تعیین تکلیف املاک فاقد سند

تعیین تکلیف املاک فاقد سند: قانونی است جامع جهت ساماندهی به وضعیت ثبتی املاک و اراضی فاقد سند رسمی. همان طور که می دانید تعداد زیادی از املاک و اراضی کشور ایران فاقد سند رسمی می باشند و به صورت قولنامه ای معامله می شوند. به دلیل مشکلات حقوقی املاک قولنامه ای و مدیریت یکپارچه املاک و اراضی، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی به تصویب رسیده است. جهت اخذ سند در ابتدا می بایست نقشه یو تی ام ملک، گواهی تعیین مختصات و فایل نقشه را توسط کارشناس رسمی دادگستری تهیه و در سامانه ثبت ملک سازمان ثبت، ثبت نام را انجام دهیم. در این مقاله به بررسی کامل تعیین تکلیف املاک فاقد سند می پردازیم.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند چیست؟⚖

در راستای توضیح درباره قانون تعیین وضعیت املاک فاقد سند، باید اشاره کرد که تمامی اموال، چه منقول و چه غیرمنقول، به طور کلی نیازمند داشتن سند رسمی مالکیت هستند. اما در برخی موارد، اموال غیرمنقول ممکن است بدون سند رسمی باشند و نقل‌وانتقالات آنها نیز بدون مستندات انجام گیرد. این وضعیت پرسش‌هایی را درباره سرنوشت این گونه اموال غیرمنقول فاقد سند به وجود می‌آورد. برای حل این مشکل، قانونی تحت عنوان «قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی» در سال ۱۳۹۰ به تصویب رسید. در این قانون به وضوح بیان شده است که برخی از اراضی و ساختمان‌ها، مانند زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها، ممکن است بدون سند رسمی باشند، در حالی که تصرفات آنها کاملاً قانونی به نظر می‌رسد. دلایل مختلفی مانند مفقودالاثر شدن مالک رسمی یا فوت وی و عدم دسترسی به ورثه و مالکان مشاعی، مانع از صدور سند رسمی برای این اموال می‌شود.

به منظور صدور سند مالکیت برای این قبیل املاک، در هر حوزه ثبتی، هیأت‌های حل اختلافی تشکیل می‌شود. این هیأت‌ها بر اساس مدارک و اسناد ارائه شده، نظرات کارشناسان و تحقیقات میدانی لازم، اقدام به صدور رأی می‌نمایند. ترکیب هیأت حل اختلاف شامل یک قاضی که به انتخاب رئیس قوه قضائیه تعیین می‌شود و همچنین رئیس اداره جهاد کشاورزی یا رئیس اداره راه و شهرسازی و رئیس اداره ثبت یا قائم مقام آنان است. این روند به منظور حمایت از حقوق متصرفین و تسهیل در صدور سند رسمی برای املاک فاقد سند انجام می‌گیرد.

آیین نامه تعیین تکلیف اراضی فاقد سند

آیین ‌نامه اجرایی و رسمی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی در تاریخ بیست و پنجم  تیر ماه سال یک هزارو سیصید و نود و یک به امضای رئیس قوه قضائیه به رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ابلاغ گردید. این سازمان اکنون اجرای مفاد این قانون را در ادارات ثبت اسناد تمامی استان‌ها ضروری کرده است. به موجب این ابلاغ، بخش قابل توجهی از افرادی که در انتظار صدور سند رسمی مالکیت برای املاک خود بودند، می‌توانند با مراجعه به ادارات ثبت، مراحل صدور سند را آغاز نمایند. هدف از تصویب این قانون و قوانین مربوطه، صدور سند رسمی برای املاک مسکونی، زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها به استناد اسناد عادی و همچنین تسهیل روند صدور سند مالکیت برای متصرفانی است که به مدت طولانی از املاک خود استفاده کرده‌اند، اما به دلایل مختلف نتوانسته‌اند سند دریافت کنند.

آیین‌نامه‌ها به مجموعه‌ای از مقررات اطلاق می‌شوند که توسط مقامات ذی‌صلاح وضع شده و به مرحله اجرا در می‌آیند. اهداف این آیین‌نامه‌ها می‌تواند شامل تسهیل در اجرای قوانین یا توضیح و تفسیر آنها باشد. همچنین، در مواردی که به طور کلی قانونی وضع نشده است، به این مقررات نظام‌نامه گفته می‌شود. تفاوت اصلی میان قانون و آیین‌نامه در مرجع تصویب آنهاست؛ قوانین از طریق مجالس تصویب می‌شوند، در حالی که آیین‌نامه‌ها توسط سازمان‌های دولتی و مقامات ذی‌صلاح وضع می‌گردند. ابطال آیین‌نامه‌های مغایر با قانون نیز بر عهده دیوان عدالت اداری است.

انواع آیین نامه ها

به‌طور کلی، قوانین در ساختار سلسله ‌مراتبی به این شکل تقسیم‌ بندی می‌شوند: قانون اساسی، قوانین عادی (مصوب مجلس)، و سپس آیین‌نامه‌ها و نظام‌ نامه ‌ها. این تقسیم ‌بندی ضرورت تبعیت هر قانون از قوانین بالاتر را نشان می‌دهد و بدین ترتیب، آیین‌نامه‌ها نباید با قوانین (اعم از اساسی و عادی) مغایرت داشته باشند.

آیین‌نامه‌ها به سه دسته تقسیم می‌شوند:

الف) آیین‌نامه‌های اجرایی (غیر مستقل) که به منظور تکمیل قانون و به حکم صریح یا ضمنی قانونگذار وضع می‌شوند.

ب) آیین‌نامه‌های جایگزین قانون (آیین‌نامه‌های تفویضی) که با اجازه صریح قانونگذار تهیه می‌گردند.

این دسته‌بندی به وضوح نشان می‌دهد که وظیفه آیین‌نامه‌ها تکمیل و تسهیل اجرای قوانین است و بنابراین، باید در چهارچوب قوانین بالاتر عمل کنند.

تعیین تکلیف اراضی فاقد سند+pdf

پس از تصویب قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی در سال 1390 توسط مجلس شورای اسلامی، آیین‌نامه اجرایی این قانون در سال 1391 به تصویب ریاست قوه قضائیه رسید. همچنین، اصلاحات در مواد 17 و 19 آیین‌نامه اجرایی نیز توسط ریاست قوه قضائیه مورد تأیید قرار گرفت. این قانون که به منظور ساماندهی وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های بدون سند رسمی تدوین شده است، به دنبال رفع مشکلات قانونی و حقوقی افرادی است که در این زمینه با چالش‌هایی مواجه‌اند.

در تاریخ 7 دی‌ماه 1390، جناب آقای دکتر محمود احمدی‌نژاد، رئیس جمهور وقت، به نامه‌ای از وزارت دادگستری در خصوص این قانون پاسخ داد و آن را به مجلس شورای اسلامی ابلاغ کرد. این قانون به عنوان یک اقدام فوری به مجلس ارائه شده و در جلسه علنی به تصویب رسید و پس از تأیید شورای نگهبان نیز به مرحله اجرایی درآمد. هدف اصلی این قانون، ایجاد شفافیت و امنیت در مالکیت اراضی و ساختمان‌ها و همچنین تسهیل فرآیند قانونی برای افرادی است که فاقد سند رسمی می‌باشند. با توجه به این موضوع، لازم است که تمامی ذینفعان و مالکان املاک فاقد سند از این قانون با جزئیات آن آشنا شوند تا بتوانند از مزایای آن بهره‌مند شوند و در صورت نیاز، اقدامات لازم را به عمل آورند.

مراحل اخذ سند در قانون تعیین تکلیف

قانون مربوط به “تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های ثبتی فاقد سند” تنها شامل ساختمان‌های ساخته شده می‌شود و زمین‌ها و چهار دیواری‌ها (غیر از زمین‌های کشاورزی و باغات) را در بر نمی‌گیرد. برای اخذ سند، ساختمان‌ها و زمین‌های کشاورزی و باغات باید سابقه ثبت داشته و دارای پلاک ثبتی مشخص باشند. درخواست سند فقط برای املاکی ممکن است که دسترسی به مالک یا حداقل یکی از وراث او به دلایلی مانند فوت یا مفقود الاثر بودن ممکن نباشد. (این وضعیت با استعلام از ثبت احوال قابل شناسایی است و در صورت اثبات خلاف، درخواست از سوی هیئت مربوطه رد خواهد شد.) این قانون هیچ مهلت و انقضایی ندارد و هر زمان که ساختمانی شرایط لازم برای اخذ سند را داشته باشد، می‌توان برای آن درخواست سند کرد.

مدارک مورد نیاز برای املاک قولنامه‌ای شامل کپی سند مالکیت و قولنامه ‌هایی است که متقاضی را به مالک اولیه مرتبط می‌کند. در مورد املاک دارای سند مشاعی، سند مشاعی متقاضی و در صورت عدم نام مالکیت به نام متقاضی، ارائه وکالت‌نامه‌های مربوطه الزامی است. تهیه نقشه ملک با مختصات یو تی ام  پس از اطمینان از وجود شرایط و مدارک، متقاضی باید به یکی از مهندسین نقشه برداری نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی مراجعه کرده و با بازدید ملک، نقشه با مختصات UTM تهیه کند.

سپس فایلی به نام parcelmal.xls به فایل نقشه معروف است، که از سوی سازمان ثبت معرفی شده، باید با توجه به اطلاعات نقشه UTM توسط کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی تهیه و به متقاضی ثبت نام املاک فاقد سند ارائه شود. (لازم به ذکر است که ارسال این فایل دیگر الزامی نیست.) فراهم کردن مدارک و تهیه عکس یا اسکن از آن‌ها با پسوند jpg یا png و حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت.

مخالفان تعیین تکلیف املاک فاقد سند

مخالفان قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، علی‌رغم اینکه این قانون به تسهیل فرایند دریافت سند مالکیت رسمی برای عموم مردم کمک می‌کند، با چالش‌هایی از سوی برخی وزارتخانه‌ها از جمله وزارت کشور، مسکن و جهاد کشاورزی مواجه هستند. این وزارتخانه‌ها به ویژه شهرداری‌ها و سازمان مسکن و شهرسازی معتقدند که سازمان ثبت اسناد بدون رعایت اصول شهرسازی و حد نصاب‌های قانونی، اقدام به صدور سند مالکیت شش‌دانگ برای متقاضیان می‌کند. این اقدام می‌تواند به قانونی شدن ساخت و سازهای غیرمجاز در محدوده شهرها و در قطعاتی که کمتر از حد نصاب قانونی هستند، منجر شود.

در پاسخ به انتقادات این گروه، می‌توان گفت که عدم رعایت ضوابط شهرسازی تنها زمانی قابل استناد است که بخشنامه‌ها و آیین‌نامه‌های داخلی شهرداری‌ها و سازمان ملی زمین و مسکن اصلاح شوند. به عنوان مثال، اگر زمینی به مساحت ۲۰۰ تا ۳۰۰ متر مربع به دو قطعه ۱۰۰ و ۱۵۰ متر مربعی تقسیم و به طور غیرقانونی در آن بنا احداث شده باشد، شهرداری پلاک جداگانه‌ای به آن تخصیص می‌دهد و همچنین وزارت نیرو به متصرفان غیرقانونی خدماتی نظیر آب، برق و گاز ارائه می‌دهد. اما زمانی که بحث احراز مالکیت متصرفی که مدت‌ها در آن ملک سکونت داشته، مطرح می‌شود، ادعای غیرقانونی بودن درخواست او مطرح می‌شود.

این تناقض زمانی بیشتر نمایان می‌شود که مالک پس از دریافت سند از طریق این قانون، بخواهد در دفتر اسناد رسمی نقل و انتقالی انجام دهد؛ در این حالت، شهرداری این نقل و انتقال را به عنوان تفکیک تلقی کرده و عوارض مربوط به آن را از مالک که به نوعی با احراز مالکیتش مخالفت کرده‌اند، وصول می‌کند. این مسائل نشان‌دهنده چالش‌های جدی در زمینه قوانین و رویه‌های موجود در حوزه مالکیت و ثبت املاک است.

گروه دوم مخالفان تعیین تکلیف املاک فاقد سند

گروه دوم مخالفان قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند وزارت جهاد کشاورزی و سازمان جنگل‌ها و مراتع کشور، به دلایل متعددی بر مخالفت خود تأکید دارند. آن‌ها بیان می‌کنند که حد نصاب مساحت اراضی زراعی آبی و دیمی و باغ‌ها (برای مثال، در استان زنجان، حد نصاب اراضی آبی ۱۰ هکتار، اراضی دیمی ۳۰ هکتار و باغ‌ها ۵ هکتار است) رعایت نمی‌شود و سازمان ثبت اسناد بدون توجه به این معیارها، صرفاً بر اساس تصرفات، اقدام به صدور سند شش‌دانگ می‌کند.

در پاسخ به این انتقادات، باید به این نکته اشاره کرد که چرا وزارت جهاد کشاورزی با عدم توجه به وضعیت زمین‌ها، موجب تبدیل یک زمین زراعی بزرگ به باغی با ابعاد کوچکتر شده است؟ چطور ممکن است متصرف یک باغ یا زمینی که زیر حد نصاب قانونی است، تسهیلاتی مانند نهال، کود، بذر و تجهیزات کشاورزی از وزارتخانه دریافت کند، اما در زمان مراجعه به اداره ثبت، به دلیل عدم رعایت معیارها، اقدام آن اداره در صدور سند مالکیت را غیرمجاز تلقی کند؟ با وجود اینکه کمتر از یک سال و نیم تا پایان مهلت اجرای بند (ح) ماده ۱۸ قانون برنامه چهارم توسعه باقی مانده، اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی و باغ‌ها مصوب ۳۰ آبان ۱۳۸۵ عملاً تحقق این امر را برای اکثر اراضی و باغ‌ها غیرممکن کرده است.

لذا ضروری است که کارشناسان وزارت جهاد کشاورزی با بررسی‌های علمی و منطقی، حد نصاب مناسب برای هر استان را با توجه به شرایط اقلیمی، فنی و اقتصادی آن تعیین نمایند تا از ایجاد قوانین جدید و اصلاحی جلوگیری شود. شایان ذکر است که در طول ۷۳ سال از تاریخ تصویب این قانون و اصلاحات آن، این قانون توانسته به نحو قابل قبولی به حل مشکلات اکثریت جامعه کمک کند و ما هیچ تعصبی بر اصلاح برخی موارد از این قانون نداریم.

موافقان تعیین تکلیف املاک فاقد سند

موافقان قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند به سه گروه تقسیم می‌شوند. گروه اول شامل وزارت امور اقتصادی و دارایی و سازمان تأمین اجتماعی است که به شدت از تمدید این قانون حمایت می‌کنند. این نهادها به دنبال شناسایی منابع درآمدی جدید هستند. در مواردی که ملکی شامل چند مغازه و عمارت با ویژگی‌های متفاوت است، دفاتر ثبت اسناد رسمی باید مساحت کل اعيانی را محاسبه کرده و بر اساس آن، مالیات را وصول کنند. این در حالی است که ارزش و نوع اعيانی‌ها متفاوت بوده و این امر باعث می‌شود مالکان با اعيانی‌های مختلف، مالیات یکسانی بپردازند. همچنین، سازمان تأمین اجتماعی در مواردی با چالش عدم شناسایی مالک مواجه است.

گروه دوم موافقان شامل محاکم قضایی می‌شود. با توجه به آمار، حدود ۴۶ درصد از پرونده‌های قضایی به اختلافات ملکی مربوط می‌شود. یکی از راه‌حل‌های کاهش زمان دادرسی، جلوگیری از ورودی پرونده‌های مرتبط با املاک است. برای رسیدن به این هدف، نیاز به اسناد رسمی و مشخص برای هر ملک احساس می‌شود. اجرای مجدد قوانین ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، به حل اختلافات و صدور اسناد برای املاک کمک می‌کند. گروه سوم موافقان مردم هستند که روزانه به مراجع ثبت املاک مراجعه کرده و خواستار صدور سند برای املاکی مطابق با قوانین مذکور می‌شوند. داشتن سند رسمی برای مردم، مالکیت آن‌ها را تثبیت کرده و به آن‌ها این امکان را می‌دهد که از مزایای سند رسمی بهره‌مند شوند. این امر به بهبود وضعیت اقتصادی و کاهش فقر در جامعه کمک می‌کند. در سال‌های اخیر، صدور سند برای املاک فاقد سند به یکی از نیازهای اساسی مردم تبدیل شده است.

سامانه تعیین تکلیف اراضی فاقد سند ⚖

وبسایت یا سامانه ثبت ‌نام درخواست صدور سند مالکیت املاک فاقد سند مستند ماده 147 اصلاحی قدیم، به نشانی sabtemelk.ssaa.ir، با هدف اجرای قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی تدوین گردیده است. این سامانه به مالکان این املاک این امکان را می‌دهد که درخواست‌های خود را برای دریافت سند رسمی ثبت نمایند. پس از ثبت درخواست، دبیرخانه هیئت نظارت به بررسی و انجام اقدامات لازم در این راستا می‌پردازد. حفظ مالکیت ملک از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و تنظیم سند رسمی در این زمینه نقش حیاتی دارد، به خصوص در مورد دعاوی حقوقی مربوط به املاک که اسناد رسمی می‌توانند به عنوان مستندات معتبر برای اثبات ادعاها مورد استفاده قرار گیرند.

هدف از ایجاد این سامانه، تسهیل دسترسی متقاضیان به روند درخواست صدور سند مالکیت و ارائه اطلاعات لازم در مراحل بعدی است. متقاضیان می‌توانند با ارائه مدارک و اطلاعات مربوط به ملک خود، اقدام به دریافت سند رسمی نمایند. در این مقاله، ابتدا به معرفی سامانه sabtemelk.ssaa.ir خواهیم پرداخت و سپس با ارائه یک راهنمای تصویری، مراحل ثبت درخواست صدور سند مالکیت را بررسی خواهیم کرد. همچنین، در پایان لیست مدارک مورد نیاز برای ثبت درخواست الکترونیکی صدور سند مالکیت را ارائه خواهیم داد.

تعیین تکلیف اراضی کشاورزی فاقد سند

قانون تعیین تکلیف اراضی کشاورزی بدون سند، مطابق با ماده 8 این قانون، شرایط خاصی را برای اخذ سند اراضی کشاورزی و باغ‌ها تعیین کرده است. در این راستا، هیأت مربوطه ملزم به استعلام نظر وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی است. این وزارتخانه‌ها باید ظرف مدت دو ماه از تاریخ ابلاغ، با در نظر گرفتن قوانین مختلفی که به حفاظت از منابع طبیعی و اراضی کشاورزی پرداخته‌اند، نظر خود را اعلام کنند. در صورتی که این مراجع در زمان مقرر پاسخ ندهند یا اطلاعات نادرستی ارائه دهند، متخلفین ممکن است به انفصال موقت از خدمت دولتی محکوم شوند و در صورت تکرار، مجازات شدیدتری شامل انفصال دائم ممکن است برای آنان در نظر گرفته شود.

سازمان حفاظت محیط زیست موظف می باشد نقشه‌ های مناطق چهارگانه محیط زیست را با مختصات موقعیت جغرافیایی دقیق تهیه نموده و در اختیار واحد های ثبتی مربوطه قرار دهد. همچنین، اگر اراضی مشمول این ماده در حریم شهرها واقع شده باشند، هیأت باید نظر هر دو وزارتخانه مذکور را دریافت کند. این موارد در جهت ساماندهی و حفظ اراضی کشاورزی و جلوگیری از تخلفات در این حوزه بسیار حائز اهمیت است و به منظور حفظ منابع طبیعی و افزایش بهره‌وری در این بخش، قوانین مشخصی وضع شده است.

ثبت نام تعیین تکلیف اراضی فاقد سند

مالکیت بدون سند رسمی در سال‌های اخیر در برخی شهرها و روستاها، زمینه‌ساز سوء استفاده‌های کلاهبرداران از املاک مردم شده است. به منظور مقابله با این معضل، مجلس شورای اسلامی قانونی تحت عنوان “تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی” تصویب کرده است. این قانون به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور این امکان را می‌دهد که از سوء استفاده از املاک و منابع طبیعی جلوگیری کند. متقاضیانی که املاک خود را به صورت عادی خریداری کرده‌اند و همچنین مالکان رسمی که به دلیل فوت یا مفقود شدن مالک اصلی، نتوانسته‌اند سند مالکیت شش دانگ بگیرند، می‌توانند از این قانون بهره‌برداری کنند. برای این منظور، آنها باید به وب‌سایت سازمان ثبت به آدرس sabtemelk.ssaa.ir مراجعه کرده و پس از ثبت نام، درخواست خود را به واحد ثبتی مربوطه ارسال نمایند.

سازمان ثبت اسناد و املاک پس از بررسی مستندات و مدارک ارسال شده، سند تک برگی (کاداستری) شش دانگ را برای متقاضیان صادر خواهد کرد. بر اساس ماده ۱ این قانون، ساختمان‌هایی که بر روی اراضی با سابقه ثبتی بنا شده‌اند و همچنین اسناد مالکیت برای اراضی کشاورزی و باغ‌ها که شرایط لازم را دارند، می‌توانند سند مالکیت دریافت کنند؛ مشروط بر اینکه به دلیل مشکلاتی مانند عدم دسترسی به مالک رسمی، صدور سند از طریق قوانین جاری ممکن نباشد. این قانون به نوعی به تثبیت مالکیت و جلوگیری از تصرفات غیرقانونی کمک شایانی می‌کند.

نحوه گرفتن سند برای زمین قولنامه ای

برای دریافت سند زمین قولنامه ای، نخستین گام، آماده ‌سازی مدارک ضروری است که در بخش قبلی به تفصیل ذکر شد. یکی از این مدارک، تهیه نقشه ملک با مختصات UTM و فایل مربوطه است. بدین منظور، پس از آماده‌سازی دیگر مدارک، لازم است به یکی از مهندسین نقشه‌کش نظام مهندسی یا کارشناسان رسمی نقشه برداری دادگستری یا ثبت مراجعه نمایید.

این افراد پس از بازدید از زمین، نقشه‌ای با مختصات UTM برای شما تهیه خواهند کرد. پس از آن، فایلی به نام Parcelmal.xls که توسط سازمان ثبت تهیه شده است، بر اساس اطلاعات موجود در نقشه UTM توسط مهندس نقشه برداری تنظیم می‌شود و در اختیار متقاضی قرار می‌گیرد. تهیه این فایل الزامی نیست و صرفاً به تسریع در روند صدور سند کمک می‌کند.

ماده 147 تعیین تکلیف املاک فاقد سند

به طور کلی ماده 147 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، برای صدور سند برای زمین قولنامه‌ای، ارائه مدارک زیر ضروری است و باید از آن‌ها اسکن تهیه گردد: اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی، کپی از سند مالکیت اولیه، اصل و کپی تمامی قولنامه‌های استنادی تا به مالکیت سند برسد، اصل سند مالکیت در اسناد مشاعی به نام متقاضی، کپی صفحات اول، دوم و سوم، صفحه حدود ملک، توضیحات و صفحات انتقالات، نقشه ملک با مختصات UTM که توسط متقاضی تهیه شده، فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی در فایل Excel که اختیاری است، فیش بانکی مربوط به هزینه تقاضا به شماره حساب و مبلغ اعلام‌شده از سوی دفتر ثبت اسناد، و اسکن تمامی مدارک با پسوند JPG یا PNG با حجم حداکثر 150 کیلوبایت.

سپس، با تکمیل فرم درخواست پذیرش (فرم اولیه) و دریافت شماره ورود به سامانه، می‌توانید به دفاتر اسناد رسمی یا کافی‌نت‌ها مراجعه کنید و نسبت به تکمیل فرم درخواست در سایت sabtemelk.ssaa.ir اقدام نمایید. در مرحله بعد، با استفاده از کد ملی و شماره دریافتی، به قسمت تکمیل درخواست در صفحه اول سامانه وارد شوید و اطلاعات خود را تکمیل کنید. پس از اتمام این مراحل، پرینتی از درخواست خود تهیه کرده و به همراه مدارک مورد نیاز، از طریق پست پیشتاز به اداره ثبت اسناد و املاک مرکز استان ارسال نمایید و کد رهگیری پستی 20 رقمی را برای پیگیری دریافت کنید.

دریافت سند املاک قولنامه ای فاقد سند

اگر شما ملکی را به صورت قولنامه‌ای خریداری کرده‌اید و سند رسمی در دست ندارید، می‌توانید با انجام مراحل مشخصی اقدام به دریافت سند کنید. پیش از آغاز این فرایند، مهم است که با هزینه‌ها، زمان مورد نیاز و مراحل لازم برای دریافت سند آشنا شوید تا کار شما با سرعت بیشتری پیش برود. در ادامه، مدارک لازم برای دریافت سند برای زمین‌های قولنامه‌ای و مراحل مورد نیاز این فرایند بررسی می‌شود.

یکی از نخستین مراحل در درخواست سند برای زمین‌های قولنامه‌ای، جمع‌آوری مدارک مورد نیاز است که شامل موارد زیر می‌باشد:

– کپی از سند مالکیت اولیه ملک

– اصل و کپی قولنامه‌ها که ارتباط متقاضی را با مالک اولیه ثابت می‌کند

– ارائه کارت ملی و شناسنامه

– نقشه دقیق مختصات زمین

– فرم اکسل تعیین مختصات ملک

– تحویل اصل سند مالکیت در صورتی که ملک مشاع باشد

– فیش بانکی به مبلغ تعیین شده در دفاتر ثبت اسناد رسمی

با فراهم کردن این مدارک و پیروی از مراحل قانونی، شما می‌توانید نسبت به دریافت سند اقدام کنید و از حقوق مالکیت خود به صورت رسمی برخوردار شوید.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و مراحل آن ⚖

تحقیق و تفحص در قانون ثبت اسناد و املاک ایران نشان می‌دهد که هدف اصلی قانون‌گذار از تصویب قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند ، ایجاد نظم و یکپارچگی در اسناد، به‌ ویژه اسناد مالکیت املاک و  اراضی می‌باشد. ماده 24 قانون مذکور که تصریح می‌کند پس از پایان مهلت اعتراض، هیچ دعوایی در این زمینه پذیرفته نخواهد شد، به این هدف استحکام بیشتری می‌بخشد. تصویب این قانون در سال 1310 هجری شمسی بیانگر تلاش قانون‌گذار برای انتقال از شیوه‌های زندگی سنتی و روستایی به زندگی مدرن است. در حالی که ثبت املاک طبق این قانون الزامی است، هنوز املاکی وجود دارند که ثبت نشده و فاقد سند مالکیت هستند. در این قانون، ثبت معاملات املاک غیررسمی نیز تحت شرایط خاصی الزامی اعلام شده و ضمانت‌های اجرایی برای آن پیش‌بینی شده است.

با وجود اجباری بودن ثبت املاک، مشاهده می‌شود که برخی املاک به‌طور عادی خرید و فروش می‌شوند که این وضعیت موجب بروز اختلافات ملکی و طرح دعاوی در دادگستری شده و در پی آن، مشکلات روانی، اقتصادی و اجتماعی به وجود می‌آید. پژوهش حاضر به نقد و بررسی قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی می‌پردازد. در این تحقیق که به‌صورت توصیفی-تحلیلی انجام شده، مشخص شده که در این قانون، ضمانت‌های اجرایی در صورت عدم رعایت آن برای متقاضیان درخواست سند مالکیت، محدودیت‌هایی برای کارشناسان و مجازات‌هایی برای افرادی که به استعلامات پاسخ نمی‌دهند، در نظر گرفته شده است.

پیامدهای عدم استفاده از این قانون، محرومیت افراد از مزایای سند رسمی و بی‌توجهی به نظم عمومی و تضییع حقوق دولت محسوب می‌شود. همچنین، شهرداری‌ها در این فرآیند، چه در صدور سند مالکیت و چه در معاملات رسمی، نقشی ایفا نمی‌کنند. برای املاکی که دارای سابقه ثبتی هستند و دلیل مشخصی برای درخواست سند مالکیت ندارند، نیز تکلیفی معین نشده است.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و شرایط لازم

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی که در سال ۱۳۹۰ به تصویب رسید، به منظور ایجاد ساز و کاری برای صدور سند برای املاکی که به طور قانونی تصرف شده‌اند، وضع شده است. این قانون به ویژه شامل اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعتی می‌شود و به معنای حق کشاورزی زارعین است. در مواردی نظیر فوت مالک رسمی و وجود حداقل یک ورثه، یا در صورت مفقود الاثر بودن مالک و عدم دسترسی به ورثه، امکان درخواست صدور سند وجود دارد. مرجع صدور سند، هیاتی متشکل از یک قاضی منتخب، رؤسای ادارات ثبت، راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی است که تصمیمات خود را بر اساس استعلامات مربوطه اتخاذ می‌کند. این استعلامات شامل بررسی فوت یا مفقود الاثر بودن مالک از طریق نیروی انتظامی و تحقیقات محلی است. قابل ذکر است که اراضی دولتی، عمومی و ملی مشمول این قانون نمی‌شوند.

آرا هیات باید در دو نوبت در روزنامه‌های کثیر الانتشار منتشر شود تا امکان اعتراض برای اشخاص معترض فراهم گردد. این افراد می‌توانند طی دو ماه از تاریخ اعلام رأی، اعتراض خود را ثبت کنند، حتی در صورتی که سند مالکیت صادر شده باشد، حق مراجعه به دادگاه همچنان محفوظ است. علاوه بر این، در صورتی که چندین نفر متصرف یک پلاک باشند، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌تواند با نقشه‌برداری، تصرفات افراد را تفکیک کند و هزینه‌های کارشناسی نیز بر عهده متصرفین خواهد بود. این فرآیند به هدف حفظ حقوق متصرفین و جلوگیری از تضییع حقوق ثالث انجام می‌شود.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و زمان اجرا

قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، به مالکان این املاک فرصتی چهار ساله می‌دهد تا وضعیت ثبتی املاک و اموال غیرمنقول خود را مشخص کنند. این زمان شامل دو سال برای ثبت و دو سال دیگر برای تعیین‌تکلیف اسناد عادی می‌باشد. در صورتی که افراد نتوانند در این مدت به ثبت و دریافت سند رسمی ملک خود اقدام کنند، همچنان می‌توانند از طریق قانون تعیین‌تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند بهره‌برداری کنند.

به این ترتیب، آن‌ها قادر خواهند بود با ثبت‌نام در این قانون، درخواست خود را ارائه دهند و پس از بررسی، سند مالکیت برای آن‌ها صادر شود. با این حال، شرط لازم برای این فرآیند این است که نسبت به آن ملک، هیچ‌گونه ثبت و ادعایی در سامانه ثبت ادعاها وجود نداشته باشد و همچنین هیچ‌کس نتوانسته باشد سند مالکیتی برای آن ملک دریافت کند. در صورت عدم وقوع این دو شرط، افراد می‌توانند مانند گذشته، از طریق قانون تعیین‌تکلیف سازمان ثبت، به دریافت سند مالکیت اقدام کنند. این قانون می‌تواند به حل مشکلات مالکیت و ثبتی کمک شایانی نماید و فرصتی برای تثبیت حقوق مالکانه افراد فراهم آورد.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و اثرات آن

قانون جدید مربوط به تعیین تکلیف املاک فاقد سند نیازمند بررسی دقیق و جامع با توجه به شرایط خاص خود است. با تغییر روش ثبت املاک از تحدید حدود به یک سیستم جدید که شامل نقشه‌برداری می‌شود، پرسش‌های جدیدی در زمینه اجرای این قانون به وجود آمده است. این مقاله به تحلیل ماهیت حقوقی املاک، مراحل ثبت رسمی در سازمان ثبت و قوانین مرتبط با آن، همچنین تفاوت میان اسناد رسمی و عادی و قواعد حاکم بر هر کدام می‌پردازد. همچنین به بررسی مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی پرداخته می‌شود.

نتایج به دست آمده نشان می‌دهد که قانون جدید به‌ویژه در مورد املاک واقع در داخل شهرها تأثیرگذار است. از آنجا که معاملات معارض نسبت به ملک ثبت شده ممکن است به وقوع بپیوندد، ضروری است که یک نظام حقوقی مؤثر برای جلوگیری از این نوع معاملات ایجاد شود. برای این منظور، به‌جز الزامی کردن ثبت معاملات غیرمنقول، پیشنهاد می‌شود که نظام اجباری عقد عینی به‌ویژه برای املاک فاقد سند نیز اجرایی گردد. در غیر این صورت، عدم الزام به انجام معاملات با سند رسمی موجب می‌شود که اقدامات مربوط به قانون ثبت، کارایی چندانی نداشته باشد و به اهداف خود نرسد.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و حق مالکیت

قانون جدیدی تحت عنوان “قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند و حق مالکیت” به تصویب رسیده است که به موجب آن، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است سامانه‌ای را برای افرادی که دارای مدارک عادی هستند و هنوز نتوانسته‌اند سند مالکیت برای املاک خود دریافت کنند، ایجاد کند. این افراد می‌توانند مدارک و مستندات خود را در این سامانه بارگذاری کنند. برای این منظور، مهلتی دو ساله برای ثبت‌نام و بارگذاری مدارک تعیین شده است. این سامانه که تحت عنوان “سامانه ثبت ادعاهای ملکی” شناخته می‌شود، پس از اجرایی شدن قانون و حداکثر ظرف یک سال باید راه‌اندازی شود. پس از ایجاد این سامانه، افرادی که دارای اسناد عادی هستند می‌توانند ادعاهای خود را ثبت کرده و وضعیت مالکیت خود را مشخص کنند.

با تصویب این قانون، هر نوع نقل و انتقال مربوط به املاک غیرمنقول، چه در قالب عین و چه منافع، باید در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد به ثبت برسد. این سامانه که هم‌اکنون در دفاتر اسناد رسمی کاربرد دارد، مبنای قانونی برای ثبت معاملات خواهد بود و در صورتی که این معاملات در سامانه ثبت نشود، امکان طرح دعوا در محاکم قضایی برای آن‌ها وجود نخواهد داشت. این اقدامات به منظور شفاف‌سازی مالکیت و تسهیل فرآیند ثبت املاک فاقد سند انجام می‌شود و انتظار می‌رود که به کاهش مشکلات حقوقی مربوط به مالکیت املاک کمک کند.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و مدارک مورد نیاز

قانون تعیین تکلیف املاک بدون سند به منظور تسهیل در فرآیند ارائه مدارک لازم به متقاضیان، مجموعه‌ای از مستندات را تعیین کرده است. برای این کار، متقاضیان باید مدارک زیر را آماده کرده و عکس یا اسکن آن‌ها را با فرمت‌های jpg یا png و حداکثر حجم ۱۵۰ کیلوبایت تهیه نمایند.

۱. اصل شناسنامه و کارت ملی درخواست‌دهنده.

۲. کپی از سند مالکیت ابتدایی ملک در مواردی که اسناد به صورت قولنامه‌ای هستند.

۳. اصل و کپی تمامی قولنامه‌های مرتبط تا رسیدن به مالک اصلی که سند به نام او صادر شده است (در اسناد قولنامه‌ای).

۴. اصل سند دفترچه ای مشاعی به نام متقاضی و کپی کلیه صفحات.

۵. نقشه یو تی ام کارشناسی رسمی ملک که توسط متقاضی تهیه شده است.

۶. فرم تکمیل شده گواهی تعیین مختصات ملکی که در فایل excel مربوطه تعبیه شده است. (ارسال این فایل اکنون الزامی نیست).

۸. فیش بانکی به مبلغ 185000 تومان به حساب سیبا به شماره ۲۱۷۱۳۲۸۰۱۷۰۰۹ بانک ملی (نیازی به اسکن ندارد).

متقاضیان می‌توانند مدارک خود را به یکی از کافی‌نت‌ها یا مراکزی که خدمات اسکن ارائه می‌دهند، تحویل دهند تا آن‌ها مدارک را اسکن کرده و آن را بر روی یک لوح فشرده (سی دی یا دی وی دی) یا فلش به متقاضی ارائه دهند. همچنین، در صورتی که دفترخانه امکانات لازم برای اسکن را داشته باشد، می‌تواند این خدمات را نیز به متقاضیان ارائه کند.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و هزینه‌ها

قانون مربوط به تعیین تکلیف املاک فاقد سند، هزینه‌هایی را برای متقاضیان به هنگام صدور سند مالکیت تعیین کرده است. این هزینه‌ها شامل بهای دفترچه مالکیت، تعرفه سند و همچنین پنج درصد (5%) از ارزش منطقه‌ای ملک می‌باشد. در مناطقی که ارزش منطقه‌ای مشخص نشده، این هزینه بر اساس برآورد قیمت املاک مشابه تعیین می‌شود و تمام این مبالغ به خزانه‌داری کل کشور واریز خواهد شد.

در صورتی که ملک مورد درخواست پیش از این سند مالکیت اولیه نداشته باشد، متقاضی ملزم به پرداخت مابه‌التفاوت هزینه‌های ثبتی نیز خواهد بود که به حساب مربوطه واریز می‌گردد. علاوه بر این، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای تأمین زیرساخت‌های لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضای هیأت، پنج درصد (5%) از ارزش منطقه‌ای ملک را از متقاضی دریافت می‌کند. این درآمد به خزانه واریز می‌شود و صد در صد آن به منظور اجرای این تبصره در اختیار سازمان ثبت قرار می‌گیرد. میزان حق‌الزحمه اعضای هیأت و کارشناسان رسمی و همچنین نحوه هزینه‌کرد برای ایجاد زیرساخت‌ها بر اساس آیین‌نامه‌ای تهیه خواهد شد که ظرف سه ماه توسط سازمان ثبت و با همکاری وزارت دادگستری تدوین و به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و مراحل ثبت ⚖

قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، به بررسی و حل مشکلات مربوط به ثبت زمین‌ها، باغ‌ها و ابنیه کشاورزی می‌پردازد که سابقه ثبت به نام اشخاص حقیقی دارند. افرادی که به دلیل عدم دسترسی به مالک اصلی، فوت مالک یا وراث، اقدام به خرید این املاک کرده‌اند، ممکن است با مشکلاتی در دریافت سند مواجه شوند. این وضعیت به ویژه در مورد املاکی که دارای ثبت ثبتی هستند و مالکین مشاع آن در دسترس نیستند، بیشتر احساس می‌شود. همچنین، در مواردی که زمین‌ها وقف شده و درخواست‌کننده حق احداث بنا را دارد ولی نتوانسته سند مالکیت ساختمان را دریافت کند، این قانون راهکارهایی را ارائه می‌دهد.

بر اساس ماده 147 قانون ثبت، متقاضیان می‌توانند با مراجعه به سامانه ثبت اسناد و املاک درخواست صدور سند رسمی برای املاک فاقد سند خود را ارائه دهند. در ادامه، نحوه دریافت این سند از طریق سیستم مذکور به‌طور دقیق‌تری توضیح داده خواهد شد. همچنین، لازم به ذکر است که درخواست صدور سند رسمی تک برگی تنها به موارد فوق محدود می‌شود. در این راستا، آشنایی با فرآیندها و راهکارهای قانونی برای اخذ سند رسمی می‌تواند به متقاضیان کمک شایانی کند و مشکلات موجود در این زمینه را برطرف نماید.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و نکات مهم

پس از مراجعه متقاضی، هیئت مربوطه مدارک و مستندات ارائه‌شده را مورد بررسی قرار داده و برای این منظور، با بهره‌گیری از نظر کارشناسان متخصص و انجام تحقیقات جامع، اقدام به استعلام از اداراتی نظیر راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و ثبت احوال کشور می‌نماید. این اقدامات شامل بررسی وضعیت فوت مالک اصلی، صدور حکم قطعی دادگاه درباره مفقودالاثر بودن مالک، یا در صورت نبود اطلاعات، جلب نظر نیروی انتظامی، شورای محلی یا دیگر مراجع ذیصلاح می‌شود. همچنین این بررسی‌ها ممکن است شنیدن شهادت شهود و انجام تحقیقات محلی را نیز در بر گیرد. به عنوان نمونه می‌توان به مواردی اشاره کرد که فرد خارجی ملکی را از شخصی خریداری کرده اما هنوز سند رسمی دریافت نکرده است. در نهایت، هیئت تصمیم نهایی خود را اعلام می‌کند.

یک نکته بسیار مهم و قابل تأمل در این قانون آن است که زمین‌های دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و اراضی موات مشمول این قانون نمی‌شوند. به عبارت دیگر، چنانچه در بررسی‌ مشخص گردد ملک مورد درخواست جزو دسته‌بندی مذکور است، هیئت درخواست متقاضی را رد خواهد کرد.

چنانچه هیئت قصد داشته باشد تصمیمی مبنی بر پذیرش درخواست متقاضی صادر کند، پیش از هر چیز کارشناس مربوطه اقدام به ارزیابی دقیق ملک نموده و نقشه کلی آن تهیه می‌شود. پس از صدور رأی توسط هیئت، اداره اسناد و املاک ملزم به انتشار این رأی در دو نوبت 15 روزه از طریق روزنامه‌های کثیرالانتشار و محلی خواهد بود. افراد معترض به این رأی می‌توانند طی بازه زمانی دو ماه پس از انتشار آگهی به اداره ثبت محل وقوع ملک اعتراض کنند. معترضین موظفند ظرف یک ماه پس از ارائه اعتراض، دادخواستی به دادگاه عمومی محل ارائه دهند و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت تحویل دهند. در ادامه، اداره ثبت تمامی اقدامات خود را منوط به صدور حکم قطعی از سوی دادگاه خواهد نمود.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و توضیحات کامل

در کشور ما، اسناد مرتبط با مالکیت املاک به دو دسته اسناد رسمی و اسناد عادی تقسیم می‌شوند. اسناد رسمی به آن دسته از اسنادی اطلاق می‌شود که در ادارات و نهادهای مربوطه مانند اداره ثبت اسناد و املاک کشور و دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده‌اند. در مقابل، اسناد عادی اسنادی هستند که توسط اشخاص، روی کاغذ عادی نوشته و با امضا تکمیل می‌شوند.به طور معمول، اسناد رسمی که نشان‌دهنده مالکیت افراد بر املاک هستند، در مقایسه با اسناد عادی و غیررسمی از ارزش و اعتبار بیشتری برخوردارند و اثبات مالکیت از این طریق ساده‌تر صورت می‌گیرد. شایان ذکر است که اسناد رسمی مالکیت به دو نوع اصلی تقسیم می‌شوند؛ یکی سند رسمی قدیمی با دفترچه‌های چند برگه‌ای و دیگری سند تک‌برگی که اخیراً صادر می‌شود و دارای هولوگرام و شناسه یکتا است.

با این وجود، هنوز هم برخی افراد و مالکان به دلایل مختلف موفق به دریافت سند رسمی برای املاک خود نشده‌اند. در این موارد، طبق قانون و در شرایط معین، امکان اقدام برای دریافت سند رسمی از طریق سامانه‌ای که در ادامه معرفی خواهد شد، وجود دارد. نکته مهم در خصوص مشکل املاک بدون سند این است که داشتن سند رسمی برای اثبات مالکیت اهمیت بالایی دارد. دلیل این موضوع آن است که اسناد عادی ممکن است گم شوند یا در معرض جعل قرار گیرند. علاوه بر این، احتمال بروز اختلافات حقوقی بر سر اسناد عادی و مطرح شدن انکار یا تردید نسبت به آنها نیز وجود دارد.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و سوالات متداول

در این بخش، راهکارهای قانونی برای رفع مشکلات مربوط به املاک بدون سند ارائه می‌شود. پیش از ورود به بحث، ضروری است ابتدا روشن کنیم که منظور از املاک بدون سند چیست و چه کسانی می‌توانند از این راهکارها استفاده کرده و برای املاک فاقد سند خود، سند رسمی دریافت کنند. در پاسخ به این پرسش باید ذکر کرد که برای رسیدگی به این موضوع، ماده 147 قانون ثبت تصویب شده است. این ماده روش‌هایی را برای تعیین مالکیت املاک بدون سند مشخص می‌کند. علاوه بر این، قانونی با عنوان *قانون تعیین وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی* نیز به همین منظور به تصویب رسیده است.

بر اساس مفاد این قانون، پیش‌بینی شده است که برای صدور سند مالکیت ساختمان‌هایی که در زمین‌های ثبت‌نشده احداث شده‌اند، همچنین برای زمین‌های کشاورزی، مزارع و باغ‌هایی که به دلایلی مانند فوت مالک، عدم دسترسی به او یا گم شدن اسناد مربوطه امکان صدور سند نداشته‌اند، هیأتی تحت عنوان هیأت حل اختلاف ثبتی تشکیل شود. در نتیجه، در چنین شرایطی امکان دریافت سند رسمی برای این املاک فراهم می‌شود.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و نحوه پیگیری

مالکانی که درخواست صدور سند مالکیت خود را از طریق سامانه ثبت الکترونیکی ثبت کرده‌اند، می‌توانند با مراجعه به سایت پیگیری صدور سند مالکیت و وارد کردن کد ملی و شماره پرونده، مراحل روند صدور سند خود را دنبال کنند. در سال‌های اخیر، بسیاری از خدمات دولتی از حالت حضوری به خدمات آنلاین و غیرحضوری تبدیل شده و در دسترس متقاضیان قرار گرفته است. یکی از این خدمات، فرآیند مرتبط با صدور سند مالکیت است که جایگزین شیوه‌های سنتی و کاغذی شده است.

از جمله خدمات مرتبط با این موضوع، پیگیری وضعیت صدور سند مالکیت است. افرادی که درخواست خود را در سامانه ثبت الکترونیکی ثبت نموده‌اند، معمولاً علاقه‌مند به اطلاع از وضعیت بررسی درخواستشان و فرآیند صدور سند مالکیت هستند. در این راستا، سامانه‌های مرتبط امکان پیگیری این موضوع به‌صورت آنلاین و غیرحضوری را فراهم کرده‌اند. با توجه به این‌که پیگیری و استعلام صدور سند مالکیت به شکل غیرحضوری باعث صرفه‌جویی در زمان و هزینه می‌شود، اما بدون اطلاع از مراحل انجام آن ممکن است دشوار به نظر برسد، در این مطلب به توضیح نحوه پیگیری صدور سند مالکیت، استفاده از سایت مربوطه و انجام استعلام با استفاده از کد ملی پرداخته شده است.

پیگیری صدور سند مالکیت تعیین تکلیف با کد ملی

مالکانی که درخواست صدور سند مالکیت ملک خود را از طریق سامانه ثبت الکترونیکی ارائه می‌دهند، معمولاً تمایل دارند فرآیند صدور سند مالکیت را دنبال کرده و از آخرین اقدامات مرتبط با اداره ثبت املاک مطلع شوند. در این راستا، سایت استعلام صدور سند مالکیت امکان بررسی وضعیت درخواست را بدون نیاز به مراجعه حضوری به ادارات ثبت فراهم کرده است.

برای پیگیری صدور سند مالکیت با استفاده از کد ملی، مالک ملک باید ابتدا وارد سامانه صدور سند مالکیت به نشانی https://sabtemelk.ssaa.ir شود و گزینه اطلاع‌رسانی پرونده را انتخاب کند. در مرحله بعد، اطلاعاتی همچون کد ملی متقاضی و شماره پرونده ثبتی در فیلدهای مربوطه وارد می‌شود. پس از تکمیل این مرحله و درج کد امنیتی، با کلیک روی دکمه ورود، امکان مشاهده و پیگیری روند صدور سند مالکیت از طریق اطلاعات سامانه فراهم خواهد شد.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و مشاوره آنلاین ⚖

از آنجا که حفظ مالکیت املاک اهمیت بسیاری دارد، تنظیم سند رسمی اهمیت ویژه‌ای پیدا می‌کند. به‌ویژه در دعاوی حقوقی مربوط به املاک که در دادگاه مطرح می‌شوند، اسناد رسمی نقشی بی‌بدیل در اثبات ادعاها دارند. به همین منظور، سامانه‌ای جهت ثبت درخواست صدور سند مالکیت ایجاد شده است تا متقاضیان بتوانند با مراجعه به آن، فرآیند دریافت سند رسمی را آغاز کنند.

سامانه ثبت درخواست صدور سند مالکیت به نشانی اینترنتی sabtemelk.ssaa.ir، در راستای اجرای قانون تعیین تکلیف وضعیت اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی راه‌اندازی شده است. هدف از این سامانه، سهولت دسترسی متقاضیان برای ارائه درخواست صدور سند مالکیت و دریافت اطلاع‌رسانی‌های مرتبط با آن است. در این سامانه امکان ارائه مدارک و اطلاعات مربوط به ملک به‌منظور دریافت سند رسمی فراهم شده است. در این مقاله ابتدا به معرفی سامانه sabtemelk.ssaa.ir پرداخته و سپس با ارائه یک راهنمای تصویری، مراحل ثبت درخواست صدور سند مالکیت را شرح خواهیم داد. در بخش پایانی نیز فهرستی از مدارک موردنیاز برای ثبت الکترونیکی درخواست صدور سند مالکیت از طریق نشانی مذکور ارائه خواهد شد.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و مشکلات رایج

در راستای حل مشکلات مالکین مشاعی و افرادی که املاک دارای سابقه ثبتی را با مبایعه‌نامه عادی خریداری کرده‌اند اما به دلیل موانع قانونی نتوانسته‌اند سند ششدانگ مالکیت دریافت کنند، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی به همراه آئین‌نامه اجرایی آن به تصویب رسیده است و به واحدهای ثبتی سراسر کشور ابلاغ شده است. تاکنون برای تعیین اعضای هیأت‌ها و راه‌اندازی دبیرخانه‌های مرتبط در بیش از 400 واحد ثبتی اقدام شده است. همچنین، مطابق ماده 4 آئین‌نامه یادشده، زیرساخت‌های لازم برای پذیرش تقاضای الکترونیکی از طریق سامانه ایجاد شده و سامانه مدیریت اینترنتی جهت درخواست صدور سند مالکیت طراحی و پیاده‌سازی گردیده است.

با توجه به اینکه ثبت تقاضای مالکیت در سامانه منوط به ارائه نقشه ملک است، متقاضیان می‌توانند از طریق کارشناسان نقشه‌بردار سازمان نظام مهندسی ساختمان، نقشه ملک مورد نظر خود را تهیه کرده و مدارک لازم را آماده نمایند تا هنگام ثبت‌نام الکترونیکی با مشکلی مواجه نشوند.  لازم به ذکر است که اراضی ملی، موات، املاک تحت مالکیت دولت یا مؤسسات دولتی، اراضی و املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند. املاک بدون اعیان اعم از محصور یا غیرمحصور، و املاکی که مالک رسمی آنها در قید حیات است و امکان دسترسی به وی برای تنظیم سند رسمی وجود دارد. در مواردی که مالک رسمی فوت کرده و متقاضی می‌تواند از طریق دفاتر اسناد رسمی انتقال سند به ورثه را انجام دهد، مشمول دریافت سند مالکیت در این طرح نمی‌شوند.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و نحوه اعتراض

بر اساس ماده 3 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب سال 1390، امکان اعتراض به آرای صادره از سوی هیأت تعیین تکلیف فراهم شده است. این قانون با هدف حل‌وفصل مشکلات مرتبط با صدور اسناد مالکیت برای اراضی و ساختمان‌هایی که بدون سند رسمی باقی‌مانده‌اند، تدوین شده است. ماده 1 این قانون نیز شرایط و ضوابط لازم برای متقاضیان تشکیل پرونده را مشخص کرده است.

بر اساس توضیحات ماده 3، آرای صادرشده از سوی هیأت در دو نوبت، با فاصله زمانی 15 روز، آگهی می‌شوند و در روستاها علاوه بر انتشار آگهی، این اطلاعیه‌ها در محل موردنظر با حضور نماینده شورای اسلامی روستا الصاق می‌گردد. چنانچه اشخاص ذی‌نفع به این آراء معترض باشند، لازم است ظرف مدت 2 ماه از تاریخ انتشار آگهی یا الصاق آن (در مورد روستاها)، اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک ارائه دهند و رسید دریافت کنند. سپس معترض باید حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ تحویل اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه عمومی (حقوقی) محل ارائه کرده و گواهی مربوطه را به اداره ثبت تحویل دهد. در این شرایط، صدور سند مالکیت برای متقاضی موکول به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. در غیر این صورت، اداره ثبت موظف به صدور سند مالکیت خواهد بود.

آنچه در این فرایند حائز اهمیت است، لزوم تعلق اعتراض به ذی‌نفع است. نوع اعتراض محدودیت خاصی ندارد و به هرگونه ایراد قانونی یا حقوقی که متقاضی بتواند مستند کند، می‌توان رسیدگی کرد. بنابراین، هدف اصلی در این مرحله تأمین حقوق قانونی و نهایتاً تضمین شفافیت فرایند صدور سند مالکیت است. نظریه اکثریت با تفسیری که بر مبنای موارد فوق باشد نیز از سوی هیأت عالی مورد تأیید قرار گرفته است.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و مسائلی که باید بدانید

با توجه به اهمیت ویژه اموال غیرمنقول در جامعه و رشد روزافزون ارزش املاک، ثبت اسناد این دسته از اموال بیش از پیش اهمیت یافته است. ثبت املاک نه‌تنها به تثبیت مالکیت افراد کمک می‌کند، بلکه با تعیین حدود و حریم املاک، امکان محاسبه دقیق مالیات متعلق به دولت را نیز فراهم می‌آورد. علاوه بر این، روند ثبت اسناد نقش مؤثری در پیشگیری از اختلافات و نزاع‌های احتمالی میان مردم دارد. بااین‌حال، هنوز مواردی مشاهده می‌شود که افراد بدون ثبت رسمی املاک خود یا معاملات مرتبط با این اموال، مسائل و کشمکش‌هایی ایجاد می‌کنند. این امر گاه مورد سوءاستفاده افراد فرصت‌طلب قرار گرفته و با انجام معاملات متعارض، حقوق دیگران تضییع می‌شود.

به‌منظور ساماندهی چنین مواردی و همچنین رسیدگی به اراضی فاقد سند رسمی، قانونگذار اقدام به تصویب قانون “تعیین تکلیف ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی” کرده است. این قانون امکان دریافت سند رسمی را برای متقاضیان فراهم می‌کند. در این راستا، شرایطی نظیر فوت مالک رسمی یا یکی از ورثه، عدم دسترسی به مالکان مشاعی، مفقودالاثر بودن مالک رسمی یا یکی از ورثه، تعیین شده است. افزون بر این، برخی اراضی نیز به‌عنوان مستثنیات در نظر گرفته شده‌اند که ثبت آن‌ها امکان‌پذیر نیست.

تعیین تکلیف ماده 147 و املاک قولنامه ای

بررسی این قانون همچنین موضوعاتی همچون ماهیت حقوقی قولنامه و رضایی یا تشریفاتی بودن بیع اموال غیرمنقول را مطرح می‌کند. موضوعات اساسی که در این راستا قابل بررسی است شامل شرایط لازم برای صدور سند، نحوه رسیدگی به درخواست‌ها و شناسایی اراضی مشمول این قانون می‌شوند. از آنجاکه این قانون اراضی قولنامه‌ای را پوشش می‌دهد، لازم است ماهیت قولنامه و نقش آن در انتقال مالکیت مورد واکاوی قرار گیرد؛ ازجمله اینکه آیا سند عادی بیع، که در هنگام خریدوفروش بین طرفین تنظیم می‌شود، به‌تنهایی برای انتقال مالکیت کافی است یا اینکه ثبت رسمی بیع برای صحت عقد ضروری است.

همچنین جایگاه سند عادی در محاکم نیز از موضوعات مهمی است که نیاز به توجه دارد. پاسخ به این پرسش‌ها مستلزم تحلیل قوانین مختلفی است که در طول سالیان تدوین و تصویب شده‌اند. قوانین مهم شامل قانون مدنی، قانون ثبت و مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، نقش اساسی در تبیین این موارد ایفا می‌کنند.

تعیین تکلیف املاک فاقد سند و نحوه درخواست

مالکیت بدون سند رسمی سال‌هاست که در برخی از شهرها و روستاها زمینه سوءاستفاده کلاهبرداران را فراهم کرده و موجب تصرف غیرقانونی املاک بسیاری شده است. در این راستا، مجلس شورای اسلامی با تصویب قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی (قولنامه‌ای)، مأموریت صدور اسناد مالکیت را به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور سپرد تا از چنین سوءاستفاده‌هایی جلوگیری شود و املاک مردم و منابع طبیعی (منابع ملی) مصون بمانند. بر این اساس، افرادی که املاک خود را به صورت عادی خریداری کرده‌اند، همچنین مالکان رسمی که مالکیت آن‌ها به صورت مشاعی است اما به دلایلی همچون فوت یا مفقودالاثر بودن مالک رسمی و ورثه وی، یا عدم دسترسی به مالک رسمی تاکنون موفق به اخذ سند شش‌دانگ نشده‌اند، می‌توانند مطابق این قانون اقدام کنند.

این افراد می‌بایست به وب‌سایت سازمان ثبت اسناد به نشانی https://sabtemelk.ssaa.ir مراجعه کرده، با ثبت‌نام درخواست خود را به واحد ثبتی مربوط ارسال نمایند. سازمان ثبت اسناد نیز پس از بررسی مستندات و اسناد ارائه‌شده و طی مراحل قانونی، سند مالکیت تک‌برگی (کاداستری) شش‌دانگ را برای آن‌ها صادر خواهد کرد. طبق ماده 1 این قانون، ساختمان‌های احداث‌شده روی اراضی دارای سابقه ثبتی که تصرفات آن‌ها منشأ قانونی دارد، به همراه اراضی کشاورزی، نسق‌های زراعی و باغاتی که شرایط یادشده را دارند اما به ‌دلیل وجود حداقل یکی از موانع ذکرشده امکان صدور سند مالکیت مفروزی از طریق قوانین جاری برای آن‌ها فراهم نبوده، می‌توانند از مزایای این قانون بهره‌مند شوند.

محاسن تعیین تکلیف املاک فاقد سند

از جمله مزایای این قانون می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

1. تسهیل و ساده‌سازی فرایند تثبیت مالکیت برای اشخاص حقیقی و حقوقی بر اساس الزامات این قانون.
2. کاهش اختلافات و ممانعت از طرح دعاوی در محاکم، که به نوعی قضازدایی محسوب می‌شود.
3. تبدیل اسناد عادی و مشاعی به اسناد مفروزی با حدود مشخص، که به واسطه آن افراد قادر خواهند بود از تسهیلات مرتبط با سند مالکیت بهره‌مند شوند.
4. تثبیت مالکیت دولت و صدور اسناد با حدود تعریف‌شده برای ساختمان‌های ارگان‌های دولتی، که این اقدام به طور طبیعی موجب حفاظت از اموال دولتی در برابر تجاوز و تعرض افراد می‌شود.
5. صدور اسناد مالکیت برای افراد کم‌درآمد ساکن در ساختمان‌های کوچک‌مقیاس در مناطق فقیرنشین شهری، که پیش‌تر به دلیل پیچیدگی قوانین و مقررات ثبتی امکان صدور اسناد برای آنان وجود نداشت.
6. افزایش تعداد اسناد مالکیتی که در طول اجرای این قانون صادر شده و در نتیجه، چند برابر شدن درآمد سازمان ثبت. این درآمدها برای تجهیز ادارات ثبت و ایجاد ساختمان‌های مناسب مورد استفاده قرار گرفته‌اند.
7. تنظیم اسناد برای متصرفان اراضی دولتی در دفاتر اسناد رسمی، برای اولین بار بدون نیاز به استعلام از مراجع دیگر، اقدامی مؤثر و مناسب که تسهیلات بسیاری را برای مردم فراهم کرده است.

با توجه به ارزیابی‌های انجام‌شده در طول مدت اجرای این قانون، اگرچه 5 درصد مشکلاتی برای ادارات (مانند تعارض‌ها و ابطال آراء) ایجاد شده است، اما 95 درصد از مشکلات ثبتی مردم را برطرف کرده است.

معایب تعیین تکلیف املاک فاقد سند

این قانون با وجود تمامی مزایای مطرح‌شده، معایب و اشکالاتی نیز دارد که به شرح زیر هستند:

1. در مواردی که متقاضی مالک مشاعی باشد و نتواند دیگر مالکان مشاعی را برای تعیین حدود باقی‌مانده و امضای صورت مجلس مربوطه حاضر کند، به دلیل غیبت سایر مالکان، تعیین سهام یا حدود باقی‌مانده ممکن نمی‌شود. این موضوع خواسته مالک مشاعی را محقق نمی‌کند و با روح کلی قانون نیز تناقض دارد.
2. تعیین تاریخ “پیش از اول فروردین‌ماه 1370” برای ساخت اعیانی یا خرید اراضی زراعی و باغ‌ها در اسناد عادی، خریدار (متقاضی صدور سند مالکیت) و فروشنده (مالک اولیه) را ترغیب کرده است تا با درج تاریخ غیرواقعی، از مفاد قانون سوءاستفاده کنند و به جعل تاریخ بپردازند.
3. عدم تعیین هزینه‌های کارشناسی منطقی و متناسب برای کارشناسان و نقشه‌برداران مطابق با تعرفه‌های مصوب کانون کارشناسان منجر به دلسردی کارشناسان شده است. این مسئله گاه باعث شده به دلیل بی‌دقتی کارشناسان، زمینه صدور اسناد معارض فراهم شود.
4. انتصاب افراد غیرمتخصص به‌عنوان اعضای هیئت‌های مربوطه، اعم از افراد ثبتی یا قضایی، که مهارت کافی در بررسی گزارش‌های کارشناسی، مطابقت آن با قولنامه‌ها و اسناد ارائه‌شده یا سوابق ثبتی نداشته‌اند، منجر به صدور آرای نادرست و پیامدهای منفی شده است.
5. عدم شفافیت و احصای دقیق موانع قانونی مندرج در قانون که باید جزئیات آن مشخص می‌شد، یکی دیگر از نقاط ضعف این قانون به شمار می‌آید.
6. بند 4 ماده 1 قانون حاوی تناقضاتی است؛ در شرایطی که متصرف قادر به ارائه سند عادی مالکیت خود نبود، هیئت موضوع ماده 2 با بررسی همه جوانب به پرونده رسیدگی می‌کرد. در صورت احراز توافق طرفین و نبود معارض، این فرآیند زمینه صدور آرای متناقض را فراهم می‌کرد که با اهداف قانون همسو نیست.
7. رویه ناهماهنگ هیئت‌ها در استان‌های مختلف نیز مشکل‌ساز بوده است. به‌عنوان مثال، در موارد مربوط به اراضی زراعی یا مالکیت مشاع اراضی شهری، عدم ثبت موارد کسر معادل در سوابق ثبتی طی استعلام از مالک اولیه (فروشنده)، فرصت سوءاستفاده را ایجاد کرده است.

پرسش و پاسخ تعیین تکلیف املاک فاقد سند

 

 

چه مدارکی برای تعیین تکلیف املاک فاقد سند مورد نیاز است؟

برای تعیین تکلیف املاک فاقد سند، معمولاً نیاز به مدارکی همچون شناسنامه و کارت ملی مالک، مدارک مربوط به تاریخ تصرف ملک، صورت‌جلسات قبلی و هرگونه مدرک مرتبط به ملک نظیر فاکتورهای خرید و شهرداری است. این مدارک به مقامات مربوطه کمک می‌کند تا مالکیت و حق تصرف را تأیید کنند و روند قانونی را تسهیل نمایند.

مراحل قانونی تعیین تکلیف املاک فاقد سند چیست؟

مراحل تعیین تکلیف املاک فاقد سند شامل جمع‌آوری مدارک، ثبت درخواست در مراجع ذی‌صلاح، تشکیل پرونده و بررسی درخواست توسط کارشناسان است. در این مراحل، پس از تأیید مدارک، ممکن است لازم باشد که ملک در کمیسیون‌های مربوطه مورد بررسی قرار گیرد تا مالکیت به‌طور رسمی تأیید شود و سندی برای آن صادر گردد.

آیا املاک فاقد سند می‌توانند قابل فروش باشند؟

املاک فاقد سند به طور کلی می‌توانند قابل فروش باشند، اما این فروش با خطرات و چالش‌های خاصی همراه است. خریدار باید به دقت وضعیت ملک را بررسی کند و از صحت مدارک مالک اطمینان حاصل نماید. همچنین، ممکن است فرایند قانونی برای ثبت انتقال مالکیت به زمان بیشتری نیاز داشته باشد و در برخی موارد، خریدار ممکن است در آینده با مشکلات قانونی مواجه شود.

چه نهادهایی در تعیین تکلیف املاک فاقد سند دخالت دارند؟

در تعیین تکلیف املاک فاقد سند، نهادهای مختلفی دخالت دارند. این نهادها شامل ثبت اسناد و املاک، شهرداری‌ها، کمیسیون‌های حل اختلاف و مراجع قضایی هستند. هر یک از این نهادها مسئولیت‌های خاصی در روند بررسی مدارک و صدور سند دارند و همکاری موثر آن‌ها می‌تواند به تسریع در روند تعیین تکلیف کمک کند.

چه خطراتی برای خریداران املاک فاقد سند وجود دارد؟

خریداران املاک فاقد سند با خطرات متعددی مواجه هستند. این خطرات شامل عدم قطعیت در مالکیت، احتمال وجود دعاوی حقوقی از سوی مالکین قبلی، و مشکلات در اخذ مجوز ساخت و ساز هستند. همچنین، عدم وجود سند رسمی می‌تواند منجر به عدم امکان استفاده از تسهیلات بانکی یا انتقال رسمی ملک در آینده شود، بنابراین خریداران باید با احتیاط عمل کنند.