نقشه کادر

نقشه کادر یا بلوکی املاک 📏📐: نقشه ای است در سیستم مختصات یو تی ام که در صورت عدم مطابقت حدود اربعه و مساحت ملک با سند می بایست تهیه شود. به وسیله نقشه کادر متوجه خواهیم شد که علت اختلاف حدود اربعه سند با وضع موجود که منجر به کاهش یا افزایش مساحت می شود از کجا نشات گرفته. به بیان ساده تر در نقشه کادر یا بلوکی می بایست یک بلوک از املاک مجاور ملک مورد تعرفه از گذر تا گذر برداشت شود تا علت عدم مطابقت سند با وضع موجود ملک مشخص شود. توسط نقشه کادر می توانیم موقعیت املاک را از نظر مساحی، حدود اربعه و سند در جای واقعی قرار دهیم.

نقشه کادر یا بلوکی چیست؟ 📐🗺

نقشه کادر یا بلوکی یک نقشه یو تی ام است که از نقشه UTM برداشت وضع موجود از یک محدوده ثبتی یا پلاک فرعی تهیه می شود و پس از مطابقت با نقشه ثبتی ترسیم می شود. مقصود از بلوک در نقشه بلوکی در واقع برداشت وضع موجود توسط دوربین نقشه برداری از گذر تا گذر است. از جمله کاربرد های نقشه کادر یا بلوکی در تهیه نقشه یو تی ام برای تبدیل سند دفترچه ای به سند تک برگ است. نقشه یو تی ام تهیه شده برای تبدیل دریافت سند تک برگ یک نقشه کامل از برداشت وضع موجود ملک و املاک مجاور در سیستم مختصات یو تی ام توسط دوربین نقشه برداری و گیرنده مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم است.

در این نقشه می بایست حدود اربعه ملک و شکست های احتمالی در حدود اربعه با دقت در حد میلیمتر برداشت (نقشه برداری) شود. دقت در تهیه نقشه یو تی ام و ثبت در سامانه شمیم منجر به تولید نقشه کاداستر دقیق و مطابق با وضع موجود ملک می شود. در صورت به کار گیری دقت بالا در تهیه نقشه کادر، مساحی (مساحت) دقیق ملک و زوایا به درستی ثبت و در نقشه بلوکی ترسیم می شود. جهت اصالت بخشی و رسمی شدن نقشه کادر می بایست نقشه ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی و نقشه برداری باشد.

نقشه کادر موزاییک شده رها سازی گذر

نقشه کادر یا بلوکی موزاییک شده برای رها سازی گذر شهرداری تهران در مواردی تهیه می شود که ابعاد وضع موجود ملک با ابعاد سند قدیمی یا تک برگ همخوانی نداشته باشد. این موضوع بیشتر راجع به املاکی با سند های قدیمی دفترچه ای مشاهده می شود. در این موارد در صورت وجد مغایرت سند با نقشه یو تی ام وضع موجود دو ارگان شهرداری تهران و اداره ثبت دستور تهیه نقشه کادر یا بلوکی را صادر می کنند. تهیه نقشه کادر یا بلوکی در صورت مراجعه به شهرداری برای دستور نقشه تخریب و نوسازی درخواست می شود.

در موارد دیگر در صورت مراجعه به اداره ثبت جهت تعویض سند دفترچه ای به تک برگ، در صورت وجود مغایرت ابعاد سند با وضع موجود، اداره ثبت تهیه نقشه کادر را که می بایست توسط کارشناس رسمی امور ثبتی انجام شود را درخواست می کند. پس از تهیه نقشه مذکور توسط کارشناس رسمی در صورتی که ابعاد ملک به گذر های شهرداری تجاوز داشته باشد، می بایست رها سازی گذر انجام شود. پس از رها سازی گذر و جانمایی دقیق پلاک ثبتی طبق سند، نقشه کادر و بلوکی جانمایی مورد تایید شهرداری تهران قرار گرفته و دستور نقشه صادر می شود.

کاربرد نقشه کادر (بلوکی) یا موزاییکی

نقشه بلوکی یا کادر که به نقشه موزاییکی ثبتی نیز معروف می باشد یک نقشه یو تی ام از برداشت وضع موجود یک بلوک گذر به گذر از یک پلاک ثبتی فرعی و قطعات موجود در این بلوک است. با تهیه نقشه کادر در واقع موقعیت ثبتی املاک با وضع موجود مطابقت داده می شود. کاربرد نقشه کادر موزاییک شده پلاک های ثبتی در مواقعی است که ابعاد سندی یک ملک با وضع موجود همخوانی ندارد. به عنوان مثال ضلع جنوبی یک ملک در سند 7 متر درج شده ولی طول وضع موجود ضلع جنوبی 6 متر و 70 سانتی متر باشد.

در این گونه موارد که عدم مطابقت ابعاد و مساحت وضع موجود با سند وجود داشته باشد می بایست نقشه یو تی ام کادر یا بلوکی توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی تهیه و ترسیم شود. به عنوان مثال در هنگام تعویض سند دفترچه ای به سند تک برگ می بایست نقشه کادر تهیه شود تا در صورت عدم مطابقت وضع موجود با سند، علت کاهش یا افزایش مساحت و ابعاد مشخص شود. تهیه نقشه بلوکی موزاییک شده قبل از معامله املاک پیشنهاد می شود تا به دلیل اختلاف مساحت و سند با مشکل مواجه نشوید.

نقشه کادر (بلوکی) توسط چه کسی تهیه می شود؟

نقشه کادر که در واقع یک نقشه موزاییک شده از برداشت وضع موجود گذر تا گذر یک بلوک از املاک است می بایست توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تهیه و ترسیم شود. کارشناس رسمی امور ثبتی به دلیل اخذ صلاحیت در تهیه این نقشه از مراجع رسمی می تواند این نقشه کاربردی را تهیه کند. جهت تهیه نقشه کادر، کارشناس رسمی دادگستری در ابتدا منطقه وقوع ملک را بازدید می کند.

پس از بازدید میدانی توسط کارشناس رسمی، می بایست حدود اربعه ملک مورد تعرفه نقشه کادر و کلیه املاک مجاور به صورت دقیق توسط دوربین نقشه برداری و گیرنده مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم برداشت شود. توجه داشته باشید که دقت در تهیه نقشه کادر از لحاظ مساحی و موقعیت منجر به تهیه یک نقشه بلوکی دقیق و رسمی می شود. توجه به برداشت کلیه زوایا و شکست های احتمالی در ابعاد بسیار حائز اهمیت است و باید دقیقا توسط دوربین توتال استیشن برداشت شود.

نقشه بلوکی یا کادر چه مواقعی تهیه می شود؟

نقشه بلوکی یا کادر در مواقعی تهیه می شود که ابعاد و مساحت وضع موجود یک ملک یا ساختمان با سند همخوانی نداشته باشد. به عنوان مثال یک ملک کلنگی سندی دارد با مساحت 168 متر ولی مساحت وضع موجود آن 153 متر است و حدود اربعه ملک با سند همخوانی ندارد. در این موارد با تهیه نقشه کادر که یک نقشه ثبتی موزاییک شده از ابعاد وضع موجود ملک مورد نظر و املاک مجاور است. مشخص می شود که کاهش یا افزایش مساحت ملک از کدام ضلع جغرافیایی ملک نشات گرفته است.

سند املاک و اراضی بر مبنای نقشه های ثبتی قدیمی صادر شده است و موقعیت این املاک به استناد نقشه ثبتی روی زمین جانمایی شده است. به دلیل استفاده از ابزار های ابتدایی همچون متر پارچه ای جهت پیاده سازی یا جانمایی املاک روی زمین خطا های رخ داده است. این خطا ها منجر به پیاده سازی و جانمایی املاک به صورت نا دقیق شده است. با تهیه نقشه کادر یا بلوکی که نقش مطابقت دادن حدود اربعه املاک با نقشه ثبتی است، موقعیت ثبتی املاک با وضع موجود مطابقت داده می شود و موقعیت ثبتی دقیق مشخص می شود.

نقشه کادر یا بلوکی را چگونه تهیه کنیم؟

جهت تهیه نقشه بلوکی و کادر از یک منطقه می بایست با کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری تماس بگیرید. مجموعه حد نگار با سابقه 13 ساله در زمینه امور ثبتی آماده ارائه نقشه کادر توسط کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری می باشد. جهت تهیه این نقشه در ابتدا می بایست کپی مدارک مالکیتی از جمله سند و بنچاق را در اخیتار کارشناس رسمی قرار دهیم. کارشناس دادگستری در ابتدا می بایست نقشه ثبتی و کاداستر منطقه مورد تعرفه را تهیه کند.

در گام بعدی کارشناس رسمی می بایست یک نقشه یو تی ام کادر از منطقه یا بلوکی که ملک در آن واقع شده است به همراه گذر های موجود برداشت نماید. در گام بعدی نقشه طرح تفصیلی شهرداری تهیه می شود جهت مطابقت گذر های شهرداری با وضع موجود ملک و املاک مجاور. توجه داشته باشید که تهیه نقشه کادر امری تخصصی و حساس است و انجام کارشناسی آن از جمله صلاحیت های تخصصی کارشناس رسمی امور ثبتی است. در انتها پس از از تهیه نقشه های اشاره شده، نقشه موزاییک شده کادر یا بلوکی تهیه و ترسیم می شود.

نقشه کادر یا بلوکی برای چه املاکی کاربرد دارد؟

در صورتی که در زمینه خرید و فروش املاک و اراضی فعالیت دارید می بایست توجه ویژه به این نقشه داشته باشید. به عنوان مثال شرکت های در زمینه خرید املاک کلنگی و ساخت و ساز فعالیت دارند، قبل از خرید این دست از املاک می بایست نقشه کادر یا بلوکی را تهیه کنند. با تهیه این نقشه در صورت مغایرت ابعاد و مساحت در املاک کلنگی متوجه این موضوع خواهید شد. نقشه کادر ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری در واقع شناسه هندسی املاک قبل از معامله ملک است.

با توجه به قیمت نجومی املاک و اراضی تهیه نقشه کادر قبل از معامله باعث بیمه شدن و سلامت معامله شما خواهد شد. بارها توسط تیم کارشناسی حد نگار مراجعه کنندگانی داشته ایم که ملکی را خریده اند که مساحت و ابعاد ملک با سند همخوانی ندارد. این افراد بعد از خرید ملک به ما مراجعه کرده و ما متوجه عدم مطابقت سند با وضع موجود شدیم. پیشنهاد ما این است که قبل از مراجعه به دفترخانه، به کارشناس رسمی مراجعه کنید و نقشه کادر که در واقع یک نقشه جانمایی سند است را تهیه کنید.

نقشه کادر جانمایی پلاک ثبتی

نقشه کادر جانمایی پلاک ثبتی از جمله ضروری ترین مستند برای دریافت گردش ثبتی املاک است. همچنین با توجه به اخذ سریع و راحت سوابق ثبتی املاک و اراضی با استعلام ثبتی از اداره ثبت اسناد و املاک، اشخاص قبل از عقد قرارداد فی مابین، سوابق ثبتی ملک مورد معامله را با یک استعلام از کارشناس رسمی دادگستری اخذ کنند. در قرارداد خرید راجع به املاک و اراضی حتما می بایست پلاک ثبتی املاک، حدود و ثغور و مشخصات ثبتی مستند ملک می بایست درج شود و مشخصات خریدار و فروشنده نیز قید گردد. ثبت تاریخ دقیق، میزان وجه پرداختی و نحوه پرداخت نیز در جلوگیری از مشکلات بعدی مؤثر خواهد بود.

همچنین قبل از معامله می بایست این موضوع تفاهم شود که تهیه نقشه کادر جهت مطابقت مساحت و حدود اربعه سند از طرف فروشنده الزامی است. علت این موضوع این است که برخی دفترخانه ها صرفا سند را به نام خریدار انتقال می دهند و مسئولیتی در قبال تداخل حدود اربعه، عدم همخوانی مساحت و ابعاد با سند ندارند. همچنین ادارات ثبت راجع به جانمایی پلاک ثبتی املاک با مالکین همکاری نمی کنند و جانمایی پلاک ثبتی و تهیه نقشه کادر می بایست توسط کارشناس رسمی انجام شود.

هدف از تهیه نقشه کادر چیست؟

برخی مالکین با مراجعه به اداره ثبت جهت تعویض سند دفترچه ای به تک برگ به دلیل مغایرت حدود اربعه در وضع موجود با سند دفترچه ای قدیمی، از طرف اداره ثبت اسناد و املاک ملزم به تهیه کادر یا بلوکی می شوند. در موارد دیگر مالک جهت تخریب و نوسازی به شهرداری مراجعه می کند جهت اخذ دستور نقشه. به دلیل مغایرت مساحی و ابعاد سند نسبت به وضع موجود از طرف شهرداری نیز مالک ملزم به تهیه نقشه کادر یا ارائه سند تک برگ می شود. در هر دو صورت ارائه نقشه کادر به شهرداری و اداره ثبت الزامی می شود.

تهیه نقشه کادر می بایست توسط کارشناس رسمی امور ثبتی انجام شود. گروه کارشناسی حد نگار آماده ارائه نقشه کادر یا بلوکی به متقاضیان محترم می باشد. برای مالکین املاک اشاره شده سوالاتی پیش می آید که نقشه کادر یا بلوکی چیست و چگونه تهیه می شود؟ جهت تهیه نقشه کادر به چه ارگانی مراجعه کنیم؟ در ادامه نقشه کادر را تشریح می کنیم. جهت تهیه نقشه کادر نیاز به مراجعه به ارگانی دولتی نیست. نقشه کادر یا بلوکی می بایست توسط کارشناس رسمی دادستری در رشته امور ثبتی و نقشه برداری تهیه و ترسیم شود.

نحوه تهیه نقشه کادر یا بلوکی

در صورتی که اداره ثبت مالک را ملزم به تهیه نقشه کادر کند در گام اول مالک باید به کارشناس رسمی امور ثبتی مراجعه کند و کپی سند مالکیت را در اختیار کارشناس رسمی قرار دهد. کارشناس رسمی در ابتدا می بایست سند مالکیت را با نقشه وضع موجود مطابقت دهد جهت بررسی نحوه نقشه برداری جهت تهیه نقشه کادر. در زمان اقدام به اخذ سند یا دریافت پروانه تخریب و نوسازی بعد از نقشه برداری مالکین متوجه الزامی شدن نقشه کادر جهت بررسی علت مغایرت مساحت و ابعاد سند با وضعیت موجود مساحی ملک می شوند.

مغایرت حدود اربعه و مساحی سند با وضع موجود در دو حالت اتفاق می افتد، یا مساحت وضع موجود بیشتر از مساحت مندرج در سند است یا مساحت وضع موجود کمتر از مساحت سندی است. در صورتی که کسری مساحت وجود داشته باشد باید بررسی شود که عرصه املاک مجاور به ملک مورد تعرفه تجاوز کرده اند یا خیر، مکن است که تجاوزی رخ نداده باشد و در دهه 30 به علت قدیمی بودن ابزار نقشه برداری خطای رخ داده ناشی از خطای محاسباتی باشد. در صورتی که عرصه وضع موجود نسبت به سند اضافه مساحت داشته باشد، به عنوان مثال مساحت سند 153 متر باشد ولی مساحت وضع موجود 168 متر باشد. در این مورد اداره ثبت مالک را ملزم به تهیه نقشه کادر می کند.

حل مشکل اضافه مساحت سند با نقشه کادر

همان گونه که اشاره شد در صورتی که مساحت سندی یک ملک از مساحت وضع موجود بیشتر باشد که ناشی از اضافه ابعاد شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی ملک باشد، مالک باید نقشه کادر یا بلوکی تهیه کند. در صورتی که اضاقه طول در حد شمالی و جنوبی اتفاق افتاده باشد یا شرقی غربی ملک، استراتژی تهیه نقشه کادر توسط کارشناس رسمی متفاوت می شود. عمدتا اضافه طولها در حدود شمالی و جنوبی ملک اتفاق می افتد، یعنی ممکن است ملک شما به همسایه های مجاور شرقی غربی تجاوز کرده باشد یا ملک شما به مجاورین تجاوز کرده باشد. فرض بر این که کوچه محل قرار گیری ملک شرقی غربی باشد و پلاک مورد تعرفه شمالی می شود، در این مورد می بایست کلیه پلاک های مجاور از سمت شرق تا گذر و از سمت غرب تا گذر برداشت می شود.

پس از برداشت نقشه وضع موجود املاک شرقی و غربی، سند املاک مجاور با تصرفات مطابقت داده می شود. به بیان ساده تر هر ملک طبق سند و ابعاد سندی باید تصرف داشته باشد. پس از پیاده سازی حدود ثبتی روی عرصه وضع موجود برداشت شده، کلیه پلاک های واقع در کادر مشخص می شود. علت نام گذاری این نقشه به نقشه کادر نیز به همین علت است. پس از تکمیل نقشه کادر علت عدم مطابقت سند با وضع موجود مشخص می شود که تجاوزی به املاک مجاور شکل گرفته و اضافه مساحت بوجود آمده یا که خیر، تجاوز به املاک مجاور رخ نداده. در صورتی که تجاوزی از طرف ملک مورد تعرفه به املاک مجاور شکل نگرفته باشد، ملک مشمول ماده 149 قانون ثبت می شود.

ماده 149 قانون ثبت در نقشه کادر

با توجه به توضیحات ارائه شده راجع به هدف از تهیه نقشه کادر یا بلوکی در صورتی که پس از تهیه نقشه کادر برای یک ملک که اضافه مساحت نسبت به سند دارد. در صورتی که پس از گزارش کارشناسی رسمی مشخص شود اضافه مساحت ملک مورد تعرفه ناشی از تجاور به املاک مجاور و گذر مجاور نباشد، این اضافه مساحت ذاتی می بایست به مساحت سند اصلاحی اضافه گردد.

شایان ذکر است که این موضوع پس از جانمایی پلاک ثبتی ملک مورد تعرفه و تحدید حدود پلاک ثبتی نهایی می شود. به عنوان مثال یک نمونه نقشه کادر توسط تیم کارشناسی حد نگار تهیه شد که طول ضلع غربی ملک مورد تعرفه در سند تعریف نشده بود. طول این ضلع از نقشه های ثبتی استخراج شد و ملاک جانمایی و تهیه نقشه کادر جهت تثبیت عرصه قرار گرفت. در صورتی که اضافه مساحت ناشی از تجاور به گذر باشد می بایست رهاسازی گذر شهرداری انجام شود جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی یا دستور نقشه.

تعرفه یا هزینه تهیه نقشه کادر

تهیه نقشه کادر یا بلوکی یک پروسه زمان بر و دارای بار حقوقی بالایی می باشد. دلیل زمان بر بودن تهیه نقشه کادر این است که پس از بررسی علت عدم مطابقت سند با وضع موجود می باست کلیه املاک مجاور تا گذر ها برداشت شده و با سند مالکیت مطابقت داده شود. به بیان ساده تر در واقع می بایست جانمایی پلاک ثبتی برای چندین ملک انجام شود که هزینه بالاتری نسبت به جانمایی یک ملک است.

محاسبه تعرفه و قیمت تهیه نقشه کادر بستگی به تعداد املاک مجاور جهت برداشت و جانمایی جهت کادر بندی و تهیه نقشه کادر دارد. دقت در تهیه نقشه کادر منجر به تهیه نقشه بلوکی مستند شده که علت کاهش یا افزایش مساحت در ملک مورد تعرفه را مشخص می کند. نقشه کادر در واقع یک نقشه از ازبیلت (چون ساخت) املاک مجاور و مطابقت با سند مالکیت است. جهت بر آورد دقیق قیمت تهیه نقشه کادر در ابتدا باید بررسی شود که چه تعداد ملک مجاور باید مورد بررسی قرار بگیرد. جهت برآورد هزینه نقشه کادر با کارشناسان رسمی حد نگار تماس حاصل نمایید.

نقشه کادر جانمایی سند قدیمی

به شکل کلی اسناد قدیمی یا شاهنشاهی دارای حدود اربعه حدی به حدی هستند و تشخیص موقعیت ثبتی املاک طبق حدود اربعه و حدود ثبتی برای افراد عادی ممکن نمی باشد. در پروسه تهیه نقشه کادر یا بلوکی جانمایی پلاک سند، حدود اربعه املاک و اراضی مطابق با پلاک ثبتی اصلی و فرعی و شماره قطعه به همراه حدود اربعه ملک ترسیم می گردد. سپس با تهیه و بررسی نقشه های ثبتی مستند و جانمایی سند ملک روی نقشه ها یو تی ام وضع موجود ملک، موقعیت ثبتی ملک تثبیت می شود. به شکل کلی نقشه کادر پلاک ثبتی تنها مدرک معتبر در امور ثبتی املاک و اراضی می باشد که مکان ملک را طبق پلاک ثبتی مشخص می کند.

در صورتی که به ادارت مختلف از جمله شهرداری و اداره ثبت جهت امور ملکی مراجعه کرده باشید یا بخواهید یک ملک کلنگی را خریداری کنید که سند قدیمی دفرتچه ای دارد، در ابتدای باید نقشه بلوکی یا کارد جانمایی پلاک ثبتی یا جانمایی سند را تهیه کنید. در این نقشه حدود اربعه املاک مطابق سند مشخص شده است. به دلایل اشاره شده، ادارات ثبت اسناد و املاک مالکین و دارندگان سند های قدیمی جهت تهیه نقشه کادر جانمایی سند را به کارشناسان رسمی امور ثبتی معرفی می کنند.

نقشه بلوکی یا کادر جانمایی دقیق ملک

جهت پیاده سازی یا جانمایی دقیق املاک می باست در ابتدا نقشه بلوکی یا کادر جانمایی دقیق ملک را تهیه کرد. نقشه کادر یا بلوکی جانمایی وضعیت ، ابعاد ، زوایا و حدود اربعه املاک مجاور را در زمان تفکیک نقشه ثبتی تثبیت می کند.  پس از تهیه نقشه کادر یا بلوکی باید این نقشه را با عارضه های موجود روی زمین در اراضی مطابقت داد. در صورت صحیح بودن مختصات های یو تی ام را روی زمین پیاده می کنیم. حالت دیگری که وجود دارد این است که، مالک مکان حدودی ملک را با دقت 2 یا 3 متر روی زمین تعرفه می کند. در این موارد به جای تهیه نقشه کادرجانمایی ثبتی سند، می توان موقعیت محلی ملک را برداشت کرد. پس از پیاده کردن ابعاد ثبتی سند روی وضع موجود، ابعاد ثبتی را روی زمین جانمایی می کنیم.

به مجموعه عملیات پیاده کردن نمره پلاک ثبتی اصلی و فرعی بر روی زمین که در سند ثبت شده است ، جانمایی پلاک ثبتی می گوییم. این عملیات، فرایندی زمان بر است و نیاز به تخصص های نقشه برداری و امور ثبتی دارد. با بررسی اطلاعات ثبتی در زمان تفکیک اولیه املاک و صدور سند و چیدن موزاییکی موقعیت املاک در کنار هم عملیات جانمایی یا نقشه کادر انجام می شود. در انتها با تبدیل مختصات محلی املاک به مختصات یو تی ام و تولید نقشه کادر جانمایی، نقشه ای مستند و ممهور به مهر کارشناس رسمی تهیه می شود.

نقشه کادر جانمایی روی نقشه ۲۰۰۰

تهیه نقشه کادر جانمایی روی نقشه ۲۰۰۰  کاربرد های مختلفی دارد. در یک مورد وضعیت مساحی و حدود اربعه فعلی و موجود ملک برداشت می شود که به  آن نقشه کادر یا بلوکی جانمایی روی نقشه ۲۰۰۰ می گویند. نقشه جانمایی بلوکی به صورت موزاییکی زمانی کاربرد دارد که از ابعاد ثبتی املاک و موقعیت ثبتی اطمینان حاصل کنیم. در برخی موراد نیاز است که موقعیت و حدود اربعه وضع موجود املاک را جهت اصلاح سند مالکیت یا برای صدور دستور نقشه شهرداری تهران را داشته باشیم.

نوع دیگری از نقشه یو تی ام کادر یا بلوکی مربوط می شود به وضعیت ثبتی و سندی املاک در زمان تفکیک و صدور سند مالکیت اولیه. در این موارد با استفاده از موزاییک کردن یا جانمایی کادر نقشه های ثبتی قدیمی و مطالعه پرونده ثبتی موقعیت و ابعاد ثبتی املاک را مشخص می کنیم. پس از تثبیت موقعیت، مکان ثبتی بر روی سیستم مختصات یو تی ام ارائه می شود. به این امور در اصطلاح تهیه نقشه جانمایی کادر پلاک ثبتی می گوییم. این موارد زمانی کاربردی است که در موقعیت ثبتی و یا ابعاد ثبتی املاک و اراضی شبهه یا تناقضی وجود داشته باشد که با استفاده از جانمایی موزاییکی نقشه کارد رفع می شود.

نقشه کادر یا بلوکی برداشت وضع موجود ملک

شهرداری تهران به خصوص در منطقه یک، جهت صدور دستور نقشه شهرداری برای املاکی که دارای اضلاع زیاد، و شکل هندسی نا منظم و با زاویه می باشند، از مالکین این املاک نقشه یو تی ام وضع موجود ملک را درخواست می کنند. در برخی موارد نقشه یو تی ام وضع موجود ملک با ابعاد سندی املاک از لحاظ مساحی و ابعاد مغایرت دارد. در مورد این املاک می بایست نقشه یو تی ام وضع موجود املاک به شهرداری تهران (دفتر خدمات الکترونیک) ارائه شود. نقشه کادر یا بلوکی برداشت وضع موجود ملک، نمایانگر وضعیت حدود اربعه ، زوایا و مساحت املاک در زمان صدور سند قدیمی و تفکیک ملک است.

پس از تهیه نقشه  کادر یا بلوکی جانمایی، بر روی یک نقشه یو تی ام وضع موجود ساختمان و وضعیت ثبتی ملک نشان داده می شود تا در صورت وجود تعارض احتمالی و یا ذاتی بودن ابعاد ملک تصمیم گیری از طرف شهرداری لحاظ شود. برای استعلام ثبتی هر ساختمان ابتدا به پلاک ثبتی احتیاج داریم. جهت بدست آوردن پلاک ثبتی ملک می بایست از جانمایی معکوس پلاک ثبتی استفاده کنیم. جهت انجام این امور ابتدا کنج های دقیق ملک را در قالب نقشه یو تی ام برداشت می شود، سپس این نقشه را بر روی اطلاعات و نقشه های موزاییکی یو تی ام  مکان ملک جانمایی می کنیم. به این شکل می توانیم پلاک ثبتی املاک را بدست آوریم و با مراجعه به دفاتر اسناد رسمی آخرین وضعیت ثبتی ملک را استعلام کنیم.

نقشه بلوکی و کادر املاک مشاعی

در مورد املاک مشاعی علاوه بر تهیه نقشه کادر وضع موجود پلاک مشاعی در سیستم مختصات UTM می بایست نقشه بلوکی جانمایی پلاک ثبتی نیز تهیه شود. نقشه کادر یا بلوکی جانمایی پلاک ثبتی نقشه ای یو تی ام است که سابقه ثبتی ملک مادر و ابعاد و مساحت و موقعیت آن  را در زمان تفکیک ثبتی اولیه و صدور سند قدیمی تثبیت می نماید.

جهت دریافت سند شش دانگ برای قطعات ثبتی مشاعی لازم است تا میزان سهم مشاعی و میزان مساحت دقیق زمین بررسی شود. با انجام این امور در واقع واقعیت و صحت مشاعی بودن قطعه پلاک از زمین مادر احراز می شود و براساس آن سند شش دانگ صادر می گردد. عملیات جانمایی نقشه کادر پروسه ای زمان بر است و حتما مالکین محترم باید این زمان را در برنامه کاری خود جهت اخذ سند لحاظ کنند. همچینین انجام این امور هزینه کارشناسی بیشتری نسبت به تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود را دارد.

نقشه کادر یا بلوکی سند تک برگی

راجع به سند های تک برگی و پیاده سازی یا جانمایی این اسناد بر روی زمین. این دست املاک که دارای سند تک برگ هستند، مختصات گوشه های ملک به صورت کامل نیست، همچنین در دیتا بیس ثبت این کنج ها دارای خطا می باشد لذا پیاده سازی سند تک برگی صرفا از روی سند امکان پذیر نیست. برای پیاده سازی سند بر روی زمین نیاز به نقشه کادر جانمایی دقیق پلاک ثبتی و بدست اوردن مختصات و اضلاع و زوایای ملک، سپس پیاده سازی بر روی زمین می باشد.

در صورتی که نقشه کاداستر با دقت بالا تهیه شده باشد با بدست آوردن نقشه کاداستر توسط کارشناس رسمی می توانیم نقشه یو تی ام جهت پیاده سازی سند روی زمین را بدست آوریم. در صورتی که دسترسی به نقشه کاداستر ممکن نباشد می بایست نقشه جانمایی کادر را به صورت موزاییکی روی زمین پیاده سازی کنیم. جهت تهیه این نقشه می بایست حدود اربعه املاک مجاور را برداشت کرده و پس از مطابقت با نقشه ثبتی و ترسیم نقشه کادر جانمایی پلاک ثبتی موقعیت ملک را روی زمین میخ کوبی کنیم.

نقشه کادر یا بلوکی چگونه تهیه می شود؟

جهت تهیه نقشه کادر و طی نقشه برداری بلوکی، حدود اربعه کلیه املاک مجاور (گذر تا گذر) در سیستم مختصات یو تی ام برداشت شده و  نقشه برداری ثبتی دقیقی انجام می شود. طی این عملیات ابعاد و مساحی کلیه املاک مجاور با سند های صادر شده این املاک مطابقت داده می شود. پس از مطابقت نقشه یو تی ام تهیه شده با حدود اربعه سندی این املاک، معین می شود که اضافه یا کاهش در حدود اربعه و مساحی ملک مورد تعرفه از کجا نشات گرفته است.

نقشه برداری زمینی جهت تهیه نقشه کادر و بلویک زمان بر و پیچیده می باشد. علت زمان بر بودن بدین جهت است که ممکن است، مالکین املاک مجاور، از در اختیار قرار دادن سند های مالکیت خویش امتناع کنند. برای تهیه نقشه کادر دقیق طی عملیات هندسی و حقوقی نقشه برداری ثبتی، می بایست سند مالکیت املاک مجاور را تک به تک رویت نمایین و نظریه کارشناسی ثبتی را به اداره ثبت مربوطه اعلام کنیم. در برخی موارد به دلیل عدم جانمایی مکان دقیق ملک طبق سوابق ثبتی در زمان ساختن ملک، یا به دلیل  عدم مطابقت ابعاد ملک با سند این مشکلات بوجود می آید.

نقشه کادر و رفع مشکل مطابقت سند با ملک

عدم مطابقت نقشه یو تی ام وضع موجود ملک با سند مشکلی است که با تهیه نقشه کادر موزاییک شده جانمایی سند ها برطرف می شود. در زمان تثبت عرصه املاک توسط کارشناس نقشه برداری اداره ثبت، عدم مطابقت سند با وضع موجود مشاهده می شود. جهت پیدا کردن علت عدم تطابق وضع موجود با سند، کارشناس اداره ثبت مالک را برای تهیه نقشه کادر یا نقشه بلوکی ملک به کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری ارجاع می دهند.

جهت تهیه نقشه کادر یا بلوکی املاک نیاز است نقشه یو تی ام وضع موجود ملک مورد تعرفه به همراه کلیه املاک مجاور از گذر تا گذر به شکلی که چهار طرف بلوک املاک مذکور با گذر احاطه شده برداشت شود و در یک نقشه یو تی ام یکپارچه ثبت شود. تهیه نقشه کادر به دلیل شناسایی منشا بوجود آمدن این عدم مطابقت سند با وضع موجود می باشد. برداشت دقیق گوشه های املاک مجاور و گذر های به صورت دقیق با دوربین نقشه برداری توصیه می شود. دیده می شود که برخی کارشناسان صرفا از گیرنده مولتی فرکانس شمیم استفاده می کنند که دقت بالایی ندارد.

علل عدم مطابقت سند با وضع موجود

• تجاوز املاک به گذر های شهرداری.
• تجاوز املاک به ملک های مجاور.
• بزرگتر بودن ابعاد واقعی املاک از سند.

در موارد نادر املاک مشمول تهیه نقشه یو تی ام کادر یا نقشه بلوکی می شوند. در برخی موارد عدم مطابقت حدود اربعه وضع موجود با سند پیچیده می شود و امید است هیچ ملکی نیازمند تهیه نقشه کادر و بلوکی نشود، زیرا تهیه این نقشه بسیار زمان بر و هزینه بردار است. همان طور که در ابتدا اشاره شد تهیه این نقشه با مشکلات فراوان از جمله همکاری نکردن همسایه ها به دلیل عدم ارائه سند و ممانت از نقشه برداری به وجود می آید. در صورتی که ادارات ثبت اسناد و املاک با توجه به شرایط ملک این امر را ضروری قلمداد کنند، چاره ای جز تهیه نقشه یو تی ام کادر یا بلوکی  و ارائه به اداره ثبت جهت صدور و اصلاح سند تک برگ نیست.

تهیه نقشه یو تی ام جانمایی یا نقشه موزاییکی کادر در سه حالت اشاره شده ممکن است الزامی شود. در موارد اول و دوم مسئولیت حقوقی متوجه کارشناس رسمی تهیه کننده نقشه کادر می شود. تهیه این نقشه ممکن است مشکلاتی را برای مالک بوجود آورد. در صورتی که مشکلات احتمالی به دلیل گزینه سوم بوجود بیاید، می بایست ابعاد و مساحت سند اصلاح شود. این موضوع علی غم زمان بر بودن مسئولیت حقوقی ندارد.

نقشه برداری جهت تهیه نقشه کادر

در عملیات نقشه برداری جهت تهیه نقشه یو تی ام بلوکی یا نقشه کادر، همانطور که از نامش نمایان است، هدف صرفا نقشه برداری از ملک مورد تعرفه نیست و یک بلوک باید برداشت شود. در نقشه کادر ترسیم شده می بایست یک بلوک کلی از گذر تا گذر برداشت شود به نحوی که تمام خطوط تفکیک املاک مجاور برداشت شود. در ترسیم این نقشه باید ابعاد دقیق و زوایای کلیه املاک مجاور توسط  دوربین توتال استیشن ثبت و ضبط شود. نقشه با مقیاس یک صدم به نحوی باید برداشت شود که کارشناس رسمی با استناد به نقشه کادر بتواند گواهی نماید که مشکل در کدام جهت بلوک و از کدامیک از ملک ها نشات گرفته است. به بیان ساده تر تجاوز به پلاک ثبتی از طرف چه ملکی شروع شده.

برای کلیه املاک درگیر در مساله عدم مطابقت حدود اربعه سندی با ابعاد وضع موجود، می بایستدر  ابتدا وضع موجود املاک توسط دوربین نقشه برداری ثبت اطلاعات شود. پس از برداشت با ابعاد و مساحت سندی و ثبتی ملک مقایسه گردد. بنابراین دسترسی به املاک مجاور برای نقشه برداری ضروری است، همچنین در اختیار داشتن اسناد املاک مجاور الزامی می باشد. قبل از مراجعه کارشناس رسمی جهت تهیه نقشه کادر می بایست موضوع را با همسایه ها مطرح کرده و موافقت آنها را جلب نمایید تا نقشه ای دقیق حاصل شود.

هزینه نقشه کادر-بلوکی موزاییکی

هزینه نقشه کادر نسبت به نقشه جانمایی پلاک ثبتی یا نقشه یو تی ام وضع موجود یک ملک بسیار بالاتر است. علت این موضع این است که جهت تهیه نقشه کادر می بایست یک بلوک از املاک که شامل چندین ملک می شود را برداشت کنیم و با سند آنها مطابقت بدهیم. در واقع تهیه نقشه کادر برای یک بلوک همانند جانمایی پلاک ثبتی برای حدود 10 ملک است. جدای از نقشه برداری وضع موجود املاک، می بایست هر ملک را با سند ثبتی نیز مطابقت بدهیم که بسیار زمان بر است.

همانطور بیان شد تعداد املاک موجود در یک بلوک مستقل را باید برداشت کرده و مساحت و حدود اربعه دقیق املاک در مرز تفکیک و در ابعاد املاک به گذرها تثبیت شوند. بنا بر توضیحات تهیه نقشه کادر یک نقشه پر هزینه و پر مسئولیت است. زیرا نه تنها ملک مورد تعرفه بلکه تمام املاک متصل به هم از گذر تا گذر باید نقشه برداری شده و مورد بررسی دقیق از جمله جانمایی پلاک ثبتی قرار بگیرند.  با اجرایی شدن ماده سی و سه قانون نظام مهندسی ساختمان در مبحث نظارت نقشه برداری، پیاده سازی نادرست املاک در ابتدای امر ساخت و ساز  بوجود نمی آید.