صلاحيت کارشناس رسمی امور ثبتی

صلاحیت کارشناس رسمی ثبتی ✒: به مجموعه تخصص و مهارت های فنی گفته می شود که کارشناس رسمی امور ثبتی در این تخصص ها دوره دیده و پروانه کارشناسی رسمی امور ثبتی و نقشه برداری کسب کرده است. صلاحیت های ویژه کارشناس رسمی امور ثبتی از جمله جانمایی پلاک ثبتی، اختلاف ثبتی در حد و مرز املاک و اراضی، تهیه نقشه یو تی ام توسط سامانه شمیم و تفسیر عکس هوایی بخشی از این صلاحیت های رسمی است.

صلاحیت کارشناس رسمی ثبتی ⚖

صلاحیت کارشناس رسمی ثبتی ⚖ به مجموعه ای از شایستگی های حرفه ای، تخصصی و فنی مرتبط با رشته امور ثبتی گفته می شود. شخص صاحب صلاحیت در زمینه امور ثبتی در چارچوب صلاحت تخصصی خود، مورد ارزیابی و ممیزی قرار گرفته است. پس از طی کردن دوره های تخصصی مرتبط با رشته امور  ثبتی بر مبنای نیاز های جامعه به این خدمات تخصصی در دادگاه ها، مدرک مرتبط با صلاحیت اخذ شده را هم زمان با دریافت پروانه کارشناسی رسمی دادگستری دریافت می کند.

البته توجه داشته باشید که صلاحیت های کارشناسان رسمی دادگستری، توسط شورای عالی کارشناسان رسمی پس از بررسی نیاز های، بر مبنای قانون تعیین و ابلاغ می شود. صلاحیت در حقوق به معنای توانمندی و تخصص کارشناس، در رسیدگی به یک پرونده ثبتی گفته می شود.

کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی صلاحیت های تخصصی خود را بنا بر مصوبه قانونی شورای عالی کارشناسان رسمی دادگستری دریافت کرده است. صلاحیت در امور ثبتی با توجه به تعاریف بیان شده، یک سری امور تخصصی ثبتی است که کارشناس رسمی رشته امور ثبتی و نقشه برداری، صرفا در این صلاحیت ها می تواند به امور کارشناسی بپردازد.

صلاحیت در امور ثبتی در قانون از جمله امور آمره به حساب می آید، به همین علت کارشناس رسمی امور ثبتی و طرفین دعوی نمی توانند با سلیقه و اختیار خویش صلاحیت را تغییر دهند. صلاحت مهمترین مقوله در مراجع قضایی و ثبتی می باشد که با توجه به متن قانون صلاحیت می توان به احقاق حق و امور کارشناسی پرداخت.

صلاحیت کارشناس امور ثبتی در دادگاه

در دادگاه ها جهت بررسی پرونده های ثبتی از کارشناسان رسمی در رشته امور ثبتی و نقشه برداری بنا بر نیاز به صلاحیت مورد نیاز در پرونده استفاده می شود. صلاحیت های کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری از جمله صلاحیت های خاص در نظام حقوقی است.

بدین معنا که قضات جهت صدور رای در امور تخصصی ثبتی از جمله جانمایی پلاک ثبتی نیازمند تهیه گزارش کارشناسی و نقشه جانمایی پلاک ثبتی هستند. انجام این امور تخصصی به عهده کارشناس رسمی امور ثبتی گذاشته می شود. در این امور قاضی نمی تواند امور کارشناسی تخصصی که شامل امور مهندسی نقشه برداری و ثبتی است را انجام دهد.

کارشناس رسمی امور ثبتی در پرونده های دعاوی ثبتی نقش مشاور برای قاضی را دارد. کارشناس رسمی در امور تخصصی ثبتی هم راستا با صلاحیت اخذ شده می بایست در راستای احقاق حق و بر افراشتن پرچم عدالت قدم بر دارد. کارشناس رسمی امور ثبتی به واسطه اخذ پروانه صلاحت کارشناسی از مراجع ذیصلاح و قانونی، نماینده قانون و دستگاه قضا می شود. به واسطه تاثیر گذاری نظریه کارشناسی بر مبنای صلاحیت ثبتی در رای قاضی، کارشناس رسمی می بایست حد اکثر تلاش خویش را بکار گیرد که گزارش کارشناسی بر مبنای مستندات و ادله قانونی بر مبنای امور تخصصی ثبتی و قانونی باشد.

با توجه به پیشرفت تکنولوژی و پیشرفت در زمینه های عمرانی و املاک، نقشه کارشناسان رسمی امور ثبتی، بیش از پیش پر رنگ تر شده است. با توجه به ارزشمند شدن املاک و اراضی، دعاوی در این زمینه بیشتر شده است. به دلیل نیاز به امور تخصصی ثبتی املاک و اراضی حضور کارشناسان رسمی امور ثبتی در پرونده ها، نقش موثر در مرتفع کردن اختلافات ملکی را دارند.

صلاحیت های کارشناس رسمی امور ثبتی

صلاحیت های کارشناسان رسمی دادگستری با مصوبه شورای عالی کارشناسان رسمی به کارشناسان رسمی کانون کارشناسان و مرکز کارشناسان رسمی قوه قضائیه ابلاغ و ملزم به فعالیت کارشناسی در صلاحیت های کارشناسی قید شده می باشند. انجام امور کارشناسی خارج از چارچوب صلاحیت های قید شده تخلف انتظامی است.

در ادامه مقاله به تشریح برخی صلاحیت های کارشناس رسمی در رشته امور ثبتی درج شده می پردازیم.

• نقشه برداری تخصصی در امور ثبتی جهت تشخیص حد و مرز پلاک های ثبتی و تعیین حدود رسمی.
• تهیه نقشه یو تی ام اراضی و املاک در سیستم مختصات UTM منطبق بر سامانه شمیم، تعیین مساحی و ابعاد.
• جانمایی املاک و اراضی جهت صدور سند املاک بر مبنای قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند.
• بررسی و تشخیص اختلاف در نقشه وضع موجود املاک و مطابقت اختلاف در ابعاد سند.
• تهیه و تفسیر عکس های هوایی و تصاویر ماهواره ای.
• افراز، تفکیک و تقسیم ساختمان ها و اراضی مشاعی.
• گزارش کارشناسی موارد 148 و 148 قانون ثبت اسناد و املاک.
• بررسی پرونده های تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند در هیات های تعیین تکلیف.
• پیاده سازی موقعیت ثبتی و موجود املاک روی عکس های هوایی و تصاویر ماهواره ای.
• تهیه نقشه یو تی ام اراضی و املاک بدون ابعاد( حدی به حدی) برای اداره ثبت و شهرداری.
• امور تخصصی نقشه برداری جهت پیاده سازی حدود اربعه املاک روی نقشه های هوایی.
• انجام امور مربوط به ارزیابی اراضی و املاک فاقد سند، موضوع ماده 147، ماده 148 ثبت اسناد.
• بررسی و تشخیص، صحت اجرای تشریفات افراز املاک و اراضی.
• بررسی و تشخیص، صحت جریانات ثبتی اسناد.
• بررسی و تشخیص، صحت جریانات ثبتی املاک و اراضی.

صلاحیت کارشناس رسمی ثبتی جهت تشخیص حد و مرز

نقشه برداری جهت تشخیص حد و مرز بین پلاک های ثبتی از جمله امور تخصصی و مهم می باشد که در صلاحت کارشناس رسمی امور ثبتی می باشد. جهت بررسی حد و مرز پلاک های ثبتی کارشناس رسمی نیازمند نقشه های ثبتی مستند است. پس از تهیه نقشه های ثبتی قدیمی و دیجیتایز کردن نقشه در سیتم مختصات یو تی ام، حدو ومرز دقیق پلاک های توسط کارشناس رسمی تعیین و تثبیت می شود.

تشخیص حد و مرز زمین ها به استناد نقشه ثبتی و حدود اربعه اسناد مالکیت نقش مهمی در کاهش اختلافات ثبتی دارد. به دلیل حدی به حدی بودن اسناد قدیمی، می بایست حدود اربعه مستند توسط کارشناس رسمی روی زمین تعیین شود.

تشخیص، تعیین و پیاده سازی حد و مرز دقیق  پلاک های ثبتی روی نقشه یو تی ام و تثبیت عرصهروی زمین در پرونده های جانمایی پلاک ثبتی کاربرد دارد. جهت انجام امور تخصصی اشاره شده کارشناس رسمی می بایست عکس های هوایی قدیمی منطقه را دریافت و پس از تفسیر به عنوان مستند تعیین حدود قرار دهد. حد و مرز های تعریف شده در اسناد قدیمی فاقد نقشه کاداستر به صورت تعریف به حد قطعه تفکیکی مجاور در نقشه های ثبتی می باشد. جهت چیدن پلاک های ثبتی و تهیه نقشه موزاییکی ثبتی می بایست کارشناس رسمی، کلیه نقشه های ثبتی منطقه را دریافت و مورد استفاده قرار دهد.

صلاحیت کارشناس رسمی ثبتی تهیه نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام مبنای اصلی جهت تعیین موقعیت املاک و اراضی می باشد. همان طور که می دانید نقشه های ثبتی و تفکیکی در سیستم مختصات محلی ترسیم شده اند. سیستم مختصات محلی یعنی این که نقشه صرفا دارای طول، عرض و مساحت است. مختصات این گونه نقشه های به صورت محلی یا فرضی در نظر گرفته شده است.

توسط سیستم مختصات یو تی ام جهانی می توانیم نقشه های ثبتی و تفکیکی قدیمی را در موقعیت واقعی آنها قرار دهیم. در کاربرد دیگر مالکین املاک و اراضی نیازمند تهیه نقشه یو تی ام، جهت تعیین مساحت و املاک خویش می باشند. توسط خدمات نقشه برداری می توان نقشه یو تی ام دقیق از حدود اربعه و مساحی املاک تهیه کرد.

تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود املاک و اراضی ممهور به مهر کارشناس رسمی بدین جهت اهمیت دارد که در معاملات املاک مبنا محسابه قیمت ملک مساحت است. به تهیه نقشه یو تی ام قبل از خرید املاک و اراضی از مساحت دقیق ملک آگاه خواهید شد. پس از تهیه نقشه یو تی ام مساحی ملک، در صورت نیاز به مطابقت با ابعاد سند، این امر ممکن خواهد شد.

صلاحیت کارشناس رسمی تعیین تکلیف املاک فاقد سند

یکی دیگر از صلاحیت های کارشناس رسمی امور ثبتی، حضور در هیات های تعیین تکلییف اراضی و املاک فاقد سند می باشد. کارشناسان رسمی  امور ثبتی پرونده های ثبتی جهت درخواست صدور سند املاک و اراضی فاقد سند را بررسی می کنند. جهت صدور سند برای املاک و اراضی فاقد سند طبق آیین نامه سازمان ثبت اسناد و املاک، نقشه یو تی ام وضع موجود املاک و اراضی تهیه می شود. مالک پس از ثبت نام در سامانه تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند، شماره پرونده دریافت میکند.

بررسی پرونده متقاضان صدور سند در ادارت ثبت و اسناد بررسی می شود. جهت بررسی شرایط دریافت سند و بررسی نقشه های ارائه شده و مطابقت با نقشه های ثبتی می بایست پرونده ثبتی بررسی شود. جهت جلوگیری در تداخل پلاک های ثبتی و حد و مرز املاک  در درخواست های صدور سند، می بایست نقشه یو تی ام با وضع موجود املاک بررسی شود. کارشناسان رسمی در بررسی اسناد ارائه شده مالکیت از جمله قولنامه، سند مشاعی و بنچاق فعالیت می کنند. صدور سند در اراضی و املاک فاقد سند مستلزم رعایت آیین نامه و بخش نامه های ثبتی است.

صلاحیت کارشناس رسمی بررسی اختلاف نقشه

جهت بررسی اختلاف در نقشه وضع موجود املاک و مطابقت با سند، کارشناس رسمی امور ثبتی در ابتدای امر مدارک مالکیت و حدود اربعه را بررسی می کند. در گام بعدی کارشناس رسمی امور ثبتی نقشه یو تی ام وضع موجود ملک مورد تعرفه را توسط تجهیزات نقشه برداری از جمله دوربین نقشه برداری و جی پی اس مولتی فرکانس تهیه می کند.

با توجه به قیمت و ارزش بالا املاک و اراضی به عنوان یک کالا سرمایه ای، کارشناس رسمی امور ثبتی می بایست نهایت دقت خویش را جهت تهیه نقشه یو تی ام وضع موجود به کار گیرد. یک موضوع مهم که برخی از کارشناسان رسمی به آن توجه ندارند این است  که جهت تهیه نقشه یو تی ام می بایست از دو ابزار، دوربین نقشه برداری و گیرنده مولتی فرکانس به صورت همزمان استفاده کنند.

ولی متاسفانه برخی کارشناسان صرفا از جی پی اس شمیم استفاده می کنند. توجه داشته باشید که گیرنده مولتی فرکانس جهت مساحی حدود اربعه مناسب نیستو علت این امر داشتن خطا های مختلف ماهواره ای می باشد. دیتا های ارسالی و دریافتی گیرنده های مولتی فرکانس مابین، سامانه شمیم، فرستنند کورس شمیم و ماهواره های با خطاهای مختلف روبرو می شوند.

در صورت نیاز به تهیه نقشه مساحی حدود اربعه املاک می بایست توسط  دوربین نقشه برداری با دقت بالا برداشت شوند، در انتهای برداشت توسط گیرنده مولتی فرکانس دیتا های برداشتی در سیستم مختصات یو تی ام به روش  برداشت مشترک نقاط قرار می دهیم. دقت در امور مهندسی تهیه نقشه های یو تی ام از اهمیت بالا برخوردار است. توجه داشته باشید که نقشه ارائه شده کارشناس امور ثبتی در واضع متر و میزان مساحی املاک است. بدین جهت کارشناس رسمی می بایست با بهره گیری از دانش مهندسی نقشه برداری نقشه ای دقیق و صحیح ارائه کند.

صلاحیت کارشناس رسمی تهیه و تفسیر عکس هوایی

تهیه و تفسیر عکس های هوایی و ماهواره ای به عنوان مستندی معتبر جهت حل اختلافات ثبتی به کار می رود. کارشناسان رسمی امور ثبتی با اخذ صلاحیت تهیه و تفسیر عکس های هوایی، در دادگاه ها می توانند جهت کمک به حل پرونده های تختلاف ملکی وارد عمل شوند. مرجع تهیه عکس های هوایی سازمان جغرافیایی نیروهای مسلح و سازمان نقشه برداری می باشند. عکس های سفارش داده شده برای اندکس هر منطقه شامل زوج عکس می باشد. زوج عکس های به دلیل برجسته بینی برای تفسیر عکس های هوایی توسط نرم افزار های تخصصی فتوگرامتری مورد استفاده قرار می گیرند.

عکس های هوایی و تفسیر آنها توسط کارشناسان رسمی امر مهم در امور تخصصی ثبتی و ملکی می باشد. به عنوان نمونه در مواردی که مرز بین پلاک های ثبتی دچار تغییر به علت های مختلف از جمله سیلاب و دست شده باشد. با استفاده از عکس های هوایی و جانمایی نقشه املاک بر روی آنها، حد و مرز دقیق در سالهای گذشته را پیدا کرد. پس از تعیین مرز زمین ها با کمک عکس های هوایی و تثبیت مرزهای دقیق،  با خروجی مختصاتی می توان حدود اربعه صحیح را روی زمین میخ کوبی کرد. در موارد دیگر جهت بررسی سابقه احیا زمین ها طبق ماده 56 و بررسی کشت و کار، کارشناسان رسمی از عکس های هوایی استفاده می کنند.

در برخی مناطق عکس های هوایی در دسترس نمی باشد، در این مناطق از تصاویر ماهواره ای استفاده می کنیم. جهت بررسی تصاویر ماهواره ای به شکل تفسیر عکس های هوایی عمل میکنیم. تیمک کارشناسی حد نگار آماده تهیه و سفارش تصاویر ماهواره ای بر املاک و اراضی با دقت بالا می باشد.

تصاویر ماهواره دریافتی تیم کارشناسی ما از مجموعه ماهواره کرونا تهیه می شوند. شایان ذکر است که تصاویر ماهواره ای کرونا مورد تایید جهاد کشاورزی و منابع طبیعی می باشد. تیم کارشناسی حد نگار جز معدود کارشناسان رسمی می باشند که امکان سفارش و دریافت این تصاویر ماهواره ای را دارند.