قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند ⚖ : این قانون با عنوان رسمی تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی در 7 دی ماه 1390 در مجلس شورای اسلامی تصویب شد. هدف قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند؛ سامان دهی و بررسی وضعیت ثبتی املاک و اراضی فاقد سند بود. تعداد کثیری از املاک و اراضی در کشور ایران وجود دارد که صرفا با قولنامه یا وکالت خرید و فروش می شود. قانون تعیین تکلیف که در زمان های گذشته به ماده 147 اصلاحی قانون ثبت معروف بود وظیفه دارد با نقشه برداری املاک و اراضی توسط کارشناسان رسمی دادگستری و ثبت نام در سامانه ثبت ملک به املاک و اراضی فاقد سند، سند تک برگ کاداستری تحویل دهد.

قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند ⚖

قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند یا تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی در زمان دکتر علی لاریجانی ریاست مجلس شورای اسلامی و ریاست جمهوری دکتر محود احمدی نژاد، در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ بیستم آذر ماه یکهزار و سیصد و نود مجلس شورای اسلامی تصویب و در تاریخ 1390/09/30 به تایید شورای نگهبان رسیده و طی نامه شماره ۶۲۶۴۴/۵۰۷ مورخ 1390/10/07 مجلس شورای اسلامی واصل گردیده است، به پیوست جهت اجراء ابلاغ گردید.

در این صفحه تلاش کرده ایم که قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند یا تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی را با بیان روان و قابل فهم برای کلیه شهروندان تشریح کنیم. کارشناسان گروه حد نگار آماده ارائه خدمات کارشناسی در زمینه دریافت سند املاک و اراضی فاقد سند شما شهروندان در استان تهران می باشند.

مطابق شماره نامه ۲۴۵۷۵۵/۴۲۶۵۳ تاریخ 29 دی سال 1389 در راستای اجرای اصل 123 قانون اساسی جمهوری اسلامی، قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمانهای فاقد سند رسمی که با عنوان لایحه یک فوریتی به مجلس  شورای  اسلامی تقدیم گردیده بود، با تصویب در جلسه علنی روز یکشنبه مورخ 1390/09/20 و تأیید شورای محترم نگهبان به پیوست ابلاغ گردید. قانون تعیین تکلیف شامل 18 ماده و 19 تبصره در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی ایران در روز یکشنبه تاریخ 20 آذر  ماه 1390 تصویب گردید و در تاریخ 1390/09/30 به تایید شورای اسلامی نگهبان رسید.

تعیین تکلیف اراضی فاقد سند چیست؟

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی به تصویب مجلس شورای اسلامی در تاریخ بیستم آذرماه سال 1390 رسید و پس از تأیید شورای نگهبان در تاریخ 1390/09/30 به مرحله اجرا درآمد. این قانون که تحت عنوان لایحه یک فوریتی به مجلس ارائه شده بود، در راستای اجرای اصل 123 قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران تصویب گردید.

قانون مذکور شامل هجده ماده و نوزده تبصره است و هدف آن ساماندهی وضعیت ثبتی املاکی است که فاقد سند رسمی هستند. این اقدام به منظور حمایت از حقوق مالکیت شهروندان و تسهیل فرآیند قانونی برای تثبیت وضعیت این املاک صورت گرفته است. همچنین، این قانون می‌تواند به کاهش مشکلات حقوقی و اداری مرتبط با زمین و ساختمان‌های فاقد سند کمک کند و به ایجاد ثبات در بازار مسکن و املاک کمک رساند.

خدمات کارشناسی دریافت سند املاک فاقد سند 

گروه کارشناسان رسمی دادگستری حد نگار آماده ارائه کلیه خدمات کارشناسی در زمینه دریافت سند تک برگ موضوع قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند در استان تهران می باشد. خدمات گروه حد نگار شامل بررسی وضعیت ثبتی املاک جهت دریافت سند تک برگ، نقشه برداری و تهیه نقشه یو تی ام برای ثبت نام در سامانه ثبت املاک فاقد سند. ارائه گواهی مختصات و فایل نقشه ممهور به مهر کارشناسی رسمی دادگستری، و در انتها ثبت نام در سامانه ثبت املاک فاقد سند و ارائه شماره پرونده به متقاضی.

توجه داشته باشید بقیه مراحل اداری اخذ سند توسط قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند که به خاطر نام قدیمی آن که به ماده 147 قانون تعیین تکلیف معروف بود، به صورت اتوماسیون در اداره ثبت طی می شود و نیازی به مراجعه حضوری نیست. مراتب پیگیری پرونده ماده 147 یا تعیین تکلیف از طریق پیامک و یا بررسی وبسیایت ثبت ملک با شماره پرونده انجام خواهد شد. در صورت تمایل به انجام امور اخذ سند از طریق قانون تعیین تکلیف از صفر تا 100 با مجموعه حد نگار تماس حاصل فرمایید.

اهمیت قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند ⚖

اهمیت وجود یک نظام حقوقی برای تعیین مالکیت افراد بر دارایی‌ها و اموال غیرمنقول خود بر هیچ‌کس پوشیده نیست. با وجود الزامات قانونی برای ثبت املاک و نقل و انتقالات آن‌ها، برخی افراد به دلیل فرار از پروسه‌های ثبت و هزینه‌های مرتبط، از ثبت این معاملات خودداری کرده و با تصرف و انتقال املاک بدون سند یا سند عادی، به ایجاد بی‌نظمی در روند ثبت املاک دامن زده‌اند.

در این چهار چوب، قانون ‌گذار مجبور به تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت پرداخت و پس از پایان مهلت این مواد قانون، اقدام به تصویب قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌ های فاقد سند شش دانگ نمود. اگرچه هر یک از این دو قانون دارای نقاط قوت و ضعف خاص خود هستند، اما به طور کلی، قانون تعیین تکلیف به دلیل دائمی بودن و ساختار منظم‌تر، از اعتبار حقوقی بیشتری برخوردار است. در این متن، تلاش شده است تا با تحلیل مواد 147 و 148 اصلاحی و همچنین قانون تعیین تکلیف، به بررسی نقاط ضعف و قوت هر یک پرداخته و مقایسه‌ای میان این دو قانون ارائه گردد. این مقایسه می‌تواند به درک بهتر وضعیت قانونی املاک فاقد سند و لزوم اصلاحات در این حوزه کمک کند.

تحلیل ماده 147 ثبت و قانون تعیین تکلیف

تحلیل ماده 147 اصلاحی قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف و قانون جدید، نیازمند بررسی دقیق و متناسب با شرایط خاص آن قانون است. در خصوص قانون جدید مرتبط با تثبیت مالکیت، تغییر شیوه ثبت از تحدید حدود به روش ممزوج تحدید حدود و نقشه، سوالات تازه‌ای در زمینه رسیدگی به این قانون به وجود آمده است. هدف این متن، بررسی ماهیت حقوقی املاک، مراحل ثبت رسمی در سازمان ثبت، قوانین مربوطه، و همچنین تفاوت‌های بین اسناد رسمی و عادی و قواعد حاکم بر آن‌ها می‌باشد.

همچنین به تحلیل قوانین ماده 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت و قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی پرداخته می‌شود. نتایج به‌دست‌آمده نشان می‌دهد که قانون جدید به‌ویژه به املاک ساخته‌شده در داخل شهر اختصاص دارد. از سوی دیگر، با توجه به وجود معاملات معارض نسبت به املاک ثبت‌شده و ضرورت ایجاد نظام حقوقی مناسب برای جلوگیری از این معاملات، لازم است که علاوه بر الزامی کردن ثبت معاملات غیرمنقول، نظام اجباری عقد عینی نیز برای این املاک به تصویب برسد. در غیر اینصورت، عدم الزام به انجام معاملات با سند رسمی می‌تواند باعث کاهش کارایی و کاربرد قانون ثبت شود.

قانون تعیین تکلیف جایگزین ماده 147 و 148

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، در سال 1390 به تصویب رسید و به‌عنوان جایگزینی برای مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، که از زمان تصویب آنها در 18 دی 1351 تا سال 1383 با چالش‌های بسیاری مواجه بودند، عمل کرد. این مواد پس از گذشت زمان و تجدیدنظرهای متعدد، به نوعی به فرآیند صدور سند مالکیت برای متصرفانی که به مدت طولانی از املاک خود بهره‌برداری کرده بودند، کمک می‌کردند.

ماده 147 اصلاحی مربوط به املاکی است که تا تاریخ 1 فروردین 1370 ساخته شده‌اند و در مورد اراضی، خریداری آنها باید تا همین تاریخ انجام شده باشد. در مقابل، ماده 148 اصلاحی به متقاضیانی اشاره دارد که مستحدثات و بناهای آنها در اراضی متعلق به دولت و شهرداری‌ها واقع شده است. در این حالت، هیئت حل اختلاف پس از دعوت از نماینده، رأی به انتقال ملک می‌دهد.

این دو ماده تحولاتی در بازار املاک ایجاد کردند و به افزایش ارزش املاک منجر شدند. به‌ویژه، افراد با خرد کردن اراضی خود به قطعات کوچک و اخذ سند از طریق این مواد، به ارزش افزوده قابل توجهی دست یافتند. اما در عین حال، اعتراضاتی نیز نسبت به اسناد صادر شده از این طریق وجود داشت که بیشتر به جعل اسناد، تصرف غیرواقعی و تعارض بین مدعیان مالکیت مربوط می‌شد. در صورت اثبات این موارد، دادگاه ممکن بود رأی به ابطال تصمیم هیئت و سند مالکیت صادر کند و تبعاتی نظیر خلع ید و پرداخت اجرت المثل ایام تصرف نیز به دنبال داشت.

هیات رسیدگی به ماده 147 و 148 اصلاحی ثبت

در خصوص مراجع رسیدگی به مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، لازم است اشاره کنیم که درخواست صدور سند بر اساس این مواد از دو طریق ممکن است: نخست، رئیس ثبت می‌تواند به این درخواست رسیدگی نماید و دوم، هیأت حل اختلاف وابسته به رئیس اداره ثبت. رئیس ثبت تنها در صورتی می‌تواند اقدام کند که مالک و متصرف ملک به توافق رسیده و ملک نیز از لحاظ مالکیت بدون نزاع باشد. در غیر این صورت، موضوع به هیأت حل اختلاف ارجاع می‌شود.

در این کتاب، هدف ما بررسی شرایط شکلی و عوامل مؤثر بر قوانین ثبتی ایران است. تلاش می‌شود که ابعاد گسترده ماده 147 و تأثیرات آن بر قانون ثبت ملک و همچنین شرایط اجرایی این قانون در نظام ثبت و مالکیت در ایران مورد تحلیل قرار گیرد. این بررسی شامل جزئیات و نکات کلیدی در خصوص فرآیندهای قانونی و چالش‌های موجود در روند ثبت املاک خواهد بود.

دلایل بی سند ماندن املاک فاقد سند

دلایل عدم ثبت اسناد املاک متعدد است و تنها به فرار از قانون محدود نمی‌شود. زمان‌بر بودن و دشواری‌های مربوط به اخذ سند رسمی، قوانین پیچیده برای اراضی مشایی، عدم امکان استعلام‌های دقیق و به‌روز، و تلاش برای اجتناب از مالیات‌های سنگین از جمله این دلایل هستند. برخی از این مشکلات همچنان وجود دارند و لازم است که قوانین جدید برای حل آن‌ها راهکارهایی ارائه دهند؛ در غیر این صورت، این قوانین نیز مانند پیشین‌ها موفق نخواهند بود.

یکی از انتقادات به اسناد عادی، ریسک جعل و تحریف آن‌هاست. اما آیا اسناد ثبتی نیز از این خطر در امان هستند؟ کلاهبرداری‌ها در معاملات املاک معمولاً در زمان تنظیم قولنامه رخ می‌دهند و در واقع، بیشترین موارد کلاهبرداری در این مرحله دیده می‌شود. بخش قابل توجهی از جعل و کلاهبرداری مربوط به املاک دارای سند است و بسیاری از پرداخت‌ها در زمان انعقاد قولنامه انجام می‌گیرد. بنابراین، حتی اگر تمامی املاک سنددار شوند، پدیده جعل و کلاهبرداری همچنان ادامه خواهد داشت. برای کاهش این معضلات، افزایش آگاهی عمومی و اطلاع‌رسانی در این زمینه از اهمیت بالایی برخوردار است.

ایرادات قانون تعیین تکلیف و ماده 147 ⚖

قوانین ثبتی جهت دریافت سند املاک فاقد سند به ویژه  قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند و  ماده 147 و 148 قانون ثبت، با انگیزه حفاظت از حقوق مالکین تدوین شده‌اند تا یک روند منسجم و یکپارچه در مدیریت املاک و اراضی در کشور ایجاد شود. این قوانین به کاهش اختلافات و سوءاستفاده‌ها کمک می‌کنند. با این حال، در گذشته و حال، برخی املاک وجود داشته‌اند که به دلیل شرایط خاص، صدور سند برای آن‌ها از طریق قوانین عمومی ثبت ممکن نبوده است. به همین دلیل، قانونگذار برای حل این معضل، اقدام به تدوین مقررات خاصی کرده است.

تصویب ماده 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت تا حدودی مشکلات را مرتفع نمود، اما برخی مشکلات و ایرادات موجود در این ماده 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت مورد سو استفاده قرار گرفت. به همین علت، تمدید مهلت ماده 147 و 148به صلاح نبود. در سال 1391، به دنبال درخواست‌های مکرر افرادی که نتوانسته بودند سندی دریافت کنند، قانونی به تصویب رسید که به تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی می‌پرداخت. بررسی‌های انجام شده نشان می‌دهد که در تصویب این قانون، نواقص موجود در مواد قبلی مد نظر قرار گرفته و تلاش شده تا مشکلات موجود در جامعه برطرف شود. این دقت نظر قانونگذار در راستای خدمت به مردم و بهبود وضعیت ثبتی املاک قابل تقدیر است و می‌تواند به ایجاد ثبات و امنیت بیشتری در این حوزه منجر شود.

نقایص قانون ماده  147 و 148 اصلاحی قانون ثبت

اولاً، طبق ماده 22 قانون ثبت، دولت مالکیتی را به رسمیت می‌شناسد که ملک به طور قانونی در دفتر املاک ثبت شده باشد یا از طریق انتقال قانونی یا ارث به نام شخصی منتقل شده باشد. همچنین، ماده 48 این قانون تصریح دارد که اسنادی که باید به ثبت برسند و این امر محقق نشده باشد، در هیچ کدام از ادارات و محاکم قابل پذیرش نخواهند بود.

ثانیاً، ماده 147 و 148 قانون اصلاحی ثبت، به اسناد عادی از جمله قولنامه که پیش از این با رعایت تشریفات قانونی ثبتی منجر به صدور سند مالکیت نشده اند، اعتبار رسمی و قانونی می‌ دهند. این مبحث به صورت آشکار با ماده 22 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک در تضاد می باشد. سوم، در ماده یک از ماده 147، قانون‌گذار تصریح کرده است که اعیانی‌هایی که بر روی اراضی احداث شده‌اند و به دلیل موانع قانونی، صدور سند مالکیت برای آن‌ها ممکن نبوده و همچنین اعیانی‌های ساخته شده قبل از تاریخ 1/10/1370 و اراضی زراعی خریداری شده قبل از این تاریخ نیز مشمول مقررات این مواد هستند. در اینجا سه ایراد عمده وجود دارد:

الف) موانع قانونی به طور دقیق مشخص نشده و این امر باعث ابهام و دشواری در اجرا برای ادارات ثبت می‌شود.

ب) تاریخ‌های مشخص شده (1370/10/1) برای اعیانی‌ها و اراضی زراعی به روشنی توضیح داده نشده و این موضوع می‌تواند موجب سوءاستفاده شود. زیرا متقاضیان می‌توانند به راحتی تاریخ‌های غیرواقعی ارائه دهند تا مشمول مقررات شوند که این به نوعی دور زدن قانون به شمار می‌آید.

ج) در مورد اعیانی‌ها، کارشناسان ثبت قادر به تشخیص تاریخ دقیق احداث آن‌ها نیستند، چرا که بسیاری از این اعیانی‌ها به صورت غیرمجاز ساخته شده و هیچ مدرکی برای تاریخ احداث آن‌ها وجود ندارد. این مسئله منجر به رویه‌های متفاوت در ادارات ثبت می‌شود و ممکن است زمینه‌ساز سوءاستفاده کارکنان و متقاضیان گردد. به همین دلیل، نیاز به بازنگری و اصلاح در این مواد قانونی احساس می‌شود تا از بروز مشکلات و سوءاستفاده‌ها جلوگیری شود.

ابهام در بیان اعیان املاک فاقد سند

تعریف اعیان املاک فاقد سند در قوانین موجود به وضوح مشخص نشده است. این مسئله باعث شده که ادارات ثبت در مناطق مختلف کشور تفسیرهای متفاوتی از مفهوم اعیانی داشته باشند. به عنوان مثال، در نواحی شمالی کشور، به ویژه در استان‌های گیلان، مازندران و گلستان، عناصر مانند پرچین، سنگچین، نرده و دیوار به عنوان اعیانی شناخته می‌شوند.

 در حالی که در مناطقی نظیر اصفهان، گودبرداری و چاه نیز تحت عنوان اعیانی طبقه‌بندی می‌شود. همچنین در برخی استان‌ها، کاشت درخت نیز به عنوان اعیانی در نظر گرفته می‌شود. این تفاوت‌ در تعاریف و برداشت‌ها از اعیانی باعث ایجاد رویه‌های مختلفی در استنباط این مفهوم شده است. متأسفانه، قانون‌گذار هیچ تعریف مشخصی از اعیان ارائه نداده است که این امر به پیچیدگی مسائل حقوقی در این حوزه دامن زده است.

اجرای تشریفات قانونی ماده 147

اجرای تشریفات و بروکراسی قانونی در رابطه با ماده 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت، به مشکلاتی منجر شده است که در آن مستأجران املاک و اراضی بدون اطلاع مالک اصلی، ملک مورد اجاره را به عنوان ملک خود معرفی کرده و با تنظیم مبایعه‌نامه‌های جعلی، اقدام به درخواست ثبت این املاک می‌کنند. در این موارد، نماینده ثبت با مراجعه به محل، صرفاً بر اساس تصرف و مبایعه‌نامه عادی، اقدام به تهیه گزارش تصرف مالکانه متصرف می‌نماید.

این اقدام، در واقع مغایر با نص صریح ماده 70 قانون ثبت است که تصریح می‌کند همه محتویات و مندرجات سند رسمی، معتبر است، مگر اینکه جعلی بودن آن ثابت شود. به عبارت دیگر، در این فرایند، تصرف متقاضی به‌عنوان دلیلی برتری نسبت به سند مالکیت رسمی ماده 22 و 70 قانون ثبت در نظر گرفته می‌شود و به این ترتیب، اصول قانونی نادیده گرفته می‌شود. این وضعیت نشان‌دهنده نیاز به بازنگری در شیوه‌های اجرایی و نظارت‌های مربوط به ثبت املاک است تا از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری شود و حقوق مالکین به درستی حفظ گردد.

املاک مشاعی قانون تعیین تکلیف ماده 147

املاک مشاعی و قانون تعیین تکلیف ماده 147 با چالش‌های متعددی روبرو است. یکی از این چالش‌ها این است که برخی افراد با استفاده از اسناد عادی، به صورت جزئی از ملک مشاعی استفاده کرده و اقدام به ساخت و ساز می‌کنند. در بسیاری از موارد، این املاک دارای چند مالک هستند و سازنده اعیانی تنها از یکی از مالکان سهم خود را خریداری می‌کند. پس از ساخت، وی درخواست صدور سند مالکیت می‌دهد و این درخواست با رعایت مراحل قانونی منجر به صدور سند می‌شود. این فرآیند بدون تعیین وضعیت باقیمانده ملک مشاعی و سهم دیگر مالکان صورت می‌گیرد که به تدریج بخش‌های بزرگی از ملک مشاعی به سند مالکیت تبدیل می‌شود.

در پی اجرای این قانون، اختلافاتی میان مالکان مشاعی در زمینه تعیین سهم‌ها به وجود می‌آید. این امر منجر به دو مشکل اساسی برای ثبت محل می‌گردد: نخست، تعیین میزان سهم فروشندگان که در بسیاری از موارد بیش از سهم واقعی خود را فروخته‌اند و ثبت محل به این موضوع اعتبار می‌بخشد. دوم، عدم مشخص بودن باقیمانده ملک و سهم هر یک از مالکان، که باعث پیچیدگی در تعیین حدود و مقسم ملک می‌شود. همچنین، فقدان یک آئین‌نامه جامع و دقیق می‌تواند به ایجاد اختلاف رویه در صدور آراء منجر شود و استقلال قانونی و ذاتی اعضای هیئت‌های حل اختلاف را تحت تأثیر قرار دهد. این مسائل نشان‌دهنده نیاز به تنظیم و اصلاح قانون به منظور جلوگیری از بروز مشکلات بیشتر در آینده است.

جعل اسناد به واسطه تاریخ ماده 147

افزایش جعل اسناد عادی از تاریخ 1/1/1370 به ویژه به دلیل جلب رضایت مالکانی که در محل حضور نداشته‌اند، به وضوح مشهود است. این امر همچنین به افزایش تعداد بنگاه‌های معاملاتی و تنظیم اسناد عادی منجر شده است، چرا که این اسناد به راحتی توسط هیئت‌ها به اسناد رسمی تبدیل می‌شوند. تخریب و تصرف اراضی دولتی و ملی به ویژه در ارتباط با صدور سند مالکیت برای ساختمان‌هایی که بر روی این اراضی بنا شده‌اند، به دلیل عدم استعلام از سازمان‌های مربوطه نظیر منابع طبیعی و مسکن و شهرسازی، نگرانی‌های جدی را به وجود آورده است.

اعتبار اسناد مالکیت به شدت تزلزل یافته و ابطال بسیاری از این اسناد به دلیل اجرای قانون اصلاحی، به امری رایج تبدیل شده است. به استناد بند 6 ماده یک قانون صدور سند مالکیت، مراجعه متضرر به دادگاه همچنان امکان‌پذیر است، در حالی که در گذشته تنها به ادعای جعل رسیدگی می‌شد و انکار سند مالکیت وجود نداشت. روندهای سنتی و دستی در انجام امور هیئت‌ها و همچنین دستکاری مدارک و دفاتر آراء نشانه‌هایی از ضعف در سیستم مدیریتی است.

صدور رأی در هیئت‌های حل اختلاف و اعطای سند مالکیت حتی برای اراضی مزروعی با مساحت کمتر از یک هزار مترمربع، مشروعیت و جنبه قانونی به تجزیه این اراضی می‌بخشد. تصویب مواد 147 و 148 اصلاحی به نفع دولت نبوده و به موجب ماده 147 اصلاحی قانون ثبت، دولت افرادی را که خواهان صدور سند مالکیت هستند، به عنوان مالکین املاک شخصی معرفی می‌کند. عدم انجام استعلام‌های لازم از ادارات ذیربط به سادگی منجر به انتقال اراضی دولتی به مالکیت اشخاص شده است.

صدور سند اراضی دولتی به نام افراد حقیقی

صدور سند مالکیت برای اراضی دولتی به نام افراد حقیقی، چالش‌هایی را به وجود می‌آورد که می‌تواند به یکپارچگی اراضی دولتی آسیب بزند. این موضوع به ویژه زمانی اهمیت پیدا می‌کند که زمین‌ها به صورت غیرمتمرکز تقسیم شوند، چرا که در این صورت، بهره‌وری و ارزش اقتصادی این اراضی کاهش می‌یابد. همچنین، در مواردی که متقاضی از میان مالکان مشاعی باشد و نتواند سایر مالکین را برای تعیین حدود و امضای صورت‌جلسه حاضر کند، این عدم حضور مانع از تعیین سهم و حدود باقیمانده می‌شود و در نتیجه، خواسته مالک مشاعی محقق نخواهد شد. این مسئله با اصول قانونی نیز در تضاد است.

علاوه بر این، زمانی که افراد بر اساس مواد 147 و 148 اصلاحی قانون ثبت اقدام به دریافت سند مالکیت می‌کنند، هیئت حل اختلافات ممکن است به ضوابط و مقررات شهرداری‌ها در زمینه تفکیک و عقب‌نشینی توجهی نداشته باشد. این موضوع می‌تواند به بروز مشکلاتی برای شهرداری‌ها در اجرای طرح‌های از پیش تعیین شده منجر شود و در مواردی که ضوابط رعایت نشود، شهردار در برابر دارندگان اسناد پاسخگو نخواهد بود. بنابراین، پس از انجام مراحل اداری، دبیرخانه موظف است از اداره ثبت استعلام کند و در صورتی که ملک جزء مستثنیات باشد، مراتب را به هیئت گزارش دهد تا هیئت تصمیمات مقتضی را اتخاذ نماید. این فرآیند به روشن شدن وضعیت اراضی و جلوگیری از بروز مشکلات قانونی کمک می‌کند.

هیات تعیین تکلیف املاک فاقد سند ⚖

هیات با بررسی تصرفات مالکانه و بدون منازع متقاضی و پس از انجام کارشناسی و تهیه نقشه کلی ملک، اقدام به صدور رای می‌کند. در این پروسه، هیات باید به مستثنیات قانونی توجه نماید و در صورتی که اراضی دارای سابقه ملی یا موات باشند، موظف به استعلام نظر وزارتخانه‌های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی خواهد بود. این وزارتخانه‌ها نیز باید ظرف یک ماه به استعلام هیات پاسخ دهند. اگر پاسخ ارسال نشود یا خلاف واقع باشد، متخلف می‌تواند به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه ماه تا یک سال محکوم شود و در صورت تکرار، انفصال دائم از خدمت را تجربه کند. عدم پاسخگویی وزارتخانه‌ها مانع از ادامه رسیدگی هیات نخواهد بود.

آرای هیات تععین تکلیف بر مبنای ماده ۳ قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، می بایست در دو دوره و با فاصله پانزده روز از طریق روزنامه ‌های کثیر الانتشار و محلی منتشر شوند. همچنین اداره ثبت مکلف است در روستاها، علاوه بر انتشار آگهی، آرای هیات را با حضور نماینده شورای اسلامی در محل نیز الصاق نماید. در صورتی که اشخاص ذی‌نفع به آرای اعلام شده اعتراضی داشته باشند، می‌توانند ظرف دو ماه از تاریخ انتشار، اعتراض خود را به اداره ثبت تسلیم کنند و رسید دریافت نمایند. معترض باید ظرف یک ماه پس از تسلیم اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه عمومی محل ارائه دهد و گواهی آن را به اداره ثبت تحویل نماید. در این صورت، اقدامات ثبت به صدور حکم قطعی از دادگاه موکول خواهد شد. اگر اعتراض در مهلت قانونی دریافت نشود یا معترض گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نکند، اداره ثبت باید سند مالکیت را صادر نماید. صدور این سند مانع از مراجعه متضرر به دادگاه نخواهد بود و معترض می‌تواند با ادعای غیرقانونی بودن صدور سند، در دادگاه عمومی به حق‌خواهی بپردازد. این اعتراض و دادخواهی باید همراه با تقدیم دادخواست باشد.

هیات حل اختلاف ماده 147 و 148 اصلاحی ثبت

هیات حل اختلاف در خصوص مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، پس از ارزیابی ملک توسط کارشناسان اداره ثبت اسناد یا هیات کارشناسی، اقدام به تعیین موقعیت ملک مورد درخواست در کل پلاک ثبتی می‌نماید. در این فرآیند، یکی از نمایندگان اداره ثبت نیز نظر کارشناس را تأیید کرده و سه نفر به عنوان گواه تصرف متقاضی حضور خواهند داشت. مراحل این روند از ثبت نام متقاضی آغاز و با تعیین پلاک فرعی برای ملک مورد نظر ادامه می‌یابد و نهایتاً به کارشناسی و تأیید نماینده ثبت ختم می‌شود. در این مرحله، پرونده برای صدور رأی آماده می‌گردد.

نحوه رسیدگی هیات بسته به وضعیت ملک متقاضی متفاوت است. در صورتی که ملک مورد نظر سابقه ثبتی نداشته باشد و متقاضی مالکیت به عنوان مالک متصرف شناخته بشود، هیات تعیین تکلیف به بررسی موضوع پرداخته و نظر خود را برای تنظیم اظهارنامه به واحد ثبتی ابلاغ خواهد کرد. در این صورت، اداره ثبت موظف است که پس از تنظیم اظهارنامه، موضوع را در اولین آگهی نوبتی طبق ماده ۵۹ آیین‌نامه قانون ثبت اعلام کند. تحدید حدود این املاک با درخواست متقاضی به صورت اختصاصی انجام می‌شود.

اگر ملک قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و طبق قوانین و یا رأی هیات باید سند مالکیت به نام متصرف صادر گردد، این موضوع در ملاحظات دفتر املاک ثبت و در دفتر املاک جاری به نام متصرف ثبت خواهد شد. در صورتی که نسبت به ملک مورد درخواست اعتراضی وجود داشته باشد، رسیدگی به تقاضا به تعیین تکلیف نهایی در مرجع صالح بستگی دارد. در مواردی که اعتراضات مطابق با ماده واحده قانون تعیین تکلیف پرونده‌های معترضین ثبتی که فاقد سابقه بوده‌اند، مستند به مصوبات قانونی پیشین بررسی می‌شود. بدین ترتیب، روند رسیدگی و صدور رأی در هیات حل اختلاف روشنی دارد و متقاضیان می‌توانند به حق و حقوق خود دست یابند.

بروز خطا در رای هیات تعیین تکلیف

سوالی که به ذهن می‌رسد این است که در صورت بروز سهو قلم یا اشتباه در آرای صادره، چه باید کرد؟ برای پاسخ به این سوال، می‌توان به ماده ۲ آیین‌نامه اجرایی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اشاره کرد که بیان می‌کند: اگر مشخص شود که در آرای هیأت‌های قبلی یا فعلی، مواردی به‌طور سهوی از قلم افتاده یا اشتباهی رخ داده است، چنانچه رای هنوز اجرا نشده باشد، هیأت پس از بررسی، رای اصلاحی صادر خواهد کرد. در این صورت، دبیر هیأت موظف است مفاد رای اصلاحی را در دفتر آرا ثبت کرده و شماره و تاریخ آن را در ستون ملاحظات رای قبلی قید کند و آن را به امضای هیأت برساند و به واحدهای ثبتی ابلاغ نماید.

اما اگر رای به مرحله اجرا درآمده باشد، اشتباه باید توسط ثبت محل به هیأت نظارت گزارش شود تا در صورت لزوم، تصمیم لازم با همکاری هیأت حل اختلاف اتخاذ شود. همچنین، ماده ۱۶ آیین‌نامه قانون تعیین تکلیف پیش‌بینی کرده است که اگر در حین انشاء آرا، سهو قلم یا اشتباه جزئی رخ دهد و این ایراد به اساس رای لطمه‌ای نزند، هیأت می‌تواند پیش از ثبت ملک در دفتر املاک نسبت به تصحیح آن اقدام نماید.

پس از ثبت ملک در دفتر املاک، موضوع به هیأت نظارت ارجاع می‌شود تا تصمیم‌گیری لازم انجام شود. علاوه بر این، ماده ۳۰۹ قانون آیین دادرسی مدنی نیز به این مسائل پرداخته و بند ۳ ماده ۲۵ قانون ثبت، شرایطی را برای اصلاح اشتباهات قلمی در ثبت ملک و انتقالات بعدی تعیین کرده است. بر این اساس، اگر اشتباه ناشی از عدم دقت نویسنده سند مالکیت یا دفتر املاک باشد، هیأت نظارت پس از بررسی، دستور اصلاح ثبت و صدور سند مالکیت را صادر خواهد کرد. این فرآیندها به‌منظور حفظ حقوق مالکیت و جلوگیری از تضییع حقوق افراد در نظام ثبت و صدور آرا طراحی شده‌اند.

رسیدگی هیات به اراضی کشاورزی

یکی از موارد پیش‌بینی‌شده در ماده ۱ قانون تعیین تکلیف، بررسی وضعیت ثبتی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات، چه در مناطق شهری و چه غیرشهری، است. این بررسی به ویژه برای افرادی که زمین را خریداری کرده‌اند و به دلیل وجود موانع قانونی قادر به تنظیم سند یا دریافت سند مالکیت نیستند، اهمیت دارد. طبق بند ۳۳۴ بخشنامه‌های ثبتی، تنظیم سند برای املاک واقع در دهات و اراضی زراعی به استعلام از مراجع ذی‌ربط وابسته است. در صورتی که این اراضی در حریم شهرها قرار داشته باشند، لازم است نظر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی نیز اخذ گردد.

این مراجع موظف‌اند نظر خود را ظرف مدت ۲ ماه از تاریخ ابلاغ، با رعایت قوانین مختلف نظیر قانون ملی کردن جنگل‌ها، قانون بهره‌وری بخش کشاورزی و منابع طبیعی، و دیگر قوانین مرتبط اعلام کنند. در صورتی که مراجع فوق در موعد مقرر پاسخ ندهند یا پاسخ غیرواقعی ارائه دهند، متخلفان ممکن است به انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت ۳ ماه تا ۱ سال محکوم شوند و در صورت تکرار، احتمال انفصال دائم نیز وجود دارد. همچنین لازم به ذکر است که تعیین ضوابط اراضی زراعی و باغات خارج از محدوده قانونی شهرها به عهده وزارت کشاورزی است و این وزارتخانه مسئولیت‌های خاصی در این زمینه دارد.

تغییر کاربری باغها و اراضی کشاورزی

تغییر کاربری باغ‌ها و اراضی کشاورزی طبق ماده یک قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات که در سال ۱۳۷۴ تصویب شده، به منظور حفظ و بهره‌وری این اراضی در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک‌ها ممنوع است، مگر در موارد ضروری. بر اساس تبصره ۲ این ماده، وزارت جهاد کشاورزی مسئول تشخیص اراضی زراعی و باغات در این مناطق است و تغییر کاربری در روستاها نیز باید بر اساس ضوابطی که این وزارتخانه تعیین می‌کند، انجام گیرد.

ماده ۲ این قانون بیان می‌کند که در صورت صدور مجوز برای تغییر کاربری اراضی زراعی و باغات، ۸۰ درصد قیمت روز این اراضی به عنوان عوارض از مالکین دریافت و به خزانه‌داری کل کشور واریز می‌شود. همچنین، ماده ۳ این قانون تصریح می‌کند که مالکین یا متصرفین که بدون مجوز اقدام به تغییر کاربری کنند، علاوه بر پرداخت عوارض، به جزای نقدی تا سه برابر قیمت روز اراضی با کاربری جدید نیز محکوم خواهند شد. وزارت جهاد کشاورزی موظف است پرونده‌های متخلفین را به مراجع قضایی ارسال کند تا این مراجع نسبت به صدور احکام لازم اقدام نمایند.

بنابراین، تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات تحت قوانین و مقررات خاصی قرار دارد و قانون‌گذار برای افرادی که بدون مجوز اقدام به این کار کنند، مجازات‌هایی در نظر گرفته است. به همین منظور، قانون همچنین هیات را موظف به صدور سند رسمی برای اعیانی‌های احداث شده در اراضی کشاورزی و باغات کرده است، به شرط رعایت قانون حفظ کاربری. در صورتی که اعیانی‌ها به طور غیر مجاز ساخته شده باشند، می‌توان برای عرصه بدون درج اعیانی سند مالکیت صادر کرد. یکی از معایب اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، این است که افرادی که با استفاده از این مواد، اراضی کشاورزی و باغات خود را تغییر کاربری داده‌اند، ممکن است با مشکلات قانونی مواجه شوند.

تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات

تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات به معنای جداسازی و تقسیم مالکیت مشاع در املاکی است که چند نفر دارای سهم هستند. در اصطلاح حقوقی، افراز یعنی مشخص کردن سهم هر شریک از ملک مشاع در شرایطی که توافقی برای تقسیم وجود ندارد. بنابراین، در افراز، حالت اشاعه باید وجود داشته باشد. دعوی افراز به معنای درخواست یکی از شرکاء از دیگران برای تقسیم ملک مشاعی است که در آن توافقی بر تقسیم صورت نگرفته است.

از سوی دیگر، تفکیک به معنی تقسیم یک ملک غیرمنقول به قطعات کوچک‌تر با مشخصات خاص است، چه این ملک مشاع باشد و چه متعلق به یک مالک. برای مثال، یک زمین ۱۰۰۰ متری می‌تواند به قطعات ۲۰۰ متری تقسیم شود. طبق تبصره ۱ ماده ۶ قانون مربوط به صدور سند تفکیکی، اگر اراضی کشاورزی به طور خاص در محاصره معابر عمومی یا اراضی دولتی قرار داشته باشند و مساحت آن‌ها زیر حد نصاب باشد، امکان صدور سند مشاعی برای آن‌ها وجود دارد.

درخواست صدور سند باغات

به علاوه، در صورتی که فردی درخواست صدور سند برای باغی در محدوده شهری داشته باشد، باید نظر وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را استعلام کند و ضوابط آن‌ها را رعایت نماید. همچنین اگر درخواست صدور سند در خارج از محدوده شهری باشد، باید طبق دستورالعمل‌های وزارت کشاورزی عمل کند. طبق بند ۷ ماده ۱۴۷، اگر مساحت زمین‌های متصرفی کمتر از میزان مصوب باشد، امکان صدور سند برای آن‌ها وجود ندارد.

به همین منظور، وزارت مسکن و شهرسازی ضوابط مربوط به تفکیک و تغییر کاربری باغات در محدوده قانونی را تعیین می‌کند. در این راستا، بخشنامه شماره ۸۳۳۶۰-۱ به تاریخ ۱/۹/۱۳۷۳، نحوه تفکیک و افراز باغات و اراضی کشاورزی را تشریح کرده است. همچنین، بر اساس ماده ۹ آیین‌نامه اجرایی قانون اصلاح قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات مصوب ۱۹/۴/۱۳۸۶، ادارات ثبت اسناد و دفاتر رسمی موظف هستند اراضی زراعی و باغات خارج از محدوده قانونی شهرها را بر اساس نقشه‌های مشخص تقسیم‌بندی کنند.

رسیدگی هیات تعیین تکلیف به موقوفات

رسیدگی به موقوفات یکی از مواردی است که به هیئت حل اختلاف مربوط می‌شود و در این زمینه، بررسی تقاضای اعیان‌هایی که در اراضی موقوفه ساخته شده‌اند، اهمیت دارد. طبق ماده ۹ قانون تعیین تکلیف، اگر هیئت تشخیص دهد که اعیان مورد درخواست به طور کامل یا جزئی در اراضی موقوفه قرار دارد، از متولی منصوب دعوت می‌کند تا با اطلاع اداره اوقاف در جلسه رسیدگی شرکت کند یا نظر خود را ظرف دو ماه اعلام نماید. هیئت موظف است که با رعایت مفاد وقف‌نامه و مصلحت موقوف علیهم، به بررسی موضوع بپردازد.

در صورتی که ملک موقوفه بدون متولی باشد، هیئت با توافق اداره اوقاف و با رعایت الزامات مربوطه، اقدام به تعیین اجرت زمین می‌کند و در حکم صادره، تکلیف اداره ثبت را برای صدور سند مالکیت اعیان با ذکر اجرت زمین مشخص می‌نماید. بنابراین، هیئت‌های حل اختلاف باید سه مورد کلیدی را در نظر داشته باشند: ۱- جلب موافقت اداره اوقاف محل ۲- رعایت مفاد وقف‌نامه ۳- مصلحت موقوف علیهم. اگر نیاز به نظر کارشناس باشد، با توافق متولی منصوب و اطلاع اداره اوقاف، کارشناس مرضی‌الطرفین انتخاب می‌شود تا با در نظر گرفتن مصلحت موقوف علیهم، مساحت عرصه، ارزش اعیان و اجرت زمین را تعیین کند. اگرچه این موضوع در قانون جدید به صراحت ذکر نشده، ولی با توجه به صلاحیت هیئت در ارجاع موضوع به کارشناس، می‌توان این موضوع را استنباط کرد.

رسیدگی هیات به املاک مشاع در تصرف مفروز

رسیدگی هیات به املاک مشاع در اختیار مالکینی که دارای سند مشاعی هستند و درخواست صدور سند مالکیت مفروزی دارند، تحت شرایط خاصی امکان‌پذیر است. این افراد می‌توانند با استناد به بند ت ماده ۱ قانون تعیین تکلیف، در صورت عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی، اقدام به اخذ سند مالکیت نمایند. هیات پس از ارجاع موضوع به کارشناس و در صورتی که نظر کارشناس نشان‌دهنده تصرفات بدون منازع متصرف باشد و همچنین معتمدین محلی و شهود این موضوع را تأیید کنند، تصمیم لازم را در خصوص صدور سند مالکیت یا ادامه عملیات ثبتی اتخاذ خواهد کرد و این تصمیم به واحد ثبتی اعلام می‌شود تا بر اساس بند ۶ ماده ۱۱ قانون تعیین تکلیف اقدام نماید.

واحد ثبتی موظف است این موضوع را در دو نوبت و با فاصله ۱۵ روز به اطلاع عموم برساند. اگر ظرف مدت دو سال از تاریخ انتشار آگهی اعتراضی به اداره ثبت واصل شود، این اداره باید به معترضین اعلام کند که ظرف یک ماه از تاریخ اعتراض، باید دادخواست خود را به مرجع قضایی صالح تقدیم کنند و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت ارائه دهند. در این حالت، اقدامات ثبت منوط به ارائه حکم قطعی دادگاه خواهد بود. اما اگر اعتراضی واصل نشود، اداره ثبت طبق مقررات مربوطه اقدام به صدور سند مالکیت خواهد کرد. لازم به ذکر است که صلاحیت هیات تنها در صورت عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی است. در صورتی که متقاضی بتواند به دیگر مالکین مشاعی دسترسی داشته باشد، برای افراز ملک خود باید به واحد ثبتی مربوطه مراجعه کند. واحد ثبتی نیز با رعایت تمامی قوانین و مقررات از جمله موارد منع افراز املاک مشاع، اقدام به افراز ملک خواهد کرد.

اعتراض به رای هیات حل اختلاف

پس از اعلام آراء و تصمیمات هیأت، چنانچه ذی‌نفعان به آراء اعلام شده اعتراض داشته باشند، باید ظرف مدت دو ماه از تاریخ انتشار آگهی و در روستاها از تاریخ الصاق آگهی در محل، اعتراض خود را به اداره ثبت محل وقوع ملک تقدیم کرده و رسید دریافت کنند. معترض نیز موظف است ظرف یک ماه پس از ارائه اعتراض، دادخواستی را به دادگاه عمومی محل ارسال نموده و گواهی مربوط به تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل ارائه دهد. در چنین شرایطی، ادامه فرایند ثبت منوط به صدور حکم قطعی دادگاه خواهد بود. در صورتی که اعتراض در مهلت قانونی ارائه نشود یا معترض گواهی تقدیم دادخواست به دادگاه عمومی را تحویل ندهد، اداره ثبت محل موظف به صدور سند مالکیت است. این امر مانع از آن نخواهد بود که فرد متضرر بعدها به دادگاه مراجعه کند.

اجرای آرای هیات حل اختلاف

اجرای آراء هیئت حل اختلاف بر عهده ادارات ثبت است. این ادارات پس از انتشار آگهی و دریافت اعتراض (یا عدم اعتراض)، و پس از صدور حکم نهایی دادگاه، اقدام به صدور سند مالکیت می‌کنند.  براساس مواد قانون مدنی، می‌توان نتیجه گرفت که در این قانون تفاوتی میان بیع اموال منقول و غیرمنقول وجود ندارد. مطابق قانون مذکور، بیع اموال غیرمنقول نیز همچون بیع اموال منقول، عقدی رضایی است که برای تحقق آن، نیازی به انجام تشریفات خاص وجود ندارد.

تنها شرایط مورد اشاره در ماده ۱۹۰ قانون مدنی، از جمله رضایت طرفین، برای انعقاد آن کافی است. همچنین ماده ۳۳۹ قانون مدنی تصریح می‌کند که پس از توافق میان فروشنده و خریدار درخصوص مبیع و قیمت آن، عقد بیع با ایجاب و قبول تحقق می‌یابد. همان‌گونه که مشاهده می‌شود، در این ماده شرط صحت عقد بیع، چه برای اموال منقول و چه غیرمنقول، تنها توافق طرفین در رابطه با مبیع و ثمن و سپس ایجاب و قبول است. بنابراین، از دیدگاه قانون مدنی، عقد بیع کاملاً رضایی بوده و هیچ تفاوتی میان بیع اموال منقول و اموال غیرمنقول وجود ندارد. این دیدگاه در سراسر قانون مدنی دنبال شده است و نمی‌توان نشانه‌ای از تشریفاتی بودن بیع اموال غیرمنقول در این قانون یافت. حتی حقوقدانانی که به تشریفاتی بودن بیع اموال غیرمنقول قائل هستند نیز، برای اثبات نظر خود، به قانون مدنی استناد نکرده‌اند.

در قانون مدنی ایران، عقد تشریفاتی که بدون رعایت تشریفات باطل شمرده شود، وجود ندارد. الزام به ثبت معاملات مربوط به املاک، هبه‌نامه‌ها، صلح‌نامه‌ها و شرکت‌نامه‌ها برای اثبات آن‌ها نزد مراجع قانونی است، نه اینکه عدم ثبت معامله را غیرصحیح بداند. به موجب ماده ۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک مصوب ۱۳۱۰، اسنادی که الزام به ثبت دارند و به ثبت نرسیده‌اند، در هیچ‌یک از ادارات دولتی و محاکم پذیرفته نمی‌شوند. ممکن است گفته شود عدم پذیرش اسناد ثبت‌نشده به طور غیرمستقیم معامله را بلااثر می‌کند، زیرا عقدی که فاقد اثر قانونی باشد از نظر نتیجه با عقد باطل یکسان محسوب می‌شود.

مواد 18 گانه تعیین تکلیف املاک فاقد سند ⚖

در ادامه صفحه به بررسی 18 ماده و 19 تبصره قانون قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی پرداخته ایم. توجه داشته باشید در صورتی که قصد دریافت سند از طریق قانون مذکور را دارید، می بایست مواد و تبصره های قانونی تشریح شده را مطالعه بفرمایید. در صورت داشتن سوال در زمینه دریافت سند از طریق قانون تعیین تکلیف املاک و اراضی فاقد سند، یا با ما تماس بگیرید یا در انتهای صفحه سوالات خویش را مطرح نموده و منتظر پاسخ باشید.

شایان ذکر است که هرگونه مشاوره در زمینه اخذ سند، نقشه برداری و ثبت نام در زمینه قانون تعیین تکلیف رایگان می باشد. امید است با اجرایی شدن این قانون کلیه املاک و اراضی صاحب سند شده و جلو کلااه برداری سوداگران بازار املاک و اراضی گرفته شود. توجه داشته باشید که کلاه برداری در زمینه املاک و اراضی بسیار زیاد است و در اسرع وقت نسبت به ثبت نام و دریافت سند ملک خویش اقدام نمایید. گروه کارشناسان حد نگار در این راه پشتیبان شما خواهند بود و هر گونه مشاوره حقوقی و ثبتی را در اخیتار شما خواهد گذاشت.

ماده 1 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 1 قانون تعیین تکلیف املاک بدون سند به منظور صدور اسناد مالکیت برای ساختمان‌های ساخته شده بر روی اراضی دارای سابقه ثبتی، که تصرفات متصرفان از نظر قانونی معتبر است، و همچنین برای اراضی کشاورزی و زمین‌های زراعی و باغات که شرایط ذکر شده را دارند، به تصویب رسیده است. در مواردی که صدور سند مالکیت از طریق قوانین موجود ممکن نیست، به دلیل یکی از شرایط خاص، هیأت یا هیأت‌های حل اختلاف در هر حوزه ثبتی تشکیل می‌شود.

این هیأت شامل یک قاضی منصوب از طرف رئیس قوه قضائیه، رئیس اداره ثبت یا قائم مقام وی، و در صورت نیاز، رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی و قائم مقام آنان خواهد بود. هیأت با بررسی مدارک و مستندات ارائه شده و در صورت لزوم با انجام تحقیقات و جلب نظر کارشناسان، اقدام به صدور رأی می‌کند.

شرایطی که ممکن است مانع از صدور سند مالکیت شوند، شامل فوت مالک اصلی و حداقل یکی از ورثه، عدم دسترسی به مالک یا ورثه در صورت فوت، مفقود الاثر بودن مالک و یکی از ورثه، و عدم دسترسی به مالکان مشاعی در شرایطی است که مالکیت متقاضی به صورت مشاعی باشد و تصرفات وی در ملک به طور جداگانه باشد. این قانون به منظور تسهیل فرایند قانونی صدور اسناد مالکیت و حفظ حقوق مالکیت افراد وضع شده است.

تبصره ماده 1 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

هیأت موظف است در راستای اجرای قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، از نهادهای مربوطه استعلام نماید و در صورت لزوم، نمایندگان این نهادها را برای حضور در جلسات دعوت کند، با این تفاوت که آن‌ها حق رأی نخواهند داشت. همچنین، در خصوص احراز فوت مالک رسمی و وراثت وی، این موضوع باید با استعلام از سازمان ثبت احوال کشور تأیید شود. در مواردی که مالک مفقودالاثر باشد، شناسایی این موضوع نیازمند حکم قطعی دادگاه صالح است.

در شرایطی که دسترسی به اطلاعات در مورد مالک امکان‌پذیر نباشد، می‌توان از نیروی انتظامی، شورای اسلامی محل، یا سایر مراجع ذی‌صلاح استعلام کرد و یا از شهادت شهود و نتایج تحقیقات محلی استفاده نمود. علاوه بر این، تصمیمات اتخاذ شده توسط هیأت در مورد املاک متعلق به افراد غایب و محجور با تأیید قاضی مربوطه اعتبار قانونی پیدا می‌کند. این روند به منظور شفاف‌سازی و تسهیل در تعیین وضعیت املاک فاقد سند، طراحی شده است تا اطمینان حاصل شود که حقوق مالکین به درستی رعایت می‌گردد.

ماده 2 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 2 قانون مربوط به تعیین تکلیف املاک فاقد سند به وضوح بیان می‌کند که اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات از شمول این قانون مستثنی هستند. این بدان معناست که این نوع از اراضی تحت پوشش این قانون قرار نمی‌گیرند و بنابراین مالکیت یا تعیین وضعیت آنها به شیوه‌ای متفاوت باید انجام شود.

به عبارت دیگر، قانون به املاکی که فاقد سند رسمی هستند، توجه دارد، اما در مورد اراضی که به دولت یا جامعه تعلق دارند، قواعد و مقررات خاصی وجود دارد که باید رعایت شود. این استثنا به وضوح تبیین می‌کند که هدف قانون تنها تسهیل مالکیت برای املاک خصوصی است و نمی‌خواهد به حقوق عمومی و منابع طبیعی آسیب بزند. در نتیجه، این قانون به طور خاص بر روی املاک خصوصی تمرکز کرده و اراضی عمومی را از فرایند تعیین تکلیف خارج می‌کند.

تبصره ماده 2 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

تبصره 1- دبیر هیأت موظف است که پیش از شروع بررسی‌ها، وضعیت ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کند. در صورتی که مشخص شود ملک مشمول این ماده است، دبیر باید به صورت کتبی این موضوع را به هیأت گزارش دهد تا هیأت بتواند تصمیم مناسب را اتخاذ کند.

تبصره 2- هیأت باید در هر پرونده‌ای که دارای سابقه ملی یا موات بودن است، نظر وزارتخانه‌های راه و شهرسازی یا جهاد کشاورزی را در خصوص این ماده جویا شود. وزارتخانه‌های یاد شده ملزم‌اند که ظرف یک ماه از تاریخ دریافت نامه هیأت، به استعلام پاسخ دهند. اگر پاسخی دریافت نشود، هیأت می‌تواند به بررسی پرونده ادامه دهد.

تبصره 3- در صورتی که پاسخ وزارتخانه‌ها در مهلت مقرر ارسال نشود یا پاسخ ارائه شده نادرست باشد، فرد متخلف ممکن است به انفصال موقت از خدمات دولتی به مدت سه ماه تا یک سال محکوم شود و در صورت تکرار این تخلف، ممکن است به انفصال دائم از خدمات دولتی نیز محکوم گردد.

این تبصره‌ها به منظور تسهیل در روند رسیدگی به وضعیت املاک فاقد سند و جلوگیری از تخلفات اداری وضع شده‌اند و تأکید بر اهمیت همکاری بین دستگاه‌های مختلف دولتی دارند.

ماده 3 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 3 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، به اداره ثبت اسناد و املاک دستور می‌دهد تا آرای هیأت را در دو نوبت، با فاصله پانزده روز، از طریق روزنامه‌های عمومی و محلی اعلام کند. همچنین در روستاها، این اداره موظف است علاوه بر انتشار آگهی، رأی هیأت را با حضور نماینده شورای اسلامی روستا در محل مربوطه نیز نصب کند. صورتجلسه الصاق آگهی، با امضای نماینده اداره ثبت و نماینده شورای اسلامی در پرونده ثبت می‌شود.

در صورتی که افرادی که به هر شکل منفعتی دارند ، به رای صادر شده اعتراضی را وارد بدانند، می بایست از تاریخ نشر آگهی و در روستاها از زمان الصاق، تا 2 ماه اعتراض خویش را به اداره ثبت اسناد و املاک محل ملک تسلیم نموده و رسید دریافت نمایند. سپس معترضان موظفند ظرف یک ماه از تاریخ تسلیم اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه عمومی محل ارائه دهند و گواهی ارائه دادخواست را به اداره ثبت ارائه کنند. در این صورت، اقدامات ثبت به صدور حکم قطعی دادگاه وابسته خواهد بود.

اگر اعتراض در مهلت قانونی به ثبت نرسد یا معترض گواهی تقدیم دادخواست را ارائه ندهد، اداره ثبت باید سند مالکیت را صادر کند. صدور سند مالکیت به هیچ‌وجه مانع از اقدام متضرر در مراجعه به دادگاه نمی‌شود و او می‌تواند به حق خود پیگیری کند. این فرآیند به‌منظور حفظ حقوق افراد و ساماندهی امور ملکی طراحی شده است.

ماده 4 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

در مواردی که تشخیص حدود دقیق ملک با دشواری مواجه باشد و نقشه‌برداری از تمام ملک ممکن نباشد، کارشناسان یا هیأت کارشناسان موظف هستند که محدوده‌ای را که از چهار طرف به وسیله عوارض طبیعی مانند خیابان‌ها، رودخانه‌ها یا جاده‌ها مشخص شده است، بر اساس استانداردهای حدنگاری (کاداستر) نقشه‌برداری کنند.

در این نقشه، قطعاتی که درخواست ثبت آنها ارائه شده است، باید به وضوح نشان داده شود و موقعیت این محدوده نسبت به نزدیک‌ترین نقطه ثابت و غیرقابل تغییر در محل باید مشخص گردد. در این شرایط، تهیه نقشه کلی ملک الزامی نیست و کارشناسان باید تمامی مراحل را با مستندات کافی ثبت و گزارش کنند. این فرآیند به منظور حفظ حقوق مالکیت و تسهیل در تعیین حدود املاک فاقد سند انجام می‌شود و به شفافیت و دقت در ثبت املاک کمک می‌کند.

ماده 5 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 5 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، به هیأت مربوطه اجازه می‌دهد که در صورتی که تصرفات مالکانه و بدون منازع متقاضی در ملک احراز شود، با انجام کارشناسی لازم و تهیه نقشه کلی ملک، اقدام به صدور رأی نماید. این رأی شامل انعکاس قطعه‌ای است که تحت تصرف متقاضی قرار دارد.

بدین ترتیب، فرآیند قانونی برای شناسایی و تعیین تکلیف املاک بدون سند به‌گونه‌ای ساماندهی می‌شود که حقوق مالکانه افراد محترم شمرده شود و زمینه‌ساز حفظ حقوق آن‌ها در برابر تصرفات احتمالی گردد. این اقدام، ضمن حمایت از مالکیت افراد، به شفافیت و نظم در امور مربوط به املاک فاقد سند کمک شایانی می‌کند.

ماده 6 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 6 قانون مربوط به تعیین وضعیت املاک فاقد سند، به ویژه در زمینه تفکیک و افراز اراضی کشاورزی و باغات، به صراحت بیان می‌کند که صدور سند مالکیت برای این نوع اراضی با رعایت اصول قانونی مربوط به جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و همچنین ایجاد قطعاتی که از نظر فنی و اقتصادی مناسب باشند، مجاز است.

این قانون در تاریخ 21 بهمن 1385 توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تصویب شده و هدف آن ساماندهی اراضی بدون سند و تسهیل در صدور مدارک مالکیت است. در واقع، این ماده به دنبال حفظ یکپارچگی اراضی کشاورزی و جلوگیری از تقسیم‌های غیرمناسب است تا از لحاظ اقتصادی و فنی به نفع کشاورزان و تولیدکنندگان باشد. بدین ترتیب، قانون به دنبال ارتقاء وضعیت حقوقی اراضی و تأمین منافع عمومی در حوزه کشاورزی می‌باشد.

تبصره ماده 6 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

تبصره های ماده 6 قانون مربوط به تعیین وضعیت املاک بدون سند، به موارد مختلفی اشاره دارد. در تبصره اول، به صدور سند تفکیکی برای اراضی کشاورزی که زیر حدنصاب مساحت قرار دارند و به دلیل احاطه شدن توسط معابر عمومی یا اراضی دولتی، امکان صدور سند مشاعی برای آن‌ها وجود ندارد، اشاره شده است که این موضوع مجاز اعلام گردیده است.

در تبصره دوم، تفکیک و افراز نسخ زراعی و باغات که تحت قانون اصلاحات ارضی و همچنین اراضی واگذاری زمین‌های بایر و دایر قرار دارند، تنها به میزان نسق اولیه یا سند بیع شرط مجاز است. صدور سند تفکیکی برای دارندگان نسق اولیه یا سند بیع شرط یا خریداران از آن‌ها در این راستا، بلامانع تلقی می‌شود. تبصره سوم به صدور سند رسمی برای بناهای احداث شده در اراضی کشاورزی و باغات تاکید دارد و شرط آن رعایت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها است. همچنین در صورت وجود بناهای غیرمجاز، صدور سند عرصه بدون ذکر این بناها مانعی ندارد.

در نهایت، تبصره چهارم بیان می‌کند که صدور سند مالکیت برای اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات در صورتی که میزان تصرفات ثبت‌نام‌کننده بیش از نسق موجود باشد، در صورت عدم وجود معارض، با رای هیأت مجاز است. این قوانین به منظور ساماندهی و تسهیل در صدور اسناد برای اراضی کشاورزی و باغات وضع شده‌اند و می‌توانند به کاهش مشکلات قانونی در این حوزه کمک کنند.

ماده 7 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 7 قانون مرتبط با تعیین تکلیف املاک فاقد سند در مواردی که مالک عرصه و اعیان متفاوت باشند، بدین‌گونه بیان می‌شود: اگر مالک عرصه در جلسه هیأت حضور یابد و مالکیت متقاضی نسبت به اعیان را تأیید کند، هیأت در این صورت درخواست وی را بررسی کرده و با تأیید تصرفات مالکانه متقاضی، رأی به صدور سند مالکیت برای عرصه و اعیان خواهد داد.

در صورتی که مالک عرصه حاضر نشود یا مدارک ارائه‌شده توسط وی تأیید نگردد، هیأت با رعایت حقوق مالک عرصه، اقدام به صدور سند مالکیت برای اعیان به نفع مالک یا مالکان خواهد کرد و نتیجه این تصمیم را به اداره ثبت محل برای صدور سند اعلام می‌نماید. این قانون به وضوح بیان می‌کند که در هر دو حالت، حقوق مالک عرصه حفظ خواهد شد و به نوعی تعادل میان مالکیت عرصه و اعیان برقرار می‌گردد.

تبصره ماده 7 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

تبصره ماده 7 قانون مربوط به تعیین تکلیف املاک فاقد سند، به صدور سند تفکیکی برای آپارتمان‌های مشمول این قانون اشاره دارد. صدور این اسناد به موجب «قانون تملک آپارتمان‌ها» که در تاریخ ۱۶ اسفند ۱۳۴۳ به تصویب رسیده و اصلاحات بعدی آن نیز در نظر گرفته شده، انجام می‌شود. این قانون به منظور ساماندهی وضعیت مالکیت آپارتمان‌ها و تعیین حقوق و تکالیف مالکین، چارچوب‌های مشخصی را تعیین می‌کند. بنابراین، افرادی که در این املاک ساکن هستند، می‌توانند با توجه به این قانون، نسبت به دریافت اسناد تفکیکی اقدام نمایند و از مزایای قانونی آن بهره‌مند شوند. این امر به حفظ حقوق مالکانه و تسهیل امور قانونی مربوط به املاک کمک شایانی می‌کند.

ماده 8 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 8 قانون مربوط به تعیین تکلیف املاک فاقد سند، در مواردی که درخواست سند برای اراضی کشاورزی و نسق زراعی و باغات باشد، مقرر می‌دارد که هیأت مسئول باید نظرات وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را با توجه به موقعیت مکانی اراضی استعلام کند. این وزارتخانه‌ها موظفند حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ابلاغ، نظرات خود را اعلام نمایند.

در این راستا، باید قوانین مرتبط نظیر قانون ملی کردن جنگل‌ها، قانون افزایش بهره‌وری بخش کشاورزی، و سایر قوانین مرتبط از جمله قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ‌ها و نیز قانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی، رعایت گردد. در صورتی که وزارتخانه‌ها پاسخ ندهند یا پاسخ‌های نادرست ارائه دهند، متخلفین به مجازات انفصال موقت از خدمت دولتی به مدت سه ماه تا یک سال محکوم خواهند شد. در صورت تکرار تخلف، این مجازات به انفصال دائم از خدمات دولتی تغییر خواهد یافت. این مقررات به منظور حفظ منابع طبیعی و کاربری اراضی و جلوگیری از سوءاستفاده در این زمینه‌ها وضع شده‌اند.

تبصره ماده 8 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

تبصره ماده 8 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند به سازمان حفاظت محیط زیست تکلیف می‌کند که نقشه‌برداری از مناطق چهارگانه تحت پوشش قانون محیط زیست را با تعیین مختصات جغرافیایی انجام دهد و این نقشه‌ها را به اداره‌های ثبتی در سرتاسر کشور ارائه دهد.. در صورتی که اراضی و املاک مربوط به ماده 8 قتنون تعیین تکلیف در حریم شهرها قرار گرفته باشند، هیات تعیین تکلیف موظف می باشد نظر هر دو وزارتخانه راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی را دریافت و بررسی نماید.

این اقدامات به منظور ساماندهی و تعیین وضعیت مالکیت اراضی انجام می‌شود تا از تضییع حقوق عمومی و خصوصی جلوگیری گردد. همکاری میان سازمان‌ها و وزارتخانه‌های مختلف در این زمینه، به تضمین حفاظت از محیط زیست و برنامه‌ریزی مناسب برای توسعه شهری کمک شایانی خواهد کرد.

ماده 9 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

در مواردی که تمام یا بخشی از ساختمان‌ها بر روی اراضی موقوفه ساخته شده باشد، هیأت مربوطه با کسب اجازه از متولی و اطلاع اداره اوقاف محل، به بررسی موضوع می‌پردازد. در این راستا، رعایت مفاد وقفنامه الزامی است. اگر متولی مشخصی وجود نداشته باشد، تصمیم‌گیری باید با تأیید اداره اوقاف و بر اساس مفاد وقفنامه و مصالح موقوف علیهم انجام شود.

هیأت با در نظر گرفتن تمامی جوانب موضوع، پس از تعیین اجرت عرصه و حقوق موقوفه، که حداکثر ظرف دو ماه توسط اداره اوقاف انجام می‌گیرد، اقدام به صدور رأی می‌کند. این فرآیند به منظور حفظ حقوق موقوفه و موقوف علیهم صورت می‌گیرد و تلاش می‌شود تا از تضییع حقوق هیچ‌یک از طرفین جلوگیری شود.

تبصره ماده 9 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

تبصره ماده 9 قانون مربوط به تعیین تکلیف املاکی که فاقد سند رسمی هستند، به مسئله عدم پاسخگویی در مهلت مقرر اشاره می‌کند. در صورتی که پاسخ به درخواست‌ها در مدت زمان دو ماه ارسال نشود یا اطلاعات ارائه شده نادرست باشد، فرد متخلف با مجازات انفصال موقت از خدمت دولتی مواجه خواهد شد. این مجازات می‌تواند از سه ماه تا یک سال به طول بینجامد. همچنین، در صورت تکرار این تخلفات، فرد ممکن است به انفصال دائمی از خدمات دولتی محکوم شود. این قانون به منظور ایجاد انضباط و رعایت اصول قانونی در امور مربوط به املاک فاقد سند وضع شده است و تأکید دارد که عدم رعایت آن عواقب جدی برای متخلفان به همراه خواهد داشت.

ماده 10 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 10 قانون مربوط به تعیین وضعیت املاک بدون سند، به ویژه در مورد متصرفین اراضی متعلق به مؤسسات و نهادهای عمومی غیردولتی، بیان می‌کند که هیأت مربوطه موظف است نماینده‌ای از دستگاه مالک زمین را دعوت کرده یا نظر آن نهاد را استعلام کند. اگر پس از ارسال دعوتنامه، نماینده‌ای معرفی نشود یا پاسخی از سوی آن دستگاه ظرف مدت دو ماه ارائه نگردد، متخلف یا متخلفین ممکن است به انفصال موقت از خدمت به مدت سه ماه تا یک سال توسط هیأت‌های رسیدگی به تخلفات اداری یا مراجع انضباطی محکوم شوند.

در صورتی که این تخلف مجدداً تکرار شود، مجازات سنگین‌تری، یعنی انفصال دائم از خدمت، برای متخلف یا متخلفین در نظر گرفته خواهد شد. این قانون به منظور ایجاد نظم و انضباط در استفاده از اراضی و جلوگیری از تخلفات در این زمینه وضع شده است.

تبصره ماده 10 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

تبصره ماده 10 قانون مربوط به تعیین تکلیف املاک بدون سند، به شهرداری‌ها این اجازه را می‌دهد که تنها در خصوص املاک اختصاصی خود، با انتقال مالکیت به متصرفین موافقت نمایند. به عبارت دیگر، شهرداری‌ها می‌توانند در زمینه املاکی که به طور خاص به آنها تعلق دارد، تصمیم‌گیری کنند و در صورتی که شرایط لازم فراهم باشد، اجازه انتقال ملک را صادر نمایند. این موضوع اهمیت ویژه‌ای دارد زیرا به نوعی به حل و فصل مشکلات مربوط به املاک فاقد سند و تسهیل روند مالکیت قانونی کمک می‌کند. بدین ترتیب، این قانون به شهرداری‌ها ابزاری می‌دهد تا در مدیریت املاک و جلوگیری از بروز اختلافات ملکی، نقش فعالی ایفا کنند.

ماده 11 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 11 قانون مرتبط با تعیین وضعیت املاک بدون سند بیان می‌دارد که عدم دریافت پاسخ از مراجع مربوطه، که در مواد (۸) و (۱۰) و تبصره ماده (۹) ذکر شده‌اند، نمی‌تواند به عنوان مانعی برای بررسی و رسیدگی هیأت تلقی شود. به عبارت دیگر، اگر این مراجع به هر دلیلی پاسخ ندهند، هیأت هنوز هم می‌تواند به امور مربوط به املاک فاقد سند رسیدگی کند. این موضوع به اهمیت تسریع در فرایند بررسی و تعیین تکلیف املاک بدون سند اشاره دارد و نشان می‌دهد که مراجع می‌توانند در این زمینه نقشی محوری ایفا کنند، اما عدم پاسخ‌گویی آنها نباید موجب توقف یا کندی در روند رسیدگی هیأت شود. در واقع، این ماده قانونی تأکید دارد که فرآیند قانونی باید به شکلی روان و بی‌وقفه ادامه یابد، حتی در صورت عدم همکاری برخی از نهادها.

ماده 12 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ماده 12 قانون مربوط به تعیین وضعیت املاک بدون سند، به این موضوع اشاره دارد که پس از صدور رأی قطعی هیأت، متقاضیان باید در مدت دو ماه نماینده‌ای را برای امضای سند انتقال معرفی کنند. این اقدام باید پس از پرداخت اجرت زمین یا بهای آن انجام شود.

در صورتی که متقاضیان در این مدت اقدام نکنند، اداره ثبت محل، پس از تأیید دریافت اجرت یا واریز بهای زمین، به تنهایی اقدام به تنظیم سند انتقال خواهد کرد. این فرآیند به منظور تسریع در تعیین وضعیت املاک بدون سند و کاهش پیچیدگی‌های موجود در مالکیت املاک طراحی شده است و اهمیت زیادی در ساماندهی و قانونی کردن وضعیت املاک فاقد سند دارد.

ماده 13 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

هر زمان که در مورد بخشی از ملکی که متقاضی درخواست کرده، قبلاً اظهارنامه ثبتی دریافت یا ارائه نشده باشد، هیأت به بررسی موضوع پرداخته و نظر خود را برای تهیه اظهارنامه‌ای حاوی تعیین حدود به واحد ثبتی می‌فرستد. واحد ثبتی موظف است پس از تهیه این اظهارنامه، آن را در اولین آگهی نوبتی و همراه با تحدید حدود به اطلاع عموم برساند.

تبصره ماده 13 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

در صورتی که ملک هنوز در فرآیند ثبت قرار دارد و سابقه‌ای از تحدید حدود برای آن وجود ندارد، واحد ثبتی موظف است که آگهی مربوط به تحدید حدود را به صورت ویژه و انحصاری نشر دهد. اهداف این آگهی شامل اعلام عمومی و فراهم نمودن فرصت برای ذی‌نفعان احتمالی جهت ارائه اعتراضات یا اطلاعات لازم درباره مرزهای ملک است. از طریق این فرآیند، دقت و شفافیت در ثبت مالکیت‌ها بهبود یافته و احتمال اختلافات آینده کاهش می یابد.

ماده 14 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

اگر ملک قبلاً در دفتر املاک ثبت شده باشد و بر اساس مقررات این قانون و رأی هیأت، دستور صدور سند مالکیت به نام متصرف صادر شده باشد، پس از انتشار آگهی موضوع ماده (۳) این قانون، اطلاعات مربوطه در ستون ملاحظات دفتر املاک قید و در دفتر املاک جاری به نام متصرف ثبت می‌شود.

ماده 15 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اختیار داده می‌شود که در صورت وجود چندین متصرف در یک پلاک، با دریافت هزینه کارشناسی و انتخاب هیأتی از کارشناسان ثبتی، اقدام به نقشه‌برداری از حدود کلی پلاک کرده و تصرفات هر شخص را به تفکیک با ذکر تاریخ تصرف و قدمت بنا و اعیان مشخص کند. همچنین دستور رسیدگی را با تطبیق موارد مذکور صادر نماید. نحوه انتخاب کارشناس یا هیأت کارشناسی، هزینه‌های مربوطه، ارجاع کار و سایر جزئیات بر اساس آیین‌نامه اجرایی این قانون تعیین خواهد شد.

تبصره ماده 15 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

تبصره ۱: فرآیند بررسی و رسیدگی به پرونده‌های افراد متقاضی بر اساس ترتیب نوبت آنها انجام می‌شود، به‌گونه‌ای که اولویت‌بندی بر اساس زمان ثبت درخواست تعیین گردد.

تبصره ۲: در هر موقعیتی که اجرای این ماده نیازمند تفکیک یا افراز ملک موردنظر باشد، واحدهای ثبتی موظف هستند با توجه به شرایط و مقتضیات، نظر دستگاه‌های ذی‌ربط را جلب نمایند. این امر از طریق استعلام رسمی از اداره کل راه و شهرسازی و همچنین جهاد کشاورزی صورت می‌گیرد، و اقدامات لازم باید با رعایت دقیق دستورالعمل‌ها و نظر این مراجع انجام شود.

ماده 16 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

برای املاکی که بر اساس مقررات ماده (۱۴۷) اصلاحی قانون ثبت اسناد و املاک در زمان تعیین‌شده پرونده تشکیل داده‌اند و تا به حال منجر به صدور رأی یا قرار بایگانی نشده است، بررسی پرونده مطابق با مقررات این قانون انجام می‌شود.

ماده 17 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

بر اساس قانون مربوطه، از متقاضیان هنگام صدور سند مالکیت، علاوه بر هزینه دفترچه مالکیت و تعرفه سند، معادل پنج درصد بر اساس ارزش منطقه‌ای ملک دریافت می‌شود. در مناطقی که ارزش منطقه‌ای مشخص نشده است، این مبلغ بر اساس برگ ارزیابی که بر پایه قیمت منطقه‌ای املاک مشابه تعیین می‌شود، محاسبه می‌گردد. مبالغ به دست آمده به حساب خزانه‌داری کل کشور واریز خواهد شد.

تبصره ماده 17 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

تبصره 1: اگر ملک درخواست‌شده قبلاً سند مالکیت اولیه نداشته باشد، علاوه بر مبلغ مذکور، لازم است که مابه‌التفاوت هزینه‌های ثبتی (بقایای ثبتی) نیز بر اساس قوانین مربوطه دریافت و به حساب مشخص‌شده واریز شود.

تبصره 2: سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور ایجاد زیرساخت‌های لازم و پرداخت حق‌الزحمه اعضای هیأت، برای هر پرونده پنج درصد (۵٪) از ارزش منطقه‌ای را از متقاضی دریافت می‌کند. درآمد حاصل از اجرای این تبصره به خزانه واریز شده و صد درصد آن برای اجرای این تبصره در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور قرار می‌گیرد.

میزان دست مزد اعضای هیات تعیین تکلیف و کارشناسان رسمی امور ثبتی و نحوه هزینه‌ کرد برای تولید زیرساخت ‌های لازمه، بر اساس آیین ‌نامه‌ های می باشد که ظرف 3 ماه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایران با مشارکت وزارت دادگستری کشور تهیه و به تصویب رئیس محترم قوه قضائیه می‌رسد.

ماده 18 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند

بر اساس ماده 18 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های بدون سند شش‌دانگ، جلسات و روند رسیدگی هیأت‌ها و کارشناسان مطابق با آیین ‌نامه ‌ای است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایزان با مشارکت وزارت دادگستری تهیه می‌شود. این آیین‌نامه باید حداکثر تا سه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون به تایید رئیس قوه قضائیه برسد.

قانون تعیین تکلیف یا ماده 147 اصلاحی ⚖

قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و املاک فاقد سند، به بررسی وضعیت حقوقی این املاک می‌پردازد. در این زمینه، مفاهیمی چون ماده 147 و نوع املاکی که تحت پوشش این قانون قرار می‌گیرند، مورد توجه قرار می‌گیرد. همچنین، تهیه نقشه‌های UTM برای این اراضی و صلاحیت افرادی که می‌توانند نقشه‌برداری مربوط به ماده 147 را انجام دهند، از دیگر موضوعات مهم است. نحوه ثبت نام برای استفاده از این ماده و روش‌های پیگیری پرونده‌ها نیز بررسی می‌شود. متن کامل قانون و آیین‌نامه‌های مرتبط با این موضوع حائز اهمیت است. علاوه بر این، روش‌های سنددار کردن املاک قولنامه‌ای و فرایند نقشه‌برداری این املاک نیز به تفصیل توضیح داده می‌شود.

در این راستا، سوالاتی مانند چگونگی دریافت سند برای املاک فاقد سند به صورت آنلاین، مفهوم نقشه ماده 147 و نحوه تبدیل قولنامه به سند شش دانگ مطرح می‌شود. همچنین، اطلاعاتی درباره نقشه UTM، مراحل ثبت نام املاک فاقد سند، پیگیری وضعیت سند و فرم‌های مرتبط با ماده 147 ارائه می‌شود. در پایان، روش‌های استعلام پلاک ثبتی و چگونگی تعیین تکلیف وضعیت این اراضی و املاک فاقد سند نیز از دیگر مباحثی است که در این قانون بررسی می‌شود.

تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت

تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت در راستای حفظ حقوق مالکیت و تعیین حدود املاک، از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. از دیرباز، انسان‌ها در پی آن بوده‌اند که مرزهای املاک خود را مشخص نمایند تا از تعرض دیگران در امان باشند. این موضوع پس از انقلاب مشروطیت و تأسیس مجلس شورای ملی به شکل جدی‌تری پیگیری شد. در سال ۱۲۹۰ هجری شمسی، برای نخستین بار در دوره دوم مجلس، قانونی تحت عنوان ثبت اسناد به تصویب رسید و در ادامه، قوانین متعددی در سال‌های ۱۳۰۶، ۱۳۰۷، ۱۳۰۹ و ۱۳۱۰ به تصویب رسید که قانون سال ۱۳۱۰ همچنان اجرا می‌شود.

با تصویب قوانین مختلف مانند اصلاحات ارضی و محدودیت‌های ناشی از آن، مالکین با چالش‌هایی جدی روبرو شدند. این قوانین، مانع از انجام نقل و انتقالات و تفکیک املاک شدند و در نتیجه، قدرت تصمیم‌گیری مالکین در خصوص املاک خود را محدود کردند. از این رو، احساس نیاز به تصویب مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت به وجود آمد تا بتواند تعادلی میان قانون و عرف برقرار کند و به مالکین این امکان را بدهد که به راحتی از حقوق خود دفاع نمایند و در املاک خود تصمیم‌گیری کنند. این تغییرات به نوعی به نفع حفظ حقوق مالکیت و تسهیل فرآیندهای قانونی برای مالکین بوده و می‌تواند به تقویت امنیت حقوقی در حوزه املاک کمک کند.

هدف مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت

با توجه به مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت و شرایط خاص پس از پیروزی انقلاب اسلامی، متوجه می‌شویم که بسیاری از افرادی که در اراضی فاقد سند سکونت داشتند، از اقشار آسیب‌پذیر جامعه بودند. این افراد برای بهره‌مندی از خدمات عمومی مانند آب، گاز و برق و همچنین برای دریافت تسهیلات بانکی به سند مالکیت نیاز داشتند. در این راستا، بی‌توجهی به این موضوع می‌توانست عواقب منفی زیادی به همراه داشته باشد. لذا قانون‌گذار تصمیم به اصلاح و تصویب مواد مذکور گرفت تا با حذف موانع قانونی، شرایط صدور سند مالکیت را برای این متقاضیان تسهیل کند.

از آنجایی که تخریب خانه‌های این افراد که عمدتاً از اقشار مستضعف بودند، به سود جامعه نبود و تأیید قوانین نادرست نیز پیامدهای منفی به همراه داشت، این قانون به تصویب رسید. باید توجه داشت که این قوانین تنها شامل ساختمان‌های ساخته‌شده تا تاریخ ۱ فروردین ۱۳۷۰ می‌شد و مهلت اجرای آن نیز محدود بود. پس از تاریخ ۲۳ آذر ۱۳۸۳، امکان پذیرش درخواست‌های جدید مسدود گردید؛ بنابراین، احساس نیاز به یک قانون جامع برای تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی به وجود آمد. به همین دلیل، قانون جدیدی با شرایط خاص تصویب شد تا افرادی که در زمینه خرید و فروش اراضی و ساختمان‌های با سابقه ثبتی اقدام کرده بودند، بتوانند سند رسمی دریافت کنند. این اقدام به منظور ساماندهی وضعیت حقوقی این افراد و تأمین امنیت اجتماعی آنان انجام شد.

شروط اخذ سند ماده 147 و 148

شروط اخذ سند بر اساس مواد 147 و 148 قانون ثبت، شامل اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و موات نمی‌شود. برای ساختمان‌هایی که روی اراضی با سابقه ثبتی بنا شده‌اند یا زمین‌های کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغی که به صورت قانونی تصرف شده‌اند، امکان صدور سند رسمی برای فرد متقاضی وجود دارد، به ویژه در مواردی که مالک رسمی و حداقل یکی از وراث او فوت کرده یا دسترسی به آنها ممکن نیست، و یا اینکه مالک و یکی از وراث مفقودالاثر باشند.

دایره شمول مواد 147 و 148 قانون ثبت به طور عمومی شامل تمامی املاک و اراضی افراد حقیقی و حقوقی می‌شود، اما در این قانون، تفکیک‌هایی برای املاک و اراضی اشخاص حقوقی لحاظ شده است. این قانون به دو نکته مهم اشاره دارد: اول اینکه محدود به زمان خاصی نیست و افراد می‌توانند تا زمانی که این قانون معتبر است، درخواست‌های خود را ارائه دهند. دوم اینکه این قانون شامل کلیه ساختمان‌های ساخته شده در گذشته و حال و همچنین آینده می‌شود.

پذیرش درخواست‌های متقاضیان به شرایطی وابسته است که شامل: 1- اراضی باید دارای سابقه ثبتی باشند، 2- تصرفات متقاضی در محل باید به اثبات برسد، و 3- ملک باید دارای دیوار و یک اعیان باشد. این شرایط به‌منظور حفظ نظم و ساماندهی در حوزه زمین و املاک وضع شده‌اند و هدف اصلی آن‌ها تسهیل در صدور اسناد رسمی برای افرادی است که به طور قانونی و معتبر به تصرف اراضی پرداخته‌اند.

ثبت نام در سامانه ثبت املاک فاقد سند ⚖

برای ثبت نام در سامانه ثبت املاک فاقد سند، ابتدا به وب‌سایت سامانه ثبت الکترونیکی پذیرش درخواست صدور سند مالکیت مراجعه کنید و گزینه “درخواست پذیرش جدید” را انتخاب نمایید. در صورتی که قبلاً ثبت نام کرده‌اید، می‌توانید با استفاده از بخش “تکمیل درخواست” و با وارد کردن کد رهگیری و کد ملی، به پرونده خود دسترسی پیدا کنید. پس از ورود به سامانه، اطلاعات مربوط به املاکی که شرایط دریافت سند 147 را دارند، به شما نمایش داده می‌شود. املاکی که متقاضی می‌تواند به استناد قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی برای صدور سند مالکیت اقدام کند، شامل موارد زیر است:

1. اراضی کشاورزی، باغات و ساختمان‌هایی که سابقه ثبت به نام اشخاص دارند و متقاضی بخشی از آن را به صورت عادی خریداری کرده است، اما به دلیل مشکلاتی نظیر عدم دسترسی به مالک رسمی یا فوت وی، نتوانسته‌اند سند مالکیت دریافت کنند.
2. املاکی که دارای سابقه ثبت هستند و متقاضی مالک رسمی مشاعی است، اما به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکان مشاعی یا فوت آنان، موفق به اخذ سند مالکیت شش‌دانگ نشده است.
3. املاکی که عرصه آن وقف است و متقاضی عرصه را با حق احداث بنا اجاره کرده، اما نتوانسته است سند مالکیت برای بنا دریافت کند.

در مقابل، اراضی و املاکی که شامل این قانون نمی‌شوند عبارتند از:

1. اراضی ملی، موات و املاکی که متعلق به دولت و موسسات دولتی هستند.
2. اراضی و املاکی که هیچ سابقه ثبت ندارند.
3. املاکی که فاقد بنا هستند، چه محصور باشند و چه غیرمحصور.
4. املاکی که مالک رسمی ملک زنده است و امکان دسترسی به ایشان برای تنظیم سند رسمی وجود دارد.
5. املاکی که مالک رسمی آن فوت کرده و متقاضی امکان دسترسی برای انتقال رسمی ملک به ورثه را دارد.

توجه داشته باشید که این تقاضانامه تنها مختص متقاضی است و قابلیت واگذاری به دیگران را ندارد.

نقشه یو تی ام ثبت نام در سامانه ثبت املاک

برای ثبت نام در سامانه املاک فاقد سند، یکی از پیش‌نیازهای اصلی، وجود سابقه ثبتی برای ملک مورد نظر است. املاکی که هیچ نوع سابقه ثبتی ندارند، قادر به استفاده از مزایا و تسهیلات این قانون برای درخواست سند مالکیت نخواهند بود. سابقه ثبتی به این معناست که ملک دارای شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی باشد. برای اثبات وجود این سابقه، استخراج پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک ضروری است که این کار تنها در حیطه تخصص نقشه‌برداران و کارشناسان رسمی دادگستری، در حوزه امور ثبتی، انجام می‌شود.

نقشه یو تی ام پلاک ثبتی، نقشه‌ای است که در آن موقعیت چهارگوشه ملک به‌صورت دقیق در سیستم مختصات یو تی ام مشخص شده و شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک نیز درج می‌گردد. این نقشه باید به تأیید یک نقشه‌بردار کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی برسد. تنها نقشه‌ای که مؤسسات ثبت برای پذیرش درخواست صدور سند مالکیت از سوی متقاضی مورد قبول می‌دانند، نقشه‌ای است که به‌صورت صحیح و توسط کارشناس واجد شرایط تهیه شده باشد.

چنانچه نقشه یو تی ام پلاک ثبتی ملک در مجموعه اسناد ارائه شده به اداره ثبت وجود نداشته باشد، پرونده متقاضی به‌عنوان ناقص شناخته می‌شود و تا زمان ارائه این نقشه به اداره ثبت، درخواست رسیدگی نخواهد شد. از الزامات ثبت درخواست سند مالکیت در سامانه قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، ارائه نقشه یو تی ام وضع موجود ملک است. در این نقشه، مشخصات دقیق موقعیت، ابعاد و مساحت ملک به‌صورت استاندارد درج می‌شود که این اطلاعات به‌طور مستقیم در سند تک‌برگی ملک منعکس خواهد شد.

ماده 147 اصلاحی قانون ثبت

ماده 147 اصلاحی قانون ثبت به تعیین وضعیت ثبتی ساختمان‌هایی که تا تاریخ 1370/01/01 بر روی زمین‌هایی ساخته شده‌اند، پرداخته است. این ساختمان‌ها به دلیل وجود موانع قانونی قادر به دریافت سند مالکیت نیستند. همچنین، این ماده به بررسی وضعیت ثبتی اراضی کشاورزی و نسق‌های زراعی و باغات، چه در محدوده شهری و چه در خارج از آن، می‌پردازد.

این اراضی باید توسط متصرفین مورد بهره‌برداری قرار گرفته و تا تاریخ تصویب قانون، با سند عادی خریداری شده باشند. هیأت مربوطه می‌تواند به شرط توافق طرفین، موضوع را بررسی کند و پس از تأیید وقوع معامله، اطلاعات را به اداره ثبت محل اعلام نماید. اداره ثبت نیز موظف است بر اساس مقررات، سند مالکیت مربوطه را برای این املاک صادر کند. این اصلاحیه هدفش تسهیل فرآیند مالکیت قانونی برای افرادی است که به دلیل موانع قانونی از حقوق خود محروم مانده‌اند.

ماده 148 اصلاحی قانون ثبت

ماده 148 به موضوع زمین‌هایی که متعلق به دولت یا شهرداری‌ها هستند و ساختمان‌هایی که بر روی این زمین‌ها ساخته شده‌اند، می‌پردازد. در صورتی که شخص فعلی که ساختمان را احداث کرده، فاقد واحد مسکونی باشد، دولت و شهرداری‌ها موظفند عرصه را به قیمت منطقه‌ای به صاحبان اعیان بفروشند. اما اگر شخص سازنده، دارای واحد مسکونی دیگری باشد، فروش عرصه باید با نظر کارشناس رسمی دادگستری و به قیمت عادلانه روز انجام شود.

پس از تأیید تصرف در اعیان توسط خریدار عرصه، هیأت مربوطه اقدام به صدور رأی و اطلاع‌رسانی آن به اداره ثبت می‌کند. در ادامه، اداره ثبت موظف است بر اساس مقررات، سند مالکیت را برای این ملک صادر نماید. این فرایند به منظور ایجاد شفافیت و عدالت در معاملات ملکی و حمایت از حقوق متصرفان و مالکان اعیان طراحی شده است.

املاک مشمول ماده 147 تعیین تکلیف

املاک مشمول ماده 147 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی، به متقاضیان این امکان را می‌دهد که برای اخذ سند مالکیت اقدام کنند. این املاک شامل موارد زیر است:

1- اراضی کشاورزی، باغ‌ها و ساختمان‌هایی که سابقه ثبت به نام اشخاص دارند و متقاضی به‌طور عادی بخشی یا تمام آن‌ها را خریداری کرده است، اما به دلیل عدم دسترسی به مالک رسمی یا فوت وی یا ورثه، موفق به دریافت سند مالکیت نشده است.

2- املاکی که سابقه ثبت دارند و متقاضی به عنوان مالک رسمی مشاعی شناخته می‌شود، اما به دلیل عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی و فوت آن‌ها، نتوانسته است سند مالکیت شش دانگ را اخذ کند.

3- املاکی و اراضی که عرصه آنها وقفی باشد.

از سوی دیگر، املاکی که مشمول این قانون نمی‌شوند شامل موارد زیر است:

1- اراضی ملی، موات و املاکی که در اختیار دولت و مؤسسات دولتی قرار دارند.

2- اراضی و املاک که سابقه ثبت ندارند.

3- املاک بدون بنا که ممکن است محصور یا غیرمحصور باشند.

4- اراضی و املاکی که مالک رسمی آنها زنده است.

5- اراضی و املاکی که مالک رسمی آن فوت کرده و متقاضی برای انتقال رسمی ملک به ورثه امکان دسترسی به آن‌ها را دارد و انتقال رسمی از طریق دفتر اسناد رسمی ممکن است.

دریافت سند شش دانگ از طریق ماده 147

دریافت سند شش‌ دانگ بر اساس ماده 147 قانون، با هدف ساماندهی وضعیت املاکی که فاقد سند رسمی هستند و تسهیل در فرآیند اخذ سند مالکیت برای متقاضیان، طراحی شده است. بسیاری از هموطنان که املاک آن‌ها بدون سند شش‌دانگ بوده، در انتظار تصویب این قانون بودند و اکنون فرآیند ثبت‌نام برای آن‌ها در دسترس است. پیش از اقدام به ثبت‌نام، لازم است نقشه‌ای از ملک و مختصات طول و عرض آن تهیه گردد. همچنین، مدارک اولیه برای ثبت‌نام باید آماده شود.

ضروری است به این نکته توجه شود که صرف ثبت‌نام و ارائه نقشه و معرفی به اداره ثبت، به تنهایی منجر به دریافت سند شش‌دانگ نخواهد شد. املاک متقاضیان پس از بررسی‌های لازم توسط اداره ثبت، در صورت واجد شرایط بودن، سند شش‌دانگ دریافت خواهند کرد. برای واجد شرایط بودن، ملک نباید جزو املاک و اراضی دولتی باشد و همچنین باید مدرکی دال بر مالکیت وجود داشته باشد. مدارک قابل قبول شامل سند دفترچه‌ای مشاع، فولنامه و وکالتنامه است. املاک و ساختمان‌هایی که دارای قولنامه رسمی یا وکالتنامه محضری هستند و همچنین املاکی با سند مشاع نیز مشمول ثبت‌نام می‌باشند.

مدارک مورد نیاز برای ثبت‌نام اینترنتی شامل کپی برابر اصل مدارک زیر در دفترخانه یا محضر است: کپی برابر اصل کارت ملی و شناسنامه، کپی برابر اصل قولنامه یا وکالتنامه برای املاکی که به این صورت هستند و کپی برابر اصل سند مشاع برای مالکانی که دارای سند دفترچه‌ای مشاع هستند. همچنین، واریز مبلغ 185هزار تومان به حساب سازمان ثبت اسناد و املاک (شماره حساب 2171328017009 بانک ملی ایران) الزامی است. هزینه کارشناسی و نقشه‌برداری بسته به نوع و متراژ ملک تعیین خواهد شد.

هیأت حل اختلاف تعیین تکلیف ماده 147 ⚖

هیأت حل اختلاف ماده 147، که پیشتر توضیحاتی درباره آن ارائه شد، به بررسی موارد مندرج در این ماده و همچنین قانون اصلاح و حذف موادی از قانون ثبت اسناد و املاک می‌پردازد. این هیأت شامل دو قاضی دادگستری و یک کارمند ثبت است و تنها با توافق طرفین به موضوعات مورد اختلاف رسیدگی و تصمیم‌گیری می‌کند. در قانون جدید، تغییراتی در صلاحیت و ترکیب این هیأت اعمال شده و نام آن به هیأت حل اختلاف تغییر یافته است. این تغییر نام نشان‌دهنده این است که این هیأت به اختلافاتی که ناشی از درخواست‌های مربوط به این قانون است، رسیدگی کرده و در راستای حل و فصل این اختلافات و صدور رأی اقدام خواهد کرد.

ماده 148 اصلاحی قانون ثبت، که به ماده 2 از قانون اصلاح مواد 1، 2 و 3 قانون مذکور مربوط می‌شود، به نحوه تشکیل هیأت‌های حل اختلاف، تعداد اعضا، شیوه برگزاری جلسات و اختیارات این هیأت می‌پردازد. به این ترتیب، این هیأت به عنوان مرجع قانونی، نقش مهمی در حل و فصل اختلافات حقوقی مرتبط با ثبت اسناد و املاک ایفا می‌کند و با رعایت اصول قانونی، سعی در ایجاد سازش و توافق میان طرفین دارد. این فرآیند به نوبه خود می‌تواند به تسریع در رسیدگی به پرونده‌ها و کاهش بار قضائی کمک کند.

ترکیب هیأت تعیین تکلیف املاک فاقد سند

ترکیب هیأت تعیین تکلیف املاک فاقد سند به‌طور کلی شامل سه عضو می‌باشد. این اعضا متشکل از یک قاضی از دادگستری که به انتخاب رئیس قوه قضائیه منصوب می‌شود، رئیس ثبت یا قائم مقام وی و یک کارشناس ثبتی است که از سوی رئیس سازمان ثبت انتخاب می‌گردد. جلسات این هیأت در هر حوزه ثبتی و در محل اداره ثبت برگزار می‌شود. بر اساس ماده 17 آیین‌نامه، برگزاری جلسات هیأت با حضور حداقل دو نفر از اعضا معتبر است و تصمیمات اتخاذ شده باید حداقل با دو رأی معتبر تأیید شوند تا قابلیت اجرا داشته باشند.

هیأت مذکور مسئول رسیدگی به تقاضاهایی است که در حوزه صلاحیت هیأت حل اختلاف قرار دارد. این تقاضاها به چند دسته تقسیم می‌شوند: نخست، تقاضاهای مربوط به املاک مفروز؛ دوم، تقاضاهای مربوط به املاک مشاع؛ سوم، مواردی که عرصه مورد درخواست وقف شده است؛ چهارم، مواردی که عرصه درخواست شده متعلق به دولت یا شهرداری می‌باشد؛ پنجم، مواردی که مالکیت عرصه و اعیان مورد درخواست از هم تفکیک شده است؛ ششم، مواردی که ملک درخواست شده سابقه ثبت ندارد؛ و در نهایت، رسیدگی به تقاضای اتباع بیگانه. در ادامه، هر یک از این موارد هفت‌گانه به‌طور جداگانه مورد بررسی و تحلیل قرار خواهد گرفت.

ثبت نام و اخذ سند طبق ماده ۱۴۷

ثبت املاک طبق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت، پس از استقرار نظام قانونی جدید در دوره مشروطیت، به عنوان یکی از نخستین خدمات رسمی و مستند در کشور به شمار می‌رود. قوانین مرتبط با ثبت املاک از جمله نخستین قوانین تصویب‌شده در کشور هستند و این موضوع نشان‌دهنده نظم تاریخی و قدرت نظام ثبتی می‌باشد. یکی از عوامل کلیدی در موفقیت ثبت املاک در کشورهای مختلف، میزان پوشش خدمات ثبتی نسبت به اراضی و امکان ثبت تمامی املاک است. دستیابی به این هدف می‌تواند به افزایش اعتماد عمومی، تنظیم روابط اقتصادی و اجتماعی افراد و تامین امنیت اقتصادی و اجتماعی جامعه کمک کند و در نتیجه، معاملات غیررسمی و دعاوی قضایی را کاهش دهد.

با افزایش ثبت املاک، آرامش روانی برای مالکان فراهم می‌شود، به‌ویژه برای کسانی که سال‌ها از عدم امنیت برخوردار بوده‌اند. ثبت و تثبیت مالکیت بر اموال غیرمنقول، به کاهش مراجعه افراد به مراجع قضایی و انتظامی در خصوص اختلافات ملکی کمک می‌کند و این امر به عنوان یکی از راه‌های توسعه قضایی محسوب می‌شود. همچنین، با توجه به اینکه رسیدگی به پرونده‌های قضایی مربوط به دعاوی ملکی نیازمند تخصص و زمان زیادی است، ثبت املاک می‌تواند به کاهش مدت زمان دادرسی و تسریع در حل و فصل دعاوی نیز منجر شود.

صدور سند طبق مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت

صدور سند بر اساس مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت به منظور سامان‌دهی به وضعیت مالکیت در اراضی و خاتمه دادن به دعاوی متعدد مرتبط با اسناد املاک، که همواره چالشی برای دولت محسوب می‌شد، در اردیبهشت ماه ۱۲۹۰ قانون ثبت اسناد به تصویب رسید. با توجه به اینکه این قانون قبل از بسیاری از قوانین کلیدی دیگر مانند قانون مدنی، قانون جزا و آیین دادرسی تصویب شد، اهمیت ثبت املاک و تثبیت مالکیت افراد به وضوح احساس می‌شود.

با این حال، نواقص موجود در برخی از مواد این قانون باعث شده است که قانون ثبت بارها دستخوش تغییرات بنیادی گردد و متناسب با شرایط زمان، اصلاحاتی در آن انجام شود. قانون اصلاح و حذف برخی از مواد قانون ثبت اسناد و املاک که به اختصار به مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ شناخته می‌شوند، در سال ۱۳۵۱ تصویب و در سال‌های بعدی به تدریج با اضافه کردن اصلاحاتی تمدید گردید.

در سال ۱۳۷۶، مجلس شورای اسلامی با تمدید این قانون مخالفت کرد و اصلاحیه‌ای برای الحاق بند ۷ به ماده ۱۴۷ و اصلاح تبصره ۳ ماده ۱۴۸ به مجلس ارائه شد. در سال ۱۳۸۷، مجلس اعلام کرد که اجرای این قانون نیازمند زمان بیشتری است و مدت تمدید از ۲ سال به ۵ سال افزایش یافت. از سال ۱۳۸۳، امکان ثبت پرونده و تقاضای این مواد به پایان رسید و ادارات ثبت دیگر قادر به تشکیل پرونده در این زمینه نبوده‌اند.

با توجه به مشکلات و چالش‌هایی که در روند تنظیم سند رسمی به وجود آمده و همچنین تغییرات در جوامع و بافت‌های شهری، مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ به تصویب رسید. این قانون به متقاضیان اجازه می‌دهد با ارائه اسناد عادی و مستندات دیگر مانند قولنامه و مبایعه‌نامه، که نشان‌دهنده خرید ملک از سوی آنهاست، به ثبت سند اقدام کنند. این روند به عنوان یکی از مصادیق اجرایی مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ شناخته می‌شود و می‌تواند به حل مشکلات موجود در زمینه مالکیت و ثبت املاک کمک کند.

پرسش و پاسخ قانون تعیین تکلیف

جهت ثبت نام و تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های فاقد سند ممکن است سوالاتی برای مالکین این املاک وجود داشته باشد که به برخی از آنها پاسخ می دهیم. جهت انجام امور کارشناسی مربوط به اخذ سند زمین ها، باغات، ساختمان های فاقد سند می توانید با کارشناسان حد نگار تماس حاصل فرمایید.

 

قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند چیست و چه هدفی دارد؟

قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند، قانونی است که به منظور ساماندهی و تعیین وضعیت املاک بدون سند رسمی تصویب شده است. هدف اصلی این قانون، جلوگیری از تضییع حقوق مالکانه افراد و تسهیل فرآیند قانونی برای مالکیت این املاک است. این قانون به دولت اجازه می‌دهد تا با بررسی مدارک و شواهد، وضعیت مالکیت این املاک را مشخص کند و در نهایت، اسناد رسمی برای مالکان صادر نماید.

چه کسانی می‌توانند از قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند استفاده کنند؟

کلیه افرادی که مالک اراضی و املاک فاقد سند رسمی هستند، می‌توانند از مزایای این قانون بهره‌مند شوند. ماده 147 اصلاحی ثبت شامل افرادی است که سابقه سکونت و بهره‌برداری از املاک را دارند اما به دلیل عدم ثبت رسمی، حق قانونی خود را از دست داده‌اند. همچنین، افرادی که دارای مدارک مثبته از جمله قولنامه، مالکیت و دیگر مستندات هستند، می‌توانند درخواست تعیین تکلیف یا ماده 147 بدهند.

مراحل درخواست تعیین تکلیف املاک فاقد سند چگونه است؟

مراحل درخواست تعیین تکلیف شامل ارائه مدارک شناسایی مالک و مستندات مربوط به ملک است. ابتدا، مالک باید به سامانه ثبت ملک ثبت اسناد و املاک مراجعه کند و درخواست خود را ثبت نماید. سپس، با بررسی مدارک و انجام تحقیقات محلی، وضعیت ملک تعیین می‌شود. در صورت تأیید، اسناد رسمی برای مالک صادر خواهد شد. این فرایند ممکن است یکسال طول بکشد و نیاز به پیگیری‌های مکرر داشته باشد.

آیا قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند شامل محدودیت‌هایی نیز می‌شود؟

بله، این قانون شامل محدودیت‌هایی است. برای مثال، املاکی که در طرح‌های دولتی، مانند طرح‌های عمرانی یا کشاورزی قرار دارند، مشمول این قانون نمی‌شوند. همچنین، املاکی که به نوعی درگیر دعاوی قضایی هستند یا در مالکیت افراد متوفی قرار دارند، ممکن است با محدودیت‌هایی مواجه شوند. بنابراین، متقاضیان باید از شرایط خاص ملک خود آگاهی داشته باشند.

مزایای اجرای قانون تعیین تکلیف اراضی فاقد سند چیست؟

اجرای این قانون مزایای متعددی دارد. نخست، حقوق مالکانه افراد به رسمیت شناخته می‌شود و مالکان می‌توانند از املاک خود بهره‌برداری کنند. دوم، این قانون به کاهش معضلات مالکیت و اقتصادی ناشی از عدم وثیقه‌های قانونی کمک می‌کند. همچنین، با شفاف‌سازی مالکیت، زمینه برای سرمایه‌گذاری و توسعه اقتصادی فراهم می‌شود و دولت می‌تواند از این طریق درآمدهای مالیاتی بیشتری کسب کند.