آیین نامه قانون الزام

آیین نامه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

آیین نامه قانون الزام در راستای آشنایی مالکین املاک با سند غیر رسمی با شرایط اخذ سند رسمی تدوین شده است. جهت اجرای اصل یکصد و بیست و سوم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، قانونی برای الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول تصویب شده است که در تاریخ ششم آذر ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید. این قانون که برای ارتقاء شفافیت و ساماندهی در معاملات املاک طراحی شده است، همچنین به منظور حمایت از حقوق افراد و ایجاد چارچوب قانونی مناسب برای این نوع معاملات تدوین گردیده است.

در ادامه، در تاریخ ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳، مجمع تشخیص مصلحت نظام برخی از مواد این قانون، از جمله ماده اول و تبصره‌های مرتبط با آن، ماده سوم و تبصره‌اش، و نیز ماده دهم و تبصره‌های مختلف آن را به عنوان موافق با مصلحت نظام شناسایی کرده است. این موارد از طریق نامه‌ای به شماره ۱۱۶۲۱ و به تاریخ ۳۰ اردیبهشت ۱۴۰۳ به مجلس شورای اسلامی ارسال و جهت اجرای قانون اعلام شده‌اند. این قانون با هدف ایجاد نظم و شفافیت در معاملات املاک غیرمنقول و همچنین حمایت از حقوق مردم تصویب شده و تلاش دارد بستر قانونی مناسبی برای این معاملات فراهم کند.

ماده 1_  آیین نامه قانون الزام

یک سال پس از آغاز به کار رسمی سامانه مدیریت اسناد غیر رسمی، مطابق با ماده ۱۰ قانون، تمامی معاملات حقوقی شامل انتقال مالکیت، حق بهره‌برداری (مانند عمری یا رقبی برای بیش از دو سال)، حقوق ارتفاق اموال غیرمنقول، وقف، رهن و سایر قراردادهای انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک و پیش‌فروش ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. در صورت عدم ثبت این معاملات، دعاوی مربوط به آن‌ها و مدارک مرتبط در محاکم قضائی، شبه‌قضائی و داوری پذیرفته نمی‌شوند و اعتبار قانونی نخواهند داشت. همچنین، هیچگونه شکایت کیفری یا دعوی حقوقی دیگری در خصوص این اسناد به جز دعوای استرداد عوضین رسیدگی نخواهد شد.

علاوه بر این، اسنادی که ثبت نشده‌اند در هیچ کدام از سازمان‌های اجرائی موضوع ماده ۲۹ قانون برنامه پنج‌ساله ششم توسعه پذیرفته نمی‌شوند و تنها فردی که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده یا از مالک رسمی ارث برده است، به عنوان مالک معتبر شناخته می‌شود. بنابراین، ثبت الکترونیکی اسناد برای حفظ اعتبار و قابلیت استناد به این معاملات حقوقی بسیار مهم است و می‌تواند از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی جلوگیری کند. این سیستم جدید به منظور اطمینان از صحت و شفافیت در معاملات و جلوگیری از هرگونه اختلاف و نزاع حقوقی طراحی شده و اجرای کامل آن می‌تواند به ثبات و امنیت در بازار معاملات املاک کمک شایانی کند.

تبصره 1 ماده 1_  آیین نامه قانون الزام

در تبصره 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، ذکر شده که برای دعاوی مربوط به تأیید فسخ معاملات ثبت‌شده اموال غیرمنقول، در صورتی که نیاز به رأی دادگاه یا داوری باشد، این دعاوی قابل طرح هستند. شرط اصلی این است که ظرف پانزده روز پس از اقدام به فسخ، اظهارنامه‌ای رسمی ارسال شده و در ادامه، ظرف پانزده روز دیگر، دعوای تأیید فسخ به جریان بیفتد، حتی اگر فسخ در دفاتر ثبت نشده باشد. سیستم ثبت الکترونیکی اسناد باید طوری طراحی شود که اگر طرفین قرارداد توافق کنند که منتقل‌الیه تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت، حق هیچ‌گونه اقدام حقوقی را نداشته باشد، امکان انتقال ملک در آن بازه زمانی وجود نداشته باشد.

در هر صورت، اگر منتقل‌الیه قبل از ثبت فسخ یا انفساخ، ملک را به شخص ثالثی انتقال دهد و نتواند حق فسخ را اعمال کند یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال به منزله تلف ملک محسوب خواهد شد و اعمال حق فسخ یا انفساخ باعث انحلال قرارداد بعدی نخواهد شد. در چنین شرایطی، دارنده حق فسخ می‌تواند برای دریافت قیمت روز اموال غیرمنقول به منتقل‌الیه مراجعه کند. اگر منتقل‌الیه حق فسخ داشته باشد یا ملک به نام او ثبت شده باشد، ملک به مالک اولیه (دارنده حق فسخ) بازگردانده می‌شود.

تبصره 2 ماده 1_  آیین نامه قانون الزام

تبصره دوم قانون مربوط به الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به این نکته اشاره دارد که مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر برای تنظیم وکالت بلاعزل جهت انتقال مالکیت املاک، برابر با هزینه‌های مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال همان ملک تعیین می‌شود. به عبارت دیگر، اگر ظرف مدت نه ماه از زمان تنظیم وکالت‌نامه، اقدام به انتقال ملک صورت گیرد، برای تنظیم سند رسمی نیازی به پرداخت دوباره مالیات و حق‌الثبت نخواهد بود. این قانون با هدف ساده‌سازی فرآیند انتقال مالکیت و کاهش هزینه‌های اضافی برای مالکان و خریداران تصویب شده و انگیزه‌ای برای تسریع معاملات املاک ایجاد می‌کند. با این روش، افراد می‌توانند با اطمینان خاطر بیشتری به انتقال مالکیت املاک خود بپردازند و از مزایای مالیاتی این تبصره بهره‌مند شوند. این تسهیلات قانونی باعث می‌شود که افراد در انجام معاملات ملکی خود احساس امنیت بیشتری داشته و هزینه‌های اضافی را کاهش دهند.

تبصره 3 ماده 1_  آیین نامه قانون الزام

بر اساس تبصره ۳ قانون مربوط به الزام ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، صادرکننده گواهی حصر وراثت مکلف است که پس از صدور این گواهی، آن را به سرعت در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری نماید. این اقدام به منظور درج اطلاعات در دفتر الکترونیک املاک صورت می‌گیرد و فرآیند ثبت و شفاف‌سازی وضعیت مالکیت املاک را برای ورثه ساده‌تر می‌کند. با این روش، دسترسی به اطلاعات املاک به صورت الکترونیکی فراهم شده و این امر به بهبود دقت و سرعت در ثبت معاملات منجر می‌شود. این رویه به سود تمامی طرف‌های ذینفع خواهد بود و باعث افزایش شفافیت در معاملات املاک می‌شود.

تبصره 4 ماده 1_  آیین نامه قانون الزام

تبصره ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصریح می‌کند که از زمان صدور سند مالکیت حدنگار برای اموال غیرمنقول، الزامات این ماده اجرا خواهد شد. این امر حتی در صورتی که سامانه مذکور در ماده (۱۰) این قانون هنوز عملیاتی نشده باشد، نیز صادق است. بنابراین، انجام معاملات اموال غیرمنقول باید بر اساس این مقررات جدید صورت گیرد تا از بروز مشکلات یا ابهامات آتی پیشگیری شود. این تبصره به وضوح نشان می‌دهد که ثبت رسمی معاملات از زمان صدور سند مالکیت ضروری است و رعایت آن به حفاظت بهتر از حقوق مالکیت کمک می‌کند. از این رو، لازم است که تمامی معاملات مرتبط با اموال غیرمنقول به‌طور دقیق و با توجه به این قوانین جدید انجام شود تا از هر گونه ابهام یا مشکلی در آینده جلوگیری گردد.

تبصره 5 ماده 1_  آیین نامه قانون الزام

در تبصره ۵ قانون مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول ذکر شده که دعاوی مربوط به اسناد حقوقی که پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون اتفاق افتاده و ثبت نشده‌اند، فقط در صورتی می‌توانند بررسی شوند که صحت این اسناد طبق آیین‌نامه‌ای که توسط رئیس قوه قضائیه تأیید می‌شود، به رسمیت شناخته شود. به این معنا که برای رسیدگی به چنین دعاوی، وجود شواهد و اسناد معتبر الزامی است و تنها در صورت تأیید این شرایط، امکان پیگیری حقوقی فراهم می‌شود. این امر نشان‌دهنده اهمیت بالای ثبت رسمی معاملات و اسناد در حفظ حقوق قانونی افراد و پیشگیری از بروز اختلافات حقوقی است. این قانون در واقع نقش مهمی در ایجاد شفافیت و کاهش اختلافات حقوقی دارد و تأکید می‌کند که اسناد رسمی باید به صورت قانونی ثبت شوند تا در آینده مشکلاتی به وجود نیاید.

تبصره 6 ماده 1_  آیین نامه قانون الزام

بر اساس تبصره ۶ ماده ۱ قانون مربوط به الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، مراجع قضائی موظف‌اند در مواردی که دعوی بازپس‌گیری معوض یا معوضین مرتبط با اعمال حقوقی ثبت‌نشده مطرح می‌شود، بررسی کنند که آیا معوض یا معوضین به طرف مقابل تحویل داده شده‌اند یا خیر. در صورتی که معلوم شود این تحویل انجام شده است، دادگاه به نفع مدعی حکم صادر می‌کند. اما اگر نتوانند این موضوع را به اثبات برسانند، دادخواست رد خواهد شد. این قانون بیان می‌کند که برای دستیابی به نتیجه مطلوب در این گونه دعاوی، ارائه دلایل کافی برای اثبات تسلیم معوض ضروری است و بدون شواهد کافی، حکمی به نفع خواهان صادر نمی‌شود. این تبصره به نوعی تضمین اجرایی برای حمایت از حقوق طرفین در معاملات غیرمنقول ایجاد می‌کند و تأکید دارد که ادعاها باید با دقت و صحت مورد بررسی قرار گیرند.

ماده 2_  آیین نامه قانون الزام

ماده ۲ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول وظیفه‌ای بر عهده دفاتر اسناد رسمی می‌گذارد تا در صورت درخواست طرفین، اسناد مربوط به معاملات خصوصی اموال غیرمنقول را ثبت کنند. این اسناد شامل تعهدات مختلف مانند بیع، قولنامه و مبایعه‌نامه می‌شود. در این اسناد لازم است جزئیات دقیق مربوط به مبلغ توافق‌شده، شرایط پرداخت، و ضوابط مربوط به فسخ یا انحلال قرارداد به‌طور کامل قید شود. همچنین، برای محاسبه هزینه‌ها و عوارض قانونی مانند حق‌الثبت و هزینه‌های دادرسی، ارزش معاملاتی بر اساس تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم که در تاریخ ۱۳۹۴/۴/۳۱ اصلاح شده، تعیین می‌شود. هدف از این مقررات، شفافیت و قانون‌مداری در معاملات و حفظ حقوق طرفین در فرآیند معاملاتی است. این الزامات به منظور اطمینان از صحت و قانونی بودن معاملات و همچنین حفاظت از منافع طرفین در این فرآیندها طراحی شده‌اند.

ماده 3_  آیین نامه قانون الزام

بر اساس ماده ۳ قانون الزام، دلالان فعال در زمینه معاملات ملکی، از جمله مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی، ملزم هستند پس از انجام مذاکرات اولیه، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیکی اسناد وارد نمایند. سپس این پیش‌نویس باید برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال شود. با این حال، این قانون مانعی برای مراجعه مستقیم افراد به دفاتر اسناد رسمی ایجاد نمی‌کند. نحوه اتصال به سامانه و تعامل دلالان با دفاتر اسناد رسمی، به همراه شیوه تقسیم اسناد بین این دفاتر، طبق آیین‌نامه‌ای خواهد بود که ظرف سه ماه از تاریخ اجرای این قانون، توسط سازمان مربوطه و وزارت‌خانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه و با تأیید رئیس قوه قضائیه به مرحله اجرا خواهد رسید. این فرآیند به منظور بهبود و تسریع روند ثبت و رسمی‌سازی معاملات ملکی طراحی شده و هدف آن تسهیل امور مرتبط با املاک است.

تبصره 1 ماده 3_  آیین نامه قانون الزام

تبصره 1 ماده 3 قانون ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، به تعیین تعرفه خدمات دلالان املاک، مانند مشاوران و بنگاه‌های املاک، می‌پردازد. بر اساس این تبصره، تعرفه‌ها باید حداکثر تا سه ماه پس از اجرای قانون، با پیشنهاد مشترک سازمان و وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی، و صنعت، معدن و تجارت تعیین و سپس توسط هیأت وزیران تصویب شوند. در تعیین این تعرفه‌ها، چند معیار در نظر گرفته می‌شود: اول، تعرفه باید بر اساس درصدی از ارزش معاملاتی املاک که در قانون مالیات‌های مستقیم ماده 64 آمده، محاسبه شود.

دوم، باید میانگین سالانه حجم قراردادهای ثبت‌شده در هر منطقه جغرافیایی به صورت پلکانی و کاهشی بر تعرفه تأثیر بگذارد. سوم، برای هر معامله سقف تعرفه مشخص شود. همچنین، قانون به وضوح بیان کرده که قیمت واقعی ملک در تعیین تعرفه نباید دخالت داشته باشد و دریافت هر مبلغ اضافی، حتی با توافق طرفین، تحت هر عنوانی مانند حق‌التحریر یا حق‌الزحمه، ممنوع است. در صورت نقض این قانون، فرد خاطی با حکم شعبه سازمان تعزیرات حکومتی به جریمه نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم می‌شود. این مقررات با هدف پیشگیری از سوءاستفاده و ایجاد نظم در بازار معاملات املاک تدوین شده‌اند.

تبصره 2 ماده 3_  آیین نامه قانون الزام

طبق تبصره ۲ از ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان مکلف است که پس از نفوذ قانون ثبت رسمی معاملات املاک، ظرف یک سال شرایطی را فراهم کند تا دلالان و افراد حقیقی و حقوقی بتوانند به سیستم ثبت الکترونیک اسناد دسترسی داشته باشند. این دسترسی صرفاً برای انجام استعلامات و ثبت حقوق مرتبط با ماده (۱) این قانون، و فقط از طریق قراردادهای استاندارد و یکنواخت امکان‌پذیر است. در این قراردادها، امکان تغییر یا اصلاح شرایط از سوی دلالان و طرفین معامله وجود ندارد. اگر متعاملین قصد انجام عمل حقوقی خارج از چارچوب‌های تعیین شده را داشته باشند، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. این امر به منظور جلوگیری از هرگونه پیچیدگی و ابهام در معاملات املاک و حفظ انسجام و شفافیت در ثبت اسناد ضروری است. این اقدام‌ها کمک می‌کند تا فرآیندهای ثبت اسناد ملکی ساده‌تر و بدون ابهام انجام شوند و شفافیت در معاملات افزایش یابد.

تبصره 3  ماده 3_  آیین نامه قانون الزام

تبصره ۳ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول تأکید می‌کند که هر گونه اقدام قانونی میان طرفین یک قرارداد تنها زمانی اعتبار دارد که بر اساس ضوابط ماده ۱ این قانون انجام شود. به عبارت دیگر، تمامی معاملات و توافقات باید در چارچوب و شرایط تعیین شده در این ماده قرار گیرند تا از دیدگاه قانونی معتبر محسوب شوند. این امر نشان‌دهنده اهمیت ویژه رعایت قوانین و مقررات در معاملات املاک است و هر گونه انحراف از این چارچوب می‌تواند اعتبار قراردادها و توافقات را زیر سؤال ببرد. بنابراین، طرفین قرارداد باید به این الزامات توجه ویژه‌ای داشته باشند و از انجام هر نوع اقدام قانونی خارج از این چارچوب خودداری کنند. رعایت این الزامات به حفظ حقوق طرفین و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی کمک می‌کند.

ماده 4_  آیین نامه قانون الزام

ماده چهار قانون الزام می‌کند که دفاتر اسناد رسمی هنگام ثبت معاملات املاک، چه در جنس زمین و ساختمان و چه در مورد حق واگذاری محل مانند حق کسب و کار، سرقفلی و حقوق تجاری و اداری، باید مالیات مربوطه را محاسبه و دریافت کنند. به این ترتیب، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک بر اساس ارزش معاملاتی و با نرخ پنج درصد تعیین می‌شود. همچنین، برای حق واگذاری محل، مالیات به میزان دو درصد از مبلغ دریافتی در زمان انتقال محاسبه می‌شود. دفاتر اسناد رسمی موظفند با استفاده از سامانه‌های پرداخت الکترونیکی، این مالیات‌ها را از طرفین معامله دریافت و جزئیات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند. این قوانین با هدف ساده‌سازی و افزایش شفافیت در فرآیندهای نقل و انتقال املاک و حقوق مرتبط با آن‌ها تصویب شده‌اند و به اهمیت ثبت رسمی معاملات تأکید دارند.

تبصره 1  ماده 4_  آیین نامه قانون الزام

تبصره 1 ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول می‌گوید که اگر مبلغ دریافتی از معامله حق واگذاری محل، کمتر از 25 برابر ارزش معاملاتی ملک طبق ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم باشد، این مبلغ مبنای محاسبه مالیات قرار می‌گیرد. این امر به معنای آن است که ارزش واقعی ملک و مبلغ دریافتی در معامله نقش مهمی در تعیین میزان مالیات دارد. در نتیجه، اگر مبلغ دریافتی کمتر از حد مشخص شده باشد، آن مبلغ برای محاسبه مالیات استفاده می‌شود. هدف اصلی این تبصره، ایجاد شفافیت و عدالت در فرآیند مالیاتی معاملات املاک است. این مسئله اهمیت دارد چرا که تضمین می‌کند که محاسبات مالیاتی بر اساس ارزش واقعی و منطقی انجام شوند و از تحمیل مالیات‌های غیرمنصفانه جلوگیری می‌کند.

تبصره 2  ماده 4_  آیین نامه قانون الزام

بر اساس تبصره ۲ از ماده ۴ قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است که ارزش معاملاتی املاک را که در ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم اشاره شده، به سرعت و از طریق سامانه الکترونیکی اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام کند. اگر این اطلاع‌رسانی در زمان مقرر انجام نشود، سردفتران اجازه دارند که سند معاملات را تنظیم و ثبت نمایند. در چنین شرایطی، سردفتر و فردی که ملک به او منتقل شده، تعهدی در قبال مالیات انتقال ملک نخواهند داشت. این قوانین با هدف آسان‌سازی فرآیند ثبت نقل و انتقال املاک و شفاف‌سازی در مسائل مالیاتی تدوین شده‌اند تا از مشکلات احتمالی پیشگیری شود.

ماده 5_  آیین نامه قانون الزام

ماده ۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تأکید می‌کند که سازمان تأمین اجتماعی باید حداکثر تا یک سال پس از اجرای این قانون به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل شود. این اقدام برای اعلام سریع بدهی احتمالی مالک ملک در هنگام انتقال آن ضروری است. این بدهی به ملک معامله‌شده مربوط می‌شود و بر اساس ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی مصوب سال ۱۳۵۴ و اصلاحات بعدی، باید از طریق دفاتر اسناد رسمی وصول گردد.

اگر سازمان تأمین اجتماعی در این مدت به وظیفه‌اش عمل نکند، سردفتر موظف است بنا به درخواست طرفین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند. در چنین شرایطی، خریدار و سردفتر هیچ مسئولیتی در قبال بدهی ندارند. با این حال، سازمان تأمین اجتماعی همچنان می‌تواند از فروشنده ملک بدهی خود را مطالبه کند. این قانون با هدف ساده‌سازی و شفاف‌سازی فرآیند معاملات املاک و جلوگیری از مشکلات ناشی از بدهی‌های معوقه به تصویب رسیده است.

ماده 6 _  آیین نامه قانون الزام

بر اساس ماده ۶ قانون ثبت الزامی معاملات، تمامی سازمان‌های اجرایی که طبق قوانین جاری وظیفه دارند درباره نقل و انتقال املاک اظهار نظر کنند، موظف‌اند حداکثر تا یک سال پس از تاریخ اجرایی شدن این قانون، با سامانه ثبت الکترونیک اسناد مرتبط شده و به استعلامات واصله پاسخ دهند. عدم ارسال پاسخ به صورت فوری به معنای رضایت برای انجام معامله محسوب می‌شود و در این شرایط، سردفتر اسناد رسمی می‌تواند به درخواست طرفین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم کند. این اقدام برای تسهیل در فرآیند معاملات ملکی، افزایش شفافیت و سرعت در انجام امور مربوط به ثبت رسمی معاملات املاک ضروری است. این تغییرات به منظور بهبود روندهای اداری و افزایش کارایی در سیستم ثبت املاک طراحی شده‌اند.

تبصره 1  ماده 6_  آیین نامه قانون الزام

بر اساس تبصره 1 ماده 6 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، کلیه مسئولان و کارکنانی که از ضوابط مرتبط با ثبت رسمی معاملات املاک تخطی کنند، مشمول پیگرد قانونی قرار می‌گیرند. این افراد بر اساس مجازات تعیین‌شده در بند «د» ماده 9 قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب ۷ آذر ۱۳۷۲ مجازات خواهند شد. هدف این حکم، اطمینان از رعایت قوانین و جلوگیری از هرگونه تخلف در معاملات املاک است تا حقوق افراد حفظ شود و امنیت معاملات تضمین گردد. این قانون به دنبال ایجاد نظم و شفافیت در روند ثبت املاک است و به‌صراحت مسئولیت‌های قانونی متخلفان را تعیین کرده است. از این رو، هدف اصلی تقویت انضباط و شفافیت در فرآیند ثبت معاملات املاک می‌باشد.

تبصره 2  ماده 6_  آیین نامه قانون الزام

تبصره ۲ ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول بیان می‌کند که در مورد انتقال مالکیت املاک واقع در پلاک‌های ثبتی اصلی، اگر مفاد ماده (۳) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور که در تاریخ ۱۲ بهمن ۱۳۹۳ تصویب شده است، به طور کامل اجرا نشده باشد، وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی باید نظر خود را حداکثر ظرف مدت یک ماه اعلام کنند. این موضوع برای جلوگیری از مشکلات حقوقی و مالی در شرایطی که اسناد و مدارک مربوط به املاک وضعیت مشخصی ندارند، اهمیت دارد. هدف این قانون، تسهیل و شفاف‌سازی فرآیند انتقال مالکیت املاک و حفاظت از حقوق مالکین و خریداران است. با این اقدام، اطمینان حاصل می‌شود که نقل و انتقالات املاک به صورت قانونی و بدون ابهام انجام می‌شود و از حقوق طرفین معامله به خوبی حفاظت می‌شود. همچنین این قانون به پیشگیری از بروز اختلافات و مشکلات آینده کمک می‌کند و باعث می‌شود تا فرآیندها با سرعت و دقت بیشتری انجام شوند.

ماده 7 _  آیین نامه قانون الزام

ماده هفتم قانون مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تأکید می‌کند که دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند تا وجوهی که براساس قوانین باید وصول شود، به طور فوری و از طریق سامانه‌ای که سازمان تأیید کرده، به حساب‌های تعیین‌شده توسط خزانه‌داری کل کشور واریز کنند. این قانون همچنین تصریح می‌کند که سازمان باید با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی، آیین‌نامه اجرایی این ماده را در مدت سه ماه از زمان اجرایی شدن قانون تهیه و پس از تأیید هیأت وزیران آن را به‌کار گیرد. هدف این قانون، ساده‌سازی فرآیند دریافت وجوه و افزایش شفافیت در معاملات اموال غیرمنقول است. با این اقدام، انتظار می‌رود که نه تنها کارایی سیستم مالی افزایش یابد، بلکه اعتماد عمومی به فرآیندهای مالی و قانونی نیز تقویت شود.

ماده 8  _  آیین نامه قانون الزام

نهادهای قضائی و سایر سازمان‌های قانونی که وظیفه بررسی مسائل مرتبط با املاک و اراضی را برعهده دارند، ملزم هستند که تصمیمات نهایی خود درباره ایجاد یا حذف هر نوع حق مالکیتی و همچنین تغییر کاربری یا تخریب ساختمان‌ها برای هر ملک ثبت‌شده، همراه با مختصات دقیق جغرافیایی، به صورت فوری از طریق سامانه به سازمان مربوطه ارسال کنند. این سازمان نیز بایستی این اطلاعات را به سرعت در دفتر الکترونیکی املاک ثبت نماید. در صورت عدم اجرای این قانون، افراد متخلف بر اساس ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲/۲/۱ به مجازات‌های تعزیری درجه شش محکوم می‌شوند. این اقدام با هدف افزایش شفافیت و نظارت بهتر بر معاملات املاک و جلوگیری از هرگونه تخلف در این عرصه انجام می‌شود و بر اهمیت ثبت رسمی معاملات و تصمیمات مرتبط با املاک تأکید دارد. همچنین این فرآیند به منظور اطمینان از قانونی بودن تمامی معاملات و تصمیمات مربوط به املاک طراحی شده است.

تبصره ماده 8_  آیین نامه قانون الزام

تبصره ماده 8 قانون مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان می‌کند که اگر کسی از این ماده تخلف کند و این تخلف به شخصی که سند رسمی دارد ضرر برساند، فرد خاطی باید خسارت‌های وارد شده را جبران کند. این جبران خسارت بر اساس قانون مسئولیت مدنی انجام می‌شود، یعنی فرد خاطی باید به‌طور قانونی مسئولیت جبران را بر عهده بگیرد. این ماده قانونی اهمیت ثبت رسمی معاملات را نشان می‌دهد و در صورت تخلف، از حقوق افراد زیان‌دیده حمایت می‌کند. این امر نه تنها به حفظ حقوق مالکیت کمک می‌کند، بلکه اعتماد بین طرف‌های معامله را نیز تقویت می‌کند. ثبت رسمی معاملات به پیشگیری از اختلافات و سوءتفاهم‌ها کمک کرده و به شفافیت و امنیت در معاملات می‌افزاید.

ماده 9  _  آیین نامه قانون الزام

ماده 9 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان می‌کند که چنانچه قضات یا مأموران دولتی و عمومی از مفاد اسناد رسمی، به‌ویژه ماده (1) این قانون، پیروی نکنند، به مجازات‌های تعزیری درجه شش که در ماده (19) قانون مجازات اسلامی آمده، محکوم می‌شوند. همچنین، در صورت بروز خسارت به دارندگان یا ذی‌نفعان اسناد رسمی به دلیل تخلفات این افراد، آن‌ها موظف به جبران خسارت مطابق با قوانین مربوط به ضمان قهری هستند. این ماده به وضوح نشان می‌دهد که رعایت نکردن مقررات ثبت رسمی می‌تواند پیامدهای قانونی جدی به همراه داشته باشد و همزمان، حقوق افراد آسیب‌دیده نیز مورد حمایت قرار می‌گیرد. در نتیجه، قانون به دنبال ایجاد نظامی حقوقی و قابل اعتماد در زمینه معاملات اموال غیرمنقول است.

ماده 10  _  آیین نامه قانون الزام

ماده 10 قانون مربوط به الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصریح می‌کند که سازمان مسئول باید در مدت یک سال پس از تصویب این قانون، سامانه‌ای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» ایجاد کند. هدف این سامانه ثبت ادعاهای مالکیت حقیقی، مالکیت منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول است که پیش از راه‌اندازی این سامانه به وجود آمده و سند رسمی ندارند. افرادی که مدعی مالکیت هستند، باید ظرف دو سال از تاریخ فعال‌سازی سامانه، مدارک و ادعاهای خود را در آن ثبت کنند و در مدت دو سال پس از ثبت، برای تنظیم سند رسمی یا اقدام قانونی جهت دریافت سند مالکیت اقدام نمایند.

پس از طی این مراحل، مراجع قضائی موظفند اطلاعات مربوط به اقدامات انجام‌شده و نتایج آن را در سامانه ثبت کنند. پس از پایان مهلت‌های تعیین‌شده، امکان ثبت هرگونه ادعای جدید در این سامانه وجود نخواهد داشت. در صورتی که مدعیان اقدام قانونی نکنند، ادعاهای مرتبط با اراضی عمومی و دولتی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت مورد بررسی قرار نمی‌گیرد. با این حال، مدعیان می‌توانند برای دریافت قیمت روز ملک خود به کسانی که به‌طور عمدی ادعاهای نادرست ثبت کرده‌اند، مراجعه کنند. دادگاه‌ها موظف به پذیرش دعوای مطالبه قیمت روز ملک در این موارد هستند. راه‌اندازی این سامانه با دستور رئیس قوه قضائیه از طریق روزنامه رسمی به اطلاع عموم خواهد رسید.

تبصره 1  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

در تبصره ۱ ماده ۱۰ قانون مربوط به الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تأکید شده که ثبت ادعاها و مستندات مرتبط در سامانه مشخص شده الزامی است. در این فرایند، باید پلاک ثبتی و نقشه‌ای با مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) از ساختمان‌ها، زمین‌ها و املاک مورد ادعا درج شود. احراز هویت متقاضیان از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه صورت می‌گیرد. اگر تنها مختصات جغرافیایی ثبت شود و پلاک ثبتی ذکر نشود، سازمان مسئول است تا بر اساس نقشه‌های جغرافیایی، پلاک ثبتی را تعیین کند. این اقدامات با هدف تسهیل فرآیند ثبت و جلوگیری از بروز اختلافات مالکیتی انجام می‌شود.

تبصره 2  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

بر اساس تبصره 2 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، بررسی درخواست‌های ثبت‌شده در سامانه که تحت پوشش قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های بدون سند رسمی مصوب ۱۳۹۰ یا بند (۲) ماده (۱) قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید مسکن مصوب ۱۳۸۸ قرار می‌گیرند، به جز موارد ذکرشده در تبصره (۳)، بر اساس قوانین مذکور صورت می‌پذیرد و مستلزم استعلام از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است. پس از اتمام مهلت‌های مقرر در این ماده، تنها در صورتی که هیچگونه ادعایی از طرف افراد دیگر در خصوص ملک مورد نظر در سامانه ثبت نشده باشد و هیچ معامله رسمی برای انتقال مالکیت پلاک ثبتی مورد نظر صورت نگرفته باشد، درخواست‌های جدید قابل پذیرش هستند. در غیر این صورت، این درخواست‌ها توسط هیأت‌های مربوطه بر اساس قوانین موجود رد خواهند شد. در صورتی که تمام ادعاهای قبلی رد شوند، درخواست جدید می‌تواند بر اساس قوانین مربوطه پذیرفته شود.

تبصره 3  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی موظف هستند که در رابطه با اراضی و ساخت و سازهایی که در محدوده طرح هادی روستاها قرار دارند و همچنین زمین‌های زراعی و باغ‌هایی که خارج از محدوده شهری هستند، مسئولیت شناسایی افرادی که این املاک را تصرف کرده‌اند، بر عهده بگیرند. این نهادها باید نقشه‌هایی با مختصات جغرافیایی دقیق (یو.تی.ام) تهیه کنند و پس از دریافت تأییدیه از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل با اراضی عمومی، اطلاعات لازم را برای صدور سند مالکیت ارائه دهند.

سازمان‌های مربوطه مکلف هستند این نقشه‌ها را به همراه اطلاعات متصرفان قانونی در یک سامانه مخصوص درج کرده و در مکان‌های مناسب به نمایش بگذارند. اگر افراد ذی‌نفع به نقشه یا فهرست متصرفان اعلام شده اعتراضی داشته باشند، باید ظرف شش ماه از زمان انتشار نقشه، اعتراض خود را در سامانه ثبت کنند. معترضین همچنین باید در مدت یک ماه از زمان ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه مربوطه ارائه داده و گواهی آن را در سامانه بارگذاری نمایند. صدور سند مالکیت در این موارد به نتیجه نهایی دادگاه بستگی خواهد داشت. در صورتی که در مهلت قانونی اعتراض ثبت نشود یا گواهی تقدیم دادخواست ارائه نگردد، اداره ثبت مکلف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی خواهد بود. این فرآیند به منظور حفظ حقوق متصرفان و جلوگیری از تضییع اراضی عمومی طراحی شده است.

تبصره 4  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف هستند، پس از مشخص کردن و تخصیص زمین، مطابق با قوانین و مقررات مربوط به واگذاری زمین‌های دولتی و توافق‌نامه‌های موجود با دستگاه‌های مرتبط و متقاضیان، برای انتقال آن اقدام کنند. این رویه شامل کسانی می‌شود که از بلایای طبیعی آسیب دیده‌اند. این نهادها باید در مدت یک سال از زمان پایان تعهدات قراردادی، وظایف قانونی خود را که در ماده (۱) این قانون آمده است، انجام دهند. این فرآیند با هدف تسهیل دسترسی به زمین و حمایت از افراد آسیب‌دیده طراحی شده است و انتظار می‌رود که به طور موثری به حل مشکلات موجود کمک کند.

تبصره 5  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

طبق تبصره 5 ماده 10 قانون الزام، هر فردی که آگاهانه و بدون داشتن حق، یا از طریق شخص دیگری، اقدام به ثبت سند عادی در سیستم مربوطه نماید، ملزم به پرداخت جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد از ارزش به‌روز ملک خواهد بود. علاوه بر این، اگر در این روند جرایمی همچون جعل اسناد یا همکاری در انتقال غیرقانونی اموال رخ دهد، فرد خاطی با مجازات‌های قانونی مرتبط مواجه خواهد شد. این قانون با هدف جلوگیری از سوءاستفاده‌ها و حفظ حقوق مالکیت اموال غیرمنقول تصویب شده و نشان از اراده قانونی برای مقابله با تخلفات در این حوزه دارد. قانون‌گذار با مشخص‌کردن جریمه‌های جدی، تلاش دارد تا امنیت و اعتبار ثبت معاملات ملکی را تضمین کند. به‌عبارت‌دیگر، این مقررات به‌منظور حفظ نظم و جلوگیری از هرگونه تخلف در حوزه ثبت معاملات املاک وضع شده است.

تبصره 6  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

در تبصره ۶ ماده ۱۰ آمده است که اگر ادعای مالکیت واحدی از یک آپارتمان در سامانه ثبت رسمی معاملات املاک ثبت شده باشد و یکی از کمیسیون‌های ماده ۹۹ یا ۱۰۰ قانون شهرداری رأی به دریافت جریمه صادر کرده یا به‌دلیل عدم پرداخت جریمه، حکم تخریب بنا صادر شده باشد، شهرداری‌ها و نهادهای مرتبط موظف به صدور گواهی پایان‌کار ساختمان هستند. در این گواهی، میزان و دلایل جریمه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک و اختصاصی باید ذکر شود. همچنین، در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، باید اطلاعات جریمه‌ها به نسبت مساحت اختصاصی درج گردد.

علاوه بر این، انتقال مالکیت به شخص دیگر فقط زمانی ممکن است که جریمه‌های ذکر شده در سند، با قیمت تعدیل‌شده بر اساس نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی پرداخت شود. صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی‌های صادره از سوی کمیسیون‌ها و قوانین شهرداری‌ها نخواهد بود. اگر برای گرفتن گواهی پایان‌کار نیاز به انجام اصلاحات دیگری باشد، سازمان تنها زمانی سند مالکیت را صادر می‌کند که اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی انجام شده و سهم واحد از هزینه‌های مشترک نیز پرداخت شده باشد. روش تعیین هزینه‌ها و انجام اصلاحات برای قسمت‌های مشترک توسط آیین‌نامه‌ای که با همکاری وزارت کشور، وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد، مشخص خواهد شد. در صورتی که برای یک واحد ساختمانی حکم تخریب کامل صادر شده باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع است و تنها نام متصرف قانونی باید به سازمان ارائه شود.

تبصره 7  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

تبصره ۷ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول تصریح می‌کند که اگر ادعایی در خصوص یک ملک غیرمنقول در سامانه مربوطه ثبت شده و توسط مرجع قانونی تأیید شده باشد، صدور سند مالکیت برای آن ملک نیازی به پرداخت بدهی‌های مرتبط با آن به نهادهای عمومی و دولتی ندارد. این بدهی‌ها شامل مواردی است که در بند «ج» ماده (۱) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب ۱۳۸۵ و تبصره ماده (۷۴) قانون شهرداری مصوب ۱۳۳۴ ذکر شده‌اند. اما برای انتقال مالکیت به فرد دیگر، بدهی‌ها باید تسویه شوند. بستانکار نیز می‌تواند طلب خود را بر اساس نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی، به قیمت تعدیل‌شده دریافت کند، مگر آنکه تغییرات جزئی در ارزش پول به‌طور عرفی قابل تشخیص باشند. این قانون برای ساده‌سازی و شفاف‌سازی فرآیندهای ملکی و جلوگیری از مشکلات قانونی تدوین شده و تأکید دارد که تسویه بدهی‌ها در مراحل انتقال مالکیت باید انجام گیرد. این قوانین به گونه‌ای طراحی شده‌اند که فرآیندهای مربوط به املاک را روشن‌تر و عاری از پیچیدگی‌های اضافی سازند، تا از مسائل و مشکلات حقوقی جلوگیری شود.

تبصره 8  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

بر اساس تبصره 8 ماده 10 قانون، تمامی نهادهای اجرایی و واحدهای مذکور در ماده ۲۹ قانون برنامه ششم توسعه کشور، مکلف هستند حداکثر ظرف دو سال پس از راه‌اندازی سامانه ویژه اموال غیرمنقول عمومی و دولتی، از جمله اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و سواحل که به دولت تعلق دارند و مدیریت آن‌ها بر عهده این نهادهاست، اطلاعات و اسناد مربوط را در این سامانه ثبت کنند. عدم انجام این کار به هیچ عنوان به معنای از دست رفتن مالکیت نهادها نخواهد بود. همچنین، مقامات و کارکنانی که از اجرای این تبصره سرپیچی کنند، بر اساس بند «د» ماده ۹ قانون رسیدگی به تخلفات اداری مجازات خواهند شد. این تبصره شامل سازمان اوقاف و امور خیریه در خصوص موقوفات عام غیرمنقول و نهادهای زیر نظر ولی فقیه برای اموال بی‌صاحب و مجهول‌المالک و موارد مشابه نیز می‌شود. آیین‌نامه اجرایی این تبصره باید ظرف شش ماه پس از اجرایی شدن قانون، با پیشنهاد وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به تصویب هیات وزیران برسد.

تبصره 9  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

در تبصره 9 ماده 10 آمده است که سازمان موظف است براساس قانون جامع کاداستر کشور، برای تمامی زمین‌های کشاورزی که تا زمان تصویب این قانون به صورت قانونی تصرف و تفکیک شده‌اند و از نظر وزارت جهاد کشاورزی قابلیت بهره‌برداری کشاورزی دارند، سند مالکیت حدنگاری با کاربری کشاورزی صادر کند. برای صدور این سند، متقاضی و افراد تحت تکفل او نباید مالک هیچ‌کدام از زمین‌های کشاورزی مجاور باشند و این شرط برای هر اندازه‌ای از زمین‌ها صادق است. پس از صدور سند، هر نوع تقسیم یا افراز این زمین‌ها باید بر اساس قوانین مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ ۲۱ بهمن ۱۳۸۵ درباره جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی انجام شود. همچنین، هر نوع اسناد حقوقی مرتبط با این زمین‌ها باید با تأیید وزارت جهاد کشاورزی صورت گیرد که بر حفظ کاربری و بهره‌برداری کشاورزی تأکید دارد. این تدابیر به منظور جلوگیری از تغییر کاربری و حفاظت از منابع کشاورزی اتخاذ شده است.

تشریح تبصره 9  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات شرایط ویژه‌ای را برای تنظیم اسناد مربوط به زمین‌های کشاورزی تعیین کرده است. بر اساس این تبصره، معاملات مشاع تنها در شرایط خاصی مجاز هستند. اولاً، اگر مالک سهم مشاع خود از زمین کشاورزی کمتر از حد نصاب قانونی باشد، باید توجه داشت که معامله باید تمامی سهم مشاع را شامل شود و تنها به یک فرد واگذار گردد. ثانیاً، اگر سهم مشاع مالک بیش از حد نصاب باشد، معامله باید به نحوی انجام شود که هیچ سهم مشاعی با مساحت کمتر از حد نصاب به وجود نیاید. ثالثاً، اگر مالکیت به صورت مفروز باشد و معامله منجر به ایجاد سهم مشاع شود، باید دقت شود که هیچ سهم مشاعی با مساحت زیر حد نصاب ایجاد نشود. رابعاً، انتقال سهم مشاع از یک قطعه به شریک همان قطعه مجاز است. سازمان امور اراضی کشور موظف است ظرف یک سال پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، تمام مستندات و نقشه‌های مورد نیاز را برای اجرای این تبصره فراهم کند. همچنین، از زمان راه‌اندازی سامانه مربوط به این ماده، ارائه هرگونه خدمات توسط وزارت جهاد کشاورزی و دیگر نهادهای مرتبط، نیازمند دریافت تاییدیه از سازمان مربوطه درباره اقداماتی است که متقاضی برای اخذ سند رسمی یا سند حدنگاری کشاورزی انجام داده است.

تبصره 10  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

تبصره ۱۰ ماده ۱۰ از قانون مربوط به الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به این صورت تدوین شده که افرادی که سند رسمی در اختیار ندارند، تا هشت سال پس از راه‌اندازی سامانه ویژه برای ساماندهی اسناد غیررسمی، تنها از طریق این سامانه می‌توانند اقدام به انجام معاملات مرتبط با ماده (۱) این قانون کنند. در غیر این صورت، مشمول قوانین و ضمانت‌های مقرر در ماده (۱) خواهند شد. این سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در زمان انجام معامله، به طرف مقابل به‌وضوح اعلام کند که مالکیت به‌صورت رسمی انتقال نیافته و احتمال ابطال معامله وجود دارد.

شرایطی که باید رعایت شود شامل این است که: اولاً، تمامی مراحل لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت باید طی شده باشد. ثانیاً، ادعای ثبت‌شده در سامانه نباید از سوی مراجع ذیصلاح رد یا منجر به صدور سند مالکیت شود. ثالثاً، ادعا نباید در ارتباط با ملکی باشد که سند حدنگار دارد. چهارماً، استعلام مالکیت از مراجع مربوطه باید به طرف مقابل اطلاع داده شده و در قرارداد قید شود. عدم دریافت پاسخ استعلام در زمان تعیین‌شده، مانعی برای انجام معامله نخواهد بود. آیین‌نامه اجرایی این تبصره نیز باید ظرف شش ماه از زمان اجرای قانون توسط سازمان مربوطه تهیه و برای تصویب به رئیس قوه قضائیه ارائه شود.

تبصره 11  ماده 10_  آیین نامه قانون الزام

تبصره 11 ماده 10 قانون مربوط به الزام ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، تأکید بر این دارد که آیین‌نامه اجرایی این ماده و تبصره‌های اول و دوم آن باید ظرف سه ماه از تاریخ اجرایی شدن قانون، توسط نهاد مربوطه تهیه و به تأیید رئیس قوه قضائیه برسد. همچنین، آیین‌نامه‌های اجرایی مربوط به تبصره‌های سوم، چهارم و ششم نیز باید با همکاری وزارت راه و شهرسازی، جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی ظرف همین مدت زمان سه ماهه تنظیم شده و برای تأیید نهایی به هیأت وزیران ارائه شود. این اقدام به منظور نظم‌دهی و تسهیل فرآیند ثبت معاملات املاک غیرمنقول انجام می‌شود تا با تصویب قوانین مشخص، شفافیت و نظم بیشتری در این زمینه ایجاد شود. این تغییرات به دنبال آن است که با کاهش موانع و ایجاد یک بستر قانونی روشن، فرآیند معاملات در این حوزه بهبود یابد و از مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

ماده 11_  آیین نامه قانون الزام

ماده 11 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک تصریح می‌کند که دلالان املاک، از جمله مشاوران و آژانس‌های مسکن، اجازه ندارند اسناد عادی برای معاملات ذکر شده در ماده 1 این قانون تنظیم کنند. در صورت نقض این مقررات، متخلفان در بار اول توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی موظف به بازگرداندن مبلغ دریافتی از دلالی به همراه جریمه‌ای معادل سه برابر آن خواهند شد و پروانه کسب آن‌ها به مدت شش ماه تعلیق می‌شود. در بار دوم، علاوه بر بازپرداخت مبلغ دلالی و جریمه‌ای شش برابر آن، پروانه کسب به مدت یک سال به حالت تعلیق در می‌آید. اگر تخلف برای بار سوم تکرار شود، علاوه بر جریمه‌های قبلی، پروانه کسب به‌طور دائمی لغو می‌گردد. این قوانین به منظور ایجاد نظم و شفافیت در معاملات املاک طراحی شده و هدف آن حمایت از حقوق طرفین معامله و جلوگیری از سوءاستفاده‌های ممکن است.

ماده 12_  آیین نامه قانون الزام

ماده 12 قانون مربوط به الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تعیین ساعات کار دفاتر اسناد رسمی می‌پردازد. بر اساس این قانون، ساعات کاری دفاتر باید با توجه به شرایط و نیازهای محلی و همچنین حجم معاملات منطقه‌ای تنظیم شود و نباید کمتر از 44 ساعت در هفته باشد. این دفاتر باید در ساعات روز فعالیت کنند تا خدمات ثبت معاملات به راحتی در دسترس عموم قرار گیرد. مسئولیت تعیین این ساعات بر عهده سازمان مربوط است تا از این طریق روند ثبت اسناد آسان‌تر شود و اعتماد عمومی به معاملات املاک ارتقا یابد. هدف اصلی این قانون، تسهیل فرآیند ثبت اسناد و افزایش اعتماد عمومی به معاملات ملکی است.

ماده 13_  آیین نامه قانون الزام

ماده 13 قانون تاکید دارد که معاملات اموال غیرمنقول باید رسماً ثبت شوند و اگر معامله‌ای به طور رسمی باطل شود، فردی که باعث این ابطال شده است، موظف است طبق قوانین ضمان قهری خسارت وارده به طرف دیگر را جبران کند. همچنین، سازمان مربوطه باید با دریافت حق بیمه از طرفین معامله، مسئولیت‌های ناشی از این ماده را از طریق یک شرکت بیمه پوشش دهد. این پوشش بیمه‌ای به هیچ وجه مانع از این نمی‌شود که شرکت بیمه یا فرد زیان‌دیده برای جبران خسارت به فردی که باعث ابطال شده مراجعه کنند. میزان حق بیمه بر اساس پیشنهاد سازمان و بیمه مرکزی و با تصویب هیأت وزیران تعیین می‌شود. هدف اصلی این قانون، حفاظت از حقوق طرفین معامله و افزایش اعتماد و امنیت در معاملات رسمی است. این فرآیند بدین منظور طراحی شده که افراد با اطمینان بیشتری به معاملات رسمی بپردازند و در صورت بروز مشکل، حمایت لازم را دریافت کنند.

ماده 14_  آیین نامه قانون الزام

ماده 14 قانون ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول تصریح می‌کند که سازمان مربوطه باید برای املاکی که دارای دستور نقشه هستند و شامل اطلاعاتی چون مشخصات طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه می‌باشند، امکان تنظیم اسناد رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک ایجاد کند. همچنین، سازمان باید برای هر واحدی که در دستور نقشه مشخص شده، یک کد یکتای شناسایی ارائه دهد. شایان ذکر است که تنظیم اسناد رسمی مربوط به حقوقی که در ماده یک این قانون آمده، تنها با استفاده از این کد یکتا ممکن است. به علاوه، در صورت اتمام مهلت عملیات ساختمانی که در پروانه ذکر شده، سازمان باید از طریق استعلام ثبتی، این موضوع را به متقاضیان اطلاع دهد. همچنین، برای صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها، ابطال این کدهای یکتا ضروری است. این اقدامات به منظور ساماندهی و تسهیل فرآیند ثبت و انتقال مالکیت املاک طراحی شده و در جهت حمایت از حقوق مالکان عمل می‌کند.

تبصره 1  ماده 14_  آیین نامه قانون الزام

طبق تبصره 1 از ماده 14 قانون مربوط به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، سازمان‌های مسئول صدور پروانه‌های ساختمانی باید به درخواست مالک، نقشه‌ای تهیه کنند که شامل جزئیاتی مانند تعداد طبقات، میزان سطح اشغال مجاز و تعداد واحدها در هر طبقه است. این کار باید با رعایت دقیق قوانین و مقررات شهرسازی انجام شود تا اطمینان حاصل شود که همه ساختمان‌ها مطابق با استانداردها و ضوابط تعیین شده ساخته می‌شوند. این مقررات برای حفظ نظم در فرآیند ساخت و ساز و همچنین تأمین منافع عمومی در طراحی و اجرای پروژه‌های ساختمانی طراحی شده‌اند. هدف از این الزامات، تضمین ساخت و سازهایی است که با محیط شهری هماهنگ باشند و به بهبود کیفیت زندگی شهروندان کمک کنند.

تبصره 2  ماده 14_  آیین نامه قانون الزام

بر اساس تبصره ۲ ماده ۱۴ از قانون مربوط به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، نهاد مربوطه موظف است که طی شش ماه از زمان اجرای این قانون، امکان دسترسی به ثبت فوری اطلاعاتی مانند دستور نقشه، پروانه‌های ساختمانی و گواهی‌های پایان کار را برای مراجع قانونی صادرکننده پروانه‌ها در سامانه الکترونیک اسناد فراهم آورد. پس از فراهم شدن این دسترسی، تنها اسنادی که توسط این مراجع در سامانه مذکور ثبت شده‌اند، برای صدور اسناد مالکیت معتبر خواهند بود. هدف از این اقدام، افزایش شفافیت و جلوگیری از مشکلات حقوقی در معاملات املاک و اراضی است. این امر به مراجع قانونی اطمینان بیشتری در استفاده از اطلاعات موجود در سامانه می‌بخشد.

تبصره 3  ماده 14_  آیین نامه قانون الزام

تبصره 3 ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول تصریح می‌کند که برای اجرای این ماده، نیاز به تدوین آیین‌نامه‌ای وجود دارد. این آیین‌نامه توسط سازمان مسئول به همراه وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه شده و پس از تکمیل، باید توسط هیأت وزیران به تصویب برسد. این فرآیند نیازمند همکاری نزدیک بین نهادهای مختلف دولتی است که این همکاری باعث می‌شود فرآیند ثبت معاملات رسمی املاک به شکل منظم‌تری صورت گیرد. این هماهنگی ضمن کمک به نظم در ثبت معاملات، موجب شفافیت و قانونی شدن فرآیندهای مرتبط با املاک می‌شود. از این رو، چنین اقداماتی به افزایش اعتماد عمومی و حفظ حقوق مالکیت کمک خواهد کرد.

ماده 15_  آیین نامه قانون الزام

با اجرایی شدن ماده ۱۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، تغییراتی در قوانین مربوط به معاملات و پیش‌فروش ساختمان‌ها ایجاد می‌شود که برخی از مواد قانونی قبلی را لغو و تعدیل می‌کند. ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک و ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور از جمله موادی هستند که حذف خواهند شد. همچنین ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان نیز دچار تغییراتی می‌شود، به نحوی که هر توافقی بین مالک زمین و فرد یا افرادی دیگر برای ساخت و ساز یا تعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی، تحت عنوان پیش‌فروش ساختمان طبقه‌بندی می‌شود.

در بند ۳ ماده ۲، ارائه پروانه ساختمانی صادره از مراجع ذی‌صلاح به عنوان ضمیمه قرارداد الزامی شده است. علاوه بر این، در برخی از بندهای دیگر این ماده، بخش‌هایی که ضروری نیستند، از جمله «و شناسنامه فنی هر واحد» حذف خواهند شد تا فرآیندهای قانونی مرتبط با پیش‌فروش ساختمان ساده‌تر و شفاف‌تر شوند. هدف کلی این اصلاحات، تسهیل و شفاف‌سازی در معاملات املاک و پیش‌فروش ساختمان‌ها و بهبود شرایط حقوقی و قانونی در این زمینه است. این تغییرات به گونه‌ای طراحی شده‌اند که به ساده‌سازی و افزایش وضوح در فرآیندهای معاملاتی کمک کنند و در نهایت به بهبود وضعیت حقوقی و قانونی در این حوزه منجر شوند.