ساماندهی اسناد غیر رسمی (ساغر)
ساماندهی اسناد غیر رسمی (ساغر) توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طراحی شده است که به منظور مدیریت و ثبت اسناد غیررسمی فعالیت می‌کند. این سامانه که به اختصار «ساغر» یا سامانه ثبت ادعا نامیده می‌شود، با هدف اجرای قانون جدید الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، به تصویب رسیده و به مالکان املاک قولنامه‌ای چهار سال فرصت می‌دهد تا اسناد خود را به صورت رسمی ثبت کنند. این قانون شامل تمامی معاملات ملکی گذشته و آینده می‌شود. طبق ماده ۱۰ قانون ثبت رسمی معاملات، سازمان ثبت اسناد و املاک مکلف است تا در مدت یک سال از تصویب قانون، سامانه‌ای برای ساماندهی اسناد غیررسمی راه‌اندازی کند. با راه‌اندازی سامانه «ساغر»، مالکانی که دارای اسناد غیررسمی هستند می‌توانند طی دو سال، اطلاعات معاملات گذشته خود را در این سامانه ثبت کنند.
سپس، دو سال دیگر فرصت دارند تا برای دریافت اسناد رسمی اقدام کنند یا در صورت نیاز، مسائل حقوقی خود را در محاکم قضایی پیگیری نمایند. از این پس، تمام معاملات املاک باید به صورت قانونی و از طریق دفاتر اسناد رسمی ثبت شوند؛ در غیر این صورت، اسناد غیررسمی فاقد اعتبار خواهند بود. این سامانه به مالکان کمک می‌کند تا مالکیت املاک خود را به‌طور قانونی و معتبر ثبت کنند و از بروز مشکلات و اختلافات مرتبط با املاک قولنامه‌ای جلوگیری شود. مالکان می‌توانند از این فرصت استفاده کرده و به راحتی املاک خود را که ممکن است قبلاً به دلیل مشکلاتی نتوانسته‌اند ثبت رسمی کنند، ثبت نمایند. این اقدام به کاهش دعاوی در حوزه املاک و افزایش شفافیت و اعتبار اسناد ملکی کمک شایانی می‌کند.
آیین نامه ساماندهی اسناد غیر رسمی (ساغر)
ساماندهی اسناد غیر رسمی (ساغر) با هدف افزایش شفافیت و کاهش مشکلات حقوقی در معاملات ملکی تصویب شده است. این قانون بر اهمیت ثبت رسمی و الکترونیکی معاملات تأکید دارد و با ایجاد سامانه‌های الکترونیکی، محیطی امن را برای انجام معاملات فراهم می‌کند. این سامانه‌ها به خریداران و فروشندگان کمک می‌کنند تا با اطمینان بیشتری معاملاتشان را انجام دهند و از مشکلات حقوقی احتمالی دور بمانند. بر اساس این قانون، تمامی معاملات ملکی باید به‌صورت رسمی و از طریق سامانه‌های مشخص‌شده ثبت شوند. این امر باعث کاهش تقلب و جلوگیری از ادعاهای نادرست درباره مالکیت می‌شود. خریداران و فروشندگان می‌توانند با اطمینان خاطر بیشتری به معاملات خود بپردازند و از پیچیدگی‌های حقوقی و مشکلات مرتبط اجتناب کنند.
پس از یک سال از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هر گونه انتقال مالکیت یا حق انتفاع املاک باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود؛ در غیر این صورت، دعاوی مرتبط پذیرفته نمی‌شوند و اعتبار قانونی نخواهند داشت. برای فسخ معاملات ثبت‌شده، ارسال اظهارنامه رسمی طی ۱۵ روز و اقامه دعوا در ۱۵ روز پس از آن ضروری می باشد. مالکیت تنها زمانی معتبر است که به نام فرد در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده باشد. این قانون به‌طور ویژه برای حفاظت از حقوق خریداران و فروشندگان ملک طراحی شده و فضای معاملات را با شفافیت و امنیت بیشتری همراه می‌کند.
نکات مهم ساماندهی اسناد غیر رسمی
برای نظم دهی یا ساماندهی به اسناد غیررسمی مربوط به زمین‌های بدون سند، ایجاد یک سامانه جهت ثبت ادعاهای مالکیت بسیار ضروری است. افراد مدعی مالکیت باید مدارک خود را در این سامانه بارگذاری کرده و برای دریافت سند رسمی اقدام نمایند. اگر این افراد در زمان مشخص شده اقدامی نکنند، ادعاهایشان در خصوص املاک عمومی و دولتی پذیرفته نخواهد شد. دادگاه‌ها می‌توانند پرونده‌هایی که شامل اسناد جعلی یا معاملات متناقض هستند را بررسی نمایند. ثبت ادعاها در این سامانه باید با ارائه اطلاعات دقیق مکانی و تأیید هویت انجام شود. این ادعاها بر اساس قوانین موجود ارزیابی می‌شوند و نیاز به استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا وزارت راه و شهرسازی دارند.
بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی مسئول تهیه نقشه‌های جغرافیایی هستند و پس از دریافت تأییدیه از نهادهای مربوطه، این نقشه‌ها را برای صدور سند مالکیت به سازمان ثبت اسناد ارائه می‌دهند. وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید در واگذاری زمین‌های دولتی و رعایت قراردادها دقت کنند. تخلفاتی مثل ثبت اسناد جعلی یا معاملات متناقض در سامانه، با جریمه‌های مالی و کیفری همراه خواهد بود. در خصوص آپارتمان‌هایی که مشمول جریمه‌های ماده 99 و 100 قانون شهرداری هستند، شهرداری‌ها و بخشداری‌ها موظف به صدور گواهی پایان کار می‌باشند. سازمان ثبت اسناد و املاک باید در سند تک‌برگ تفکیکی هر واحد آپارتمان، جریمه‌های مربوط به قسمت‌های مشترک و اختصاصی را درج کند.
ساماندهی اسناد غیر رسمی چه هدفی دارد؟
ساماندهی اسناد غیر رسمی که سامانه مورد نظر ماده 10 قانون الزام مصوب سال ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی می باشد، با هدف بهبود مدیریت معاملات اموال غیر منقول و ایجاد نظم در این حوزه تدوین شده است. این قانون پس از اصلاحات، توسط مجمع تشخیص مصلحت در اردیبهشت ماه ۱۴۰۳ تایید نهایی شد و از تیرماه همان سال اجرایی گردید. استفاده از اسناد غیر رسمی برای معاملات اموال غیر منقول در ایران بسیار رایج شده و همین امر بسیاری از املاک را به دلیل عدم ثبت رسمی با چالش‌های قانونی مواجه کرده است.
بروز مشکلاتی مانند اختلافات حقوقی، زمین‌خواری و فرار مالیاتی عمدتاً ناشی از نبود اسناد معتبر و رسمی است. این قانون مقرر می‌کند که تمامی قراردادهای مربوط به املاک مانند زمین، آپارتمان و ویلا باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. هدف اصلی این مقرره، تقویت اعتبار اسناد رسمی و کاهش مشکلات قانونی ناشی از اسناد غیررسمی است. قانون‌گذار با این اقدام به دنبال حل بنیادین مسائل و جلوگیری از بروز مشکلات بیشتر در آینده است.
نکات مهم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
قانون جدیدی که به تصویب رسیده است، به مالکان اموال غیرمنقول این امکان را می‌دهد تا در مدت یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیکی ساماندهی اسناد غیر رسمی ، اسناد خود را به صورت رسمی ثبت کنند. در صورتی که این اسناد ثبت نشوند، هیچ یک از نهادهای اجرایی اسناد غیررسمی را نمی‌پذیرند. تنها کسانی به عنوان مالک شناخته می‌شوند که نامشان در سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد یا از مالکان رسمی به ارث برده باشند.
علاوه بر این، مشاورین املاک و بنگاه‌ها موظف هستند که توافقات را به شکل پیش‌نویس قرارداد در سامانه الکترونیکی وارد کرده و به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. دفاتر اسناد رسمی نیز هنگام انتقال ملک، باید تمامی مالیات‌های مربوطه را دریافت کرده و وجوه دولتی و عمومی را از طریق سامانه معتبر به خزانه‌داری کل کشور واریز نمایند. این اقدامات با هدف ایجاد نظم و شفافیت در مالکیت اموال غیرمنقول و پیشگیری از بروز مسائل قانونی در آینده انجام می‌شود.
نقش دستگاه های اجرایی در ساماندهی اسناد غیر رسمی
دستگاه‌های اجرایی موظفند اطلاعات اموال غیرمنقول عمومی و دولتی را در سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی(ساغر) ثبت کنند. سازمان ثبت اسناد نیز باید برای زمین‌های کشاورزی با تصرفات قانونی، سند حدنگاری با کاربری کشاورزی صادر نماید. افرادی که سند رسمی ندارند، تا هشت سال پس از راه‌اندازی سامانه فرصت دارند تا معاملات قانونی انجام دهند. دلالان املاک نمی‌توانند اسناد عادی را برای معاملات تحت این قانون تنظیم کنند و تخلفات آن‌ها منجر به جریمه و تعلیق پروانه کسب خواهد شد. دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۴۴ ساعت در هفته فعالیت کنند تا برای ثبت معاملات در دسترس باشند. در صورت ابطال معامله رسمی، شخص مسئول باید خسارات وارده را جبران کند.
همچنین، سازمان مربوطه باید معاملات مورد نظر در ماده ۱ را بیمه کند. برای املاکی که دارای دستور نقشه مشخص هستند، امکان تنظیم اسناد رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان باید فراهم شود و شناسه یکتایی برای هر واحد صادر گردد. این سازمان موظف است مهلت اتمام عملیات ساختمانی را به مالک جدید اطلاع دهد. مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی نیز باید دستور نقشه را صادر کنند و سازمان باید امکان ثبت آنی دستور نقشه پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را برای این مراجع فراهم کند.
چه اسنادی در ساماندهی اسناد غیر رسمی ثبت می شود؟
طبق قوانین جدید از جمله قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، ثبت رسمی برخی معاملات و اسناد در سامانه‌ای خاص (ساماندهی اسناد غیر رسمی) ضروری شده است. به عنوان مثال، اجاره‌نامه‌های اموال منقول که بیش از دو سال مدت دارند، باید در این سامانه ثبت شوند. همچنین، برای قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، چه به صورت کامل و چه به صورت مشارکتی، ثبت در این سامانه الزامی است. در مواردی که طرفین تصمیم به فسخ معاملات اموال غیرمنقول می‌گیرند و به رأی مرجع قضایی یا داوری نیاز دارند، می‌توانند تا پانزده روز از حق فسخ خود استفاده کنند و با ارسال اظهارنامه رسمی، درخواست تأیید فسخ را ارائه دهند، حتی اگر این فسخ به صورت رسمی ثبت نشده باشد.
شهرداری‌ها و بخشداری‌ها موظف هستند برای آپارتمان‌هایی که تحت جریمه‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قرار دارند، گواهی پایان کار صادر کنند. هدف اصلی این قانون، حفاظت از حقوق مالکیت و افزایش شفافیت در معاملات است. این قانون به منظور جلوگیری از انتقالات غیر رسمی، کلاهبرداری، پولشویی و فرار مالیاتی به تصویب رسیده است. بنابراین، تمام اسناد مربوط به مالکیت و انتقال اموال باید در سامانه مربوطه ثبت شوند. در غیر این صورت، پس از پایان مهلت مقرر، اسناد عادی دیگر به عنوان مدرک مالکیت قانونی بر اموال غیرمنقول محسوب نخواهند شد و در محاکم قابل استناد نخواهند بود.