نقشه برداری ثبتی

نقشه برداری ثبتی ⚖📐: در تعریف کلی به مجموعه ای از علوم مهندسی و حقوقی گفته می شود که اطلاعات ثبتی و هندسی املاک را جمع آوری کرده و در قالب نقشه های مختلف ارائه می کند. نقشه برداری ثبتی گستردگی فراوانی دارند و هم ردیف سیستم جامع و کاداستر می باشد. نقشه برداری در کنار امور ثبتی منجر به تهیه و ارائه نقشه های رقومی مستند می شود که گام مهمی در راستای یکارچه سازی اطلاعات هندسی و حقوقی املاک و اراضی است.

نقشه برداری ثبتی ⚖👨‍⚖️

نقشه برداری ثبتی به مجموعه اقدامات مهندسی در قالب ثبت و ضبط اطلاعات رقومی املاک و اراضی در قالب تهیه نقشه های هندسی جهت ثبت در سامانه های کاداستر و شمیم گفته می شود. به صورت کلی نقشه برداری رشته ای کاربردی جهت ثبت اطلاعات رقومی املاک و اراضی توسط تجهیزات و نرم افزار های نقشه برداری و نقشه کشی می باشد. به بیان ساده تر با استفاده از علوم مهندسی ژئوماتیک یا مهندسی نقشه برداری اطلاعات هندسی عارضه های روی زمین از جمله حد و مرز زمین ها را توسط تجهیزات مهندسی نقشه برداری ثبت کرده و توسط نرم افزار های تخصصی با مقیاس های مختلف روی رایانه تبدیل به نقشه می کنیم.

همان طور که اشاره شد نقشه برداری مجموعه ای از علوم هندسی است که با ترکیب امور ثبتی و حقوقی در راستای تهیه و ارائه نقشه های ثبتی و مستند جهت ثبت در سیستم جامع کاداستر کشور نقش ویژه و موثر دارد. به عنوان مثال یک سند شش دانگ حاوی اطلاعات ثبتی و حقوقی از جمله پلاک ثبتی اصلی، فرعی و شماره قطعه است که برای یک ملک تعریف شده است. این اطلاعات حقوقی و ثبتی نیاز به بعد هندسی جهت پیاده سازی روی زمین را دارد. توسط مهندسی نقشه برداری، بعد هندسی نقشه های ثبتی فعال شده و قایلیت پیاده سازی پیدا می کنند. قرار گیری نقشه های ثبتی به صورت یکپارچه در یک سیستم و تبدیل به نقشه جامع توسط مهندسی نقشه برداری انجام می شود.

تعریف نقشه برداری ثبتی و کاداستر

با استفاده از نقشه برداری ثبتی در واقع بعد هندسی نقشه های ثبتی را ترسیم یا روی زمین پیاده سازی می کنیم. مجموعه عملیات هندسی مورد نیاز جهت تهیه ترسیم و پیاده سازی نقشه های ثبتی توسط علوم نقشه برداری انجام می شود. نقشه برداری ثبتی نیز همچون نقشه برداری کاداستر، اطلاعات هندسی و حقوقی املاک و اراضی را  مورد بررسی قرارا داده و ثبت می‌کند. نقشه برداری ثبتی با کاداستر  دارای یک تفاوت عمده می‌باشند و این تفاوت از آنجا نشات می گیرد که در نقشه برداری ثبتی حد و مرز املاک و اراضی، مورد بررسی قرار نمی‌گیرند.

 به عبارت دیگر طبق قانون نقشه برداری زمین ها که در سال 1970 به ثبت رسیده است، نقشه برداری ثبتی از زمین ها شامل شرح اراضی از نظر مرزها یا ابعاد و اندازه اراضی نیست بلکه فقط شامل موقعیت مکانی زمین ها می‌باشد. تعیین حد و مرز و تصدیق صحت این اطلاعات توسط نقشه برداری کاداستر انجام می شود. این مدل از نقشه ‌برداری ‌ها که در ایام گذشته به صورت دستی انجام می شده ( برداشت اطلاعات و ترسیم). امروزه این نقشه ها به صورت دیجیتالی و با کمک عکس و تصاویر ماهواره ای صورت می‌گیرد، در نتیجه می‌توان به آسانی دست به ویرایش یا حذف جزئیات نقشه زد یا عملیات بروز رسانی انجام داد.

نقشه برداری ثبتی (کاداستر)

نقشه های ثبتی قدیمی نیز طی عملیات متر کشی زمینی و به صورت دستی ترسیم شده اند. در این عملیات تهیه و ترسیم نقشه ثبتی نیز از نقشه برداری استفاده شده است. نقشه ثبتی متشکل از دو بخش اطلاعات ترسیمی و مالکیتی می باشد می باشد. بعد ترسیمی نقشه های ثبتی توسط نقشه برداری ارائه شده و بعد مالکیتی در واقع موضوع حقوقی یا ثبتی می باشد که نقشه برداری ثبتی را شکل می دهد.

در بخش اطلاعات ترسیمی (نقشه برداری ثبتی) باید بیشترین دقت در نقشه برداری زمینی (برداشت اطلاعات) و ترسیم اطلاعات ثبتی رعایت شود. برای اجرایی شدن این هدف می بایست از جمیع روش های نقشه برداری زمینی مثل اندازه گیری با متر، دوربین توتال استیشن و گیرنده مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم استفاده کرد. بهره گیری صرفا از یک ابزار جواب گوی دقت کافی برای تهیه نقشه های ثبتی نمی باشد زیرا هر کدام از تجهیزات اشاره شده دارای قابلیت خاصی می باشند و در تهیه نقشه های ثبتی به قابلیت های متنوع از تجهیزات نقشه برداری و نرم افزاری نیاز خواهیم داشت.

اطلاعات توصیفی (ثبتی) در نقشه برداری

پس از گرد آوری اطلاعات رقومی یا ترسیمی جهت ترسیم نقشه های رقومی ثبتی، نیازمند اطلاعات توصیفی (ثبتی) یا مالکیتی املاک نقشه برداری شده، جهت تبدیل نقشه رقومی خام به نقشه ثبتی (کاداستر) می باشیم. این اطلاعات ثبتی و مالکیتی با حضور مالکین املاک نقشه برداری شده و مجاورین در زمان تحدید حدود املاک و اراضی و یا تکمیل آنها در زمان گرد آوری اطلاعات کاداستر (ثبتی) انجام می شود.

در برخی مواقع ممکن است به علت فرضی بودن حدود ثبتی املاک و مجاورین، نتوانیم حدود ثبتی را بصورت دقیق بر روی زمین تشخیص دهیم. در این دست املاک نیاز است در ابتدا، در صورت داشتن پلاک ثبتی ملک، پروسه جانمایی پلاک ثبتی را انجام دهیم و پس از آن این پلاک را روی زمین جانمایی کنیم. پس از انجام این امور و پیاده کردن پلاک ثبتی ملک طبق سوابق ثبتی بر روی زمین، حدود اربعه وضع موجود ملک را نیز برداشت کرده و آن را بر روی نقشه پلاک ثبتی آورده تا در امور ثبتی، وضع موجود و حد فاصل های ثبتی نیز تثبیت گردد.

تشریح امور نقشه برداری ثبتی

شرح عملیات نقشه برداری ثبتی که امروز به نقشه برداری کاداستر نیز معروف است از دو واژه نقشه برداری و ثبتی تشکل شده است. در ادامه مقاله واژه ثبتی و نقشه برداری را بررسی می کنیم. ثبتی در امور نقشه برداری ثبتی در واقع بعد حقوقی این عملیات است که شامل اطلاعات مالکیتی و مستندات حقوقی می شود.

به عنوان مثال جهت پیاده سازی یا جانمایی پلاک ثبتی طی عملیات نقشه برداری و کارتوگرافی، به نقشه های ثبتی و اطلاعات ثبتی نیاز داریم. این اطلاعات شامل پلاک ثبتی اصلی، فرعی، قطعات و اطلاعات مالکیتی می باشد.نقشه برداری و امور ثبتی دو بعد هندسی و حقوقی مکمل یکدیگر هستند که منجر به تولید نقشه های کاداستر در امور ملکی می شود. در ادامه مقاله دو واژه ثبتی و نقشه برداری را دقیق تر بررسی می کنیم.

ثبت در لغت و حقوق چه معنایی دارد؟

ثبت در معنای لغوی به قرار دادن،  نگاشتن و یادداشت کردن معنا دارد و در اصطلاح به معنی مجموعه کارهای اداری و حقوقی می گویند که طی این مراحل ایجاد، تغییر،  انتقال و زوال حقی را در دفاتر وکالتی اعلام می کند. مبنای ثبت املاک و اراضی و کتابت اسناد رسمی از رواج خط و کتابت در جوامع مختلف بشری شکل گرفته است. با این حال نمی توان گفت که ثبت املاک و اسناد به طور قطعی از چه زمانی شکل گرفته و استفاده شده است. در آیه 282 سوره مبارکه بقره اشاره به ثبت حقوق بشر و تنظیم اسناد دارد و با توجه به این آیه ثبت و تنظیم سند امری مهم تلقی می شود.

حقوق ثبتی به مجموعه قوانین و قواعدی گفته می شود که اعمال اشاره شده را به نظم در می آورد و بر این امور حاکم است. دانش حقوق ثبتی، آگاهی بر این قواعد و بررسی و تحلیل آنهاست. مقصود از حقوق ثبت اسناد و املاک، قوانین و مقررات مرتبط با ثبت اسناد و املاک می باشد و مقصود از لغت ثبت در این بخش نگارش قرارداد ها و معاملات ثبت اسناد و املاک در دفاتر دولتی و رسمی می باشد. لازم به ذکر است که حقوق ثبتی را شبه مدنی نیز می نامند. حقوق ثبت به 6 دسته زیر تقسیم می شود.

• ثبت املاک
• ثبت اسناد
• ثبت شرکت ها
• ثبت نام تجاری
• ثبت احوال
• ثبت اختراع و طرح های صنعتی

ثبت اسناد و املاک چیست؟

ثبت اسناد چیست؟ رکن و اساس ثبت اسناد، سند رسمی می باشد. سند یعنی هر نوشته مکتوبی که در مقام دعوی و دفاع قابل استناد خوانده شود. سند رسمی عبارت است از سند های که در دفاتر ثبت اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی، مطابق با قوانین ثبتی تنظیم شده باشد. سند عادی، به جز در مواردی که اشاره شد ما بقی اسناد در دسته سند های عادی قرار می گیرند.

ثبت املاک چیست؟ املاک جمع لغت ملک گفته می شود و مقصود از ملک در حقوق ثبتی و در ارتباط با ثبت املاک، شامل اموال غیرمنقول می شود. البته نه به معنای عام آن، بلکه به معنای خاص آن که در عرف هم ملک و املاک نامیده می شود. املاک صرفا شامل زمین(عرصه) و بنای احداثی در آن می باشد.

حقوق ثبتی چیست؟

ثبت همانطور که از اسمش مشخص است، به ثبت نوشته ها مرتبط است. نوشته هایی که می بایست به صورت رسمی مستند شوند و در اصطلاح حقوقی به معنای نگارش قرار داد یا عمل حقوقی که به مستند شدن نیاز دارد گفته می شود. مهمترین اسناد رسمی شامل : اجازات، امان ، ایمان ، تذاکر ، تفاویض، تقالید، تهانی، تواقیع، خطب، رسائل، سجلات، صدقات، طرخانیات، ظهورات، عقود، صلح، عمرات، عهود، قدمات البندق، کتب و مکاتبات، مبایعات، مثالات، مراسیم، مسامحات، مطالعات، مقاطعات، مقامات، ملطفات، منشورات می شوند.

حقوق ثبتی را علاج قبل از وقوع حادثه می گویند. تصور نمایید که مسائل حقوقی مرتبط با امور ثبتی با علم و دانش کامل به قوانین ثبت انجام شود، این امور مشکلات و اختلافات را به حداقل می رساند و از بروز بسیاری از مناقشات جلوگیری می کند. ثبت به شکل کلی به ثبت اسناد و املاک، ثبت احوال، ثبت عمومی و ثبت اجباری تقسیم بندی می‌شود. برای اعتبار دادن به یک سند می بایست سند را به ثبت برسانیم. اکثر سند های که ثبت نشده باشند از نظر قانونی و رسمی فاقد اعتبار هستند. حقوق ثبتی رسمی اهمیت بالایی دارد.

با بتغییر و تحولات در مناسبات اجتماعی جامعه طی سالهای اخیر، اهمیت و تخصص در امور ثبتی رسمی افزایش پیدا کرده. ضرورت شناخت تخصصی مسائل ثبتی مورد نیاز جامعه است. نیاز به کارشناسان ثبتی که بتوانند با استفاده از علم و دانش، باعث ارتقا کیفیت امور ثبتی شوند در جامعه احساس می شود.

تاریخچه ثبت اسناد

تا قبل از دوران قاجاریه و قبل از این که مردم ایران با تمدن جدید آشنا شوند، تعیین حدود املاک و اراضی بر مبنای سند عادی و مبایعه نامه ها انجام می شده. به همین علت بیشترین دعاوی ثبتی و حقوقی در ان زمان بر سر مالکیت املاک و اراضی بوده است. از اوسط دوران قاجاریه اسناد به شکل رسمی و قانونی رواج پیدا کردند. تا قبل این زمین اسناد مالکیت را علما و مجتهدان مکتوب می کردند. سند های تنظیم شده توسط علمل در دفتر رسمی و ماندگار ثبت نمی شده. بنابر این سابقه ای از اسناد مکتوب شده وجود نداشته و صرفا خلاصه ای از آن را مکتوب می کردند. همینطور از طرفین معامله نیز امضایی اخذ نمی شده و مهر کاتب سند تنها ادله اثبات صحت سند بوده است.

پس از آشنایی ایرانی ها با روش های ثبت سند کشور های غربی، حد نگاری نیز مانند دیگر دانش های آن زمان در ایران رواج یافت و به تدریج رسمیت پیدا کرد. برای اینکه بدانیم حد نگاری چیست، ابتدا لازم است تا با نهادی که مسئولیت انجام و مدیریت حد نگاری را بر عهده دارد آشنا شویم. این نهاد نیز جایی نیست جز سازمان ثبت اسناد و املاک. تاریخچه تشکیل سازمان ثبت اسناد و املاک که در ابتدا با نام اداره ثبت اسناد و املاک نام داشت، مربوط به دوره قاجار می شود.

نقشه برداری

نقشه برداری در واقع به انتقال اطلاعات مکانی یا دیتا برداشت رقومی به صفحه ای صاف و یا کامپیوتر گفته می شود که از سمبل ها و نماد های گرافیکی جهت نمایش نقشه ها ها استفاده می شود. نقشه به تصویری قائم از سطح زمین بر روی مسطحی مستوی (صاف) گفته می شود. نقشه های رقومی که در امور ثبتی استفاده می شود، یک تصویری قائم از سطح زمین است که روی سطح مستوی (صاف) قرار گرفته است.

نقشه های ثبتی و رقومی با توجه به اهداف هندسی و خصوصیات پروژه محور به اشکال مختلف تهیه و ترسیم می شوند. به صورت کلی با استفاده از مهندسی نقشه برداری و رشته های تخصصی در گرایش ارشد نقشه برداری از جمله، سنجش از دور، اطلاعات مکانی، فتوگرامتری و … نقشه ها و عکس های هوایی تولید می شود که در امور ثبتی به کار گرفته می شود. نقشه برداری به بیان ساده به علومی گفته می شود که با ثبت اطلاعات هندسی و رقومی املاک و اراضی در دهه های گذشته و زمان حال، به تولید نقشه های کاداستر و حد نگاری کمک شایانی داشته. امور ثبتی یا حد نگاری (کاداستر) بدون استفاده از نقشه برداری بی معناست. نقشه برداری در واقع بعد هندسی کاداستر و نقشه های ثبتی است.

انواع نقشه در نقشه برداری ثبتی

نقشه های چند منظوره برای موارد مختلف و کاربران گسترده ای تهیه و ترسیم می شوند. به عنوان مثال نقشه های توپوگرافی و یا دیتا های برداشت رقومی نام برد. نقشه های تک منظوره با هدف ارائه مقصود خاصی ارائه می شود از جمله نقشه های توزیع جمعیت، نقشه آماری، نقشه خاک شناسی. نقشه های که در امور ثبتی کاربرد دارند از جمله نقشه های خطی، نقشه های عکسی (عکس نقشه – اورتو فتو)، نقشه با استفاده از تصاویر ماهواره ای می باشند.

مندرجات ابتدایی نقشه (موضوع اصلی) به مندرجات موضوع اصلی نقشه ها گفته می شود به عنوان مثال نقشه زمین شناسی و گسل نمونه ای از این نقشه هاست. مندرجات ثانویه (نقشه و یا اطلاعات مبنا) به نقشه توپوگرافی که توسط آنها نقشه ها موضوعی می شوند الصاق می شود. مندرجات حمایت کننده اطلاعات حاشیه ای نقشه هاست مانند لژاند، مقیاس و عنوان نقشه. هر نقشه ی موضوعی، درواقع یک نقشه مبنا دارد و موضوعات به این نقشه اضافه شده است. اطلاعات حاشیه ای نقشه ها (لژاند) به کاربر در درک مکان به تصویر کشیده شدن نقشه، زمان تهیه نقشه و فهم اطلاعات مندرج در نقشه کمک می کند.

تشخیص انواع نقشه ها

نقشه های مختلف را می توانیم به روش های گوناگونی تشخیص دهیم. اولین وجه تمایز و تشخیص بین نقشه های خطی (رقومی) و نقشه های عکسی (تصویری) است که در نقشه خطی عوارض به شکل المان ‌هایی همراه با نوشته ها جهت بیان خصوصیات نقشه ها استفاده می شوند. در نقشه عکسی (تصویری) عکس های عوارض (دیوار- مرز) تصویر شده اند. در نقشه های خطی، منحنی های تراز بیانگر ارتفاعات هستند درحالی که در نقشه تصویری خود تپه یا دره نمایش داده می شود. جهت بررسی نقشه های عکسی از تفسیر استفاده می شود.

کاربرد ویژه نقشه های عکسی (تصویری) تهیه و تولید سریع عکس نسبت به نقشه خطی و رقومی است. کاربرد دیگر نقشه تصویری نمایش جزئیات بدون عملیات زمین مرجع نمودن می باشد. از طرف دیگر نقشه تصویری مشکلاتی نیز دارد، به عنوان مثال تفسیر یک عکس ممکن است برای افراد غیرمتخصص ممکن نباشد. کاربران توسط نقشه عکسی نوع پوشش گیاهی و یا کاربری زمین را نمی تواندد تشخیص دهند و انجام این امور نیاز به تخصص و تجهیزات سخت افزاری و نرم افزاری دارد. پنهان شدن برخی عارضه ها در زیر ابرها و یا سایه در عکس از جمله مشکلات دیگر عکس های هوایی است.

تفاوت های عکس با نقشه

عکس های هوایی به صورت تصویری است مرکزی، اما نقشه خطی تصویری است قائم. با توجه به این تعریف در عکس ها جابجایی ناشی از ارتفاع یا جابجایی ناشی از تیلت محور دوربین عکس برداری در عکس ها مشاهده می شود. مقیاس عکس ها در سرتاسر عکس یکسان نمی باشد و در مرکز عکس مقیاس حقیقی و در گوشه ها کشیده می باشد. یک تک عکس هوایی نمی تواند حاوی اطلاعات هوایی مناسبی باشد و معمولاً زوج عکس ها پوشش مطلوبی ارائه می کنند.

با تفسیر زوج عکس ها عوارض به صورت برجسته دیده می شوند. توسط نقشه های خطی می توان اطلاعات هوایی استخراج کرد. عکس های هوایی را می توان برای امور مطالعات و تفسیر استفاده کرد ولی نقشه این ویژگی را ندارند. عکس های هوایی را می توان سریع تهیه کرد ولی نقشه را با این سرعت نمی توانیم تهیه و ترسیم کنیم. به صورت کلی می توان گفت که نقشه های خطی حالت خلاصه تری از عکس هستند. رنگ های نقشه های خطی انتخابی است اما طیف سیاه و سفید عکس هوایی کاملاً طبیعی است. نقشه ها دارای اسامی و نوشته و دارای شبکه است. تصاویر ماهواره ای نیز در تولید نقشه های تصویری و یا ماهواره ای استفاده مورد استفاده قرار می گیرند.

نقشه ثبتی چیست ؟

نقشه های ثبتی، کروکی یا پلان های دستی قدیمی از پلاک های ثبتی اصلی و فرعی یک بخش ثبتی می ‌باشند که به دو شکل نقشه های تفکیکی و پلاکی توسط کارتوگراف ثبتی تهیه و ترسیم شده اند. نقشه های تفکیکی ثبتی شامل ملک با شماره قطعات ترسیم شده است. در واقع به این نقشه های قدیمی، نقشه تفکیکی زمان تفکیک ملک مادر (مادر سند) می گویند.

در صورتی که نقشه ثبتی املاک به صورت نقشه پلاکی باشد، داخل کروکی هر ملک یک پلاک ثبتی فرعی ذکر شده است. نقشه های ثبتی قدیمی که شیت های کاغذی کالک هستند و امروزه به صورت اسکن تیف در اخیتار کارشناسان رسمی امور ثبتی جهت جانمایی پلاک ثبتی قرار می گیرند، مربوط به وقتی است که عملیات ثبتی برای اولین بار در یک بخش ثبتی انجام گرفته است و املاک بر مبنای تحدید حدود پلاک ثبتی دریافت کرده اند.

اطلاعات مندرج در نقشه ثبتی

در برخی از نقشه های ثبتی تفکیکی قدیمی، پس از صدور سند مالکیت برای قطعات تفکیکی، شماره پلاک ثبتی تعلق گرفته با قطعات نیز به نقشه ثبتی اضافه گردیده است. جهت کامل تر شدن نقشه های ثبتی این عملیات انجام شده است. نقشه های ثبتی یا همان کروکی های ثبتی از لحاظ دقت هندسی در تمامی جهات از دقت پایین برخوردار هستند.

عمدتا نمایانگر نحوه جانمایی قطعات تفکیکی در کنار یکدیگر می باشند. جهت بالا بردن میزان دقت نقشه های ثبتی قدیمی بر روی بعضی از اضلاع املاک، متراژ طول و یا مساحت هر قطعه نیز ذکر گردیده است. نقشه های ثبتی قدیمی را با استفاده از امور کارتوگرافی تخصصی نقشه برداری می بایست به نقشه یو تی ام ثبتی تبدیل کنیم. پس از رقومی کردن این نقشه ها را با نقشه وضع موجود املاک و عکس هوایی جهت ارائه نظریه کارشناسی امور ثبتی مورد استفاده قرار می دهیم.

نقشه کاداستر چیست؟

نقشه کاداستر به نقشه های گفته می شود که حد و مرزها و مالکیت املاک و اراضی را تثبیت می کند. برخی نقشه ‌های رقومی کاداستر که در علاوه بر اطلاعات مالکیتی و ثبتی جزئیات بیشتر دیگری همچون نام منطقه یا بخش، شماره شناسایی انحصاری ، گواهی تائیدیه، موقعیت ساختاری موجود در اطراف ملک، شماره بخش یا نام گذر های مجاور و … را نیز نمایان می کنند. با تهیه نقشه کاداستر اختلاف های ملکی و مالکیتی به صفر می رسد و دیگر شاهد تعارض در حد و مرز املاک نمی باشیم. توسط نقشه کاداستر میزان و حد و مرز مالکیت های به صورت یکپارچه تثبیت و روی زمین پیاده سازی می شود. هر قطعه زمین یا ملک شناسه هندسی و حقوقی منحصر به فرد خواهد داشت.

اطلاعات و دیتا رقومی حاصل عملیات نقشه برداری زمینی کاداستر، اطلاعاتی بنیادی راجع به جغرافیای املاک و اراضی است. این اطلاعات جهت ارزیابی و مدیریت زیر ساخت ‌ها مورد استفاده مهندسین قرار می‌گیرد و باعث رشد و شکوفایی اقتصادی می شود. با استفاده از اطلاعات نقشه برداری کاداستر، می‌توانیم در فعالیت‌ های زمین شناسی یا زیست محیطی نیز استفاده کنیم. نقشه‌ های رقومی کاداستر توسط دولت ها و سازمان ثبت اسناد و املاک نگهداری می‌شوند و جزء اطلاعات مهم یک ناحیه به حساب می‌آیند.

نقشه برداری و کاداستر

امروزه با پیشرفت علوم  مهندسی نقشه برداری یا ژئوماتیک و با استفاده از ماهواره ‌ها و سنجش از دور، علاوه بر طرح و رسم فنی نوعی تصویر برداری دیگر با نام نقشه برداری کاداستر مرسوم شده است. نقشه برداری کاداستر بسیار دقیق‌ و با جزئیات بیشتری ترسیم می گردد. تفاوت عمده نقشه کاداستر با رسم فنی و مهندسی و شامل جزئیات دقیق و کاربردی راجع به طرح مورد نظر است. نام فارسی کاداستر در واقع حد نگاری است به معنای ثبت اطلاعات رقومی و هندسی حد و مرزهای املاک و اراضی در قالب نقشه حد نگاری.

نقشه برداری و کاداستر (حد نگاری) در واقع مکمل یکدیگر می باشند و در صورت فقدان هر کدام تهیه نقشه حد نگاری ممکن نخواهد بود. علوم مهندسی نقشه برداری در زمینه ثبت هندسه رقومی زمین و املاک و اراضی مورد استفاده قرار می گیرد. امروزه نقشه برداری کاداستر منجر به صدور سند های تک برگی شده است. با وجود سند های تک برگی و تثبیت موقعیت املاک و اراضی، اختلاف در حد مرزها کاهش یافته است. با استفاده از نقشه برداری و کاداستر مالکیت ها، حد و مرزها و مساحی املاک و اراضی با دقت بالا تثبیت خواهد شد.

کاداستر چیست؟

کاداستر به عبارت ساده در تعریف عامیانه عبارت است از عملیات نقشه برداری جامع از املاک، اراضی و مستغلات در یک منطقه. در بسیاری از ملت ها سیستم‌ های حقوقی به روشی گسترش یافته ‌اند که از نقشه برداری و عملیات کاداستر برای تعیین حدود و مرز املاک و اراضی که در مستندات رسمی تعریف شده است، بهره برند. به عبارت بهتر ثبت رسمی یک ملک و کاداستر زمین مکمل همدیگر می باشند.

در تعریف جامع تر که توسط فدراسیون بین المللی نقشه ‌برداری (FIG) ارائه گردیده است، کاداستر به این معنای سامانه اطلاعاتی املاک و اراضی است که شامل تمام جزئیات مرتبط با آن قطعات املاک و اراضی می ‌باشد. ریز جزئیات کاداستر بین المللی شامل توصیف موقعیت و وضعیت هندسی (رقومی) املاک به صورت کامل، وضعیت حقوقی و قانونی آن، ارزش زمین، قوانین مرتبط با اجاره زمین، ارزش مالی زمین است.

نقشه کاداستر(ثبتی) املاک و اراضی

نقشه کاداستر یا نقشه ثبتی حد نگاری نقشه ‌ای می باشد که حامل ویژگی ‌ها و اطلاعات دقیق املاک و مستغلات می باشد. در قوانین برخی ملت ها در امور نقشه برداری کاداستر املاک اطلاعات  جامع ‌تری به غیر از موارد بیان شده نیز ثبت می گردد. از جمله این اطلاعات مهم می ‌توان به هزینه مالیات مصوب در آن بخش، نوع ساختمان ‌های موجود در آن ملک، سال ساخت ، سطح کیفی اشاره نمود. از دیگر اطلاعات مهم که در یک نقشه کاداستر ملک درج می شود، دریافت اطلاعاتی مرتبط با مالکیت‌ های املاک است. در نقشه کاداستر می‌توان اطلاعات مربوط به مالکین قبلی املاک یا خلاصه معاملات را نیز بدست آورد.

نقشه کاداستر املاک و اراضی نمایانگر تفسیر اطلاعات حقوقی املاک از جمله، معرف بخش ملک است، استفاده می‌شود. در نقشه برداری کاداستر برای دریافت هرچه دقیق‌تر اطلاعات از سامانه شمیم ( شبکه مدیریت یکپارچه ملک) استفاده می شود. نقشه‌ های کاداستر املاک یا به طور کلی نقشه ‌های کاداستر یک منطقه به صورت مشخص به روز گردند و اطلاعات آنها همواره در حال آپدیت است. تغییرات اطلاعات نقشه کاداستر می بایست توسط مهندس نقشه برداری یا مالک آن ملک تائید گردد. به عنوان نمونه در صورتی که شخصی حصار ملک را جابجا کند، این تغییر در نقشه برداری کاداستر ملک نیز ثبت می گردد تا به رسمیت شناخته شود.

نقشه برداری ثبتی، مرزی و کاداستر

نقشه برداری و علوم هندسی مکان یابی و ثبت اطلاعات مکانی و هندسی زمین یکی از قدیمی ترین فنون مورد استفاده انسان ها بوده است. با استفاده از نقشه برداری و ترسیم اطلاعات هندسی تعیین و تحدید حدود اراضی را مشخص و ثبت می کرده اند. با پیشرفت بشر و رشد جوامع زندگی و بالا رفتن بها زمین ها، اراضی وو مزارع کشاورزی، نقش نقشه برداری در زندی بشر پر رنگ شد. در حال حاضر قیمت بالای اراضی در شهرها و روستا ها باعث شده در تهیه نقشه محدوده املاک و اراضی دقت بیشتری را به کار گرفته شود. دقت بالا لازمه ی تهیه نقشه های بزرگ مقیاس می باشد. علوم نقشه برداری ثبت رقوم هندسی املاک و اراضی که توسط آن نقشه های بزرگ مقیاس تهیه می شود را نقشه برداری ثبتی یا کاداستر می نامند.

به صورت کلی کاداستر به مجموعه دفاتر و اسنادی گفته می شود که دلالت بر تهیه نقشه مساحی املاک، اراضی و ابنیه و املاک و نقشه و حدود ترسیمی آنها در مناطق ثبتی مختلف کشور می کند. هدف از تهیه نقشه کاداستر تعیین مالیات پ اراضی بر حسب ارزش املاک و منافع آنها می باشد. از جمله اهداف کاداستر شهری، تعیین نوع املاک برای ارزیابی مالیات برحسب ارزش این املاک می باشد. رفع دعاوی مربوط به املاک یک دیگر از اهداف اجرایی شدن کاداستر است. جهت تهیه نقشه کاداستر، دادگاه امور را در اختیار سازمان ثبت اسناد و املاک قرار می دهد تا سازمان با اعزام مهندسین نقشه برداری به منطقه و برداشت دقیق املاک حدود و موقعیت املاک را مشخص نماید. با تهیه نقشه کاداستر ثبتی به دعوای طرفین خاتمه داده شود.

خدمات نقشه برداری ثبتی و حد نگاری

در امور مهندسی نقشه برداری ثبتی و کاداستر یا به بیان دقیق تر حد نگاری املاک و اراضی، با تحدید حدود املاک و اراضی و قوانین مرتبط به امور ثبتی سر و کار داریم. نقشه برداری کاداستر برای تعریف و تعیین حد و مرز قطعات زمین با مالکیت جدید انجام می گردد که این قطعات خریداری و یا فروخته شده اند. در برخی مواقع که بین همسایه های مجاور، در مورد حدود املاک اختلاف ملکی وجود داشته باشد، نقشه برداری ثبتی یا کاداستر تنها راه حل مشکل است. هدف از نقشه برداری ثبتی یا کاداستر تهیه نقشه های یو تی ام ثبتی  دقیق با حدود تثبیت شده برای صدور سند تک برگ مالکیت است. جهت انجام تقشه برداری کاداستر از سیستم ها و تکنیک هایی مهندسی نقشه برداری از جمله GNSS، GIS، فتوگرامتری و سنجش از دور (تبدیل تصاویر ماهواره ای و عکس هوایی به نقشه هوایی) و نقشه برداری زمینی و استفاده می شود.

از جمله امور مهندسی و حقوقی رسمی که در نقشه برداری ثبتی انجام می شود به شرح ذیل است:

• پیاده سازی حدود ثبتی و اصلاحات زیر بخش های املاک.
• نقشه برداری و تاییدیه کارشناس رسمی امور ثبتی.
• بهبود و به روز سازی نقشه های ثبتی و کاداستر.
• جانمایی پلاک ثبتی املاک.