ماده 147 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند
ماده 147 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند یا همان ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون اصلاحی ثبت به‌منظور رفع مشکلاتی که قوانین سابق برای مالکین اراضی و ساختمان‌های فاقد سند به‌وجود آورده بودند، به تصویب رسید. این قوانین پیشین، شامل قانون اصلاحات ارضی و دیگر مقررات مشابه، محدودیت‌هایی را برای مالکان ایجاد کرده بودند که مانع از نقل و انتقال یا تفکیک و افراز اراضی می‌شدند.
با وقوع انقلاب اسلامی، بسیاری از افرادی که بر زمین‌های فاقد سند تصرف داشتند، از اقشار کم‌درآمد جامعه بودند و برای استفاده از خدمات عمومی و دریافت وام‌های بانکی، نیازمند سند مالکیت بودند. از این رو، قانون‌گذار در پی آن بود تا با ایجاد تغییراتی در مواد ۱۴۷ و ۱۴۸، شرایطی فراهم آورد که از یک سو، حقوق مالکیت متصرفان تحت شرایط مشخصی به رسمیت شناخته شود و از سوی دیگر، از پیامدهای منفی تایید اعمال غیرقانونی آنها جلوگیری شود. در این راستا، بدون آسیب‌رسانی به خانه‌های مردم محروم، تلاش شد تا با تسهیل فرایند صدور سند، به وضعیت این املاک سامان داده شود.
تاریخ اجرای ماده 147 اصلاحی قانون تعیین تکلیف
ماده 147قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند در سال ۱۳۹۱ قانونی تصویب و اجرا شد که به افراد اجازه می‌دهد برای دریافت سند شش دانگ برای املاک و اراضی بدون سند خود اقدام کنند. این قانون با عنوان ماده ۱۴۷ قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک فاقد سند شناخته می‌شود. برای ثبت نام و دریافت سند بر اساس این قانون، ابتدا باید نقشه یو تی ام از املاک و زمین‌های مورد نظر تهیه شود. با ثبت نام در سامانه مربوط به املاک فاقد سند، افراد می‌توانند به صورت قانونی سند رسمی برای املاک خود دریافت کنند. این روند به افرادی که املاکشان تاکنون سند نداشته‌اند، کمک می‌کند تا مالکیت خود را به طور رسمی و قانونی ثبت کنند.
هدف ماده 147قانون تعیین تکلیف چیست؟
قانونی که تا قبل از تاریخ ۱ فروردین ۱۳۷۰ برای ساختمان‌های ساخته شده اعمال می‌شد، با محدودیت زمانی مواجه بود و پس از پایان مهلت قانونی در تاریخ ۲۳ آذر ۱۳۸۳، دیگر درخواست جدیدی پذیرفته نشد. به همین دلیل، نیاز به تصویب قانونی جامع و کامل احساس می‌شد. قانون‌گذار به این منظور قانونی را برای تعیین وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌هایی که سند رسمی نداشتند، با شرایط خاص به تصویب رساند.
ماده ۱۴۷ این قانون به این دلیل ایجاد شد که افرادی که اراضی و ساختمان‌های دارایی سابقه ثبتی را به صورت عادی خرید و فروش کرده‌اند، اما مراحل قانونی برای دریافت سند رسمی را طی نکرده‌اند، بتوانند سند رسمی به دست آورند. اراضی دولتی، عمومی، ملی، منابع طبیعی و زمین‌های موات تحت این قانون قرار نمی‌گیرند. همچنین، این قانون شامل ساختمان‌هایی است که بر روی اراضی دارای سابقه ثبتی ساخته شده‌اند و یا زمین‌های کشاورزی و باغی که تصرف آنها منشا قانونی دارد.
شرایط ماده 147 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند
در صورتی که مالک اصلی و حداقل یکی از ورثه او فوت کرده باشند یا دسترسی به آنها ممکن نباشد، یا اگر مالک و دست‌کم یکی از ورثه او مفقود شده باشند، امکان صدور سند رسمی برای درخواست‌کننده فراهم است. مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ اصلاحی قانون ثبت، به طور کلی شامل همه املاک و اراضی اشخاص می‌شود، چه حقیقی و چه حقوقی. اما ماده ۱۴۷ قانون ثبت این رویکرد را دنبال نکرده و تنها به املاک و اراضی اشخاص حقیقی پرداخته و برای املاک و اراضی اشخاص حقوقی تفکیک قائل شده است.
ماده 147 اولاً: محدود به زمان خاصی نیست و افراد می‌توانند تا زمانی که این قانون معتبر است درخواست‌های خود را ارائه دهند. ثانیاً: شامل تمام ساختمان‌های ساخته شده در گذشته، حال و آینده می‌باشد. ثالثاً: پذیرش درخواست‌ها مشروط به این است که:
۱- اراضی سابقه ثبتی داشته باشد.
۲- تصرفات درخواست‌کننده در محل تأیید شود.
۳- ملک دارای دیوار و یک اعیان باشد.
ثبت نام ماده 147 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند
برای درخواست صدور سند مالکیت الکترونیکی وارد سامانه مربوطه شوید و گزینه درخواست پذیرش جدید را انتخاب کنید. اگر قبلاً ثبت‌نام کرده‌اید، می‌توانید از طریق بخش “تکمیل درخواست” و با وارد کردن کد رهگیری و کد ملی، به پرونده خود دسترسی پیدا کنید. در ادامه، شرایط املاکی که طبق ماده ۱۴۷ قادر به دریافت سند مالکیت هستند، تشریح می‌شود:
املاکی که مشمول ثبت‌نام تحت ماده 147 هستند شامل موارد زیر می‌باشند:
۱. زمین‌های کشاورزی، باغات و ساختمان‌هایی که سابقه ثبت به نام افراد دارند و متقاضی، تمامی یا بخشی از آنها را به صورت عادی خریداری کرده است، اما به دلیل عدم دسترسی یا فوت مالک رسمی یا وارثان، سند مالکیت رسمی دریافت نکرده است.
۲. املاکی که سابقه ثبت دارند و متقاضی مالک رسمی مشاعی است، اما تصرفات وی در محل جدا شده و به علت عدم دسترسی به سایر مالکین مشاعی یا فوت آنان، نتوانسته سند مالکیت کامل بگیرد.
۳. املاکی که زمین آن وقفی است و متقاضی زمین را با حق احداث بنا اجاره کرده اما موفق به دریافت سند مالکیت بنا نشده است.
املاکی که مشمول ماده 147 نمی‌باشند شامل موارد زیر هستند:
۱. زمین‌ها و املاکی که ملی یا موات هستند و یا به دولت و مؤسسات دولتی تعلق دارند.
۲. زمین‌ها و املاکی که سابقه ثبت ندارند.
۳. املاک بدون بنا، چه محصور و چه غیر محصور.
۴. زمین‌ها و املاکی که مالک رسمی آنها زنده است و امکان دسترسی به وی جهت تنظیم سند رسمی وجود دارد.
۵. زمین‌ها و املاکی که مالک رسمی آنها فوت کرده و متقاضی به وارثان برای انتقال رسمی ملک دسترسی دارد و امکان این انتقال از طریق دفتر اسناد رسمی میسر است. این تقاضانامه به طور انحصاری متعلق به متقاضی است و قابلیت انتقال به دیگری را ندارد.
شرایط شمول ماده 147 قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند
یکی از مهم‌ترین شرایط برای اینکه یک ملک تحت پوشش قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های بدون سند (ماده ۱۴۷) قرار گیرد، دارا بودن سابقه ثبتی است. اراضی و املاکی که این سابقه را ندارند، نمی‌توانند از این قانون برای درخواست سند مالکیت استفاده کنند. سابقه ثبتی به این معناست که ملک باید دارای شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی باشد. اثبات این سابقه تنها از طریق استخراج شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی امکان‌پذیر است که این کار تنها توسط نقشه‌برداران و کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه امور ثبتی انجام می‌شود.
نقشه یو تی ام پلاک ثبتی، نقشه‌ای است که علاوه بر نمایش موقعیت مکانی دقیق ملک در سیستم مختصات یو تی ام، شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک را نیز شامل می‌شود و باید توسط نقشه‌برداری که کارشناس رسمی دادگستری است مهر و امضا شده باشد. این نقشه، تنها نقشه‌ای است که ادارات ثبت برای قبول درخواست صدور سند مالکیت از متقاضیان می‌پذیرند. در صورت عدم ارائه این نقشه در میان مدارک و اسناد به اداره ثبت در زمان درخواست سند مالکیت، پرونده متقاضی ناقص تلقی شده و تا زمانی که نقشه یو تی ام پلاک ثبتی ملک ارائه نشود، به درخواست رسیدگی نخواهد شد. در نتیجه، تهیه و ارائه این نقشه به اداره ثبت ضروری است تا فرایند صدور سند مالکیت آغاز شود.
الزامات ثبت نام ماده 147 قانون تعیین تکلیف
برای ثبت درخواست سند مالکیت در سایت قانون تعیین تکلیف املاک بدون سند، بر اساس ماده ۱۴۷، ارائه نقشه یو تی ام ملک ضروری است. این نقشه باید موقعیت، ابعاد و مساحت دقیق ملک را نشان دهد تا اطلاعات آن به طور دقیق در سند مالکیت ثبت شود. همچنین، هنگام تکمیل فرم درخواست، باید شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی ملک را نیز وارد کنید. اگر این اطلاعات را در مدارک خود دارید، می‌توانید از آن استفاده کنید. اما اگر از شماره پلاک ثبتی ملک اطلاع ندارید، باید به کارشناسان رسمی دادگستری مراجعه کنید تا این اطلاعات را برای شما استخراج کنند.
در غیر این صورت، ثبت نام شما ناقص خواهد ماند و در روز مراجعه حضوری به اداره ثبت، در صورت نداشتن نقشه جانمایی و پلاک ثبتی، پرونده شما به عنوان ناقص ثبت خواهد شد. در این حالت، باید با مراجعه به کارشناسان رسمی دادگستری، نقشه جانمایی پلاک ثبتی با مهر معتبر دریافت کرده و آن را به اداره ثبت ارائه دهید تا مراحل ثبت درخواست کامل شود. این اطلاعات نه تنها برای تکمیل ثبت‌نام ضروری است، بلکه به عنوان مدرکی معتبر برای اثبات مالکیت نیز استفاده می‌شود.
ثبت درخواست ثبت نام ماده 147 قانون تعیین تکلیف
پیش از اقدام به ثبت درخواست سند مالکیت در وب سایت سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، توصیه می‌شود که نقشه یو تی ام پلاک ثبتی ملک خود را تهیه کنید. این کار به شما کمک می‌کند تا مطمئن شوید که ملک شما دارای سابقه ثبتی است و آیا شامل قوانین مربوطه می‌شود یا خیر. همچنین هنگام ثبت‌نام، ضروری است که شماره پلاک اصلی و فرعی ملک را در فرم مربوطه درج کنید. لازم است که اسکن نقشه یو تی ام پلاک ثبتی ملک را در سایت بارگذاری کرده و نسخه کپی آن را نیز با پست سفارشی به اداره ثبت مربوطه ارسال نمایید.
در زمان ملاقات حضوری با اداره ثبت و طبق زمان‌بندی اعلام‌شده، اصل نقشه یو تی ام پلاک ثبتی که باید با مهر رسمی نقشه‌بردار کارشناس دادگستری ممهور شده باشد، را به کارشناس مربوطه تحویل دهید. استخراج پلاک ثبتی ملک توسط نقشه‌بردار کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود. این فرآیند شامل نقشه‌برداری دقیق از ملک با استفاده از تجهیزات پیشرفته و سپس استخراج پلاک یا پلاک‌های ثبتی از بانک اطلاعاتی ثبتی بر اساس نقشه‌ها و داده‌های موجود است. با این روش، اطمینان حاصل می‌شود که اطلاعات ملک به‌طور کامل و صحیح ثبت شده است.
مخالفان و موافقان ماده 147 قانون تعیین تکلیف
این قانون با وجود کمک به مردم برای دریافت سند مالکیت رسمی، با مخالفت‌هایی از سوی وزارتخانه‌های کشور، مسکن و جهاد کشاورزی (از جمله سازمان جنگل‌ها و مراتع کشور و مدیریت امور اراضی) روبروست. اولین گروه مخالفان شامل شهرداری‌ها و سازمان مسکن و شهرسازی است که معتقدند سازمان ثبت بدون توجه به مقررات شهرسازی و حد نصاب قانونی، اقدام به صدور سند مالکیت کامل برای متقاضیان می‌کند. به این ترتیب، ساخت و سازهای غیرمجاز در محدوده شهرها و در قطعات کمتر از حد نصاب قانونی، از نظر قانونی تأیید می‌شوند.
در پاسخ به این اعتراض‌ها باید گفت که بی‌توجهی به ضوابط شهرسازی و عدم رعایت حد نصاب قانونی در قطعات، زمانی قابل بررسی و اعتراض است که بخشنامه‌ها و آیین‌نامه‌های داخلی شهرداری‌ها و سازمان ملی زمین و مسکن نیز اصلاح شوند. چطور می‌شود که به عنوان مثال برای زمینی با مساحت ۲۰۰ تا ۳۰۰ مترمربع که به قطعات ۱۰۰ و ۱۵۰ مترمربعی تقسیم و به‌صورت غیرقانونی در آن ساخت‌وساز شده است، شهرداری پلاک جداگانه‌ای تخصیص می‌دهد و وزارت نیرو نیز به این متصرفان غیرقانونی از دید شهرداری و سازمان مسکن، اشتراک آب و برق و شرکت‌های مخابرات و گاز اشتراک تلفن و گاز ارائه می‌دهند. اما وقتی صحبت از احراز مالکیت متصرفی که برای مدت‌ها در آن ملک سکونت داشته و درخواست صدور سند مالکیت می‌شود، ادعای غیرقانونی بودن مطرح می‌شود؟ اگر پس از صدور سند، مالک بخواهد در دفتر اسناد رسمی انتقالی انجام دهد، شهرداری آن را تفکیک تلقی کرده و عوارض تفکیک را از مالکی که خود مخالف احراز مالکیت وی بوده است، دریافت می‌کند.
محاسن ماده 147 قانون تعیین تکلیف
این قانون با هدف ساده‌سازی فرآیند تثبیت مالکیت برای افراد حقیقی و حقوقی تدوین شده است. یکی از اهداف اصلی آن کاهش تعداد دعاوی در محاکم قضایی و جلوگیری از بروز اختلافات است. این قانون همچنین امکان تبدیل اسناد عادی و مشاعی به اسناد رسمی و دارای حدود مشخص را فراهم می‌کند. با این اقدام، افراد می‌توانند از تسهیلات مرتبط با سند مالکیت بهره‌مند شوند و نیازهای خود را رفع کنند. از دیگر نکات مثبت این قانون، تثبیت مالکیت دولت و صدور اسناد رسمی برای املاک دولتی است. این کار باعث می‌شود اموال دولتی از تعرض و تعدی افراد مصون بماند. همچنین، برای افراد کم‌درآمد که در مناطق محروم زندگی می‌کنند و به دلیل پیچیدگی‌های قانونی قادر به دریافت سند نبودند، شرایطی فراهم شده است تا بتوانند سند مالکیت دریافت کنند.
این قانون به افزایش تعداد اسناد مالکیت صادر شده و به تبع آن افزایش درآمد سازمان ثبت کمک کرده است. درآمد حاصل از این افزایش، به تجهیز و بهبود امکانات ادارات ثبت اختصاص یافته است. یکی از اقدامات برجسته این قانون، ایجاد امکان تنظیم سند برای متصرفان اراضی دولتی در دفاتر اسناد رسمی بدون نیاز به استعلام از مراجع دیگر است. این اقدام باعث تسهیل در امور مردم شده است. با توجه به بررسی‌های انجام شده، در حالی که تنها ۵ درصد مشکلات برای ادارات به دلیل تعارض و ابطال آرا به وجود آمده، ۹۵ درصد مشکلات ثبتی مردم حل شده است.
معایب ماده 147 قانون تعیین تکلیف
در مواردی که فرد متقاضی، مالک جزئی یک ملک مشاع باشد و نمی‌تواند سایر مالکان را برای تعیین حدود باقی‌مانده و امضای صورت‌جلسه حاضر کند، به دلیل غیبت آنها، تعیین دقیق سهم و حدود ملک میسر نمی‌شود. این مسئله با اهداف قانون در تضاد است و موجب ناکامی مالک مشاع می‌شود. برخی افراد برای استفاده از مزایای قانونی، تاریخ‌های غیرواقعی برای ساخت بنا یا خرید زمین‌های کشاورزی و باغات در اسناد عادی ثبت می‌کنند که این اقدام به جعل تاریخ می‌انجامد. هزینه‌های کارشناسی و نقشه‌برداری نیز به اندازه‌ای تعیین نشده که انگیزه و مسئولیت‌پذیری کافی برای کارشناسان ایجاد کند و این امر می‌تواند به صدور اسناد متناقض منجر شود.
انتخاب افراد غیرمتخصص به عنوان اعضای هیئت، چه ثبتی و چه قضایی، که تسلط کافی بر تطبیق گزارشات کارشناسی با مدارک ندارند، منجر به صدور احکام نادرست می‌شود و مشکلاتی را به وجود می‌آورد. همچنین، عدم شفافیت در مشخص کردن موانع قانونی در این فرآیند، مشکلاتی را ایجاد می‌کند. ماده ۴ قانون نیز چالش‌هایی دارد؛ در مواقعی که متصرف نمی‌تواند سند عادی مالکیت ارائه کند، هیئت موضوع ماده ۲ با بررسی همه‌جانبه موضوع، اگر توافق طرفین و عدم معارضه را تشخیص دهد، ممکن است تصمیمات متناقضی صادر کند که با روح قانون همخوانی ندارد. در نهایت، هیئت‌های استانی در صدور آراء به یک شکل عمل نمی‌کنند و در مواردی مانند اراضی زراعی و اراضی مشاع شهری، عدم ثبت کسر معادل در پاسخ به استعلام‌ها، می‌تواند زمینه‌ساز سوءاستفاده شود.