نقشه ثبتی

نقشه ثبتی 🗺 ⚖: به نقشه ای گفته می شود که شامل اطلاعات هندسی و حقوقی یک بخش، ناحیه یا پلاک ثبتی است. اطلاعات هندسی مندرج در نقشه ثبتی شامل حدود اربعه پلاک های ثبتی اصلی و فرعی و قطعات تفکیکی و مساحت می باشد. اطلاعات حقوقی شامل بخش بندی، پلاک ثبتی اصلی و فرعی و شماره قطعات تفکیکی هست که به صورت منطقه ای روی نقشه های ثبتی قدیمی درج شده است.

نقشه ثبتی ⚖ 🗺

نقشه ثبتی از دو کلمه ” نقشه” و ” ثبتی” تشکیل شده است، نقشه در عبارت نقشه ثبتی در واقع حکایت از یک کروکی یا یک پلان ترسیمی قدیمی است که توسط ابراز نقشه کشی قدیمی تهیه و ترسیم شده است. واژه ثبتی بیانگر درج اطلاعات هندسی و حقوقی املاک و اراضی از جمله حد و مرز قطعات ثبتی و پلاک ثبتی املاک می باشد. همواره انسان ها جهت جدا کردن حد و مرز املاک خویش با جهان پیرامون نیازمند تعریف حد و مرز با نقشه و پیاده سازی روی زمین بوده اند.

در زمان های گذشته برای تفکیک و جدا سازی حد مرز املاک و اراضی مرز های را مشخص می کرده اند. در این زمان ها جهت تثبیت این حد و مرز ها می بایست خطوط مرزی را روی نقشه ها یا لوح هایی نیز درج می کردند. جهت انجام این کار کروکی یا نقشه های ترسیم می شده است.

پلاک های ثبتی یا همان کروکی های ثبتی در زمان های گذشته در بر گیرنده حد و مرز املاک و اراضی با نمره گذاری بوده اند. در واقع با شماره گذاری و تفکیک قطعات روی نقشه های قدیمی، تعیین مکان مالکیت های را طبق نقشه های تحت عنوان نقشه ثبتی از یکدیگر تفکیک می کرده اند. نقشه یا کروکی های ثبتی قدیمی در واقع نقش نگاره های هستند که یک بخش از یک منطقه را به قسمت های تفکیک شده تقسیم کرده اند.

تعریف بخش در نقشه ثبتی

در نقشه های ثبتی قدیمی برای هر منطقه یک بخش ثبتی تعریف شده است، این بخش ثبتی به قطعات کوچک تر مطابق با کروکی یا نقشه ثبتی تفکیک شده است. نقشه های ثبتی قدیمی به دو شکل نقشه های ثبتی تفکیکی و کروکی های ثبتی تفکیک شده به صورت پلاک بندی بوده اند. اطلاعات درج شده بر روی نقشه های ثبتی شامل شماره قطعه تفکیکی و مالکین می باشد. نقشه های ثبتی را می توان به کروکی اولیه یا مادر سند در زمان صدور سند نام برد.

در ابتدای سال 1330 که هنوز بخش نامه نقشه برداری کاداستر تعریف نشده بود و سند های رسمی تفکیکی برای املاک و اراضی صادر نشده بود، تفکیک املاک و اراضی مطابق با نقشه های ثبتی تعریف می شده. اطلاعات هندسی و شماره پلاک ها که در گذشته به سنگ معروف بوده است در مدارک مالکیت آن زمان که بنچاق بوده است درج می شده. واژه سنگ در گذشته معرف حد و مرز سنگ چین شده بین زمین ها بوده است.

بخش و نواحی ثبتی شهر تهران

بخش و نواحی ثبتی کلان شهر تهران در 12 بخش ثبتی تعریف شده است که این بخش های ثبتی در حوزه ادارات ثبت اسناد و املاک اشاره شده در ذیل تعریف شده است. به دلیل گستردگی نواحی و بخش های ثبتی تهران جهت تعیین موقعیت املاک و اراضی برای سند های قدیمی می بایست از مشاوره کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری استفاده کنید.

جهت انجام امور ثبتی از جمله تهیه نقشه یو تی ام، جانمایی پلاک های ثبتی، رها سازی گذرها مطابق با نقشه ثبتی، تهیه نقشه کادر و بلوکی در شهر تهران با کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری حد نگار تماس حاصل فرمایید. تیم کارشناسان رسمی ما با دسترسی به بانک اطلاعات ثبتی در شهر تهران جهت انجام امور ثبتی آماده خدمت رسانی به شهروندان و ارگان های دولتی می باشد.

• ثبت شمال غرب: بخش 10 و 11
• ثبت شمال شرق: بخش 2
• ثبت تهرانپارس: بخش 11
• ثبت شميران: بخش  11
• ثبت قلهك: بخش 11
• ثبت شرق: بخش 7
• ثبت غرب: بخش 10
• ثبت كن: بخش 10 و 11
• ثبت جنوب: بخش 1 و 4 و 5 و 6 و 8 و 9
• ثبت وليعصر: بخش 3
• ثبت جنوب شرق: بخش 7 و 12
• ثبت جنوب غرب: بخش 10
• ثبت شهر ری: بخش 12

تحدید حدود کروکی ثبتی

در گذشته های دور به دلیل نبود ابزار های نقشه برداری فعلی از جمله دوربین نقشه برداری و گیرنده های مولتی فرکانس جهت نقشه برداری و تعریف حد و مرزها با مختصات یو تی ام، عوارض طبیعی همچون نهر، رودخانه، کوه و قنوات به عنوان عارضه در نقشه های ثبتی قدیمی درج می شده است. به عنوان نمونه در این بنچاق ها درج می شده حدی به طول 60 متر به نهر وزیری، در واقع نهر وزیری به عنوان نقشه کنترل یا عارضه ثبتی در نظر گرفته می شده.

نقشه ثبتی چگونه تهیه شده؟

در کروکی ثبتی یک بخش ثبتی، کارشناسان ثبتی و نقشه برداری ابتدا یک کروکی یا نقشه ثبتی اولیه از منطقه به همراه عوارض تهیه کرده اند. در نقشه ترسیم شده، عوارض طبیعی همچون کوه، دره و نهر ها ترسیم می شده است. پس از ترسیم عوارض محدوده مورد تفکیک به صورت یک پلیگون ترسیم می شده. پس از تهیه نقشه کلی، قطعات تفکیکی یا پلاک های اصلی در این بخش ثبتی روی نقشه ثبتی قدیمی ترسیم می شده است.

با توجه به تعداد پلاک های مورد نظر جهت تفکیک، این پلاک ها را روی نقشه ثبتی ترسیم کرده اند، بدین شکل یک نقشه تفکیکی یا ثبتی قدیمی تهیه و ترسیم می شده. پس از آماده شدن نقشه ثبتی، پلاک های فرعی قطعات روی نقشه ثبتی درج می شده. در این زمان که در واقع همزمان با صدور اسناد مالکیت بوده است، شماره پلاک ثبتی روی نقشه های ثبتی درج می شده.

نقشه ثبتی مادر سند

مطابق با تعداد قطعات در پلاک های ثبتی فرعی و اصلی پس از صدور اسناد مالکیت که معروف به مادر سند بوده اند، پلاک های ثبتی مطابق با اسناد مالکیت صادر می شده است. نقشه ها یا کروکی های قدیمی به دلیل استفاده از ابزار ابتدایی نقشه برداری و نقشه کشی از دقت پایینی برخوردار هستند و شماره قطعات تفکیکی و پلاک ثبتی اصلی و فرعی را شامل می شوند.

مطابق نقشه ثبتی تفکیکی تهیه شده، هر قطعه زمین دارای حدود اربعه و مساحت است. همان گونه که می دانید سند های قدیمی به صورت حدی به حدی هستند و این موضوع از گذشته های دور نشات می گیرد. به عنوان مثال در سند های قدیمی یک حد ملک درج شده 25 متر حدی به قطعه تفکیکی 124 با شماره فرعی 2395 و اصلی 124.

تاریخچه نقشه های ثبتی

تاریخچه کروکی های ثبتی به زمان های خیلی دور ختم می شود. در اکتشافات باستانی در تمدین های قدیمی دیده شده است که همزمان با ثبت اسناد و خیلی قبل تر حدود و کروکی این اسناد بر روی لوح های ثبت می شده و در آن زمان ها این امر معمول بوده است. ثبت حدود و کروکی املاک بر روی لوح های گلی در کلده و آشوردر ایران قدیم انجام می شده.

در زمان های قدیم در دنیای متمدن اصول و قاعده های برای تثبیت و تحکیم معاملات خویش در نظر می گرفته اند. از طرفی دول متمدن جهت اخذ مالیات نیاز به مبنایی برای شناسایی املاک و اراضی بوده اند. همچنین به دلیل مشخص نبودن حد و مرز املاک و اراضی، اختلافات زیادی بین مالکین شکل می گرفته. به دلیل موارد اشاره شده نقشه های به شکل نقشه های ثبتی ثبت و ترسیم می شده که حدود و مساحت املاک را مشخص می کرده.

لوح نگاری کروکی ثبتی

روایت شده که آغاز تاریخ ثبت املاک و تهیه نقشه های ثبتی به زمان تهیه لوح تلو بر می گردد. لوح تلو که در واقع نقش نگاره ای با نقوش و ترسیم خطوط بوده است قدمتی در حدود  6 هزار سال دارد.. لوح تلو که یک نقشه ثبتی بوده، شامل کروکی ترسیم نقشه و نقشه برداری اراضی و املاک شهر دونگی از شهرهای کلده بوده است.

کشف لوح تلو که در واقع یک نقشه ثبتی و کاداستر در زمان خود محسوب می شده با کشفیات باستانی دیگر در زمان های گذشته بیانگر این موضوع است که ثبت املاک و کاداستر، جهت تعین حد و مرز املاک موضوعی جدید نبوده. با ورود اقوام آریایی به ایران، امور مربوط به مدیریت املاک زراعی دستخوش تحولات و پیشرفت های زیادی شد.

کاربرد کروکی های ثبتی در ابتدای تاریخ

با مدیریت و برنامه ریزی در زمینه املاک و اراضی در قالب نظام حقوقی و اجتماعی باعث شد تا در زمان های خیلی دور در حوزه املاک و اراضی، دول متمدن آریایی املاک و اراضی را در قالب طرح و برنامه مدیریت کنند. در کتاب اوستا که یک کتاب دینی و اجتماعی بوده، در قسمتی به نام وندیداد مقرراتی راجع به معاهدات و عقود ذکر شده است.

در دوره های جدید و معاصر، بعد از انقلاب مشروطه، ابتدا به شکل غیر رسمی با وضع قوانین جدید به تدریج ثبت اسناد و املاک به شیوه جدید در ایران شکل گرفت و روز به روز به سمت پیشرفت در حرکت بوده. اولین دستورالعمل ثبت را میرزا حسین خان سپهسالار (صدراعظم) با فرمان پادشاه قاجار صادر نمود. ناصرالدین شاه قاجار در این دستور به میرزا حسین خان دستور داد، کتابچه ای راجع به مواد قانون ثبت اسناد و املاک بنویسد و به اجرا در بیاورد.

تاسیس ثبت اسناد و املاک

با اعلام نظام مشروطیت ایران در سال هزار و سیصد و بیست و چهار هجری قمری و تشکیل اولین دوره مجلس شورای ملی در سال ۱۳۲۵، گشایش اساسی در وضع مالکیت ها در ایران و نحوه ثبت اسناد و املاک شکل گرفت. در زمان تصویب اولین قانون ثبت اسناد و املاک در مجلس شورای ملی ترتیب تاسیس اداره ثبت اسناد و املاک در محاکم قضایی وزارت عدلیه پیش بینی شد.

در سال ۱۳۵۲ تشکیلات ثبت اسناد به سازمان تغییر نام پیدا کرد اما پس از عوض شدن ساختار تشکیلاتی قوه قضائیه، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با عنوان معاونت رئیس قوه قضائیه»دارای تشکیلات مستقل شد. قبل از تأسیس اداره ثبت اسناد و املاک برای اینکه مالکیت های شکل گرفته، تثبیت و در امان از تعرض و تجاوز متجاوز ها گردد و اسناد دارای اعتبار شوند، در سال 1299 در تشکیلات عدلیه از  مباشرین  و دفتر راکد ثبت اسناد نام برده شده و لزوم تأسیس اداره ثبت اسناد و املاک مورد توجه قرارگرفت و قانون و مقررات ثبت عادی در سال 1302 تصویب شد.

قانون ثبت اسناد و املاک

برای اجرای قانون ثبت اسناد، اداره کل ثبت اسناد و املاک با زیر مجموعه ایالتی تهران و ثبت ولایت ها تشکیل شد. در سالهای بعد، قانون ذکر شده اصلاح و نحوه اقدام قانونی تغییر کرد. در سال هزار و سیصد و ده  قانون ذکر شده بطور کلی منسوخ و کلیه مصوبات در خصوص موضوع جایگزین گردید. با اصلاحات بعدی قانون، که هم اکنون جاری و حاکم است، موجب شد که مقررات ثبت عادی به ثبت اجباری و ثبت ایالتی ولایتی به ادارات ثبت اسناد و املاک و در آخر به اداره کل ثبت و در سال 1352 سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تبدیل شد.

به استناد ماده 1 قانون اصلاحی سال 1310 مقرر گردید در هر حوزه ابتدایی  به  اقتضاء و اهمیت محل یک اداره یا دائر، ثبت   تأسیس شود و بعدا بموجب ماده 152 سال 51 به سازمان ثبت تکلیف داده شد که در هر شهرستان که نیاز باشد برای انجام امور ثبتی و تاسیس دفاتر اسناد رسمی بر مبنای قوانین مربوطه اقدام نمایند.

تاریخ شروع حد نگاری ایران

بخشنامه اول سازمان ثبت اسناد و املاک در مورد كاداستر(حدنگار) در سال 1334 تدوین و ابلاغ شده است. طبق بخشنامه مربوط به حدنگاری، صدور اسناد مالكيت برای املاک و اراضی را به شرط تهيه نقشه ثبتي(حدنگار) مجاز اعلام کرده بودند. بخشنامه ابلاغ شده و موارد ثبتی دیگر، در آن زمان منجر به تهيه نقشه هاي كاداستر معتبر یا نقشه های ثبتی رقومی نشد.

 17 سال بعد در در سال هزارو سیصد و پنجاه و هفت، قانون ثبت اسناد و املاك در قالب كاداستر تصويب و براساس آن مقرر شد بر مبناي نقشه هاي 1/500 براي نواحي مركزي 1/1000 براي حاشيه شهرها كه توسط سازمان نقشه برداري تهيه مي شد ، نقشه هاي كاداستر تهيه شود.

اهمیت نقشه ثبتی

با توجه به توضحیات ارائه شده راجع به نقشه های ثبتی و کاداستر متوجه اهمیت این نقشه ها شدیم. دلیل اهمیت کروکی های ثبت قدیمی به جهت صادر شدن سند های مادر بر مبنای این نقشه هاست. نقشه های ثبتی معمولا بر روی کاغذ های قدیمی تهیه و ترسیم می شده.. به دلیل نبود ابزار الکترونیکی و نرم افزار های نقشه کشی جهت ترسیم نقشه های ثبتی، این نقشه ها با ابزار های ابتدای ترسیم شده اند.

جهت استفاده از نقشه های قدیمی می بایست این نقشه ها اسکن شده و توسط نرم افزار های تخصصی ژئورفرنس(زمین مرجع) شوند. پس از قرار گیری نقششه های ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام به نقشه های اتوکد رقومی تبدیل می شوند. حال از این نقشه ها می توان جهت امور ثبتی از جمله جانمایی پلاک ثبتی استفاده کرد. بانک جامع نقشه های ثبتی املاک و اراضی در اختیار ادارات ثبت اسناد و املاک می باشد.

تهیه نقشه ثبتی

تهیه کروکی های ثبتی در زمان های گذشته در هنگام تفکیک و صدور اسناد مالکیت ابتدایی انجام شده است. به صورت کلی نقشه هاای ثبتی در واقع کروکی های ابتدای بوده اند جهت تعیین حد و مرز املاک و اراضی. همان گونه که در ابتدای مقاله اشاره شد، تهیه نقشه های ثبتی گام مهمی جهت تعیین حد و مرز زمین ها در گذشته های دور بود. تهیه نقشه های ثبتی توسط افراد کار آزموده در زمینه نقشه برداری و نقشه کشی انجام شده است.

تهیه و ترسیم کروکی های ثبتی در زمان های گذشته طی دو مرحله نقشه برداری زمینی و نقشه کشی توسط افراد متخصص تهیه و ترسیم شده است. در ابتدای امر جهت تهیه نقشه ثبتی برای یک منطقه، حد و مرز کلی منطقه توسط دوربین های تئودولیت نقشه برداری می شده. نقشه برداری توسط این دوربین های قدیمی شامل طولبابی و زواایه یابی جهت جمع آوری و ثبت اطلاعات در برگه های کارتوگرافی بوده است.

پس از تهیه دیتا مورد نیاز، اطلاعات برداشت شده از منطقه مورد نظر در اختیار کارتوگراف یا نقشه کش قرار می گرفته جهت ترسیم نقشه های ثبتی. نقشه های ثبتی در مقیاس های مختلف تهیه و ترسیم می شده. در ابتدا نقشه های ثبتی صرفا شامل حد و مرز قطعات تفکیکی بزرگ می شده، به مرور زمان این قطعات به قطعات خرد تر تقسیم می شده.

نقشه ثبتی شامل چه اطلاعاتی است؟

پس از تهیه نقشه تفکیکی جامع در قالب نقشه های ثبتی قدیمی، شماره های تحت عنوان شماره قطعه، پلاک فرعی و اصلی برای این نقشه های ثبتی در نظر گرفته می شده. به واسطه تهیه و ترسیم نقشه های ثبتی و تهیه نقشه تفکیکی به مرور مساحت دقیق هر قطعه تفکیکی به همراه نام مالک روی نقشه های ثبتی قدیمی مرقوم می شده.

با توجه به اهمیت نقشه برداری در تهیه و ترسیم کروکی های ثبتی در ادامه توضحیاتی را راجع به نقشه برداری و نقش آن در زندگی افراد از ابتدای تاریخ بیان می کنیم. ممکن است افراد نقشه مهم نقشه برداری را در پیرامون خود درک نکرده باشند. نقشه برداری در ابتدای تاریخ بشریت نقش مهمی در تفکیک و جدا سازی محل زندگی از پیرامون افراد بوده.

در واقع انسان های اولیه با تعیین حد و مرز بین محل زندگی و پیرامون خود، نقشه ای را متصور می شده اند و بر آن مبنا محیط زندگی خود را جدای از پیرامون اطراف در نظر می گرفته اند. با بررسی نقش نگاره های از تاریخ باستان، مشاهده شده که انسان های اولیه در قارها نقشه های خطی از محل زندگی و محل شکار خود که هر منطقه در تصرف یک قبیله بوده ترسیم می کرده اند.

تاریخچه نقشه ثبتی در حد نگاری

به طور واضع و بر مبنای اسناد باستانی، تاریخ نقشه برداری و حد نگاری به 6000 سال گذشته مربوط می شود و در امور مختلفی جهت تهیه مدل هندسی و رقومی از مناطق مورد استفاده قرار می گرفته. با بررسی منطقه ای در بریتانیا به نام استون هنج مشخص شده که در این بنای سنگی از علوم نقشه برداری استفاده شده است. ستاره شناسان بیان کرده اند که این بنا در گذشته یک رصد خانه و یک تقویم هندسی بوده است. سازندگان این سازه به علوم هندسی آشنایی کامل داشته اند و در واقع نقشه برداری را می توان بازوی اجرایی علوم هندسی در نظر گرفت.

همچنین همان گونه که می دانید ایرانیان در علوم هندسه و نقشه برداری از جمله اولین های بوده اند. این موضوع را می توان در ساخت تخت جمشید و بنا های تاریخی دیگر به وضح دید. در نمونه دیگر که در شوشتر موجود است، اولین سیستم آب و فاضلاب زیر زمینی در تاریخ شکل گیری شهر هاست. انجام نقشه برداری جهت ایجاد این شبکه آبرسانی جامع نیازمند اطلاعات هندسی دقیق بوده که همان نقشه برداری است.

مستندات نقشه ثبتی باستانی

مستندات هندسی مهم دیگر از استفاده نقشه برداری در زمان های خیلی دور به مصر باستان باز می گردد. مصریان جهت ساخت اهرام ثلاثه و بنا های دیگر تاریخی از نقشه برداری استفاده کرده اند. در این مناطق حد و مرز زمین ها بر روی لوح های حک می شده و حد و مرز زمین ها مشخص می شده. یکی از اهداف مهم تعیین حد مرز در زمین های کشاورزی در مصر، جهت جلوگیری از اختلاف بین مالکین و برنامه ریزی جهت اخذ مالیات بوده است.

در کشور مصر جهت بررسی و ثبت حد و مرز زمین ها و حق آبه برای زمین های کشاورزی، ابعاد زمین ها و حد و مرز آنها توسط ریسمان و طناب تفکیک و تثبیت می شده. مصریان باستان جز اولین ها در زمینه تهیه نقشه های حد نگاری و کاداستر در زمان خود بوده اند، بدین شکل که تثبیت مالکیت و حد و مرز ها با یک برنامه جامع انجام می شده. جهت انجام این امور، مصریان از دانش هندسه و علوم نقشه برداری استفاده می کرده اند.

کاربرد نقشه برداری نقشه های ثبتی

تهیه کروکی های ثبتی بدون بهره گیری از علوم نقشه برداری امری غیر ممکن بوده. نقشه های ثبتی از ابتدا تا کنون شامل دو بعد هندسی و حقوقی بوده است. بعد هندسی در نقشه های ثبتی در واقع به کار گیری هندسه در تهیه و ترسیم نقشه ها بوده است. امور مربوط به هندسه در نقشه های ثبتی شامل برداشت اطلاعات رقومی و ترسیم نقشه های ثبتی می شده. بعد حقوقی در نقشه های ثبتی در واقع تقسیم بندی مناطق ثبتی به پلاک های ثبتی اصلی و فرعی و نام مالکین خلاصه می شود.

در زمان های خیلی دور جهت تهیه نقشه شیب بندی زمین ها زمین ها از ابزاری به نام گروما استفاده می شده. دستگاه گروما یا همان تراز یاب گروما، جز اولین تجهیزات نقشه برداری در زمان روم باستان بوده است. از این ابزار بر روی زمین های صاف و به منظور تنظیمات دامنه محدودی از زوایای مفید استفاده می شده. از این دستگاه برای تنظیم کردن خطا های جاده ها و تنظیم زویا استفاده می شده. دستگاه گروما شامل یک میله قائم بوده که دو میله افقی روی آن مستقر شده و از سر این دو میله یک شاقول دقیق آویزان بوده است.

نقش ابزار نقشه برداری در نقشه ثبتی

گام بعدی مهم در پیشرفت ابزار های نقشه برداری با توسعه عدسی توسط رومی ها اتفاق افتاد، و این امر باعث تولید ابزار های دقیق تر در نقشه برداری شد. رومی ها با توسعه و پیشرفت در ابزار مساحی جز اولین ها بودند که نقشه برداری و علوم هندسی را به صورت حرفه ای و دقیق به کار گرفتند. در واقع ابتدا رومیان نقشه برداری را به عنوان یک حرفه به کار گرفتند.

رومیان با بهره گیری از نقشه برداری در توسعه و پیشرفت امپراطوری خود، از این دانش برای تثبیت حد و مرز قلمرو خویش استفاده می کردند. در روم باستان الهه ای وجود داشت به نام ترمینوس که به مدافع حد و مرز ها شهرت داشت. در روم باستان به واسطه استفاده از مساحی و علوم هندسی(نقشه برداری) در ساخت و ساز ها باعث گسترش این امپراتوری شد.

رومیان باستان نیز همچون مصریان از نقشه برداری برای تعیین حد و مرز زمین ها و مالکیت ها استفاده می کردند. با تعیین و ترسیم حد و مرز زمین ها در واقع نقشه های، همچون نقشه های ثبتی و کاداستر تهیه و ترسیم می شده. با تهیه این نقشه ها حاکمان مدیریت و تسلط کامل تری بر زمین ها جهت برنامه ریزی و اخذ مالیات داشته اند.

نقش حد نگاری در کشاورزی تاریخ باستان

به دلیل اهمیت کشاورزی در آن زمان ها به دلیل تهیه نقشه های حد نگاری و کاداستر، اطلاعات کاملی از زمین های و مساحت زیر کشت زمین های کشاورزی در دسترس حاکمان قرار می گرفته.. به استناد این نقشه های حد نگاری در آن زمان ها و استفاده از ابزار های نقشه برداری مدیریت کاملی بر منابع آب نیز در برنامه خود داشته اند.

با گذشت سالها و اهمیت نقشه برداری در حوزه املاک و اراضی و تهیه نقشه های ثبتی یا حد نگار در سال 1806 میلادی، پیشرفت های عمده ای در زمینه مدیریت حد و مرز املاک و اراضی و مالکیت ها شکل گرفت. در این سال که همزمان بود با قدرت گرفتن ویلیام فاتح، این پادشاه دستور داد کتابی با عنوان مساحی(نقشه برداری) به همراه ثبت اطلاعات مالکین و ارباب ها و مساحی زمین های تحت مالکیت آنها تهیه شود.

نقشه ثبتی و حد نگاری زمین

تهیه کتاب مساحی با ثبت حدود اربعه زمین ها و مالکان به جهت ثبت میزان مالکیت و تعیین دارایی مالکین انجام می شد. تهیه این کتاب در واقع همین کاداستر امروزی بوده است که حد و مرز زمین ها و مالکیت افراد را مشخص می کند. مشخص شدن اطلاعات مطرح شده، میزان مالیات مالکین را مشخص می کرده و همچنین اطلاعات کافی از زمین های کشاورزی بدست می آمده که می بایست تحت مدیریت پادشاهان باشد.

با تهیه این اطلاعات واقع می توان به یک نقشه ثبتی یا کاداستر نامید، اختلافات شکل گرفته بین مالکین به راحتی قابل حا بوده و حقی از کسی ضایع نمی شده. همچنین به دلیل اهمیت کشاورزی در آن زمان ها، پادشاهان کشور را بر مبنای دارایی های موجود در کشور مدیریت می کرده اند.

نقش نقشه برداری در نقشه های ثبتی

با گذشت زمان علوم و فنون در حوزه نقشه برداری پیشرفت زیادی داشتند و این امر منجر به استفاده ویژه از نقشه برداری زمینی جهت نقشه برداری از حد و مرز زمین ها و تهیه نقشه های ثبتی و کاداستر مستند شد. با پیشرفت ابزار ها در زمینه نقشه برداری در سال 1789 جس رامسدن به پیشرفت های چشم گیری در زمینه دقت دوربین های نقشه برداری تئودولیت دست پیدا کرد. با تلاش های رامسدن، ابزاری تهیه شد که برای اندازه گیری زویا در صفحات افقی و قائم مورد استفاده قرار می گرفت.

پس از تهیه دوربین های تئودولیت به مرور عدسی های پیشرفته تری تولید شد که دقت بیشتری جهت انجام عملیات نقشه برداری را در اختیار نقشه برداران قرار می داد. با پیشرفت ابزار ههای نقشه برداری در قرن شانزدهم میلادی با تولد مثلث بندی در ریاضیات و هندسه به کار گرفته شده در مساحی، انقلاب بعدی در زمینه نقشه برداری زمینی شکل گرفت.

با شروع انقلاب صنعتی و استفاده نقشه برداری و علوم مساحی در صنعت و زندگی مردم، نقش مهندسی نقشه برداری بسیار پر رنگ شد. در این زمان املاک و اراضی ارزش بیشتری پیدا کردند و تهیه نقشه حدود زمین ها اهمیت بیشتری پیدا کرد.. با ظهور ابزارهای نقشه برداری جدید تر همزمان با انقلاب صنعتی، نقشه برداری بخش جدای ناپذیر زندگی شهروندان شد.

نقش نقشه برداران در حد نگاری

با انقلاب صنعتی و نیاز به احداث خطوط ریلی و راهها، حضور نقشه برداران در اجرایی کردن این پروژه ها الزامی شد. عملا بدون حضور مهندسین نقشه برداری در این پروژه ها، امور اجرایی نا ممکن بود. با توجه به پیشرفت تجهیزات و استفاده آسانتر از این تجهیزات توسط افراد خبره و آشنا به هندسه، افراد بیشتری جذب این کار و رشته شدند.

با گذری به گذشته و نقش نقشه برداری در تهیه نقشه های حد نگاری یا ثبتی، متوجه اهمیت نقشه برداری جهت تثبیت حد و مرزها شدیم. در زمان حال هر شخص قبل از خریداری و معامله یک زمین، در ابتدا می بابست از مساحت زمین و حدود اربعه زمین آگاه شود. حتی پس از خرید زمین نیز جهت احداث بنا نیازمند نقشه های حد نگاری از املاک و اراضی جهت احداث بنا می باشد. متاسفانه در زندگی امروزی نیز کماکان برخی افراد جهت تهیه نقشه های ثبتی و کاداستر تمایلی به مراجعه مهندسین نقشه برداری ندارند. این امر باعث می شود تا مالکین از لحاظ هندسی و حقوقی میزانی برای سنجش کیفیت ملک خویش نداشته باشند.

نقشه برداری ثبتی ایران باستان

دانشمندان باستانی می توانستند عرض جغرافیایی را مشخص کنند ولی تعیین طول جغرافیایی مصائب بسیاری داشته. در زمان های گذشته در ایران، برای مسافرت های خود، نیازمند نقشه ها بودند و نقشه ها را بدون توجه به فواصل نقشه نگاری تهیه و ترسیم می کرده اند. دانشمندان مساحی در ایرانیان باستان نقش مهم و ویژه ای در پایه گذاری علوم مهندسی مساحی یا نقشه برداری داشته اند.

ایرانیان باستان با استفاده از علوم هندسی و حدنگاری اقدام به تثبیت حد و مرز زمین های می کرده اند. تهیه نقشه حد و مرز زمین ها که حدود طبیعی از جمله نهر و مرز های ایجاد شده از هم تفکیک می شدند از اهمیت ویژه ای برخوردار بود. با توجه به نقشه مهم کشاورزی جهت تهیه غذای بین ایرانیان باستان نقش کسب و کار و بیشته را داشته.

حال به دلیل اهمیت متر و میزان این اراضی و املاک در بین مردم، تهیه نقشه های حد نگاری و ثبتی باعث می شده تا هر فرد از میزان زمین تحت تصرف خویش آگاه شود. همچنین تقسیم آب بین زمین ها با توجه به مساحت زمین ها انجام می شده و برای تعیین مساحت از حد نگاری و تهیه نقشه استفاده می شده.

تعیین حد و مرز با نقشه ثبتی

در کلیه حکومت های پیشرفته در عصر باستان که نگاه هندسی به امور مربوط به پیاده سازی و مشخص کردن حد و مرز زمین ها داشته اند، تعیین موقعیت و حد و مرز ثبت شده املاک و زمین های کشاورزی، با استفاده از ابزارهای نقشه برداری اولیه انجام شده است. این ابزار ها به مروز زمان بنا بر نیاز مساحان، پیشرفته تر شده و به تکامل نزدیک تر شده است.

همان گونه که در این مقاله اشاره شد، مصریان جز اولین حکومت ها بوده اند که جهت اهداف حکومت داری قانونمند، حد و مرز زمین ها را مشخص می کرده اند. مصریان باستان جهت طولیابی و تعیین اختلاف ارتفاع در زمین ها از ابزاری به نام آندو استفاده می کرده اند. در کنار این ابزار از طناب، ترازو گونیا نیز استفاده می کرده اند که بعد ها خط کش و پرگار این ابزار ها را کامل کرده.

ابزار های مساحی و حد نگاری

دانشمندان و افراد خبره در امور مساحی در ایران باستان، استرلاب را جهت اندازه گیری عرض جغرافیایی به کار گرفته اند و با بهره گیری از ساعت آبی نیز طول جغرافیایی را محاسبه کرده اند. با استفاده از ابزار های ذکر شده، مساحان در ایران باستان حد و مرز ها و نقشه های ثبت شده را تهیه و ترسیم می کرده اند.

از جمله دانشمندان مطرح که در زمینه نقشه برداری خدمات سازنده ای را در اختیار ایرانیان قرار داده، می توان از ابوریحان بیرونی نام برد. این دانشمند بزرگ در امور هندسی از جمله اندازه گیری های نجومی و فواصل بین مناطق و شهر ها، اطلاعات هندسی ارزشمندی را در اختیار مساحان قرار داده است.

ابزار قدیمی در تهیه کروکی ثبتی

مهندسین مساح یا نقشه بردار در ایران باستان جهت تعیین امتداد، زاویه و فاصله بین دو بخش مجزا از تراز های افقی و ریسمان بهره می برده اند. تراز های اختراع شده توسط ایرانیان باستان جهت ضبط و ثبت اطلاعات هندسی استفاده می شده. این تراز ها در طول دوران ها مختلف در شکل و فرم های مختلفی تهیه و استفاده می شده.

از جمله ابتدایی ترین این تراز ها همان تراز آبی بوده است که مشابه شلنگ تراز است. ایرانیان باستان به دلیل بهره مندی از دانش هندسی، ریاضی و مساحی در زمان کوتاهی توسط کرجی، دانشمند مطرح ایرانی موفق به تولید یک نمونه از دوربین های نقشه برداری موسوم به تئودولیت شده اند. دوربین های تئودولیت در این زمان به این ششکل بوده که، صفحه مدرجی تهیه شده با قابلیت گردش 360 درجه. این صفحهه مدرح توسط یک زنجیر آویزان بوده و بوسیله یک شاقول بر روی آن عمود نصب می شده.

با استفاده از این ابزار زوایای بین دو نقطه محاسبه و ثبت می شده، همچنین توسط این ابزار، و با استفاده از ریاضیات هندسی ارتفاع کوهها و اختلاف ارتفاع بین زمین ها را محاسبه می کرده اند. در دوران ایران باستان این ابزار تحول شگرفی در تهیه و ثبت اطلاعات به وجود آورد. با استفاده از دوربین های تئودولیت اطلاعات هندسی ثبت شده و حد و مرز زمین ها تعیین و پیاده سازی می شده. بوسیله دیتا های تهیه شده نقشه های تهیه می شده که در واقع نقشه هایی ثبتی اولیه بوده است.

نقشه برداری در حد نگاری ثبتی قاجاریه

در دوران قاجار با تلاش عباس میرزا فرزند و ولیعهد فتحعلی شاه، دانشجویانی برای تحصیل و فراگیری دانش های جدید به اروپا اعزام می شده اند. در زمان صد اعظمی میرزا تقی خان امیرکبیر، صدراعظم مطرح عهد قاجار، به منظور گسترش و بهره گیری از علوم و فنون جدید مدرسه دارالفنون را تاسیس کردند.

دراین مدرسه نو بنیاد، اساتید اطریشی تدریس می کردند و ایرانیانی که در اروپا تحصیل نموده بودند آنها را همراهی می نمودند. یکی از دروسی که در مدرسه دارالفنون تدریس می گردید درس تخصصی نقشه ‌برداری یا مساحی بود. دانشجو های رشته نقشه ‌برداری در مدرسه دارالفنون در طول تحصیل، نقشه هایی از مناطق و روستا های اطراف تهران را  تهیه و ترسیم می‌کردند، سپش برخی از این دانشجویان، بعد از اتمام تحصیل در مدرسه دارالفنون به تدریس نقشه برداری می پرداختند.

دانش آموخته های چون بغایری در پایه گذاری رشته نقشه ‌برداری و تهیه نقشه ‌ها به ویژه تعیین حدود مرزی کشور خدمات شایانی به نقشه برداری مهندسی کشور ارائه نمودند. علوم هندسی نقشه ‌‌برداری لازمه پروژه های عمرانی و توسعه کشور ایران  محسوب می شده. با محرز شدن نقش و کاربرد علوم نقشه ‌برداری به تدریج در تشکیلات نظامی و وزارت خانه ها و بخش های نیازمند خدمات نقشه ‌برداری و نقشه، واحد هایی جهت رفع نیاز به نقشه برداری را دایر کردند.

نقش نقشه برداری ثبتی در قاجاریه

از جمله بخش های که نیاز مبرم به خدمات نقشه برداری در آن احساس می شد در ادلیه جهت تعیین حد و مرز مالکیت ها و تهیه نقشه های ثبتی بود. اهمیت نقشه برداری در بخش املاک و اراضی و امور ثبتی در این زمان به دلیل نیاز به تهیه نقشه های ثبتی و تهیه نقشه هندسی موقعیت املاک و اراضی بوده است.

این واحدها بصورت پراکنده نقشه ‌هایی با روش برداشت زمینی تهیه می کرند، سپس با تاسیس دانشگاه تهران برخی از دانشکده‌ ها نظیر دانشکده فنی، دانشکده نقشه ‌برداری، دانشکده علوم، درس نقشه ‌برداری را جزو دروس خود در نظر گرفتند. در دوران قاجار و با به کار گرفتن علوم در زمینه اداره کشور، از مهندسی نقشه برداری و نقشه برداران در زمینه تهیه نقشه های حد نگاری جهت ثبت و ترسیم مالکیت ها استفاده می شده است.

فعالیت نقشه برداری در حد نگاری قاجاریه

در زمان قاجاریه و همزمان با فراگیر شدن استفاده از مهندسی نقشه برداری در زمینه های عمرانی و ادارات کشور، استفاده از خدمات حد نگاری در بسیاری از بخش های کشور ایران فراگیر شد. به دلیل اهمیت کشاورزی در این زمان ها و جهت مدیریت بخش کشاورزی، حکومت نیازمند تهیه نقشه های ثبتی از حد و مرز و مالکیت املاک و اراضی بوده است.

همچنین از نقشه برداری جهت امور شهرسازی، راه آهن و راهسازی استفاده می  کرده اند. از جمله مهمترین نقش ههای نقشه برداران در این زمان ها در تهیه نقشه های ثبتی جهت صدور اسناد مالکیت و حد و مرز زمین ها بوده است. با صدور سند و تهیه نقشه های ثبتی، حکومت از میزان مالکیت ها مطلع می شده و نقشه ای دقیق را جهت مدیریت ثبتی در اخیتار داشته است.

نقش سازمان نقشه برداری در نقشه های ثبتی

قبل از تأسیس اداره ثبت اسناد و املاک برای اینکه حدود اربعه زمین ها و مالکیت های مردم، تثبیت شود و در امان از تعرض و تجاوز متجاوز ها گردد و اسناد دارای اعتبار شوند، در سال 1299 در تشکیلات عدلیه از  مباشرین و دفتر راکد ثبت اسناد نام برده شده و لزوم تأسیس اداره ثبت اسناد و املاک مورد توجه قرارگرفت و قانون و مقررات ثبت عادی در سال 1302 تصویب شد. برای اجرای قانون ثبت اسناد، اداره کل ثبت اسناد و املاک با زیر مجموعه ایالتی تهران و ثبت ولایت ها تشکیل شد. در سالهای بعد، قانون ذکر شده اصلاح و نحوه اقدام قانونی تغییر کرد.

در ابتدای سال 1330 تثبیت حد و مرز زمین ها جهت تهیه نقشه های ثبتی و تعیین حدود اربعه زمین ها با پلاک گذاری مورد توجه قرار گرفت. جهت مشخص کردن حد و مرز و میزان مالکیت مردم بر زمین ها، دولت وقت نیازمند تهیه نقشه های حد نگاری از لحاظ هندسی و حقوقی بود که مالکیت های را تثبیت کند و از بروز اختلافات جلوگیری کند.

به دلیل دسترسی محدود به دانش نقشه برداری جهت تهیه نقشه های ثبتی که حد و مرز زمین ها و مالکیت ها را در خود داشته باشد، دولت وقت نیازمند سازمانی بود که شرایط را جهت تهیه نقشه های جامع ثبتی و کاداستر محیا کند. با تهیه نقشه های ثبتی که از لحاظ حقوقی و هندسی، هم به نفع مردم بود هم به نفع دولت ها در سالیان بعد سازمان نقشه برداری تاسیس شد.

تاریخچه سازمان نقشه برداری

همین موضوع شکل هندسی نامنظم بین املاک و اراضی و عدم ثبت آنها مشکلاتی را برای کشاورزان و مالکان بوجود می آورد. جهت ثبت حدود این زمین ها به دلیل وسعت زیاد و عدم همکاری مردم، باعث شد که یک سازمان دولتی به استناد قانون وظیفه تهیه این نقشه ها را به عهده بگیرد. شایان ذکر است که شکل هندسی نامنظم املاک در گذشته ها و صدور اسناد مالکیت برای املاک در گذشته، این مشکل را به حال حاضر نیز منتقل کرده، به گونه ای که حد و مرز زمین ها در اسناد فعلی نیز همان شکل هندسی نامنظم را به خود گرفته اند.

تاسیس سازمان نقشه برداری

با توجه به توضحیات ارائه شده و نیاز به تاسیس یک سازمان جهت تهیه نقشه های جامع در سطح کشور در ابتدای سال 1327 شرایط تاسیس سازمان نقشه برداری بررسی شد. این سازمان می بایست پس از تهیه نقشه های کاداستر ثبتی و حد نگاری، نقشه ها را در اخیتار سازمان ثبت قرار دهد جهت صدور اسناد مالکیت کاداستری بر مبنای نقشه های ثبتی و رقومی.

طی سالهای 1327 تا 1346 دایره ای به نام بنگاه مهندسی در سازمان برنامه و بودجه آن زمان تشکیل شد که انجام امور نقشه ‌برداری بخشی از فعالیت ‌های این بنگاه بود. از سال هزار و سیصد و سی به بعد مهندسین مشاور نقشه برداری از خارج از کشور برای اجرای امور مهندسی و مشاوره پروژه ‌های نقشه برداری، به ایران آمدند که برای هزینه های پروژه های نقشه ‌برداری از جمله مشاوره و عملیات اجرایی مبالغ هنگفتی را دریافت می‌ نمودند.

نقش سازمان در تهیه نقشه رقومی

در این کلاس ها اساتید داخلی و خارجی تدریس می نمودند که طی چهار دوره عده زیادی موفق به گذراندن این دوره ها گردیدند، آنگاه با کمک سازمان ملل متحد و بورس‌ های دیگر کشورها و هزینه سازمان نقشه ‌برداری عده‌ای از این دانش آموختگان جهت تکمیل تحصیلات وکسب تجربه به مراکز آموزشی کشورهای پیشرفته اعزام گردیدند. پس از چند سال آموزش، مجددا درسال 1344 باکسب مجوز از مسئولین تحصیلات عالیه کشور، مدرسه عالی نقشه برداری تاسیس گردید که این آموزش ‌ها تا پیروزی انقلاب اسلامی ایران ادامه یافت.

با تاسیس سازمان نقشه برداری کشور و بهره گیری از فن آوری های نوین بر اساس آموزش های کسب شده و تجهیز سازمان نقشه برداری به تجهیزات پیشرفته نظیر هواپیما های فتوگرامتری ، دستگاه ‌های تبدیل عکس ها، دستگاه های چـاپ عکس، فاصله یاب های الکترونیکی، دوربین های نقشه برداری جدید، تجهیزات کارتوگرافی و نقشه کشی، قدم ‌های موثری در اجرای برنامه ‌های عمرانی در سازمان نقشه برداری کشور ایران برداشته شد.

سازمان نقشه ‌برداری کشور با بهره گیری از مهندسین کار آزموده نقشه ‌برداری، عکس برداری ‌هوایی، تهیه نقشه ‌های رقومی درکلیه پروژه ‌های عمرانی از قبیل شهرسازی، سدسازی، آبیاری، راهسازی، انتقال نیروی برق، استخراج معادن، تهیه نقشه های کاداستر و ثبتی نقش موثری را ایفا نموده است.

تهیه نقشه ثبتی در دهه 30 خورشیدی

همان گونه که اشاره شد جهت تهیه نقشه های رقومی که حد و مرز زمین ها و مالکیت مردم را مشخص کند، دولت وقت نیازمند تجهیزات و افراد متخصص جهت تهیه این نقشه ها بود. به دلیل وسعت زمین ها و نیاز به تجهیزات صنعتی جهت تهیه این نقشه ها از جمله هواپیما های فتوگرامتری، و تجهیزات نقشه برداری زمینی به روز، می بایست تهیه این نقشه های توسط یک سازمان دولتی انجام شود.

به دلیل عدم آشنایی مردم با تجهیزات نقشه برداری و تهیه نقشه های کاداستر(حدنگاری) و ثبتی، مردم جهت تهیه این نقشه هها مقاومت می کردند. بر باور مردم آن زمان این موضوع نمایان می شد که اگر نقشه های دقیقی از املاک از و اراضی تهیه شود ممکن است مساحت تحت مالکیت این افراد کاهش پیدا کند. در صورتی که با تهیه نقشه ههای کاداستر و ثبتی میزان دقیق مالکیت افراد و حد و مرز آنها به صورت دقیق تری مشخص می شد.

در آن زمان ها به دلیل عدم استفاده از تجهیزات نقشه برداری دقیق جهت تفکیک املاک و اراضی، حد و مرز این املاک دارای شکل هندسی نا منظم بود. در واقع حد و مرز زمین ها را بر مبنای عارضه های طبیعی همچون نهر ها و رودخانه مشخص می کردند و همچنین مرز ههای طبیعی ایجاد شده که به صورت خطوط مستقیم نبوده.

اولین نقشه رقومی و حد نگاری ایران

طی این سالها گروهی از کارشناسان سازمان برنامه از جمله مهندس حامی، مهندس خان بابا ایروانی،  باهمکاری سرهنگ نوتاش، به فکر تاسیس سازمانی افتادند که بتواند پاسخگوی نیازهای نقشه ‌برداری درسطح کشور باشد. با پیگیری های شکل گرفته در تاریخ 7 خرداد 1332 جهت تهیه نقشه رقومی کل کشور و تطبیق عملیات نقشه برداری توسط موسسات دولتی در تمام کشور ایران انجام شد.

دولت در آن زمان اقدام به تصویب قانون سازمان نقشه‌ برداری کشور زیر نظر سازمان برنامه و بودجه وقت نمود. پس از تصویب این قانون، مرحوم مهندس ابراهیمی که تحصیلات عالیه خویش را در رشته فتوگرامتری درکشور هلند گذرانده بود، ماموریت گرفت تا نسبت به تاسیس سازمان نقشه ‌برداری ایران اقدامات مقتضی را انجام دهد. مهندس ابراهیمی پس از فراهم آوردن مقدمات تاسیس سازمان نقشه برداری کشور، به عنوان اولین رئیس سازمان منصوب و شروع به کار کرد.

سازمان نقشه برداری، ابتدا با جذب نقشه بردارانی از دیگر دستگاه ها و تهیه لوازم و تجهیزات شروع بکار نمود، جهت دستیابی به فن‌آوری روز نقشه ‌برداری که آن‌ روزها از طریق عکس بردای‌ هوایی و تبدیل عکسها به نقشه درکشورهای پیشرفته متداول بود، اقدام به دوره‌های آموزشی برای تربیت نیروی انسانی نمود.

کاربرد نقشه های ثبتی

کاربرد این نقشه ها در طیف وسیعی از امور ثبتی و نقشه برداری کاداستر جهت تعیین حد و مرز املاک و اراضی مطابق با نقشه های ثبتی تعریف می شود. نقشه های ثبتی در واقع مبنا و رفرنس صدور اسناد مالکیت هستند، با تعریف اشاره شده می توان نقشه های ثبتی را زیر بنای امور ثبتی و کاداستر در نظر گرفت.

همان طور که در ابتدای مقاله نقشه های ثبتی و تاریخچه نقشه های کاداستر اشاره شد، نقشه های ثبتی در ابتدا جهت تعیین حد و مرز زمین ها و تعیین میزان مالکیت ها تهیه شد. به عنوان نمونه در یک منطقه که حدود 30 هکتار زمین را شامل می شده، در ابتدا یک نقشه کلی از منطقه تهیه می شده. این منطقه را در زمان های گذشته به عنوان یک بخش ثبتی در نظر گرفته اند.

در این بخش ثبتی با توجه به ابعاد و اندازه زمین های تحت مالکیت افراد چندین پلاک ثبتی اصلی در نظر گرفته شده و این پلاک های ثبتی هر کدام به پلاک های فرعی تقسیم شده اند. با تقسیم بندی املاک و اراضی بر مبنای پلاک ثبتی اصلی و فرعی هر کدام از زمین ها در یک قطعه با مساحت مشخص در قطعات تفکیکی در پلاک های فرعی تثبیت شده اند.

تثبیت عرصه توسط کروکی ثبتی

با تثبیت موقعیت هر زمین با حدود اربعه و مساحت مشخص در پلاک های ثبتی فرعی از اصلی و بخش ثبتی در واقع یک نقشه ثبتی مستند تهیه و ترسیم می شود. هر قطعه در پلاک های فرعی به صورت انحصاری شماره گذاری شده و متمایز از قطعات دیگر قرار می گیرد. با تهیه نقشه ثبتی اشاره شده در واقع میزان مالکیت و نام مالک در نقشه تثبیت می شود.

نکته ای که وجود دارد این است که این نقشه های ثبتی تفکیکی هم زمان با صدور اسناد مالکیت اولیه یا بنچاق ها تهیه و ترسیم شده. به دلیل نبود ابزار نقشه کشی دقیق در آن زمان ها، این نقشه ها روی کاغذ های قدیمی تهیه و ترسیم می شده. علت اهمیت این نقشه ها جهت امور ثبتی در زمان حال این موضوع است که این نقشه ها در واقع سنگ بنا تقسیمات ثبتی در یک بخش ثبتی هستند و اسناد مالکیت در سالها بعد همزمان با تاسیس سازمان ثبت بر مبنای این نقشه ها صادر شده.

نقشه های قدیمی در واقع نقشه های تفکیکی مستندی بوده اند که اطلاعات حقوقی مربوط به مالکیت و شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی و قطعات آنها بهه همراه حدود اربعه به پلاک های مجاور در اسناد مالکیت درج می شده. همچنین میزان مساحت و طول اضلاع زمین های تحت مالکیت افراد مطابق با ابعاد نقشه ثبتی تفکیکی در اسناد مالکیت درج شده است.

پیدایش کاداستر در نقشه برداری ثبتی

طبق ماده 64 قانون ثبت در سال 1349 نقشه ثبتی املاک و اراضی از لحاظ ابعاد و اندازه(حدود اربعه) یا مرزهای دقیق زمین نمی باشد و صرفا موقعیت جغرافیایی املاک را شامل می شود، به همین علت جهت تعیین حدود و تثبیت حدود اربعه از نقشه برداری زمینی ثبتی یا همان کاداستر استفاده می شود.

نقشه های ثبتی یا نقشه های تفکیکی ثبتی قدیمی، به صورت هندسی محل قرار گرفتن قطعات تفکیکی و پلاک های ثبتی در کنار دیگر قطعات را نشان تثبیت کرده است. در برخی نقشه های ثبتی اندازه اضلاع و مساحت قطعات با مقیاس مشخص تثبیت شده است، دلیل درج اطلاعات هندسی در نقشه های ثبتی بالا بردن میزان دقت نقشه های ثبتی قدیمی است.

اطلاعات هندسی جهت ترسیم نقشه های ثبتی توسط نقشه برداران خبره توسط ابزار های نقشه برداری قدیمی از جمله دوربین ها تئودولیت و متر های پارچه ای تهیه و ضبظ شده است. این اطلاعات هندسی از یک بخش ثبتی به مهندسین مساحی یا کارتوگراف جهت ترسیم نقشه ثبتی ارائه می شده و فرد متخصص نقشه ثبتی را ترسیم می کرده.

تهیه و ترسیم نقشه ثبتی

مقصود از تهیه و ترسیم کروکی ثبتی در این بخش از مقاله در واقع استفاده از نقشه های ثبتی تهیه شده در دهه های 30 و 40 شمسی جهت امور تخصصی کارشناسی رسمی نقشه برداری و امور ثبتی جهت بررسی پرونده ثبتی املاک از جمله اختلافات ثبتی و جانمایی پلاک ثبتی املاک است.

همان گونه که در تاریخچه نقشه های ثبتی در این مقاله بررسی شد، نقشه های ثبتی در واقع کروکی های ثبتی ترسیم شده در زمان صدور اسناد قدیمی و تخصیص پلاک ثبتی به املاک و اراضی هستند. نقشه های ثبتی روی کاغذ های قدیمی توسط ابزار نقشه کشی تهیه و ترسیم شده اند.. به دلیل اهمیت نقشه های ثبتی جهت انجام امور ثبتی برای املاک، کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری می بایست این نقشه های ثبتی را اسکن کرده و به نقشه رقومی ثبتی تبدیل کنند.

تبدیل نقشه های ثبتی قدیمی به نقشه های رقومی ثبتی جهت استفاده در امور ثبتی توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی انجام می شود. تبدیل این اسناد قدیمی به نقشه رقومی طی یک سری مراحل کارتوگرافی انجام می شود. جهت انجام این امور دقیقا مشابه تهیه و تفسیر عکس های هوایی عمل می شود.

نقشه یا کروکی ثبتی چیست؟

نقشه های ثبتی در واقع کروکی های ثبتی قدیمی هستند که پس از اسکن شدن، تبدیل به یک عکس می شوند. نقشه های ثبتی با مقیاس های مختلفی تهیه و ترسیم شده اند، با توجه به مقیاس این نقشه ها و حدود اربعه درج شده روی این نقشه ها، کارشناس رسمی نقشه های ثبتی اسکن شده را به نقشه رقومی تبدیل می کند.

پس از اسکن نقشه های ثبتی کارشناس رسمی، نقشه ثبتی تبدیل شده به عکس را تبدیل به فرمت تیف می کند. فرمت تیف در واقع یک فرمت است که خطوط درج شده روی عکس را بدون پس زمینه کاغذ روی عکس نمایش می دهد. پس از تبدیل نقشه ثبتی به عکس و فرمت تیف، در این مرحله کارشناس رسمی نقشه برداری با استفاده از نقشه های هوایی یو تی ام، عکس تهیه شده را می بایست در سیستم مختصات یو تی ام قرار دهد.

 قرار دادن نقشه ثبتی قدیمی در سیستم مختصات یو تی ام طی امور مهندسی نقشه برداری که ژئو رفرنس یا زمین مرجع نامیده می شود در سیستم مختصات یو تی ام انجام می شود. نقشه های ثبتی صرفا دارای حدود اربعه و مشخصات هندسی املاک هستند و در سیستم مختصات قرار ندارند. با استفاده از قرار دادن نقشه ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام در واقع نقشه ثبتی خاصیت مکان یابی پیدا می کند.

سیستم مختصات یو تی ام در نقشه ثبتی

پس از قرار دادن نقشه ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام، به دلیل داشتن مختصات می توان حدود اربعه ترسیم شده پلاک های ثبتی را روی زمین پیاده سازی کرد. توجه داشته باشید جهت انجام امور کارتوگرافی قرار دادن نقشه ثبتی در سیستم مختصات یو تی ام، صرفا استفاده از نقشه های هوایی جهت جانمایی و زمین مرجع کردن کافی نیست.

در این موارد جهت تهیه یک نقشه ثبتی رقومی دقیق و مستند می بایست حدود اربعه پلاک ها و عوارض موجود در محل وقوع ملک را توسط تجهیزات نقشه برداری از قبیل دوربین نقشه برداری و گیرنده مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم نیز برداشت کرد. با برداشت حدود اربعه پلاک ثبتی روی زمین و بدست آوردن اطلاعات هندسی زمینی منطقه مورد نظر، جانمایی نقشه ثبتی و تبدیل به نقشه یو تی ام ثبتی با دقت بسیار بالا انجام می شود.

در واقع با انجام این امور و تهیه نقشه رقومی ثبتی طی عملیات کارتوگرافی و نقشه برداری زمینی یک نقشه ثبتی قدیمی به یک نقشه رقومی تبدیل می شود که این نقشه همان نقشه کاداستر با خاصیت مختصاتی و زمین محور است.

 نقشه های ثبتی با استفاده از روش های مختلف نقشه برداری و تبحر کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی به نقشه یو تی ام ثبتی تبدیل می شوند، سپس با استفاده از تفسیر عکس های هوایی و بهره گیری از نرم افزارهای تخصصی کارتوگرافی امور ثبتی از جمله جانمایی پلاک ثبتی مورد استفاده قرار می گیرند.

تهیه نقشه ثبتی چگونه است؟

در تهیه نقشه ثبتی علاوه بر داشتن دانش فنی و تخصصی نقشه برداری نیاز به دانش حقوقی در حوزه ثبتی نیز خواهد بود. هدف تهیه نقشه های ثبتی تهیه نقشه وضع موجود به همراه اطلاعات حقوقی نظیر پلاک های ثبتی می باشد. در نقشه برداری ثبتی و کاداستر هر دو اطلاعات حقوقی و هندسی املاک و اراضی را ثبت و ضبط می کنند. تفاوت اصلی نقشه برداری ثبتی و نقشه برداری کاداستر در ثبت اطلاعات حدود اربعه املاک و مرز بین املاک و اراضی است.

در زمان های گذشته نقشه برداری ثبتی یا کاداستر، به صورت سنتی و توسط ابزار های ابتدایی و توسط دست انجام می شده. امروز با توجه پیشرفت های روز افزون در صنعت تجهیزات مهندسی نقشه برداری، امور کارتوگرافی نقشه برداری به صورت رایانه ای و با بهره گیری از گیرنده های نقشه برداری متصل به ماهواره ها و دوربین های توتال استیشن دقیق انجام می شود.

نقشه های ثبتی قدیمی مورد استفاده برای کارشناسان رسمی که به صورت شیت های کاغذی هستند در اختیار ادارات ثبت اسناد و املاک قرار دارد. این نقشه ها به دلیل اهمیت ویژه در امور ثبتی املاک در بایگانی ادارت ثبت نگهداری می شود. در صورت نیاز به پیاده سازی پلاک های ثبتی یک منطقه، کارشناس رسمی نقشه برداری با مراجعه به ادارات ثبت از این نقشه ها استفاده می کند.

انواع نقشه ثبتی

نقشه های ثبتی قدیمی معمولا به دو شکل تهیه شده اند، یک دسته نقشه های ثبتی پلاکی و یک دسته نقشه های ثبتی تفکیکی. در نقشه های ثبتی پلاکی پس از انجام امور ثبتی در گذشته و صدور سند مالکیت پلاک ثبتی اصلی و فرعی روی نقشه درج می شود و این نقشه مستند صدور سند های قدیمی در نظر گرفته می شود. در نقشه های ثبتی تفکیکی که در زمان تفکیک قطعه تفکیکی مادر انجام شده اند، برای هر ملک روی نقشه ثبتی یک شماره قطعه در نظر گرفته می شود.

کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی به واسطه کار بر روی پلاک های ثبتی در سالیان متوالی، معمولا دسترسی کاملی به نقشه های ثبتی قدیمی دارند. کارشناسان رسمی نقشه های ثبتی قدیمی را که به نقشه یو تی ام ثبتی تبدیل شده اند را در آرشیو خود نگهداری می کنند. به عنوان نمونه با توجه به بخش های ثبتی در تهران نقشه هایی ثبتی مناطق تهیه و پس از تبدیل به نقشه های رقومی مورد استفاده قرار کی گیرد، به عنوان مثال، نمونه این نقشه ها می توان به نقشه ثبتی پلاک ثبتی 124 حسن آباد و 125 کاظم آباد در بخش 10 تهران واقع شده اند اشاره می کنیم.

این دو پلاک ثبتی که در غرب تهران در منطقه دشت طرشت واقع شده اند، به مرور زمان به پلاک های ثبتی کوچکتری تقسیم شده اند. از جمله این پلاک های فرعی سابق که به پلاک ثبتی مادر تبدیل شده میی توان به پلاک ثبتی 2395 طرشت اشاره کرد. محدوده این پلاک ثبتی در حوالی شهرک اکباتان و صنایع هوایی ایران محدود می شود.

کروکی ثبتی رقومی

نقشه ثبتی پلاک اشاره شده پس از تبدیل به نقشه رقومی، تبدیل به یک نقشه رقومی یا کاداستر تبدیل شده که موقعیت پلاک ثبتی املاک ایین منطقه را روی آن ترسیم کرده اند و برای جانمایی پلاک ثبتی املاک مورد استفاده قرار می گیرد. همان گونه که اشاره شده جهت تهیه کروکی از یک منطقه برای استفاده در امور ثبتی از جمله جانمایی پلاک ثبتی و پیدا کردن موقعیت املاک بوسیله این نقشه، می بایست به کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی مراجعه کنید. توجه داشته باشید که حتی اگر این نقشه های ثبتی را در دسترس داشته باشید، نمی توانید از این نقشه ها جهت مکان یابی املاک و اراضی استفاده کنید.

بهره گیری از نقشه های ثبتی جهت جانمایی پلاک های ثبتی یا همان جانمایی سند امری تخصصی و مهندسی است که از حوزه توانایی افراد عادی خارج است. به عنوان نمونه روی نقشه ثبتی یک قطعه زمین صرفا یک پلاک اصلی و فرعی درج شده و مختصاتی در دسترس نیست که بتوان از آن جهت مکان یابی آن قطعه زمین استفاده کرد.

کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی، نقشه های ثبتی را طی یک سری امور حقوقی و هندسی به نقشه های ثبتی با قابلیت مکان یابی تبدیل می کنند. همچنین پس از تهیه نقشه یو تی ام جانمایی سند توسط کارشناس رسمی، می بایست نقشه جانمایی سند تهیه شده، ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری شود تا قابلیت استفاده در ادارات دولتی از جمله ثبت اسناد و املاک را داشته باشد.

تشرح بخش و پلاک در نقشه ثبتی

بخش ثبتی و اطلاعات حقوقی ثبتی دیگر چون، پلاک ثبتی اصلی و فرعی، شماره قطعه و مفروزی از جمله اطلاعات حقوقی جهت شناسایی و تفکیک املاک و اراضی در مناطق مختلف از یکدیگر است. اطلاعات حقوقی اشاره شده که جهت شناسایی املاک و اراضی در نقشه های ثبتی و سند های مالکیت املاک و اراضی درج می شود. در واقع با ثبت بخش ثبتی و پلاک اصلی و فرعی یک شماره یا شناسه انحصاری برای املاک جهت تفکیک املاک از یکدیگر در نظر گرفته می شود.

بخش های ثبتی در واقع موقعیت کلی ثبتی یک منطقه بزرگ را شامل می شود که در هنگام تفکیک و تخصیص پلاک ثبتی در یک منطقه روی نقشه های ثبتی ترسیم و به پلاک های اصلی جدا گانه ای تقسیم می شود. به عنوان نمونه مناطقی همچون کن، طرشت و بخش های از غرب تهران در بخش 10 تهران واقع شده اند. در نمونه دیگر مناطق دیگر همچون سعادت آباد، نیاوران و ولنجک در بخش ثبتی 11 تهران قرار گرفته اند.

بخش های ثبتی در تهران به 12 بخش تقسیم می شوند، ادارات ثبت اسناد و املاک هر کدام وظیفه مدیریت یک بخش ثبتی را به عهده دارند. همان گونه که اشاره شد بخش های ثبتی مناطق وسیعی را شامل می شوند که هر بخش پلاک های ثبتی اصلی و فرعی را در خود جای داده است. بخش های ثبتی مناطق اصلی ثبتی هر منطقه در زمان اولیه تهیه و ترسیم نقشه ثبتی کلی بوده اند.

نقشه پلاک ثبتی

نقشه پلاک ثبتی مادر سند هر ملک را نقشه پلاک ثبتی می گویند، نقشه ثبتی در واقع نقشه ای است که پلاک های فرعی  تفکیک شده در ملک مادر را در کنار هم در خود جای می دهد. بعد از قانون اصلاحات ارضی به دلیل خرد شدن اراضی در ایران و بوجود آمدن زمین های خرد شده، این نقشه ها به عنوان کاداستر اراضی املاک تهیه گردید و مطابق آنها سند مالکیت املاک و اراضی صادر شده است. نقشه ها ثبتی تهیه شده در بخش های ثبتی مختلف، از ارزش بالایی برخوردار هستند.

پلاک ثبتی چیست؟

با مشاهده در قسمت بالای درب ها پلاک های آبی رنگی را مشاهده خواهید کرد که اطلاعات خاص و منحصر به ‌فرد ملک شما در آن ذکر شده است ،  این پلاک همان پلاک ثبتی ملک مورد نظر به حساب می آید. در زمان های قدیم پلاک های ثبتی املاک بر روی سنگ های خاصی درج می شدند و بر سر در خانه های نصب می شدند.

 جهت شناسایی املاک، با گذر زمان و بالا بودن  هزینه این امر، بلدیه ها و سازمان های ذیصلاح تصمیم گرفتند پلاک های فلزی را جایگزین نصب پلاک های سنگی حک شده کنند. با استفاده از اطلاعاتی که بر روی این پلاک ثبت می‌شود شما قادر خواهید بود اطلاعات دقیق ثبت شده در اداره ثبت اسناد و املاک کشور را به دست آورید و بر اساس پلاک ثبتی اقدامات لازم مبنی بر بررسی مالک و صاحب ملک را خواهید داشت.

سازمان ثبت اسناد و املاک در سطح کشور جهت شناسایی اراضی و املاک و مدیریت این املاک نیازمند بررسی و تعیین پلاک های ثبتی املاک و اراضی بود جهت ارزیابی بهتر. با تهیه نقشه ثبتی پلاک های ثبتی، سازمان ثبت اسناد می توانست پلاک های اصلی را به قطعات خرد تر یعنی پلاک های فرعی تقسیم کند.

پیدایش پلاک ثبتی

دسته بندی و بخش بندی املاک و اراضی در سطح کشور ابتدا از استان ها شروع شده و پس از آن به بخش های کوچکتر تقسیم شده است. اصطلاح ثبتی دیگر که راجع به پلاکهای ثبتی می بایست بدانید، قطعات اصلی در نقشه های ثبتی تفکیکی است که به قطعات خرد تری تقسیم می شده، این قطعات جهت ثبت و شناسایی اراضی و املاک مورد ارزیابی واقع می شوند. برای قطعات کوچکتر تفکیک شده سازمان ثبت اسناد و املاک شماره یا کد شناسایی را روی نقشه های ثبتی لحاظ می کند، به این شماره های شناسایی شماره پلاک اصلی می گویند، و قطعات اصلی در نقشه های ثبتی به قطعات کوچکتر فرعی تقسیم می شوند.

پس از آن که سازمان اسناد و املاک اراضی را به شکل قطعات مادر تقسیم کرد، می بایست قطعات به به واحدهای کوچک‌تری که قطعه اصلی نام دارند تقسیم کند، سپس جهت تشخیص بهتر و راحت تر به هر کدام یک شماره فرعی اختصاص دهد. پلاک های ثبتی مشابه اسم کوچک اشخاص هستند و پلاک هایی فرعی نیز مشابه نام خانوادگی افراد هستند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به منظور شناسایی هر ملک برای آنها برگه های هویتی تنظیم نماید به دو بخش اصلی و فرعی آنها را تقسیم کرده است.

پلاک ثبتی اصلی و فرعی

جهت شناسایی شماره پلاک ثبتی اصلی و فرعی و یا مفروزی از علامت ممیز استفاده شده است. در سمت چپ ممیز درج شده در قسمت پلاک ثبتی شماره پلاک اصلی نوشته می شود، در سمت راست نیز شماره پلاک فرعی درج می شود. به عنوان مثال به این شماره پلاک توجه کنید که در سند مالکیت قید می شود،  6008/2395  در این شماره 2395 به عنوان پلاک ثبتی اصلی به حساب می‌آید و شماره 6008 را به عنوان پلاک ثبتی فرعی در نظر می گیریم.

در برخی بخش های ثبتی ممکن است که سازمان اسناد و املاک، پلاک های ثبتی فرعی را به بخش‌های کوچک‌تری نیز تقسیم کند، بدین جهت ممکن است در بررسی پلاک ثبتی املاک در صفحه ملک و محل آن سند های مالکیت، با لغاتی همچون مفروز و  مجزی شده برخورد کنید.

مفروز در پلاک ثبتی

در صورت برررسی ریشه این دو لغت، مشاهده خواهیم کرد که مفروز به معنی جدا شده از چیزی می باشد و مجزی شده نیز همانطور که از آن مشخص است به معنی جز به جز و قطعه بندی شده می باشد. درج این لغات در سند های مالکیت، بدین علت است که از یک قطعه فرعی جدا شده و هم اکنون نیز به عنوان یک سند مجزا به شمار می آید.

سازمان ثبت و اسناد و املاک جهت تشخیص و هویت گذاری راحت املاک، پلاک ها را به قطعات کوچکتر تقسیم می کند. به جهت این که قطعات کوچکتر از پلاک های ثبتی مجزا بشوند به آنها  شماره ای تخصیص می شود که به آن قطعه تفکیکی می گویند. در بخش های ثبتی کوچک تر به این اعداد که معمولا از شماره یک شروع شده،  شماره قطعه می گویند. به شماره تفکیکی درج شده در صفحه ملک و محل آن سند های مالکیت، شماره قطعه گفته می شود. اگر یک ملک ثبت شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک به دو یا چند قطعه کوچکتر تقسیم گردد، در صورت مجلس تفکیکی برای هر قطعه، شماره ای در نظر گرفته می شود و آن را شماره قطعه تفکیکی می نامند.

قطعه تفکیکی در نقشه ثبتی

هر قطعه تفکیکی به صورت مجزا قابلیت تملک دارد و برای آن میتوان سند مالکیت شش دانگ را از اداره ثبت مربوطه اخذ کرد. شماره قطعه تفکیکی در آپارتمان‌ها، معمولاً همان ردیف صورت مجلس تفکیکی می باشد. قطعه تفکیکی در سند مالکیت، بنچاق، و صورت مجلس تفکیکی درج می شود.

در صورتی که که نقشه ثبتی، همان نقشه پلاکی باشد درون هر ملک یک نمره ثبتی ذکر می شود و این نقشه مربوط به زمانی است که عملیات ثبتی برای اولین بار در یک بخش ثبتی انجام شده است و املاک بر مبنای تحدید حدود پلاک ثبتی اخذ کرده اند. در برخی از نقشه های ثبتی تفکیکی املاک و اراضی پس از صدور سند مالکیت برای قطعات تفکیکی شماره پلاک ثبتی تخصیص داده می شود و قطعات نیز به نقشه اضافه شده که موجب تکمیل تر شدن نقشه های ثبتی شده است.

پلاکهای ثبتی به چهار شکل در اسناد مالکیت درج می شوند:

• شماره اصلی همراه با یک شماره فرعی درج می شود 51/712
• شماره اصلی همراه با چند شماره فرعی ذکر می شود 124/712/51
• شماره اصلی و بدون شماره فرعی نوشته می شود 51
• شماره اصلی با چند شماره فرعی در کنار هم نوشته می شوند 124/712/51/2395

استعلام نقشه ثبتی

استعلام نقشه های قدیمی ثبت املاک و اراضی در واقع جهت تعیین وضعیت ثبتی املاک و اراضی اخذ می شود. ادارات ثبت اسناد و املاک امور مربوط به جانمایی پلاک هایی ثبتی و استعلام وضعیت ثبتی املاک و اراضی بر مبنای نقشه های ثبتی را به کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی برون سپاری کرده اند.

توجه داشته باشید که در صورت در دست داشتن یک سند و نیاز به استعلام نقشه ثبتی ملک مطابق با سند می بایست به کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی مراجعه کنید. در موارد دیگر به عنوان نمونه شخصی قصد خرید یک قطعه زمین را دارد و قبل از معامله نیازمند اخذ استعلام ثبتی از زمین مورد نظر مطابق با نقشه ثبتی مستند می باشد. در این موارد در ابتدای امر بایید یک نقشه یو تی ام از وضع موجود ملک مورد نظر تهیه کنید.

کارشناس رسمی امور ثبتی پس از تهیه نقشه یو تی ام از ملک مورد تعرفه، موقعیت نقشه یو تی ام را روی کروکی ثبتی منطقه جانمایی می کند. پس از جانمایی موقعیت ملک روی کروکی ثبتی وضعیت ثبتی ملک مشخص می شود. به عملیات ثبتی اشاره شده که توسط کارشناس دادگستری انجام می شود، استعلام کروکی ثبتی ملک یا جانمایی پلاک ثبتی می گویند.

استعلام وضعیت ثبتی توسط نقشه ثبتی

استعلام وضعیت ثبتی املاک و اراضی می بایست قبل از معامله املاک و اراضی توسط کارشناس رسمی انجام می شود. توجه داشته باشید ادارات ثبت استعلام نقشه ثبتی را به مالک ارائه نمی کنند و انجام قانونی ایین موضوع بدون مراجعه به کارشناس رسمی ممکن نیست. در برخی موارد افراد به دفاتر اسناد رسمی مراجعه می کنند جهت دریافت استعلام که این کار نیز رفتن راه اشتباه است. کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی با اخذ صلاحیت قانونی جانمایی پلاک ثبتی می توانند وضعیت املاک و اراضی مورد نظر شهروندان راا صورت مستند تعیین و تثبییت کنند.

در صورتی که که قصد دارید یک ملک را خریداری کنید می بایست جهت تشخیص مرزهای ملک، استعلام پلاک ثبتی آن را از مراجع قانونی یا کارشناسان رسمی دریافت کنید. استعلام ثبتی جانمایی املاک برای اراضی که اسناد حدی به حدی دارند و حدود اربعه مشخصی ندارند، از طریق نقشه ها هوایی انجام می شود. جهت استعلام پلاک اصلی و فرعی طبق نقشه های ثبتی، کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی ابتدا سند رسمی را بررسی می کند، پس از بررسی سند حدود اربعه را در قالب استعلام ثبتی روی نقشه ثبتی جانمایی میکند.

جانمایی نقشه و پلاک ثبتی

جانمایی پلاک های ثبتی املاک و اراضی به صورت ژئورفرنس یا زمین مرجع کردن نقشه های ثبتی اولیه زمین در زمان تفکیک انجام می شود. روش کار بدین صورت است که است نقشه ثبتی، روی زمین طبیعی منطقه قرار می گیرد و بدین شکل چهارگوشه هر سند بر روی زمین جانمایی می شود. سپس مختصات UTM هر گوشه استخراج می شود جهت میخ کوبی روی زمین.

قبل از میخ کوبی می بایست صحت جانمایی توسط کارشناس رسمی دادگستری تایید شود. تا اینجا تمام مراحل انجام شده می بایست روی نقشه 1/2000 یو تی ام جانمایی شده و ممهور به مهر کارشناس رسمی دادگستری شود. توجه داشته باشید که به ندرت اتفاق می افتد که قطعه زمینی پلاک ثبتی نداشته باشد ندارد.

در گذشته زمان که پلاک اصلی به پلاک های فرعی تفکیک شده، به دلیل عدم استفاده ابزار دقیق برای پیاده کردن حدود اربعه. در بعضی بخش های ثبتی که قطعه مادر شکل هندسی منظمی ندارد و یا قطعات تفکیکی بزرگی هستند. به عنوان نمونه در زمین های کشاورزی و باغات که مساحت و ابعاد قطعات تفکیکی مشخصی دارند با نقشه یو تی ام وضع موجود اختلاف زیادی دارند.

جانمایی نقشه ثبتی زمین کشاورزی

زمین های کشاورزی به دلیل توسعه شهرها، در بافت شهری قرار گرفته اند، در این موارد برای ساخت و ساز می بایست پلاک های ثبتی مطابق با سند مالکیت روی زمین پیاده شده و نقشه جانمایی سند تهیه شود. اما در برخی موارد، وقتی تمام قطعات یک بلوک بر اساس مساحت سندی شان ساخته شده اند، قطعه زمینی که در اصل متعلق به هیچ یک از قطعات نیست اضافه می آید.

در این موارد قطعه زمینی که در کنار زمین اضافی قرار گرفته می گیرد طی انجام مراحلی می تواند این قطعه زمین را به قطعه خویش اضافه کند و تصحیح سند مالکیت را انجام دهد.که با توجه به قیمت املاک در شهر تهران، مالکین می توانند قبل از صادر شدن جواز ساخت، با اضافه کردن قطعه زمین به قطعه خود، سود زیادی را کسب کنند. اولین گام در اینگونه موارد، تهیه نقشه یو تی ام دقیق وضع موجود محدوده ملک توسط نقشه بردار دارای مهر کارشناس رسمی نظام مهندسی می باشد.

جانمایی نقشه ثبتی توسط کارشناس رسمی

گام بعدی در  تهیه نقشه یو تی ام جانمایی موقعیت املاک جهت استخراج سابقه ثبتی املاک بر مبنای نقشه ثیتی، توسط کارشناس رسمی امور ثبتی می باشد. گام بعد مراجعه به ادارات  ثبت اسناد و املاک و درخواست تصحیح سند مالکیت با استناد به نقشه جانمایی پلاک ثبتی تهیه شده از وضع موجود  ملک و سابقه ثبتی ملک. در آخر مالک می بایست با مراجعه به شهرداری جهت دریافت جواز ساخت بر اساس سند جدید اقدام کند.

جهت خرید املاک و اراضی، شهروندان باید به دو موضوع توجه ویژه داشته باشند، موضوع اول که مهم است بررسی و استعلام وضعیت ثبتی ملک است که یک پروسه حقوقی است. موضوع دوم تهیه نقشه یو تی ام ملک مورد نظر جهت دست یابی به سماحت دقیق ملک و مطابقت با ابعاد سند است. موضوعات اشاره شده در تخصص گروه حد نگار است، کافی است با ما تماس بگیرید.

وظیفه سازمان ثبت در تهیه کروکی ثبتی

از جمله مهمترین وظايف قانوني سازمان ثبت اسناد و املاك ، اشراف كامل و جامع برحدود ثبتی املاك، و اراضی بناهای احداثی در اراضي کشور می باشد. در این صورت سازمان ثبت اسناد می تواند پايه و اساس تثبيت و استقرار مالكيت مستند مالکین املاك و اراضی را فراهم کند، همچنین ميزان اراضي دایر، باير و موات شهري و موقوفات را نیز می تواند مشخص کند.

براي حاصل شدن موارد ذکر شده، سازمان ثبت اسناد و املاک نیازمند نظامي است که اطلاعات هندسي جامع از محدوده كليه املاك و اراضی كشور (نقشه کاداستر) را همراه با پلاک ثبتی هر ملك ،‌ مشخصات مالك و حدود حقوق مالك در ملك را بطور كامل در اختیار داشته باشد. نقشه کادااستر باید به نحوی تهیه شود كه امكان بازنگري مداوم مجموعه اطلاعات ثبتی را داشته باشد تا سازمان ثبت اسناد بتواند وظايف خود را با دقت و سرعت و صحت كامل تری انجام دهد. اين سیستم را با توجه به تعاريف اشاره كاداستر می نامیم، در واقع کاداستر نسخه هندسی و مکن محور نقشه های ثبتی قدیمی است.

وجود آمار و اطلاعات دقيق، صحيح، به روز و مکان مرجع عامل حياتي براي كليه برنامه ريزيها و تصميم گيري هاي كلان اقتصادي، فرهنگي، اجتماعي، سياسي در كشور مي باشد. اطلاعات مکان محور به عنوان يكي از زير ساخت هاي مهم توسعه در كشورها در نظر گرفته می شود. در حال حاضر سيستم هاي اداره زمين شامل کاداستر، ثبت زمين، ارزش گذاري زمين و کاربري اراضي مي باشد که با محوريت کاداستر در جهت اهداف توسعه پايدار مورد استفاده قرار مي گيرند.

نقشه کاداستر ثبتی سازمان ثبت

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور که تحت نام مجری اخذ، فرآوری و مديريت بهينه سيستم ثبت املاک و نقشه های ثبتی کاداستر در حال اجرای فرايندهاي اطلاعاتي و عملياتي با استفاده از پيشرفته ترين علوم و فناوري های مهندسی مي باشد. جهت ايجاد و مديريت بهينه سيستم جامع کاداستر كشور، در حال حاضر به تهیه نقشه هاي شهري در مقياس 1/500  و جمع آوري و بروز رساني اطلاعات ثبتي مربوطه جهت ساخت پايگاه اطلاعات مكان محور کاداستر مي پردازند.

توليد اطلاعات ثبتي و نقشه هاي کاداستراز وظايف اصلي سازمان ثبت اسناد و املاک کشور است. در واقع تهيه نقشه و فرم هاي اطلاعات ثبتي و خودكار سازي فرايند هاي ايجاد سيستم اطلاعات کاداستري مد نظر مي باشند. توليد نقشه هاي رقومي وجمع آوري، اخذ اطلاعات ثبتي، مكانيزاسيون سيستم ثبت، فرهنگ سازي، اطلاع رساني، آموزش و نهایتا اخذ خدمات مشاوره اي، نظارتي و اجرائي جهت بهينه سازي طرح کاداستر است.

نقش کاداستر در نقشه ثبتی

سيستم جامع و یکپارچه کاداستر به عنوان يک سيستم مبنا و شاخص جهت ايجاد کاداستر یکپارچه و چند منظوره و به عنوان يکي از اطلاعات اساسی در زير ساخت های ملي اطلاعات مکاني مورد استفاده قرار گيرد. بحث مکانیز کردن ثبت ثبت و ايجاد ساختار مناسب جهت ارائه خدمات دولت الکترونيک در سازمان ثبت اسناد و املاک از اهميت زیادی برخوردار است.

 سازمان ثبت اسناد و املاک در حال تهیه نرم افزار جامع املاک و اراضی می باشد، تا فرایند های مرتبط در بخش املاک مکانیزه شده و اطلاعات کاداستر به عنوان یکی از ورودی های اصلی نرم افزار مذکور شود.که این امر باعث تکمیل اطلاعات املاک و اراضی می شود و از بروز اشتباهات جلوگیری خواهد کرد.

فعاليت هاي پروژه محور براي دست یابی به هدف هاي طولاتی كاداستر كشور بر دو محور اصلی، تهيه نقشه هاي كاداستر و جمع آوري اطلاعات هندسي و مالكيتي املاك و اسناد مالکیت قرار دارد. يكي از اهداف تهيه نقشه هاي كاداستر نمايش عرصه هاي دقیق املاك و اراضی مي باشد. براي اين هدف حدود املاك بر روي نقشه با حدود املاك در بانك اطلاعات ماهيتي املاك حدود اربعه املاك كه وارد رايانه شده است، مقايسه شده و تاجائي كه امكان داشته باشد اصلاح  مي شود.

نقش سازمان ثبت در تهیه نقشه ثبتی

با توجه به توضیحات اشاره شده از نقش سازمان ثبت اسناد در تهیه و ترسیم نقشه های ثبتی قدیمی و تبدیل به نقشه های کاداستر، نقشه کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی در این زمینه بسیار پر رنگ است. دلیل اهمیت انجام امور ثبتی توسط کارشناسان رسمی دادگستری، کمک به تولید بانک جامع اطلاعات و املاک یا همان کاداستر است.

با توجه به اهداف کاداستر متوجه می شویم که وظایف کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی که در زمینه رفع اختلافات بین مالکین در حوزه املاک و اراضی است در واقع همان هدف کاداستر است. به عنوان نمونه در موارد جانمایی پلاک ثبتی، کارشناس رسمی دادگستری در ابتدا نقشه ثبتی قدیمی کاغذی را تبدیل به نقشه رقومی یا همان کاداستر می کند، سپس موقعیت سند شش دانگ را روی نقشه ثبتی جانمایی میکند.

با جانمایی پلاک ثبتی انجام شده، مالکیت شخص متقاضی روی زمین مشخص شده و نقشه جانمایی پلاک ثبتی تهیه و ترسیم می شود. مالک پس از دریافت نقشه جانمایی ممهور به مهر کارشناس رسمی، نقشه را به اداره ثبت اسناد ارائه می کند.. پس از ارائه نقشه جانمایی به اداره ثبت مربوطه، همین نقشه مبنای صدور سند تک برگ قرار می گیرد. پس از صدور سند مالکیت اطلاعات هندسی ارائه شده ملک مورد نظر در نقشه کاداستر نیز ثبت می شود.

نقشه یو تی ام در نقشه های ثبتی

از سال 1389 تهیه نقشه های UTM دقیق املاک و اراضی باید توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی و نقشه برداری الزاامی شده است. جهت تهیه نقشه یو تی ام املاک و اراضی مالک می بایست به کارشناسان رسمی درای پروانه کارشناسی فعال مراجعه کند پس از تهیه نقشه یو تی ام جهت تک برگ کردن سند مدارک را به همراه نقشه یو تی ام ممهور به مهر کارشناس رسمی را به اداره ثبت تحویل می دهد.

نقشه UTM عبارت است از نقشه ای رقومی که در آن علاوه بر درج موقعیت گوشه های املاک و اراضی در سیستم مختصات جهانی یو تی ام، طول های املاک نیز در جهات اربعه شمالا، شرقا، جنوبا و غربا با دقت سانتی متر و با دستگاه های دقیق نقشه برداری اندازه گیری و با مساحت وضع موجود ملک در نقشه یو تی ام درج می شوند.  نقشه یو تی ام می بایست توسط کارشناس رسمی امور ثبتی ممهور گردد، زیرا در غیر این صورت فاقد اعتبار است و مورد تایید اداره ثبت اسناد و املاک قرار نخواهد گرفت.

نقشه یو تی ام کاداستر ثبتی

جهت تهیه نقشه یو تی ام، معتبر و دقیق که استاندارد های مورد نیاز اداره ثبت اسناد و املاک طبق طرح جامع کاداستر را داشته باشد، نیاز به تخصص حرفه ای در حوزه  نقشه برداری و امور ثبتی است. بسیاری از نقشه برداران بدون پروانه کارشنااسی فاقد تخصص لازم برای تهیه نقشه یو تی ام هستند. سخت گیری اداره ثبت اسناد و املاک جهت تهیه نقشه یو تی ام، منطقی است زیرا نقشه های UTM اجزا تشکیل دهنده سیستم جامع کاداستر هستند که از اهمیت بالا برخوردار است.

سازمان ثبت اسناد و املاک صرفا نقشه های یو تی ام ارائه شده توسط کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی را مورد تایید می داند.. از اهمیت نقش کارشناسان رسمی نقشه برداری همین را بدانید که نقشه های جانمایی سند و یو تی ام این کارشناسان مبنای نقشه های کاداستر و صدور سند است. جانمایی سند های مجهول المکان با استفاده از نقشه های ثبتی موجود در بایگانی ادارات ثبت توسط کارشناسان رسمی نقش برداری و امور ثبتی انجام می شود، دلیل اهمیت نقشه های مستند و معتبر برای اداره ثبت بدین علت است.

تفاوت نقشه ثبتی با کاداستر

راجع به تفاوت نقشه های ثبتی با نقشه کاداستر می توان به این نکته اشاره کرد که در واقع نقشه های ثبتی کروکی های دستی ترسیم شده جهت تعیین حد و مرز املاک و اراضی مطابق نقشه تفکیکی بوده اند. سند های مالکیت در زمان های قدیم بر مبنای نقشه های ثبتی قدیمی صادر شده است. ولی در نقشه های کاداستر که به صورت رقومی هستند اطلاعات جامع و به روز تری از ابعاد و مرز بین پلاک های ثبتی در دسترس است.

امروزه از کروکی های ثبتی برای جانمایی موقعیت پلاک های ثبتی استفاده می شود ولی در انتها جانمایی پلاک ثبتی می بایست منطیق با نقشه های کاداستر باشد. امروز مبنای صدور اسناد مالکیت، نقشه های کاداستر هستند. نقشه های ثبتی قدیمی در زمان های که سامانه و سیستم کاداستر در دسترس نبوده مورد استفاده قرار می گرفته.

در واقع سیستم و نقشه های کاداستر را می توان همان مدل دیجیتال شده کروکی های ثبتی قدیمی در نظر گرفت. همان طور که می دانید نقشه های ثبتی در سیت های کاغذی توسط ابزار نقشه کشی دستی تهیه و ترسیم شده اند. به دلیل کاغذی بودن این نقشه ها برای امور ثبتی و پیاده سازی پلاک های ثبتی در ابتدا می بایست این نقشه ها را زمین مرجع کرد و به نقشه رقومی در قالب نقشه اتوکد تبدیل کرد.

رقومی سازی نقشه ثبتی

فایل حاصل از رقومی کردن نقشه های ثبتی طی یک سری مراحل هندسی و حقوقی به نقشه های کاداستر تبدیل می شوند. با توجه به توضیحات اشاره شده، توجه داشته باشید که با وجود ظهور کاداستر نمی توان از اهمیت نقشه های ثبتی اولیه چشم پوشی کرد. کروکی های ثبتی قدیمی در واقع بیس و مبنای تهیه و ترسیم نقشه های کاداستر هستند.

سند های رسمی قدیمی صادر شده بر مبنای نقشه های ثبتی تفکیکی قدیمی، در واقع سند های حدی به حدی هستند و پیدا کردن محل این املاک طبق سند در صورتی که مجهول المکان باشند کار مشکلی است. ولی در سند های تک برگ صادر شده جدید یا همان سند کاداستر اطلاعات رقومی و مختصات مرکز ملک جهت مکان یابی در پایین سند درج می شود.

شناسه شناسایی جغرافیایی املاک و اراضی که به اختصار شناسه جام نامیده می شود در پایین و سمت چپ سند های تک برگی درج می شود. همچنین برشی از نقشه کاداستر منطقه که موقعیت ملک در آنجا واقع شده روی سند ها چاپ می شود. به دلیل به روز شدن سند ها مالکیت در ایران، مالکین سند های دفترچه ای باید سند های دفترچه ای را به سند تک برگ تبدیل کنند.

حد نگاری در کروکی ثبتی

از ابتدای شکل گیری زندگی در جامعه بشری، انسان ها جهت حفظ محیط پیرامون و منطقه ای بنام ملک و املاک تحت تصرف و مالکیت، که انسان ها در چارچوب یک سری مقررات در آن محیط مشغول کار یا زندگی هستند، به دنبال راهی بوده اند که این محیط ها را از بیرون مجزی و تفکیک کنند. مطابق مطالعات مشخص شده که در 3000 سال قبل از میلاد حضرت مسیح، در مصر باستان جهت ثبت و ترسیم ابعاد املاک و اراضی جهت مالکیت افراد و اخذ مالیات به کار گرفته می شده.

مبحث حدنگاری املاک و اراضی جهت تعیین مالکیت و حد و مرز زمین ها در سالیان خیلی دور توسط مصریان باستان و بابلی ها انجام شده است. این مدیریت جهت ثبت مالکیت ها در املاک و اراضی دقیقا مشابه شبکه یکپارچه کاداستر بوده است. دستاورد مهم انسان های امروزی که می تواند جایگزین نقشه های ثبتی قدیمی و حدنگاری های قدیمی جهت تعیین و تثبیت حد و مرز زمین ها شود، کاداستر است. نقشه های قدیمی که مشابه نقشه های ثبتی در ابتدای دولت مشروطه در ایران بوده صرفا یک کروکی بوده است. در برخی موارد نیز ابعاد و اندازه ها در مقیاس های مختلفی نیز درج می شده.

مقیاس در نقشه ثبتی

مقصود از مقیاس نقشه املاک و اراضی در کروکی های ثبتی، یعنی این که، مشابه آنها در طبیعت موجود است ولی با اندازه (مقیاس) کوچک تر شده. مفهوم مقیاس در نقشه در واقع یک در هزارم آن است که تمام نقاط املاک و اراضی مورد نظر در نقشه ترسیمی به مقدار دو هزار بار از وضعیت طبیعی آن کوچکتر تهیه و ترسیم ترسیم شده. از ویژگی ‌های دیگر نقشه های ثبتی، درج شکل هندسی مربع، مستطیل، مثلث و … است، همچنین طول ابعاد با واحد متر در نظر گرفته می شده. ابعاد نقشه و اندازه درجه زوایا را با وسایل و ابزار هندسی مانند اشل و نقاله محاسبه و ترسیم می کرده اند.

در سالیان گذشته مخوصا دهه 20 و دهه 30 برای تثبیت مرز املاک و اراضی و مشخص کردن محدوده هر ملک در تعریف حدود از در عوارض طبیعی موجود در طبیعت مانند رودخانه و جاده، نهر استفاده می شده. در اسناد مالکیت صادر شده حدود املاک و اراضی به نهر و گذر ها تعریف می شده. در مواردی که عارضه طبیعی وجود نداشته، جهت مشخص کردن حدود اربعه املاک از نقاط ثابت مصنوعی ایجاد شده، استفاده می کرده اند که به میله‌ گذاری معروف بوده.

عارضه ها در نقشه ثبتی

با گذشت سالیان زیاد و ازدیاد ارزش املاک و اراضی و تغییر عارضه های طبیعی مانند انهار و گذرها به دلیل فرسایش و جابجایی توسط انسان ها و عدم وجود میله گذاری، موجب بروز اختلافات ملکی بین مالکین هم مرز می شده است. عمده اختلافات شکل گرفته در محدوده اراضی و املاک فیروزکوه و دماوند شکل گرفته و دلیل آن تغییر راه ها بوده است. در صورت وجود نقشه ‌های کاداستر با تثبیت نقاط ثابت املاک و اراضی بر اساس سیستم مختصات جغرافیایی، حد و مرز زمین ها قابل تغییر در طبیعت هم اگر باشد در اسناد نمی توان تغییر داد.

جهت تهیه نقشه های کاداستر به دو روش می‌توان عمل کرد، روش نقشه برداری زمینی که مقرون به صرفه نیست به دلیل نیاز به نیروی انسانی و سختی در تردد و دیگری به شکل نقشه برداری هوایی است. نقشه برداری هوایی مطلوب تر است، در این روش باید توسط پرواز عکس های را بر اساس مقیاس تعریف شده تهیه کرد. سپس عکس‌های تهیه شده توسط عملیات فتوگرامتری به نقشه کاداستر تبدیل می شوند.

 مهندسین نقشه برداری جوان که سرمایه های ارزنده در زمینه نقشه برداری ثبتی هستند و دارای تخصص ویژه هستند عهده ‌دار وظیفه با ارزش کاداستر هستند هستند. با تهیه نقشه های کاداستر و تبدیل نقشه های ثبتی به نقشه های رقومی گام مهمی در زمینه مدیریت املاک و اراضی در کشور ایران بر داشته می شود.

نقش کاداستر و نقشه برداری در امور ثبتی

با تهیه نقشه های کاداستر بخش زیادی از مشکلات ثبتی و پروند های دعاوی املاک و اراضی کاسته می شود. همان گونه که اشاره شد نقشه های کاداستر در واقع مدل دیجیتالی و رقومی نقشه های ثبتی هستند و این نقشه ها سنگ بنا نقشه های کاداستر هستند. مهندسی نقشه برداری و کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی وظیفه تهیه و ترسیم این نقشه ها را به عهده دارند.

جهت ایجاد بانک جامع اطلاعات و املاک یا همان کاداستر، سازمان ثبت اسناد یک گام مهم جهت تهیه این نقشه ها برداشته که شایان ستایش و تقدیر است. این گام مهم طراحی سامانه یکپارچه جهت تهیه نقشه های یو تی ام یکپارچه جهت ثبت در کاداستر است.

این سامانه که از مجموعه چندین ایستگاه گیرنده و یک سامانه یکپارچه سخت افزاری و نرم افزاری تشکیل شده است، شمیم نام دارد. شمیم یعنی شبکه مدیریت یکپارچه مالکیت ها. در واقع سامانه شمیم قدیم هندسی و دیجیتالی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور جهت تهیه نقشه یو تی ام املاک و اراضی به صورت یکپارچه است.