نقش کارشناس رسمی در املاک

نقش کارشناس رسمی در املاک

نقش کارشناس رسمی در املاک به ویژه کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی و کارشناس رسمی راه و ساختمان در امور املاک و اراضی بسیار پر رنگ است. به عنوان مثال کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی در واقع نقش ترازوی املاک را به عهده دارند.

بررسی مشخصات ثبتی املاک و اراضی از لحاظ ابعاد و حدود اربعه همچنین در امور ثبتی و جانمایی به عهده کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی است. به عنوان نمونه شما قصد خرید یک قطعه زمین را دارید که حتی دارای سند می باشد. حال شما نیاز به مشاوره و بررسی ثبتی سند مذکور و وضعیت مساحی زمین را دارید که آیا ابعاد از لحاظ ثبتی با سند از لحاظ مساحت و موقعیت قرار گیری طبق سند درست است یا خیر.

همچنین بررسی امکان تداخل پلاک ثبتی طبق وضع موجود و نقشه های ثبتی به عهده کارشناس رسمی امور ثبتی می باشد. بدین علت است که سلامت معامله و متر و معیار سلامت خرید در قالب انجام امور تخصصی کارشناسی رسمی در واقع ترازو و میزان کارشناس رسمی است.

نقش کارشناس رسمی در ارزیابی ملک چیست؟

ارزیابی ملک یا املاک شیوه ای است به با استفاده از آن، قیمت روز یا ارزش حقیقی ملک مطابق با موئلفه های اشاره شده در یک شهر مشخص می گردد. عوامل گوناگونی در ارزیابی املاک و تعیین قیمت آنها موثر می باشند از جمله حدود اربعه و مساحی، سن ساختمان، نقشه ساختمان، نوع متریال مصالح و جنس اسکلت. علل مهمتر دیگر از جمله عرضه و تقاضا و همچنین تورم در بازارهای جمهوری اسلامی ایران روی تععین قیمت نهایی روز و ارزیابی تاثیر گذار هستند.

جهت امور کارشناسی رسمی ارزیابی املاک عوامل اشاره شده به صورت دقیق توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی شده و طی یک گزارش کارشناسی ارائه خواهد شد. جهت ارزیابی املاک و اراضی کارشناس رسمی می بایست از تجربه و تخصص خویش بهره برده و نظری کارشناسی در چهاچوب قانون و عدالت را ارائه دهد.

جهت تعیین قیمت یا ارزیابی املاک می بایست دو قیمت مهم زمین و ساختمان به شکل دقیق مشخص شود. منظور از مشخص شدن دقیق عرصه و اعیان یعنی نقشه برداری و برداشت حدود اربعه به صورت دقیق با دوربین نقشه برداری می باشد. همچنین می بایست مساحی وضع موجود با سند در قالب جانمایی پلاک ثبتی مطابقت داده شود.

ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری

طبق یک تعریف عامه پسن از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک جمهوری اسلامی ایران ارزش و بهای زمین یا همان عرصه به ارزش و قیمت ساختمان یا همان اعیان بستگی دارد. توجه این امر مهم است که در ارزیابی ارزش عرصه و اعیان هر کدام جداگانه محاسبه می شود. کارشناس رسمی راه و ساختمان در ارزیابی و تعیین قیمت املاک می بایست ارزش منطقه ای را در محاسبات خویش لحاظ کند و اخرین نقل و انتقالات و ارزش ان صرفا ملاک عمل نشود.

کلیه افرادی که با املاک و امور ثبتی املاک سر و کار دارند که قسمت زیادی از جامعه هستند حتما با کارشناسی ارزیابی املاک آشنا هستند. ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی در مواقعی همچون تقسیم ارث، دریافت وام، قرار وثیقه و موارد دیگر انجام می شود. همچنین توجه داشته باشید قبل از خرید زمین یا ساختمان با ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی میتوانید ارزش واقعی ملک را مشخص کنید، در این حالت شما پولی بیشتر از ارزش واقعی املاک پرداخت نخواهید کرد.

جهت انجام امور مربوط به ارزیابی املاک توسط کارشناسان رسمی دادگستری که از صلاحیت های کارشناس رسمی در رشته راه و ساختمان می باشد، مراجعین به کارشناس رسمی می بایست اسناد و مدارک خویش را در اختیار کارشناس رسمی قرار دهند. در ابتدا کارشناس رسمی راه و ساختمان با همکاری کارشناس رسمی امور ثبتی و نقشه برداری پلاک ثبتی و حدود اربعه ملک را بررسی می کند. در این حالت در صورت تداخل پلاک ثبتی و اختلاف در مساحت سندی و وضع موجود از این مشکل آگاه خواهند شد. همچنین کارشناس رسمی وضعیت مالکیت و نقل و انتقالی سند را بررسی می کند.

پس انجام امور ثبتی جهت ارزیابی ملک، کارشناس رسمی رشته راه و ساختمان موارد مربوط به عقب نشینی ملک، قیمت منطقه ای، ارزش مصالح ساختمانی و متریال بکار گرفته شده را بررسی می کند. همچنین کارشناس رسمی نوع اسکلت را بر مبنای بتنی یا فازی بررسی می کند. نقشه های اجرایی سازه را بررسی می کند.

پس از انجام امور کارشناسی اشاره شده ارزش ملک بر مبنای ارزیابی های شکل گرفته مشخص می کند. ارزیابی املاک را می توان در واقع یک متر و معیار برای مشخص کردن قیمت واقعی املاک در نظر گرفت که توسط کارشناس رسمی ذیصلاح طبق بند های قانونی مشخص می کند و این نظر مورد تایید دادگستری و قضات می باشد.

نحوه ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی

در مورد دیگر شما می بایست از ارزش واقعی مورد معامله آگاه شوید تا پولی بیشتر از قیمت واقعی ملک پرداخت نکنید که در این امر نیز می توان از ترازوی کارشناسی کارشناس رسمی دادگستری بهره بگیرید. با توجه به افزایش ارزش املاک و اراضی کارشناسان رسمی دادگستری نقش موثری در سلامت معامله را به عهده خواهند داشت. در موارد دیگر شخصی میخواهد یک زمین را به صورت قولنامه اس خریداری کند و از وضعیت ثبتی زمین آگاه نیست که موقعیت زمین در مستثنیات است یا در اراضی ملی. در این مواقع با بررسی های فنی و نقشه برداری از طرف کارشناس رسمی میتوان از وضعیت دایر یا بایر بودن زمین آگاهی لازم را کسب کرد.

با وجود افراد سودجو در جامعه خرید املاک واراضی بدون به کار گیری کارشناس رسمی نقشه برداری و امور ثبتی می تواند ضررهای جبران ناپذیری را بدنبال داشته باشد. کارشناسان رسمی با تهیه و تفسیر عکس های هوایی در دهه های 30 و 40 و 50 می توانند وضعیت کشت و کار زمین در سالیان گذشته را بررسی نمایند. در بازار املاک و اراضی نقش کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی هر روز پر رنگ تر خواهد شد.

در زمان های گذشته زمین های خریداری می شد با سند و یا بدون سند بدون این که خریدار جای دقیق زمین را بداند. توجه داشته باشید که خرید زمین بدون داشتن نقشه جانمایی پلاک ثبتی و تثبیت عرصه ملک توسط کارشناس رسمی عواقب تلخی را برای خریدار بوجود خواهد آورد. با توجه به حدی به حدی بودن اسناد مالکیت کارشناسان رسمی با نقشه برداری املاک و اراضی و مطابقت دادن با سند ملک می توانند اختلافات ثبتی شکل گرفته در سالیان گذشته بین مالکین را مرتفع نمایند.

نقش کارشناس رسمی در املاک و ارزیابی

امروزه مشاهده می شود مالکین و خریداران املاک به خاطر عدم پرداخت هزینه کارشناس رسمی و به کار گیری کارشناس بعضا ضرر های چند میلیارد تومانی را متحمل می شوند. جهت وضح موضع با یک مثال عامیانه شرح می دهیم. هر شخصی که بخواهد یک خودرو خریداری کند نیاز به کاشناس فنی و بدنه خودرو دارد که از لحاظ سلامت خودرو اطمینان حاصل کند و نگرانی بابت پرداخت هزینه کارشناسی ندارد. باید توجه داشته باشید که این امر در خرید املاک و اراضی نیست باید بکار گرفته شود زیرا قیمت

املاک و اراضی بعضا چند ده برابر قیمت خودرو می باشد. همچنین توجه داشته باشید که املاک و اراضی سرمایه هستند و از دیدگاه فعالان اقتصادی خودرو سرمایه نیست.در زمان حال به دلیل افزایش سرمایه ‌گذاری جهت خرید املاک، یکی از اموری که در اولویت قرار خواهد داشت تعریف ارزش واقعی( ارزیابی) ملک یا همان قیمت گذاری است. با ارزیابی املاک و اراضی قیمت واقعی املاک به صورت کارشناسی و قانونی مشخص میگردد.

 ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری به گزینه های مختلف وابسته است. مهمترین موئلفه ها در ارزش گذاری املاک مساحت، عرض معبر،کاربری املاک، قیمت محدوده املاک،داشتن سند تک برگ و … می باشد. موئلفه های اشاره شده روی قیمت گذاری نهایی یا ارزیابی املاک توسط کارشناس رسمی دادگستری تاثیر گذار خواهند بود.

کارشناس رسمی دادگستری ارزیابی املاک

املاک و اراضی از جمله مهمترین دارایی و سرمایه های افراد از دیدگاه فعالان اقتصادی است، از این رو تعیین قیمت واقعی  این املاک جهت خرید و فروش از اهمیت ویژه ای برخوردار است که توسط کارشناسان رسمی رشته راه و ساختمان با صلاحیت ارزیابی املاک انجام می شود. ارزیابی املاک نیاز به دانش و تخصص فنی در صنعت ساختمان است. کارشناس رسمی راه و ساختمان با توجه به اخذ صلاحیت در ارزیابی مرجع اصلی در تعیین قیمت است به دلیل تبحر و تجربه در کانال صلاحیت رسمی و ذیصلاح بودن در امور فنی و عمرانی.

در انتخاب کارشناس رسمی جهت ارزیابی ساختمان به دو صورت عمل می شود یا در مواقع اختلاف در معامله از طرف دادگاه و دادرس انتخاب می شود یا قبل از معامله از طریق طرفین معامله جههت خرید و فروش ملک انتخاب می شود. توجه داشته باشید که در انتخاب کارشناس رسمی جهت ارزیابی می بایست دقت نظر بیستری داشته باشید زیرا جهت ارزیابی املاک تجربه و تخصص در کنار گام برداشتن در کانال عدالت بسیار اهمیت دارد.

از جمله مهمترین صلاحیت های کارشناس رسمی در رشته راه و ساختمان ارزیابی یا همان تعیین قیمت املاک می باشد. در موارد متعدد نیاز به جانمایی املاک داریم. با توجه به تعاریف فوق متوجه شدیم که ارزیابی املاک توسط چه کارشناسی انجام می شود. ساخت ساختمان در واقع گام برداشتن در یک صنعت است و کارشناس رسمی ارزیابی در هنگام ارزیابی می بایست دید تجربی و تبحر کافی جهت انالیز سازه را داشته باشد و سازه را از زمان قبل ساخت، حین ساختف و بعد ساخت انالیز کند.

به عنوان مثال انالیز اسکلت سازه و برآورد کیفیت ساخت نیاز به تخصص فراوان دارد، و کارشناس باید از لحاظ علمی و عملی دارای تجربه فراوان باشد. کارشناس رسمی دادگستری ارزیاب املاک را می توان ترازوی املاک دانست. جهت انجام ارزیابی و تعیین قیمت از فاکتور مهمی استفاده می شود به نام متره و برآورد که کاربرد فراوانی در بر آورد و آنالیز قیمت و هزینه ساخت ساختمان قبل و بعد ساخت آن دارد. از متره و برآورد در ارزیابی املاک نیز استفاده می شود.

وظایف کارشناس رسمی ارزیابی املاک

• تعیین قیمت و ارزیابی املاک و ساختمان ها
• مشخص کردن میزان سرقفلی املاک تجاری
• ارزیابی کارگاه ههای تولیدی و صنعتی
• ارزیابی اجاره و مشخص کردن اجاره بها املاک مسکونی و تجاری
• تعیین و ارزیابی میزان خسارات ساخت سازه های و انبوه سازی
• بررسی میزان حسن انجام کار پروژه های اجرایی
• رسیدگی و حل مشکلات بین کارفرمایان و پیمانکاران
• تفسیر عکس هوایی جهت تشخیص اراضی بایر از دایر
• تهیه عکس­ هوایی و تصاویر ماهواره ­ای از مراجع معتبر
• امور مربوط به ارزیابی املاک و ترازنامه تمکن مالی برای مهاجرت

ارزیابی املاک در چه اموری کاربرد دارد

املاک و اراضی مهمترین دارایی های ما هستند و ممکن است در بازه های زمانی مختلف و برای امور مختلف نیاز به ارزیابی و تعیین قیما روز املاک خویش را داشته باشیم، در این مواقع نیاز به مشاوره و به کار گیری کارشناس رسمی دادگستری داریم. در تشریح ذیل مواردی از ارزیابی های که ممکن است به آنها احتیاج داشته باشیم را بیان می کنیم.

• ارزیابی و تعیین قیمت ساختمان در خرید یا فروش
• موارد مرتبط با معاملات املاک و مستغلات
• تعیین قدر السهم در پروژه های مشارکتی
• کارشناسی فنی و دقیق جهت مرتفع کردن مباحث املاک
• تقسیم املاک در قالب انحصار وراثت بین ورثه
• ارزیابی املاک برای بانکها جهت وام و وثیقه

توجه داشته باشید که در ارزیابی املاک کاربری آنها تفاوتی ایجاد نمی کند. کارشناس رسمی راه و ساختمان با آنالیز کارشناسی و فنی طبق پارامتر های مختلف اریابی املاک را انجام میدهد. تفاوتی ندارد که کاربری املاک مسکونی، تجاری؛ صنعتی، آموزشی باشد. همچنین عنوان مالکیت که شخصی، دولتی یا خصولتی باشد نیز تفاوتی را ایجاد نمی کند.

موقعیت عرصه ملک تاثیر بسزایی در تعیین قیمت تمام شده املاک را دارد. معابر منتهی به ملک و عرض معابر را می توان از این عوامل بیان کرد. به عنوان نمونه عرض معبر که از 6 متر ، 8 متر و 12 متر شروع می شود نقش مهمی دارد که این موارد از لحاظ مساحی و پهنه بندی توسط کارشناس رسمی امور ثبتی مشخص می شود.

حدود اربعه ملک نیز از اهمیت ویژه برخوردار است که در چه طول و عرض ساخته شده. بهه عنوان مثال نداشتن زوایای گونیا در ابعاد ملک باعث ساخت ملکی در نقشه های با محدودیت می شود که در قیمت ملک تاثیر منفی دارد. از جمله موراد مهم دیگر در ارزیابی املاک می توان به عمر ساخت بنا اشاره کرد. در برخی موراد کارشناس رسمی جهت تعیین عمر دقیق بنا از عکس های هوایی استفاده می کند.

بررسی فاکتور های مهم در ارزیابی املاک

یکی از نکات مهم در معاملات املاک توجه به زمان معامله از قولنامه تا تسویه حساب کامل می باشد. در مواردی مشاهده می شود از زمان معامله تا تسویه حساب کامل یه بازه زمانی به اصلاح گپ ایجاد میشود به دلایل مختلف که با وجود افزایش قیمت ها این موضوع معمولا به ضرر فروشنده خواهد بود.

در قوانین املاک نیز صراحتا نیان شده برای جلوگیری در تضییع حقوق فروشنده می بایست قیمت املاک و اراضی به روز محاسبه شود که در این موراد در صورت اختلاف پس از ارزیابی و تعیین قیمت روز ساختمان خریدار می بایست با کسر مبلغ پرداختی مازاد قیمت روز را نیز پرداخت کند. تعیین قیمت روز را کارشناس رسمی با توجه به آنالیز ارزیابی روز مشخص می کند.

در معاملات املاک و اراضی استفاده از کارشناس رسمی دادگستری نقش موثر در سلامت معامله را دارد. همچنین کارشناس رسمی با ارزیابی دقیق و تعیین ارزش روز ملک مورد معامله از اختلافات بعدی جلوگیری می کند.

موارد ذیل در ارزیابی املاک موثر هستند

• صدور پروانه ساختمانی.
• سند مالکیت.
• طبقه و شمالی و جنوبی بودن.
• عوارض مازاد تراکم ساختمانی.
• عوارض پیش آمدگی یا بالکن.
• عوارض حذف پارکینگ ساختمان.
• حق سرقفلی و پیشه در املاک تجاری.
• هزینه های احداث بنا (تجهیزات و مصالح و ، نظارت، هزینه اجرا).

موقعیت و منطقه شهری که ساختمان در آن بنا شده از مهمترین فاکتور های آنالیز و ارزیابی املاک در کاربری های مختلف می باشد. این مورد حتی در بنا های دیده شده که با سال ساخت روز قیمت پایین تری نسبت به بنایی با سال ساخت دهه 70 در مناطق دیگر دارند. حتی در ارزیابی سالن های ورزشی دیده شده که یه سالن ورزشی با سال ساخت 1399 با امکانات و سماحت بیشتر قیمت به مراتب پایین تری از یک سالن ورزشی در مناطق دیگر را دارد.

معابر منتهی به ملک از جمله خیابان ها و اتوبان های نیز از عامل تاثیر گذار دیگر هستند که در آنالیز ملک جهت ارزیابی مورد توجه قرار می گیرند. مورد دیگر هم معابر منتهی به ملک است که مورد توجه کارشناس رسمی قرار می گیرد. معمولا در املاکی که دسترسی بهتری به مناطق رفاهی و خرید دارند مورد توجه قرار می گیرند.

این مورد را یمتوان این گونه بیان رگد که یک ملک با این شرایط خواهان بیشتری جهت خرید دارد و تقاضا بیشتر است و با این شرایط ملک قیمت بیشتری پیدا می کند.  در واقع می توان گفت که رابطه مستقیمی بین عرضه و تقاضا وجود دارد. قطعا در املاکی که در این مناطق ساخته می شود به دلیل استقبال خرید از متریال ساختمانی با کیفت تری نیر استفاده می شود که این مورد نیز نقش موثر در ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری دارد.

نقشه برداری املاک جهت ارزیابی کارشناس رسمی

از جمله موارد بسیار مهم جهت ارزیابی املاک نقشه برداری این املاک می باشد. توجه داشته باشید متر و معیار اصلی جهت ارزیابی املاک نقشه برداری است، زیرا که توسط نقشه برداری و تهیه نقشه یو تی ام از مساحی وضع موجود و تهیه نقشه یو تی ام از موقعیت ملک می توان مورادمهمی را جهت ارزیابی آنالیز کرد.

از جمله مهمترین مورد که بعد از نقشه برداری بدست می آید متراژ واقعی ملک است که توسط کارشناس رسمی نقشه برداری جهت یاری رساندن به کارشناس رسمی راه و ساختمان جهت ارزیابی انجام می شود. مرحله دوم مطابقت دادن نقشه یو تی ام ملک با سند ملک است که آیا از لحاظ مساحی و تداخل پلاک ثبتی وضعیت سلامت دارد یا خیر.

همچنین کارشناس رسمی نقشه برداری وضعیت ثبتی ملک را بررسی می کند و نتیجه را به کارشناس رسمی راه و ساختمان اعلام می کند. پس از تهیه نقشه مساحت دقیق ملک مشخص می شود و وضعیت دیوار های مشترک روی نقشه تثبیت عرصه می شود. پس از نقشه برداری مساحت دقیق عرصه و اعیان با دقت میلیمتر مشخص می شود. این موضوع بسیار حائز اهمیت است، با توجه به قیمت بالای املاک به فرض مثال با خطای چند متر در محاسبه مساحت ضرر سنگینی متوجه خریدار یا فروشنده می شود.

کاربرد نقشه یو تی ام در ارزیابی املاک

پس از تهیه نقشه یو تی ام و نقشه برداری عرصه و اعیان معابر نیز نقشه برداری می شود زیرا عرض معابر نیز در ارزیابی مورد توجه قرار می گیرد. پس از تهیه نقشه یو تی ام ملک میتوان نقشه را روی نقشه یک دوهزارم منطقه جانمایی کرد و خیابان ها و اتوبان های مجاور ملک را نیز بررسی کرد جهت ارزیابی ملک توسط کارشناس رسمی دادگستری.

توسط نقشه یو تی ام پهنه بندی ملک روی طرح تفیصلی نیز بررسی می شود و نتایج را کارشناس رسمی طی گزارش فنی و مکتوب اعلام میکند. حتی تسط نقشه یو تی ام می توان موقعیت ملک نسبت به گسل ها جهت زلزله را نیز آنالیز کرد که در چه منطقه ای قرار گرفته اند. این مورد جهت آنالیز و ارزیابی ویلاها و باغات نیز مورد استفاده قرار می گیرد.

 به عنوان نمونه با دریافت نقشه dem منطقه و میزان بارش باران و سیلاب می توان مشخص کرد در زمین سیلاب به کدام قسمت ملک آسیب وارد می شود و آیا ملک که همان ویلا هست در منطقه سیل خیز قرار دارد یا خیر. موضوع بررسی سیلاب در املاک مجاور رودخانه کاربرد بیشتری دارد. توسط نقشه یو تی ام میتوان حریم بستر کمی و کیفی ملک را نیز مشخص کرد.

با تعاریف مطرح شده متوجه نقش بسیار بسیار موثر کارشناس رسمی نقشه برداری و راه و ساختمان در معاملات املاک شدیم. در انتهای توضیحات وظایف و  نقش کارشناس رسمی در معاملات املاک و ارزیابی با این مثال خاتمه می دهیم؛ کارشناسان رسمی نقشه برداری و امور ثبتی ترازوی املاک شما هستند.