سامانه ساغر املاک

سامانه  ساغر املاک چیست؟

سامانه ساغر املاک سامانه‌ای است برای ثبت ادعای مالکیت املاک بدون سند، بر اساس ماده ۱۰ قانون جدید الزام به ثبت معاملات غیرمنقول طراحی شده است. این سامانه به افرادی که مالکیت ملکی را دارند اما سند رسمی ندارند، این امکان را می‌دهد که ادعای مالکیت خود را ثبت کنند تا فرآیند بررسی و صدور سند آغاز شود. این شامل مالکیت زمین، بنا و منافع ملک می‌شود، به شرطی که مالکیت بیش از دو سال باشد. مدعی مالکیت، شخصی است که با داشتن مدارکی مانند مبایعه‌نامه، تقسیم‌نامه، نسق زارعانه یا هبه‌نامه، ادعای مالکیت دارد. پس از راه‌اندازی سامانه ساغر املاک، افراد دو سال فرصت دارند تا ادعای خود را ثبت کنند.

 اگر این مدت سپری شود، امکان ثبت ادعا در سامانه وجود نخواهد داشت، اما می‌توان از طریق مراجع قضایی پیگیری کرد و در شرایط خاصی، مانند استفاده از سند جعلی یا معامله معارض، قیمت روز ملک را مطالبه کرد. پس از ثبت ادعا، هیچ تغییر یا ادعای دیگری نسبت به همان ملک پذیرفته نخواهد شد. بنابراین، باید دقت کنید که اطلاعات دقیق و صحیحی را ثبت کنید و نقشه یو تی ام تهیه شده توسط کارشناسان رسمی دادگستری ذیصلاح را ضمیمه کنید. در صورتی که نقشه‌تان با املاک دیگر تداخل داشته باشد، سیستم این موضوع را به شما اطلاع می‌دهد، اما این مانع از ثبت ادعای شما نخواهد بود. اشخاصی که بر اساس اصلاحات ارضی یا آرای دادگاه‌ها هنوز سند نگرفته‌اند، یا املاکی که عملیات ثبتی‌شان کامل نشده، لازم است ادعای خود را ثبت کنند. ما در کنار شما هستیم تا در پرونده‌های مربوط به املاک قولنامه‌ای و مسائل مربوط به سند، یاری‌تان کنیم.

هدف از طراحی سامانه ساغر املاک

سامانه ساغر املاک به استناد قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول” با هدف اجباری کردن ثبت تمامی معاملات اموال غیر منقول طراحی شده است. دارایی ‌های غیر منقول شامل زمین، مسکن، مغازه و باغ‌ها می‌شوند. پس از سال‌ها بررسی بین مجلس و شورای نگهبان به دلیل مسائل فقهی، این قانون سرانجام به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد و پس از تصویب، در تاریخ ۱۴۰۳ به تصویب رسید و ابلاغ شد. براساس این قانون، از یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، تمامی معاملات اموال غیر منقول باید در سامانه ثبت شوند. عدم ثبت این معاملات موجب می‌شود دعاوی مربوطه در مراجع قانونی قابل رسیدگی نباشند، هرچند از نظر شرعی معامله باطل نیست. سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی باید تا سال ۱۴۰۴ فعال شود و مدعیان مالکیت دارای اسناد غیررسمی موظفند تا سال ۱۴۰۶ مستندات خود را ثبت کنند.

عدم اقدام به موقع باعث می‌شود ادعاها علیه اراضی عمومی و اشخاص با سند رسمی معتبر نباشند، اما امکان پیگیری قضایی برای طلب قیمت روز مال وجود دارد. دلالان املاک نیز باید پیش‌نویس قراردادها را در سامانه ثبت کرده و از تنظیم قراردادهای کاغذی خودداری کنند. تعرفه‌های آنها بر اساس ارزش معاملاتی املاک تعیین می‌شود. همچنین، وکالت بلاعزل برای انتقال مالکیت به مانند سند رسمی در نظر گرفته می‌شود و هزینه‌های آن مشابه است. این قانون تمامی انواع معاملات از جمله مشارکت در ساخت و پیش‌فروش را شامل می‌شود و مراجع قانونی باید به‌روزترین اطلاعات مربوط به تغییرات ملک را در سامانه ثبت کنند. هدف سامانه ساغر املاک ، شفاف‌سازی بازار املاک و کاهش معاملات غیررسمی است و با کاهش ریسک معاملات زمین‌ها، احتمالاً سرمایه‌گذاری‌ها به سمت خرید زمین سوق پیدا می‌کند.

تاثیرات سامانه ساغر املاک بر بازار املاک و مستغلات

تبدیل سند های غیر رسمی به سند رسمی توسط ثبت نام در سامانه ساغر املاک یا همان سامانه ثبت ادعا بازار املاک و مستغلات را به‌شکل گسترده‌ای تحت تأثیر قرار خواهد داد. این قانون با هدف افزایش شفافیت و کاهش دعاوی حقوقی به تصویب رسیده و در روند معاملات و سرمایه‌گذاری‌ها تغییرات مهمی ایجاد می‌کند. یکی از اثرات مهم این قانون، محدود شدن فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار املاک است. با الزام به ثبت رسمی معاملات و نظارت دقیق بر آن‌ها، امکان معاملات غیرشفاف و صوری به شدت کاهش می‌یابد. ترکیب این قانون با قوانین مالیاتی موجب می‌شود که فروش ملک در مدت زمان کوتاه با مالیات سنگین مواجه شود و سودآوری چنین معاملاتی کاهش یابد.

این امر باعث می‌شود سرمایه‌های بی‌هدف کمتر وارد بازار شوند و به ثبات آن کمک کنند. ثبت رسمی معاملات و استفاده از سامانه‌های مرتبط به شکل چشمگیری شفافیت و امنیت معاملات را افزایش می‌دهد. راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد، می‌تواند موجب شود که دعاوی مرتبط با قولنامه‌های عادی در سیستم قضایی پذیرفته نشود، که این امر افراد را به ثبت رسمی تشویق کرده و اختلافات ناشی از معاملات غیررسمی را کاهش می‌دهد. همچنین استفاده از نقشه‌های دقیق جغرافیایی به حل اختلافات مرزی کمک شایانی می‌کند.

تاثیرات قانون الزام بر سرمایه گذاری و ساخت و ساز

با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، بازار سرمایه‌گذاری در املاک نیز تغییراتی را تجربه خواهد کرد؛ خرید و فروش آپارتمان برای سفته‌بازی کاهش یافته و سرمایه‌گذاری در زمین‌های کشاورزی و باغات رونق می‌گیرد. شفافیت در مالکیت زمین و عدم اعمال مالیات بر عایدی املاک کشاورزی، این حوزه را به گزینه‌ای جذاب برای سرمایه‌گذاران تبدیل می‌کند. نقش مشاوران املاک نیز دگرگون خواهد شد؛ آن‌ها دیگر نمی‌توانند قراردادهای عادی را تنظیم کنند و باید قراردادها را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند. تعرفه و کمیسیون بر اساس ارزش معاملاتی تعیین می‌شود و دریافت هرگونه هزینه اضافی ممنوع است.

قراردادهای مربوط به ساخت و ساز نیز باید در سامانه ثبت شوند. صدور سند مالکیت برای واحدهای دارای تخلفات جزئی ممکن است، اما برای مواردی که حکم قلع و قمع دارند، امکان‌پذیر نخواهد بود. همچنین اطلاعات پروانه‌های ساختمانی باید به‌صورت آنی در سامانه ثبت شوند تا فرآیند صدور سند مالکیت تسهیل شود. در مجموع، این قانون با تأکید بر ثبت رسمی معاملات و ایجاد سامانه‌های مرتبط، به بهبود شفافیت و امنیت در بازار املاک کمک کرده، سفته‌بازی را کاهش داده و سرمایه‌گذاری‌ها را به سمت گزینه‌های کم‌ریسک‌تر هدایت می‌کند. همچنین نقش مشاوران املاک را به‌طور رسمی‌تر و نظارت‌شده‌تر تغییر می‌دهد.

تهیه نقشه یو تی ام برای سامانه ساغر املاک

یکی از الزامات اساسی برای ثبت نام در سامانه ساغر املاک ، ارائه نقشه یو تی ام است که موقعیت دقیق جغرافیایی املاک را مشخص می‌کند. این نقشه‌ها باید همراه با پلاک ثبتی ملک ارائه شوند. در صورتی که متقاضی پلاک ثبتی را نمی‌داند، نقشه یو تی ام کمک خواهد کرد تا سازمان ثبت اسناد، پلاک ثبتی ملک را شناسایی کند. سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، بر اساس ماده ۱۰ قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تأسیس می‌شود. این سامانه با هدف ثبت ادعاهای مالکیت و منافع که پیش از تأسیس آن بر اساس اسناد غیررسمی ایجاد شده‌اند، طراحی شده است. متقاضیان باید پس از راه اندازی سامانه مستندات خود را در این سامانه ثبت کنند.

علاوه بر این، نهادهایی مانند بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی نیز موظف به تهیه نقشه‌های یو تی ام برای اراضی مختلف هستند. این نقشه‌ها برای جلوگیری از تداخل و تعارض در مالکیت‌ها ضروری است. پس از ثبت نقشه‌ها و اسامی متصرفان در سامانه، عموم مردم می‌توانند به این اطلاعات دسترسی داشته باشند. در صورت وجود اعتراض به نقشه‌ها یا مالکیت‌ها، متقاضی باید در مهلت مقرر اعتراض خود را ثبت کرده و پیگیری‌های قضایی را انجام دهد. در صورتی که متقاضیان در مهلت مقرر نسبت به ثبت نقشه یو تی ام و مستندات خود اقدام نکنند، امکان ثبت ادعا در سامانه را از دست خواهند داد و در صورت ثبت ادعای مشابه توسط فرد دیگری، حق اعتراض به او را نخواهند داشت. بنابراین، تهیه و بارگذاری نقشه یو تی ام برای ثبت ادعاهای مالکیتی بر اساس اسناد غیررسمی در این سامانه امری ضروری است که به شفافیت و کاهش دعاوی کمک می‌کند.

املاک مشمول ثبت نام در سامانه ساغر املاک

سامانه ساغر املاک یا ساماندهی اسناد غیر رسمی برای بهبود و نظم‌بخشی به ثبت تمامی معاملات و ادعاهای مربوط به اموال غیر منقول ایجاد شده است. سامانه‌ای برای مدیریت و ثبت اسناد غیررسمی طراحی شده است که هدف آن ثبت ادعاهای مالکیت، منافع بلندمدت، و حقوق انتفاع و ارتفاق بر اساس اسناد غیررسمی است که پیش از راه‌اندازی این سامانه ایجاد شده‌اند. املاکی که سند رسمی دارند، نیازی به ثبت ادعای مالکیت در این سامانه ندارند مگر اینکه معامله‌ای انجام شود که نیاز به ثبت در سامانه داشته باشد. تهیه نقشه یو تی ام (UTM) برای ثبت ادعاها و مستندات در سامانه ضروری است و بدون آن امکان ثبت وجود ندارد. این نقشه برای تعیین دقیق پلاک ثبتی ملک استفاده می‌شود. مهلت ثبت ادعاها بر اساس اسناد غیررسمی در سامانه، دو سال پس از راه‌اندازی سامانه است و سازمان ثبت موظف است که تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۴ این سامانه را راه‌اندازی کند. در نهایت، هرگونه ملک یا زمین و هر نوع معامله یا ادعای حقوقی مرتبط با آن باید به صورت رسمی ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر باشد.

 سامانه ساغر املاک گستره وسیعی از اموال غیر منقول را شامل می‌شود، از جمله:

• زمین
• خانه
• آپارتمان: حتی آپارتمان‌هایی که به صورت قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند و پایان کار ندارند.
• ویلا
• مغازه
• زمین‌های کشاورزی: حتی قطعات کوچک که با تأیید وزارت جهاد کشاورزی به عنوان زمین کشاورزی شناخته می‌شوند و مالک آن‌ها با مالک زمین‌های مجاور تفاوت دارد، می‌توانند سند رسمی با کاربری کشاورزی دریافت کنند.
• باغات
• اموال غیر منقول با کاربری‌های تجاری و مسکونی
• اموال غیر منقول داخل و خارج از طرح‌های عمرانی، مانند طرح هادی روستاها، که شامل اراضی و بناها در این محدوده‌ها و همچنین زمین‌های زراعی و باغ‌های خارج از محدوده قانونی شهرها می‌شود.

این قانون همچنین به تمامی معاملات و قراردادهای حقوقی مرتبط با این اموال می‌پردازد، از جمله:

• هر نوع انتقال مالکیت (مانند خرید و فروش)
• رهن
• اجاره، به ویژه اجاره‌های بلندمدت (بیش از دو سال)
• اجاره به شرط تملیک
• پیش‌فروش: شامل پیش‌فروش‌های سهمی
• قراردادهای مشارکت در ساخت
• هر نوع قراردادی که فردی را به ساخت و تحویل واحد ساختمانی خاصی متعهد می‌سازد.

قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

این قانون، تحت عنوان “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول“، تمام افراد را ملزم به ثبت رسمی هرگونه معامله مرتبط با اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه، آپارتمان، ویلا، مغازه، زمین کشاورزی و غیره) در سامانه‌ای تحت عنوان “سامانه ثبت الکترونیک اسناد” می‌کند. هدف اصلی این قانون، پایان دادن به معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای و مبایعه‌نامه‌ای دستی) و افزایش شفافیت و رسمیت در بازار املاک است. این قانون پس از سال‌ها رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، در نهایت در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید و در تاریخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۶ ابلاغ گردید.

طبق این قانون و با توجه به مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، در حالی که معامله غیررسمی به لحاظ شرعی باطل نیست، اما هیچگونه دعوا یا شکایتی مرتبط با این معاملات که در سامانه ساغر املاک ثبت نشده‌اند، در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است. به عبارت دیگر، اگر طرفین در معامله غیررسمی به مشکل بر بخورند (مثلاً عدم پرداخت پول یا عدم تحویل ملک)، قوه قضاییه به این دعاوی رسیدگی نخواهد کرد و طرفین باید مشکلات خود را به صورت شخصی حل کنند. این اقدام به منظور از بین بردن قانون جنگل در معاملات و پذیرش رسمی روابط بین افراد توسط دولت و قوه قضاییه صورت گرفته است.

راه اندازی سامانه ساغر املاک

سامانه ساغر املاک یا سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی سامانه‌ای است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون (یعنی تا ۱۴۰۴/۰۲/۳۰) آن را راه‌اندازی کند. این سامانه برای ثبت ادعاهای مرتبط با مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از ۲ سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول که قبل از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، در نظر گرفته شده است. افرادی که ملک قولنامه‌ای دارند و می‌خواهند مالکیت خود را اثبات و در نهایت سند رسمی دریافت کنند، باید ادعاهای خود را در این سامانه ثبت نمایند.

فرصت ثبت نام در سامانه ساغر املاک

پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در تاریخ ۱۴۰۴/۰۲/۳۰، مدعیان (افراد دارای ملک قولنامه‌ای) دو سال فرصت دارند (تا ۱۴۰۶/۰۲/۳۰) تا کلیه مستندات و ادعاهای مالکیت خود را در این سامانه ثبت کنند. این مستندات شامل پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (یوتی ام) می‌باشد. در صورت عدم ثبت ادعا در این مهلت، هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نخواهد بود و در صورت ثبت ادعای مالکیت توسط شخص ثالث با حسن نیت و دارنده سند رسمی، ادعای اولیه قابل استماع و معاوضه نیست. فقط امکان مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول از اشخاصی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای غیرواقعی یا معامله معارض اقدام کرده‌اند، وجود دارد.

نقش مشاورین املاک در معاملات تحت قانون جدید چیست؟

با لازم‌الاجرا شدن این قانون و سامانه ساماندهی اسناد عادی، مشاورین املاک دیگر نمی‌توانند مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد (مبایعه‌نامه دستی) نمایند. دلالان معاملات املاک، اعم از مشاورین و بنگاه‌ها، مکلفند پس از مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کرده و آن را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این اقدام به منظور شفافیت و ثبت رسمی معاملات و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی ناشی از قراردادهای غیررسمی است. در صورت تخلف از این قانون، مشاورین املاک با جریمه نقدی و تعلیق یا ابطال پروانه کسب مواجه خواهند شد.

تعرفه دلالان معاملات املاک (مشاورین و بنگاه‌ها) پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود، نه بر اساس مبلغ ثمن معامله یا تعرفه‌های اتحادیه‌ها. ارزش معاملاتی بر اساس منطقه‌بندی جغرافیایی تعیین می‌گردد. همچنین، حجم سالانه پیش‌نویس قراردادهای ثبت شده توسط هر مشاور، بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار خواهد بود و سقف تعرفه دریافتی نیز تعیین خواهد شد. دریافت هر مبلغی خارج از تعرفه مصوب ممنوع بوده و جریمه در پی خواهد داشت.

تاثیر سامانه ساغر املاک بر معاملات اراضی کشاورزی

این قانون فرصتی را برای دارندگان اراضی کشاورزی و روستایی که فاقد سند رسمی هستند فراهم می‌کند تا با ثبت ادعا در سامانه ثبت ادعای مالکیت و ارائه مستندات (از جمله نقشه یوتی ام)، نسبت به اخذ سند رسمی (سند مفروض حدنگار با قید کاربری کشاورزی) اقدام کنند. وزارت جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و سازمان امور اراضی در این فرآیند نقش نظارتی خواهند داشت. این اقدام می‌تواند منجر به افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری در اراضی کشاورزی و روستایی شود، زیرا ابهامات و ریسک‌های ناشی از معاملات غیررسمی کاهش می‌یابد.

تاثیر سامانه ساغر املاک بر کاهش کلاهبرداری

اجرای صحیح این قانون با الزامی کردن ثبت رسمی معاملات، شفافیت را در بازار املاک افزایش می‌دهد و از بسیاری از کلاهبرداری‌ها و اختلافات حقوقی ناشی از معاملات غیررسمی جلوگیری می‌کند. ثبت ادعاهای مالکیت در سامانه و امکان استعلام لحظه‌ای وضعیت املاک (شامل ممنوعیت معامله، منابع ملی بودن، آرای تخریب و تغییر کاربری) به خریداران اطمینان بیشتری می‌دهد. همچنین، با الزامی شدن بیمه مسئولیت در صورت تقاضای طرفین معامله، خسارات وارده در صورت ابطال سند رسمی به دلیل تقصیر یکی از طرفین، توسط شرکت بیمه جبران خواهد شد. این قانون همچنین با رصد کامل معاملات، امکان اخذ مالیات بر اساس ارزش معاملاتی را فراهم کرده و می‌تواند به کاهش سوداگری و دلالی در بازار مسکن کمک کند.