ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
ماده 10 قانون الزام یا همان الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، آیین‌نامه اجرایی و تبصره‌های مربوطه، به منظور نظم‌بخشی به ادعاها و مستندات غیررسمی در زمینه مالکیت اموال غیر منقول و منافع وابسته به آنها که بیش از دو سال به طول انجامیده‌اند، تدوین شده است. این آیین‌نامه هدف اصلی‌اش ایجاد شفافیت در مالکیت و حقوق مرتبط با اموال غیر منقول است و به ذینفعان امکان می‌دهد تا با استفاده از مدارک و مستندات رسمی، ادعاهای خود را ثبت کنند.
با این اقدام، نه‌تنها حقوق مالکیت حفاظت می‌شود، بلکه فرآیندهای قانونی ساده‌تر شده و از بروز اختلافات احتمالی آینده جلوگیری می‌شود. در این آیین‌نامه روش‌های مشخصی برای ثبت و تأیید معاملات و حقوق مرتبط با اموال غیر منقول تشریح شده و چارچوب قانونی لازم برای تعاملات مربوط به این اموال فراهم می‌آید. این قوانین به وضوح نحوه ثبت و تأیید معاملات و حقوق مربوط به اموال غیر منقول را مشخص می‌کنند و بدین ترتیب، بستری قانونی برای تعاملات مرتبط با این اموال فراهم می‌سازند.
فصل اول ماده 10 قانون الزام – تعاریف آیین‌نامه ماده ۱۰ قانون الزام
ماده ۱- در این آیین‌نامه، اصطلاحات و مفاهیم به شرح زیر تعریف می‌شوند:
1- قانون: به قانونی اشاره دارد که الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول را مطرح می‌کند. این قانون در تاریخ ۶ آذر ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی تصویب و در ۲۶ اردیبهشت ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تأیید شده است.
2- قانون تعیین تکلیف: مربوط به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبت اراضی و ساختمان‌هایی است که سند رسمی ندارند و در تاریخ ۲۰ آذر ۱۳۹۰ به تصویب رسیده است.
3- قانون ساماندهی: این قانون به اصلاحات مرتبط با ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن می‌پردازد و در تاریخ ۲ اسفند ۱۳۸۸ تصویب شده است.
4- آیین‌نامه: به آیین‌نامه اجرایی ماده (۱۰) قانون و تبصره‌های آن اشاره می‌کند.
5- سازمان: اشاره به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دارد.
6- بنیاد: به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی اشاره دارد.
7- امور اراضی: به سازمان امور اراضی کشور مربوط می‌شود.
8- سامانه موضوع ماده (۱۰): به سامانه‌ای اشاره دارد که به مدیریت اسناد غیررسمی پرداخته و موضوع ماده (۱۰) قانون را شامل می‌شود.
9- ادعای موضوع ماده (۱۰): به ادعاهایی درباره مالکیت عین و منافع بیش از دو سال و حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) و حق ارتفاق اموال غیرمنقول اشاره دارد که حداکثر تا یک سال پس از راه‌اندازی سامانه مذکور ایجاد شده و سند رسمی ندارند.
10- مدعی: به فردی اشاره دارد که دارای ادعای موضوع ماده (۱۰) قانون است اما سند رسمی ندارد.
11- مستندات ادعا: به هر نوع دلایل، قرائن یا شواهدی اشاره دارد که مدعی برای اثبات ادعای خود استفاده می‌کند. این مستندات می‌توانند شامل مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، قولنامه، تقسیم‌نامه، هبه‌نامه، آراء محاکم، نسخ زراعی، استشهادیه و گواهی حصر وراثت باشند.
12- جدول اطلاعات توصیفی: این جدول شامل مختصات جغرافیایی محدوده مورد ادعا و توصیفات مربوط به هر لایه از نقشه، از جمله مساحت، ابعاد و حد فاصل است.
13- مراجع قانونی اقدام: به مراجع قانونی اشاره دارد که مدعی پس از ثبت ادعای خود در سامانه مربوط به ماده (۱۰) به آنها مراجعه می‌کند. این مراجع شامل مراجع قضایی، سازمان دفاتر اسناد رسمی و هیأت‌های مرتبط با قانون تعیین تکلیف و قانون ساماندهی هستند.
14- کارگزاری: به دفاتر کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی اشاره دارد که تحت بند «ب» ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳ فعالیت می‌کنند.
فصل دوم ماده 10 قانون الزام- تکالیف سازمان در راه اندازی سامانه ساغر
سازمان موظف است طی یک سال از ابلاغ قانون در تاریخ 13 خرداد 1403، سامانه‌ای برای ثبت ادعاها طبق ماده ۱۰ ایجاد کند. این سامانه باید قابلیت ثبت اطلاعات ادعاها همراه با نقشه‌های جغرافیایی و مستندات توصیفی محدوده‌های مورد ادعا را داشته باشد. طراحی این سامانه باید به‌گونه‌ای باشد که بتواند به‌صورت آنلاین و فوری با سامانه‌های مرتبط قانونی مانند ساماندهی املاک و کاداستر ارتباط برقرار کند تا امکان نظارت بر درخواست‌های مشابه در یک مکان جغرافیایی فراهم شود. سامانه باید مبتنی بر سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی باشد و قابلیت بارگذاری و نمایش لایه‌های مختلف نقشه را داشته باشد. همچنین، باید امکان تشخیص تداخل بین نقشه‌های مختلف مدعیان و نقشه‌های املاک دارای سند را فراهم کند. سامانه باید توانایی دریافت و ثبت ادعاها و مستندات قانونی مرتبط را داشته باشد و اطلاعات لازم برای پیگیری حقوقی را فراهم کند.
تا زمانی که ادعای یک قطعه مشخص نشده، امکان ثبت ادعای جدید برای همان قطعه توسط همان مدعی وجود نداشته باشد. ثبت ادعا بدون مستندات امکان‌پذیر نباشد و قابلیت ثبت ادعا توسط افراد حقیقی و حقوقی فراهم باشد. ابعاد و مشخصات قطعه مورد ادعا باید به‌صورت خودکار و پیش از تأیید نهایی توسط مدعی تکمیل گردد. سامانه باید به سامانه جامع املاک و کاداستر متصل باشد تا امکان استعلام آنی وضعیت مالکیت فراهم شود و اطلاعات و مستندات به‌طور مستقیم به مراجع قانونی ارسال شود. مفاد قانونی مرتبط باید در زمان ثبت ادعا به مدعی یادآوری شود و امکان گزارش‌گیری آنی برای نظارت بر اجرای ماده ۱۰ قانونی فراهم باشد. مدعی باید در هنگام ثبت ادعا یکی از انواع عرصه یا اعیان را انتخاب کند و امکان مشاهده اراضی دارای سند و فاقد سند به‌صورت مکان‌محور فراهم شود. احراز هویت مدعی پیش از ورود به سامانه از طریق سامانه ثنا قوه قضائیه انجام شود.
تکلیف سازمان ثبت اسناد و املاک در فصل دوم ماده 10 قانون الزام
سازمان باید سامانه ثبت ادعا را به‌گونه‌ای طراحی کند که امکان تبادل داده و استعلامات به‌صورت آنلاین و از طریق وب سرویس با سایر دستگاه‌های مرتبط فراهم باشد. در صورت ثبت مشخصات جغرافیایی ملک بدون ذکر پلاک ثبتی، سازمان موظف است ظرف ده روز پلاک ثبتی را تعیین کند و در صورت نیاز پلاک جدید اختصاص دهد. پس از ثبت ادعا، تطابق پلاک ثبت شده با محدوده‌های حدنگاری بررسی می‌شود و در صورت عدم تطابق، پلاک صحیح به مدعی اعلام می‌شود و امکان اصلاح شماره پلاک فراهم می‌شود. به‌محض ثبت ادعا، یک گواهی الکترونیکی شامل کد رهگیری، تاریخ ثبت، تاریخ انقضا و توضیحات حقوقی صادر می‌شود. مراجع قانونی موظفند اطلاعات و نتایج اقدامات انجام شده توسط مدعی را به‌صورت آنی و همراه با نقشه‌های جغرافیایی به سامانه ثبت کنند. پس از ایجاد سامانه، رئیس سازمان مراتب را به رئیس قوه قضائیه اعلام کرده و راه‌اندازی رسمی سامانه از طریق روزنامه رسمی اعلام می‌شود.
فصل سوم ماده 10 قانون الزام – تکالیف مدعی و نحوه ثبت ادعا در سامانه ساغر
ماده ۱۱- افرادی که در این ماده ذکر نشده‌اند، بدون سند رسمی به حساب می‌آیند و اگر ادعایی دارند، باید آن را در سامانه ثبت کنند.
۱- برای مالکیت عینی، کسی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده یا با سند رسمی یا ارث به او منتقل شده، شامل این ماده نمی‌شود.
۲- برای مالکیت منافع، افرادی که بیش از دو سال سند رسمی دارند یا حقوق مرتبط را دارا هستند، نیز مستثنی هستند.
تبصره- اسنادی که در چارچوب اصلاحات ارضی تنظیم شده و در دفتر املاک ثبت نشده‌اند، از این ماده معاف می‌شوند. همچنین، اسناد دفتر اسناد رسمی که به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول مربوط نمی‌شوند، شامل این ماده نیستند و دارندگان این اسناد باید ادعای خود را در سامانه ثبت کنند.
ماده ۱۲- کسانی که قبل از راه‌اندازی سامانه ماده (۱۰) حکم قطعی از مراجع قانونی گرفته‌اند، اما سند رسمی دریافت نکرده‌اند، باید ادعای خود را ثبت و به ماده (۲۱) آیین‌نامه عمل کنند.
ماده ۱۳- ادعا باید حداکثر ظرف دو سال پس از شروع به کار سامانه ثبت شده و مستندات و نقشه ملک با مختصات جغرافیایی (UTM) در سامانه بارگذاری شود.
تبصره- در اراضی و املاکی که ثبت آنها کامل نشده یا سابقه ثبت ندارند، مدعیان باید ادعای خود را ثبت کنند.
ماده ۱۴- دستگاه‌های اجرایی باید در مهلت قانونی درباره اموال غیرمنقول بدون سند مالکیت، ادعاهای خود را ثبت کنند.
ماده ۱۵- نقشه با مختصات جغرافیایی باید توسط کارشناسان رسمی و با صلاحیت در نقشه‌برداری تهیه شود و مدعی قبل از ثبت ادعا باید نقشه را تهیه و کد رهگیری دریافت کند.
ماده ۱۶- نقشه‌ها باید طبق دستورالعمل‌های سامانه شمیم تهیه شوند.
ماده ۱۷- اگر ادعا به عرصه و اعیان مربوط باشد، نقشه بارگذاری شده باید شامل هر دو باشد.
ماده ۱۸- ثبت ادعا به مدعی حقی در مالکیت نمی‌دهد و مراجع قانونی بر اساس قوانین موضوع را بررسی خواهند کرد.
ماده ۱۹- اگر مدعی پس از ثبت ادعا فوت کند، ورثه با ارائه گواهی انحصار وراثت می‌توانند به عنوان جانشین اقدام کنند.
ماده ۲۰- از زمان راه‌اندازی سامانه، هر اقدام قانونی برای دریافت سند رسمی به ثبت ادعا در سامانه وابسته خواهد بود.
ماده ۲۱- اگر مدعی قبل از راه‌اندازی سامانه برای دریافت سند رسمی اقدام کرده، باید در همان زمینه ادعای خود را ثبت و گواهی اقدام را از مرجع مربوطه دریافت کند.
ماده ۲۲- اگر ادعا قبل از ثبت باشد و بخشی از آن زائد بر محدوده باشد، مدعی موظف است تکالیف آن را انجام دهد.
ماده ۲۳- مدعی باید ظرف دو سال از ثبت ادعا، اقدام قانونی برای دریافت سند رسمی مالکیت را انجام دهد.
ماده ۲۴- اگر مدعی به داوری مراجعه کند، باید پس از ثبت ادعا، درخواست خود را به داور ابلاغ و نتیجه را به سامانه ارسال کند.
ماده ۲۵- مراجع قانونی موظف‌اند کد رهگیری ادعا را از مدعی دریافت و صحت آن را از سامانه استعلام کنند.
ماده ۲۶- رسیدگی مراجع قانونی فقط به محدوده نقشه ادعایی ثبت شده محدود می‌شود.
ماده ۲۷- سازمان باید راهنمای مراحل صدور سند رسمی را تهیه و در سامانه بارگذاری کند.
ماده ۲۸- مدعیان می‌توانند از خدمات مشاوره فنی برای تهیه نقشه استفاده و تعرفه این خدمات به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.
ماده ۲۹- سامانه باید به‌گونه‌ای طراحی شود که در صورت ثبت ادعای جدید متعارض با ادعای قبلی، این تعارض به مراجع قانونی گزارش شود.
ماده ۳۰- مدعی نمی‌تواند ادعای ثبت شده را حذف کند، اما می‌تواند قبل از اقدام، آن را اصلاح کند.
ماده ۳۱- هر مدعی فقط می‌تواند نسبت به یک قطعه ادعا ثبت کند و ثبت ادعا برای قطعات متعدد در یک ادعا مجاز نیست.
ماده ۳۲- مدعی می‌تواند برای ادعاهای متعدد یک اقدام واحد انجام دهد و اقدامات متعدد برای بخش‌های مختلف یک ادعا نیز امکان‌پذیر است.
ماده ۳۳- اگر مرجع قضایی اقدام مدعی را رد کند، وی می‌تواند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ رأی، اقدام جدید انجام دهد.
ماده ۳۴- اگر موعد ایفای تعهد بعد از مهلت قانونی باشد، دعوای مدعی تا سه ماه بعد از موعد قابل پذیرش است.
ماده ۳۵- اگر مدعی در مهلت مقرر اقدام نکند، ادعای او علیه اشخاص ثالث با حسن نیت قابل استماع نخواهد بود.
ماده ۳۶- پس از اقدام مدعی در مراجع قانونی، گواهی ثبت اقدام به‌صورت برخط به سامانه ارسال و مراجع موظف به ارسال نتیجه اقدامات خود هستند.
فصل چهارم ماده 10 قانون الزام- ادعای مشمول قانون تعیین تکلیف و قانون ساماندهی
ماده ۳۷- بر اساس تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون، سازمان باید سامانه‌های مرتبط با قانون تعیین تکلیف و ساماندهی را طوری تغییر دهد که پس از دریافت نقشه‌های مربوط به قطعات مورد نظر در تبصره (۳) ماده (۱۰)، هیچ‌گونه درخواست جدیدی در هیأت‌های مربوطه پذیرفته نشود. افرادی که ادعایی نسبت به این قطعات دارند، باید در زمان تعیین‌شده به آگهی‌های مربوط به تبصره مذکور اعتراض کنند.
تبصره- اگر نقشه‌های دریافت‌شده باعث انتشار آگهی مربوط به تبصره (۳) ماده (۱۰) نشود، مالک می‌تواند برای قطعات یادشده از طریق هیأت‌های قانون تعیین تکلیف و ساماندهی اقدام کند.
ماده ۳۸- طبق تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون، سازمان باید نقشه‌ها و نام‌های متصرفان قطعات را که از بنیاد و امور اراضی دریافت می‌کند، بررسی نماید. اگر پرونده‌ای برای قطعه‌ای در یکی از هیأت‌های قانون تعیین تکلیف یا ساماندهی در جریان باشد و رأی به نفع متقاضی صادر نشده باشد، باید به همراه انتشار آگهی موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون، این موضوع به هیأت‌های مربوطه اطلاع داده شود. این هیأت‌ها موظفند بر اساس تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون، پرونده را بدون صدور رأی مختومه کنند. سازمان نیز باید به فرد صاحب پرونده در آن هیأت‌ها، مختومه‌شدن پرونده را برای اعتراض به آگهی موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) اطلاع دهد.
تبصره- اگر به هر دلیلی آگهی مربوط به تبصره (۳) ماده (۱۰) برای آن قطعه منتشر نشود، متقاضی می‌تواند درخواست کند که پرونده‌اش دوباره در هیأت‌های قانون تعیین تکلیف و الحاق بررسی شود.
ماده ۳۹- اگر برای قطعه‌ای که طبق تبصره (۳) ماده (۱۰) به سازمان ارسال شده و رأی به نفع متقاضی صادر شده باشد، آگهی موضوع تبصره منتشر نشده باشد، صدور سند بر اساس قوانین موجود صورت می‌گیرد.
تبصره- اگر قطعه‌ای که در نقشه مربوط به تبصره (۳) ماده (۱۰) به سازمان ارسال شده، به موجب این ماده از نقشه حذف شود، سازمان موظف است این موضوع و دلیل حذف را در آگهی مربوط به تبصره (۳) ماده (۱۰) ذکر کرده و به مالک شناسایی‌شده طبق نقشه اعلام کند.
ماده ۴۰- پس از پایان مهلت ثبت ادعا، تقاضاهای جدید توسط هیأت‌های مربوط به قوانین تعیین تکلیف و بند (۲) ماده (۱) قانون ساماندهی فقط در صورتی پذیرفته می‌شود که هیچ ادعای جدیدی از سوی اشخاص ثالث در سامانه مربوط به ملک مورد نظر و نیز هیچ معامله رسمی که مالکیت را منتقل کند، در خصوص پلاک ثبتی مورد نظر در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد.
تبصره- اگر تمامی ادعاهای ثبت‌شده قبلی رد شوند، تقاضای جدید بر اساس قوانین مربوطه قابل پذیرش خواهد بود.
فصل پنجم ماده 10 قانون الزام-سایر مقررات
مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه با همکاری سازمان‌های مرتبط، بایستی امکاناتی را فراهم آورد که به واسطه آن اقدامات زیر عملیاتی شود: اول، شناسایی هویت ادعا کننده از طریق سامانه ثناء؛ دوم، فراهم‌سازی امکان دریافت مستندات و نقشه‌های مرتبط با ادعا به همراه جزئیات جغرافیایی از سامانه مربوطه؛ سوم، ارسال گواهی ثبت دعوا به سامانه مذکور؛ و چهارم، انتقال نتایج بررسی‌های قضایی به این سامانه. این اقدامات به شفافیت و سهولت در فرآیندهای قضایی کمک می‌کند و با یکپارچه‌سازی اطلاعات، کارایی سیستم قضایی را ارتقا می‌دهد. با این روش، افراد می‌توانند با سهولت و اطمینان بیشتری پیگیر دعاوی خود باشند و مراجع قضایی نیز می‌توانند اطلاعات ضروری را با سرعت و دقت بیشتری دریافت کنند. این فرآیند نه تنها به تسریع در رسیدگی به پرونده‌ها منجر می‌شود، بلکه اعتماد عمومی به نظام قضایی را نیز تقویت می‌نماید. با این تدابیر، نظام قضایی می‌تواند پاسخی موثرتر به نیازهای جامعه بدهد و فرآیندهای قضایی را بهبود بخشد.