سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیر رسمی) قانون الزام

سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیر رسمی) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول : در واقع این سامانه که به معنای ساماندهی اسناد غیر رسمی است و سامانه ثبت ادعا نیز خوانده می شود، یک بستر آنلان جهت ثبت ادعای مالکیت برای املاک با سند غیر رسمی است جهت دریافت سند تک برگ. همان طور که می دانید تعداد کثیری از املاک به دلیل مشکلات حقوقی نتوانسته اند سند غیر رسمی املاک خود را به سند رسمی تبدیل کنند. قانون گذار به دلیل تعدد پرونده های اختلاف ملکی برای املاک قولنامه ای راهکاری را در نظر گرفته که کلیه اسناد غیر عادی می بایست به سند رسمی تبدیل شوند.

تبدیل اسناد غیر رسمی (قولنامه ای) به سند رسمی باعث می شود معاملات املاک به صورت رسمی انجام شده و خطری متوجه خریداران املاک نشود. امید است با اجرایی شدن سامانه ساغر و دریافت سند برای کلیه املاک قولنامه ای شاهد کلاهبرداری از شهروندان به واسطه فروش مال غیر نباشیم. این سامانه به استناد ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات مصوب 17 خرداد 1403 مقرر شده در سال 1404 رونمایی شود.

چکیده مقاله سامانه ساغر

در صورتی که مالکیت یک ملک را به صورت سند غیر رسمی از جمله زمین یا آپارتمان در اخیتار دارید و به دلایل حقوقی موفق به اخذ سند رسمی نشده اید، می بایست ادعای مالکیت را در سامانه ثبت ادعا یا همان سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی که به سامانه ساغر معروف است انجام دهید. تبدیل سند عادی به سند رسمی رسالت مهم این سامانه می باشد که در راستای اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول راه اندازی شده است. توجه داشته باشید که به استناد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، کلیه اسناد عادی می بایست به سند رسمی تبدیل شوند. مطابق این قانون معاملات املاک توسط اسناد غیر رسمی ممنوع بوده و در صورت طرح دعوی اختلاف بر سر اسناد غیر رسمی، این موضوع توسط دادگاه مورد استماع واقع نخواهد شد. به موازات سامانه ساغر، سامانه تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های فاقد سند رسمی نیز در دسترس مالکین املاک فاقد سند جهت ثبت نام در این سامانه و دریافت سند می باشد.

سامانه ساغر سازمان ثبت اسناد و املاک کشور

سامانه ساغر که واژه ساغر آن در واقع به معنا یا کوتاه شده عبارت “ساماندهی اسناد غیر رسمی است”. در واقع سامانه اسناد غیر رسمی ( سامانه ساغر) یک پلتفرم یا سامانه برخط طراحی شده توسط سازمان ثبت اسناد و املاک است جهت ثبت ادعا برای رسمی کردن وضعیت اسناد عادی یا قولنامه ای. با اجرایی شده قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایران، کلیه مالکین املاک فاقد سند اعم از زمین، ساختمان، باغ، ویلا، آپارتمان ملزم به ثبت اطلاعات املاک در این سامانه جهت بررسی ادعای مالکیت و دریافت سند تک برگ هستند.

سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیر رسمی) به استناد ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول در دست طراحی قرار گرفته. مقرر گردیده از زمان رونمایی این سامانه که احتمالا در اردیبهشت ماه 1404 باشد، مالکین املاک فاقد سند می بایست مستندات مالکیت غیر رسمی را جهت ثبت در این سامانه بارگذاری کنند. برخی از حقوقدان ها این سامانه را به نام سامانه ثبت ادعا نیز تعریف می کنند. هدف قانون الزام از راه اندازی سامانه ساغر یا سامانه ثبت ادعا، ثبت اسناد غیر عادی و صدور سند برای املاک فاقد سند است. به استناد این قانون، معاملات املاک فاقد سند به صورت سند عادی یا قولنامه ای از تیر ماه 1403 به بعد ممنوع اعلام شده است.

تشریح سامانه ثبت ادعا یا ساماندهی اسناد غیر رسمی

سامانه ثبت ادعا یا همان ساغر (ساماندهی اسناد غیر رسمی) همان طور که می دانید در واقع پلتفرم آنلاین یا سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول می باشد که طراحی آن از اردیبهشت سال 1403 آغاز شده است. مقرر گردیده در انتهای اردیبهشت سال 1404 توسط سازمان ثبت اسناد رونمایی و در روزنامه رسمی به عموم مردم اطلاع رسانی شود. این سامانه همان طور که اشاره شد مقرر گردیده به استناد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول راه اندازی شود. با رونمایی و آغاز به کار سامانه ساغر یا ثبت ادعا، مالکین املاک فاقد سند می توانند مستندات مالکیت را در سامانه بارگذاری کنند جهت تبدیل اسناد غیر رسمی به رسمی.

قانون الزام و به واسطه آن سامانه ثبت ادعا در واقع خط پایان خرید و فروش املاک به صورت مبایعه نامه ای می باشد. بدین معنا که از تاریخ اردیبهشت ماه 1403 به بعد معاملات املاک به صورت غیر رسمی ممنوع اعلام گردیده. معاملات املاک به صورت قولنامه ای به دلیل عدم ثبت رسمی و امکان استعلام قانونی جهت خرید املاک، به حوزه ای برای کلاهبرداری و فروش مال غیر تبدیل شده بود. این مشکل در فروش املاک در کاربری های مختلف از جمله زمین، باغ، آپارتمان و اموال غیر منقول دیگر، باعث افزایش پرونده های اختلاف ملکی در دادگاه ها شده بود. به عنوان مثال به وفور دیده می شود که در شهر تهران سازنده های زیادی واحد های آپارتمانی را به صورت قولنامه ای به فروش رسانده و به دلیل عدم اخذ پایان کار و مشکلات حقوقی دیگر سند مالکیت تفکیکی را نتوانسته است اخذ نماید.

نحوه ثبت نام در سامانه ساغر (ثبت ادعا)

برای ثبت نام در سامانه ساغر یا ثبت ادعا می بایست در گام اول مستندات مالکیت را تکمیل نمایید. مستندات مالکیت برای ثبت در این سامانه شامل اسناد غیر عادی یا قولنامه خرید ملک می باشد. در صورتی که مالکیت یک ملک فاقد سند را در اختیار دارید می بایست کپی برابر با اصل مبایعه نام و سلسله ایادی گذشته را تهیه نمایید که شمارا به مالک اولیه می رساند. تهیه کپی برابر با اصل شناسنامه و کارت ملی متقاضی برای ثبت در سامانه ساغر نیز الزامی است. مقرر شده سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی یا سامانه ثبت ادعا در انتهای اردیبشهت 1404 راه اندازی شود. پس از راه اندازی رسمی سامانه ساغر، اطلاع رسانی این موضوع در روزنامه رسمی کشور توسط رئیس محترم قوه قضائیه به اطلاع عموم خواهد رسید.

در صورت راه اندازی سامانه ساغر در تاریخ معین شده، آدرس سامانه ثبت ادعا در این صفحه اطلاع رسانی خواهد شد. از جمله مستندات دیگر جهت نام در سامانه اسناد غیر رسمی، تهیه نقشه یو تی ام جغرافیایی از موقعیت ملک مورد ادعا توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی می باشد. پس از تهیه مدارک اشاره شده جهت ثبت نام در سامانه اشاره شده که شامل مبایعه نامه، سلسله ایادی گذشته، کارت ملی و شناسنامه و نقشه یو تی ام ملک است می بایست این مدارک در سامانه ساغر بارگذاری شود. پس از آغاز به کار این سامانه جهت ثبت ادعا برای دریافت سند رسمی املاک فاقد سند می توانید با کارشناسان رسمی حد نگار در تماس باشید جهت انجام امور ثبتی مربوط به ثبت ادعا در سامانه اسناد غیر رسمی.

ثبت نام آپارتمان قولنامه ای در سامانه ساغر

جهت دریافت سند برای آپارتمان های قولنامه ای در سامانه ثبت ادعا یا ساغر در گام اول می بایست مستندات مالکیت و مدارک هویتی به همراه نقشه یو تی ام موقعیت ملک را تهیه نمایید. پس از راه اندازی رسمی سامانه ساغر مستندات تهیه شده می بایست جهت بررسی ثبت ادعای مالکیت در سامانه ثبت شود. مطابق قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند، آپارتمان ها برای در یافت سند مشمول قانون تفکیک آپارتمان می باشند. برای تفکیک آپارتمان و دریافت سند تک برگی هر واحد می بایست تشریفات تفکیکی توسط نظام مهندسی، شهرداری و اداره ثبت انجام شود. تعداد زیادی از آپارتمان ها بدیل مشکلات حقوقی از جمله تخلف در ساخت، اضافه بنا، مشکل آتش نشانی، عدم دریافت پایان کار و پروانه ساختمانی موفق به دریافت سند تفکیکی نشده اند.

قانون الزام مطابق تبصره 6 ماده 10 قانون الزام برای مالکین این املاک و دریافت سند تک برگ تشریح نموده که شهرداری می بایست گواهی پایان کار جهت صدور سند را صادر کند به شرطی که میزان جریمه برای هر واحد مشخص شده و در سند صادر شده درج گردد. در صورت فروش واحد آپارتمان، مالک می بایست میزان جریمه درج شده در سند را به ارزش روز پرداخت نماید. تعداد کثیری آپارتمان به دلیل مشکلات بیان شده و عدم همکاری سازنده برای دریافت پایان کار با این مشکل روبرو هستند و در مواردی دعوی الزام به تنظیم سند به دلیل عدم دسترسی به سازنده، مفید واقع نشده و مالکین این املاک موفق به اخذ سند تفکیکی نشده اند. در صورتی که مالک آپارتمان قولنامه ای هستید به استناد تبصره و ماده اشاره شده قانون الزام می توانید سند تفکیکی واحد خود را دریافت نمایید.

ثبت نام در سامانه ادعا اسناد غیر رسمی

سامانه ادعا در واقع نام دیگری است که کارشناس های ثبتی برای ساماندهی اسناد غیر رسمی یا همان ساغر به کار می برند. سامانه ثبت ادعا در حقیقت یک پلتفرم دولتی است جهت ارتباط بین مالکین املاک قولنامه ای شامل زمین، آپارتمان و اموال غیر منقول با واحد های ثبتی سازمان ثبت اسناد و املاک جهت تبدیل قولنامه به سند تک برگ. نداشتن سند برای املاک تبدیل به یک چالش حقوقی برای مالکین این املاک شده و راهکار قانونی برون رفت از این مشکل جهت اخذ سند رسمی ثبت نام در سامانه ادعا یا ساغر می باشد. مجلش شورای اسلامی در سال 1390 نیز قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند را اجرایی کرد جهت دریافت سند برای املاک فاقد سند، اما این قانون مانع معاملات املاک به صورت قولنامه ای نشد.

هدف قانون گذار از راه اندازی سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام، ثبت نام و باگذاری مدارک جهت دریافت سند برای املاک با سند غیر رسمی است. همچنین هدف کلی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، جلوگیری از معاملات املاک با اسناد غیر رسمی است. به دلیل عدم امکان اخذ استعلام رسمی سلامت حقوقی یک ملک توسط مبایعه نامه، متاسفانه شاهد فروش برخی املاک به چند نفر هستیم و این موضوع بابی برای کلاهبرداری توسط افراد سود جو باز می کند. با تبدیل اسناد غیر رسمی به سند رسمی یا تک برگ، امکان فروش یک ملک به چند نفر وجود نخواهد داشت و شاهد یکپارچه شدن وضعیت ثبتی و سندی املاک خواهیم بود.

سامانه‌ی ساماندهی اسناد غیر رسمی

سامانه ساغر، به عنوان یک ابزار آنلاین، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه‌اندازی شده است تا فرآیند ثبت و به رسمیت شناختن اسناد غیررسمی را تسهیل کند. اگر شما مالک ملکی هستید که هنوز سند رسمی ندارد، این سامانه به شما این امکان را می‌دهد که با بارگذاری مدارک مورد نیاز، ادعای مالکیت خود را ثبت کنید و برای ملک خود سند رسمی دریافت نمایید. این اقدام نه تنها به افزایش اعتبار و ارزش ملک شما کمک می‌کند، بلکه از بروز مشکلات قانونی در آینده، مانند اختلافات یا مسائل مربوط به انتقال و فروش، جلوگیری می‌کند.

 سامانه ساغر در راستای اجرای ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی، به منظور ساماندهی اسناد غیررسمی املاک بدون سند، طراحی شده است و هدف آن تأمین امنیت حقوقی و رسمی‌سازی مالکیت‌های غیررسمی است. با ثبت‌نام در این سامانه، می‌توانید از مزایای داشتن سند رسمی بهره‌مند شوید و از مشکلاتی که معمولاً با املاک بدون سند همراه است، دوری کنید. این سامانه به شما کمک می‌کند تا مالکیت خود را به صورت رسمی ثبت کرده و از حقوق قانونی خود به طور کامل بهره‌برداری کنید.

روند راه اندازی و رونمایی سامانه ساغر

سرکار خانم اعظم قویدل، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، اعلام کرد که سامانه ساغر در سه مرحله به بهره‌برداری خواهد رسید. نخستین مرحله این سامانه، در دهه فجر ۱۴۰۳ آغاز می‌شود. سپس، فاز دوم آن در اردیبهشت ۱۴۰۴ اجرایی خواهد شد و در نهایت، تکمیل و بهره‌برداری کامل از سامانه تا شهریور ۱۴۰۴ به پایان خواهد رسید. این سامانه قرار است بهبود و تسهیل در روندهای مرتبط با ثبت اسناد و املاک را به همراه داشته باشد و با راه‌اندازی کامل آن، خدمات مربوطه به شکل بهتری ارائه خواهند شد.

آغاز به کار سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیر رسمی) در سال 1404

روند راه‌اندازی و رونمایی سامانه ساغر، به عنوان یکی از پروژه‌های مهم فناوری اطلاعات، نشان‌دهنده تلاش‌های گسترده و هماهنگ برای بهبود و توسعه زیرساخت‌های دیجیتال کشور است. این سامانه با هدف ارتقاء کیفیت خدمات و افزایش دسترسی کاربران به امکانات متنوع طراحی شده است. در مراحل اولیه، تیم‌های متخصص با بررسی نیازها و تحلیل دقیق بازار، اقدام به طراحی ساختار سامانه کردند. در این فرآیند، توجه ویژه‌ای به امنیت داده‌ها و پایداری سیستم‌ها صورت گرفت تا اطمینان حاصل شود که کاربران در استفاده از این سامانه با هیچ‌گونه مشکلی مواجه نخواهند شد.

در نهایت، مراسم رونمایی از سامانه ساغر با حضور جمعی از مقامات دولتی و متخصصان حوزه فناوری در تیر ماه 1404 برگزار خواهد شد. این مراسم فرصتی است تا ویژگی‌ها و قابلیت‌های منحصر به فرد سامانه ساغر به طور کامل معرفی شود و اهمیت آن در تحول دیجیتال امور ثبتی املاک فاقد سند کشور مورد تأکید قرار گیرد. راه‌اندازی موفقیت‌آمیز سامانه ساغر نشان‌دهنده تعهد و توانمندی قوه قضائیه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بهره‌گیری از فناوری‌های نوین برای ارائه خدمات بهتر به مردم است. امید است که با بهره‌برداری کامل از این سامانه، شاهد افزایش بهره‌وری و رضایتمندی کاربران در سراسر کشور باشیم. این اقدام گامی موثر در مسیر توسعه پایدار و پیشرفت فناوری اطلاعات محسوب می‌شود و می‌تواند به عنوان الگویی برای سایر پروژه‌های دیجیتال در آینده مورد استفاده قرار گیرد.

ثبت کدام املاک در سامانه‌ی «ساماندهی اسناد غیررسمی» ساغر ضروری است؟

سامانه “ساماندهی اسناد غیررسمی” به منظور ثبت و پیگیری ادعاهای مالکیت املاک و حقوق مرتبط با آن‌ها که پیش از ایجاد این سامانه به وجود آمده‌اند و فاقد سند رسمی هستند، طراحی شده است. این سامانه به شما اجازه می‌دهد تا انواع مالکیت مانند مالکیت کامل، مالکیت منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق بر اموال غیرمنقول را ثبت کنید. مالکیت کامل به این معناست که شما صاحب قانونی و اصلی یک مال غیرمنقول مانند زمین یا آپارتمان هستید و می‌توانید به دلخواه خود از آن استفاده کنید. در مقابل، مالکیت منافع به شما اجازه می‌دهد از یک ملک بهره‌برداری کنید، بدون آنکه مالک اصلی آن باشید؛ مثلاً در صورتی که خانه‌ای را اجاره کرده‌اید، شما حق استفاده از آن را دارید.

حق انتفاع به شما امکان می‌دهد از ملکی که متعلق به دیگری است بهره‌برداری کنید، بدون آنکه مالک آن باشید؛ مانند استفاده از محصولات یک زمین کشاورزی. حق ارتفاق نیز به معنای استفاده از ملک دیگری به منظور بهره‌برداری از ملک خودتان است، مثلاً عبور از زمین همسایه برای دسترسی به زمین خودتان. اگر ملکی دارید که قبل از راه‌اندازی این سامانه به دست آمده و سند رسمی ندارد، باید اطلاعات و مستندات مربوط به آن را در این سامانه ثبت کنید تا مشکلات حقوقی احتمالی در آینده برطرف شود و مالکیت شما به رسمیت شناخته شود.

مراحل استفاده و ثبت نام در سامانه ساغر

برای استفاده از سامانه، ابتدا کاربران باید اقدام به ثبت‌نام کنند و سپس به حساب کاربری خود وارد شوند. در این سامانه، امکان ثبت ادعاهای مالکیت بر اموال غیرمنقول وجود دارد. برای ثبت ادعا و بارگذاری مستندات مربوطه، لازم است شماره پلاک ثبتی و نقشه‌ای با مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) در سامانه وارد شود. فرآیند احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه انجام می‌شود. اگر تنها مختصات جغرافیایی ارائه شود و شماره پلاک ثبتی وارد نشود، سازمان موظف است با استفاده از نقشه، شماره پلاک ثبتی را تعیین کند.

در مرحله بعد، مستندات مربوط به ادعاهای مالکیت، مانند مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه‌های دستی، باید در سامانه بارگذاری شوند. پس از بارگذاری، مراجع قانونی مسئولیت بررسی ادعاها و مستندات را بر عهده دارند و نتیجه را در سامانه به ثبت می‌رسانند. این فرآیند به کاربران کمک می‌کند تا اطلاعات مالکیتی خود را به دقت و صحت در سامانه به ثبت برسانند و از حمایت قانونی برخوردار شوند.

مهلت‌ ثبت نام در سامانه ساغر

مطابق با ماده ۱۰ قانون مرتبط با الزام ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تا یک سال پس از ابلاغ این قانون، سامانه‌ای تحت عنوان «سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی» را ایجاد کند. پس از گذشت یک سال از راه‌اندازی این سامانه، تمامی معاملات و قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول باید به شکل الکترونیکی در سامانه مذکور به ثبت برسند. صاحبان اسناد غیررسمی پس از راه‌اندازی این سامانه باید طی دو سال مستندات و ادعاهای خود را در آن ثبت کنند. در ادامه، طی دو سال آینده، باید وضعیت اسناد خود را مشخص کنند و در این دوره می‌توانند برای تنظیم سند رسمی یا طرح دعاوی مرتبط در مراجع قضائی اقدام کنند.

در صورتی که مالکان نتوانند طی این چهار سال وضعیت اسناد خود را تعیین تکلیف کنند، تا هشت سال دیگر می‌توانند معاملات و انتقالات خود را انجام دهند، البته این فرآیند باید از طریق سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی انجام شود. در غیر این صورت، معاملات خارج از این سامانه در مراجع قضائی و شبه‌قضائی فاقد اعتبار خواهد بود و شکایات مرتبط با آن‌ها پذیرفته نمی‌شود. لازم به ذکر است که تاریخ‌های مذکور ممکن است تغییر کنند و برای آگاهی از زمان دقیق اجرای این مقررات، به این صفحه مراجعه نمایید.

پایان مهلت ثبت نام در سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیر رسمی)

پس از اتمام مهلت‌های قانونی، امکان ثبت ادعاهای جدید در سیستم وجود ندارد. اگر افراد در زمان تعیین‌شده اقدام لازم را انجام ندهند، ادعاهای آنها دیگر قابل پیگیری و استناد نخواهد بود. همچنین، این ادعاها در برابر اشخاص ثالثی که با حسن نیت و بدون اطلاع از معاملات پیشین، دارای سند رسمی هستند، معتبر نخواهد بود. پس از اتمام این مهلت‌ها، تنها زمانی درخواست جدید پذیرفته می‌شود که:

– هیچ ادعایی از سوی اشخاص ثالث در سامانه ثبت نشده باشد.

– هیچ معامله رسمی که مالکیت را منتقل کند، در سیستم ثبت الکترونیکی اسناد به ثبت نرسیده باشد.

در صورت عدم رعایت این شرایط، هیأت‌های مربوطه درخواست را نمی‌پذیرند. اگر تمام ادعاهای پیشین رد شوند، درخواست جدید بر اساس قوانین قابل قبول است.

جریمه‌ برای ثبت غیرقانونی اسناد در سامانه ساغر

اگر فردی آگاهانه و بدون داشتن حق قانونی، خود یا از طریق شخص دیگری اقدام به ثبت یک سند عادی در سامانه کند، موظف به پرداخت جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد از ارزش روز ملک خواهد بود. در صورتی که در این روند تخلفاتی مثل جعل اسناد یا تبانی برای تصاحب یا انتقال غیرقانونی مال دیگری رخ دهد، علاوه بر پرداخت جریمه نقدی، با مجازات‌های مربوط به این جرایم نیز مواجه خواهد شد. این قوانین به منظور جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی و حفظ حقوق مالکیت افراد تنظیم شده‌اند و نشان‌دهنده اهمیت رعایت قوانین در حفاظت از اموال و دارایی‌های افراد است. اطمینان از ثبت صحیح و قانونی اسناد، نه تنها به حفظ حقوق مالکیت کمک می‌کند، بلکه از بروز مشکلات و نزاع‌های حقوقی نیز جلوگیری می‌نماید. بنابراین، رعایت قوانین و مقررات در این زمینه از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است.

صدور سند واحدهای آپارتمانی با وجود جریمه‌ شهرداری

در صورتی که در سامانه ثبت ادعا یا ساغر، ادعای مالکیت برای یک واحد آپارتمانی ثبت شود و کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری اقدام به تعیین جریمه یا صدور حکم تخریب نمایند، شهرداری موظف است گواهی پایان‌کار را صادر کند. این گواهی باید شامل اطلاعاتی درباره میزان و علت جریمه‌های مربوط به بخش‌های مشترک و اختصاصی باشد. همچنین، سازمان ثبت اسناد باید میزان و علت این جریمه‌ها را به تناسب مساحت اختصاصی هر واحد، در سند مالکیت آن قید کند. انتقال مالکیت این واحدها به دیگران تنها زمانی ممکن است که جریمه‌های مشخص شده در سند، به نرخ روز پرداخت شده باشند.

صدور سند مالکیت مانع از اجرای احکام شهرداری نمی‌شود

در صورتی که برای دریافت گواهی پایان‌کار نیاز به انجام تغییرات یا اصلاحاتی، علاوه بر پرداخت جریمه، باشد، اداره ثبت اسناد تنها پس از انجام این تغییرات و پرداخت هزینه‌های مربوط به بخش‌های مشترک، اقدام به صدور سند مالکیت می‌نماید. اگر واحدی دستور تخریب کامل داشته باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد مجاز نیست و فقط باید نام شخصی که به‌صورت قانونی آن را در تصرف دارد به اداره ثبت اسناد اعلام شود. در مواقعی که ادعای مالکیت ملکی در سامانه ثبت و توسط مرجع معتبر تأیید گردد، امکان صدور سند مالکیت برای آن ملک بدون نیاز به پرداخت بدهی‌های عمومی مانند مالیات و عوارض شهرداری وجود دارد. با این حال، انتقال مالکیت به افراد دیگر تنها پس از تصفیه این بدهی‌ها انجام‌پذیر خواهد بود.

راهکار 8 ساله برای ثبت مالکیت املاک بدون سند رسمی

در صورتی که مالکان نتوانند در مدت چهار سال تعیین شده (شامل دو سال برای ثبت در سامانه و دو سال برای پیگیری) وضعیت اسناد خود را مشخص کنند، اجازه دارند تا حداکثر هشت سال دیگر به نقل و انتقالات عادی بپردازند. این نقل و انتقالات تنها از طریق سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی قابل انجام است و روش‌های دیگر معتبر نخواهند بود.

برای انجام این کار، باید تمام اقدامات لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت انجام شده باشد و ادعای ثبت شده در سامانه توسط مراجع ذی‌صلاح رد نشده باشد یا منجر به صدور سند نشده باشد. این ادعا نباید مربوط به ملکی باشد که دارای سند تک‌برگ حدنگار است. پاسخ استعلام مالکیت از وزارتخانه‌های مرتبط باید به خریدار اعلام و در قرارداد ذکر شود. اگر پاسخ استعلام در مهلت مقرر نرسد، این امر مانع انجام معامله نخواهد بود. سامانه به گونه‌ای طراحی شده که در زمان معامله به خریدار اطلاع می‌دهد که مالکیت رسمی منتقل نشده و امکان ابطال آن وجود دارد.

نقشه با مختصات جغرافیایی سامانه ساغر(ثبت ادعا)

آیین‌ نامه اجرایی ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره‌های (۱) و (۲) آن، به ویژه در زمینه نقشه و نقشه‌برداری و خدمات دفاتر کارگزاری، دارای نکات مهمی است. این آیین‌نامه شامل جداول اطلاعات توصیفی است که نقشه‌های مربوط به محدوده‌های مورد ادعا را با مختصات جغرافیایی مشخص می‌کند. این جداول حاوی اطلاعاتی درباره مساحت، ابعاد، حد فاصل، سمت، طبقه و واحدهای مختلف می‌باشد.

دفاتر کارگزاری، که به عنوان مراکز فنی، مهندسی و حقوقی شناخته می‌شوند، بر اساس بند «پ» ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب سال ۱۴۰۳، مسئولیت‌های خاصی را در این زمینه عهده‌دار هستند. این مراکز به ارائه خدمات حرفه‌ای در راستای ثبت و تأیید معاملات اموال غیرمنقول کمک می‌کنند و نقش حیاتی در تسهیل فرآیندهای قانونی ایفا می‌نمایند.

زمان طراحی و رونمایی سامانه ساغر(ثبت ادعا)

سازمان موظف است حداکثر ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون در تاریخ 13 خرداد 1403، سامانه‌ای را مطابق با ماده (۱۰) قانون ایجاد کند. سامانه ساغر احتمالا در تیر ماه 1404 رونمایی خواهد شد. سامانه ساغر  باید قابلیت ثبت ادعا ها به همراه نقشه‌ هایی که دارای مختصات جغرافیایی دقیق محدوده‌های مورد ادعا هستند را داشته باشد. همچنین باید شامل جدولی از اطلاعات توصیفی و مستندات مربوط به هر ادعا باشد. طراحی و پیاده‌سازی سامانه باید به گونه‌ای باشد که بر مبنای سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی (GIS) عمل کند و قابلیت بارگذاری و نمایش لایه‌های مختلف نقشه را دارا باشد.

علاوه بر این، سامانه باید امکان شناسایی تداخل‌های جزئی یا کلی بین نقشه‌های بارگذاری شده توسط مدعیان مختلف و همچنین تداخل نقشه‌های ادعا با نقشه‌های املاک دارای سند حدنگار را فراهم آورد. بدون وجود مستندات ادعا، بارگذاری نقشه UTM با مختصات جغرافیایی مربوط به محدوده مورد ادعا و جدول اطلاعات توصیفی، امکان ثبت ادعا میسر نخواهد بود. این اقدامات به منظور ایجاد شفافیت و دقت در رسیدگی به ادعاهای مربوط به اراضی و املاک ضروری است.

نقشه یو تی ام سامانه ثبت ادعا اسناد غیر رسمی (ساغر)

مدعی برای ثبت ادعای خود در سامانه ساغر، حداکثر تا دو سال پس از راه‌اندازی سامانه فرصت دارد تا ادعا، مستندات مربوطه و نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) محدوده مورد نظر را همراه با جدول اطلاعات توصیفی و پلاک ثبتی در سامانه وارد کند. پیش از ثبت ادعا، مدعی باید نقشه مربوط به مختصات جغرافیایی ادعا را از یکی از منابع تعیین‌شده تهیه کرده و کد رهگیری اخذ نماید.

سازمان موظف است سامانه را به گونه‌ای طراحی کند که در جریان فرآیند ثبت ادعا ابتدا کد رهگیری نقشه از مدعی دریافت شود. همچنین، بعد از تایید تطابق کد ملی مدعی با کد ملی فرد متقاضی نقشه، نقشه مذکور قابل بارگذاری خواهد بود. این نقشه‌ها باید طبق دستورالعمل تهیه نقشه عرصه املاک دستگاه‌های مشمول ماده (۹) قانون جامع حدنگار سازمان ثبت اسناد و املاک کشور و از طریق سامانه شمیم تهیه شوند.

صلاحیت تهیه نقشه یو تی ام سامانه ساغر

تهیه نقشه با مختصات جغرافیایی باید توسط کارگزاری‌ها، کارشناسان رسمی کانون، یا مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضائیه که در رشته نقشه‌برداری و امور ثبتی صلاحیت دارند انجام شود. همچنین افراد دارای پروانه نقشه‌برداری از سازمان نظام مهندسی کشور یا نقشه‌بردارانی که بر اساس تبصره (۳) ماده (۹) آیین‌نامه اجرایی قانون جامع حدنگار مجوز نقشه ‌برداری از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دریافت کرده‌اند، واجد شرایط تهیه این نقشه‌ها هستند.

نقشه برداری و نقشه یو تی ام سامانه ساغر

چنانچه ادعای متقاضی شامل عرصه و اعیان باشد، نقشه‌ای که توسط او ارائه می‌شود، باید به‌گونه‌ای طراحی شود که هر دو لایه‌های عرصه و اعیان را نشان دهد. مدعیان می‌توانند از خدمات و مشاوره فنی و مهندسی کارگزاری برای تهیه نقشه و ثبت ادعا استفاده کنند. سامانه باید به‌طور واضح مشخص کند که کدام کارگزاری مسئول ثبت ادعا برای مدعی است. تعرفه این خدمات با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت و تایید رئیس قوه قضاییه تعیین می‌شود. دستورالعمل اجرایی بند «پ» از ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم توسعه جمهوری اسلامی ایران (۱۴۰۳-۱۴۰۷) در خصوص نحوه صدور پروانه کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی برای اشخاص حقوقی واجد شرایط، هنوز تصویب و ابلاغ نشده است.

پیش‌نویس دستورالعمل تاسیس این دفاتر تهیه و به معاونت حقوقی قوه قضاییه ارسال شده و به محض تصویب در این معاونت و تایید و ابلاغ رئیس قوه قضاییه اجرایی خواهد شد. آیین‌نامه اجرایی ماده (۱۴) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مرتبط به تفکیک واحدهای آپارتمانی هنوز تصویب و ابلاغ نشده است. این آیین‌نامه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه شده و برای تصویب به هیأت وزیران ارائه می‌شود. صدور شناسه یکتا برای تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان واحدهای آپارتمانی و ابطال این شناسه و صدور سند مالکیت تفکیکی مربوط به ماده ۱۴ این قانون برای املاکی است که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر شده است.

سامانه ثبت ادعا اسناد غیر رسمی چیست؟

سامانه ثبت ادعا سازمان ثبت اسناد که در واقع پلتفرم آنلاین موضوع ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول است، یک سیستم الکترونیکی است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طراحی گردیده تا فرآیند ثبت ادعا مالکیت املاک فاقد سند رسمی را تسهیل نماید. سامانه ساغر یا ثبت ادعا به مالکانی که به هر دلیل مستند مالکیت رسمی ندارند (املاک قولنامه ای)، امکان می دهد ادعای مالکیت خویش را به صورت رسمی ثبت نمایند تا در مسیر اخذ سند مالکیت رسمی قرار بگیرند. سامانه ثبت ادعا به عنوان بخشی از تحول الکترونیکی در حوزه ثبت اسناد و املاک کشور است.

این سامانه با هدف کاهش اختلافات حقوقی، افزایش شفافیت در معاملات ملکی و جلوگیری از تخلفات طراحی شده است. از طریق این سامانه، مالکین املاک فاقد سند رسمی می توانند مستندات یا ادعای مالکیت خویش را ارائه نموده و پس از بررسی های لازم، سند رسمی دریافت نمایند. با آغاز به کار رسمی سامانه ساغر، روند ثبت ادعا های مالکیت مدعیون و بررسی مدارک به شکل سریع تر، دقیق تر و شفاف تر انجام خواهد شد و تمامی شهروندان واجد شرایط، بدون نیاز به مراجعه حضوری، امکان استفاده از این سامانه را خواهند داشت.

ورود به سامانه ثبت ادعا مالکیت

توجه داشته باشید که سامانه ثبت ادعا اسناد غیر رسمی یا همان سامانه ساغر در زمان نگارش این مقاله به صورت رسمی راه‌اندازی نشده و در حال حاضر در مرحله توسعه فاز اول قرار دارد. در این مقاله، هدف ما این است که شما را با پیش‌نیازها، مدارک و شرایط لازم برای ثبت درخواست در سامانه ثبت ادعا آشنا کنیم. با مطالعه این مطلب، می‌توانید آمادگی‌های لازم را برای ثبت درخواست خود به محض فعال‌سازی سامانه کسب کرده و از بروز مشکلات احتمالی پیشگیری کنید. در ادامه، به توضیح نحوه استفاده از سامانه ثبت ادعا، سؤالات متداول درباره املاک بدون سند و مدارک مورد نیاز برای ثبت درخواست خواهیم پرداخت. برای ورود به سامانه ثبت ادعا کلیک کنید. لینک به‌روزرسانی خواهد شد به‌محض راه‌اندازی سامانه ثبت ادعا.

ویژگی‌های سامانه ثبت ادعا (ساماندهی اسناد غیر رسمی)

هم‌ افزایی با سامانه‌های ثبتی دیگر: این سامانه به صورت یکپارچه با سامانه‌های مهم ثبتی مانند ثبت من، میثم، شمیم، کاتب، شمیم و ساغر در تعامل است و به شکل‌گیری یک شبکه داده‌محور و هوشمند در زمینه ثبت املاک کمک می‌کند. ساده‌سازی فرآیندها و حذف مراجعات حضوری: متقاضیان قادرند بدون نیاز به مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت، ادعای مالکیت خود را به صورت آنلاین از طریق وب‌سایت یا اپلیکیشن‌ های مربوطه ثبت کنند. این امر علاوه ‌بر کاهش هزینه‌ها و صرفه‌ جویی در زمان، به کاهش تراکم در دفاتر ثبت نیز کمک خواهد کرد.

به‌کارگیری فناوری‌های نوین: سامانه ثبت ادعا با استفاده از فناوری‌های پیشرفته‌ای مانند هوش مصنوعی و تحلیل داده‌های کلان، مدارک مالکیت را بررسی و تأیید می‌کند. این فناوری‌ها موجب:

• کاهش خطای انسانی در فرایند تصمیم‌گیری می‌شوند.
• تسریع و افزایش دقت در اعتبارسنجی ادعاهای مالکیت.
• جلوگیری از جعل اسناد و تقلب در معاملات ملکی می‌شوند.
• تعیین وضعیت ثبتی املاک فاقد سند.
• ایجاد بانک جامع اطلاعات املاک و کاداستر.

سامانه ثبت ادعاهای اموال غیرمنقول (سامانه ساغر)

آیا مالکیت ملکی را در اختیار دارید با اسناد غیر رسمی معامله شده و دنبال راهکار قانونی و رسمی برا اخذ سند رسمی هستید؟ برای فروش ملک قولنامه ای خود به دلیل منع قانونی قانون الزام به مشکل خورده اید؟ به نبال ایجاد ارزش افزوده برای ملک فاقد سند به صورت رسمی هستید؟ سامانه ثبت ادعا کلید حل مشکلات شما و پاسخی به پرسش های ارائه شده است. سامانه ثبت ادعا یا ساماندهی اسناد غیر رسمی به شما کمک می‌کند تا مشکلات خود را حل کرده و با ثبت درخواست، مالکیت رسمی ملک را به‌دست آورید.

بسیاری از مالکان املاک بی‌سند با چالش‌های گوناگونی روبه‌رو هستند که عمده‌ترین آن‌ها عدم وجود سند رسمی برای ملک است. این مسئله می‌تواند موجب بروز مشکلات مختلف قانونی، مالی و حتی اجتماعی شود. برای رفع این مشکل، سامانه ثبت ادعا به زودی راه‌اندازی خواهد شد. این سامانه به مالکان املاک بدون سند امکان می‌دهد درخواست دریافت سند رسمی برای ملک خود را ثبت کنند و از مزایای حقوقی آن بهره‌مند شوند. در همین راستا، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده که افرادی که هنوز سند رسمی مالکیت دریافت نکرده‌اند، می‌توانند ادعاهای خود را به همراه مدارک مربوطه در این سامانه بارگذاری کنند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یک سال فرصت دارد تا این سامانه را ایجاد و به بهره‌ برداری برساند.

افراد و نهاد های مجاز به ثبت ‌نام در سامانه ادعا

– شهروندانی که مالک زمین، ساختمان یا املاک هستند اما سند رسمی ندارند.

– افرادی که از طریق اسناد عادی معتبر یا توافقات محلی، اصلاحات ارضی، و انتقال در دفتر اسناد رسمی مالک شده‌اند.

– مالکان املاکی که فقط قبض، دست‌نوشته یا حکم مراجع رسمی را دارند و هنوز سند رسمی نگرفته‌اند.

– مالکانی که قبل از راه‌اندازی سامانه، حکم قطعی به نفعشان صادر شده اما همچنان بدون سند رسمی‌اند.

املاک تحت پوشش ثبت ‌نام در سامانه ساغر (ثبت ادعا)

– املاکی که سابقه ثبتی ندارند.

– املاک و اراضی که روند ثبتشان کامل نشده است.

دستگاه‌های اجرایی و نهادهای دولتی (طبق ماده ۱۴) که اموال غیرمنقول بدون سند رسمی دارند، ملزم به ثبت‌نام در سامانه می‌باشند. به طور کلی، هر شخص یا نهادی که مالکیت املاک بدون سند رسمی، موضوع ماده ۱، را دارند، باید ادعای مالکیت خود را ثبت کند

مراحل ایجاد سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی (ساغر)

– طراحی و پیاده‌سازی سامانه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور برای درج ادعاهای مالکیت املاک فاقد سند رسمی، بارگذاری مستندات و نقشه‌های جغرافیایی (UTM).

– تکمیل زیرساخت‌های فنی و حقوقی شامل تعریف فرآیندها، سطوح دسترسی، تأمین امنیت داده‌ها و امکان تعامل با نهادهای مرتبط مانند شوراها، شهرداری‌ها، و قوه قضائیه.

– اعلام آمادگی رسمی توسط رئیس سازمان ثبت به رئیس قوه قضائیه. پس از آماده‌سازی کامل سامانه، اطلاع‌رسانی به رئیس قوه قضائیه انجام می‌شود.

– اعلام رسمی راه‌اندازی سامانه توسط رئیس قوه قضائیه از طریق روزنامه رسمی کشور.

– آغاز ثبت ادعاها و بارگذاری مدارک توسط افراد مشمول؛ با آغاز اعلام رسمی، تمام افراد حقیقی و حقوقی، دستگاه‌های اجرایی و سایر مدعیان مالکیت موظف به ثبت ادعای خود در سامانه خواهند بود.