قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول 1403

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول 1403: این قانون شامل پانزده ماده و بیست و هشت تبصره می‌باشد که در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی در تاریخ 1401/06/09 به تصویب رسید. این قانون در تاریخ 1403/02/26 توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی و تأیید گردید. در این بررسی، برخی از مواد و تبصره‌ها از جمله ماده (۱) و تبصره‌های (۱)، (۴)، (۵) و (۶)، همچنین ماده (۳) و تبصره (۳) آن و همچنین ماده (۱۰) به همراه تبصره‌های (۲)، (۷)، (۸)، (۹) و (۱۰) به عنوان مواد موافق با مصلحت نظام شناخته شدند. هدف این قانون، ایجاد شفافیت و امنیت در معاملات املاک و مستغلات کشور است تا از بروز مشکلات و اختلافات ناشی از عدم ثبت رسمی جلوگیری شود. این قانون به منظور تضمین حقوق مالکیت جهت ثبت نام درخواست صدور سند مالکیت و تسهیل در فرآیند قانونی معاملات اموال غیرمنقول به تصویب رسیده است و تأثیرات مثبت آن می‌تواند در کاهش دعاوی و اختلافات حقوقی مشهود باشد.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به منظور حل مشکلات ناشی از معاملات غیررسمی و غیرشفاف تصویب شده است. مواردی چون فروش همزمان یک ملک به چندین خریدار، جعل اسناد، عدم انطباق وضعیت واقعی ملک با مفاد قرارداد و مسائل مرتبط با ارث و مالکیت، بارها برای خریداران و فروشندگان مشکلاتی را به وجود آورده است. این مسائل نه تنها موجب خسارت‌های مالی قابل توجهی برای افراد می‌شود، بلکه در حجم بالایی از دعاوی قضایی نیز تأثیرگذار است.

مدت‌هاست که بسیاری از معاملات ملکی به دلیل عدم ثبت رسمی با چالش‌های جدی مواجه شده‌اند. استفاده از قولنامه‌های دستی و قراردادهای ساده به عنوان شیوه‌های متداول خرید و فروش ملک در کشور، به دلیل عدم شفافیت و عدم ثبت رسمی، مشکلات زیادی را به دنبال داشته است. در نتیجه، افراد به جای اینکه از خرید یا فروش ملک احساس آرامش کنند، با دعاوی طولانی در دادگاه‌ها، کلاهبرداری‌ها و ادعاهای متناوب مالکیت مواجه می‌شوند. بنابراین، ضرورت ثبت رسمی معاملات املاک به عنوان یک راهکار قانونی برای جلوگیری از این مشکلات و ایجاد امنیت خاطر برای طرفین معامله احساس می‌شود. استفاده از قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند نیز راهکاری قانونی جهت دریافت سند املاک فاقد سند رسمی می باشد.

هدف قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک و آیین‌نامه اجرایی آن به‌عنوان یک گام اساسی و مؤثر در راستای کاهش مشکلات حقوقی و افزایش شفافیت در حوزه معاملات ملکی به تصویب رسیده است. این قانون با هدف ساماندهی و نظم‌دهی به بازار املاک، به ویژه در شرایطی که نوسانات قیمت و عدم شفافیت در معاملات، منجر به بروز مشکلات متعددی برای خریداران و فروشندگان می‌شود، طراحی شده است. ثبت رسمی معاملات به معنای ثبت قانونی و معتبر هر نوع معامله ملکی در دفاتر ثبت اسناد است که این امر نه‌تنها از حقوق طرفین معامله محافظت می‌کند، بلکه به کاهش دعاوی و اختلافات ناشی از معاملات غیررسمی نیز کمک می‌نماید.

از سویی دیگر، این قانون به افزایش اعتماد عمومی به بازار املاک و مستغلات کمک می‌کند و با ایجاد یک پایگاه داده معتبر و قابل دسترس، امکان بررسی سوابق ملکی را برای خریداران فراهم می‌آورد. به همین ترتیب، اجرای صحیح این قانون می‌تواند به جلوگیری از کلاهبرداری‌ها و سوءاستفاده‌های احتمالی در زمینه معاملات ملکی منجر شود. در نهایت، تصویب و اجرای این قانون، گامی مؤثر در راستای تأمین حقوق شهروندان و ایجاد محیطی امن و شفاف برای انجام معاملات ملکی به شمار می‌رود و می‌تواند به بهبود روند اقتصادی کشور کمک شایانی نماید.

کاربرد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در سال‌های اخیر، مسائل متعددی در زمینه معاملات املاک غیرمنقول، مانند فروش همزمان یک ملک به چند خریدار، جعل اسناد و عدم تطابق شرایط ملک با اطلاعات موجود در قرارداد، به مشکلاتی جدی برای خریداران و فروشندگان تبدیل شده است. این مشکلات نه تنها خسارات مالی زیادی را به افراد وارد کرده، بلکه منجر به افزایش دعاوی در محاکم قضایی نیز شده است. به همین دلیل، وجود قوانینی که ثبت رسمی معاملات املاک را الزامی کند، امری ضروری به نظر می‌رسید.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، که در سال ۱۴۰۱ تصویب و در سال ۱۴۰۳ تأییدیه مجمع تشخیص مصلحت نظام را دریافت کرد، به منظور ایجاد شفافیت و امنیت حقوقی در این حوزه به وجود آمده است. این قانون به دنبال کاهش دعاوی حقوقی و جلوگیری از کلاهبرداری‌ها در معاملات ملکی است. طبق این قانون، هر معامله ملکی باید در سامانه‌های رسمی ثبت و تأیید شود و در غیر این صورت، از نظر قانونی اعتبار نخواهد داشت. این روند به طرفین معامله کمک می‌کند تا از قانونی بودن و سلامت معامله اطمینان حاصل کنند و در صورت بروز اختلاف، مرجعی مشخص برای بررسی و تأیید معاملات در دسترس داشته باشند. به این ترتیب، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به عنوان یک گام مؤثر در جهت ارتقاء امنیت و اعتماد در بازار املاک و مستغلات شناخته می‌شود.

آگاه سازی شهروندان راجع به قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اظهار داشت که برای نهادینه کردن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، طی شش ماه گذشته از زمان ابلاغ این قانون، نتایج مثبتی به دست آمده است. با این حال، ایشان تأکید کردند که همچنان نیازمند تلاش و کار جهادی بیشتری هستیم. به نقل از قوه قضاییه و در دومین جلسه شورای رسانه، حسن بابایی اشاره کرد که اجرای مؤثر این قانون نیازمند پیوست رسانه‌ای است.

ایشان افزودند که باید با تولید محتوا در اشکال مختلف و انتشار آن در بسترهای گوناگون، مردم را با حقوق و وظایف ثبتی خود آشنا کنیم. این فعالیت‌ها باید با توجه به مأموریت‌های محوله سازمان و با بهره‌گیری از روش‌های نوین و روزآمد صورت گیرد. در پایان، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک بر لزوم برگزاری نشست‌های تخصصی و اهمیت تولید محتوای رسانه‌ای تأکید کردند و آن را ضرورتی اجتناب ‌ناپذیر برشمردند.

هدف گذاری رسانه ای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

هدف گذاری رسانه‌ای سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در حوزه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات باید به گونه‌ای طراحی شود که تمامی شهروندان بتوانند به اطلاعات مورد نیاز در مورد حقوق و تکالیف ثبتی خود دسترسی پیدا کنند. این اطلاعات می‌بایست از طریق بسترهای مختلف رسانه‌ای نظیر صدا و سیما، خبرگزاری‌ها، نشریات، فضای مجازی و اپلیکیشن‌های موبایلی در دسترس قرار گیرد. رئیس سازمان بر اهمیت الکترونیکی‌سازی خدمات و اطلاع‌رسانی به عنوان دو اقدام اساسی در راستای حفظ حقوق مردم و کاهش تخلفات در حوزه ثبت تأکید نمود.

برای تحقق این هدف، تولید محتوای باکیفیت و متناسب با موضوعات مختلف ضروری است تا به موازات اجرای قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، آموزش‌های لازم و درک مفاهیم دانش ثبتی نیز به شهروندان ارائه شود. در این راستا، شورای رسانه مسئولیت طراحی کلیات اقدامات رسانه‌ای سازمان را در جلسات کارشناسی بر عهده خواهد داشت. این اقدامات می‌تواند به افزایش آگاهی عمومی و بهبود فرآیندهای ثبتی کمک شایانی نماید. تا قبل از راه اندازی سامانه اسناد غیر رسمی یا همان ساغر می توان از سامانه ثبت ملک بدون سند sabtemelk.ssaa.ir جهت اخذ سند استفاده کرد.

سامانه ثبت الکترونیکی اموال غیر منقول در معاملات املاک

سامانه ثبت الکترونیکی اموال غیر منقول یا سامانه اسناد غیر رسمی که سامانه ساغر نام دارد، به عنوان یکی از اقدامات اساسی در قانون جدید، توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طراحی شده است تا تمام معاملات املاک غیرمنقول به صورت آنلاین ثبت شوند. این سامانه از اهمیت بالایی برخوردار است که می‌توان به چند مورد اشاره کرد: اولاً، در مرحله ابتدایی، وقتی که خریدار و فروشنده به توافق می‌رسند، مشاور املاک موظف است پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت نماید. این پیش‌نویس شامل اطلاعات دقیق از طرفین، مشخصات ملک و شرایط توافق شده است. بدین ترتیب، جزئیات قرارداد به صورت شفاف و دقیق در سامانه ثبت می‌شود و در دسترس قرار می‌گیرد. لازم به ذکر است که این امر مانع از مراجعه مستقیم افراد به دفاتر اسناد رسمی برای انجام معاملات نمی‌شود.

ثانیاً، سامانه به طور خودکار هویت و اعتبار طرفین معامله و همچنین اصالت اسناد را تأیید می‌کند تا از قانونی بودن طرفین و سالم بودن ملک اطمینان حاصل شود. این تأیید اولیه می‌تواند از بروز بسیاری از مشکلات و اختلافات جلوگیری کرده و اعتماد بیشتری را در خریداران و فروشندگان ایجاد کند. سپس، پس از ثبت پیش‌نویس در سامانه، اطلاعات به طور خودکار به دفاتر اسناد رسمی ارسال می‌شود. در این مرحله، طرفین معامله باید ظرف مدت پنج روز به دفترخانه مراجعه کنند تا مراحل نهایی ثبت و رسمی‌سازی معامله انجام گیرد. این روند نه تنها سرعت در انجام معاملات را افزایش می‌دهد، بلکه موجب شفافیت بیشتری در فرآیندهای قانونی می‌شود.

نقش مشاوران املاک در ثبت الکترونیکی اموال غیر منقول

نقش مشاوران املاک در فرآیند ثبت معاملات با تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون به صورت قابل توجهی افزایش یافته است. این مشاوران اکنون نه تنها وظیفه برقراری ارتباط بین خریداران و فروشندگان را بر عهده دارند، بلکه ملزم به ارائه اطلاعات دقیق و مسئولانه به سامانه ثبت معاملات نیز هستند. این اطلاعات باید شامل هویت و آدرس طرفین معامله، ویژگی‌های کامل ملک، شرایط مالی و توافق‌های موجود باشد.

 همچنین، مهم است که مشاوران املاک نتوانند به صورت دلخواه اطلاعات را تغییر دهند یا شروط قراردادی را اضافه یا حذف کنند. زیرا تمامی اطلاعات در سامانه به‌طور دقیق ثبت می‌شود و هر گونه تغییر نیازمند تایید طرفین و نهایتاً تأیید دفترخانه خواهد بود. این فرآیند به طور قابل توجهی دقت و شفافیت بیشتری را در معاملات املاک به ارمغان می‌آورد و به حفظ حقوق طرفین کمک می‌کند.

وظایف دفاتر اسناد رسمی در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

دفاتر اسناد رسمی به عنوان نهادهای معتبر و قانونی، نقش بسیار مهمی در فرآیند ثبت رسمی معاملات و مستندات حقوقی ایفا می‌کنند. این دفاتر به عنوان مرحله نهایی در ثبت و تأیید معاملات، مسئولیت دارند که پس از دریافت پیش‌نویس قرارداد از سامانه‌های مربوطه، تمامی اسناد و مدارک را با دقت و توجه کامل بررسی کنند. این بررسی شامل ارزیابی صحت و اعتبار اسناد است تا اطمینان حاصل شود که هیچ گونه نقص یا مشکلی در جنبه‌های قانونی ملک وجود ندارد.

در واقع، دفاتر اسناد رسمی باید به دقت تمامی جوانب حقوقی را مد نظر قرار دهند و در صورت وجود هر گونه ابهام یا مشکل قانونی، نسبت به اصلاح آن اقدام نمایند. این فرایند نه تنها به حفظ حقوق طرفین معامله کمک می‌کند، بلکه از بروز مشکلات احتمالی در آینده نیز جلوگیری می‌نماید. به همین دلیل، اهمیت این دفاتر در فرآیند ثبت رسمی معاملات غیرقابل انکار است و آنها به عنوان نهادهای معتبر و قابل اعتماد، اعتماد عمومی را جلب می‌کنند. بنابراین، هر فردی که قصد دارد معامله‌ای انجام دهد، باید به این نکته توجه کند که همراهی با دفاتر اسناد رسمی، یک گام اساسی در راستای حفظ امنیت و اعتبار معاملات است و می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری کند.

فرصت ۴ ساله برای برای دریافت سند رسمی املاک قولنامه‌ای

فرصتی چهار ساله برای دریافت اسناد رسمی املاک قولنامه‌ای به‌منظور ساماندهی وضعیت معاملات املاک به تصویب رسیده است. هدف این قانون تنها تنظیم معاملات آتی نیست، بلکه شامل معاملات پیشین نیز می‌شود. طبق ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون، سامانه‌ای تحت عنوان سامانه ساغر «ساماندهی اسناد غیررسمی» راه‌اندازی کند. با ایجاد این سامانه، مردم دو سال زمان خواهند داشت تا اطلاعات مربوط به معاملات غیررسمی خود که قبل از اجرای قانون صورت گرفته است، در آن ثبت کنند.

پس از انجام این ثبت، افراد دو سال دیگر فرصت دارند تا برای دریافت سند رسمی اقدام نمایند یا در صورت نیاز، دعاوی خود را در محاکم قضایی مطرح کنند. نقل و انتقالات بعدی نیز در سامانه ثبت الکترونیک و دفاتر اسناد رسمی به صورت قانونی ثبت خواهد شد. در صورت عدم پیگیری این مراحل، دعاوی مربوط به اسناد عادی دیگر قابلیت استناد نخواهند داشت. راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی گامی مؤثر به‌سوی حل مشکلات مربوط به املاک فاقد سند رسمی خواهد بود. با این بستر قانونی، بسیاری از مسائل مالکیتی و دعاوی مربوط به این نوع املاک به‌طور مؤثر مرتفع خواهد شد. همچنین، مالکان که به دلیل مشکلات مختلف قادر به ثبت رسمی اموال خود نبوده‌اند، می‌توانند از این سامانه بهره‌برداری کرده و مالکیت خود را به‌صورت قانونی و معتبر ثبت کنند. در حال حاضر ثبت نام صدور سند املاک فاقد سند توسط سامانه ثبت ملک امکان پذیر است.

ثبت رسمی معاملات اموال با قرارداد‌ های یکسان

قانون به منظور تسهیل ثبت رسمی معاملات املاک، امکان استفاده از «قرارداد‌های یکسان» را فراهم کرده است. این نوع قراردادها به عنوان فرم‌های استاندارد و از پیش تعیین شده طراحی شده‌اند و تغییر در مفاد آن‌ها مقدور نیست. به همین دلیل، این قراردادها برای معاملات ساده و عادی بسیار مناسب هستند. با استفاده از این قراردادها، افراد می‌توانند بدون نیاز به حضور فیزیکی در دفترخانه، اقدام به ثبت معامله نمایند. این روش به ویژه برای خرید و فروش‌هایی مناسب است که پیچیدگی خاصی ندارند و معمولاً نیاز به بررسی‌های عمیق و استعلامات پیچیده ندارند.

قرارداد‌های یکسان شامل مفاد مشخص و غیرقابل تغییر هستند که تمامی شرایط اصلی و استاندارد مربوط به معاملات املاک را در بر می‌گیرد. به عنوان مثال، مشخصات ملک، هویت طرفین، تعهدات آنها، تاریخ تنظیم سند و شرایط پرداخت در این قراردادها از پیش تعیین شده است. این ویژگی‌ها به کاهش اختلافات احتمالی میان طرفین کمک می‌کند، زیرا تمامی شرایط به طور دقیق و شفاف مشخص شده است. همچنین، به دلیل نظارت‌های سیستمی و اعتبارسنجی‌هایی که در سامانه‌های مربوطه انجام می‌شود، احتمال تقلب و تخلفات در این نوع قراردادها به حداقل می‌رسد. بدین ترتیب، استفاده از قرارداد‌های یکسان نه تنها فرآیند ثبت را ساده‌تر می‌کند، بلکه اعتماد بیشتری را بین طرفین معامله ایجاد می‌نماید.

قرارداد‌های یکسان در سامانه ثبت رسمی معاملات اموال

قراردادهای یکسان در سامانه ثبت رسمی معاملات املاک، یکی از ویژگی‌های بارز خود را در عدم نیاز به حضور فیزیکی در دفاتر اسناد رسمی برای ثبت این قراردادها نشان می‌دهد. طرفین قرارداد پس از انجام توافقات اولیه، قادرند قرارداد را به صورت الکترونیکی امضا کرده و اطلاعات مربوطه را در سامانه وارد نمایند. در این مرحله، سامانه اطلاعات را بررسی کرده و در صورت تأیید صحت هویت طرفین و شرایط معامله، قرارداد به صورت رسمی ثبت می‌شود. با این حال، برخی محدودیت‌ها وجود دارد که ممکن است ایجاب کند طرفین برای رفع مشکلات حقوقی یا مانند مواردی که ملک به عنوان وثیقه قرار دارد، به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند.

با وجود سهولت و مزایای این نوع قراردادها، استفاده از آن‌ها تحت شرایط خاصی مجاز است. به طور مثال، معاملات غیرمعوض، املاکی که در بازداشت هستند، معاملات برای افراد زیر ۱۸ سال، یا معاملاتی که به واسطه ولی، وصی یا قیم انجام می‌شود، نمی‌توانند از این نوع قراردادها بهره‌برداری کنند. همچنین در مواردی که ملک نیازمند اخذ تأییدیه‌های خاص از سازمان‌های مربوطه است، ثبت قرارداد یکسان ممکن نخواهد بود. این محدودیت‌ها به منظور حفظ دقت و اعتبار معاملات و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی وضع شده‌اند. علاوه بر این، چون این قراردادها از فرم‌های استاندارد و از پیش‌تعیین‌شده‌ای تشکیل شده‌اند و تغییر در آن‌ها امکان‌پذیر نیست، در صورتی که طرفین شرایط ویژه‌ای را مدنظر داشته باشند، ناچارند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نمایند.

الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با حساب امانی

الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با استفاده از حساب امانی یکی از ابزارهای کلیدی در حمایت از این قانون به شمار می‌آید. حساب امانی که با همکاری بانک مرکزی ایجاد شده، به عنوان یک واسطه در پرداخت وجوه معاملات عمل می‌کند. روند کار این حساب به گونه‌ای است که مبلغ مربوط به معامله در آن واریز می‌شود و تا زمانی که تمامی شرایط معامله محقق نشود، از دسترس خارج نمی‌گردد. این سیستم به خریدار و فروشنده اطمینان می‌دهد که پرداخت وجه معامله به صورت ایمن انجام می‌شود و هیچ‌یک از طرفین در معرض مشکلات مالی قرار نخواهند گرفت.

در صورتی که به هر دلیلی یکی از طرفین نتواند به تعهدات مالی خود عمل کند، طرف مقابل می‌تواند به آسانی و از طریق سامانه مربوطه، درخواست فسخ قرارداد را ثبت نماید، بدون اینکه نیازی به مراجعه به دادگاه باشد. این فرآیند موجب کاهش دعاوی حقوقی می‌شود و به عنوان یک راهکار ساده و مؤثر برای حل مشکلات مالی احتمالی عمل می‌کند. در واقع، این سازوکار به ایجاد اعتماد بیشتر میان طرفین معامله کمک کرده و فرآیند خرید و فروش را تسهیل می‌نماید.

الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با فسخ هوشمند

الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و امکان فسخ هوشمند قرارداد از جمله موارد قابل توجه در آیین‌نامه اجرایی به شمار می‌رود. این امکان به طرفین قرارداد این اجازه را می‌دهد که در صورت عدم رعایت شرایط مالی یا عدم پرداخت، بدون نیاز به مراجعه به دادگاه، قرارداد را از طریق سامانه‌ای خاص فسخ کنند. به عنوان مثال، اگر در قرارداد ذکر شده باشد که خریدار باید قسط معینی را در زمان مقرر پرداخت نماید و این امر محقق نشود، فروشنده قادر خواهد بود تا با استفاده از این سامانه، درخواست فسخ قرارداد را ثبت کند.

این قابلیت به افراد کمک می‌کند تا در انجام معاملات خود احساس اطمینان بیشتری داشته باشند، زیرا در صورت بروز مشکلات، دیگر نیازی به پیگیری‌های حقوقی طولانی و دشوار نخواهد بود و به سادگی می‌توانند به حقوق خود دست یابند. با این تدبیر، فرآیند فسخ قرارداد به مراتب تسهیل می‌شود و طرفین می‌توانند با آرامش خاطر به انجام معاملات خود ادامه دهند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال و آیین‌نامه اجرایی

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک و آیین‌نامه اجرایی آن به‌عنوان یک گام مهم در راستای کاهش مشکلات حقوقی و افزایش شفافیت در حوزه معاملات ملکی به تصویب رسیده است. این قوانین به‌طور مؤثر از حقوق افراد در انجام معاملات حفاظت می‌کنند و با ایجاد سامانه‌های الکترونیکی، امنیت و دقت در این معاملات را بهبود می‌بخشند و از بروز دعاوی حقوقی غیرضروری جلوگیری می‌کنند. اجرای این قانون به این معناست که تمامی معاملات ملکی باید به‌طور رسمی ثبت و تأیید شوند. بدین ترتیب، احتمال وقوع تقلب یا ادعاهای نادرست در زمینه مالکیت املاک به‌طرز قابل توجهی کاهش می‌یابد. این قانون و آیین‌نامه به‌ویژه برای خریداران و فروشندگان ملک، فرصتی فراهم می‌کند تا با اطمینان بیشتری به انجام معاملات خود بپردازند و از پیچیدگی‌های حقوقی و مشکلات احتمالی در امان باشند.

یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هرگونه عمل حقوقی که به انتقال مالکیت یا حق انتفاع املاک غیرمنقول منجر شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسد. در غیر این صورت، دعاوی مرتبط با این نوع معاملات پذیرفته نخواهد شد و اعتبار قانونی نخواهد داشت. همچنین، دعوای تنفیذ فسخ معاملات ثبت‌شده املاک غیرمنقول تنها در صورتی مورد قبول واقع می‌شود که ظرف مدت 15 روز پس از اعلام حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال و سپس ظرف 15 روز پس از آن، دعوا اقامه شود. اسناد معاملاتی که در دستگاه‌های اجرایی ثبت نشده‌اند، معتبر نخواهند بود و فقط شخصی مالک محسوب می‌شود که ملک به نام او در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به ثبت رسیده باشد. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و به موازات آن ثبت نام تعیین تکلیف املاک فاقد سند راهکاری قانونی جهت رسمی کردن اسناد غیر رسمی می باشد.

ثبت قراردادها در سامانه الزام ثبت رسمی معاملات

ثبت قراردادها در سامانه رسمی الزامی است و دلالان معاملات املاک باید پس از انجام مذاکرات اولیه، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کرده و به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. این اقدام مانع دسترسی مستقیم مردم به دفاتر اسناد رسمی نمی‌باشد. تعرفه‌های دلالان باید بر اساس معیارهایی همچون درصد ارزش معاملات املاک، حجم پیش‌نویس‌های ثبت شده در هر منطقه و تعیین حداکثر تعرفه‌های دریافتی مشخص شود. دفاتر اسناد رسمی موظف‌اند هنگام ثبت هر نوع نقل و انتقال املاک، مالیات مربوطه را طبق ارزش معاملاتی محاسبه و دریافت نمایند. همچنین، مالیات نقل و انتقال حق واگذاری محل (مانند حق کسب و پیشه) باید به میزان وجوه دریافتی از سوی مالک محاسبه شود.

سازمان تامین اجتماعی نیز باید با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، اطلاعات مربوط به بدهی افراد واگذارکننده ملک را اعلام کند تا از سوی دفاتر اسناد رسمی وصول گردد. در صورت عدم انجام این کار، سردفتر موظف به تنظیم سند رسمی انتقال ملک خواهد بود و در این حالت، منتقل الیه و سردفتر از هرگونه مسئولیتی در قبال بدهی معاف هستند. دستگاه‌های اجرایی که نقل و انتقال ملک به نظر آن‌ها وابسته است، باید پاسخ استعلام‌ها را به صورت آنی از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد ارائه دهند. در غیر این صورت، سردفتر مجاز به تنظیم سند رسمی انتقال ملک خواهد بود. دفاتر اسناد رسمی ملزم‌اند وجوه دولتی و عمومی وصولی را از طریق سامانه الکترونیکی مورد تایید سازمان به حساب‌های مشخص شده در خزانه‌داری کل کشور واریز نمایند.

نقش مراجع قضایی در قانون الزام ثبت رسمی معاملات

مراجع قضایی، کمیسیون‌ها و شوراهای مربوطه که برای رسیدگی به امور املاک تعیین شده‌اند، موظف‌اند تصمیمات و آرای قطعی خود درباره ایجاد یا سلب حقوق عینی را به صورت فوری به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور گزارش دهند. تخلف از این حکم می‌تواند منجر به محکومیت متخلفان شود. همچنین، بی‌توجهی قضات یا مأموران دولتی به مفاد اسناد رسمی، به مجازات‌های تعزیری درجه شش منجر خواهد شد. در نهایت، در صورتی که به دارنده سند رسمی خسارتی وارد شود، متخلف موظف به جبران خسارات خواهد بود.

سامانه صدور سند مالکیت sabtemelk.ssaa.ir و سامانه ساغر از جمله سامانه های سازمان ثبت اسناد و املاک جهت دریافت سند املاک فاقد سند محسوب می شوند و گامی اساسی جهت دریافت سند املاک قولنامه ای بر می دارند. با راه اندازی سامانه های آنلاین به استناد قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند و قانون الزام به ثبت رسمی معاملات می توان از کلاه برداری و فروش مال غیر به شهروندان جلوگیری به عمل آورد.

نکات مهم ساماندهی اسناد غیر رسمی برای اموال غیر منقول

نکات اساسی در ساماندهی اسناد غیررسمی برای اموال غیرمنقول به شرح زیر است: ایجاد یک سامانه برای ثبت ادعاهای مالکیت بر املاک فاقد سند رسمی ضروری است. افرادی که ادعای مالکیت دارند، باید مدارک خود را در این سامانه ثبت کرده و برای اخذ سند رسمی اقدام کنند. اگر این افراد در مدت زمان تعیین‌شده به اقدامات لازم نپردازند، ادعاهای آن‌ها در خصوص املاک دولتی و عمومی قابل اعتبار نخواهد بود. دادگاه‌ها می‌توانند دعاوی مربوط به مطالبه قیمت روز املاک را در صورت وجود اسناد جعلی یا معاملات معارض، بررسی کنند.

درج ادعاها در سامانه باید با ارائه اطلاعات جغرافیایی دقیق و هویت‌سنجی صورت گیرد. رسیدگی به این ادعاها بر اساس قوانین جاری انجام می‌گیرد و نیاز به استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا وزارت راه و شهرسازی دارد. همچنین، بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی مسئول تهیه نقشه‌های با مختصات جغرافیایی هستند و باید پس از استعلام از سازمان‌های ذی‌ربط، این نقشه‌ها را جهت صدور سند مالکیت به سازمان ثبت اسناد ارائه دهند. وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید در زمینه واگذاری زمین‌های دولتی و رعایت مفاد قراردادها اقدامات لازم را انجام دهند. تخلف از جمله درج اسناد جعلی یا معاملات معارض در سامانه، مجازات‌های مالی و جزایی به دنبال دارد. در خصوص آپارتمان‌هایی که از کمیسیون‌های ماده 99 و 100 قانون شهرداری جریمه دارند، شهرداری‌ها و بخشداری‌ها موظف به صدور گواهی پایان کار هستند. سازمان ثبت اسناد نیز باید در سند مالکیت تفکیکی هر واحد آپارتمانی، جریمه‌های مربوط به بخش‌های مشترک و اختصاصی را قید کند.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات چه هدفی دارد؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، که نخستین بار توسط مجلس شورای اسلامی در سال ۱۴۰۱ تصویب شد، به منظور ساماندهی و مدیریت بهتر معاملات اموال غیر منقول در کشور طراحی شده است. این قانون پس از بررسی‌ها و اصلاحات لازم به تصویب مجمع تشخیص مصلحت نظام در اردیبهشت ۱۴۰۳ رسید و اجرای آن از تیرماه ۱۴۰۳ آغاز گردید. در ایران، استفاده از اسناد عادی برای انجام معاملات اموال غیر منقول به امری رایج تبدیل شده و بسیاری از این املاک به دلیل عدم ثبت رسمی، از لحاظ قانونی مشکل‌ساز شده‌اند. اختلافات و دعاوی حقوقی در این زمینه غالباً ناشی از نبود اسناد معتبر و رسمی است که می‌تواند منجر به مسائل جدی همچون زمین‌خواری، فرار مالیاتی، یا فروش مال غیر شود.

طبق این قانون، تمامی قراردادها مربوط به اموال غیر منقول از جمله زمین، آپارتمان، ویلا، و ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند. هدف اصلی این قانون ایجاد اعتبار و رسمیت برای اسناد رسمی و کاهش مشکلات قانونی ناشی از اسناد غیررسمی است. به عبارت دیگر، قانون‌گذار به دنبال حل ریشه‌ای چالش‌ها و دعاوی حقوقی در این حوزه است تا از بروز مشکلات بیشتری جلوگیری کند.

نکات مهم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

قانون الزام به ثبت رسمی اموال غیرمنقول به مالکان این اموال این فرصت را می‌دهد که در مدت یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک، اقدام به ثبت اسناد خود نمایند. در صورت عدم ثبت، اسناد غیررسمی در هیچ یک از نهادهای اجرایی پذیرفته نخواهند شد و تنها افرادی که نامشان به عنوان مالک در سازمان ثبت اسناد و املاک ثبت شده باشد یا از مالکان رسمی ارث برده باشند، به عنوان مالک شناخته خواهند شد.

همچنین، بنگاه‌ها و دفاتر مشاورین املاک موظف هستند که توافقات انجام شده را به صورت پیش‌نویس قرارداد در سامانه ثبت الکترونیک وارد کرده و به دفاتر اسناد رسمی ارسال نمایند. دفاتر اسناد رسمی نیز در هنگام ثبت نقل و انتقال، موظف به دریافت تمامی مالیات‌های مربوطه هستند و باید وجوه دولتی و عمومی را از طریق سامانه الکترونیکی معتبر نزد خزانه‌داری کل کشور واریز کنند. این اقدامات به منظور ساماندهی و شفافیت در مالکیت اموال غیرمنقول و جلوگیری از مشکلات قانونی در آینده صورت می‌گیرد.

نقش دستگاه های اجرای در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

دستگاه‌های اجرایی موظفند تا اطلاعات مربوط به اموال غیرمنقول عمومی و دولتی را در سامانه ثبت نمایند. سازمان ثبت اسناد نیز باید برای اراضی کشاورزی که دارای تصرفات قانونی هستند، سند حدنگاری با کاربری کشاورزی صادر کند. افرادی که فاقد سند رسمی هستند، حداکثر تا هشت سال پس از راه‌اندازی سامانه می‌توانند اقدام به انجام معاملات قانونی نمایند. دلالان املاک مجاز به تنظیم اسناد عادی در معاملات تابع این قانون نخواهند بود و تخلفات در این زمینه جریمه و تعلیق پروانه کسب را به دنبال خواهد داشت. ساعات کار دفاتر اسناد رسمی باید حداقل 44 ساعت در هفته تعیین شود تا در طول روز برای ثبت معاملات در دسترس باشند. در صورت ابطال معامله رسمی، شخصی که به دلیل بطلان مسئول شناخته می‌شود، ملزم به جبران خسارات خواهد بود.

علاوه بر این، سازمان مربوطه باید معاملات موضوع ماده 1 را تحت پوشش بیمه قرار دهد. همچنین، برای املاکی که دارای دستور نقشه مشخص هستند، باید امکان تنظیم اسناد رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان فراهم گردد و شناسه یکتایی برای هر واحد صادر شود. این سازمان همچنین موظف است تا انقضای مهلت اتمام عملیات ساختمانی را به منتقل الیه اطلاع دهد. مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی نیز باید دستور نقشه را صادر نمایند و سازمان باید دسترسی ثبت آنی دستور نقشه پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را برای این مراجع فراهم کند.

چه اسنادی به استناد قانون الزام در سامانه ثبت می شود؟

بر اساس قانون الزام ثبت اسناد، برخی از اسناد باید در سامانه ثبت الکترونیک به ثبت برسند. به عنوان مثال، اجاره‌نامه‌های مربوط به اموال منقول که بیشتر از دو سال اعتبار دارند، باید در این سامانه ثبت شوند. همچنین، قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، چه به صورت کامل و چه به صورت سهمی از عرصه و اعیان، نیز لازم است در این سامانه ثبت شوند. در مواردی که طرفین به فسخ معاملات ثبت شده اموال غیرمنقول پرداخته‌اند و نیاز به رأی مرجع قضایی یا داوری وجود دارد، می‌توانند در صورتی که ظرف پانزده روز از حق فسخ استفاده کنند و اظهارنامه رسمی ارسال کنند، نسبت به دعوای تنفیذ فسخ اقدام نمایند، حتی اگر فسخ به‌طور رسمی ثبت نشده باشد.

برای آپارتمان‌هایی که مشمول جریمه کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ قانون شهرداری هستند، شهرداری‌ها و بخشداری‌ها موظف به صدور گواهی پایان کار می‌باشند. هدف اصلی این قانون، حفاظت از حقوق مالکیت و ایجاد شفافیت در معاملات است و به منظور جلوگیری از نقل و انتقالات مخفیانه، کلاهبرداری، پولشویی و فرار مالیاتی به تصویب رسیده است. بنابراین، تمامی اسناد مرتبط با مالکیت و نقل و انتقال اموال منقول و غیرمنقول باید در سامانه مذکور ثبت شوند. در غیر این صورت، پس از پایان مهلت مشخص، اسناد عادی نخواهند توانست نشان‌دهنده مالکیت قانونی فرد بر اموال غیرمنقول باشند و در مراجع قانونی قابل استناد نخواهند بود.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات مطابق با اصل یکصد و بیست و سوم (۱۲۳) قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران، قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول که در تاریخ 06/09/1401 به تصویب رسید، به پیوست ابلاغ می‌شود. این قانون به تأسیس از اصل یکصد و سی و یکم و در راستای اصل یکصد و بیست و سوم قانون اساسی، به تصویب مجلس شورای اسلامی در جلسه علنی روز یکشنبه ششم آذر ماه یکهزار و چهارصد و یک رسیده است.

همچنین در تاریخ 26/02/1403 از سوی مجمع تشخیص مصلحت نظام، تعدادی از مواد این قانون به ویژه ماده (۱) و تبصره‌های مرتبط با آن، ماده (۳) و تبصره‌اش، و همچنین ماده (۱۰) و تبصره‌های مختلف آن، به عنوان موافق با مصلحت نظام شناخته شده‌اند. این موارد از طریق نامه شماره ۱۱۶۲۱ مورخ 30/02/1403 به مجلس شورای اسلامی ارسال شده و به منظور اجرای این قانون ابلاغ می‌گردد. لازم به ذکر است که این قانون در راستای شفافیت و نظم در معاملات اموال غیرمنقول و به منظور حمایت از حقوق افراد و ایجاد بستر قانونی مناسب برای این نوع معاملات، تدوین شده است.

ماده 1_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

یک سال پس از راه‌ اندازی رسمی سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی، بر اساس ماده (۱۰) قانون مربوطه، تمامی اعمال حقوقی که شامل انتقال مالکیت عین، حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال)، حق ارتفاق اموال غیرمنقول، وقف و عقد رهن برای این نوع اموال و دیگر قراردادهای مرتبط با انتقال منافع برای مدت بیش از دو سال، اجاره به شرط تملیک و پیش‌فروش ساختمان می‌شود، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت گردند. در صورت عدم ثبت این اعمال، دعاوی مربوط به آن‌ها و شواهد مربوطه در محاکم قضائی، شبه قضائی و داوری پذیرفته نخواهند شد و اعتبار قانونی نخواهند داشت. همچنین، هیچگونه شکایت کیفری یا دعوی حقوقی دیگری در خصوص این اسناد به جز دعوای استرداد عوضین قابل رسیدگی نخواهد بود.

علاوه بر این، اسناد ثبت‌نشده در هیچ یک از دستگاه‌های اجرائی موضوع ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه پذیرفته نمی‌شوند و تنها فردی که ملک به نام او در دفتر املاک سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده یا از مالک رسمی ارث برده است، به عنوان مالک معتبر شناخته می‌شود. بدین ترتیب، ثبت الکترونیکی اسناد به منظور حفظ اعتبار و قابلیت استناد به این اعمال حقوقی از اهمیت بالایی برخوردار است و می‌تواند نقش بسزایی در جلوگیری از بروز اختلافات و دعاوی حقوقی داشته باشد.

تبصره 1 ماده 1_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، دعاوی مربوط به تأیید فسخ معاملات ثبت‌شده در خصوص اموال غیرمنقول، در شرایطی که نیاز به رأی مرجع قضایی یا داوری باشد، قابل طرح است به شرط آنکه ظرف مدت پانزده روز پس از استفاده از حق فسخ، اظهارنامه رسمی ارسال گردد و همچنین ظرف پانزده روز بعد از آن، دعوای تأیید فسخ مطرح شود، حتی اگر فسخ به ثبت نرسیده باشد. سامانه ثبت الکترونیک اسناد باید به گونه‌ای طراحی شود که در صورتی که طرفین قرارداد شرط کنند که منتقل‌الیه حق انجام هر گونه اقدام حقوقی را تا پایان مهلت اعمال حق فسخ یا موعد پرداخت ثمن نداشته باشد، امکان انتقال مورد معامله در آن مهلت وجود نداشته باشد.

در هر حال، اگر منتقل‌الیه پیش از ثبت فسخ یا انفساخ، مورد معامله را به شخص ثالث منتقل کرده باشد و در عمل حقوقی بعدی، نتواند حق فسخ را اعمال کند یا معامله اقاله نشده باشد، این انتقال به منزله تلف مورد معامله تلقی خواهد شد و اعمال حق فسخ یا انفساخ موجب انحلال قرارداد بعدی نخواهد بود. در این صورت، دارنده حق فسخ می‌تواند به قیمت روز اموال غیرمنقول، به منتقل‌الیه مراجعه کند. اگر منتقل‌الیه دارای حق فسخ باشد یا عین مال به ملکیت او درآمده باشد، عین مال به انتقال‌دهنده اول (دارنده حق فسخ) بازگردانده خواهد شد.

تبصره 2 ماده 1_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان می‌دارد که میزان مالیات، حق‌الثبت و حق‌التحریر برای تنظیم وکالت بلاعزل انتقال مالکیت در ارتباط با اموال غیرمنقول، معادل با هزینه‌های مربوط به تنظیم سند رسمی انتقال ملک خواهد بود. به عبارت دیگر، اگر ظرف مدت نه ماه از تاریخ تنظیم وکالت‌نامه، انتقال اموال مذکور انجام گیرد، تنظیم سند رسمی انتقال بدون نیاز به پرداخت مجدد مالیات و حق‌الثبت انجام خواهد شد.

این قانون به منظور تسهیل فرآیند انتقال مالکیت و کاهش هزینه‌های اضافی برای مالکان و خریداران وضع گردیده و انگیزه‌ای برای تسریع در معاملات املاک ایجاد می‌کند. بدین ترتیب، افراد می‌توانند با اطمینان بیشتری به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول خود اقدام نمایند و از مزایای مالیاتی این تبصره بهره‌مند شوند.

تبصره 3 ماده 1_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول بیان می‌کند که مرجع صدور گواهی حصر وراثت موظف است پس از صدور این گواهی، یک نسخه از آن را به طور فوری در سامانه ثبت الکترونیک اسناد بارگذاری کند. این اقدام به منظور درج اطلاعات در دفتر الکترونیک املاک صورت می‌گیرد.

بدین ترتیب، فرآیند ثبت و شفاف‌سازی وضعیت مالکیت املاک برای ورثه تسهیل می‌شود و دسترسی به اطلاعات مربوط به املاک به صورت الکترونیکی فراهم می‌گردد. این رویه به افزایش دقت و سرعت در ثبت معاملات کمک خواهد کرد و به نفع تمام ذینفعان خواهد بود.

تبصره 4 ماده 1_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره ۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان می‌کند که مقررات این ماده در خصوص اموال غیرمنقولی که پس از اجرای این قانون برای آن‌ها سند مالکیت حدنگار صادر می‌شود، از تاریخ صدور این سند قابل اجرا خواهد بود.

این موضوع صادق است حتی اگر سامانه‌ای که در ماده (۱۰) این قانون اشاره شده، هنوز راه‌اندازی نشده باشد. بنابراین، اهمیت دارد که تمامی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول با توجه به این مقررات جدید انجام شود تا از هرگونه مشکل یا ابهام در آینده جلوگیری گردد. این تبصره به وضوح نشان می‌دهد که ثبت رسمی این گونه معاملات از تاریخ صدور سند مالکیت، الزامی است و پیروی از آن، حقوق مالکیت را بهتر تضمین می‌کند.

تبصره 5 ماده 1_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در تبصره ۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان شده که دعاوی مرتبط با مستندات حقوقی که قبل از لازم‌الاجراء شدن این قانون رخ داده و به ثبت نرسیده‌اند، تنها در صورتی مورد بررسی قرار می‌گیرند که قطعیت این مستندات به تأیید آیین‌نامه‌ای که توسط رئیس قوه قضائیه تصویب می‌شود، برسد و این تأیید به تشخیص ایشان محرز گردد.

به عبارت دیگر، برای رسیدگی به این دعاوی، وجود شواهد معتبر و مستندات معتبر ضروری است و تنها در صورت احراز این شرایط، امکان طرح دعوی وجود خواهد داشت. این موضوع نشان‌دهنده اهمیت ثبت رسمی معاملات و مستندات در تأمین حقوق قانونی افراد و جلوگیری از بروز اختلافات حقوقی است.

تبصره 6 ماده 1_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

مطابق تبصره 6 ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول مرجع قضائی در مواردی که دعوای استرداد عوض یا عوضین مربوط به اعمال حقوقی ثبت نشده بررسی می‌شود، در صورتی که احراز کند عوض یا عوضین به طرف مقابل تسلیم شده‌اند، اقدام به صدور حکم استرداد خواهد کرد. به عبارت دیگر، در صورتی که مشخص شود عوض مورد نظر تحویل داده شده است، مرجع قضائی به نفع خواهان رای می‌دهد. اما اگر نتواند این موضوع را به اثبات برساند، دعوا را رد خواهد کرد. این قاعده به روشنی نشان می‌دهد که برای حصول نتیجه مطلوب در چنین دعاوی، اثبات تسلیم عوض ضروری است و در صورت عدم وجود دلایل کافی، نتیجه‌ای به نفع خواهان صادر نخواهد شد. در واقع، این تبصره به نوعی ضمانت اجرایی برای حفظ حقوق طرفین در معاملات غیرمنقول است و تأکید دارد که صحت و سقم ادعاها باید به طور دقیق مورد بررسی قرار گیرد.

ماده 2_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده 2 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به دفاتر اسناد رسمی این تکلیف را می‌دهد که در صورت درخواست طرفین معامله، اسناد مربوط به قراردادهای خصوصی در زمینه اموال غیرمنقول مانند تعهد به بیع، قولنامه، مبایعه‌نامه و موارد مشابه را تنظیم و ثبت نمایند. در این اسناد، لازم است مبلغ دقیق ثمن توافق‌شده بین طرفین و همچنین شروط مختلف مانند اقساط و زمان پرداخت، همچنین شرایطی نظیر انحلال، فسخ یا اسقاط مورد بررسی و ذکر قرار گیرد. به علاوه، محاسبه عوارض و هزینه‌های قانونی نظیر حق الثبت، حق التحریر و هزینه‌های دادرسی برای این قراردادها بر اساس ارزش معاملاتی تعیین می‌شود که به موجب تبصره (۳) ماده (۶۴) قانون مالیات‌های مستقیم اصلاحی ۱۳۹۴/۴/۳۱ مشخص شده است. این امر به منظور شفافیت و قانونی بودن معاملات و حفظ حقوق طرفین در فرآیند معاملاتی صورت می‌گیرد.

ماده 3_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در ماده 3 قانون الزام تشریح شده که دلالان حوزه معاملات املاک، شامل مشاوران املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی، موظف هستند پس از انجام مذاکرات اولیه، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند و این پیش‌نویس را برای تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی ارسال نمایند. این الزام به هیچ عنوان مانع از مراجعه مستقیم افراد به دفاتر اسناد رسمی نمی‌شود. نحوه اتصال به سامانه و تعامل دلالان با دفاتر اسناد رسمی و همچنین نحوه تقسیم اسناد بین این دفاتر، بر اساس آیین‌نامه‌ای خواهد بود که ظرف مدت سه ماه از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون، توسط سازمان مربوطه به همراه وزارت‌خانه‌های صنعت، معدن و تجارت و راه و شهرسازی تهیه و به تأیید رئیس قوه قضائیه خواهد رسید. این رویه به منظور بهبود فرآیند ثبت و رسمیت بخشیدن به معاملات املاک طراحی شده است و هدف آن تسهیل و تسریع انجام امور مرتبط با املاک است.

تبصره 1 ماده 3_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره 1 ماده 3 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، به تعیین تعرفه دلالان معاملات املاک، از جمله مشاوران و بنگاه‌های معاملات ملکی اشاره دارد. بر اساس این تبصره، تعرفه‌ها باید ظرف مدت سه ماه پس از اجرای این قانون، به پیشنهاد مشترک سازمان و وزارتخانه‌های دادگستری، راه و شهرسازی، و صنعت، معدن و تجارت تعیین و به تصویب هیأت وزیران برسد.

معیارهای تعیین تعرفه شامل موارد زیر است: نخست، تعرفه باید بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک که در ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم ذکر شده، محاسبه شود. دوم، میانگین سالانه حجم پیش‌نویس قراردادهای ثبت‌شده در هر منطقه جغرافیایی باید بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی و نزولی تأثیر داشته باشد. سوم، مبلغ سقف تعرفه برای هر معامله مشخص گردد. همچنین، در این قانون تصریح شده که قیمت روز مورد معامله در تعیین تعرفه تأثیرگذار نخواهد بود و دریافت هر گونه مبلغ اضافی، حتی با توافق طرفین، تحت هر عنوانی از جمله حق‌التحریر یا حق‌الزحمه، ممنوع است. در صورت تخلف، فرد متخلف با حکم شعبه سازمان تعزیرات حکومتی به جزای نقدی معادل سه برابر مبلغ دریافتی محکوم خواهد شد. این قوانین به منظور جلوگیری از سوءاستفاده و ایجاد نظم در بازار معاملات املاک وضع شده‌اند.

تبصره 2 ماده 3_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

مطابق با تبصره 2 ماده 3_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول سازمان موظف است که به محض لازم‌الاجرا شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک، در مدت یک سال، شرایطی را فراهم آورد تا دلالان و اشخاص حقیقی و حقوقی بتوانند به سامانه ثبت الکترونیک اسناد دسترسی داشته باشند. این دسترسی به منظور انجام استعلامات و ثبت حقوق مربوط به ماده (۱) این قانون فقط در قالب قراردادهای استاندارد و یکسان خواهد بود. در این قراردادها، امکان تغییر یا اصلاح شرایط قراردادی توسط دلالان و متعاملین وجود ندارد. در صورتی که متعاملین بخواهند عملی حقوقی خارج از چارچوب‌های معین انجام دهند، می‌توانند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. این اقدام به منظور جلوگیری از هرگونه پیچیدگی و ابهام در معاملات املاک و همچنین حفظ یکپارچگی و شفافیت در ثبت اسناد ضروری است.

تبصره 3  ماده 3_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره ۳ ماده ۳ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول بیان می‌دارد که هرگونه اقدام حقوقی بین طرفین قرارداد تنها در صورتی معتبر است که مطابق مفاد ماده ۱ این قانون انجام شود. به عبارت دیگر، تمام معاملات و توافقات باید در چارچوب و شرایط مشخص شده در این ماده قرار گیرد تا از نظر قانونی قابل قبول و معتبر باشند. این موضوع تأکید می‌کند که رعایت قوانین و مقررات در انجام معاملات املاک از اهمیت بالایی برخوردار است و هر گونه تخطی از این چارچوب می‌تواند منجر به عدم اعتبار قراردادها و توافقات گردد. بنابراین، متعاملین موظفند به این الزامات توجه کرده و از انجام هرگونه عمل حقوقی خارج از این چارچوب خودداری نمایند.

ماده 4_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده چهار قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به دفاتر اسناد رسمی این تکلیف را می‌دهد که در هنگام ثبت هر نوع نقل و انتقال مربوط به املاک، اعم از عرصه و اعیان یا حق واگذاری محل (مانند حق کسب و پیشه، سرقفلی و حقوق ناشی از موقعیت تجاری و اداری)، موظف به محاسبه و اخذ مالیات‌های مربوطه هستند.

به این ترتیب، مالیات نقل و انتقال قطعی املاک به نرخ پنج درصد (۵%) بر اساس ارزش معاملاتی محاسبه می‌شود. همچنین، برای حق واگذاری محل، مالیات به نرخ دو درصد (۲%) بر اساس وجوه دریافتی که در تاریخ انتقال اعلام شده است، محاسبه خواهد گردید. دفاتر اسناد رسمی باید این مالیات‌ها را از ذی‌نفعان از طریق سامانه پرداخت الکترونیک دریافت کرده و جزئیات آن را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت کنند. این قوانین به منظور تسهیل و شفافیت در فرآیند نقل و انتقالات املاک و حقوق مرتبط با آن‌ها وضع شده‌اند و بر اهمیت ثبت رسمی معاملات تأکید دارند.

تبصره 1  ماده 4_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره 1 از ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول بیان می‌دارد که در شرایطی که مبلغ دریافتی مربوط به معامله حق واگذاری محل، کمتر از 25 برابر ارزش معاملاتی ملک مطابق با ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم باشد، مبلغ مذکور به عنوان مبنای محاسبه مالیات در نظر گرفته می‌شود. این نکته حائز اهمیت است که در تعیین مالیات، توجه به ارزش واقعی ملک و مبلغ دریافتی در معامله می‌تواند تأثیر بسزایی بر روی میزان مالیات قابل پرداخت داشته باشد. بنابراین، در مواردی که مبلغ دریافتی پایین‌تر از حد مشخص شده باشد، این مبلغ به عنوان معیاری برای محاسبه مالیات استفاده خواهد شد. هدف از این تبصره، ایجاد شفافیت و انصاف در فرآیند مالیاتی مربوط به معاملات املاک می‌باشد.

تبصره 2  ماده 4_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره 2 از ماده 4 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان می‌کند که وزارت امور اقتصادی و دارایی موظف است ارزش معاملاتی املاک مندرج در ماده 64 قانون مالیات‌های مستقیم را به‌طور فوری و از طریق سامانه ثبت الکترونیک اسناد به دفاتر اسناد رسمی اعلام نماید. در صورتی که این اعلام به‌موقع صورت نگیرد، سردفتران مجاز به تنظیم و ثبت سند معاملات خواهند بود و در این حالت، سردفتر و منتقل‌الیه هیچ گونه تعهدی نسبت به مالیات مربوط به انتقال ملک نخواهند داشت. این قوانین به‌منظور تسهیل فرآیند ثبت نقل و انتقال املاک و همچنین شفاف‌سازی مسائل مالیاتی وضع شده‌اند تا از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری گردد.

ماده 5_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده ۵ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر می‌دارد که سازمان تأمین اجتماعی موظف است حداکثر ظرف مدت یک سال از زمان اجرای این قانون، به سامانه ثبت الکترونیک اسناد متصل شود. این اتصال باید به منظور اعلام فوری میزان بدهی شخصی که ملک را واگذار می‌کند، انجام گیرد. این بدهی مربوط به ملک مورد معامله است و طبق ماده ۳۷ قانون تأمین اجتماعی مصوب ۱۳۵۴/۴/۳ و اصلاحات و الحاقات بعدی آن، باید برای وصول از طریق دفاتر اسناد رسمی اقدام گردد.

در صورتی که سازمان تأمین اجتماعی به این تکلیف عمل نکند، سردفتر ملزم است به درخواست طرفین معامله، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید. در این حالت، منتقل‌الیه و سردفتر هیچ‌گونه مسئولیتی در قبال این بدهی نخواهند داشت. همچنین، این موضوع مانع از این نمی‌شود که سازمان تأمین اجتماعی به انتقال‌دهنده ملک مراجعه کند و مطالبات خود را پیگیری نماید. این قانون به منظور تسهیل و شفاف‌سازی فرآیند معاملات املاک و جلوگیری از مشکلات ناشی از بدهی‌های معوقه تصویب شده است.

ماده 6 _  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

طبق ماده 6 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات کلیه نهادهای اجرایی که طبق قوانین، ارائه نظر در خصوص نقل و انتقال املاک را بر عهده دارند، موظفند حداکثر ظرف مدت یک سال از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، با اتصال به سامانه ثبت الکترونیک اسناد، به استعلامات پاسخ دهند. عدم ارسال پاسخ در این خصوص به صورت آنی به معنای اجازه برای انجام معامله تلقی می‌شود و در این صورت، سردفتر اسناد رسمی می‌تواند به درخواست طرفین، سند رسمی انتقال ملک را تنظیم نماید. این اقدام به منظور تسهیل فرآیند معاملات املاک و افزایش شفافیت و سرعت در انجام امور مربوط به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول ضروری است.

تبصره 1  ماده 6_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

بر اساس تبصره 1  ماده 6  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقامات و کارکنانی که از دستورالعمل‌های مرتبط با ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول تخلف کنند، طبق تبصره یک ماده شش این قانون، تحت پیگرد قانونی قرار خواهند گرفت. این افراد به مجازات تعیین شده در بند «د» ماده نُه قانون رسیدگی به تخلفات اداری مصوب ۷ آذر ۱۳۷۲ محکوم خواهند شد. هدف از این حکم، تضمین رعایت قوانین و جلوگیری از تخلفات در زمینه معاملات املاک است تا از حقوق افراد و امنیت معاملات حفاظت شود. بدین ترتیب، این قانون به دنبال ایجاد انضباط و شفافیت در فرآیند ثبت املاک می‌باشد و مسئولیت‌های قانونی را برای متخلفان مشخص کرده است.

تبصره 2  ماده 6_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره ۲ ماده ۶ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول بیان می‌دارد که در خصوص انتقال مالکیت املاک واقع در پلاک‌های ثبتی اصلی، در صورتی که مفاد ماده (۳) قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور که در تاریخ ۱۲ بهمن ۱۳۹۳ تصویب شده، به طور کامل در آن پلاک به اجرا در نیامده باشد، مهلت برای اعلام نظر وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی حداکثر یک ماه تعیین شده است. بدین ترتیب، در مواردی که اسناد و مدارک مربوط به املاک در وضعیت نامشخصی قرار دارند، این وزارتخانه‌ها موظفند نظر خود را در این بازه زمانی مشخص اعلام کنند تا از بروز مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری شود. این قانون به منظور تسهیل و شفاف‌سازی فرایند نقل و انتقال املاک و همچنین حفاظت از حقوق مالکین و خریداران وضع شده است.

ماده 7 _  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده 7 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان می‌دارد که دفاتر اسناد رسمی مسئولیت دارند تا وجوه دولتی و عمومی که طبق قوانین باید توسط آنها وصول شود را به صورت آنی و از طریق سامانه الکترونیکی تأیید شده توسط سازمان، به حساب‌هایی که از سوی خزانه‌داری کل کشور مشخص می‌شود، واریز نمایند. همچنین، آیین‌نامه اجرایی این ماده باید ظرف مدت سه ماه از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون، توسط سازمان و با همکاری وزارت امور اقتصادی و دارایی تدوین و به تصویب هیأت وزیران برسد. این اقدام، هدفش تسهیل فرآیند وصول وجوه و افزایش شفافیت مالی در معاملات اموال غیرمنقول است.

ماده 8  _  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

مراجع قضائی و دیگر نهادهای قانونی که مسئول رسیدگی به مسائل مربوط به املاک و اراضی هستند، موظفند که تصمیمات نهایی خود را درباره ایجاد یا سلب هرگونه حق عینی و همچنین تغییر کاربری یا تخریب بناها را برای هر پلاک ثبتی، همراه با مختصات جغرافیایی مربوطه، به صورت آنی از طریق سامانه به سازمان مربوطه گزارش دهند. این سازمان نیز باید اطلاعات دریافتی را به‌طور فوری در دفتر الکترونیک املاک ثبت کند. در صورت عدم رعایت این ماده، افراد متخلف به مجازات‌های تعزیری درجه شش طبق ماده (۱۹) قانون مجازات اسلامی مصوب ۱۳۹۲/۲/۱ محکوم خواهند شد. این اقدام به منظور شفافیت و نظارت بهتر بر معاملات املاک و جلوگیری از هرگونه تخلف در این حوزه انجام می‌شود و تأکید بر اهمیت ثبت رسمی معاملات و تصمیمات مرتبط با املاک دارد.

تبصره ماده 8_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره ماده 8 قانون مربوط به الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، به این نکته اشاره دارد که در صورتی که تخلفی از این ماده صورت گیرد و این تخلف به دارنده سند رسمی آسیب برساند، فرد متخلف موظف به جبران خسارت‌های وارد شده به زیان‌دیده خواهد بود. این جبران خسارت بر اساس قواعد مسئولیت قهری انجام می‌شود، بدین معنا که فرد متخلف باید به طور قانونی مسئولیت جبران خسارت‌ها را بر عهده گیرد. بنابراین، این ماده قانونی بر اهمیت ثبت رسمی معاملات تاکید دارد و در صورت بروز تخلف، حقوق افراد آسیب‌دیده را مورد حمایت قرار می‌دهد. این امر نه‌تنها به حفظ حقوق مالکیت کمک می‌کند، بلکه به ایجاد اعتماد میان طرفین معامله نیز می‌افزاید.

ماده 9  _  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده 9 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول مقرر می‌دارد که در صورتی که هر یک از قضات یا مأموران دولتی و عمومی به مفاد اسناد رسمی و به ویژه موضوع ماده (1) این قانون توجه نکنند و از آن‌ها پیروی نکنند، به مجازات­ های تعزیری درجه شش که در ماده (19) قانون مجازات اسلامی تعیین شده، محکوم خواهند شد. همچنین، اگر به دلیل تخلفات این افراد خسارتی به دارندگان یا ذی­نفعان اسناد رسمی وارد آید، آن‌ها موظف به جبران خسارات وارده به زیان‌دیده خواهند بود، با رعایت قوانین مربوط به ضمان قهری. این ماده به وضوح نشان می‌دهد که عدم رعایت مقررات ثبت رسمی می‌تواند عواقب قانونی سنگینی برای متخلفان به همراه داشته باشد و در عین حال، از حقوق افراد آسیب‌دیده نیز حمایت می‌کند. بدین ترتیب، قانون به دنبال ایجاد یک نظام حقوقی منسجم و قابل اعتماد در حوزه معاملات اموال غیرمنقول است.

ماده 10  _  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان می‌کند که سازمان موظف است تا یک سال پس از تصویب این قانون، سامانه‌ای تحت عنوان ساغر «ساماندهی اسناد غیررسمی» راه‌اندازی کند. هدف این سامانه ثبت ادعاهای مربوط به مالکیت عین، مالکیت منافع، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول است که قبل از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند. افرادی که ادعای مالکیت دارند، باید در مدت دو سال از تاریخ فعال‌سازی سامانه، مستندات و ادعاهای خود را در آن ثبت کنند و همچنین در مدت دو سال پس از درج، نسبت به تنظیم سند رسمی یا اقدام قانونی لازم جهت دریافت سند مالکیت اقدام نمایند.

پس از انجام این اقدامات، مراجع قضائی موظفند تا اطلاعات مربوط به اقدامات انجام‌شده و نتایج آن را در سامانه ثبت کنند. پس از پایان مهلت‌های تعیین‌شده، هیچ‌گونه ادعایی در این سامانه قابل ثبت نخواهد بود. در صورت عدم اقدام قانونی از سوی مدعیان، ادعاهای مربوط به اراضی عمومی و دولتی و همچنین علیه اشخاص ثالث با حسن نیت قابل استماع نیست. با این حال، مدعیان می‌توانند برای دریافت قیمت روز ملک خود به افرادی که به طرز آگاهانه اقدام به بارگذاری ادعاهای نادرست کرده‌اند، مراجعه کنند. دادگاه‌ها نیز موظفند که دعوای مطالبه قیمت روز ملک را در این موارد بپذیرند. راه‌اندازی این سامانه با دستور رئیس قوه قضائیه در روزنامه رسمی به اطلاع عموم خواهد رسید.

تبصره 1  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در تبصره 1 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، تاکید شده است که برای ثبت ادعاها و مستندات مربوط به آن در سامانه تعیین شده، ضروری است که پلاک ثبتی و نقشه‌ای با مشخصات جغرافیایی (یو.تی. ام) نقشه یو تی ام از ابنیه، اراضی و املاک مورد ادعا درج گردد. این فرآیند پس از احراز هویت شخص متقاضی از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه انجام می‌شود. در صورتی که مشخصات جغرافیایی ثبت شود اما پلاک ثبتی درج نگردد، سازمان موظف است بر اساس نقشه‌ای که شامل مشخصات جغرافیایی است، پلاک ثبتی را تعیین و مشخص کند. این اقدام به منظور تسهیل و شفاف‌سازی فرآیند ثبت و جلوگیری از اختلافات احتمالی در مورد مالکیت اموال غیرمنقول صورت می‌گیرد.

تبصره 2  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

بر اساس تبصره 2  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول رسیدگی به ادعاهای ثبت‌شده در سامانه، که طبق قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان‌های فاقد سند رسمی مصوب ۱۳۹۰/۹/۲۰ یا بند (۲) ماده (۱) قانون الحاق موادی به قانون ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن مصوب ۱۳۸۸/۱۲/۲ مشمول می‌شود، به جز موارد اشاره شده در تبصره (۳) این ماده، مطابق با قوانین مذکور انجام می‌گیرد و نیازمند استعلام از وزارتخانه‌های جهاد کشاورزی یا راه و شهرسازی است.

پس از پایان مهلت‌های تعیین‌شده در این ماده، فقط در صورتی که هیچ ادعایی از سوی اشخاص ثالث درباره ملک مورد نظر در سامانه ثبت نشده باشد و همچنین هیچ معامله رسمی که مالکیت را منتقل کند در خصوص پلاک ثبتی مذکور ثبت نشده باشد، درخواست‌های جدید پذیرفته می‌شود. در غیر این صورت، این درخواست‌ها از سوی هیأت‌های مربوطه بر اساس قوانین یادشده رد خواهد شد. اگر تمامی ادعاهای قبلی رد شوند، در آن صورت درخواست جدید می‌تواند طبق قوانین مربوطه مورد پذیرش واقع شود.

تبصره 3  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره 3 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی (سازمان امور اراضی کشور) تکلیف می‌کند که در خصوص اراضی و مستحدثات واقع در محدوده طرح هادی روستاها و همچنین اراضی زراعی و باغ‌ها خارج از محدوده قانونی شهرها، مسئولیت شناسایی متصرفان این املاک را بر عهده داشته باشند. این نهادها باید نقشه‌ای با مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) تهیه کنند و پس از دریافت استعلام از سازمان منابع طبیعی و آبخیزداری کشور و سازمان ملی زمین و مسکن مبنی بر عدم تداخل با اراضی عمومی، اقدام به اعلام اطلاعات لازم برای صدور سند مالکیت نمایند.

سازمان مربوطه موظف است این نقشه‌ها را به همراه نام متصرفان قانونی در سامانه‌ای خاص درج کرده و همچنین در محل‌های مناسب نصب کند. در صورتی که افراد ذی‌نفع به نقشه یا متصرفان اعلام شده اعتراض داشته باشند، باید ظرف مدت شش ماه از تاریخ بارگذاری نقشه، اعتراض خود را در سامانه ثبت کنند. معترض همچنین ملزم است ظرف یک ماه از زمان ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه مربوطه ارائه دهد و گواهی مربوطه را در سامانه بارگذاری کند. در این شرایط، صدور سند مالکیت به حکم نهایی دادگاه بستگی خواهد داشت. اگر اعتراض در مهلت قانونی به ثبت نرسد یا معترض گواهی تقدیم دادخواست را ارائه نکند، اداره ثبت محل موظف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی خواهد بود. این روند به منظور حفظ حقوق متصرفان و جلوگیری از تضییع اراضی عمومی طراحی شده است.

تبصره 4  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره 4  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات بیان می دارد که وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف هستند پس از تعیین و تخصیص زمین به منظور انتقال آن، با رعایت قوانین و مقررات مرتبط با واگذاری زمین‌های دولتی و همچنین توافق‌نامه‌های مربوط به دستگاه‌های ذی‌ربط و متقاضیان تخصیص زمین، اقدام کنند. این اقدام شامل متقاضیانی است که از حوادث طبیعی آسیب دیده‌اند. این نهادها باید ظرف یک سال از تاریخ تکمیل تعهدات قراردادی، به انجام وظایف قانونی که در ماده (۱) این قانون ذکر شده، بپردازند. این فرآیند به منظور تسهیل دسترسی به زمین و حمایت از افرادی که دچار آسیب شده‌اند، طراحی شده است و انتظار می‌رود که به شکل مؤثری به حل مشکلات موجود کمک کند.

تبصره 5  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در تبصره 5 ماده 10 قانون الزام بیان شده؛ شخصی که با آگاهی از عدم حق خود یا از طریق فرد دیگری اقدام به ثبت یک سند عادی در سامانه مربوطه نماید، به پرداخت جریمه‌ای معادل بیست درصد (۲۰%) از ارزش روز ملک محکوم خواهد شد. در صورتی که در این فرآیند، جرمی نظیر جعل اسناد یا تبانی به‌منظور انتقال مال غیر به وقوع بپیوندد، مرتکب علاوه بر جریمه مالی مذکور، با مجازات‌های قانونی مرتبط با آن جرم نیز مواجه خواهد شد. این قانون به منظور جلوگیری از سوءاستفاده‌ها و حفظ حقوق مالکیت اموال غیرمنقول وضع شده است و نشان‌دهنده عزم قانونی برای برخورد با تخلفات در این حوزه می‌باشد. به عبارت دیگر، قانون‌گذار با تعیین مجازات‌های قاطع تلاش می‌کند تا سلامت و اعتبار ثبت معاملات ملکی را تضمین نماید.

تبصره 6  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در تبصره 6 ماده 10 جهت اخذ سند واحد آپارتمان قولنامه ای اشاره شده چنانچه در سامانه مربوط به ثبت رسمی معاملات املاک، ادعای مالکیت واحدی از یک آپارتمان ثبت شده باشد و یکی از کمیسیون‌های ماده (۹۹) یا ماده (۱۰۰) قانون شهرداری، رأی به أخذ جریمه صادر کرده باشد یا این رأی به دلیل عدم پرداخت جریمه منجر به تخریب بنا شده باشد، شهرداری‌ها و سایر نهادهای مرتبط موظف به صدور گواهی پایان‌کار ساختمان هستند. در این گواهی، می بایست مقدار و علت جریمه ‌های مربوط به بخش های مشترک و اختصاصی ذکر گردد. همچنین، سازمان موظف است در سند مالکیت تفکیکی هر واحد، اطلاعات مربوط به جریمه‌ها را به نسبت مساحت اختصاصی درج نماید.

به علاوه، انتقال مالکیت به غیر، تنها در صورتی امکان‌پذیر است که جریمه‌های مذکور در سند، با قیمت تعدیل‌شده بر اساس نرخ شاخص سالانه بانک مرکزی پرداخت شود. لازم به ذکر است که صدور سند مالکیت مانع از اجرای رأی‌های صادره از کمیسیون‌های مذکور و اجرای قوانین شهرداری‌ها نیست. اگر برای اخذ گواهی پایان‌کار، انجام اصلاحات دیگری نیز ضروری باشد، سازمان تنها در صورتی سند مالکیت را صادر می‌کند که اصلاحات مربوط به قسمت اختصاصی انجام شده و سهم واحد از هزینه‌های مشترک نیز پرداخت گردد. روش تعیین هزینه‌ها و انجام اصلاحات برای قسمت‌های مشترک، به موجب آیین‌نامه‌ای که با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی تهیه و به تصویب هیأت وزیران می‌رسد، مشخص خواهد شد. در صورتی که یک واحد ساختمانی حکم قلع و قمع کامل داشته باشد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممنوع بوده و تنها نام متصرف قانونی آن باید به سازمان ارائه شود.

تبصره 7  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره 7 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بدین گونه مقرر می‌دارد که اگر در خصوص یک ملک غیرمنقول، ادعایی در سامانه مربوطه ثبت شده و این ادعا به تأیید مرجع قانونی رسیده باشد، صدور سند مالکیت برای آن ملک بدون نیاز به تسویه بدهی‌های مرتبط با آن به نهادهای عمومی و دولتی، بلامانع است. این بدهی‌ها شامل مواردی می‌شود که در بند «ج» ماده (۱) قانون تسهیل تنظیم اسناد در دفاتر اسناد رسمی مصوب 1385 و همچنین تبصره ماده (۷۴) قانون شهرداری مصوب 1334 به آن اشاره شده است.

لازم به ذکر است که انتقال مالکیت به شخص دیگر تنها پس از تسویه بدهی‌های مذکور میسر خواهد بود. همچنین، بستانکار حق دارد طلب خود را به قیمت تعدیل‌شده بر اساس نرخ شاخص سالانه قیمتی بانک مرکزی دریافت کند، مگر در مواردی که تغییرات جزئی در ارزش پول به صورت عرفی قابل تشخیص باشد. این قانون به منظور تسهیل و شفاف‌سازی فرآیندهای ملکی و جلوگیری از مشکلات حقوقی ایجاد شده است و به وضوح بیان می‌کند که نیاز به تسویه بدهی‌ها در مراحل انتقال مالکیت باید رعایت گردد.

تبصره 8  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

بر اساس تبصره 8 ماده 10 قانون الزام کلیه نهادهای اجرایی و واحدهای ذکر شده در ماده (۲۹) قانون برنامه پنجساله ششم توسعه، موظف‌اند حداکثر تا دو سال پس از راه‌اندازی سامانه مربوط به اموال غیرمنقول عمومی و دولتی، شامل اراضی ملی، موات، خالصه، مستحدث و سواحل که طبق قانون به دولت تعلق دارند و مدیریت آنها به عهده این نهادهاست، اطلاعات و مدارک مربوطه را در این سامانه ثبت نمایند. عدم انجام این ثبت، به هیچ‌وجه به معنای از دست رفتن مالکیت این نهادها نخواهد بود.

همچنین، مقامات و کارکنان که از اجرای این تبصره تخلف کنند، طبق بند «د» ماده (۹) قانون رسیدگی به تخلفات اداری مجازات خواهند شد. این تبصره شامل سازمان اوقاف و امور خیریه در خصوص موقوفات عام غیرمنقول و نهادهای زیر نظر ولی فقیه برای اموال بلاصاحب و مجهول المالک و دیگر موارد مشابه نیز می‌شود. آیین‌نامه اجرایی این تبصره باید ظرف شش ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون، با پیشنهاد وزارتخانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی به تصویب هیأت وزیران برسد.

تبصره 9  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در تبصره 9 ماده 10 ذکر گردیده که سازمان موظف است طبق قانون جامع حدنگار (کاداستر) کشور، برای تمامی اراضی کشاورزی که تا زمان تصویب این قانون دارای تصرفات قانونی و مفروز بوده و با تأیید وزارت جهاد کشاورزی قابلیت بهره‌برداری کشاورزی دارند، سند مالکیت حدنگاری با قید کاربری کشاورزی صادر کند. شرط صدور این سند این است که متقاضی یا افراد تحت تکفل او مالک هیچ‌یک از اراضی کشاورزی مجاور نباشند، و این موضوع در هر اندازه‌ای صدق می‌کند.

پس از صدور سند مالکیت مربوط به این تبصره، هرگونه افراز، تقسیم و تفکیک این اراضی تحت قوانین مربوط به جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی و اقتصادی که توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام در تاریخ ۲۱ بهمن ۱۳۸۵ تصویب شده، قرار خواهد گرفت. همچنین، تنظیم هرگونه اسناد حقوقی مرتبط با اراضی کشاورزی منوط به دریافت تأییدیه از وزارت جهاد کشاورزی خواهد بود که تأکید بر حفظ کاربری و بهره‌برداری کشاورزی این اراضی دارد. این تدابیر به منظور جلوگیری از تغییر کاربری و حفظ منابع کشاورزی کشور اتخاذ شده است.

تشریح تبصره 9  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

تشریح تبصره 9 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات، شرایط خاصی را برای تنظیم اسناد مربوط به اراضی کشاورزی مشخص کرده است. بر اساس این تبصره، امکان انجام معاملات به‌صورت مشاع تنها در موارد زیر مجاز است:  نخست، اگر مالک سهم مشاع خود از زمین کشاورزی کمتر از مساحت حد نصاب باشد، باید توجه داشت که عمل حقوقی فقط باید شامل تمام سهم مشاع و به طرفیت یک شخص باشد. دوم، اگر مالکیت مشاع بیشتر از حد نصاب باشد، انجام عمل حقوقی بایستی به گونه‌ای باشد که هیچ سهم مشاعی با مساحت کمتر از حد نصاب ایجاد نشود.

سوم، در صورتی که مالکیت مفروز باشد و عمل حقوقی به ایجاد سهم مشاع بینجامد، این نیز باید به‌گونه‌ای انجام گیرد که هیچ سهم مشاعی از کل ملک با مساحت زیر حد نصاب به وجود نیاید. چهارم، در صورتی که انتقال سهم مشاع از یک قطعه به شریک همان قطعه انجام شود، این امر مجاز است.  سازمان امور اراضی کشور موظف است ظرف یک سال از لازم‌الاجرا شدن این قانون، کلیه مستندات و نقشه‌های مربوط به اجرای این تبصره را در اختیار سازمان قرار دهد. همچنین، از زمان راه‌اندازی سامانه مربوط به این ماده، ارائه هرگونه خدمات از سوی وزارت جهاد کشاورزی و دیگر نهادهای مرتبط، منوط به دریافت تاییدیه از سازمان مربوطه در خصوص اقدامات انجام شده برای اخذ سند رسمی یا سند حدنگاری کشاورزی توسط متقاضی خواهد بود.

تبصره 10  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره ۱۰ ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به این صورت مقرر می‌دارد که افرادی که فاقد سند رسمی هستند، می‌توانند حداکثر تا ۸ سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، تنها از طریق این سامانه، اقدام به انجام اعمال حقوقی مرتبط با ماده (۱) این قانون نمایند. در غیر این صورت، آنها مشمول ضمانت‌های قانونی تعیین شده در ماده (۱) خواهند شد. طراحی این سامانه باید به گونه‌ای باشد که در زمان انجام عمل حقوقی، به‌صراحت به طرف مقابل اعلام کند که مالکیت به‌صورت رسمی منتقل نشده و این امکان وجود دارد که آن عمل ابطال شود.

شرایطی که باید رعایت شود عبارتند از: نخست، کلیه مراحل لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت باید انجام شده باشد. دوم، ادعای ثبت‌شده در سامانه نباید از سوی مراجع ذیصلاح رد شده یا منجر به صدور سند مالکیت گردد. سوم، این ادعا نباید مربوط به ملکی باشد که دارای سند حدنگار است. چهارم، پاسخ استعلام مالکیت از وزارتخانه‌های مربوطه، باید به طرف مقابل اعلام و در قرارداد درج شود. عدم دریافت پاسخ به استعلام در مهلت مشخص، مانع از انجام عمل حقوقی نخواهد شد. آیین‌نامه اجرایی این تبصره نیز باید ظرف مدت شش ماه از زمان لازم‌الاجرا شدن این قانون توسط سازمان مربوطه تهیه و برای تصویب به رئیس قوه قضائیه ارائه گردد.

تبصره 11  ماده 10_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

تبصره 11 ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به این موضوع اشاره دارد که آیین‌نامه اجرایی این ماده و تبصره‌های (۱) و (۲) آن باید ظرف مدت سه ماه از تاریخ لازم‌الاجرا شدن قانون، توسط سازمان مربوطه تهیه و به تصویب رئیس قوه قضائیه برسد. علاوه بر این، آیین‌نامه‌های اجرایی مربوط به تبصره‌های (۳)، (۴) و (۶) نیز باید با همکاری وزارت‌خانه‌های راه و شهرسازی و جهاد کشاورزی و بنیاد مسکن انقلاب اسلامی در همین مدت زمان سه ماهه تدوین شده و برای تأیید به هیأت وزیران ارسال گردد. این فرآیند به منظور ساماندهی و تسهیل ثبت معاملات اموال غیرمنقول صورت می‌گیرد تا با ایجاد قوانین مشخص، شفافیت و انضباط بیشتری در این حوزه ایجاد شود.

ماده 11_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده 11 از قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک بیان می‌دارد که دلالان معاملات املاک، شامل مشاوران و بنگاه‌های معاملات ملکی، مجاز به تنظیم اسناد عادی برای معاملات مشخص‌شده در ماده (1) این قانون نیستند. در صورت تخلف از این مقررات، متخلفان در مرحله اول توسط شعب سازمان تعزیرات حکومتی موظف به بازگرداندن حق دلالی دریافتی خود به همراه جریمه‌ای معادل سه برابر آن خواهند بود. همچنین پروانه کسب آن‌ها به مدت شش ماه معلق می‌شود. در مرحله دوم، علاوه بر استرداد حق دلالی و جریمه‌ای برابر شش برابر آن، پروانه کسب به مدت یک سال تعلیق خواهد شد. در صورت تکرار تخلف در مرحله سوم، علاوه بر مجازات‌های قبلی، پروانه کسب متخلف به طور کامل ابطال خواهد شد. این قوانین به منظور حفظ نظم و شفافیت در معاملات املاک وضع شده و هدف آن حمایت از حقوق طرفین معامله و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی است.

ماده 12_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده 12 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به تعیین ساعات کاری دفاتر اسناد رسمی پرداخته است. این ساعات کاری باید بر اساس شرایط و نیازهای هر منطقه و همچنین حجم معاملات موجود تنظیم شود. بر این اساس، ساعات کاری این دفاتر نباید کمتر از 44 ساعت در هفته باشد و باید به‌طور معمول در ساعات روز برای انجام ثبت معاملات در دسترس عموم قرار گیرند. سازمان مربوطه وظیفه دارد تا این ساعات را مشخص کند و بدین ترتیب امکان دسترسی آسان‌تر به خدمات ثبت معاملات فراهم شود. این قانون، هدفش تسهیل روند ثبت اسناد و ارتقاء اعتماد عمومی به معاملات املاک است.

ماده 13_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده 13 قانون الزامی به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول بیان می‌کند که در صورت ابطال یک معامله رسمی، شخصی که دلیل ابطال به او مربوط می‌شود، به موجب قوانین مربوط به ضمان قهری ملزم است خسارات وارده به طرف زیان‌دیده را جبران نماید. این سازمان همچنین موظف است به درخواست طرفین معاملات مشمول این ماده، با دریافت حق بیمه از آنان، مسئولیت ناشی از این ماده را تحت پوشش بیمه‌ای یکی از شرکت‌های بیمه قرار دهد. این اقدام به هیچ وجه مانع از این نمی‌شود که شرکت بیمه یا زیان‌دیده به شخصی که دلیل ابطال به او برمی‌گردد، مراجعه کنند. تعیین میزان حق بیمه نیز بر اساس پیشنهادی از سوی سازمان و بیمه مرکزی جمهوری اسلامی ایران و با تصویب هیأت وزیران انجام می‌شود. در این راستا، هدف اصلی حمایت از حقوق طرفین معامله و ایجاد امنیت خاطر در انجام معاملات رسمی است.

ماده 14_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول به این صورت بیان می‌دارد که سازمان مسئول موظف است برای املاکی که دارای دستور نقشه‌ای هستند که شامل مشخصات طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه می‌باشد، امکان تنظیم اسناد رسمی تقسیم‌نامه میان مالکان را در سامانه ثبت الکترونیک فراهم کند و برای هر واحد موجود در دستور نقشه، یک شناسه یکتا تعریف نماید. لازم به ذکر است که تنظیم سند رسمی مربوط به اعمال حقوقی مندرج در ماده یک این قانون تنها با استفاده از همین شناسه یکتا امکان‌پذیر است. همچنین، در صورت پایان مهلت عملیات ساختمانی قید شده در پروانه، سازمان موظف است به متقاضیان از طریق استعلام ثبتی اطلاع‌رسانی کند. به علاوه، برای صدور سند مالکیت تفکیکی برای این واحدها، ابطال شناسه‌های یکتای مربوطه الزامی خواهد بود. این اقدامات به منظور ساماندهی و تسهیل در فرآیند ثبت و انتقال مالکیت املاک انجام می‌شود و به حفظ حقوق مالکان کمک خواهد کرد.

تبصره 1  ماده 14_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

بر اساس تبصره 1 ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، مراجع مسئول صدور پروانه ساختمانی موظف هستند که دستور نقشه‌ای را که شامل مشخصات مهمی همچون تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای موجود در هر طبقه می‌باشد، به درخواست مالک تهیه و ارائه کنند. این فرایند باید با رعایت کامل قوانین و مقررات مربوط به شهرسازی انجام شود تا اطمینان حاصل گردد که تمامی ساختمان‌ها بر اساس اصول و ضوابط مقرر ساخته می‌شوند. این الزامات به منظور حفظ نظم در ساخت و ساز و همچنین تأمین منافع عمومی در طراحی و اجرای پروژه‌های ساختمانی وضع شده است.

تبصره 2  ماده 14_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

طبق تبصره 2 ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان مربوطه موظف است که ظرف مدت شش ماه از تاریخ اجرای این قانون، دسترسی به ثبت آنی دستور نقشه، پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار به مراجع قانونی صادرکننده پروانه ساختمانی را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد فراهم آورد. پس از ایجاد این دسترسی، تنها دستور نقشه، پروانه یا گواهی پایان کاری که از سوی مراجع قانونی در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شده باشد، در صدور اسناد مالکیت قابل استناد خواهد بود. این اقدام به منظور ایجاد شفافیت و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی در زمینه معاملات املاک و اراضی انجام می‌شود و به مراجع قانونی این امکان را می‌دهد که با اطمینان بیشتری به اطلاعات موجود در سامانه استناد کنند.

تبصره 3  ماده 14_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

 تبصره 3 ماده 14 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول بیان می‌کند که برای اجرای این ماده، آیین‌نامه‌ای باید تدوین گردد. این آیین‌نامه از سوی سازمان متولی همراه با وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی تهیه خواهد شد و پس از نهایی شدن، باید به تصویب هیأت وزیران برسد. به عبارت دیگر، این فرآیند نیازمند همکاری میان نهادهای مختلف دولتی است تا شرایط لازم برای ثبت رسمی معاملات املاک فراهم شود. این همکاری نه تنها به ایجاد نظم در ثبت معاملات کمک می‌کند، بلکه موجب شفافیت و قانونی شدن فرآیندهای مربوط به املاک خواهد شد.

ماده 15_  قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

مطابق ماده 15 قانون الزتم به ثبت رسمی معاملات از تاریخ اجرایی شدن این قانون، تعدادی از مواد قانونی قبلی نسخ و اصلاحاتی در قانون پیش‌فروش ساختمان انجام خواهد شد. به طور خاص، ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم و ماده ۷۳ قانون ثبت اسناد و املاک و همچنین ماده ۶۲ قانون احکام دائمی برنامه‌های توسعه کشور حذف می‌شوند.  ماده ۱ قانون پیش‌فروش ساختمان به این صورت تغییر می‌کند: هر قراردادی که مالک زمین با شخصی دیگر برای مشارکت در ساخت منعقد کند، یا هر قراردادی که بر اساس آن شخصی متعهد به ساخت و تحویل واحد ساختمانی مشخص گردد، به عنوان پیش‌فروش ساختمان شناخته می‌شود.

در بند ۳ ماده ۲، اشاره به متن پروانه ساختمانی صادر شده از مراجع ذی‌صلاح به عنوان پیوست قرارداد الزامی است. همچنین در برخی بندهای دیگر این ماده، عبارات غیرضروری حذف خواهند شد، از جمله «و شناسنامه فنی هر واحد» و برخی دیگر از جزییات که به اعتبار و شفافیت فرآیندهای قانونی مرتبط با پیش‌فروش ساختمان مربوط می‌شود. در کل، این اصلاحات به منظور ساده‌سازی و شفافیت بیشتر در روند معاملات املاک غیرمنقول و پیش‌فروش ساختمان‌ها صورت می‌گیرد و به دنبال بهبود وضعیت حقوقی و قانونی در این حوزه است.