چگونه نقشه UTM تهیه کنیم
چگونه نقشه UTM تهیه کنیم و به کدام ارگان جهت تهیه این نقشه مراجعه کنیم؟ این سوالی است که شهروندان جهت انجام امور ملکی و تکمیل مدارک در ذهن دارند. نقشه یو تی ام یا همان Universal Transverse Mercator یکی از دقیق‌ترین و کاربردی‌ترین نقشه‌ها در زمینه امور ثبتی و جانمایی پلاک ثبتی است. این نقشه‌ها به وسیله روش‌های مختلفی تهیه می‌شوند و به نوع ملکی که مورد بررسی قرار می‌گیرد بستگی دارند. برای زمین‌ها و املاک، معمولاً از دوربین‌های نقشه‌برداری و گیرنده‌های مولتی فرکانسی که به سامانه شمیم متصل هستند استفاده می‌شود تا مختصات زمین با دقت بسیار بالا و در حد سانتی‌متر تعیین گردد.
با استفاده از این تجهیزات نقشه برداری از جمله گیرنده مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم، مختصاتی که به دست می‌آید به صورت یکتا به همان مکان خاص اختصاص دارد و باعث می‌شود تا مشکلات و دغدغه‌های مرتبط با یافتن زمین و اندازه‌گیری متراژ آن به کلی برطرف شود. هر قطعه زمین یا ملک با مختصات یو تی ام مختص به خود است و هیچ نقطه دیگری روی زمین مختصاتی مشابه آن نخواهد داشت. نقشه یو تی ام معمولاً در فرآیند ثبت املاک، دریافت سند، جانمایی و ارائه به شهرداری‌ها، دریافت پلاک، تعیین مکان دقیق و مساحت ملک با دقت بالا کاربرد دارد. امروزه ارائه این مختصات برای انجام چنین اموری امری ضروری است.
چگونه نقشه UTM دقیق تهیه کنیم
نقشه‌های یو تی ام به‌طور خاص برای رفع مشکلات مانند تداخلات ملکی و جلوگیری از زمین‌خواری بسیار مؤثر هستند و در فرآیند تطبیق املاک نیز نقش مهمی ایفا می‌کنند. اختلافات حقوقی در این زمینه می‌توانند پیچیده و زمان‌بر باشند، بنابراین تعیین مختصات یو تی ام ضروری است تا از بروز چنین مشکلاتی جلوگیری شود. این نقشه‌ها به دلیل داشتن ارزش حقوقی، معمولاً برای ارائه به نهادهای دولتی همچون اداره ثبت و شهرداری تهیه می‌گردند. از این رو، بهتر است دقت و صحت آنها به حداکثر برسد تا از خطا و اشتباه جلوگیری شود.
هزینه تهیه نقشه UTM
هزینه نقشه های یو تی ام یکی از عواملی است که ممکن است در انتخاب مهندس نقشه‌بردار تأثیرگذار باشد. این در حالی است که تعرفه‌های مربوط به نقشه‌های یو تی ام مشخص بوده و نقشه‌برداران موظفند بر اساس همین تعرفه‌ها کار کنند. هزینه تهیه نقشه‌های یو تی ام نیز بر اساس مساحت و موقعیت محل نقشه‌برداری تعیین می‌شود، بنابراین بهتر است به هر نقشه‌برداری برای تهیه این نقشه‌ها اعتماد نکنید. برای تهیه نقشه‌های یو تی ام در مقیاس‌های مختلف مانند 1:500، 1:1000 و 1:2000، می‌توانید با کارشناسان و متخصصان رسمی نقشه‌برداری مشورت کنید. در بسیاری از موارد، مهندسان نقشه‌برداری ممکن است اطلاعات کافی در مورد نوع نقشه مورد نیاز نداشته باشند، بنابراین بهتر است برای کاهش ریسک، از کارشناسان رسمی در این زمینه کمک بگیرید.
نقشه UTM چیست؟
سیستم مختصات یو تی ام که به نام کامل Universal Transverse Mercator شناخته می‌شود، سیستمی جامع برای تعیین مختصات جغرافیایی است. تهیه نقشه‌های یو تی ام نیازمند تخصص و صلاحیت ویژه‌ای است که تنها کارشناسان دادگستری و مهندسین نقشه‌برداری مجاز به انجام آن هستند. نقشه‌های یو تی ام دارای مزایای متعددی هستند. یکی از کاربردهای اصلی آنها در فرآیند صدور سندهای تک برگ است. با استفاده از این نقشه‌ها، می‌توان مختصات دقیقی برای هر ملک تعیین کرد و بر اساس آن، موقعیت ملک را در سیستم‌های مختلف مختصات مشاهده نمود.
این امر به مالکین این امکان را می‌دهد تا به طور دقیق موقعیت و مرزهای ملک خود را مشخص کنند و بر این اساس، سند مالکیت دریافت نمایند. دقت و صحت اطلاعاتی که از نقشه‌های یو تی ام به دست می‌آید، اهمیت زیادی دارد، زیرا این اطلاعات مبنای محاسبه مساحت دقیق ملک در اسناد مالکیت است. به همین دلیل، کیفیت داده‌های به‌دست‌آمده از این نقشه‌ها بسیار حیاتی است و باید با دقت بالا برداشت و ثبت شود.
نقشه UTM و تهیه آن چه کاربردی دارد؟
در نظر داشته باشید که تهیه نقشه UTM چگونه می‌تواند به شما کمک کند. یکی از کاربردهای اساسی نقشه UTM مشخص کردن دقیق موقعیت زمین و ملک است که از ثبت دو بار یک ملک برای دو نفر جلوگیری می‌کند و جلوی اشتباهات مشابه را می‌گیرد. این نقشه‌ها همچنین با دقت بالا، مساحت ملک را تعیین می‌کنند تا فروشنده و خریدار هر دو از اندازه حقیقی ملک مطمئن باشند و از ضرر و زیان جلوگیری شود. علاوه بر این، نقشه UTM به وضوح مرزهای ملک را مشخص می‌کند و از هر گونه تجاوز یا تعارض به زمین جلوگیری می‌کند. این دقت در تعیین مرزها نه تنها از مشکلات حقوقی جلوگیری می‌کند، بلکه اختلافات ملکی را نیز کاهش می‌دهد. بنابراین، نقشه UTM ابزاری ضروری برای اطمینان از امنیت و صحت معاملات ملکی است.
تهیه نقشه املاک با مختصات UTM
تحدید حدود املاک به معنای مشخص کردن اندازه و حدود زمین مورد نظر برای ثبت است. “حد” به معنای کناره، ضلع، اندازه و فاصله بین دو چیز است و “تحدید” به معنای تعیین کردن حد و مرز چیزی می‌باشد. برای انجام تحدید حدود، پس از ارائه درخواست ثبت ملک، درخواست‌کنندگان و همسایگان برای روز تعیین حدود دعوت می‌شوند. اگر همسایگان در زمان تعیین حدود حضور نداشته باشند و حدود ملک مشخص نشود، اعلان تحدید حدود برای آن ملک دوباره انجام می‌شود. در صورتی که برای بار دوم نیز هیچ‌کدام از درخواست‌کننده و همسایگان حضور نیابند و تحدید صورت نگیرد، حق‌الثبت ملک دو برابر خواهد شد.
بعد از تکمیل عملیات تحدید حدود و صدور سند، مالک باید مرزهای ملک را بر اساس اندازه‌های درج شده در سند بر روی زمین مشخص کند. طبق ماده ۸۰ آیین‌نامه، در زمین‌های بیاض و بدون حصار که مرزبندی مشخصی ندارند، مالک باید در اطراف زمین به عمق نیم گز (معادل حدود نیم متر امروزی) حفاری کند. در مورد زمین‌های بزرگ که در یک یا چند جهت به عوارض طبیعی محدود می‌شوند، ابتدا باید از عوارض طبیعی موجود در محدوده ملک نقشه‌برداری جدید انجام شود و نقشه دقیق محدوده ملک تهیه گردد. سپس باید حدود دیگر را به گونه‌ای بر روی زمین پیاده‌سازی کرد که مساحت سندی تامین گردد.
تهیه نقشه UTM برای گرفتن سند
در املاک مشاع، مالکیت به‌صورت مشترک بین چند نفر تقسیم می‌شود و هر مالک به‌نسبت سهم خود از کل ملک بهره‌مند می‌شود. این نوع مالکیت به‌گونه‌ای است که هر بخش از ملک به همه شرکا تعلق دارد و هر یک از آنها می‌توانند به نسبت سهم خود در هر نقطه‌ای از ملک که هنوز در تصرف دیگری نیست، اقدام به تصرف کنند. برای مثال، اگر فردی مالک یک زمین شش دانگی باشد و دو دانگ آن را به‌صورت مشاع به فرد دیگری بفروشد، هر دو نفر مالک کل زمین خواهند بود. در مواردی مانند ارث، وقتی ملکی به چند نفر به ارث می‌رسد، هرکدام به‌اندازه سهم‌الارث خود در آن ملک مالکیت دارند. در املاک ثبت‌شده، امکان صدور سند رسمی برای هر سهم وجود دارد و برای هر شریک، سند جداگانه‌ای با ذکر سهم مالکانه صادر می‌شود. این نوع مالکیت، «اشاعه» نام دارد و به معنای مالکیت مشترک بر تمامی اجزای ملک است.
مراحل تهیه نقشه UTM
برای تهیه نقشه‌های دقیق ملکی، دو مرحله اساسی وجود دارد. مرحله اول شامل برداشت زمینی است که در آن با استفاده از ابزارهای پیشرفته نقشه‌برداری، چهارگوشه ملک و ویژگی‌های مهم آن ثبت می‌شود. این مرحله بسته به نیاز ارگان مربوطه ممکن است متفاوت باشد. مرحله دوم به کارتوگرافی و تهیه نقشه‌های نهایی اختصاص دارد که پس از مهر و امضا آماده ارائه خواهند شد.
در مواردی که ملک دارای مساحت کمی است و مالک به خوبی از حدود اربعه ملک خود آگاهی دارد، شرایط مختلفی ممکن است وجود داشته باشد:
- ملک به طور کامل دیوارکشی شده است.
- ملک به وسیله ملک‌های مجاور محدود شده و از هر چهار طرف محصور است.
- مرزهای ملک به واسطه ویژگی‌های طبیعی مانند نهر یا سنگچین به وضوح قابل تشخیص هستند.
کارشناس رسمی دادگستری با استناد به اطلاعاتی که مالک درباره حدود ملک ارائه می‌دهد، و با استفاده از تجهیزات دقیق مانند توتال استیشن و گیرنده شمیم، نقشه‌برداری ملک را انجام می‌دهد و نقاط کلیدی را ثبت و ذخیره می‌کند. دیوارکشی کامل، بهترین روش برای تثبیت حدود و گوشه‌های ملک است. با این حال، حتی حصار یا نیم دیوار نیز می‌تواند به عنوان مرز در نظر گرفته شود، به شرطی که قدیمی و تثبیت شده باشد، به گونه‌ای که همسایگان نیز این مرزها را پذیرفته باشند و یا بر اساس این مرزها در اداره ثبت، نقشه یو تی ام تهیه و سند دریافت کرده باشند.
ضرورت تهیه نقشه UTM یو تی ام
تهیه نقشه یو تی ام برای زمین شما باعث می‌شود موقعیت دقیق و منحصر به فرد آن بر روی کره زمین مشخص شود. این کار باعث می‌شود هیچ فرد دیگری نتواند ادعا کند که مالک همان زمین است، زیرا مختصات زمین شما به طور خاص و تنها به شما تعلق دارد. به این ترتیب، از ثبت مجدد ملک شما برای دیگران جلوگیری خواهد شد.
با تعیین دقیق گوشه‌های زمین و اندازه‌گیری دقیق طول و عرض آن، می‌توان مساحت زمین را با دقت بسیار بالا محاسبه کرد. به این ترتیب، اندازه‌گیری‌ها نه تنها دقیق بلکه قابل اعتماد هستند. همچنین، با تهیه نقشه یو تی ام، مرزهای زمین شما با دقت سانتی‌متر مشخص می‌شود و از هرگونه تجاوز یا تغییر در مرزها توسط قطعات مجاور جلوگیری می‌شود. این دقت در تعیین حدود، از پیش‌آمدن هرگونه تعارض یا اختلاف با همسایگان جلوگیری می‌کند و امنیت کامل حقوقی را برای مالک فراهم می‌آورد.
فرمت تهیه نقشه UTM
در صورتی که نقشه یو تی ام (UTM) با دقت و فرمت استاندارد مورد تأیید اداره ثبت تهیه شده باشد و مدارک کامل و تأیید شده باشند، کارشناس اداره ثبت زمان بازدید از ملک را برای تصمیم‌گیری نهایی به مالک اطلاع می‌دهد. اما اگر نقشه تأیید نشود، کارشناس نقص مدارک را اعلام کرده و پرونده تا زمان ارائه نقشه یو تی ام (UTM) جدید و مورد تأیید معلق می‌ماند. بنابراین، برای جلوگیری از توقف در صدور سند مالکیت، ابتدا مدارک مالکیتی و هویتی را کامل کنید و سپس با دقت نقشه‌برداری که کارشناس رسمی و تأیید شده توسط ادارات ثبت است را انتخاب کنید تا نقشه یو تی ام (UTM) مورد نیاز را تهیه کند. این اقدامات از بروز مشکلات و تأخیر در روند کار جلوگیری می‌کند.
تهیه نقشه UTM جهت ارائه به شهرداری
نقشه یو تی ام به عنوان ابزاری برای نمایش دقیق وضعیت فعلی ملک به کار می‌رود و از طریق دستگاه‌های پیشرفته نقشه‌برداری، به ویژه دوربین‌های نقشه‌برداری در مناطق شهری، تهیه می‌شود. این نقشه‌ها با دقت بالا، دیوارها، گوشه‌ها و نقاط شکستگی ملک را ثبت می‌کنند. وضعیت فعلی ملک که به این شیوه ترسیم می‌گردد، مبنای تصمیم‌گیری ادارات ثبت برای صدور سند تک‌برگی و شهرداری‌ها برای صدور مجوز ساخت و تهیه نقشه‌های مرتبط است.
در مواقعی که اختلافی میان ابعاد و مساحت سندهای قدیمی (مانند سندهای منگوله‌دار) با ابعاد و مساحت فعلی ملک مشاهده می‌شود، دستور داده می‌شود که ابعاد سندی روی ملک موجود پیاده شود تا میزان و جهت این تفاوت‌ها مشخص گردد. در این نقشه‌ها، خطوط مربوط به وضعیت فعلی ملک با رنگی متفاوت از خطوط سندی نمایش داده می‌شوند. این نوع نقشه‌ها که به نام “نقشه دو خطی” شناخته می‌شوند، ابزار اصلی برای ارزیابی مغایرت‌ها بین اسناد و وضعیت فعلی ملک توسط ادارات ثبت و شهرداری‌ها هستند.
تهیه نقشه UTM اخذ جواز ساخت شهرداری
یکی از مدارک مهم برای دریافت جواز ساخت از شهرداری، نقشه یو تی ام (UTM) ملک است. کارشناسان شهرداری معمولاً از اصطلاح “نقشه یو تی ام یک دوهزارم” استفاده می‌کنند. این به معنی آن است که نقشه فعلی ملک باید در سیستم مختصات جهانی UTM بر روی نقشه‌ای با مقیاس دوهزارم قرار گیرد. این نقشه باید شامل طول و عرض دقیق ملک و همچنین موقعیت آن باشد تا علاوه بر محدوده ملک، نام خیابان‌های اصلی، کوچه‌ها و سایر عوارض مهم منطقه نیز مشخص شوند.
اگر کارشناس شهرداری به نقشه “دو خطی” اشاره کند، منظور نقشه‌ای است که هم اندازه‌های فعلی و هم اندازه‌های سندی ملک بر روی نقشه دوهزارم ثبت شده است. در این نقشه، خطوط مربوط به وضعیت فعلی ملک با یک رنگ و خطوط مربوط به ابعاد سندی با رنگی دیگر نمایش داده می‌شوند. این کار به کارشناسان کمک می‌کند تا تطابق یا عدم تطابق وضعیت موجود ملک با سند را بررسی کنند. بنابراین، نقشه دو خطی نیازمند یک مرحله اضافی است که شامل بررسی سند مالکیت و ثبت ابعاد آن بر روی نقشه می‌شود. این سند ممکن است به صورت قدیمی دفترچه‌ای یا به صورت جدید تک برگی باشد.