جانمایی ملک چیست؟

جانمایی ملک یا زمین چیست؟

جانمایی ملک یا زمین در امور ثبتی سازمان ثبت اسناد و املاک ایران به معنای تعیین و تثبیت موقعیت دقیق یک زمین یا ملک است. این فرآیند که به نام جانمایی پلاک ثبتی توسط کارشناسان رسمی دادگستری شناخته می‌شود، یک فعالیت حقوقی و مهندسی محسوب می‌شود. در بخش حقوقی، مختصات ملک بر اساس سوابق ثبتی تهیه می‌شود و در بخش مهندسی، این مختصات‌ها با استفاده از دستگاه‌های پیشرفته نقشه برداری از جمله گیرنده مولتی فرکانس، دوربین توتال استیشن و سامانه شمیم روی زمین پیاده‌سازی می‌شود. در فرآیند تفکیک ابتدایی زمین، بعد از تقسیم‌بندی منطقه تحت پوشش یک استان، هر پهنه ثبتی به نام یکی از روستاهای مرکزی آن منطقه تعیین می‌شود و به عنوان بخش ثبتی شناخته می‌شود.

سپس این بخش‌ها به قسمت‌های کوچک‌تری تقسیم می‌شوند که به آن‌ها ناحیه ثبتی گفته می‌شود و معمولاً با نام‌هایی نظیر مزرعه یا اراضی مختلف شناخته می‌شوند. به عنوان مثال، بخش‌های ثبتی مختلف تهران با اراضی نظیر سنگ لشگری، مسگر آباد، دو تویه، مزرعه طلادر سنگ کن و ولنجک از یکدیگر تفکیک می‌شوند. این اراضی بزرگ که هر یک دارای پلاک ثبتی اصلی هستند، بر اساس ترتیب ثبت هر منطقه مشخص می‌شوند و نیاز است که بر اساس مالکیت افراد، به قطعات کوچک‌تری تقسیم شوند. این کار با عملیات جانمایی ملک یا زمین و با حضور مالکین مجاور انجام می‌شود و هر قطعه زمین پلاک فرعی دریافت می‌کند. پس از مشخص شدن تمام اطلاعات مربوط به بخش، ناحیه، پلاک اصلی و فرعی، زمین در دفاتر املاک به نام مالک ثبت می‌شود. امروزه این نام‌گذاری حتی به عنوان یک آدرس برای یافتن قطعات زمین جدا شده از پلاک اصلی مورد استفاده قرار می‌گیرد.

پلاک ثبتی و جانمایی ملک در تقسیمات اراضی

پلاک‌های ثبتی و تعیین موقعیت ملک در تقسیم‌بندی اراضی به‌طور مستقیم به هم مرتبط‌اند. پس از تثبیت موقعیت ثبتی و نقشه‌برداری، پلاک‌های اصلی، فرعی و تجزیه‌شده در محل مشخص‌شده قرار می‌گیرند. در واقع، فرآیند جانمایی زمین یا پلاک ثبتی به‌عنوان مرحله‌ای از نقشه‌برداری و اجرای عملیات در امور ثبتی محسوب می‌شود. این عملیات شامل تثبیت و ترسیم نقشه‌های ثبتی است که به‌وسیله آن‌ها مکان دقیق ملک تعیین و ثبت می‌شود. به این ترتیب، اطمینان حاصل می‌شود که موقعیت ملک به‌درستی در سیستم ثبتی به ثبت رسیده و در آینده مشکلی در تعیین حدود و مرزهای آن پیش نخواهد آمد. جانمایی به‌نوعی تضمین می‌کند که هرگونه تغییر یا انتقال مالکیت به‌صورت شفاف و دقیق انجام شود.

پلاک و نقشه ثبتی جهت جانمایی زمین

با گذشت زمان، مزارع و باغ‌ها به تدریج به قطعات کوچک‌تری تقسیم شده و به هر کدام از این قطعات، پلاک و نقشه ثبتی جهت جانمایی زمین داده شده است. پلاک‌های اولیه به عنوان پلاک مادر شناخته می‌شوند و در سیستم ثبت به صورت تفکیک‌شده و مجزا ثبت می‌گردند. در برخی موارد، این فرآیند چندین بار روی یک زمین تکرار می‌شود و در نتیجه، پلاک‌های مختلفی به وجود می‌آید. این تغییرات ممکن است در اسناد مالکیت موجود نباشد، اما در دفاتر املاک ثبت می‌شوند و در عملیات تعیین موقعیت پلاک ثبتی، این اطلاعات برای جستجو و پیگیری استفاده می‌شود.

به دلیل نگهداری این اطلاعات به صورت متنی و دستی در دفاتر قدیمی، که دست‌خط‌های آن‌ها نیز ممکن است ناخوانا باشد، فرآیند تعیین موقعیت پلاک ثبتی دشوار و پیچیده است و باید به صورت جداگانه برای هر قطعه زمین انجام شود. نمی‌توان از یک روش ثابت برای همه پلاک‌ها استفاده کرد. با پیشرفت از ثبت سنتی به ثبت دیجیتال و اجرای طرح کاداستر ملی، هدف این است که با استفاده از اسناد تک‌برگی و نقشه‌های UTM، تمام زمین‌ها به تدریج و با همکاری مالکان به این سامانه افزوده شوند تا در آینده از بروز تعارضات ملکی جلوگیری شود. قبل از صدور هر سند، باید اطلاعات مکانی و نقشه‌ای آن به تأیید برسند.

کاربرد جانمایی ملک یا زمین چیست؟

برای دریافت سند تک‌برگی، علاوه بر نقشه یو تی ام، ارائه نقشه جانمایی ملک نیز از الزامات است که باید به اداره ثبت ارائه شود. این نقشه نشان می‌دهد که پلاک ثبتی موجود در سند واقعاً به همان قطعه زمینی تعلق دارد که قصد دارید سند جدیدی برای آن بگیرید. بر اساس ماده ۹ قانون ثبت عمومی مصوب ۱۳۱۰، در مناطقی که ادارات ثبت وجود داشتند، املاک به قطعات مختلف تقسیم می‌شدند و برای هر بخش، حدود مشخصی تعیین می‌گردید تا از دیگر بخش‌ها و نواحی ثبتی جدا شود. پلاک ثبتی شماره‌ای است که به هر ملک داده می‌شود. از آنجا که این پلاک‌ها بر اساس مراجعه مالک به اداره ثبت تعیین می‌شدند، پلاک‌های ثبتی مجاور لزوماً پشت سر هم نیستند و ممکن است پلاک‌ها به‌صورت پراکنده در مناطق مختلف ثبت شده باشند.

این امر احتمال اشتباه در جابه‌جایی پلاک‌های ثبتی را افزایش می‌دهد. به همین دلیل، اخیراً ارائه نقشه جانمایی پلاک ثبتی با مهر کارشناس رسمی دادگستری برای دریافت سند تک‌برگی اراضی فاقد سند و یا دارای اسناد قدیمی الزامی شده است. این اقدام به منظور اطمینان از صحت تعلق سند به زمین مورد نظر قبل از صدور سند نهایی انجام می‌شود. پیشنهاد می‌شود قبل از انجام معاملات ملکی، استعلام پلاک ثبتی از مالک گرفته شود تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود. نقشه‌های پلاک ثبتی قدیمی، نحوه تقسیم‌بندی و ترتیب ثبت قطعات در دفتر ثبت را نشان می‌دهند و می‌توانند به عنوان مرجعی برای تأیید صحت اطلاعات مورد استفاده قرار گیرند.

جانمایی زمین روی نقشه یک دو هزارم

شهرداری برای بررسی و تأیید ملک، نقشه‌ای با مقیاس یک دوهزارم در سیستم مختصات یو تی ام UTM از مالک درخواست می‌کند. این نقشه که با نام‌های مختلفی چون نقشه یو تی ام، نقشه یک دوهزارم و یا حتی UTM2000 شناخته می‌شود، باید به گونه‌ای تهیه شود که بتوان موقعیت دقیق ملک را در آن مشاهده کرد. این نقشه شامل نمایش دقیق مرزهای ملک، گذرها و ملک‌های همجوار است و طول، عرض و مساحت ملک به صورت دقیق روی آن درج می‌شود. هدف شهرداری از این درخواست، اطمینان از دقت و صحت اطلاعات مکانی و موقعیتی ملک در نقشه‌های شهری است.

جانمایی ملک و انواع آن

عملیات جانمایی ملک بر اساس سند ثبتی، یک فرآیند تخصصی و مستقل است که توسط کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه امور ثبتی انجام می‌شود. این کارشناسان بدون توجه به تصورات مالک از مکان ملک، وظیفه دارند تا موقعیت دقیق ملک را بر اساس نقشه‌های ثبتی تعیین کنند. اگر مکان ملک با تصور مالک همخوانی داشته باشد، بخش عمده‌ای از کار انجام شده است؛ اما اگر مالک از موقعیت دقیق ملک خود آگاه نباشد، نظر وی نمی‌تواند تغییری در نظر کارشناس ایجاد کند. کارشناسان رسمی با استفاده از مهارت‌های تخصصی خود، نقشه‌های دقیق ملک را تأیید و مهر می‌کنند. در مواردی که به این عملیات نیاز است، معمولاً با شرایطی مواجهیم که مالک از موقعیت دقیق سند خود اطلاعی ندارد یا سند قدیمی است و در ابعاد و مرزهای ملک با همسایگان ابهام وجود دارد. این فرآیند عمدتاً به صورت دفتری انجام می‌شود و معمولاً یک هفته تا ده روز کاری زمان می‌برد تا به نتیجه برسد.

جانمایی ملک روی عکس هوایی

اداره کل کاداستر استانداردهای جدیدی برای جانمایی تصاویر ماهواره‌ای و نقشه‌های رقومی به ادارات ثبت اسناد ارائه داده است. نقشه‌هایی که قرار است برای کاداستر و ورود به بانک اطلاعات املاک آماده شوند، باید بر اساس دستورالعمل‌های زیر تهیه شوند:

۱. تمامی نقشه‌های مربوط به املاک، چه برای املاکی که سند مالکیت دارند و چه برای آن‌هایی که درخواست صدور سند دارند، باید در سیستم تصویر UTM و بر مبنای بیضوی WGS84 تهیه و به صورت رقومی ترسیم شوند.

۲. دقت نقشه‌ها در مرز پلاک‌ها متفاوت است؛ برای مناطق شهری دقت ۱:۵۰۰، برای بافت‌های مسکونی روستایی دقت ۱:۲۰۰۰، برای زمین‌های زراعی دقت بین ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰ و برای منابع طبیعی دقت بین ۱:۵۰۰۰ تا ۱:۲۵۰۰۰ در نظر گرفته می‌شود. در مناطق منابع طبیعی، دقت مرز مستثنیات باید بین ۱:۲۰۰۰ تا ۱:۵۰۰۰ باشد. ابعاد و مساحت محدوده‌ها باید بر اساس مختصات UTM گوشه‌ها تعیین و بر روی نقشه ترسیم شوند.

۳. برای املاکی که دارای سند مالکیت‌اند، شماره پلاک اصلی، فرعی، مفروزی و بخش و ناحیه ثبتی باید در مرکز هر پلاک ذکر شود.

جانمایی ملک روی زمین با تعرفه متقاضی

این عملیات به عنوان یک فعالیت فنی شامل برداشت دقیق میدانی با استفاده از ابزارهای نقشه‌برداری مانند دوربین‌های پیشرفته و گیرنده‌های مولتی فرکانس که به سامانه شمیم متصل هستند، اجرا می‌شود. به دلیل اهمیت حقوقی و تخصصی این فرآیند، تنها کارشناسان مورد تأیید دادگستری در حوزه امور ثبتی مجاز به انجام آن هستند. در این روند، مالک با اطمینان از موقعیت ملک خود، مرزها و گوشه‌های آن را به نقشه‌بردار معرفی می‌کند. نقشه‌بردار بر اساس اطلاعات ارائه‌شده توسط مالک، نقشه‌برداری را انجام داده و موقعیت ملک را در سیستم مختصات UTM ترسیم و با مهر کارشناس رسمی تأیید می‌کند. در چنین پروژه‌هایی، اهداف اصلی شامل تعیین دقیق مساحت و ابعاد ملک برای ثبت و صدور سند، تعیین مختصات UTM برای ثبت در سیستم کاداستری و تغییرات احتمالی در محدوده ملک مانند تعریض معابر یا عقب‌نشینی‌ها است.

جانمایی ملک با مختصات یو تی ام روی زمین

در گذشته، برخی افراد صاحب زمین‌هایی بوده‌اند که به دلایل مختلف، مکان دقیق آنها را فراموش کرده‌اند. این مشکل به ویژه زمانی رخ می‌دهد که اسناد قدیمی شاهنشاهی به ارث رسیده و وراث فقط سند را در دست دارند و نمی‌دانند ملک کجا قرار دارد. برای حل این مشکل، می‌توان از یک کارشناس رسمی دادگستری در امور ثبتی کمک گرفت. این کارشناس با استفاده از شماره پلاک اصلی و فرعی ملک و دسترسی به اطلاعات و نقشه‌های ثبتی، می‌تواند مکان دقیق ملک را روی نقشه فعلی تهران مشخص کند. این فرآیند که به تعیین موقعیت املاک بر اساس شماره پلاک ثبتی و اطلاعات موثق مانند نقشه‌های ثبتی و استفاده از سیستم مختصات جهانی یو تی ام (UTM) می‌پردازد، به اصطلاح عملیات جانمایی پلاک ثبتی نامیده می‌شود. این عملیات به افراد کمک می‌کند تا موقعیت دقیق املاک خود را که ممکن است سال‌ها از آن بی‌خبر بوده‌اند، شناسایی کنند.

جانمایی ملک برای زمین های مجهول المکان

یکی از موارد مهم در تعیین موقعیت ملک یا جانمایی پلاک‌های ثبتی مربوط به سندهای قدیمی منگوله‌دار، دقت به حدود اربعه‌ی ذکر شده در سند است. املاک با سندهایی که در آن‌ها مثلاً نوشته شده “شمالاً به خیابان ۱۲ متری”، احتمالاً در منطقه شهری و مسکونی قرار دارند. در مقابل، املاکی که حدود اربعه‌شان به عوارض طبیعی مثل کوه یا نهر اشاره دارد، ممکن است در مناطق غیرشهری باشند. البته با توجه به گسترش شهرها، ممکن است اکنون این املاک در مناطق مسکونی و حتی گران‌قیمت باشند.

بنابراین، کارشناسان با بررسی سندهای قدیمی، در ابتدا می‌توانند تصوراتی کلی از وضعیت ملک داشته باشند، اما تا زمانی که عملیات جانمایی پلاک ثبتی به پایان نرسد، نمی‌توان نظر قطعی داد. بسیاری از مشتریان تمایل دارند که پیش از نهایی شدن عملیات، نظر اولیه‌ای از کارشناس دریافت کنند تا تصمیم بگیرند که آیا پیگیری سند ارزشمند است یا خیر. اما هرگونه اظهار نظر زودهنگام می‌تواند غیرکارشناسانه باشد و بر تصمیم‌گیری صحیح لطمه بزند. بسیاری از این سندها به مدت سی تا چهل سال بدون رسیدگی رها شده‌اند. بنابراین، تقاضا می‌شود که تا صدور نظریه نهایی کارشناسان، حدود دو هفته دیگر صبر کنید.

جانمایی ملک طبق سند برای زمین های تصرف شده

برای تعیین وضعیت اسناد قدیمی مانند قولنامه‌ها، بنچاق‌ها و سندهای منگوله‌دار که مکان دقیق ملک مشخص نیست، جانمایی ملک ضروری است. اگر پس از این جانمایی، بخشی یا کل ملک در محدوده خیابان قرار گیرد، شهرداری مسئول رسیدگی به این موضوع خواهد بود. در صورتی که ملک برای ایجاد جاده‌های بین‌شهری یا بزرگراه‌ها تصرف شده باشد، این وزارت راه و شهرسازی است که باید پاسخگو باشد. در این موارد، شهرداری یا وزارت راه باید با مالک به توافق برسند و رضایت او را جلب کنند. برای پیگیری حقوق خود، مالک باید نقشه‌های جانمایی پلاک، نقشه‌های UTM و نقشه وضع موجود را توسط یک کارشناس رسمی نقشه‌برداری تهیه کند. همچنین، این نقشه‌ها به همراه مدارک مالکیت باید در قالب سی‌دی به شورای حل اختلاف در بخش دعاوی ملکی ارائه شود تا موضوع به‌طور قانونی پیگیری شود.

استعلام وضعیت ثبتی ملک و جانمایی توسط کارشناس رسمی

برای بررسی وضعیت ثبتی هر ملک، نخستین گام دسترسی به پلاک ثبتی آن است. برای این منظور، از تکنیک جانمایی معکوس پلاک ثبتی بهره می‌گیریم. این تکنیک شامل برداشت دقیق زوایای ملک در سیستم مختصات یو تی ام (UTM) و تطبیق آن با نقشه‌های ثبتی است که در سیستم مختصات یو تی ام قرار دارند. پس از این تطبیق، پلاک ثبتی ملک استخراج می‌شود و می‌توان با مراجعه به دفتر اسناد رسمی، وضعیت ثبتی ملک را استعلام نمود.این فرآیند بسیار پیچیده و فنی است و تنها توسط نقشه‌برداران و کارشناسان دادگستری در امور ثبتی قابل اعتماد است. مهر تأیید کارشناسان رشته‌های دیگر مانند راه و ساختمان یا عمران برای این کار از سوی اداره ثبت پذیرفته نیست. داشتن نقشه یو تی ام که شامل مختصات دقیق ملک و شماره پلاک اصلی و فرعی باشد، الزامی است.

حتی مالک ملک نیز نمی‌تواند بدون این اطلاعات وضعیت ثبتی ملک را جویا شود. بنابراین، قبل از مراجعه به اداره ثبت، بهتر است با یک کارشناس رسمی امور ثبتی مشورت کنید تا مدارک لازم و معتبر تهیه شود. نقشه‌های یو تی ام معتبر باید تایپ‌شده و کامپیوتری بوده و از مهر تأیید برخوردار باشند. اطلاعات دست‌نویس یا نوشته شده با خودکار روی نقشه‌ها به دلیل امکان جعل، مورد تأیید واحدهای ثبتی نیستند. نقشه‌های استاندارد باید به گونه‌ای باشند که هیچ شائبه‌ای در خصوص دستکاری یا تغییر اطلاعات وجود نداشته باشد. برخی از کارشناسان ممکن است به صورت دست‌نویس اطلاعات را بر روی نقشه‌ها درج کنند که این امر از یک کارشناس رسمی دادگستری بعید است و چنین نقشه‌هایی به دلیل احتمال تغییر و جعل، از سوی اداره ثبت پذیرفته نمی‌شوند.