تفکيک و افراز

تفکیک و افراز چیست؟

تفکیک و افراز در حوزه مفاهیم حقوق، به رغم شباهت‌هایی که به هم دارند، دارای تفاوت‌هایی اساسی هستند. تفکیک، در واقع به معنای تقسیم یک ملک غیرمنقول به قطعات کوچکتر است؛ به عنوان مثال، زمینی دارای مساحت ۵۰۰۰ متر، به قطعات ۵۰۰ متری تفکیک می‌شود. این اصطلاح در حقوق جدید ایران رایج است و بیشتر در امور ثبتی به کار می‌رود. در مقابل، افراز به معنای تقسیم مال مشاع بین شرکا بر اساس سهم هر یک از آنهاست. در اینجا، سهم هر شریک از ملک مشخص و جدا می‌شود. این مفهوم بیشتر در مسائل قضایی و ثبتی مورد استفاده قرار می‌گیرد.

تفاوت دیگر در این است که تقسیم، مفهومی گسترده‌تر از تفکیک و افراز است. برای مثال، زمانی که فردی فوت می‌کند و اموال او میان ورثه تقسیم می‌شود، این عمل شامل اموال منقول و غیرمنقول می‌گردد و به آن تقسیم ترکه گفته می‌شود، نه افراز یا تفکیک. این نکته مهم است که درک صحیح این مفاهیم می‌تواند به جلوگیری از سوءتفاهم‌های قانونی کمک کند.

تفاوت تفکیک و افراز

در فرآیند تفکیک، نیاز نیست که ملک حتماً مشاع باشد. به عبارت دیگر، حتی اگر یک فرد به تنهایی صاحب شش دانگ از یک زمین بزرگ باشد، می‌تواند آن را به قطعات کوچک‌تر تقسیم کند. همان‌طور که اگر چندین نفر مالک زمینی باشند، می‌توانند آن را تفکیک کنند. اما برای افراز، وجود حالت مشاع ضروری است و اصطلاح افراز برای ملک غیر مشاع استفاده نمی‌شود. زمانی که یک ملک مشاع تفکیک می‌شود، وضعیت اشتراکی آن از بین نمی‌رود. به این معنا که پس از تفکیک، هر شریک به نسبت سهم خود در تمامی قطعات مالکیت دارد. اما در افراز، سهم هر شریک به صورت مشخص تعیین و جدا می‌شود و ملک از حالت اشتراکی خارج می‌شود.

در افراز، تقسیم ملک بر اساس سهم هر یک از شرکا صورت می‌گیرد. مثلاً اگر زمینی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از آن‌ها مالک ۲ دانگ و دیگری مالک ۴ دانگ باشد، در زمان افراز، زمین به دو قسمت مساوی تقسیم نمی‌شود، بلکه به دو قسمت با ارزش متفاوت تقسیم می‌شود که یکی از آن‌ها دو برابر دیگری ارزش داشته باشد. اما در تفکیک، معمولاً تقسیم بر اساس میزان مالکیت شرکا نیست و به نحوی انجام می‌شود که مثلاً فروش قطعات راحت‌تر باشد. چون در افراز لازم است سهم شریک متقاضی مشخص و جدا شود، ممکن است اختلافاتی بین شرکا پیش آید که آیا افراز به درستی و مطابق با میزان مالکیت است یا خیر. بنابراین تعیین تکلیف نهایی این موضوع به عهده دادگاه و مراجع قضایی است. اما تفکیک چون به معنای تعیین و جداسازی سهم مالک مشاع نیست، هیچ‌گاه جنبه قضایی ندارد و همیشه در صلاحیت اداره ثبت است.

تفکیک ملک چیست؟

تقسیم و تفکیک ملک یا زمین و همچنین جداسازی واحدهای یک مجتمع ساختمانی به بخش‌های مختلف، فرآیندی است که در اداره ثبت اسناد و املاک کشور سابقه‌ای طولانی دارد. این فرآیند به دلیل تکرار زیاد و نمونه‌های متعدد، به یک وظیفه ثبت تبدیل شده و روش‌هایی برای آن ایجاد شده که در نهایت به نتیجه‌ای مشخص می‌انجامد. در این فرایند، بخش‌های اختصاصی، مشاع و مشترک به روشنی تعیین و مشخص می‌شوند.

با استفاده از قوانین تملک آپارتمان‌ها، آیین‌نامه‌های اجرایی و بخشنامه‌های ثبت اسناد، مشکلات عملی حل و رفع می‌شوند. اما افراز ملک، هرچند که همراه با تقسیم و تفکیک وارد حقوق مدنی شده، هنوز به یک روش کلی و ثابت نرسیده که همه موارد را به یک نقطه مشترک برساند. راهنمای فعلی در این زمینه، قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ است که به عنوان منبع اصلی در دسترس قرار دارد.

تقسیم اموال شرکت در قانون مدنی

قانون مدنی و قانون امور حسبی تنها به صورت مختصر به واژه افراز اشاره کرده‌اند و به طور جامع و دقیق به بررسی ماهیت و نحوه انجام افراز و تفاوت آن با تفکیک نپرداخته‌اند. بنابراین، در مواجهه با مشکلات و ابهامات موجود در مراحل افراز، نمی‌توان به راحتی از منابع حقوقی و ثبتی برای حل این مسائل بهره‌مند شد و به پاسخی قطعی رسید. این موضوع باعث می‌شود که نیاز به مطالعه و بررسی بیشتری در این زمینه احساس شود تا بتوان راهکارهای مناسب و مطمئنی ارائه داد.

روش افراز املاک چگونه است؟

حقوقدانان و متخصصان امور ثبت در کتاب‌ها و نوشته‌های خود همواره به توضیحاتی مختصر درباره موضوع افراز بسنده کرده‌اند و نبود مرجعی قابل اعتماد در این زمینه، باعث شده تا سلیقه‌های مختلف در نحوه اقدام و روش افراز ملک دخیل شوند. بسیاری از کارشناسان، افراز را مانند تقسیم و تفکیک املاک تلقی کرده و واحدهای ثبت نیز برای انجام افراز املاک، به قوانین مدنی و قوانین مربوط به تقسیم و افراز املاک مشاع مراجعه می‌کنند. دلیل این امر، نبود منابع جامع و تحقیقات دقیق در این حوزه است. سؤال اصلی این است که آیا با وجود تفاوت‌های چشمگیر در شکل و ماهیت تفکیک و افراز، می‌توان قوانین مربوط به تفکیک اموال غیر منقول را به افراز نیز تعمیم داد و هر دو را تحت یک قانون واحد قرار داد؟ این موضوع نیازمند بررسی دقیق‌تری است تا روشن شود که آیا می‌توان چنین یکپارچگی قانونی را در نظر گرفت یا خیر.

تفاوت تفکیک و افراز ملک از نظر شکلی و ماهیتی

در موضوع تفکیک و افراز ملک، تفاوت‌های مهمی وجود دارد که به درک بهتر این دو فرآیند کمک می‌کند. تفکیک ملک به معنای تقسیم آن به بخش‌های کوچکتر است که نیاز به مالکیت اشتراکی ندارد و حتی یک مالک نیز می‌تواند ملک خود را تفکیک کند. در مقابل، افراز به معنای جداسازی سهم هر یک از مالکان مشترک است و حتماً باید بیش از یک مالک وجود داشته باشد.  در تفکیک، توافق و رضایت مالک یا مالکین برای تقسیم ملک کافی است و نیازی به رعایت دقیق سهم هر مالک نیست. در حالی که در افراز، حفظ عدالت و توجه به سهم هر مالک اهمیت دارد و عدم تحقق این موضوع می‌تواند منجر به تعدیل شود.

یکی از نکات قابل توجه در تفکیک و افراز این است که سن مالک یا مالکین در تفکیک بی‌تأثیر است اما در افراز، اگر یکی از مالکین محجور یا غایب باشد، موضوع باید به دادگاه ارجاع شود.  در صورت عدم توافق مالکان مشترک برای تنظیم تقسیم‌نامه پس از تفکیک، ممکن است به افراز نیاز باشد. اعتراض به تفکیک می‌تواند عملیات را متوقف کند، اما اعتراض به افراز تنها پس از اتمام آن قابل رسیدگی است.  رأی به افراز یا عدم افراز ملک به منزله حکم قضایی است و پس از آن هر مالک می‌تواند سند مالکیت سهم خود را دریافت کند. در افراز سریع‌تر می‌توان بر سهم مفروزی تسلط یافت، در حالی که تفکیک فرآیندی دو مرحله‌ای است که نیاز به توافق و انتقال قطعی دارد. این تفاوت‌ها در مراحل رسیدگی و صدور حکم افراز یا عدم افراز اهمیت دارند و دقت در این مراحل برای جلوگیری از بروز مشکلات بعدی ضروری است.

افراز ملک چیست و چگونه است؟

سهم هر مالک در ملک مشاع باید به گونه‌ای باشد که معادل سهم او در کل ملک باشد. اگر به دلایل مختلف تصرف یا شرایط، سهم بیشتری یا کمتری به او داده شود، باید این تفاوت محاسبه و تعدیل شود تا حقی از کسی ضایع نشود. در خصوص افراز، عملیات ثبتی باید به طور کامل انجام شده باشد و تصمیم‌گیری نهایی در مورد امکان یا عدم امکان افراز باید به وضوح اعلام شود. در مواقعی که ملک به دلیل ساخت و سازهای انجام شده قابل افراز شده است، توجه به مستحدثات و گواهی پایان ساختمان اهمیت زیادی دارد.

افراز باید به شکلی انجام شود که اختلافات میان شرکا برطرف شده و حالت اشتراک از بین برود. اگر افراز سهم به صورت قطعه‌ای مستقل مطرح است، باید سهم متقاضی به صورت مجزا از کل پلاک جدا شود. اما اگر درخواست افراز برای کل ملک است، باید تمام قطعات به طور کامل به شرکا اختصاص یابد و هیچ قطعه‌ای به صورت مشاع باقی نماند. همچنین در افراز نمی‌توان یکی از شرکا را کاملاً از سهم ملکی‌اش محروم کرد و سهم او را به پول یا مال منقول تبدیل کرد، زیرا این امر باعث تضعیف حقوق او و انتقال سهم به دیگران می‌شود.

درخواست افراز ملک

درخواست افراز ملک باید با رعایت تشریفات قانونی و آیین‌نامه‌ها بررسی شود و هرگونه اعتراض باید از طریق مراجع قضایی پیگیری شود. پس از تصمیم واحد ثبتی، افراز یا عدم افراز باید به صورت رسمی به مالکین مشاع اعلام شود. اگر در فرآیند افراز مشخص شود که سند مالکیت با وضعیت فعلی ملک تطابق ندارد، ابتدا سند باید اصلاح شود و سپس اقدام به افراز صورت گیرد. در نهایت، تصمیم‌گیری درباره افراز یا عدم افراز ملکی که در آن ساخت و ساز انجام شده، نیازمند بررسی دقیق و توجه به حقوق مالکین مشاع است. ارائه گواهی پایان ساختمان یکی از مدارک ضروری برای رسیدگی به درخواست افراز املاکی است که دارای سازه‌های جدید هستند.

تفکیک و افراز زمین بالای 200 متر

برای تفکیک و افراز زمین‌هایی با مساحت بیش از ۲۰۰ متر مربع و با کاربری‌های مختلفی مانند مسکونی، تجاری یا کشاورزی، باید فرآیند تقسیم‌بندی زمین توسط کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه نقشه‌برداری یا امور ثبتی انجام شود. در نهایت، نقشه UTM و مساحت دقیق زمین تهیه و در قالب یک تقسیم‌نامه رسمی ارائه می‌گردد. این مدارک پس از تأیید و مهر کارشناس رسمی دادگستری، اعتبار قانونی پیدا کرده و مراحل اداری ملک را تسهیل می‌کند.

نحوه انجام تفکیک و افراز

در زمین‌هایی با متراژ بالا، تقسیم‌بندی دلخواه که به معنی تفکیک زمین است، باید با توجه به طرح و مساحت‌های مورد نظر مالک انجام شود. برای این منظور، نقشه UTM زمین تهیه می‌شود تا متراژ دقیق ملک مشخص شود. این اقدام به کارشناسان اجازه می‌دهد تا تقسیم‌بندی زمین را بر اساس مساحت‌های مورد نظر انجام دهند و محل دقیق هر قطعه در زمین کلی تعیین گردد. پس از این فرآیند، امکان معامله و فروش هر قطعه فراهم شده و سند مالکیت جداگانه‌ای برای هر قطعه صادر می‌شود. در مواردی که زمین به صورت ورثه‌ای یا مشاعی باشد، افراز زمین انجام می‌شود. در این حالت، مالکیت هر فرد به صورت دانگ مشخص شده و باید بر اساس قوانین موجود، افراز زمین صورت گیرد. روند افراز شامل تعیین دقیق مساحت تحت مالکیت هر فرد و تهیه تقسیم‌نامه است. این کار باید با دقت انجام شود تا با تهیه نقشه UTM و تقسیم‌نامه، فرآیند انحصار وراثت یا جدا سازی قطعات و اخذ سند به درستی و قانونی انجام گردد.

افراز زمین به چه معناست؟

قبل از اینکه به تفصیل در مورد افراز و تفکیک زمین‌های بالای ۲۰۰ متر مربع صحبت کنیم، باید بدانیم که در حالت اول، اگر زمین تنها یک مالک داشته باشد و او بخواهد زمین را بر اساس مساحت و طراحی که مد نظرش است تقسیم کند، این فرآیند تفکیک زمین نامیده می‌شود. اما اگر زمین چند مالک داشته باشد یا به صورت ورثه‌ای بین چند نفر تقسیم شده باشد و بخواهند سهم هر کدام را مشخص کنند، این عمل افراز نامیده می‌شود.

افراز زمین باید طبق قوانین و با استفاده از مدارک و مستندات موجود انجام شود و تنها متخصصان دارای صلاحیت می‌توانند این کار را انجام دهند. در این فرآیند، نقشه‌های یو تی ام تهیه و تقسیم‌نامه‌ای برای زمین تدوین می‌شود. افراز به معنای تقسیم زمینی است که چند مالک دارد و سهم هر یک بر اساس سند یا ارث تعیین شده است. این تقسیم‌بندی باید قانونی باشد و برای تهیه گزارش نهایی به کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه نقشه‌برداری مراجعه می‌شود.

نقشه یو تی ام تفکیک و افراز

کارشناس ابتدا نقشه یو تی ام زمین را تهیه می‌کند و بر اساس سندهای موجود که به صورت مشاعی هستند، یا تعداد وراث و میزان سهم هر یک، اقدام به تعیین مساحت تحت مالکیت هر فرد می‌کند. پس از تعیین این مساحت‌ها، گزارش یا تقسیم‌نامه تهیه می‌شود و با مهر و امضای آن، تقسیم‌بندی زمین طبق مساحت‌های تعیین شده صورت می‌گیرد. در نهایت، نقشه‌های هر قطعه تهیه و برای دریافت سند شش دانگ، ابطال سند قبلی و صدور پلاک ثبتی جدید اقدام می‌شود تا فرآیند به پایان برسد.

شرایط تفکیک و افراز زمین

متراژ مورد نیاز برای تفکیک و افراز ملک‌ها وابسته به نوع کاربری و تراکم منطقه‌ای است که ملک در آن قرار دارد. در مناطق مسکونی پرتراکم، حداقل مساحت لازم ۱۵۰ متر مربع است و در مناطق کم‌تراکم این حداقل به ۳۳۰ متر مربع افزایش می‌یابد. برای املاک تجاری، بر اساس جمعیت و تراکم منطقه، زمین باید حداقل ۳۰۰ متر مربع باشد. در مناطق صنعتی، حداقل مساحت لازم برای افراز و تفکیک به ۱۰۰۰ متر مربع می‌رسد. افراز و تفکیک به منظور تقسیم زمین به قطعات کوچک‌تر انجام می‌شود و برای هر متراژ، قوانین خاصی وجود دارد.

برای زمین‌های بین ۲۰۰ تا ۵۰۰ متر مربع، شهرداری سهمی نمی‌گیرد، اما اگر شهرداری نیاز به ایجاد معابر داشته باشد، باید بخش مورد نیاز را خریداری کند. برای زمین‌هایی که مساحت آن‌ها بیش از ۵۰۰ متر مربع است، شهرداری حدود ۴۳ درصد از زمین را به عنوان سهم خود دریافت می‌کند. تفکیک زمین به شرط رعایت قوانین و با تهیه نقشه دقیق توسط نقشه‌بردار مجاز است. در مناطق مسکونی، حداقل مساحت برای تفکیک ۱۵۰ متر مربع است و این فرآیند امکان‌پذیر است.

تفکیک و افراز زمین روستایی

تفکیک زمین‌های روستایی به منظور تقسیم و جداسازی قطعات در بافت روستا انجام می‌شود. این عمل برای اراضی دارای سند رسمی و حتی آنهایی که سند قولنامه‌ای دارند، قابل اجراست. هدف اصلی از این فرآیند، ایجاد کاربری‌های متنوع در روستاهاست. با این کار، امکانات و خدمات در روستا افزایش می‌یابد که این خود می‌تواند مانع از مهاجرت روستاییان به شهرها شود. همچنین، توسعه زیرساخت‌ها و خدمات می‌تواند زندگی در روستا را جذاب‌تر و پایدارتر کند و به حفظ جمعیت روستاها کمک شایانی نماید. از این رو، تفکیک اراضی علاوه بر جنبه‌های اقتصادی، از نظر اجتماعی نیز دارای اهمیت فراوانی است.

تفکیک و افراز زمین در تهران

تفکیک و افراز زمین در تهران برای تقسیم بندی به قطعات کوچکتر صورت می‌گیرد و این کار با توجه به نوع کاربری ملک انجام می‌شود. پس از تفکیک، مرزهای ملک با استفاده از نقشه‌برداری و کوبیدن میخ مشخص می‌شود. نقشه‌های تهیه شده بر اساس مختصات UTM تنظیم شده و موقعیت و مرزهای دقیق زمین را تعیین می‌کنند. این نقشه‌ها که شامل مساحت دقیق هر قطعه نیز هستند، توسط کارشناس رسمی دادگستری نقشه‌برداری تأیید و امضا می‌شوند.

برای اینکه تقسیم‌بندی زمین به نحو احسن انجام شود، باید به عوامل مختلفی توجه کرد. از جمله این عوامل می‌توان به توپوگرافی و شیب زمین، شکل هندسی آن، نوع کاربری مد نظر و نزدیکی به مسیرها و راه‌ها اشاره کرد. همچنین باید زیرساخت‌های لازم برای کاربری مورد نظر بررسی شوند و شرایط اقلیمی زمین نیز در نظر گرفته شود. نهایی‌سازی نقشه UTM و در صورت نیاز امضای آن توسط کارشناس، تضمین کننده صحت و دقت این تقسیم‌بندی‌ها است.

تفکیک و افراز اراضی شهری

در صورتی که بین مالکان یک ملک هیچ اختلافی وجود نداشته باشد، می‌توان با مراجعه به اداره ثبت اسناد، حدود و مرزهای ملک را معین کرده و درخواست تفکیک و تقسیم‌بندی آن را ارائه کرد. اما اگر بین شرکا اختلافاتی وجود داشته باشد، یکی یا چند نفر از شرکا می‌توانند با طرح شکایت به دادگاه، خواستار افراز ملک شوند. برای تهیه نقشه تفکیکی یک زمین که دارای سند رسمی است، باید مدارکی ارائه شود. این مدارک شامل موارد زیر می‌باشند:

– مدارک هویتی تمامی مالکان زمین

– درخواست کتبی از سوی مالک یا مالکان

– مدارک مربوط به زمین

– سند رسمی زمین

– نقشه جایگاه سند

– نقشه تفکیکی زمین

این فرآیند مستلزم ارائه مدارک به‌صورت دقیق و کامل است تا مراحل قانونی به‌درستی طی شود.

تفکیک و افراز زمین برای ملک ورثه ای

تفکیک و افراز زمین برای ملک ورثه ای به صورت قانونی، ابتدا باید از مراجع قضایی درخواست افراز زمین کنید. این اقدام نیازمند تهیه برگه انحصار وراثت است. پس از آن، باید این مدارک را به یک کارشناس رسمی دادگستری در زمینه نقشه‌برداری یا امور ثبتی ارائه کنید. کارشناس با انجام نقشه‌برداری و تهیه نقشه یو تی ام، تمامی زوایا و مساحت دقیق ملک را بررسی می‌کند. با این اطلاعات و انجام محاسبات دقیق، سهم هر فرد از زمین مشخص می‌شود و در گزارش کارشناس درج می‌گردد. با تکمیل این گزارش و درج مساحت‌های تعیین شده برای هر یک از ورثه، افراز نامه زمین تهیه و به متقاضی تحویل داده می‌شود. این روند برای املاکی که به صورت انحصار وراثت هستند، انجام می‌شود. اما اگر زمین به شکل مشاع باشد و بین مالکین اختلاف وجود داشته باشد، باید با استفاده از نقشه ثبتی، تقسیم زمین صورت گیرد تا توافق حاصل شود.

تهیه نقشه یو تی ام تفکیک و افراز زمین

تهیه نقشه یو تی ام تفکیک و افراز زمین بر اساس حدود و مشخصات و مدارک موجود انجام می‌شود. این فرآیند به کارشناسان رسمی دادگستری در زمینه نقشه‌برداری و امور ثبتی سپرده می‌شود تا نقشه‌برداری با دقت انجام گرفته و نقشه یو تی ام تهیه شود. در نهایت، گزارشی از روند کار نیز ارائه می‌گردد. تقسیم‌بندی زمین‌هایی که دارای سند و پلاک ثبتی مشخص هستند به دو روش صورت می‌گیرد. اگر این تقسیم‌بندی با حکم دادگاه و بر اساس قوانین باشد، به آن افراز می‌گویند. در مقابل، اگر مالکیت زمین به یک نفر تعلق داشته و سند نیز تک‌برگی باشد و مالک قصد تقسیم ملک به قطعات کوچک‌تر را داشته باشد، این فرآیند تفکیک نامیده می‌شود. در اینجا به موضوع افراز زمین می‌پردازیم.

در افراز، زمین به صورت مشاع است و چندین مالک در آن سهم دارند. هر مالک بر اساس سهم خود از زمین بهره‌مند می‌شود. زمانی که مالکان تصمیم به تقسیم زمین بگیرند یا اختلافی بین آن‌ها به وجود آید، تقسیم‌بندی باید بر اساس قانون صورت گیرد که همان افراز است. برای اجرای افراز، اسناد و مدارک توسط کارشناس رسمی دادگستری بررسی و نقشه یو تی ام از زمین مادر تهیه می‌شود. با این کار، تقسیم‌بندی انجام می‌گردد و گزارش آن آماده می‌شود. پس از افراز، نقشه یو تی ام برای هر قطعه به‌صورت جداگانه تهیه می‌شود. این نقشه‌ها کمک می‌کنند تا هر قطعه جدا شده و سند تک‌برگ شش‌دانگ برای آن اخذ شود. به این ترتیب، پلاک ثبتی جدیدی برای هر قطعه صادر می‌شود و سند قدیمی ملک باطل می‌شود.

تفکیک و افراز عرصه

تفکیک عرصه ملک به معنای تقسیم یک زمین بزرگ به بخش‌های کوچکتر است که هر بخش مرزهای جدیدی دارد. این فرآیند شامل تهیه نقشه‌های دقیق یو تی ام برای هر قطعه زمین می‌شود. این نقشه‌ها موقعیت و مرزهای هر قطعه را بر روی کره زمین مشخص می‌کنند. پس از انجام تفکیک، برای هر قطعه می‌توان سند تک برگ گرفت که این کار بر اساس نقشه‌های یو تی ام تایید شده توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می‌شود.

عرصه ملک به زمینی اشاره دارد که با دیوارکشی مشخص شده و این دیوارها مرزهای ملک را تعیین می‌کنند و در سند مالکیت نیز ذکر شده‌اند. برخی زمین‌ها که مساحت زیادی دارند، ممکن است برای استفاده بهتر یا دلایل دیگر، نیاز به تفکیک داشته باشند. این کار با استفاده از ابزارهای نقشه‌برداری انجام می‌شود. ابتدا نقشه یو تی ام از کل زمین تهیه می‌شود و مرزهای آن تثبیت می‌گردد. سپس زمین با نرم‌افزارهای تخصصی به قطعات کوچکتر تقسیم و این تقسیم‌بندی با تجهیزات نقشه‌برداری و علامت‌گذاری مرزها بر روی زمین پیاده‌سازی می‌شود. با تهیه نقشه یو تی ام برای هر قطعه، مرزهای دقیق آنها مشخص و ثبت می‌شود. نهایتاً، با چاپ این نقشه‌ها، می‌توان برای هر قطعه به صورت جداگانه سند تک برگ دریافت کرد.

زمین مشاعی چیست؟

تفکیک عرصه ملک به معنای تقسیم یک قطعه زمین به بخش‌های کوچکتر با مرزهای جدید بوده و شامل تهیه نقشه‌های یو تی ام برای هر بخش به صورت جداگانه است. این نقشه‌ها که موقعیت و مرزهای دقیق هر قطعه را روی کره زمین مشخص می‌کنند، به وسیله کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه نقشه‌برداری و امور ثبتی مهر و امضا می‌شوند. پس از این مرحله، می‌توان برای هر قطعه زمین سند تک برگ دریافت کرد.

زمین‌های مشاع به زمین‌هایی گفته می‌شود که با یک سند مادر و پلاک ثبتی دارای چندین مالک هستند، به طوری که هر مالک سهم مشخصی از زمین دارد. این نوع زمین‌ها می‌توانند به صورت قولنامه‌ای نیز معامله شوند. در چنین شرایطی، مشکلات احتمالی بین مالکین ممکن است به وجود آید، یا اینکه آن‌ها قبل از بروز هرگونه مشکلی، به دنبال تفکیک و صدور سند شش دانگ جداگانه برای هر قطعه باشند. برای این منظور، تقسیم‌بندی باید مطابق با قوانین انجام شود. این فرآیند تضمین می‌کند که هر مالک می‌تواند مالکیت خود را به وضوح و بدون ابهام بر بخشی از زمین اعمال کند.

نحوه افراز زمین مشاع

زمانی که زمینی به صورت مشاعی در اختیار چندین مالک است و هر کدام سهم مشخصی دارند، در صورتی که این افراد به توافق نرسند یا قصد تقسیم قانونی زمین خود را داشته باشند، نیاز به فرآیندی به نام افراز دارند. افراز به معنای تقسیم زمین بین مالکین بر اساس قوانین موجود است. برای انجام این کار، باید از کارشناسان رسمی دادگستری در زمینه نقشه‌برداری یا امور ثبتی کمک گرفت. زمین‌هایی که به صورت مشاع هستند، معمولاً دارای مساحت بزرگی هستند و هر مالک بخشی از این زمین را به صورت مشاعی در اختیار دارد. این زمین‌ها عموماً دارای یک سند مادر و پلاک ثبتی مشخصی هستند.

زمانی که مالکین تصمیم به تقسیم زمین و صدور سند تک‌برگی برای هر قطعه می‌گیرند، لازم است که بر اساس ابلاغیه قضایی مراحل افراز توسط کارشناسان رسمی نقشه‌برداری انجام شود. ابتدا باید مساحت دقیق زمین مادر با در نظر گرفتن تمام مرزهای ملک مشخص شود. سپس بر اساس نقشه عرصه ملک و قوانین مربوطه، زمین بین مالکین تقسیم می‌شود. این تقسیم‌بندی باید متناسب با تعداد مالکین و سهم هر یک انجام شود. در نهایت، برای هر قطعه نقشه یو تی ام تهیه می‌شود تا بتوان سند تک‌برگی برای آن صادر کرد و با ساخت دیوار جداکننده، قطعات را از هم جدا نمود. این فرآیند به مالکین امکان می‌دهد که به صورت مستقل از سهم خود بهره‌برداری کنند.

نحوه تهیه افراز نامه زمین

زمانی که ملکی به ارث می‌رسد و در اختیار ورثه قرار می‌گیرد، اگر وراث بخواهند زمین را بین خود تقسیم کنند، باید فرآیند افراز را طی کنند. افراز به معنای تقسیم قانونی زمین است که در نتیجه آن، هر کدام از وراث سهم خود را به دست می‌آورند. برای انجام این کار، افرازنامه‌ای تهیه می‌شود که توسط کارشناس رسمی دادگستری در حوزه نقشه‌برداری یا امور ثبتی تأیید و مهر می‌شود. این افرازنامه به وراث کمک می‌کند تا هر کدام سهم خود را به صورت دقیق و قانونی تعیین و دریافت کنند.

نقشه برداری جهت تفکیک و افراز

برای تهیه نقشه‌های ثبتی و پلان‌های دقیق زمین‌های کشاورزی، از تخصص کارشناسان رسمی دادگستری در حوزه نقشه‌برداری بهره‌مند شوید. این متخصصان با استفاده از تجهیزات پیشرفته نقشه‌برداری، به برداشت دقیق اطلاعات مربوط به عوارض طبیعی و حدود املاک کشاورزی می‌پردازند. در این فرآیند، علاوه بر تعیین موقعیت جغرافیایی زمین، اطلاعات مالکیت و ویژگی‌های زمین نیز به دقت ثبت می‌شود. همچنین برای درک بهتر موقعیت و مرزهای زمین موردنظر، اطلاعات مربوط به اراضی مجاور نیز در نقشه گنجانده می‌شود. برای دستیابی به پلان‌های جامع و دقیق اراضی کشاورزی، همکاری با کارشناسان ماهر در حوزه نقشه‌برداری ضرورتی انکارناپذیر است.

تفکیک و افراز توسط کارشناس رسمی دادگستری

کارشناسان رسمی دادگستری به عنوان افراد معتمد در حوزه‌های تخصصی مختلف شناخته می‌شوند. این افراد با داشتن تخصص‌های لازم و گذراندن آزمون‌های متعدد، صلاحیت انجام امور تخصصی مربوط به زمین و امور فنی را دارند. مهر و امضای این کارشناسان در ادارات و مراجع قضایی دارای اعتبار است و برای انجام هر گونه امور ملکی، نقشه‌ها باید توسط این کارشناسان تایید و امضا شوند. این کارشناسان در حوزه‌های گوناگونی مانند نقشه‌برداری، امور ثبتی، کشاورزی، معماری و غیره فعالیت می‌کنند و با کسب پروانه کارشناسی، مجاز به مهر و امضا هستند.در پایان، امیدواریم که توانسته باشیم به تمامی سوالات شما در زمینه افراز و تفکیک زمین‌های بالای ۲۰۰ متر مربع پاسخ دهیم و اطلاعات مفیدی در اختیارتان قرار داده باشیم. برای مشاوره و ارتباط با کارشناسان ما در گروه کارشناسان رسمی حد نگار ، می‌توانید با ما تماس بگیرید.