توقیف پلاک ثبتی ملک

توقیف پلاک ثبتی ملک در تهران

توقیف پلاک ثبتی ملک و انجام اقدامات قانونی علیه بدهکار، ابتدا باید پلاک ثبتی ملک را از طریق جانمایی یا جانمایی معکوس پیدا کرد. این کار به دادگاه کمک می‌کند تا بتواند ملک را برای پرداخت بدهی توقیف کند و سپس به مزایده بگذارد. در مواردی که شخصی بدهکار است و طلبکار برای وصول طلب خود مجبور به توقیف اموال اوست، اولین قدم شناسایی دقیق پلاک‌ های ثبتی املاک بدهکار است.

در موارد حقوقی مانند مهریه، معمولاً فرد از مکان املاک همسر خود آگاهی دارد و تنها به اطلاعات پلاک ثبتی اصلی و فرعی نیاز دارد. اما در پرونده‌های کلاهبرداری، معمولاً طلبکار از اموال متهم اطلاعی ندارد و باید آدرس دقیق املاک را استخراج و به دادگاه ارائه کند. دادگاه نیز با دریافت این اطلاعات، نسبت به توقیف ملک اقدام می‌کند تا از محل فروش آن، بدهی طلبکار پرداخت شود. در این فرآیند، دادگاه تمامی پلاک‌های ثبتی به نام بدهکار را از اداره ثبت املاک کشور دریافت و به صورت لیستی به دادگاه ارائه می‌کند. سپس برای توقیف ملک، آدرس دقیق پلاک ثبتی باید مشخص شود تا دادگاه بتواند اقدامات لازم را انجام دهد. این فرآیند یکی از رایج‌ترین روش‌های حقوقی برای وصول مطالبات است.

روند قانونی توقیف پلاک ثبتی ملک

توقیف پلاک ثبتی ملک در مواقع مختلف به دستور دادگاه اجرا می‌شود. اولین قدم در این فرآیند، تعیین دقیق موقعیت پلاک ثبتی توسط کارشناس رسمی دادگستری است. دلیل اهمیت این کار، توانایی کارشناسان در یافتن پلاک ثبتی با استفاده از آدرس ملک است. برای شناسایی پلاک ثبتی، کارشناس باید نقشه‌های ثبتی و کاداستر مربوط به ملک را با دقت بررسی کند و آن را روی نقشه تثبیت نماید.

به دستور دادگاه، تمامی پلاک‌های ثبتی متعلق به بدهکار از طریق اداره ثبت املاک کشور استخراج می‌شود و به صورت لیستی که شامل پلاک‌های ثبتی اصلی و فرعی است، به دادگاه ارسال می‌گردد. با این حال، برای توقیف ملک، باید آدرس دقیق پلاک ثبتی به دادگاه ارائه شود تا امکان فروش ملک توقیفی برای پرداخت بدهی وجود داشته باشد. یکی از رایج‌ترین موارد توقیف ملک، مرتبط با اجرای مهریه است که در آن، معمولاً فرد از آدرس املاک همسر خود آگاهی دارد، اما برای ارائه به دادگاه به پلاک‌های ثبتی اصلی و فرعی نیاز دارد. در پرونده‌های کلاهبرداری، طلبکار ممکن است از اموال متهم اطلاعی نداشته باشد و برای دریافت حقوق خود نیازمند دستیابی به آدرس دقیق پلاک ثبتی و ارائه آن به دادگاه است.

توقیف پلاک ثبتی با نقشه جانمایی ملک

پیدا کردن آدرس یک ملک از طریق پلاک ثبتی اصلی و فرعی جهت توقیف پلاک ثبتی ملک، فرآیندی تخصصی و پیچیده است که تنها توسط کارشناسان رسمی نقشه‌برداری و امور ثبتی انجام می‌شود. این کارشناسان که دارای مجوز رسمی دادگستری هستند، برای این وظیفه باید به پایگاه‌های اطلاعاتی جامع و کامل ثبت دسترسی داشته باشند. این اطلاعات شامل نقشه‌ها و داده‌های قدیمی ثبتی است که اساس کار جانمایی پلاک ثبتی را تشکیل می‌دهند. در نتیجه، تنها داشتن تخصص در امور ثبتی برای پیدا کردن آدرس ملک کافی نیست.

گروه کارشناسان رسمی ما، با دسترسی به یکی از کامل‌ترین منابع اطلاعاتی ثبت، که شامل نقشه‌های قدیمی و به‌روز می‌شود، و با تجربه‌ای ۱۴ ساله در حوزه ثبت، می‌تواند خدماتی از قبیل جستجوی پلاک ثبتی، جانمایی، بررسی وضعیت مالکیت و استخراج سوابق ثبتی ارائه دهد. گروه کارشناسان رسمی حد نگار در تمامی واحد های ثبتی تهران و دادگاه‌ های ملکی شناخته ‌شده است. برای دریافت هرگونه خدمات کارشناسی ثبت، می‌توانید با ما تماس بگیرید یا از طریق واتساپ موضوع خود را مطرح کنید تا در اسرع وقت به آن رسیدگی شود.

راه های پیدا کردن پلاک ثبتی جهت توقیف

برای توقیف اموال غیر منقول توسط فردی که حکم به نفع او صادر شده است، نیاز به دانستن مشخصات ملک و پلاک ثبتی آن وجود دارد. در صورتی که پلاک ثبتی در دسترس نباشد، اجرای حکم و اداره ثبت به درخواست توقیف ترتیب اثر نخواهند داد؛ بنابراین باید با روش‌هایی به پلاک ثبتی املاک مورد نظر دست یافت. یکی از ساده‌ترین روش‌ها، مراجعه به املاک مجاور و کسب اطلاعات پلاک ثبتی آن‌هاست. اگر همسایگان همکاری کرده و پلاک ثبتی املاک خود را ارائه دهند، می‌توان پلاک ثبتی ملک مورد نظر را پیدا کرد. برای املاکی که اخیراً در اداره ثبت اسناد و املاک نقل و انتقال داشته‌اند، می‌توان با ارائه استعلام دادگاه، درخواست مشخصات ملک از جمله پلاک ثبتی را کرد.

بازداشت یا توقیف اموال در اجرائیات ثبت

ماده نوزده قانون نحوه اجرای محکومیت‌های مالی به منظور تسهیل در شناسایی و پیگیری اموال محکومین در موارد اعسار، نقش مهمی ایفا می‌کند. بر اساس این ماده، نهادهایی مانند اداره ثبت و شهرداری موظف‌اند طبق دستور دادگاه، اطلاعات مربوط به دارایی‌های فرد محکوم و تغییرات آن‌ها را که از یک سال پیش از صدور حکم به بعد صورت گرفته، به دادگاه ارائه دهند.

به علاوه، افراد می‌توانند با ارائه درخواست کتبی یا استعلام مستقیم دادگاه به اداره آب منطقه، اطلاعات مربوط به پلاک ثبتی ملک را به دست آورند، هرچند این اداره الزام قانونی برای پاسخگویی ندارد و می‌تواند از ارائه اطلاعات خودداری کند. در صورتی که ملکی در سال‌های اخیر بازسازی یا نوسازی شده باشد، استعلام از شهرداری مربوطه می‌تواند مفید واقع شود تا اطلاعات پلاک ثبتی ملک را دریافت کرد. این روش‌ها به افراد کمک می‌کند تا در فرآیند قانونی توقیف دارایی‌ها به خوبی پیش روند. این اقدامات به طور کلی به تسهیل روند قانونی و حمایت از اجرای عدالت کمک می‌کند.

توقیف اموال از طریق اجرای ثبت

بازداشت و توقیف اموال از طریق اجرای ثبت یک روش کارآمد برای طلبکاران است که به آن‌ها اجازه می‌دهد بدون نیاز به مراجعه به دادگاه و گذراندن فرآیند طولانی دادرسی، به حقوق خود دست یابند. با این حال، برای بهره‌گیری از این روش، تنها می‌توان به اسنادی که رسمی و لازم‌الاجرا هستند یا اسنادی که در حکم اسناد لازم‌الاجرا به شمار می‌آیند، استناد کرد.

در فرآیند اجرایی ثبت، اگر سند مورد نظر شامل پرداخت وجه نقد باشد، بدهکار موظف است ظرف ده روز پس از دریافت ابلاغ اجراییه، مبلغ تعیین شده را پرداخت کند یا ترتیبی برای پرداخت آن بدهد، یا مالی را معرفی کند که بتوان از طریق فروش آن به مفاد سند عمل کرد. در صورت عدم انجام این کار، طلبکار می‌تواند درخواست بازداشت اموال بدهکار را به واحد اجرایی ثبت بدهد. قواعدی که بر این فرآیند حاکم است، بر اساس آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا تعیین شده و عدم رعایت آن‌ها می‌تواند منجر به اعتراضاتی از سوی افراد ذینفع شود.

اسنادی که قابلیت اقدام از طریق اجراییات ثبت را دارند

اسناد رسمی و اسناد عادی که در حکم اسناد رسمی لازم‌الاجرا هستند، دو دسته مهم از اسناد می‌باشند که می‌توان بدون نیاز به حکم دادگاه برای اجرای مفاد آن‌ها به دفاتر اسناد رسمی مراجعه و تقاضای صدور اجراییه کرد.  اسناد رسمی لازم‌الاجرا، بر اساس مواد ۹۲ و ۹۳ قانون ثبت، به اسنادی اشاره دارند که بدون نیاز به حکم دادگاه، قابلیت اجرایی شدن دارند. این اسناد در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می‌شوند و شامل مواردی مانند سند ازدواج، اسناد رهنی بانکی و اسنادی که نشان‌دهنده وجود دینی بر عهده متعهد هستند، می‌باشند.

در مقابل، برخی اسناد عادی که به صورت رسمی تنظیم نشده‌اند، نیز به موجب قانون قابلیت اجرایی دارند. این اسناد، علیرغم اینکه شرایط ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی را ندارند، اما قانون‌گذار آن‌ها را لازم‌الاجرا دانسته است و از طریق واحد اجراییات ثبت قابل اجرا هستند. از جمله این اسناد می‌توان به چک، اجراییه‌های مرتبط با وثیقه انبارهای عمومی، برگه‌های عوارض شهرداری، اجراییه‌های مربوط به قانون وصول بهای آب سازمان‌ها و شرکت‌های تابع وزارت آب و برق، و آرای هیات داوری بورس اوراق بهادار اشاره کرد.  این توضیحات نشان‌دهنده اهمیت و جایگاه قانونی این دو نوع سند در نظام حقوقی کشور می‌باشد.

توثیف و ارزیابی اموال منقول در اجرائیات ثبت

به دلیل اینکه اصولاً اموال منقول بدون سند مالکیت بوده و نقل و انتقال آنها ثبت نمی‌شود، قاعدتاً این اموال متعلق به کسی است که آنها را در اختیار دارد، مگر اینکه خلاف آن اثبات شود. به همین دلیل، اموال منقولی که در دست بدهکار قرار دارد، به درخواست طلبکار توقیف می‌شود. توقیف اموال توسط مأمور اجرا با حضور نماینده دادستان و در صورت لزوم با همکاری نیروی انتظامی انجام می‌شود. حضور نداشتن بدهکار یا نزدیکان و خادمان وی و همچنین بسته بودن مکان اموال مانع از توقیف نخواهد بود.

طبق ماده ۴۲ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا، اگر مقدار دین و متعلقات آن تا سی میلیون ریال باشد و به نظر مأمور اجرا، ارزش ظاهری مال معرفی‌شده بیش از این مبلغ نباشد، بدون نیاز به نظر کارشناس از اموال بدهکار توقیف می‌شود. در غیر این صورت، مأمور اجرا هنگام توقیف اموال، نظر کارشناس رسمی را جلب می‌کند و از اموال متعهد معادل طلب و یک تا دو دهم بیشتر توقیف می‌کند. اگر مال توقیف‌شده غیرقابل تقسیم و بیش از مقدار مذکور باشد، کل آن توقیف می‌شود. در صورتی که ارزیابی انجام شود، نتیجه آن به طرفین پرونده ابلاغ می‌شود و هر یک از طرفین می‌توانند ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ با اعتراض به ارزیابی انجام‌شده، درخواست ارجاع موضوع به هیأت کارشناسی در اجرای ثبت کنند.

توقیف یا بازداشت اموال غیر منقول

اموال غیرمنقول که ثبت شده و به بدهکار تعلق دارد، می‌تواند به درخواست طلبکار توقیف و بازداشت شود. اطلاعات مربوط به بازداشت در دفتر املاک بازداشتی و در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک ثبت می‌شود. قبل از توقیف، بررسی وضعیت مالکیت پلاک ثبتی برای اطمینان از مالکیت بدهکار ضروری است. اگر اموال غیرمنقول بدهکار هنوز ثبت نشده باشند، اما درخواست ثبت ملک توسط بدهکار ارائه شده باشد و ملک با سند رسمی به دیگری منتقل نشده باشد، یا اگر ملک به‌عنوان مجهول‌المالک شناخته شود و هیچ‌کس برای ثبت آن اقدام نکرده باشد، درخواست طلبکار برای بازداشت ملک ثبت می‌شود.

پس از ابلاغ بازداشت، بدهکار دیگر نمی‌تواند ملک خود را انتقال دهد و هرگونه انتقال ملک بازداشت شده، حتی با سند رسمی، بی‌اثر خواهد بود، مگر اینکه صاحب حق بازداشت رضایت دهد یا بدهکار با انجام تعهدات خود، بازداشت را رفع کند. بر اساس ماده ۹۱ آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا، بازداشت اموال غیرمنقول که منافع آن به نفع دیگری تعهد نشده باشد، شامل بازداشت منافع نیز می‌شود، مگر اینکه نیازی به بازداشت منافع نباشد که در این صورت باید در صورت‌جلسه ثبت شود. ملک پس از بازداشت همچنان در اختیار مالک باقی می‌ماند و برخلاف اموال منقول، نیازی به خروج ملک از دست بدهکار نیست. بدهکار موظف است هرگاه اداره اجرا دستور دهد، ملک را با همان شرایط زمان بازداشت تحویل دهد.

بازداشت و توقیف مال غیر منقول فاقد سابقه ثبتی

در صورتی که درخواست توقیف ملکی بدون سابقه ثبت و در تصرف فردی دیگر ارائه شود، اداره اجرا نمی‌تواند آن ملک را توقیف کند. ادعای مالکیت متعهد یا متعهد له بر ملکی که در تصرف فرد ثالث است، نیاز به حکم دادگاه دارد. اگر ملک دارای سابقه ثبت باشد که نشان‌دهنده مالکیت متعهد است، تصرف ثالث مانع اقدامات اجرایی نخواهد بود.

با وجود اختلاف‌نظر میان حقوقدانان، آیین‌نامه اجرای اسناد رسمی لازم‌الاجرا در ماده ۵۴، توقیف حقوق مدیون در قبال سرقفلی را ممکن می‌داند، اما مزایده آن به دلیل حفظ حقوق افراد ثالث مجاز نیست. در صورت توقیف منافع یا سرقفلی، باید به اداره ثبت اعلام شود. مسئله مزایده سرقفلی به دلیل تضاد با حقوق افراد ثالث، از سوی شورای عالی ثبت غیرقانونی اعلام شده، هرچند دیوان عدالت اداری در مواردی این نظر را نقض کرده است. با کسب موافقت کتبی مالک، می‌توان تقاضای مزایده از واحد اجرای ثبت را مطرح کرد.

توقیف پلاک ثبتی ملک از نگاه قانون

توقیف ملک به معنای محدود کردن مالک از انتقال و جابجایی ملک ثبت شده است. به طور کلی، پس از صدور حکم محکومیت، در مراحل اجرای احکام دادگستری و یا اجراییه‌های ناشی از اسناد رسمی در ثبت، توقیف اموال از طریق واحدهای مربوطه انجام می‌شود. این اموال می‌توانند منقول یا غیرمنقول باشند و از طریق فروش یا استفاده از منافع آن‌ها، بدهی‌ها یا موضوع اجراییه پرداخت می‌شود.

توقیف اموال متعلق به کسی که محکوم شده یا تعهد ثبت شده دارد، زمانی انجام می‌شود که اولاً، محکوم علیه حکم را به صورت داوطلبانه در زمان مقرر اجرا نکند و ثانیاً، محکوم له درخواست توقیف اموال را از واحد اجرای احکام مدنی یا ثبت کرده باشد. همچنین، توقیف باید به میزان محکومیت و هزینه‌های اجرا باشد. در مواردی، بسته به نوع دعوا، رفع توقیف ملک ممکن است نیاز به طرح دعاوی مختلفی داشته باشد، مانند ابطال سند رهنی، ابطال اجراییه ثبت، و دیگر دعاوی مشابه. از آنجا که این موارد نیازمند تخصص در مسائل حقوقی هستند، بهره‌گیری از وکیل متخصص در دعاوی ثبتی برای انجام این امور ضروری به نظر می‌رسد.

شرایط توقیف پلاک ثبتی ملک در تهران

برای طرح دعوا در خصوص یک ملک، ابتدا باید اطمینان حاصل کرد که سند مالکیت به نام شخصی است که قصد دارید علیه او شکایت کنید. همچنین، ملک باید در شرایطی باشد که بتوان به راحتی آن را تحویل گرفت و نباید هیچ مانع قانونی برای توقیف آن وجود داشته باشد. این موارد برای تضمین اجرای حکم در صورت پیروزی در دادگاه لازم است. بنابراین، بررسی دقیق اسناد و وضعیت حقوقی ملک پیش از هرگونه اقدام قانونی ضروری است.

توقیف ملک دارای نتایجی است:

۱. مالک از هرگونه نقل و انتقال ملک منع می‌شود.

بر اساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام، هرگونه انتقال، چه قطعی و چه شرطی، نسبت به مال توقیف‌شده باطل و بی‌اثر خواهد بود.

۲. اولویت در وصول طلب برای توقیف‌کننده‌ای که زودتر اقدام کرده است.

هر طلبکاری که زودتر موفق به توقیف ملک بدهکار شود، در وصول تمام طلب خود دارای اولویت خواهد بود.

توقیف پلاک ثبتی ملک توسط اداره ثبت اسناد

بستانکار می‌تواند برای دریافت طلب خود اقدام به توقیف اموال غیرمنقول، از جمله ملک، نماید. توقیف املاک غیرمنقول، چه اصل ملک و چه مازاد آن، طبق مقرراتی انجام می‌شود که برای اموال منقول تعیین شده است. هرگاه بخشی از ملک توقیف شده مورد اختلاف باشد، این موضوع در گزارش توقیف ملک قید شده و مشخص می‌شود که اختلاف متعلق به چه کسی است و در کجا قرار دارد. اداره‌ اجرای ثبت موظف است پس از اطلاع‌رسانی توقیف ملک به متعهد و اداره ثبت، از اداره ثبت درخواست کند تا وضعیت ثبت ملک توقیف‌شده را ارائه دهد.

اگر ملک به نام متعهد در دفتر املاک ثبت شده باشد، در ستون ملاحظات دفتر ثبت املاک توقیف‌شده ثبت می‌شود. اگر ملک به نام شخص دیگری باشد، اداره ثبت به اداره‌ اجرا اطلاع داده و اداره اجرا نیز از توقیف ملک رفع می‌نماید. در حال حاضر، رویه معمول در ادارات ثبت این است که ابتدا درخواست بستانکار برای توقیف پلاک ثبتی به اداره ثبت اعلام می‌شود و در صورتی که اداره ثبت مالکیت بدهکار را تایید کند، ملک توقیف می‌شود و در غیر این صورت، به اجرا اعلام می‌شود تا به بستانکار اطلاع دهند.

رفع توقیف پلاک ثبتی در دادگاه

برای رفع توقیف پلاک ثبتی در دادگاه‌های حقوقی، اگر خریدار ملکی را با سند عادی خریداری کرده باشد و ملک قبل از تاریخ انتقال به او توقیف شده باشد، می‌تواند با اعتراض شخص ثالث درخواست رفع توقیف ملک را از دادگاه بخواهد، حتی اگر این توقیف قبل از صدور حکم و با درخواست تامین خواسته صورت گرفته باشد. اما اگر توقیف پس از صدور حکم قطعی و در مرحله اجرای احکام انجام گرفته باشد، خریدار باید با دعوای اعتراض ثالث اجرایی به دنبال رفع توقیف باشد.

اگر انتقال ملک به خریدار پس از توقیف صورت گرفته باشد و امکان بازگشت ملک به حالت قبل وجود نداشته باشد، خریدار می‌تواند دعوای بطلان معامله را به دلیل مستحق للغیر بودن مال اقامه کرده و همچنین برای دریافت قیمت روز ملک به دلیل همین موضوع، علیه فروشنده اقدام کند. در موارد کیفری، خریدار می‌تواند از مرجع توقیف‌کننده درخواست رفع توقیف نماید. اگر توقیف توسط دادسرا یا دادگاه کیفری انجام شود، خریدار با سابقه خرید مقدم می‌تواند با اعتراض شخص ثالث به توقیف ملک در مقابل ضرر و زیان شاکی خصوصی اقدام کند. در صورتی که ملک به شخص ثالث تعلق داشته و فروشنده مالک نباشد، بر اساس رای وحدت رویه دیوان عالی کشور، خریدار می‌تواند برای بطلان معامله و مطالبه قیمت روز ملک به دلیل مستحق للغیر بودن مال، علیه فروشنده دعوا کند.

توقیف پلاک ثبتی ملک رهنی

در صورتی که مالکیت ملکی به محکوم‌علیه تعلق داشته باشد، این ملک حتی اگر در رهن یا بازداشت باشد، می‌تواند برای اجرای حکم معرفی شود. در این موارد، مازاد ارزش ملک قابل بازداشت است. برای مثال، اگر محکوم‌به مبلغ یک میلیارد تومان باشد و ملکی به ارزش هفتصد میلیون تومان معرفی شود، تفاوت سیصد میلیون تومانی به عنوان مازاد قابل بازداشت خواهد بود. بنابراین، حتی اگر ملک غیرمنقولی به دلیل دین دیگری در رهن باشد یا قبلاً توقیف شده باشد، مامور اجرا نمی‌تواند از بازداشت آن خودداری کند.

در واقع، برای اجرای دستور بازداشت مازاد نیاز نیست که ارزش ملک با مبلغ محکوم‌به یا دیون قبلی تطابق کامل داشته باشد. محکوم‌له می‌تواند درخواست بازداشت مازاد ملکی را بدهد که ارزش آن کمتر از دیون قبلی است، زیرا ممکن است توقیف‌های قبلی لغو شوند. در این حالت، اگر محکوم‌له نتواند اموال دیگری معرفی کند، امیدوار است که با رفع توقیف‌های پیشین بتواند از محل ملک توقیف‌شده طلب خود را وصول کند و دست خالی نماند.

توقیف پلاک ثبتی ملک مشاع

یکی از سوالاتی که ممکن است پیش بیاید این است که آیا فرد محکوم می‌تواند مال مشاع خود را به عنوان دارایی برای توقیف و فروش معرفی کند؟ همچنین، آیا طلبکار می‌تواند مال مشاع محکوم را برای توقیف به واحد اجرای احکام معرفی کند؟ پاسخ هر دو سوال مثبت است. هرچند که مال مشاع در مقایسه با مال آزاد ممکن است برای خرید و فروش پیچیدگی‌هایی داشته باشد، اما این موضوع مانعی برای توقیف و فروش آن در مراحل اجرایی ثبت و اجرای احکام دادگستری نیست.

با توجه به اینکه امکان اجرای حکم و وصول محکوم‌به از مال مشاع وجود دارد، بر اساس مواد ۳۴، ۴۹ و ۵۱ قانون اجرای احکام مدنی، برای مثال می‌توان یک یا دو دانگ از شش دانگ یک ملک را که متعلق به محکوم است، برای توقیف و فروش به واحد اجرای ثبت یا اجرای احکام معرفی کرد. در نتیجه، حتی با وجود ویژگی‌های خاص مال مشاع، این نوع دارایی می‌تواند برای اجرای حکم مورد استفاده قرار گیرد.

توقیف پلاک ثبتی سرقفلی در اجرای ثبت

یکی از سوالات مهمی که ممکن است مطرح شود این است که آیا سرقفلی را می‌توان از طریق واحدهای اجرای ثبت توقیف کرد یا خیر. برخی بر این باورند که به دلیل عدم امکان تبدیل سریع سرقفلی به وجه نقد در بازار، نمی‌توان از آن برای تامین محکوم‌به استفاده کرد. با این حال، آیین‌نامه اجرایی مربوط به اسناد رسمی لازم‌الاجرا، هیچ ابهامی در مورد توقیف سرقفلی ندارد.

این موضوع که فروش برخی اموال مانند اموال مشاع ممکن است آسان یا سخت باشد، مانع توقیف آن‌ها نمی‌شود. ماده ۵۴ این آیین‌نامه به صراحت بیان می‌کند که توقیف حقوق مدیون نسبت به اموال غیرمنقول، شامل سرقفلی و منافع، مجاز است. بنابراین، امروزه توقیف و فروش حق سرقفلی که به ملک تجاری غیرمنقول تعلق دارد، کاملاً قانونی و امکان‌پذیر است. این نشان می‌دهد که سرقفلی نیز مانند سایر اموال می‌تواند در فرآیندهای قانونی مورد استفاده قرار گیرد و قابلیت توقیف و فروش را دارد.

توقیف پلاک ثبتی ملک توسط دادگاه

دادگاه‌های حقوقی بر اساس اختیارات قانونی خود می‌توانند برای اجرایی کردن حکم یا قبول ادعای ناتوانی مالی محکوم علیه و جلوگیری از زندانی شدن او، دستور توقیف ملک را صادر کنند. مطابق ماده 100 قانون اجرای احکام مدنی، اگر ملکی به نام محکوم علیه ثبت شده باشد، اداره ثبت این موضوع را در دفتر املاک ثبت کرده و به واحد اجرای احکام اطلاع می‌دهد.  ملکی که به نام فرد محکوم یا متعهد در دفتر املاک ثبت شده باشد، به عنوان ملک با سابقه ثبتی شناخته می‌شود. در چنین مواردی، هیچ شکی در امکان توقیف ملک وجود ندارد و اداره ثبت پس از توقیف، مراتب را در دفتر املاک ثبت و به واحد اجرا اطلاع می‌دهد.

همچنین ممکن است ملکی در جریان ثبت باشد و هنوز ثبت نهایی آن انجام نشده باشد. در این حالت نیز، امکان توقیف ملک به نام فردی که اظهارنامه ثبتی داده است وجود دارد و در این صورت، توقیف ملک در پرونده ثبتی آن قید می‌شود.  بنابراین، چه ملک به صورت رسمی ثبت شده باشد و چه در جریان ثبت قرار داشته باشد، امکان توقیف آن بر اساس قانون وجود دارد و مراحل قانونی آن توسط اداره ثبت و واحد اجرای احکام انجام می‌شود تا حقوق طرفین رعایت شود.

توقیف پلاک ثبتی املاک فاقد سابقه ثبتی

گاهی اوقات ممکن است ملک افراد به ثبت نرسیده باشد یا هیچ درخواستی برای ثبت آن صورت نگرفته باشد، بنابراین در اداره ثبت هیچ گونه اطلاعاتی از این املاک موجود نیست. اما این به معنای آن نیست که نمی‌توان این املاک را توقیف کرد. بر اساس ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، امکان توقیف ملک وجود دارد حتی اگر سابقه ثبتی نداشته باشد.

این ماده بیان می‌کند که توقیف ملک غیرمنقول بدون سابقه ثبت تنها زمانی مجاز است که محکوم علیه مالکانه در آن تصرف داشته باشد یا بر اساس حکم نهایی، مالک آن شناخته شود. بنابراین، با وجود این دو شرط می‌توان ملکی را که سابقه ثبتی ندارد توقیف کرد: اول اینکه محکوم علیه به صورت مالکانه در ملک تصرف داشته باشد و دوم اینکه بر اساس حکم نهایی دادگاه، مالکیت ملک به محکوم علیه تعلق گرفته باشد. این قوانین به منظور تضمین حقوق افراد و اجرای عدالت در فرآیندهای قانونی تدوین شده‌اند.

توقیف منافع یا عوائد ملک

در برخی مواقع، محکوم له به جای توقیف مستقیم ملک، می‌تواند به توقیف منافع و درآمدهای ناشی از ملک اقدام کند. مطابق با ماده ۱۰۲ قانون اجرای احکام مدنی، اگر درآمد سالانه ملک به تشخیص دادگاه برای پرداخت بدهی و هزینه‌های اجرایی کافی باشد و محکوم علیه نیز بپذیرد که بدهی از این درآمدها پرداخت شود، ملک اصلی توقیف نخواهد شد و تنها درآمدها توقیف و از آنها برای پرداخت بدهی استفاده می‌شود.

بنابراین، براساس این ماده، توقیف منافع و عوائد ملک امکان‌پذیر است، به شرطی که اولاً دادگاه تأیید کند که این درآمدها برای پرداخت بدهی کافی هستند و ثانیاً محکوم علیه رضایت دهد که بدهی از این درآمدها پرداخت شود. رضایت محکوم علیه در این وضعیت ضروری است. همچنین، لازم به ذکر است که توقیف منافع و درآمدهای ملک به معنای توقیف خود ملک نیست و طبق ماده ۱۰۳ قانون اجرای احکام مدنی، توقیف ملک غیرمنقول منجر به توقیف منافع آن نمی‌شود.

روش توقیف سرقفلی و منافع ملک

یکی از مسائلی که ممکن است مورد توجه قرار گیرد، این است که آیا سرقفلی را می‌توان از طریق واحدهای اجرای ثبت یا دادگاه‌های حقوقی توقیف کرد یا خیر. دلیل تردید در این موضوع این است که همیشه نمی‌توان سرقفلی را به راحتی در بازار به پول نقد تبدیل کرد و از آن برای پرداخت بدهی‌های محکوم‌علیه استفاده نمود. با این حال، در آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی که لازم‌الاجرا هستند، هیچ تردیدی در مورد امکان بازداشت سرقفلی وجود ندارد.

چرا که موضوع سختی یا سهولت فروش برای سایر اموال مانند اموال مشاع نیز مطرح است، اما این موضوع مانع توقیف آن‌ها نمی‌شود. بر اساس ماده ۵۴ این آیین‌نامه، حقوق بدهکار نسبت به اموال غیرمنقول از جمله سرقفلی یا منافع قابل بازداشت است. بنابراین می‌توان گفت که امروزه توقیف و فروش حق سرقفلی که به ملک تجاری غیرمنقول تعلق دارد، قانونی و امکان‌پذیر است.

نحوه توقیف ساختمان پیش فروش شده

بر اساس ماده 15 قانون پیش‌فروش ساختمان‌ها، مشخص شده است که زمین و ساختمان واحدی که پیش‌فروش شده و همچنین اقساط و مبالغ دریافتی یا تعهد داده شده در ارتباط با آن، تا زمانی که به صورت رسمی به نام پیش‌خریدار منتقل نشود، نمی‌تواند به عنوان وثیقه یا برای رفع دیون پیش‌فروشنده یا طلبکار او مورد استفاده قرار گیرد. بنابراین، طلبکاران قادر نیستند در صورت بدهی پیش‌خریدار، درخواست توقیف ساختمان پیش‌فروش شده را به مرجع قضایی ارائه دهند. این قانون به نوعی تضمین می‌کند که حقوق پیش‌خریدار تا زمان انتقال رسمی واحد محفوظ بماند و از مداخلات غیرموجه در روند پیش‌فروش جلوگیری شود.

توقیف ملک ورثه ای

یکی از مسائل مهم در زمینه ارث، نحوه توقیف سهم‌الارث است. اگر شخص بدهکاری فوت کند، تا زمانی که تمامی دیون او پرداخت نشود، امکان توقیف اموال ثبتی متعلق به او وجود دارد و پس از پرداخت بدهی‌ها، باقیمانده اموال بین وراث تقسیم می‌شود. اگر یکی از وراث به دیگران بدهکار باشد، می‌توان سهم‌الارث او را به نسبت بدهی‌هایش توقیف کرد.

در صورتی که مال متعلق به محکوم‌علیه در زمان معرفی برای توقیف باشد، حتی اگر مال مذکور تحت وثیقه یا رهن بانک باشد، قابل توقیف است و مازاد آن می‌تواند بازداشت شود. بر اساس ماده ۵۶ قانون اجرای احکام مدنی، هر گونه انتقال یا رهنی نسبت به مال توقیف‌شده باطل است. بنابراین اگر بدهکار ملکی توقیف‌شده را به دیگری انتقال دهد، شخصی که به نفع او توقیف صورت گرفته می‌تواند با طرح دعوی، بطلان این انتقال را اثبات کند.

نحوه توقیف اموال مشترک زوجین

زوجین می‌توانند هر یک به طور مستقل اموال خود را داشته باشند، به این معنا که در خانه‌ای که با هم زندگی می‌کنند، سه نوع دارایی وجود دارد: دارایی‌های مرد، دارایی‌های زن و دارایی‌های مشترک. اصل استقلال مالی میان زوجین به معنای این است که هر یک از آن‌ها بتوانند در امور مالی خود استقلال داشته باشند. مطابق ماده ۶۳ قانون اجرای احکام مدنی، از اموال منقولی که در منزل مشترک زوجین موجود است، آنچه به طور معمول و عرفی به استفاده اختصاصی زن تعلق دارد، متعلق به زن و آنچه به استفاده اختصاصی مرد مربوط می‌شود، متعلق به مرد است و بقیه به عنوان اموال مشترک بین آن‌ها محسوب می‌گردد. همچنین، ماده ۷۲ آیین‌نامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم‌الاجرا نیز به نوعی این موضوع را بازگو می‌کند.

در زمان توقیف اموال، مأمور اجرا باید تشخیص دهد که کدام اموال به محکوم‌علیه تعلق دارد تا بتواند آن را بازداشت کند. به عنوان مثال، اگر محکوم‌علیه مرد باشد، مأمور نمی‌تواند طلاجات زن را توقیف کند، حتی اگر در منزل مشترک باشد. نظریه مشورتی شماره ۵۳۴۹/۷-۲۶/۱۳۶۲ نیز بیان می‌کند که تشخیص اینکه کدام اموال در خانه زوجین به استفاده اختصاصی کدام یک تعلق دارد، به عهده مأمور اجرای احکام است و این تشخیص بر اساس عرف و عادت معمول انجام می‌شود و نیازی به نظر کارشناسی نیست. اگر اموال به عنوان مشترک تشخیص داده شود، مالکیت زوجین نسبت به آن‌ها به صورت نصف به نصف فرض می‌شود و در صورت محکومیت هر یک از آن‌ها، فقط نیمی از این اموال قابل توقیف خواهد بود.

شرایط رفع توقیف پلاک ثبتی ملک

دلایل مختلفی برای رفع توقیف ملک وجود دارد که مهم‌ترین آن‌ها شامل موارد زیر می‌شود: اگر خواهان در پرونده محکوم شود، ممکن است ملک از توقیف خارج شود. همچنین، اگر خواهان یا کسی که حکم به نفع او صادر شده است، از توقیف ملک منصرف گردد، ملک آزاد می‌شود. در مواردی که خواهان دعوای خود را پس بگیرد یا دادخواست خود را بازپس‌گیرد، توقیف ملک ممکن است لغو شود.

اگر شخص ثالثی ثابت کند که ملک قبلاً به او منتقل شده است، ممکن است اعتراض او پذیرفته شود و ملک آزاد شود. در صورتی که خواهان نتواند در زمان مقرر قانونی، دعوای خود را پیگیری کند، ممکن است توقیف ملک رفع شود. همچنین، اگر متهم خود را معرفی کند یا وثیقه‌گذار اقدام به معرفی او نماید، می‌تواند به رفع توقیف ملک منجر شود. این موارد نشان‌دهنده شرایط مختلفی هستند که می‌توانند منجر به آزادی ملک از وضعیت توقیف شوند.

رفع توقیف ملک به علت محکومیت خواهان

بر اساس مواد ۱۱۸ و ۱۲۰ قانون آئین دادرسی مدنی، اگر خواهان در نهایت با حکم قطعی در دعوا محکوم شود یا نتواند حقی را ثابت کند، یا اگر دادخواست یا دعوای خود را پس بگیرد، ملک توقیف شده آزاد خواهد شد. همچنین بر اساس ماده ۱۱۲ همین قانون، کسی که درخواست تأمین داده است، موظف است ظرف ۱۰ روز از تاریخ صدور قرار تأمین، دادخواست مربوط به دعوای اصلی را ثبت کند. در صورتی که این کار را انجام ندهد، دادگاه می‌تواند بنا به درخواست طرف مقابل، قرار تأمین را لغو کند. این مواد قانونی به نوعی تضمین می‌کنند که اقدام به توقیف ملک بدون پیگیری قانونی رها نشود و حقوق طرفین دعوا رعایت شود.

رفع توقیف ملک به تقاضای شخص ثالث

پس از فروش یا انتقال ملکی به فرد دیگر و پیش از ثبت رسمی آن، ممکن است طلبکاران فروشنده به دلیل اینکه سند ملک هنوز به نام فروشنده است، دست به توقیف آن بزنند. این موضوع با حقوق خریدار در تضاد است. بر اساس ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی، اگر شخص ثالث نسبت به مال توقیف‌شده ادعایی داشته باشد و این ادعا بر اساس حکمی قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن پیش از تاریخ توقیف است، توقیف ملک رفع خواهد شد. در غیر این صورت، عملیات اجرایی ادامه پیدا می‌کند. شخص مدعی برای جلوگیری از عملیات اجرایی و اثبات حق خود می‌تواند به دادگاه شکایت کند. رسیدگی به اعتراض شخص ثالث بدون هزینه دادرسی و به‌صورت خارج از نوبت انجام می‌شود.

رفع توقیف ملک از اداره ثبت

رفع توقیف یک ملک از اداره ثبت به دلایل مختلفی بستگی دارد و روش‌های متفاوتی برای آن وجود دارد. اگر ملک توسط اداره اجرای ثبت توقیف شده باشد، معمولاً با پرداخت بدهی و یا به دست آوردن رضایت طلبکار می‌توان ملک را از توقیف خارج کرد. اما در مواردی ممکن است فرد بدهکار یا فرد ثالث با استناد به دلایلی مانند اینکه ملک جزء مستثنیات دین است یا قبل از توقیف به فروش رسیده، بخواهد ملک را آزاد کند. در چنین شرایطی، باید اقدام به طرح دعوای ابطال عملیات اجرایی ثبت یا اعتراض ثالث اجرایی کرد تا بتوان ملک را از توقیف خارج نمود. این فرآیندها به افراد کمک می‌کنند که حقوق خود را در قبال توقیف ناعادلانه حفظ کنند و به حل و فصل اختلافات بپردازند.