آیین‌نامه ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات
آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره های یک و دو . در راستای اجرای تبصره (۱۱) ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول و به منظور ساماندهی ادعاها و مستندات غیررسمی در خصوص مالکیت عین اموال غیر منقول و منافع مرتبط با آنها که بیش از دو سال به طول انجامیده، آیین نامه اجرایی این ماده و تبصره‌های (۱) و (۲) به شرح مواد آتی تدوین شده است.
این آیین نامه به دنبال ایجاد شفافیت در موضوع مالکیت و حقوق مربوط به اموال غیر منقول است و به کلیه ذینفعان کمک می‌کند تا با مستندات و مدارک رسمی، ادعاهای خود را به ثبت برسانند. در نتیجه، این اقدام نه تنها به حفاظت از حقوق مالکیت کمک می‌کند، بلکه فرآیندهای قانونی را تسهیل کرده و از بروز اختلافات احتمالی در آینده جلوگیری می‌نماید. این آیین نامه به وضوح مشخص می‌کند که چه روش‌هایی برای ثبت و تأیید این معاملات و حقوق مرتبط با اموال غیر منقول باید دنبال شود و به نوعی چارچوب قانونی لازم را برای تعاملات مرتبط با این نوع اموال فراهم می‌سازد.
فصل اول – تعاریف و اختصارات آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام
ماده ۱- در آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام، تعاریف و اصطلاحات به کار رفته به شرح زیر است:
1 – قانون: به قانونی اشاره دارد که الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول را مطرح می‌کند و در تاریخ 1401/09/06توسط مجلس شورای اسلامی تصویب شده و در تاریخ 1403/02/26توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام تأیید گردیده است.
2- قانون تعیین تکلیف: به قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبت اراضی و ساختمان‌هایی که سند رسمی ندارند، مربوط می‌شود و در تاریخ 1390/09/20 به تصویب رسیده است.
3- قانون ساماندهی: این قانون به اصلاحات و الحاقات قانونی مربوط می‌شود که به ساماندهی و حمایت از تولید و عرضه مسکن پرداخته و در تاریخ 1388/12/02 تصویب شده است.
4- آیین نامه: به آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام و تبصره‌های آن اطلاق می‌شود.
5- سازمان: اشاره به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور دارد.
6- بنیاد: به بنیاد مسکن انقلاب اسلامی اشاره دارد.
7- امور اراضی: به سازمان امور اراضی کشور مربوط می‌شود.
8- سامانه موضوع ماده (۱۰): به سامانه‌ای اشاره دارد که به ساماندهی اسناد غیررسمی پرداخته و موضوع ماده (۱۰) قانون را شامل می‌شود.
9- ادعای موضوع ماده (۱۰): به ادعاهایی راجع به مالکیت عین و منافع بیش از دو سال و حق انتفاع (اعم از عمری یا رقبی برای مدت بیش از دو سال) و حق ارتفاق اموال غیرمنقول اشاره می‌کند که حداکثر تا یک سال پس از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند.
10- مدعی: به فردی اشاره دارد که دارای ادعای موضوع ماده (۱۰) قانون است اما فاقد سند رسمی مربوط به آن است.
11- مستندات ادعا: به هر نوع دلایل، قرائن یا شواهدی اشاره دارد که مدعی برای اثبات ادعای خود از آنها استفاده می‌کند. این مستندات می‌توانند شامل مبایعه‌نامه، صلح‌نامه، قولنامه، تقسیم‌نامه، هبه‌نامه، آراء محاکم، نسخ زراعی، استشهادیه و گواهی حصر وراثت باشند.
12- جدول اطلاعات توصیفی: این جدول شامل مختصات جغرافیایی محدوده مورد ادعا است و توصیفات و توضیحات مربوط به هر لایه از نقشه را شامل می‌شود، نظیر مساحت، ابعاد و حد فاصل.
13- مراجع قانونی اقدام: به مراجع قانونی اشاره دارد که مدعی پس از ثبت ادعای خود در سامانه موضوع ماده (۱۰) به آنها مراجعه می‌کند. این مراجع شامل مراجع قضایی، سازمان دفاتر اسناد رسمی و هیأت‌های مربوط به قانون تعیین تکلیف و قانون ساماندهی هستند.
14- کارگزاری: به دفاتر کارگزاری فنی، مهندسی و حقوقی اشاره دارد که تحت بند «ب» ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم پیشرفت جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳ فعالیت می‌کنند.
فصل دوم- تکالیف سازمان و نحوه ایجاد و راه اندازی سامانه ساغر
ماده ۲- سازمان موظف است حداکثر ظرف یک سال پس از ابلاغ قانون (1403/03/13) سامانه‌ای (سامانه ساغر) را برای ثبت ادعاها بر اساس ماده (۱۰) یا آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام ایجاد کند. این سامانه باید بتواند اطلاعات مرتبط با ادعاها را به همراه نقشه‌های جغرافیایی و مستندات توصیفی مربوط به محدوده‌های مورد ادعا ثبت کند.
ماده ۳- طراحی سامانه مذکور باید به‌گونه‌ای باشد که با سامانه‌های قانونی مرتبط از جمله سامانه ساماندهی املاک و کاداستر، ارتباطی آنی و آنلاین برقرار کند. این امر به منظور نظارت بر درخواست‌های موازی متقاضیان در یک موقعیت مکانی مشابه ضروری است.
ماده ۴- این سامانه باید ویژگی‌های زیر را داشته باشد:
۱) باید بر پایه سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی بنا شود و امکان بارگذاری و نمایش لایه‌های مختلف نقشه را داشته باشد. همچنین باید تداخل بین نقشه‌های مختلف مدعیان و نقشه‌های املاک دارای سند در سامانه مشخص گردد.
۲) قابلیت دریافت و ثبت ادعاها و مستندات قانونی مربوط به آنها را داشته باشد و اطلاعات لازم برای پیگیری حقوقی را شامل شود.
۳) تا زمانی که ادعای یک قطعه مشخص نشده است، امکان ثبت ادعای جدید برای همان قطعه توسط همان مدعی وجود نداشته باشد.
۴) بدون مستندات ادعا، امکان ثبت ادعا فراهم نشود.
۵) امکان ثبت ادعا توسط افراد حقیقی و حقوقی فراهم باشد.
۶) ابعاد و مشخصات قطعه مورد ادعا به صورت خودکار و پیش از تأیید نهایی توسط مدعی تکمیل گردد.
۷) این سامانه باید به سامانه جامع املاک و کاداستر متصل باشد تا امکان استعلام آنی وضعیت مالکیت فراهم شود.
۸) در زمان مراجعه مدعی به مراجع قانونی، اطلاعات و مستندات به‌طور مستقیم به آنها ارسال گردد.
۹) مفاد قانونی مرتبط در زمان ثبت ادعا به مدعی یادآوری شود.
۱۰) امکان گزارش‌گیری آنی برای نظارت بر اجرای ماده (۱۰) قانونی وجود داشته باشد.
۱۱) مدعی باید در هنگام ثبت ادعا یکی از انواع عرصه یا اعیان را انتخاب کند.
۱۲) امکان مشاهده اراضی دارای سند و فاقد سند به‌صورت مکان‌محور فراهم شود.
۱۳) احراز هویت مدعی پیش از ورود به سامانه باید از طریق سامانه ثنا قوه قضائیه انجام شود.
ماده ۵- سازمان باید به‌گونه‌ای سامانه را طراحی کند که امکان تبادل داده و استعلامات به‌صورت آنلاین و از طریق وب سرویس با سایر دستگاه‌های مرتبط فراهم باشد.
ماده ۶- در مواردی که مدعی بدون ذکر پلاک ثبتی اقدام به ثبت مشخصات جغرافیایی ملک کند، سازمان موظف است با استفاده از ظرفیت‌های موجود، حداکثر ظرف ده روز پلاک ثبتی را تعیین و در صورت نیاز پلاک جدید اختصاص دهد.
ماده ۷- پس از ثبت ادعا، تطابق پلاک ثبت شده با محدوده‌های حدنگاری شده بررسی می‌شود. در صورت عدم تطابق، پلاک صحیح به مدعی اعلام و امکان اصلاح شماره پلاک فراهم می‌شود.
ماده ۸- به‌محض ثبت ادعا، یک گواهی الکترونیکی شامل کد رهگیری، تاریخ ثبت، تاریخ انقضا، ضمانت اجرای عدم اقدام و توضیحات حقوقی صادر می‌شود.
ماده ۹- مراجع قانونی موظفند اطلاعات و نتایج اقدامات انجام شده توسط مدعی را به‌صورت آنی و همراه با نقشه‌های جغرافیایی به سامانه ثبت کنند.
ماده ۱۰- رئیس سازمان پس از ایجاد سامانه، مراتب را به رئیس قوه قضائیه اعلام کرده و وی نیز راه‌اندازی رسمی سامانه را از طریق روزنامه رسمی اعلام می‌کند.
فصل سوم – تکالیف مدعی و نحوه درج ادعا و اقدام در سامانه ساغر
ماده ۱۱- افراد خارج از شمول موارد ذکر شده در این ماده، به عنوان فاقد سند رسمی شناخته می‌شوند. اگر این افراد ادعایی داشته باشند، موظفند ادعای خود را در سامانه ثبت کنند.
۱- در زمینه مالکیت عین، شخصی که ملک به نام او در دفتر املاک ثبت شده باشد یا ملک به موجب سند رسمی یا از طریق ارث به او منتقل شده باشد، مشمول این ماده نمی‌شود.
۲- در مورد مالکیت منافع، افرادی که بیش از دو سال دارای سند رسمی مرتبط هستند یا حقوق مذکور را دارا می‌باشند، نیز مستثنی هستند.
تبصره- اسناد رسمی که در راستای اصلاحات ارضی تنظیم شده‌اند و در دفتر املاک ثبت نشده‌اند، از شمول این ماده خارج می‌شوند. همچنین، اسناد تنظیم‌شده در دفاتر اسناد رسمی که مربوط به انتقال مالکیت اموال غیرمنقول نیستند، از این قاعده مستثنی هستند و دارندگان این اسناد نیز موظف به ثبت ادعا در سامانه هستند.
ماده ۱۲- افرادی که قبل از راه‌اندازی سامانه موضوع ماده (۱۰) حکم قطعی از مراجع قانونی به نفع خود دریافت کرده‌اند، اما این حکم منجر به صدور سند رسمی نشده است، باید ادعای خود را در سامانه ثبت کنند و به تکالیف ماده (۲۱) این آیین‌نامه عمل نمایند.
ماده ۱۳- مدعی باید حداکثر ظرف دو سال پس از راه‌اندازی سامانه، ادعای خود را ثبت کند و مستندات و نقشه دارای مختصات جغرافیایی (UTM) ملک مورد ادعا را همراه با جزئیات در سامانه بارگذاری کند.
تبصره- در اراضی و املاکی که ثبت آنها به پایان نرسیده است یا سابقه ثبت ندارند، مدعیان نیز موظف به ثبت ادعا هستند.
ماده ۱۴- دستگاه‌های اجرایی موظفند در مهلت مقرر قانونی، در مورد اموال غیرمنقولی که فاقد سند مالکیت هستند، ادعای خود را در سامانه ثبت کنند.
ماده ۱۵- تهیه نقشه دارای مختصات جغرافیایی باید از طریق کارشناسان رسمی و دارای صلاحیت در رشته نقشه‌برداری انجام شود. مدعی باید قبل از ثبت ادعا، نقشه مورد نظر را تهیه کرده و کد رهگیری آن را دریافت کند.
ماده ۱۶- نقشه‌ها باید بر اساس دستورالعمل‌های مشخص‌شده در بستر سامانه شمیم تهیه شوند.
ماده ۱۷- اگر ادعای مدعی به عرصه و اعیان مربوط باشد، نقشه‌ای که بارگذاری می‌کند باید شامل هر دو لایه باشد.
ماده ۱۸- ثبت ادعا توسط مدعی، حقی در مالکیت عین یا منافع به او اعطا نمی‌کند و مراجع قانونی بر اساس قوانین مربوطه بررسی خواهند کرد.
ماده ۱۹- اگر مدعی پس از ثبت ادعا فوت کند، ورثه‌اش می‌توانند با ارائه گواهی انحصار وراثت، به عنوان جانشین اقدام کنند.
ماده ۲۰- از زمان راه‌اندازی سامانه، هرگونه اقدام قانونی برای اخذ سند رسمی منوط به ثبت ادعا در سامانه خواهد بود.
ماده ۲۱- اگر مدعی قبل از راه‌اندازی سامانه برای اخذ سند رسمی اقدام کرده باشد، باید ادعای خود را در همان زمینه ثبت کند و گواهی اقدام را از مرجع مربوطه دریافت کند.
ماده ۲۲- اگر اقدام مدعی قبل از ثبت ادعا باشد و بخشی از ادعا زائد بر محدوده باشد، مدعی موظف به انجام تکالیف مربوط به آن خواهد بود.
ماده ۲۳- مدعی باید ظرف دو سال از ثبت ادعا، یکی از اقدامات قانونی لازم برای اخذ سند رسمی مالکیت را انجام دهد.
ماده ۲۴- اگر مدعی به داوری مراجعه کند، باید پس از ثبت ادعا، درخواست خود را به داور ابلاغ کند و نتیجه را به سامانه ارسال کند.
ماده ۲۵- مراجع قانونی موظفند کد رهگیری ادعا را از مدعی دریافت کرده و صحت آن را از سامانه استعلام کنند.
ماده ۲۶- رسیدگی مراجع قانونی تنها به محدوده نقشه ادعایی که ثبت شده، محدود می‌شود.
ماده ۲۷- سازمان موظف است راهنمای مراحل صدور سند رسمی را تهیه کند و در سامانه بارگذاری نماید.
ماده ۲۸- مدعیان می‌توانند از خدمات مشاوره فنی برای تهیه نقشه استفاده کنند و تعرفه این خدمات به تصویب رئیس قوه قضائیه خواهد رسید.
ماده ۲۹- سامانه باید به گونه‌ای طراحی شود که در صورت ثبت ادعای جدید که با ادعای قبلی در تعارض باشد، این تعارض به مراجع قانونی گزارش شود.
ماده ۳۰- مدعی نمی‌تواند ادعای ثبت شده را حذف کند، اما می‌تواند قبل از اقدام، آن را اصلاح کند.
ماده ۳۱- هر مدعی فقط می‌تواند نسبت به یک قطعه ادعا ثبت کند و ثبت ادعا برای قطعات متعدد در یک ادعا مجاز نیست.
ماده ۳۲- مدعی می‌تواند برای ادعاهای متعدد یک اقدام واحد انجام دهد و اقدامات متعدد برای بخش‌های مختلف یک ادعا نیز امکان‌پذیر است.
ماده ۳۳- اگر مرجع قضایی اقدام مدعی را رد کند، وی می‌تواند ظرف یک ماه از تاریخ ابلاغ رأی، اقدام جدیدی انجام دهد.
ماده ۳۴- اگر موعد ایفای تعهد بعد از مهلت قانونی اقدام باشد، دعوای مدعی تا سه ماه بعد از موعد قابل پذیرش خواهد بود.
ماده ۳۵- در صورتی که مدعی در مهلت مقرر اقدام نکند، ادعای او علیه اشخاص ثالث با حسن نیت قابل استماع نخواهد بود.
ماده ۳۶- پس از اقدام مدعی در مراجع قانونی، گواهی ثبت اقدام به صورت برخط به سامانه ارسال می‌شود و مراجع موظف به ارسال نتیجه اقدامات خود هستند.
فصل چهارم- ادعای مشمول قانون تعیین تکلیف و قانون ساماندهی
ماده ۳۷- طبق تبصره (۲) آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام، سازمان موظف است سامانه‌های مربوط به قانون تعیین تکلیف و قانون ساماندهی را به گونه‌ای تغییر دهد که پس از دریافت نقشه‌های مربوط به قطعات ذکر شده در تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون، هیچ تقاضایی در هیأت‌های مربوطه در خصوص آن نقشه‌ها پذیرفته نشود. افرادی که نسبت به این قطعات ادعایی دارند، باید در مهلت مشخص به آگهی‌های مربوط به تبصره یاد شده اعتراض کنند.
تبصره- اگر نقشه‌های دریافتی منجر به انتشار آگهی مربوط به تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون نشود، متصرف می‌تواند برای آن قطعات از طریق هیأت‌های قانون تعیین تکلیف و قانون ساماندهی اقدام کند.
ماده ۳۸- بر اساس تبصره (۲) آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان باید نقشه‌ها و نام‌های متصرفان قطعات را که از بنیاد و امور اراضی به سازمان ارسال می‌شود، بررسی کند. در صورتی که در رابطه با یک قطعه پرونده‌ای در یکی از هیأت‌های قانون تعیین تکلیف یا قانون ساماندهی در حال رسیدگی باشد و رأی به نفع متقاضی صادر نشده باشد، باید در کنار انتشار آگهی موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) قانون، این موضوع را به هیأت‌های مربوطه اعلام کند. این هیأت‌ها نیز موظفند بر اساس تبصره (۲) ماده (۱۰) قانون پرونده را بدون صدور رأی مختومه نمایند. سازمان نیز باید به شخص دارای پرونده در آن هیأت‌ها، مراتب مختومه شدن پرونده را جهت ثبت اعتراض به آگهی موضوع تبصره (۳) ماده (۱۰) اطلاع دهد.
تبصره- اگر به هر دلیلی آگهی مربوط به تبصره (۳) ماده (۱۰) برای آن قطعه منتشر نشود، متقاضی می‌تواند درخواست کند که پرونده‌اش دوباره در هیأت‌های قانون تعیین تکلیف و الحاق بررسی شود.
ماده ۳۹- اگر نسبت به قطعه‌ای که طبق تبصره (۳) ماده (۱۰) به سازمان ارسال شده و در هیأت‌های مربوطه رأی به نفع متقاضی صادر شده باشد، آگهی موضوع تبصره منتشر نشده باشد، صدور سند بر اساس قوانین موجود انجام می‌شود.
تبصره- اگر قطعه‌ای که در نقشه مربوط به تبصره (۳) آیین نامه ماده ۱۰ قانون الزام به سازمان ارسال شده، به موجب این ماده از نقشه حذف شود، سازمان موظف است این موضوع و دلیل حذف را در آگهی مربوط به تبصره (۳) ماده (۱۰) ذکر کرده و به متصرف شناسایی شده طبق نقشه اعلام کند.
ماده ۴۰- پس از پایان مهلت ثبت ادعا، تقاضاهای جدید توسط هیأت‌های مربوط به قوانین تعیین تکلیف و بند (۲) ماده (۱) قانون ساماندهی تنها در صورتی پذیرفته می‌شود که هیچ ادعایی از سوی اشخاص ثالث در سامانه مربوط به ملک مورد ادعا و همچنین هیچ معامله رسمی که مالکیت را منتقل کند، در خصوص پلاک ثبتی مذکور در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت نشده باشد.
تبصره- اگر تمامی ادعاهای ثبت شده قبلی رد شوند، تقاضای جدید بر اساس قوانین مربوطه قابل پذیرش خواهد بود.
فصل پنجم-سایر مقررات
ماده ۴۱- مرکز آمار و فناوری اطلاعات قوه قضاییه موظف است با همکاری سازمان ارتباط بین مراجع و سامانه‌های قضایی، امکاناتی را فراهم کند که به موجب آن موارد زیر قابل انجام باشد:
۱- شناسایی هویت مدعی از طریق سامانه ثناء
۲- امکان دریافت مستندات و نقشه‌های مرتبط با ادعا به همراه مختصات جغرافیایی از سامانه مربوطه
۳- ارسال گواهی ثبت دعوا به سامانه مورد اشاره
۴- انتقال نتایج رسیدگی به ادعای مدعی از سوی مراجع قضایی به سامانه مذکور.
این اقدامات به نفع شفافیت و تسهیل فرآیندهای قضایی است و کمک می‌کند تا از طریق یکپارچه‌سازی اطلاعات، کارایی سیستم قضایی افزایش یابد. به این ترتیب، افراد می‌توانند به راحتی و با اطمینان بیشتر نسبت به پیگیری ادعاهای خود اقدام کنند و همچنین مراجع قضایی نیز می‌توانند اطلاعات لازم را به سرعت و دقت در دسترس داشته باشند. این فرآیند نه تنها به تسریع در رسیدگی به پرونده‌ها کمک می‌کند، بلکه موجب افزایش اعتماد عمومی به نظام قضایی نیز خواهد شد.
