نحوه ثبت نام در سامانه ساغر املاک: سامانه ساغر املاک به عنوان یکی از پیشرفته‌ترین سیستم‌های مدیریت املاک، به کاربران امکان می‌دهد تا به صورت آنلاین و با روشی ساده و کارآمد، فرآیند ثبت نام خود را تکمیل کنند. برای آغاز این فرآیند، کاربر ابتدا باید به وب‌سایت رسمی سامانه ساغر مراجعه کرده و بر روی گزینه ثبت نام کلیک کند. در این مرحله، لازم است اطلاعات شخصی و هویتی خود را به دقت وارد نماید. این اطلاعات شامل نام، نام خانوادگی، شماره ملی، آدرس ایمیل و شماره تلفن همراه می‌باشد. پس از تکمیل این بخش، کاربر باید یک رمز عبور قوی انتخاب کند تا امنیت حساب کاربری خود را تضمین نماید.
سپس، سیستم یک کد تأیید به شماره تلفن همراه یا ایمیل کاربر ارسال می‌کند که باید آن را در قسمت مربوطه وارد کند تا هویت او تأیید شود. بعد از تأیید هویت، کاربر می‌تواند وارد پنل کاربری خود شود و از امکانات متنوع سامانه برای مدیریت املاک خود بهره‌مند گردد. این امکانات شامل مشاهده و مدیریت اطلاعات املاک، ارسال درخواست‌های مختلف، و دسترسی به گزارش‌ها و آمارهای مربوط به املاک است. یکی از ویژگی‌های برجسته این سامانه، رابط کاربری ساده و کاربرپسند آن است که حتی افراد با تجربه کم در زمینه فناوری اطلاعات نیز می‌توانند به راحتی از آن استفاده کنند. همچنین، پشتیبانی فنی سامانه به طور مداوم آماده پاسخگویی به سوالات و حل مشکلات کاربران می‌باشد، تا تجربه‌ای بی‌نقص و رضایت‌بخش را برای آنان فراهم آورد. در مجموع، سامانه ساغر املاک با ارائه‌ی خدماتی نوین و کارآمد، به کاربران کمک می‌کند تا مدیریت املاک خود را به صورت بهینه و حرفه‌ای انجام دهند.
چکیده مقاله نحوه ثبت نام در سامانه ساغر املاک
سامانه ساغر املاک به عنوان یکی از سامانه‌های نوین در حوزه مدیریت املاک و مستغلات، امکان ثبت‌نام و استفاده از خدمات متنوع خود را برای کاربران فراهم می‌کند. این سامانه با هدف ساده‌سازی فرآیندهای مربوط به املاک و افزایش دسترسی عمومی به اطلاعات مورد نیاز طراحی شده است. برای آغاز فرآیند ثبت‌نام در سامانه ساغر، ابتدا کاربران باید به وب‌سایت رسمی این سامانه مراجعه کرده و گزینه ثبت‌نام را انتخاب کنند. در این مرحله، وارد کردن اطلاعات شخصی مانند نام و نام خانوادگی، شماره تلفن همراه و آدرس ایمیل ضروری است. پس از تکمیل این اطلاعات، یک کد تایید به شماره تلفن همراه یا آدرس ایمیل ثبت شده ارسال می‌شود که کاربران باید آن را وارد کنند تا فرآیند ثبت‌نام تکمیل گردد.
پس از ورود موفقیت‌آمیز به سامانه، کاربران می‌توانند از امکانات متنوعی همچون جستجوی املاک، مقایسه قیمت‌ها، و ثبت درخواست‌های مورد نظر بهره‌مند شوند. این سامانه با ارائه اطلاعات دقیق و به‌روز در مورد املاک و مستغلات، به کاربران کمک می‌کند تا تصمیمات بهتری در زمینه خرید، فروش یا اجاره املاک بگیرند. همچنین، سامانه ساغر با ارائه ابزارهای تحلیلی و گزارش‌های جامع، به کاربران امکان می‌دهد تا روندهای بازار را بهتر درک کرده و استراتژی‌های مناسبی را برای سرمایه‌گذاری در املاک تدوین کنند. در نهایت، این سامانه با پشتیبانی از فناوری‌های نوین و ارائه خدمات کاربرپسند، تجربه‌ای بهینه و رضایت‌بخش را برای تمامی کاربران خود فراهم می‌آورد. استفاده از سامانه ساغر املاک به کاربران کمک می‌کند تا با بهره‌گیری از فناوری‌های پیشرفته، مدیریت بهتری بر املاک و مستغلات خود داشته باشند و بدین ترتیب در زمان و هزینه‌های خود صرفه‌جویی کنند.
نحوه ثبت نام در سامانه ساغر املاک
نحوه ثبت نام در سامانه ساغر املاک به کاربری و موارد حقوقی مختلف بستگی دارد که در ادامه بررسی می کنیم. برای تبدیل سند های غیر رسمی و دریافت سند تک برگ برای املاک فاقد سند یک راهکار قانونی وجود دارد که در قالب قانون الزام به ثبت رسمی معاملات در نظر گرفته شده است. برای دریافت سند می بایست در گام اول مستندات غیر رسمی و نقشه یو تی ام را در یک سایت بارگذاری کنید که این سایت در واقع ساغر نام دارد. ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور را مکلف را راه اندازی سامانه ساغر کرده است. این سامانه به منظور نظم دهی به اسناد عادی و تعیین تکلیف نهایی آنها ایجاد شده است. با راه‌اندازی این سامانه، اگرچه در ابتدا ممکن است نظام حقوقی با حجم بالایی از دعاوی ملکی بر اساس اسناد عادی مواجه شود، اما این اقدام به شفاف‌سازی و تعیین تکلیف نهایی مالکیت‌ها و حقوق عینی مربوط به اموال غیرمنقول کمک می‌کند.
پس از فعال‌سازی سامانه ساغر و گذشت مهلت‌های مقرر، انتظار می‌رود که تمامی املاک در ایران دارای پلاک ثبتی و سند رسمی شوند. این سامانه نه تنها به اسناد عادی اعتبار می‌بخشد، بلکه امکان پیگیری و استعلام این اسناد را برای مراجع ذیصلاح فراهم می‌کند. با این روش، بستر مناسبی برای اتصال اسناد عادی به سیستم ثبت رسمی و تبدیل آنها به اسناد رسمی ایجاد می‌شود. چنین تدبیری به کاهش و در نهایت حذف اختلافات ناشی از اسناد عادی در مراجع قضایی و سایر نهادها منجر خواهد شد. این سامانه همچنین با نام “سامانه ثبت ادعا” نیز شناخته می‌شود و هدف آن بهره‌برداری از اسناد عادی به شیوه‌ای رسمی و قانونی است.
زمان راه اندازی سامانه ساغر جهت ثبت نام
بر اساس قانون جدیدی که به ثبت رسمی املاک و مستغلات تأکید دارد، سازمان ثبت اسناد و املاک موظف بود تا سامانه‌ای به نام “ساغر” را که به عنوان سامانه ثبت ادعا نیز شناخته می‌شود، ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ این قانون راه‌اندازی کند. این قانون در تاریخ ۱۷ خرداد ۱۴۰۳ به تصویب رسید و بنابراین سازمان ثبت تا ۱۷ خرداد ۱۴۰۴ فرصت داشت تا این سامانه را عملیاتی کند. با این حال، با وجود اتمام مهلت قانونی، سامانه مذکور هنوز راه‌اندازی نشده است.
طبق اظهارات سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک، پیش‌بینی می‌شود که سامانه ساغر در شهریور ماه ۱۴۰۴ به بهره‌برداری برسد. این تأخیر در راه‌اندازی سامانه، نشان از چالش‌هایی دارد که سازمان در مسیر عملیاتی کردن این بستر الکترونیکی با آن مواجه بوده است. در حالی که انتظار می‌رفت این سامانه در زمان مقرر آماده و فعال شود، اما به نظر می‌رسد که به دلایل مختلفی این امر به تأخیر افتاده و اکنون همه نگاه‌ها به شهریور ۱۴۰۴ دوخته شده است تا این سامانه بتواند خدمات مورد نیاز را به شهروندان ارائه دهد.
کارکرد سامانه ساغر جهت ثبت نام اسناد غیر رسمی
سامانه ساغر ابزارهای مختلفی در حوزه املاک و اسناد عادی معاملات املاک ارائه می‌دهد. این سامانه به افراد این امکان را می‌دهد که حتی بدون داشتن سند رسمی، مالکیت خود را بر املاک ثبت کنند. افراد می‌توانند ادعاها و مستندات خود را درباره املاکی که برای آنها هنوز سند مالکیت صادر نشده، در این سامانه ثبت کنند. همچنین، سامانه ساغر شرایطی را فراهم می‌آورد که معاملات عادی مربوط به انتقال مالکیت یا منافع املاکی که بیش از دو سال از آن می‌گذرد، به ثبت برسد. این قابلیت به ویژه برای املاکی که افراد ادعای مالکیت آن را در سامانه ثبت کرده‌اند اما هنوز برایشان سند رسمی صادر نشده، فراهم شده است. در نتیجه، این سامانه فضایی را فراهم می‌کند که معاملات املاک حتی بدون سند رسمی هم به شکلی قانونی و شفاف انجام شوند.
سامانه ساغر چیست و چگونه کار می‌کند؟
سامانه ساغر به منظور بهبود کارایی و جلوگیری از صدور اسناد متعارض، تسریع و تسهیل در تعیین تکلیف اسناد عادی مرتبط با املاک طراحی شده است. این سامانه با اتصال مستقیم و همزمان به سامانه‌های مرتبط با قانون تعیین تکلیف، قانون ساماندهی، املاک و کاداستر و دیگر سامانه‌های مربوط به تثبیت ملک و مالکیت، خدمات خود را ارائه می‌دهد. ساغر دارای قابلیت شناسایی درخواست‌های موازی از سوی مدعیان نسبت به یک مکان خاص است و بر پایه سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی بنا شده تا بتواند تداخل نقشه‌های یو تی ام ارائه شده توسط مدعیان را با اسناد حدنگار تشخیص دهد. این سامانه مانع از ثبت مجدد یک ادعای مشابه برای یک قطعه توسط یک فرد تا زمان رسیدگی به ادعای اولیه می‌شود و امکان ثبت ادعا بدون ارائه مستندات، نقشه یو تی ام و اطلاعات توصیفی را نمی‌دهد.
مساحت، ابعاد و موقعیت قطعه ادعا شده به صورت خودکار تکمیل شده و در تقسیمات کشوری جای‌گذاری می‌شود. همچنین، قبل از ثبت نهایی، باید تاییدیه‌ای از مدعی اخذ گردد. سامانه با اتصال به سامانه جامع املاک و کاداستر، امکان استعلام سریع وضعیت آخرین اسناد مالکیت را فراهم می‌کند. اطلاعات نقشه، مستندات و داده‌های وارد شده در سامانه به شکل مستقیم به مراجع قانونی که مدعی نزد آنها اقدام قانونی یا اداری انجام داده، ارسال می‌گردد. مدعی موظف به انتخاب عرصه، اعیان یا هردو در زمان ثبت ادعا است. سامانه امکان مشاهده اراضی دارای سند مالکیت، اراضی دارای ادعا و اراضی بدون هیچ‌یک از این موارد را برای کاربران فراهم می‌آورد. در صورت ثبت ادعای جدیدی که با ادعای قبلی همپوشانی یا تعارض داشته و اقدام قانونی در مورد آن انجام شده باشد، به مراجع قانونی و نیز به مدعی مربوطه اطلاع‌رسانی می‌کند. هر ادعا تنها می‌تواند به یک قطعه خاص مربوط باشد و امکان ثبت ادعای واحد برای چندین قطعه جدا از هم وجود ندارد. پرونده و رای مربوط به ابطال قرارداد و معاملات عادی نیز از طریق این سامانه قابل پیگیری است.
نحوه استفاده از سامانه ساغر
تمامی ادعاهای مربوط به مالکیت مستقیم، مالکیت منافع بیش از دو سال، و حقوق عینی مرتبط با املاک، از جمله حق انتفاع عمری یا رقبی بیش از دو سال و حق ارتفاق، و همچنین حقوق کسب و پیشه و تجارت و سرقفلی املاک که حداکثر تا یک سال پس از آغاز به کار سامانه ساغر با سند عادی ایجاد شده و هنوز به سند رسمی تبدیل نشده‌اند، باید در سامانه ساغر ثبت شوند. همچنین، تمامی معاملاتی که پیش از راه‌اندازی سامانه ساغر و با سند عادی در ارتباط با حقوق مذکور انجام شده و سند مالکیت آنها پیش از لازم الاجرا شدن این قانون صادر شده باشد، چه به صورت سند دفترچه‌ای و چه به صورت سند حدنگار زردرنگ، باید در سامانه ساغر درج شوند. معاملات عادی مربوط به حقوق مذکور که پیش از صدور سند مالکیت حدنگار سبزرنگ انجام شده‌اند، املاکی که به کلی فاقد سند مالکیت هستند،
املاک مجهول‌المالک ثبتی، اسناد رسمی تنظیم‌شده در اجرای قوانین اصلاحات ارضی که هنوز در دفتر املاک ثبت نشده‌اند، اسناد تنظیم‌شده در اجرای ماده 88 قانون ثبت اسناد، و مواردی که مالکیت یا ذیحقی شخص با حکم قطعی مراجع ذیصلاح یا رأی داوری قطعی اثبات شده اما هنوز به صدور سند رسمی منجر نشده است، نیز باید در سامانه ساغر ثبت شوند. با این حال، اگر مالکیت شخص در دفتر املاک ثبت شده باشد، یا ملکی که دارای سابقه ثبتی است با سند رسمی یا از طریق وراثت به شخصی منتقل شده باشد، و همچنین در مواردی که مالکیت منافع و حقوق عینی مربوط به ملک با سند رسمی ایجاد یا منتقل شده باشد، نیازی به ثبت ادعای مالکیت یا حق در سامانه ساغر وجود ندارد. تمامی معاملات بعدی مربوط به این املاک نیز تابع ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول خواهند بود و پس از اجرایی شدن این ماده، یعنی ظرف یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساغر، باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند.
راهنمای گام به گام نحوه ثبت نام در سامانه ساغر
برای تهیه نقشه‌هایی که دارای مختصات جغرافیایی معتبر هستند، تنها نقشه‌هایی که توسط کارشناسان رسمی با تخصص نقشه‌برداری، افراد دارای پروانه نقشه‌برداری یا نقشه‌برداران مجوزدار از سازمان ثبت تهیه شده باشند، در سامانه ساغر مورد تأیید قرار می‌گیرند. برای ثبت ادعا در این سامانه، ابتدا باید افراد در سامانه ثنای قوه قضاییه ثبت نام کرده و هویت خود را تأیید کنند. سپس می‌توانند اسناد و مدارک مرتبط با ادعای خود را بارگذاری کنند. تمامی افراد حقیقی و حقوقی که به استناد سند عادی ادعایی در مورد ملکی دارند، باید ظرف دو سال از زمان راه‌اندازی سامانه ساغر، ادعای خود را به همراه نقشه با مختصات جغرافیایی و مدارک توصیفی در سامانه ثبت کنند. اگر ملک دارای سند رسمی باشد، ثبت آن توسط مدعی اختیاری است، اما سازمان ثبت موظف به شناسایی پلاک ثبتی خواهد بود. در صورت نبود سابقه ثبتی، سازمان ثبت پلاک ثبتی جدیدی تخصیص می‌دهد.
با ثبت ادعا و مدارک در سامانه، گواهی الکترونیکی حاوی کد رهگیری و اطلاعات ضروری به مدعی ارائه می‌شود. افراد باید ظرف دو سال از زمان ثبت ادعا، اقدامات لازم را برای دریافت سند رسمی انجام دهند که ممکن است شامل طرح دعوا در مراجع قضایی، توافق با مالک رسمی، یا پیگیری از طریق مراجع ذیصلاح باشد. صرف ثبت ادعا در سامانه، حقی برای مالکیت ایجاد نمی‌کند و تصمیم‌گیری نهایی بر عهده مراجع قانونی است. مدعیان باید پس از انجام اقدامات قانونی، مدارک مربوطه را در سامانه بارگذاری کنند. مراجع قانونی نیز موظفند نتیجه اقدامات و تصمیمات خود را به سامانه ساغر ارسال کنند تا در سیستم ثبت شود. این فرآیند تضمین می‌کند که تمامی ادعاها و مستندات به طور دقیق پیگیری و ثبت می‌شود.
معرفی مدعیون به سازمان ثبت بدون نیاز به ثبت ادعا
برای حفظ حقوق روستاییان و ساکنان مناطق دورافتاده که از قوانین جدید و سامانه ثبت ادعا آگاهی کافی ندارند، قانونی تصویب شده که نهادهای دولتی را موظف می‌کند متصرفان املاک را شناسایی و به اداره ثبت معرفی کنند تا سند رسمی مالکیت به نام آنها صادر شود، بدون اینکه نیاز به اقدام خاصی از سوی افراد باشد. طبق تبصره ۳ ماده ۱۰ قانون ثبت رسمی معاملات، بنیاد مسکن انقلاب اسلامی موظف است در اراضی و مستحدثات داخل طرح هادی روستاها، و وزارت کشاورزی در اراضی زراعی و باغی خارج از محدوده شهرها اقداماتی انجام دهد:
۱. شناسایی متصرفان این اراضی
۲. تهیه نقشه UTM این زمین‌ها
۳. استعلام از عدم تداخل محدوده تصرف با اراضی عمومی
۴. اعلام مراتب به سازمان ثبت برای صدور سند
سازمان ثبت نیز پس از دریافت اطلاعات از نهادهای مربوطه، موظف است:
۱. درج نقشه‌ها و اسامی متصرفان قانونی در سامانه ساغر
۲. الصاق نقشه‌ها در محل املاک
افراد ذینفع که ادعای مالکیت غیررسمی دارند باید:
۱. تا ۶ ماه پس از بارگذاری نقشه در سامانه ساغر، اعتراض خود را ثبت کنند.
- ظرف ۱ ماه بعد از ثبت اعتراض، دادخواست خود را به دادگاه صالح ارائه و گواهی آن را در سامانه ساغر ثبت کنند. برای اثبات ادعا، مدعی می‌تواند هر سندی که ادعای او را ثابت می‌کند، در سامانه بارگذاری کند. این مستندات می‌تواند شامل مبایعه‌نامه، صلحنامه، رأی مراجع قضایی، هبه‌نامه، تقسیم‌نامه، استشهادیه، قولنامه، گواهی حصر وراثت و نسق زارعانه باشد.
دعاوی قابل طرح مرتبط با اسناد ثبت نام شده در سامانه ساغر
در مواردی ممکن است به دلایل مختلفی همچون عدم همکاری مالک اصلی، اختلافات میان فروشنده و خریدار، وجود معاملات متعارض قبلی یا بعدی و یا عدم دسترسی به مالک، فرآیند تهیه سند رسمی برای مدعی ساده نباشد و او مجبور شود که از طریق دادگاه اقدام کند. در این راستا، مهم‌ترین دعاوی که ممکن است مدعی با توجه به ادعاهای ثبت شده در سامانه ساغر پیگیری کند شامل موارد زیر است:
۱. دعوای اثبات مالکیت یا حق: وقتی سندی عادی در سامانه به عنوان مدرک وقوع معامله ثبت شده باشد، دارنده آن می‌تواند برای اثبات مالکیت یا حق انتفاع علیه دیگران اقامه دعوی کند.
۲. دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: اگر از ثبت رسمی ملک امتناع شود، دارنده سند می‌تواند دادخواستی برای الزام به تنظیم سند رسمی ارائه دهد.
۳. دعوای فسخ یا ابطال قرارداد: در صورت بروز اشکال یا تخلف در تنظیم قرارداد عادی، هر یک از طرفین می‌توانند دعوای فسخ یا ابطال قرارداد را مطرح کنند.
۴. دعوای الزام به انجام تعهدات قراردادی: برای اجرای موارد مندرج در قرارداد یا الزام طرف دیگر به اجرای تعهدات، دارنده سند می‌تواند دعوای الزام به ایفای تعهدات را مطرح کند.
۵. دعوای ابطال سند: طرف مقابل سند ثبت‌شده می‌تواند به دلایل مختلف از جمله عدم رعایت شرایط اساسی صحت معامله یا رد معامله فضولی، درخواست ابطال سند را مطرح کند.
۶. شکایت انتقال مال غیر و کلاهبرداری: در صورتی که ملکی ابتدا به صورت عادی به فردی منتقل شده باشد، او می‌تواند با طرح شکایت انتقال مال غیر علیه منتقل‌الیه و فروشنده و اثبات تقدم معامله خود، نسبت به ابطال سند رسمی خریدار دوم و دریافت سند رسمی به نام خود اقدام کند.
ضمانت اجرای عدم رعایت مواعد سامانه ساغر
در صورتی که مدارک و ادعاهای مربوط به یک ملک در سامانه ساغر ظرف دو سال از زمان راه‌اندازی سامانه ثبت نشود، امکان ثبت ادعای جدید در سامانه نخواهد بود، مگر اینکه هیچ ادعای دیگری از سوی شخص ثالث در سامانه ثبت نشده باشد یا اگر ثبت شده، رد شده باشد و همچنین هیچ معامله رسمی‌ای در مورد پلاک ثبتی در سامانه به ثبت نرسیده باشد. در این صورت، حتی پس از گذشت مهلت مقرر، امکان ثبت ادعای جدید وجود دارد. همچنین، تا قبل از ثبت ادعا در سامانه و تا پایان این دو سال، مدعی نمی‌تواند در مراجع قانونی اقدامی انجام دهد، مانند طرح دعوا یا پیگیری مراحل اداری برای اخذ سند. در صورتی که مدارک مربوط به اقدام قانونی ظرف دو سال از تاریخ ثبت ادعا در ساغر ثبت نشود، هیچ ادعایی از سوی مدعی (مانند اثبات مالکیت، ابطال سند، یا مطالبه قیمت روز) علیه اراضی عمومی و دولتی یا اشخاص ثالثی که با حسن نیت سند مالکیت گرفته‌اند، در مراجع قانونی پذیرفته نخواهد شد. اما در مورد اراضی غیر عمومی و غیر دولتی و همچنین در مورد اشخاص ثالث با حسن نیت که هنوز سند رسمی نگرفته‌اند، دعاوی مذکور قابل طرح و رسیدگی است.
اگر سند رسمی ظرف هشت سال از تاریخ ثبت ادعا در سامانه گرفته نشود، امکان ثبت معاملات عادی در مورد ملک در سامانه ساغر وجود نخواهد داشت و مقررات ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شامل این املاک می‌شود. یعنی هیچ سند عادی در هیچ مرجع قضایی یا اداری قابل استناد نخواهد بود و معاملات باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) ثبت شوند. در صورتی که افراد ذینفع ظرف شش ماه از تاریخ بارگذاری نقشه در سامانه در مرجع قضایی اعتراض نکنند یا مدارک اعتراض خود را ظرف یک ماه از ثبت اعتراض در سامانه بارگذاری نکنند، اداره ثبت موظف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی است. در این شرایط، ذینفع تنها در صورت باقی‌ماندن مهلت‌های مقرر در ماده 10 می‌تواند ادعا را در سامانه ثبت کند و امکان ابطال سند را دارد؛ در غیر این صورت، تنها می‌تواند علیه اشخاص ثالث بدون حسن نیت دعوای مطالبه قیمت روز ملک را مطرح کند.
ضمانت اجرای درج مستندات در سامانه ی ساغر
اگر فردی آگاهانه و با اطلاع از اینکه حقی به او تعلق نمی‌گیرد، در سامانه ساغر ادعایی ثبت کند و مدارک مربوطه را نیز ارائه دهد، این عمل بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به عنوان جرم شناخته شده و مجازات آن پرداخت جریمه نقدی معادل ۲۰ درصد از ارزش روز ملک خواهد بود. حال اگر فرد دیگری در مهلت قانونی نسبت به همان ملک ادعایی ثبت کند و پس از طی مراحل قانونی، حکم قطعی به نفع او صادر شود، سند مالکیت به نام او صادر شده و سایر مدعیان از سامانه حذف می‌شوند. اما اگر مالک واقعی در زمان مقرر اقدام به ثبت ادعا نکند، در صورتی که هنوز سندی برای مدعی بی‌استحقاق صادر نشده باشد، می‌تواند دعوای ابطال معامله و الزام به تنظیم سند به نام خود را مطرح کند. ولی اگر سند به نام مدعی یا فرد ثالثی صادر شده باشد، حتی اگر بدون حسن نیت هم بوده باشد، امکان ابطال سند رسمی وجود ندارد و مالک اصلی تنها می‌تواند با اثبات سوءنیت، قیمت روز ملک را از فرد مذکور مطالبه کند.
نکته مهم این است که طبق قانون، اگر فردی به قصد سوءنیت و با استفاده از اسناد جعلی و نادرست اقدام به ثبت اطلاعات در سامانه کند و یا معامله‌ای معارض با حقوق مدعی انجام دهد و موفق به اخذ سند مالکیت شود، این اقدام به عنوان تلف حکمی تلقی می‌شود و ذیحق نمی‌تواند سند صادره را باطل کند؛ بلکه تنها می‌تواند با اثبات سوءنیت، قیمت روز ملک را از این فرد مطالبه کند. در صورتی که نتواند سوءنیت را اثبات کند، تنها می‌تواند قیمت ملک را از فردی که قبل از او ملک را در اختیار داشته، مطالبه نماید. به این ترتیب، با وجود جرم‌انگاری ثبت ادعا با اطلاع از عدم استحقاق، ضمانتی برای بطلان سندی که به این شیوه دریافت شده پیش‌بینی نشده و مالک تنها می‌تواند قیمت روز ملک را دریافت کند.
چالش ها و راهکار های نحوه ثبت نام در سامانه ساغر
سامانه ساغر به عنوان یک ابزار نوین مبتنی بر ماده ۱۰ قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، امکانات چشمگیری را برای نظم‌دهی به بازار معاملات غیررسمی املاک و کاهش تعارضات ملکی فراهم می‌کند. این سامانه با افزایش شفافیت حقوقی، می‌تواند تحولات مهمی در نظام حقوقی و ثبتی کشور ایجاد کند و به مرور زمان از تعداد پرونده‌های قضایی بکاهد. با این حال، اجرای مقررات مربوط به سامانه ساغر ممکن است با چالش‌هایی روبرو شود. یکی از مسائل اصلی، نبود آگاهی عمومی درباره ضرورت و چگونگی ثبت اسناد عادی در این سامانه است. همچنین، کاربران غیرحرفه‌ای ممکن است اطلاعات نادرست یا ناقص وارد کنند که به مشکلاتی در روند ثبت ادعاها منجر می‌شود. ممکن است سامانه نتواند برخی از موارد پیچیده و پیش‌بینی نشده را به درستی مدیریت کند.
برای رفع این چالش‌ها، ارائه آموزش‌های عمومی در خصوص مزایای ثبت اسناد عادی و چگونگی ثبت ادعا در سامانه ساغر ضروری است. همچنین، طراحی سامانه‌هایی با رابط کاربری ساده می‌تواند به کاربران در تنظیم و ثبت صحیح ادعاها کمک کند. الزام دفاتر مشاوره املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی به ثبت معاملات عادی مرتبط با املاک در سامانه ساغر نیز می‌تواند به بهبود وضعیت کمک کند. همچنین، رجوع به وکلای متخصص در حوزه املاک برای انجام اقدامات مقتضی و طرح دعوای صحیح، می‌تواند به حفظ حقوق افراد و اجرای موفق‌تر این مقررات منجر شود. با گذشت زمان و شناسایی و رفع نواقص موجود، این سامانه می‌تواند به یک ابزار کارآمد و مؤثر در حوزه معاملات ملکی تبدیل شود.
بررسی کامل سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیر رسمی)
در این مطلب به بررسی کامل نحوه ثبت نام در سامانه ساغر “ساماندهی اسناد غیر رسمی” یا همان “سامانه ثبت ادعا” که به اختصار ساغر نامیده می‌شود، می‌پردازیم. این سامانه بر اساس ماده 10 قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” طراحی شده و هدفش نظم‌دهی و شفاف‌سازی در مالکیت‌ها و حقوق مربوط به اموال غیرمنقول است. ساغر به عنوان یک ابزار قانونی، نقش مهمی در تبدیل اسناد عادی به اسناد رسمی و کاهش دعاوی ملکی ایفا می‌کند. سامانه ساغر به عنوان یک راهکار قانونی، در راستای بهبود وضعیت ثبت اسناد و املاک و کاهش مشکلات ناشی از اسناد غیر رسمی عمل می‌کند و به تحقق نظم و شفافیت در این حوزه کمک شایانی می‌نماید این سامانه برای “تبدیل اسناد غیر رسمی و دریافت سند رسمی تک‌برگ برای املاک بدون سند” راه‌اندازی شده است. از اهداف اصلی آن می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
– نظم‌دهی به اسناد عادی: این سامانه به منظور نظم‌بخشی و تعیین تکلیف نهایی اسناد عادی ایجاد شده است.
– شفاف‌سازی مالکیت‌ها: با استفاده از ساغر، شفاف‌سازی و تعیین تکلیف نهایی مالکیت‌ها و حقوق عینی اموال غیرمنقول صورت می‌گیرد.
– کاهش اختلافات قضایی: این اقدام می‌تواند به کاهش و حتی از بین بردن اختلافات ناشی از اسناد عادی در دادگاه‌ها و سایر نهادها منجر شود.
– ایجاد بستر رسمی برای اسناد عادی: این سامانه بستر مناسبی برای اتصال اسناد عادی به سیستم ثبت رسمی و تبدیل آنها به اسناد رسمی فراهم می‌کند.
– صدور سند رسمی برای تمامی املاک: انتظار می‌رود با اجرایی‌شدن کامل سامانه ساغر و پس از گذشت مهلت‌های مقرر، تمامی املاک در ایران دارای پلاک ثبتی و سند رسمی شوند.
ورود به سامانه ساغر با بررسی ویژگی ها
سامانه ساغر و نحوه ثبت نام در سامانه ساغر به کاربران امکان می‌دهد تا مالکیت خود بر املاک را حتی بدون سند رسمی ثبت کنند و معاملات عادی مربوط به املاک را که بیش از دو سال از آن گذشته، ضبط نمایند. این سامانه با اتصال به سیستم‌های مرتبط با قوانین تعیین تکلیف و ساماندهی، خدمات جامعی را ارائه می‌دهد. ساغر با استفاده از سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی، قابلیت شناسایی درخواست‌های موازی و تعارضات در نقشه‌های یو تی ام را داراست و از ثبت ادعاهای مشابه تا زمان رسیدگی به ادعای اولیه جلوگیری می‌کند. برای ثبت ادعا، ارائه مستندات دقیق، نقشه یو تی ام و اطلاعات توصیفی الزامی است و سیستم به‌صورت خودکار اطلاعاتی نظیر مساحت و موقعیت قطعه را تکمیل و در تقسیمات کشوری قرار می‌دهد. این سامانه با ارتباط با سامانه جامع املاک و کاداستر، امکان استعلام سریع وضعیت مالکیت را فراهم کرده و در صورت وجود تعارضات، به مراجع قانونی و مدعیان اطلاع‌رسانی می‌کند. هر ادعا باید مربوط به یک قطعه خاص باشد و امکان ثبت ادعای واحد برای چند قطعه وجود ندارد.
چه ادعاهایی در سامانه ساغر باید ثبت شوند؟
تمامی مطالباتی که به مالکیت مستقیم، منافع و حقوق مرتبط با املاک مربوط می‌شود، و با اسناد عادی بیش از دو سال است که ایجاد شده‌اند، باید در سامانه ساغر ثبت گردند. این شامل حقوق انتفاع عمری یا رقبی و همچنین حقوق ارتفاق و کسب و پیشه و تجارت می‌شود که با اسناد عادی پیش از راه‌اندازی سامانه ایجاد و هنوز رسمی نشده‌اند. معاملاتی که قبل از راه‌اندازی سامانه ساغر و با اسناد عادی انجام شده‌اند و مالکیت آنها پیش از اجرایی شدن این قانون صادر شده، باید در سامانه ساغر ثبت شوند. این شامل اسناد دفترچه‌ای و حدنگار زردرنگ می‌شود. همچنین، املاکی که هنوز سند مالکیت ندارند یا مالکیت آنها نامشخص است، باید مشخص شوند.
اسنادی که در راستای قوانین خاص مانند اصلاحات ارضی تنظیم شده‌اند و هنوز ثبت نشده‌اند، نیز باید پیگیری شوند. همچنین، مالکیت‌هایی که با حکم قطعی مراجع قضایی یا داوری اثبات شده ولی سند رسمی برایشان صادر نشده، باید به رسمیت شناخته شوند. در مواردی که مالکیت در دفتر املاک ثبت شده یا املاک با سند رسمی یا از طریق وراثت منتقل شده‌اند، نیازی به ثبت مجدد نیست. تمامی معاملات بعدی این املاک باید مطابق با ماده 1 قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شوند. این موارد پس از راه‌اندازی سامانه ساغر و در مدت یک سال باید اجرایی گردند.
نحوه ثبت نام در سامانه ساغر املاک قولنامه ای
برای تهیه نقشه‌های UTM، لازم است که این نقشه‌ها توسط کارشناسان رسمی دارای تخصص در زمینه نقشه‌برداری، افرادی که دارای پروانه نقشه‌برداری هستند یا نقشه‌برداران مجاز از سوی سازمان ثبت اسناد تهیه شوند. تنها این نقشه‌ها در سامانه ساغر معتبر شناخته می‌شوند. برای آغاز فرآیند ثبت ادعا، ابتدا افراد باید در سامانه ثنا، که متعلق به قوه قضاییه است، ثبت‌نام کرده و هویت خود را تأیید کنند. در این مرحله، افراد قادر خواهند بود مدارک و اسناد مرتبط با ادعای خود را در سامانه بارگذاری نمایند. افراد حقیقی و حقوقی که ادعایی بر اساس سند عادی نسبت به ملکی دارند، باید ظرف دو سال از زمان راه‌اندازی سامانه ساغر، ادعای خود را به همراه نقشه که دارای مختصات جغرافیایی است و مدارک توصیفی مربوطه در سامانه ثبت کنند. برای املاکی که دارای سند رسمی هستند، ثبت در سامانه توسط مدعی یک فرآیند اختیاری است.
در مواردی که سابقه ثبت برای ملکی وجود نداشته باشد، سازمان ثبت پلاک ثبتی جدیدی را اختصاص می‌دهد. پس از ثبت ادعا و مدارک در سامانه، یک گواهی الکترونیکی که حاوی کد رهگیری و اطلاعات ضروری است به مدعی ارائه می‌شود. برای دریافت سند رسمی، افراد باید ظرف دو سال از ثبت ادعا، تمامی اقدامات لازم را انجام دهند. توجه داشته باشید که ثبت ادعا در سامانه به‌تنهایی حق مالکیتی برای فرد ایجاد نمی‌کند و تصمیم‌گیری نهایی برعهده مراجع قانونی است. پس از انجام اقدامات قانونی، مدعیان باید مدارک مربوطه را در سامانه بارگذاری کنند. مراجع قانونی نیز موظفند تا نتیجه اقدامات و تصمیمات خود را به سامانه ساغر ارسال کنند تا این اطلاعات در سیستم ثبت شود.
معرفی متصرفین به سازمان ثبت بدون نیاز به ثبت ادعا (ویژه روستاییان)
هدف این محتوا، حفظ حقوق روستاییان و افراد ساکن در مناطق دورافتاده است که ممکن است از قوانین جدید و سامانه‌های ثبت ادعا به خوبی آگاه نباشند. بر اساس تبصره ۳ ماده ۱۰، نهادهای دولتی مختلف وظایف مشخصی در این زمینه دارند. بنیاد مسکن انقلاب اسلامی مسئولیت دارد تا در اراضی و مستحدثات داخل طرح هادی روستاها فعالیت کند، در حالی که وزارت کشاورزی باید در اراضی زراعی و باغی که خارج از محدوده شهرها قرار دارند، اقداماتی انجام دهد. این اقدامات شامل شناسایی کسانی است که این زمین‌ها را در اختیار دارند، تهیه نقشه UTM برای این اراضی، استعلام برای اطمینان از عدم تداخل محدوده تصرف با اراضی عمومی و اعلام موارد به سازمان ثبت برای صدور سند می‌باشد. سازمان ثبت موظف است نقشه‌ها و اسامی متصرفان قانونی را در سامانه ساغر ثبت کند و نقشه‌ها را در محل املاک نصب نماید.
افراد ذینفع نیز فرصت دارند تا شش ماه پس از بارگذاری نقشه در سامانه ساغر، اعتراضات خود را ثبت نمایند و ظرف یک ماه پس از آن، دادخواست خود را به دادگاه صالح ارائه کرده و گواهی مربوطه را در سامانه ساغر ثبت کنند. برای اثبات ادعا، مستنداتی همچون مبایعه‌نامه، صلحنامه، رأی مراجع قضایی، هبه‌نامه، تقسیم‌نامه، استشهادیه، قولنامه، گواهی حصر وراثت و نسق زارعانه قابل ارائه می‌باشند.
دعاوی قابل طرح مرتبط با اسناد ثبت شده در سامانه ساغر
اگر تلاش‌های اداری برای دریافت سند رسمی به نتیجه نرسید، مدعی می‌تواند به دادگاه مراجعه کند. در این مسیر، چندین راهکار قانونی وجود دارد که قابل پیگیری است. نخست، می‌توان دعوای اثبات مالکیت یا حقوق را برای کسانی که اسناد عادی ثبت‌شده دارند، مطرح کرد. در صورتی که طرف مقابل از ثبت رسمی ملک امتناع کند، دعوای الزام به تنظیم سند رسمی می‌تواند مطرح شود. همچنین، اگر در قرارداد عادی مشکلی یا تخلفی روی دهد، دعوای فسخ یا ابطال قرارداد راهکار مناسبی است. اجرای تعهدات طرف مقابل نیز می‌تواند از طریق دعوای الزام به انجام تعهدات قراردادی پیگیری شود. در مواردی که سندی ثبت‌شده نادرست باشد، دعوای ابطال سند قابل طرح است. در نهایت، اگر معاملات متعارضی وجود داشته باشد، می‌توان با اثبات اولویت معامله خود، شکایت انتقال مال غیر و کلاهبرداری را برای ابطال سند خریدار دوم مطرح کرد. این مسیرها به مدعیان کمک می‌کند تا حقوق خود را به صورت قانونی و رسمی پیگیری کنند.
مزایای استفاده از سامانه ساغر
در صورتی که شخصی تا دو سال ادعایی را در سامانه ثبت نکند، امکان ثبت ادعای جدید وجود نخواهد داشت، مگر آنکه هیچ ادعای دیگری توسط فرد ثالث ثبت نشده باشد یا در صورت ثبت، رد شده باشد و همچنین هیچ معامله رسمی‌ای برای پلاک ثبتی در سامانه ثبت نشده باشد. پیش از ثبت ادعا در سامانه و طی این دو سال، مدعی نمی‌تواند در مراجع قانونی اقدامی کند. در صورتی که مدارک اقدام قانونی طی دو سال از تاریخ ثبت ادعا ارائه نشود، هیچ ادعایی از سوی مدعی، مانند اثبات مالکیت یا ابطال سند، علیه اراضی عمومی و دولتی یا اشخاص ثالثی که با حسن نیت سند مالکیت گرفته‌اند، در مراجع قانونی پذیرفته نخواهد شد. اما در مورد اراضی غیر عمومی و غیر دولتی و همچنین اشخاص ثالث با حسن نیت که هنوز سند رسمی نگرفته‌اند، دعاوی مذکور قابل طرح و رسیدگی است.
اگر فردی تا هشت سال پس از ثبت ادعا، سند رسمی دریافت نکند، امکان ثبت معاملات عادی برای ملک در سامانه ساغر وجود نخواهد داشت. طبق مقررات ماده 1 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، هیچ سند عادی در هیچ مرجع قضایی یا اداری قابل استناد نخواهد بود و معاملات باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد (کاتب) ثبت شوند. در صورتی که به نقشه بارگذاری‌شده توسط نهادهای دولتی در مدت 6 ماه اعتراضی نشود یا دادخواستی در مدت 1 ماه ارائه نگردد، اداره ثبت موظف به صدور سند مالکیت برای متصرف قانونی است. تنها در صورتی که مهلت‌های مقرر در ماده 10 باقی‌مانده باشد، ذینفع می‌تواند ادعا را در سامانه ثبت کرده و امکان ابطال سند را داشته باشد؛ در غیر این صورت، تنها می‌تواند علیه اشخاص ثالث بدون حسن نیت دعوای مطالبه قیمت روز ملک را مطرح کند.
ضمانت اجرای درج مستندات با عدم استحقاق (سوء نیت)
ثبت ادعاهای نادرست در زمینه اموال غیرمنقول جرم محسوب می‌شود و جریمه آن معادل 20 درصد از ارزش روز ملک خواهد بود. در صورتی که حکمی قطعی به نفع یک مدعی صادر شود، سند به نام او ثبت و سایر مدعیان حذف می‌شوند. اگر مالک واقعی در زمان مناسب ادعای خود را ثبت نکند و سندی به نام دیگری صادر نشده باشد، می‌تواند درخواست ابطال معامله و تنظیم سند به نام خود را ارائه دهد.
اما اگر سند به نام مدعی یا شخص دیگری حتی بدون حسن نیت صادر شده باشد، امکان ابطال آن وجود ندارد و مالک اصلی تنها می‌تواند با اثبات نیت بد، ارزش روز ملک را مطالبه کند. در حالتی که سند با اسناد جعلی یا معامله معارض و با سوء نیت کسب شده باشد، مالک نمی‌تواند سند را باطل کند و تنها می‌تواند ارزش ملک را از فرد مذکور طلب کند. در صورت عدم اثبات سوء نیت، فقط امکان مطالبه قیمت ملک از فرد قبلی وجود دارد. به طور کلی، با وجود جرم‌انگاری این نوع ثبت‌ها، ضمانتی برای بطلان سند دریافت شده وجود ندارد و مالک می‌تواند تنها ارزش ملک را دریافت نماید.
کلام آخر ثبت نام در سامانه ساغر
یکی از مشکلات مهم در مسیر ثبت اسناد عادی در سامانه ساغر، کمبود آگاهی عمومی نسبت به اهمیت و نحوه ثبت این اسناد است. همچنین، کاربران بی‌تجربه ممکن است اطلاعات را به صورت نادرست یا ناقص وارد کنند که این امر می‌تواند روند ثبت ادعاها را با مشکل مواجه سازد. علاوه بر این، ممکن است سامانه در مدیریت برخی موارد پیچیده و غیرقابل پیش‌بینی ناتوان باشد. برای غلبه بر این چالش‌ها، ارائه آموزش‌های عمومی درباره مزایای ثبت اسناد عادی و راهنمایی در خصوص نحوه ثبت ادعاها در سامانه ساغر، ضروری به نظر می‌رسد. طراحی سامانه با رابط کاربری ساده نیز می‌تواند به کاربران در ثبت صحیح و آسان‌تر ادعاها کمک کند. همچنین، ملزم کردن دفاتر مشاوره املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی به ثبت معاملات عادی در سامانه ساغر می‌تواند به بهبود شرایط کمک کند.
ارجاع به وکلای متخصص در حوزه املاک جهت انجام اقدامات لازم و طرح دعوای صحیح، می‌تواند به حفظ حقوق افراد و اجرای موفق‌تر مقررات منجر شود. در نهایت، سامانه ساغر به عنوان یک ابزار نوین بر اساس ماده ۱۰ قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، امکانات قابل توجهی برای ساماندهی بازار معاملات غیررسمی املاک و کاهش تعارضات ملکی فراهم می‌آورد. گرچه چالش‌هایی وجود دارد، اما با گذشت زمان و با شناسایی و رفع نواقص، این سامانه می‌تواند به یک ابزار کارآمد و مؤثر در حوزه معاملات ملکی تبدیل شود.
سؤالات متداول (FAQ) درباره سامانه ساغر
۱. سامانه ساغر (ساماندهی اسناد غیررسمی) چیست و هدف اصلی آن کدام است؟
سامانه ساغر (سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی)، که به نام “سامانه ثبت ادعا” نیز شناخته می‌شود، ابزاری قانونی است که بر اساس ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول راه‌اندازی شده است. هدف اصلی این سامانه، نظم‌دهی به اسناد عادی (غیررسمی) املاک و تعیین تکلیف نهایی آنهاست. با ثبت مستندات غیررسمی و نقشه‌های UTM در این سامانه، امکان تبدیل این اسناد به سند تک برگ رسمی فراهم می‌شود. این اقدام به شفاف‌سازی مالکیت‌ها و حقوق عینی، کاهش دعاوی ملکی ناشی از اسناد عادی و اتصال این اسناد به سیستم ثبت رسمی کمک می‌کند.
۲. چه نوع ادعاهایی را می‌توان در سامانه ساغر ثبت کرد؟
در سامانه ساغر، می‌توان انواع مختلفی از ادعاها و حقوق عینی مرتبط با املاک را ثبت کرد، از جمله:
مالکیت مستقیم یا مالکیت منافع بیش از دو سال (مانند حق انتفاع عمری یا رقبی بیش از دو سال و حق ارتفاق) که با سند عادی ایجاد شده و هنوز به سند رسمی تبدیل نشده‌اند. حقوق کسب و پیشه، تجارت و سرقفلی املاک که حداکثر تا یک سال پس از آغاز به کار سامانه ساغر با سند عادی ایجاد شده‌اند. تمامی معاملات عادی مربوط به حقوق مذکور که پیش از راه‌اندازی سامانه ساغر انجام شده‌اند، چه سند مالکیت آنها پیش از لازم‌الاجرا شدن این قانون صادر شده باشد (مانند سند دفترچه‌ای یا سند حدنگار زردرنگ) و چه پیش از صدور سند مالکیت حدنگار سبزرنگ.
املاکی که به کلی فاقد سند مالکیت هستند یا املاک مجهول‌المالک ثبتی. اسناد رسمی تنظیم‌شده در اجرای قوانین اصلاحات ارضی یا ماده ۸۸ قانون ثبت اسناد که هنوز در دفتر املاک ثبت نشده‌اند. مواردی که مالکیت یا ذیحقی شخص با حکم قطعی مراجع ذیصلاح یا رأی داوری قطعی اثبات شده، اما هنوز به صدور سند رسمی منجر نشده است. ثبت ادعا برای املاکی که مالکیت آنها در دفتر املاک ثبت شده یا با سند رسمی و وراثت منتقل شده، یا حقوق عینی با سند رسمی ایجاد شده، الزامی نیست.
۳. مراحل اصلی ثبت ادعا در سامانه ساغر چیست؟
برای ثبت ادعا در سامانه ساغر، مراحل کلی زیر باید طی شود:
- تهیه نقشه UTM: ابتدا باید نقشه‌های دارای مختصات جغرافیایی معتبر (UTM) توسط کارشناسان رسمی نقشه‌برداری، افراد دارای پروانه نقشه‌برداری یا نقشه‌برداران مجوزدار از سازمان ثبت تهیه شود.
- ثبت نام در سامانه ثنا: افراد باید در سامانه ثنای قوه قضاییه ثبت نام کرده و هویت خود را تأیید کنند.
- بارگذاری مدارک و ادعا: سپس می‌توانند اسناد و مدارک مرتبط با ادعای خود را به همراه نقشه UTM و اطلاعات توصیفی در سامانه ساغر بارگذاری کنند.
- دریافت گواهی الکترونیکی: پس از ثبت ادعا و مدارک، گواهی الکترونیکی حاوی کد رهگیری و اطلاعات ضروری به مدعی ارائه می‌شود.
- پیگیری اقدامات قانونی: مدعیان باید ظرف دو سال از زمان ثبت ادعا، اقدامات لازم را برای دریافت سند رسمی انجام دهند (مانند طرح دعوا در مراجع قضایی، توافق با مالک رسمی).
- بارگذاری نتایج اقدامات: پس از انجام اقدامات قانونی، مدارک مربوطه (مانند احکام قضایی) باید در سامانه بارگذاری شوند. مراجع قانونی نیز موظفند نتایج را به سامانه ارسال کنند.
۴. زمان راه‌اندازی سامانه ساغر چه زمانی بود و آیا اکنون فعال است؟
بر اساس قانون جدیدی که در تاریخ ۱۷ خرداد ۱۴۰۳ به تصویب رسید، سازمان ثبت اسناد و املاک موظف بود ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ، یعنی تا ۱۷ خرداد ۱۴۰۴، سامانه ساغر را راه‌اندازی کند. با این حال، طبق اظهارات سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک، این سامانه تا مهلت مقرر راه‌اندازی نشده و پیش‌بینی می‌شود در شهریور ماه ۱۴۰۴ به بهره‌برداری برسد.
۵. چه دعاوی حقوقی‌ای را می‌توان با استناد به اسناد ثبت‌شده در سامانه ساغر پیگیری کرد؟
در صورتی که فرآیند تهیه سند رسمی به دلایل مختلفی (مانند عدم همکاری مالک، اختلافات، یا معاملات متعارض) پیچیده شود، مدعی می‌تواند با استناد به ادعاهای ثبت شده در سامانه ساغر دعاوی زیر را پیگیری کند:
- دعوای اثبات مالکیت یا حق: برای اثبات مالکیت یا حق انتفاع علیه دیگران.
- دعوای الزام به تنظیم سند رسمی: برای الزام مالک به تنظیم سند رسمی.
- دعوای فسخ یا ابطال قرارداد: در صورت بروز اشکال یا تخلف در قرارداد عادی.
- دعوای الزام به انجام تعهدات قراردادی: برای اجرای تعهدات مندرج در قرارداد عادی.
- دعوای ابطال سند: توسط طرف مقابل سند ثبت‌شده، به دلایلی مانند عدم رعایت شرایط صحت معامله.
- شکایت انتقال مال غیر و کلاهبرداری: در صورتی که ملک به صورت عادی به فردی منتقل شده باشد و سپس به فرد دیگری منتقل شده باشد.
- اگر کسی با علم به عدم استحقاق خود در سامانه ساغر ادعایی ثبت کند، چه مجازاتی دارد؟
اگر فردی آگاهانه و با اطلاع از اینکه حقی به او تعلق نمی‌گیرد، در سامانه ساغر ادعایی ثبت کند و مدارک مربوطه را نیز ارائه دهد، این عمل بر اساس قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول به عنوان جرم شناخته شده و مجازات آن پرداخت جریمه نقدی معادل ۲۰ درصد از ارزش روز ملک خواهد بود. با این حال، این جرم‌انگاری ضمانتی برای ابطال سندی که به این شیوه دریافت شده، پیش‌بینی نمی‌کند و مالک واقعی تنها می‌تواند قیمت روز ملک را از فرد مذکور مطالبه کند (به خصوص اگر سند به نام مدعی یا فرد ثالثی صادر شده باشد).
- چالش‌ها و راهکارهای سامانه ساغر برای بهبود عملکرد آن چیست؟
سامانه ساغر با وجود مزایای فراوان، با چالش‌هایی نیز مواجه است:
عدم آگاهی عمومی: بسیاری از افراد از ضرورت و چگونگی ثبت اسناد عادی در این سامانه آگاه نیستند.
ورود اطلاعات نادرست: کاربران غیرحرفه‌ای ممکن است اطلاعات نادرست یا ناقص وارد کنند که منجر به مشکلاتی در روند ثبت می‌شود.
پیچیدگی موارد خاص: سامانه ممکن است نتواند برخی از موارد پیچیده و پیش‌بینی‌نشده را به درستی مدیریت کند.
برای رفع این چالش‌ها، راهکارهای زیر پیشنهاد می‌شود:
آموزش‌های عمومی: ارائه آموزش‌های جامع در خصوص مزایای ثبت اسناد عادی و چگونگی ثبت ادعا در سامانه ساغر.
- رابط کاربری ساده: طراحی سامانه‌هایی با رابط کاربری ساده برای کمک به کاربران در تنظیم و ثبت صحیح ادعاها.
- الزام دفاتر املاک: الزام دفاتر مشاوره املاک و بنگاه‌های معاملات ملکی به ثبت معاملات عادی مرتبط با املاک در سامانه ساغر.
- مراجعه به وکلای متخصص: تشویق به رجوع به وکلای متخصص در حوزه املاک برای انجام اقدامات مقتضی.
