تهيه نقشه کادر

تهيه نقشه کادر: برای تهیه نقشه‌ ای در سیستم مختصات یو تی ام، زمانی که حدود اربعه و مساحت ملک با سند مطابقت ندارد، نقشه‌برداری کادر ضروری است. این نقشه‌ها به ما کمک می‌کنند تا بفهمیم دلیل تفاوت بین حدود اربعه سند و وضعیت فعلی ملک چیست و چرا مساحت ملک تغییر کرده است. به عبارتی، در نقشه‌برداری کادر یا بلوکی، باید محدوده‌ای از املاک همجوار از یک گذر تا گذر دیگر برداشت شود تا بتوان دلیل عدم تطابق سند با وضعیت کنونی ملک را شناسایی کرد. با استفاده از نقشه کادر، می‌توانیم موقعیت دقیق املاک را از نظر مساحت، حدود اربعه و سند تعیین کنیم و بدین وسیله مسائل مربوط به اختلافات ملکی را برطرف نماییم. این روش به ما امکان می‌دهد تا املاک را به طور دقیق و مطابق با سند در موقعیت واقعی‌شان قرار دهیم.

تهیه نقشه کادر توسط کارشناس رسمی دادگستری

نقشه کادر یا بلوکی زمانی تهیه می‌شود که مساحت واقعی یک ملک در مقایسه با سند آن تغییر کرده باشد، خواه افزایش یا کاهش. هدف از تهیه این نقشه، شناسایی علت تغییر مساحت ملک بر اساس سند است. برای تهیه نقشه کادر، نیاز است که تمامی املاک مجاور ملک موردنظر از ابتدا تا انتها برداشت شوند. پس از اتمام نقشه‌برداری، نقشه تمامی املاک باید با سندهای آنها مقایسه شود تا مشخص شود آیا پلاک‌ها با یکدیگر تداخل دارند یا خیر. این فرآیند بسیار پیچیده و زمان‌بر است و نیازمند دقت فراوان می‌باشد. تهیه نقشه کادر یا بلوکی به منظور اطمینان از تطابق دقیق مساحت و بررسی هرگونه تغییرات احتمالی الزامی است. این کار نیازمند بررسی دقیق و جامع از تمامی املاک مجاور و اسناد مرتبط با آنهاست تا اطمینان حاصل شود که هیچگونه تداخل یا نا هماهنگی وجود ندارد.

تهیه نقشه کادر یا بلوکی چگونه است؟

نقشه کادری یا بلوکی، بخشی از نقشه‌ برداری UTM است که به منظور برداشت و مستندسازی وضعیت فعلی یک محدوده ثبتی یا پلاک فرعی انجام می‌شود. این نقشه پس از بررسی و تطبیق با نقشه‌های ثبتی، به‌طور دقیق ترسیم می‌گردد. در نقشه بلوکی، برداشت اطلاعات از وضعیت موجود، از یک گذر تا گذر دیگر، با استفاده از ابزارهای پیشرفته نقشه‌برداری انجام می‌شود. از جمله کاربردهای اصلی این نقشه، تهیه نقشه UTM برای تبدیل اسناد دفترچه‌ای به اسناد تک‌برگی است. نقشه UTM تهیه‌شده به‌منظور دریافت سند تک‌برگ، یک تصویر کامل از وضعیت فعلی ملک و املاک مجاور را در سیستم مختصات UTM ارائه می‌دهد، که با استفاده از دوربین‌های نقشه‌برداری و گیرنده‌های مولتی‌فرکانس متصل به سامانه شمیم برداشت می‌شود.

در این فرآیند، باید حدود اربعه ملک و هرگونه شکستگی احتمالی با دقت میلی‌متری ثبت شود. دقت بالای تهیه نقشه UTM و ثبت آن در سامانه شمیم، به تولید نقشه کاداستری دقیق و منطبق با وضعیت موجود ملک کمک می‌کند. با دقت در تهیه نقشه کادری، مساحت ملک و زوایا به‌صورت صحیح و دقیق ثبت و در نقشه بلوکی ترسیم می‌شود. برای اعتباربخشی و رسمی شدن نقشه کادری، لازم است که این نقشه با مهر کارشناس رسمی دادگستری در حوزه امور ثبتی و نقشه‌برداری تایید شود.

هدف از تهیه نقشه کادر چیست؟

نقشه‌ برداری در سیستم مختصات یو تی ام نقش حیاتی در حل اختلافات مرزی و مساحتی املاک ایفا می‌کند. این نقشه‌ها به ما امکان می‌دهند تا تفاوت‌های موجود بین سند مالکیت و وضعیت فعلی ملک را شناسایی کرده و علت تغییرات مساحت را مشخص کنیم. نقشه‌های کاداستری، با برداشت دقیق اطلاعات از املاک مجاور و تحلیل داده‌ها از یک گذر تا گذر دیگر، به ما کمک می‌کنند تا عدم تطابق‌های احتمالی بین سند و واقعیت را کشف کنیم. این نقشه‌ها با استفاده از ابزارهای دقیق نقشه‌برداری و دوربین‌های تخصصی، وضعیت فعلی املاک را ثبت و به صورت نقشه‌های یو تی ام ارائه می‌دهند.

علاوه بر این، این نقشه‌ها برای تبدیل اسناد قدیمی به اسناد جدید تک‌ برگی، که نیازمند نمایشی دقیق از وضعیت فعلی املاک و اراضی مجاور در سیستم مختصات یو تی ام هستند، ضروری‌اند. در این فرآیند، از فناوری‌های پیشرفته نقشه‌ برداری و گیرنده‌ های چند فرکانسی که به شبکه شمیم متصل می‌شوند، استفاده می‌شود. این نقشه‌ها به عنوان ابزاری کلیدی، موقعیت دقیق و واقعی املاک را از نظر مساحت، حدود و مطابقت با سند تضمین می‌کنند و اطمینان حاصل می‌کنند که اطلاعات با نقشه ثبتی همخوانی دارند.

تهیه نقشه کادر برای رها سازی گذر

برای مواردی که اندازه‌های ملک با ابعاد سند قدیمی یا تک‌برگ همخوانی ندارند، شهرداری تهران نقشه‌های کادر یا بلوکی موزاییک شده تهیه می‌کند. این مسئله بیشتر در املاکی با سندهای قدیمی دفترچه‌ای دیده می‌شود. در صورت وجود تفاوت بین سند و نقشه یو تی ام وضع موجود، شهرداری و اداره ثبت دستور تهیه نقشه کادر یا بلوکی را می‌دهند. وقتی به شهرداری برای دستور نقشه تخریب و نوسازی مراجعه می‌شود، این نقشه‌ها درخواست می‌شود. همچنین، اگر برای تعویض سند دفترچه‌ای به تک‌برگ به اداره ثبت مراجعه شود و اختلاف ابعاد مشاهده شود، ثبت تهیه نقشه کادر را که باید توسط کارشناس رسمی انجام شود، درخواست می‌کند. بعد از تهیه این نقشه توسط کارشناس رسمی، اگر ابعاد ملک به گذرهای شهرداری تجاوز کند، باید رهاسازی گذر صورت گیرد. پس از این اقدام و جانمایی پلاک ثبتی بر اساس سند، نقشه کادر و بلوکی توسط شهرداری تهران تأیید شده و دستور نقشه صادر می‌شود.

کاربرد تهیه نقشه کادر یا موزاییکی

نقشه بلوکی، که به نقشه موزاییکی ثبتی نیز شناخته می‌شود، یک نقشه یو تی ام است که برای نشان دادن وضعیت کنونی یک بلوک از پلاک‌های ثبتی فرعی و قطعات موجود در آن تهیه می‌شود. با استفاده از این نقشه، وضعیت ثبتی املاک با شرایط فعلی مطابقت داده می‌شود. این نقشه‌ها زمانی کاربرد دارند که ابعاد و مساحت ملک در سند با وضعیت واقعی آن همخوانی ندارد. برای مثال، اگر در سند ملک طول ضلع جنوبی ۷ متر ذکر شده باشد ولی در واقعیت این اندازه ۶.۷ متر باشد، این نقشه‌ها می‌توانند به روشن شدن این اختلاف کمک کنند.

در چنین مواردی که ابعاد و مساحت ملک در سند با وضعیت واقعی تفاوت دارد، لازم است که نقشه بلوکی توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی تهیه شود. به عنوان مثال، هنگام تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک برگ، ضروری است که نقشه بلوکی تهیه گردد تا در صورت وجود اختلاف، دلایل آن مشخص شود. تهیه نقشه بلوکی موزاییکی قبل از انجام معاملات ملکی توصیه می‌شود تا در آینده مشکلی از بابت اختلافات مساحت و سند به وجود نیاید. این اقدام می‌تواند از بروز مشکلات حقوقی و مالی در معاملات جلوگیری کند.

تهیه نقشه کادر توسط چه کارشناسی انجام می شود؟

برای تهیه نقشه کادر که به صورت موزاییکی از وضعیت موجود یک بلوک از املاک تا گذر طراحی می‌شود، کارشناس رسمی امور ثبتی باید این نقشه را ترسیم کند. این کارشناس با اخذ صلاحیت از مراجع معتبر، قادر به تهیه چنین نقشه‌های کاربردی است. در آغاز، کارشناس رسمی دادگستری از محل ملک بازدید می‌کند تا به دقت جزئیات را بررسی نماید.

پس از این بازدید میدانی، لازم است که مرزهای ملک و املاک مجاور به دقت و با استفاده از دوربین نقشه‌برداری و گیرنده‌های مولتی‌فرکانس متصل به سامانه شمیم، اندازه‌گیری شود. دقت در این نقشه‌برداری از جهت مساحت و موقعیت مکانی، بسیار مهم است و به تهیه نقشه بلوکی دقیق و رسمی منجر می‌شود. همچنین، برداشت دقیق از تمام زوایا و شکست‌های احتمالی در ابعاد ملک، ضروری است و باید با استفاده از دوربین توتال استیشن انجام گردد. در نتیجه، نقشه‌ای صحیح و معتبر برای استفاده در امور ثبتی و قانونی فراهم می‌شود.

نقشه کادر یا بلوکی را از کجا تهیه کنیم؟

جهت تهیه نقشه‌های بلوکی و کادری از یک منطقه، لازم است با کارشناسان مجرب در امور ثبتی و نقشه‌برداری مشورت کنید. مجموعه حد نگار با بیش از ۱۳ سال تجربه در زمینه امور ثبتی، آماده است تا نقشه‌های کادر را به کمک کارشناسان حرفه‌ای خود ارائه دهد. برای شروع فرآیند تهیه این نقشه‌ها، ابتدا باید کپی مدارک مالکیت مانند سند و بنچاق را در اختیار کارشناس رسمی قرار دهید. کارشناس دادگستری ابتدا نقشه‌های ثبتی و کاداستر منطقه مورد نظر را تهیه می‌کند.

در مرحله بعد، کارشناس رسمی موظف است نقشه یو تی ام کادری از منطقه یا بلوکی که ملک در آن قرار دارد، به همراه معابر موجود، ترسیم کند. سپس، نقشه طرح تفصیلی شهرداری تهیه می‌شود تا تطابق معابر شهرداری با وضعیت فعلی ملک و املاک مجاور بررسی شود. شایان ذکر است که تهیه نقشه کادر یک کار تخصصی و دقیق است و تنها کارشناسان رسمی امور ثبتی صلاحیت انجام آن را دارند. در پایان، پس از تهیه نقشه‌های مذکور، نقشه موزاییکی کادر یا بلوک تهیه و ترسیم خواهد شد.

کاربرد تهیه نقشه کادر در امور املاک

اگر در حوزه خرید و فروش املاک و زمین‌ها فعالیت می‌کنید، اهمیت ویژه‌ای به نقشه کادر یا بلوکی بدهید. برای نمونه، شرکت‌هایی که در زمینه خرید و نوسازی املاک قدیمی فعالیت دارند، باید پیش از خرید این نوع املاک، نقشه کادر را تهیه کنند. این اقدام به آن‌ها کمک می‌کند تا در صورت وجود اختلاف در ابعاد و مساحت املاک قدیمی، به راحتی متوجه این موضوع شوند. نقشه کادر که با مهر کارشناس رسمی دادگستری تأیید شده، به نوعی شناسنامه هندسی ملک پیش از انجام معامله محسوب می‌شود.

با توجه به قیمت‌های بسیار بالای املاک و زمین‌ها، تهیه این نقشه قبل از معامله، معامله شما را از نظر قانونی و مالی ایمن می‌کند. ما بارها با مراجعه‌کنندگانی مواجه شده‌ایم که ملکی را خریداری کرده‌اند و پس از معامله متوجه شده‌اند که مساحت و ابعاد ملک با سند تطابق ندارد. توصیه ما این است که قبل از مراجعه به دفترخانه، به یک کارشناس رسمی مراجعه کرده و نقشه کادر که در واقع نقشه جانمایی سند است را تهیه کنید. این اقدام باعث می‌شود که معامله شما مطمئن‌تر و بدون مشکلی انجام شود.

تهیه نقشه کادر برای جانمایی پلاک ثبتی

نقشه کاداستر پلاک ثبتی یکی از اسناد مهم و ضروری برای دستیابی به گردش ثبتی املاک به شمار می‌آید. با توجه به امکان دریافت سریع و آسان سوابق ثبتی املاک و اراضی از طریق استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک، توصیه می‌شود که پیش از تنظیم قرارداد بین طرفین، سوابق ثبتی ملک مورد نظر با مشورت کارشناس رسمی دادگستری بررسی شود. در قرارداد خرید املاک و اراضی، حتماً باید پلاک ثبتی، حدود و مشخصات ثبت شده ملک قید شود و همچنین اطلاعات کامل خریدار و فروشنده درج گردد. ثبت دقیق تاریخ، مبلغ پرداختی و روش پرداخت نیز در جلوگیری از مشکلات احتمالی بعدی نقش بسزایی دارد.

پیش از انجام معامله، باید توافق شود که تهیه نقشه کاداستر برای تطابق مساحت و حدود اربعه سند توسط فروشنده الزامی است. علت این تاکید این است که برخی از دفترخانه‌ها تنها انتقال سند به نام خریدار را انجام می‌دهند و تعهدی نسبت به مشکلاتی نظیر تداخل حدود اربعه یا عدم تطابق مساحت و ابعاد با سند ندارند. همچنین، ادارات ثبت همکاری لازم را در خصوص جانمایی پلاک ثبتی با مالکین ندارند و این وظیفه باید توسط کارشناس رسمی انجام شود.

تهیه نقشه کادر برای تعویض سند دفترچه ای به تک برگ

برخی از مالکین هنگامی که برای تعویض سند دفترچه‌ای خود به سند تک‌برگ به اداره ثبت مراجعه می‌کنند، با مشکلاتی مواجه می‌شوند. این مشکلات از مغایرت بین حدود زمین در سند دفترچه‌ای قدیمی و وضعیت فعلی ملک ناشی می‌شود. به همین دلیل، اداره ثبت اسناد و املاک این مالکین را ملزم به تهیه نقشه کادر یا بلوکی می‌کند. همچنین، در مواردی که مالک برای دریافت دستور نقشه جهت تخریب و نوسازی به شهرداری مراجعه می‌کند، اگر ابعاد و مساحت ملک با سند موجود همخوانی نداشته باشد، شهرداری نیز از مالک می‌خواهد که نقشه کادر را تهیه کند یا سند تک‌برگ ارائه دهد.

در هر دو حالت، ارائه نقشه کادر به این دو نهاد ضروری است. نقشه کادر باید توسط کارشناسان رسمی در امور ثبتی تهیه شود. گروه کارشناسی حد نگار آماده است تا نقشه کادر یا بلوکی مورد نیاز را برای متقاضیان تهیه کند. مالکینی که در این شرایط قرار می‌گیرند ممکن است سوالاتی درباره ماهیت نقشه کادر یا بلوکی و روش تهیه آن داشته باشند. برای تهیه این نقشه نیازی به مراجعه به ارگان‌های دولتی نیست. این نقشه توسط کارشناسان رسمی دادگستری در زمینه امور ثبتی و نقشه‌برداری تهیه و ترسیم می‌شود.

تهیه نقشه کادر برای اداره ثبت اسناد

در صورتی که اداره ثبت اسناد مالکین را ملزم به تهیه نقشه کادر کند، ابتدا مالک باید به کارشناس رسمی امور ثبتی مراجعه کرده و نسخه‌ای از سند مالکیت خود را به او تحویل دهد. کارشناس پس از دریافت سند، باید نقشه وضع موجود ملک را با سند مقایسه کند تا بتواند روش صحیح نقشه‌برداری برای تهیه نقشه کادر را تعیین کند. هنگام دریافت سند یا پروانه تخریب و نوسازی، مالکین ممکن است متوجه شوند که نقشه کادر برای مشخص کردن علت اختلاف بین مساحت و ابعاد سند با ملک ضروری است.

این اختلافات ممکن است به دو صورت باشد: یا وضعیت فعلی ملک مساحتی بیشتر از مساحت سند دارد، یا کمتر از آن. اگر مساحت کمتر باشد، باید بررسی شود که آیا اراضی مجاور به ملک تجاوز کرده‌اند یا خیر. ممکن است هیچ تجاوزی رخ نداده باشد و اختلاف ناشی از خطاهای ابزارهای قدیمی نقشه‌برداری باشد. اما اگر مساحت وضع موجود بیشتر از مساحت سند باشد، مثلاً سند ۲۰۰ متر مربع باشد و مساحت فعلی ۲۱۰ متر مربع، در این صورت اداره ثبت مالک را موظف به تهیه نقشه کادر می‌کند.

حل مشکل اضافه مساحت سند با تهیه نقشه کادر

اگر مساحت سندی یک ملک از مساحت واقعی آن بیشتر باشد و این اختلاف ناشی از افزایش طول در جهت‌های شمالی، جنوبی، شرقی یا غربی باشد، مالک باید نقشه‌ای به نام نقشه کادر یا بلوکی تهیه کند. این نقشه به کمک کارشناس رسمی تهیه می‌شود و بسته به این که اضافه طول در جهت شمالی-جنوبی یا شرقی-غربی رخ داده باشد، استراتژی تهیه آن متفاوت است. اغلب، افزایش طول در جهت شمالی و جنوبی اتفاق می‌افتد که ممکن است نشان دهد ملک به حریم همسایه‌های شرقی یا غربی تجاوز کرده است. فرض کنید ملک در کوچه‌ای قرار دارد که جهت آن شرقی-غربی است و پلاک ملک به سمت شمال می‌باشد. در این وضعیت، نیاز است که تمامی پلاک‌های مجاور از سمت شرق تا گذر و از سمت غرب تا گذر بررسی و نقشه‌برداری شوند.

پس از تهیه نقشه کادر واقعی از املاک شرقی و غربی، ابعاد سندی املاک مجاور با وضعیت فعلی آنها مقایسه می‌شود. به زبان ساده، هر ملک باید به اندازه‌ای که در سندش مشخص شده، تصرف داشته باشد. پس از پیاده‌سازی حدود ثبتی بر روی زمین، تمامی پلاک‌هایی که در محدوده نقشه کادر قرار دارند، مشخص می‌شوند. دلیل نامگذاری این نقشه به عنوان نقشه کادر نیز همین است. با تکمیل این نقشه، مشخص می‌شود که آیا تجاوزی به املاک مجاور صورت گرفته و مساحت اضافه‌ای ایجاد شده یا خیر. اگر هیچ تجاوزی از سوی ملک به املاک مجاور رخ نداده باشد، ملک تحت پوشش ماده ۱۴۹ قانون ثبت قرار می‌گیرد.

ماده ۱۴۹ قانون ثبت در تهیه نقشه کادر

هدف از تهیه نقشه کادر یا بلوکی برای ملک‌ها، بررسی و تثبیت مساحت واقعی آنهاست. در شرایطی که پس از تهیه نقشه کادر، مشخص شود که ملکی اضافه مساحت نسبت به سند دارد و این اضافه مساحت ناشی از تجاوز به املاک مجاور یا گذرهای عمومی نیست، این مساحت اضافی به عنوان مساحت ذاتی ملک شناخته شده و باید به سند اصلاحی ملک افزوده شود. این فرآیند پس از جانمایی پلاک ثبتی و تحدید حدود نهایی می‌شود. به عنوان نمونه، تیم کارشناسی حد نگار نقشه کادری تهیه کرده بود که طول ضلع غربی ملک در سند مشخص نبود و این طول از نقشه‌های ثبتی استخراج گردید تا مبنای جانمایی و تثبیت عرصه قرار گیرد. در صورتی که اضافه مساحت به دلیل تجاوز به گذر عمومی باشد، لازم است که بخش‌های تجاوزی آزادسازی شود تا بتوان پروانه تخریب و نوسازی یا دستور نقشه را از شهرداری دریافت کرد.

هزینه تهیه نقشه کادر کارشناس رسمی

تهیه نقشه کادر برای تعیین وضعیت دقیق املاک، فرآیندی پیچیده و زمان‌بر است که نیازمند دقت و توجه بسیاری است. معمولاً وقتی سند ملک با وضعیت فعلی زمین همخوانی ندارد، باید نقشه‌ای جامع از املاک مجاور تا گذرها تهیه شود و با اسناد مالکیت مطابقت داده شود. به بیان دیگر، لازم است پلاک‌های ثبتی چندین ملک همزمان بررسی و تعیین جایگاه شوند که این فرآیند هزینه بیشتری نسبت به تعیین جایگاه یک ملک به تنهایی دارد.

هزینه تهیه نقشه کادر دقیق به تعداد املاک مجاوری که باید بررسی و تعیین وضعیت شوند، بستگی دارد. دقت در این فرآیند باعث می‌شود تا نقشه‌ای مستند و معتبر تهیه شود که می‌تواند تغییرات مساحت ملک مورد نظر را به درستی نشان دهد. نقشه کادری در اصل تصویری از وضعیت فعلی املاک مجاور و تطبیق آن‌ها با اسناد مالکیت است. برای تخمین درست هزینه تهیه این نقشه، ابتدا باید تعداد املاکی که باید بررسی شوند، مشخص گردد. برای کسب اطلاعات بیشتر و برآورد هزینه‌ها، می‌توانید با کارشناسان رسمی در این حوزه مشورت کنید.