سامانه ثبت ادعا قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول

سامانه ثبت ادعا (ساغر) چیست؟

سامانه ثبت ادعا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، که مرتبط با ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول است، یک پلتفرم آنلاین ساده و کارآمد برای تسهیل فرایند ثبت مالکیت املاک فاقد سند رسمی محسوب می‌شود. این سیستم به مالکان املاک قولنامه‌ای، که به هر دلیلی مستندات رسمی مالکیت ندارند، امکان می‌دهد ادعای مالکیت خود را به صورت رسمی ثبت کنند و به سمت دریافت سند مالکیت رسمی قدم بردارند. سامانه ساغر بخشی از تحول دیجیتالی در حوزه ثبت اسناد و املاک کشور است.

هدف این سامانه، کاهش اختلافات حقوقی، افزایش شفافیت در معاملات ملکی و جلوگیری از تخلفات است. به واسطه این سیستم، مالکان املاک بدون سند رسمی می‌توانند مستندات یا ادعاهای مالکیت خود را ارائه دهند و پس از بررسی‌های لازم، سند رسمی دریافت کنند. با آغاز فعالیت سامانه ساغر، فرآیند ثبت ادعاهای مالکیت و بررسی مدارک به صورت سریع‌تر، دقیق‌تر و شفاف‌تر انجام می‌شود و همه شهروندان واجد شرایط می‌توانند بدون نیاز به حضور فیزیکی از این سامانه استفاده کنند.

ورود به سامانه ثبت ادعا اسناد غیر رسمی

لطفاً توجه داشته باشید که سامانه ساغر، به عنوان یک سامانه ثبت ادعا برای اسناد غیر رسمی، هنوز به صورت رسمی فعال نشده است و در حال حاضر در مرحله توسعه اولیه قرار دارد. هدف این مقاله آشنا کردن شما با پیش‌نیازها، مدارک و شرایط لازم برای ثبت درخواست در این سامانه است. با مطالعه این مطلب، می‌توانید آمادگی لازم را برای ثبت درخواست، پس از راه‌اندازی سامانه، به دست آورید و از مشکلات احتمالی پیشگیری کنید. همچنین به توضیح نحوه استفاده از سامانه ثبت ادعا، پاسخ به سؤالات متداول درباره املاک بدون سند و مدارک مورد نیاز برای ثبت درخواست خواهیم پرداخت. لینک دسترسی به سامانه ثبت ادعا به‌محض راه‌اندازی به‌روزرسانی خواهد شد.

ویژگی‌های سامانه ثبت ادعا (ساغر)

ارتباط سیستمی و الکترونیکی با سامانه ‌های ثبتی دیگر از جمله اهداف سازمان ثبت اسناد و املاک می باشد. سامانه ثبت ادعا یا ساماندهی اسناد غیر رسمی دیگر(ساغر) به صورت یکپارچه با سامانه‌های مهم دیگر سازمان ثبت اسناد همچون ثبت من، میثم، شمیم، کاتب و ساغر تعامل دارد و به ایجاد شبکه‌ای داده‌محور و هوشمند در زمینه ثبت املاک کمک می‌کند.

متقاضیان می‌توانند بدون نیاز به حضور در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت، ادعای مالکیت خود را به صورت آنلاین از طریق وب‌سایت یا اپلیکیشن‌های مربوطه ثبت کنند. این امر نه تنها هزینه‌ها را کاهش می‌دهد و در زمان صرفه‌جویی می‌کند، بلکه به کاهش تراکم در دفاتر ثبت نیز کمک می‌کند. استفاده از فناوری‌های نوین: سامانه ثبت ادعا با بهره‌گیری از فناوری‌های پیشرفته همچون هوش مصنوعی و تحلیل داده‌های کلان، مدارک مالکیت را بررسی و تأیید می‌کند. این فناوری‌ها باعث می‌شوند که:

• خطای انسانی در فرآیند تصمیم‌گیری کاهش یابد.
• روند بررسی ادعا های مطرح شده مالکیت با سرعت و دقت انجام می شود.
• باعث جلوگیری از جعل اسناد و کلاهبرداری در فروش املاک غیر رسمی می شود.

سامانه ثبت ادعا اموال غیرمنقول (سامانه ساغر)

آیا ملکی دارید که با اسناد غیررسمی معامله شده و به دنبال روش قانونی برای دریافت سند رسمی‌ هستید؟ آیا در فروش ملک قولنامه‌ای خود به دلیل محدودیت‌های قانونی دچار مشکل شده‌اید؟ یا می‌خواهید ارزش افزوده‌ای برای املاک فاقد سند خود به صورت قانونی ایجاد کنید؟ سامانه ثبت ادعا می‌تواند راهگشای مشکلات و سوالات شما باشد. این سامانه که به منظور ساماندهی اسناد غیر رسمی موضوع ماده 10 قانون الزام طراحی شده، به شما کمک می‌کند تا با ثبت درخواست، مالکیت رسمی ملک خود را کسب کنید.

بسیاری از مالکان املاک بدون سند با چالش‌های مختلفی مواجه‌اند که عمده‌ترین آن‌ها عدم وجود سند رسمی است. این مسئله می‌تواند باعث ایجاد مشکلات قانونی، مالی و حتی اجتماعی شود. برای حل این مشکل، سامانه ثبت ادعا به زودی رونمایی می‌شود تا به مالکان کمک کند درخواست دریافت سند رسمی خود را ارائه دهند و از مزایای حقوقی آن بهره‌مند شوند. همچنین، سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور اعلام کرده که افرادی که هنوز سند رسمی مالکیت ندارند، می‌توانند ادعاهای خود را به همراه مستندات مربوطه در این سامانه ثبت کنند. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور یک سال فرصت دارد تا این سامانه را ایجاد و عملیاتی کند

شهروندان مجاز به ثبت ‌نام در سامانه ادعا

-افرادی که مالک زمین، ساختمان، یا املاک هستند ولی هنوز سند رسمی ندارند.

– کسانی که از طریق اسناد عادی معتبر، توافقات محلی، اصلاحات ارضی، یا انتقال در دفتر اسناد رسمی مالک شده‌اند.

– مالکان املاکی که تنها قبض، دست‌نوشته یا حکم مراجع رسمی دارند و هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌اند.

– افرادی که قبل از راه‌اندازی سامانه، حکم قطعی به نفعشان صادر شده ولی همچنان بدون سند رسمی باقی مانده‌اند

املاک و اراضی تحت پوشش سامانه ثبت ادعا

املاک مشمول سامانه ثبت ادعا مالکیت اراضی و ساختمان های فاقد سند شامل موارد زیر می‌شود:

– املاکی که هنوز سابقه ثبتی ندارند.

– املاک و اراضی که روند ثبت آن‌ها تکمیل نشده است.

دستگاه‌های اجرایی و نهادهای دولتی طبق ماده ۱۴، که دارای اموال غیرمنقول بدون سند رسمی هستند، موظف به ثبت‌نام در این سامانه هستند. به طور کلی، هر شخص یا نهادی که مالکیت املاکی بدون سند رسمی مطابق ماده ۱ را دارد، باید ادعای مالکیت خود را ثبت کند.

مراحل راه اندازی و طراحی سامانه ثبت ادعا (ساغر)

مراحل ایجاد سامانه اسناد غیر رسمی (سامانه ادعا) شامل مراحل زیر است:

– طراحی و اجرای سامانه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور به‌منظور ثبت ادعاهای مالکیت املاک بدون سند رسمی، بارگذاری مستندات و نقشه‌های جغرافیایی (نقشه یو تی ام).

– تکمیل زیرساخت‌های فنی و حقوقی با تعریف فرآیندها، تعیین سطوح دسترسی، تأمین امنیت داده‌ها و ایجاد امکان تعامل با نهادهای مرتبط مانند شوراها، شهرداری‌ها و قوه قضائیه.

– اعلام آمادگی رسمی رئیس سازمان ثبت به رئیس قوه قضائیه. پس از آماده‌سازی کامل سامانه، اطلاع‌رسانی به رئیس قوه قضائیه انجام خواهد شد.

– اعلام رسمی راه‌اندازی سامانه از سوی رئیس قوه قضائیه از طریق روزنامه رسمی کشور.

– آغاز فرآیند ثبت ادعاها و بارگذاری مدارک توسط افراد مشمول؛ با شروع اعلام رسمی، تمامی افراد حقیقی و حقوقی، دستگاه‌های اجرایی و سایر مدعیان مالکیت ملزم به ثبت ادعاهای خود در سامانه خواهند بود

مختصات جغرافیایی یو تی ام سامانه ثبت ادعا

آیین‌نامه اجرایی مرتبط با ماده (۱۰) قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول و تبصره‌های آن، به ویژه در زمینه‌های نقشه‌برداری و خدمات دفاتر کارگزاری، حاوی نکات مهمی است. این آیین‌ نامه شامل جداولی است که اطلاعات توصیفی نقشه‌های محدوده‌های مورد ادعا را با استفاده از مختصات جغرافیایی دقیق مشخص می‌کند. این جداول شامل جزئیاتی مانند مساحت، ابعاد، حد و مرز، جهت، طبقات و واحدهای مختلف است.

دفاتر کارگزاری به عنوان مراکز تخصصی فنی، مهندسی و حقوقی، بر اساس بند «پ» ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب ۱۴۰۳، وظایف ویژه‌ای در این حوزه دارند. این مراکز با ارائه خدمات حرفه‌ای به ثبت و تأیید معاملات اموال غیرمنقول کمک کرده و در تسهیل روندهای قانونی نقشی کلیدی ایفا می‌کنند. این دفاتر به عنوان حلقه‌ای مهم در زنجیره فرآیندهای قانونی، ضمن ارائه خدمات فنی و حقوقی، به دقت و صحت ثبت معاملات کمک می‌کنند و نقش مهمی در اطمینان از قانونی بودن این فرآیندها دارند.

زمان طراحی و رونمایی سامانه ثبت ادعا اسناد غیر رسمی

سازمان متعهد است که ظرف حداکثر یک سال از تاریخ اجرایی شدن قانون در 13 خرداد 1403، یک سامانه جامع مطابق با ماده (۱۰) قانون طراحی و ارائه کند. پیش‌بینی می‌شود که سامانه ساغر در تیرماه 1404 به بهره‌برداری برسد. این سامانه باید قابلیت ثبت ادعاها را به همراه نقشه‌هایی که دارای مختصات جغرافیایی دقیق هستند، فراهم کند. همچنین باید شامل جدولی از اطلاعات و مستندات مربوط به هر ادعا باشد. طراحی و پیاده‌سازی این سامانه باید به گونه‌ای انجام شود که بر پایه سیستم‌های اطلاعات جغرافیایی (GIS) عمل کند و امکان بارگذاری و نمایش لایه‌های مختلف نقشه را داشته باشد.

علاوه بر این، سامانه باید بتواند تداخل‌های جزئی یا کلی بین نقشه‌های بارگذاری‌شده توسط مدعیان مختلف و همچنین تداخل نقشه‌های ادعا با نقشه‌های املاک دارای سند حدنگار را شناسایی کند. ثبت ادعا بدون مستندات مربوطه، نقشه UTM با مختصات جغرافیایی دقیق و جدول اطلاعات توصیفی امکان‌پذیر نخواهد بود. این اقدامات برای ایجاد شفافیت و دقت در بررسی ادعاهای مربوط به اراضی و املاک ضروری است.

نقشه UTM سامانه ثبت ادعا اسناد غیر رسمی

برای ثبت ادعا در سامانه ساغر، افراد باید حداکثر تا دو سال پس از آغاز به کار این سامانه، اطلاعات مربوط به ادعای خود شامل مدارک، نقشه با مختصات جغرافیایی (UTM) و جدول اطلاعات توصیفی و پلاک ثبتی را در سامانه وارد کنند. پیش از اقدام به ثبت ادعا، لازم است نقشه مورد نظر را از منابع تعیین‌شده تهیه کرده و کد رهگیری دریافت شود. سامانه به گونه‌ای طراحی شده که ابتدا کد رهگیری نقشه را دریافت کرده و پس از تایید تطابق کد ملی فرد مدعی با کد ملی متقاضی نقشه، امکان بارگذاری نقشه فراهم می‌شود. نقشه‌های مذکور باید بر اساس دستورالعمل تهیه نقشه عرصه املاک بر اساس ماده (۹) قانون جامع حدنگار از طریق سامانه شمیم تهیه شوند. سازمان موظف است تا اطمینان حاصل کند که تمامی این مراحل به درستی انجام می‌شود و افراد به راحتی بتوانند ادعای خود را ثبت کنند.

صلاحیت کارشناسی تهیه نقشه یو تی ام سامانه ثبت ادعا

تهیه نقشه‌های جغرافیایی باید توسط افراد متخصص و واجد شرایط انجام شود. این افراد شامل کارگزاری‌ها، کارشناسان رسمی کانون، یا مرکز وکلا و کارشناسان رسمی قوه قضائیه هستند که در حوزه نقشه‌برداری و امور ثبتی تخصص دارند. همچنین، افرادی که دارای پروانه نقشه‌برداری از سازمان نظام مهندسی کشور هستند یا نقشه‌بردارانی که بر اساس تبصره (۳) ماده (۹) آیین‌نامه اجرایی قانون جامع حدنگار از سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مجوز دریافت کرده‌اند نیز صلاحیت لازم برای تهیه این نقشه‌ها را دارند. این افراد با بهره‌گیری از دانش و مهارت‌های خود، می‌توانند نقشه‌هایی دقیق و معتبر تهیه کنند که در بسیاری از امور ثبتی و مهندسی کاربرد دارد.

نقشه برداری و نقشه یو تی ام UTM سامانه ثبت ادعا املاک

در صورتی که درخواست‌کننده در ادعای خود به زمین و ساختمان اشاره کند، نقشه‌ای که ارائه می‌دهد باید به شکلی طراحی شود که هر دو بخش زمین و ساختمان را نمایش دهد. افراد مدعی می‌توانند برای تهیه نقشه و ثبت ادعای خود از خدمات فنی و مهندسی کارگزاری‌ها بهره‌مند شوند. سامانه باید به وضوح مشخص کند که کدام کارگزاری مسئولیت ثبت ادعای مدعی را بر عهده دارد. هزینه نقشه برداری و تهیه نقشه یو تی ام برای ثبت در سامانه ثبت ادعا با پیشنهاد رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک و تایید رئیس قوه قضاییه مصوب می گردد. هنوز دستورالعمل بند «پ» از ماده ۱۱۴ قانون برنامه پنج‌ساله هفتم توسعه کشور (۱۴۰۳-۱۴۰۷) درباره صدور مجوز کارگزاری‌های فنی، مهندسی و حقوقی برای شرکت‌های واجد شرایط تصویب نشده است.

پیش‌نویس این دستورالعمل تهیه و به معاونت حقوقی قوه قضاییه ارسال شده و پس از تصویب و تایید رئیس قوه قضاییه اجرایی می‌شود. آیین‌نامه اجرایی ماده ۱۴ قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول در رابطه با تفکیک واحدهای آپارتمانی نیز هنوز تصویب نشده است. این آیین‌نامه با همکاری وزارتخانه‌های کشور و راه و شهرسازی توسط سازمان ثبت اسناد و املاک تهیه شده و برای تصویب به هیأت وزیران ارائه شده است. صدور شناسه یکتا برای تنظیم سند رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان واحدهای آپارتمانی و ابطال این شناسه و صدور سند مالکیت تفکیکی مربوط به ماده ۱۴ این قانون برای املاکی است که دستور نقشه آن شامل تعداد طبقات، سطح اشغال مجاز و تعداد واحدهای هر طبقه توسط مراجع قانونی صادر شده است.

چه کسانی می توانند نسبت به املاک ثبت ادعا کنند؟

هر شخص حقیقی یا حقوقی که ملکی در اختیار دارد اما سند رسمی موضوع ماده ۱ قانون را ندارد، ملزم به ثبت ادعای مالکیت خود در سامانه مشخص شده در ماده ۱۰ است. بر اساس مواد ۱۱ تا ۱۵ آیین‌نامه قانون الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، افراد و نهادها مکلف به ثبت ادعا در سامانه ساغر هستند. این شامل اشخاصی است که اسناد عادی مانند دست‌نوشته، مبایعه‌نامه، سند عرفی یا قباله محلی دارند. افراد تا دو سال پس از شروع به کار رسمی سامانه فرصت دارند تا اطلاعات خود را وارد کنند. عدم ثبت در این مدت ممکن است منجر به از دست دادن امکان پیگیری حقوقی یا قانونی شود.

حتی اگر ملکی دارای سابقه ثبتی باشد اما سند رسمی نداشته باشد، لازم است ادعا ثبت شود. افرادی که حکم قطعی از مراجع قانونی دارند و پیش از راه‌اندازی سامانه حکم گرفته‌اند، اما هنوز سند رسمی ندارند، باید در سامانه ادعای خود را ثبت کنند. مالکان املاکی که فاقد سابقه ثبتی هستند یا عملیات ثبتی آن‌ها ناقص یا متوقف باقی مانده، همچنین دستگاه‌های اجرایی و نهادهای عمومی مثل شهرداری‌ها و سازمان‌ها که اموال غیرمنقول بدون سند رسمی دارند نیز شامل این دسته می‌شوند.

مستندات مورد نیاز جهت ثبت در سامانه ادعا

مدعیان باید این موارد را در سامانه بارگذاری نمایند:

• مستندات مالکیت از جمله سند عادی، رأی دادگاه، قولنامه، قباله یا هر گونه سند معتبر دیگر.
• نقشه‌ای با مختصات جغرافیایی (UTM) که موقعیت دقیق ملک را مشخص کند.
• جدول اطلاعات توصیفی ملک که شامل پلاک ثبتی، نوع ملک، مساحت و نوع کاربری باشد.

نقشه یو تی ام جهت ثبت در سامانه ثبت ادعا (ساغر)

 نقشه یو تی ام از جمله مهمترین مستندات مورد نیزا جهت ثبت در سامانه ادعا به همراه مدارک دیگر است. این نقشه در قالب یا فرمت مشخص شده سازمان ثبت اسناد می بایست در سامانه شمیم نیز تثبیت شود. بدین معنا که سیستم تصویر نقشه یو تی ام تهیه شده جهت ثبت در سامانه ساغر می بایست توسط گیرنده مولتی فرکانس شمیم و دوربین توتال استیشن تهیه و ترسیم شود. نقشه UTM می بایست توسط افراد یا نهادهای ذی‌صلاح تهیه شود که در ذیل به انها اشاره کرده ایم:

• کارشناسان رسمی دادگستری (رشته امور ثبتی).
• کارشناسان رسمی وکلای قوه قضائیه.
• اشخاص دارای پروانه کارشناسی نقشه ‌برداری از سازمان نظام مهندسی.
• مهندسین نقشه بردار واحد های ثبتی.
• مهندسین نقشه برداری دارای مجوز از شهرداری‌.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول شامل پانزده ماده و بیست و هشت تبصره است که در جلسه علنی مجلس شورای اسلامی در تاریخ 6 آذر 1401 تصویب شد. این قانون در تاریخ 26 اردیبهشت 1403 توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام بررسی و تأیید گردید. در این بررسی، مواد و تبصره‌هایی از جمله ماده اول و تبصره‌های (1)، (4)، (5) و (6)، همچنین ماده سوم و تبصره سوم آن و ماده دهم به همراه تبصره‌های (2) و (7) تا (10) به عنوان مواد هماهنگ با مصلحت نظام شناخته شدند. هدف این قانون، ایجاد شفافیت و امنیت در معاملات املاک و مستغلات کشور است تا از بروز مشکلات و اختلافات ناشی از عدم ثبت رسمی جلوگیری شود. این قانون به منظور تضمین حقوق مالکیت و تسهیل فرآیند قانونی معاملات اموال غیرمنقول وضع شده و آثار مثبت آن می‌تواند در کاهش دعاوی و اختلافات حقوقی مشهود باشد

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول با هدف رفع مشکلات ناشی از معاملات غیررسمی و مبهم تصویب شده است. مسائلی مانند فروش همزمان یک ملک به چندین خریدار، جعل اسناد، عدم تطابق وضعیت واقعی ملک با قرارداد، و مشکلات مربوط به ارث و مالکیت، بارها برای خریداران و فروشندگان مشکلاتی ایجاد کرده‌اند. این مشکلات نه تنها باعث ضررهای مالی جدی می‌شوند، بلکه در افزایش تعداد دعاوی قضایی نیز نقش دارند.

برای مدت طولانی، بسیاری از معاملات ملکی به دلیل عدم ثبت رسمی با چالش‌های جدی مواجه شده‌اند. استفاده از قولنامه‌های دستی و قراردادهای ساده به عنوان روش‌های معمول خرید و فروش ملک، به دلیل نبود شفافیت و عدم ثبت رسمی، مسائل زیادی را به دنبال داشته اند. در نتیجه، افراد به جای تجربه آرامش در خرید یا فروش ملک، با دعاوی طولانی در دادگاه‌ها، کلاهبرداری‌ها و ادعاهای متعدد مالکیت روبرو می‌شوند. لذا ضرورت ثبت رسمی معاملات املاک به عنوان یک راهکار قانونی برای جلوگیری از این مسائل و ایجاد امنیت خاطر برای طرفین معامله برجسته می‌گردد.

هدف از طراحی سامانه ثبت ادعا (ساغر)

در بسیاری از مناطق کشور، به ویژه در روستاها و شهرهای کوچک، افراد زیادی مالک املاکی هستند که به دلایل مختلف سند رسمی ندارند. این مسئله می‌تواند مشکلاتی نظیر اختلافات حقوقی، پیچیدگی در انتقال مالکیت، عدم دریافت تسهیلات بانکی و حتی سلب مالکیت توسط افراد ثالث را ایجاد کند. با راه‌اندازی این سامانه، انتظار می‌رود مشکلات مربوط به املاک بدون سند به میزان زیادی کاهش یابد و مالکان بتوانند با اطمینان و سهولت بیشتری مالکیت خود را ثبت کنند.

این سامانه با افزایش دسترسی عمومی و کاهش نابرابری‌ها، فرصتی برای تمامی شهروندان، حتی ساکنان مناطق محروم و روستایی فراهم می‌سازد تا مالکیت املاک خود را به‌طور رسمی ثبت کنند. در گذشته، افراد در مناطق دورافتاده با چالش‌های زیادی برای ثبت املاک خود روبرو بودند، اما اکنون با راه‌اندازی این سامانه، امکان ثبت مالکیت از هر نقطه کشور فراهم شده است.

کاربرد قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

در سال‌های اخیر، مسائل مختلفی در زمینه معاملات املاک غیرمنقول، مانند فروش همزمان یک ملک به چند خریدار، جعل اسناد، و عدم تطابق شرایط ملک با اطلاعات موجود در قرارداد، به مشکلات جدی برای خریداران و فروشندگان تبدیل شده است. این مشکلات علاوه بر وارد کردن خسارات مالی قابل توجه به افراد، باعث افزایش دعاوی در محاکم قضایی نیز شده است. به همین دلیل، ضرورت وجود قوانینی که ثبت رسمی معاملات املاک را الزامی کند، احساس می‌شد

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات املاک غیرمنقول، که در سال ۱۴۰۱ تصویب و در سال ۱۴۰۳ تأییدیه مجمع تشخیص مصلحت نظام را دریافت کرد، با هدف ایجاد شفافیت و امنیت حقوقی در این حوزه وضع شده است. این قانون با هدف کاهش دعاوی حقوقی و پیشگیری از کلاهبرداری‌ها در معاملات ملکی تدوین شده است. بر اساس این قانون، هر معامله ملکی باید در سامانه‌های رسمی ثبت و تأیید شود، و در غیر این صورت، از نظر قانونی اعتبار نخواهد داشت. این فرآیند به طرفین معامله کمک می‌کند تا از قانونی بودن و صحت معامله مطمئن شوند و در صورت بروز اختلاف، مرجع مشخصی برای بررسی و تأیید معاملات وجود داشته باشد. به این ترتیب، این قانون یک گام مؤثر در جهت افزایش امنیت و اعتماد در بازار املاک و مستغلات محسوب می‌شود

آگاه سازی راجع به سامانه ثبت ادعا

رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور توضیح داد که در راستای تثبیت قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، در طی شش ماه گذشته پس از ابلاغ این قانون، نتایج مثبتی حاصل شده‌اند. وی همچنین تصریح کرد که همچنان نیازمند تلاش و کار جهادی بیشتری هستیم.

به نقل از قوه قضاییه و در دومین جلسه شورای رسانه سامان، حسن بابایی بیان کرد که برای اجرای مؤثر این قانون، یک پیوست رسانه‌ای ضروری است. او افزود که باید با تولید و انتشار محتوا در قالب‌های مختلف و از طریق بسترهای متنوع، مردم را نسبت به حقوق و وظایف ثبتی‌شان آگاه کنیم. این اقدامات باید بر اساس مأموریت‌های سازمان و با استفاده از روش‌های مدرن و به‌روز انجام شود. در نهایت، رئیس سازمان ثبت اسناد و املاک اهمیت برگزاری نشست‌های تخصصی و ضرورت تولید محتوای رسانه‌ای را تاکید کرد و آن را یک نیاز ضروری دانست

هدف سامانه اسناد غیر رسمی (سامانه ثبت ادعا)

سامانه ثبت ادعاهای مالکیت برای املاک فاقد سند رسمی یکی از اقدامات مهم در مسیر الکترونیکی ‌سازی خدمات حوزه ثبتی در کشور ایران می باشد. این سامانه نه تنها به بهبود مدیریت اسناد و املاک کمک می‌کند، بلکه با افزایش شفافیت، کاهش اختلافات حقوقی و تسهیل در صدور اسناد رسمی، نقشی مؤثر در پیشبرد عدالت ثبتی و نظم‌بخشی به مالکیت املاک در کشور دارد. این سامانه با هدف رفع مشکلات موجود و ایجاد شفافیت و امنیت حقوقی در حوزه املاک طراحی شده است. اهداف اصلی این سامانه عبارتند از:

– فراهم کردن امکان ثبت ادعای مالکیت برای افرادی که مدارک رسمی کامل ندارند.

– تسهیل و تسریع فرآیند ثبت و اخذ سند رسمی.

– بالا بردن امنیت سندی املاک و ممانعت از کلاهبرداری.

– پیشگیری از دعاوی حقوقی و اختلافات ناشی از فقدان سند رسمی.

سامانه ثبت ادعا مالکیت برای چه املاکی کاربرد دارد؟

املاکی که فاقد سند مالکیت هستند: اگر شما مالک ملکی هستید که سند رسمی برای آن وجود ندارد، می‌توانید ادعای خود را در این سامانه ثبت کنید. این وضعیت ممکن است به دلایلی چون عدم ثبت مالکیت قبلی، نبود سند اولیه یا تغییرات وضعیت ملک رخ داده باشد. مالکان زمین‌های بدون سند: کسانی که از گذشته مالک زمین‌هایی هستند که هیچ‌گاه سند رسمی برای آن‌ها صادر نشده، می‌توانند از این سامانه برای ثبت مالکیت خود بهره گیرند.

مالکان اموال غیرمنقول در مناطق دورافتاده: در مناطقی که دسترسی به خدمات ثبت اسناد محدود است، این سامانه امکان ثبت مالکیت اموال غیرمنقول را فراهم می‌کند. افرادی که با چالش‌های مالکیتی مواجه هستند: اگر درگیر اختلافات مالکیتی با دیگران هستید و نیاز به اثبات ادعای خود دارید، می‌توانید از این سامانه برای ثبت ادعا و مستند کردن حقوق مالکانه خود استفاده کنید. مالکان اموال بدون سند انتقال: اگر ملکی به شما فروخته شده است، اما سند انتقال مالکیت به نام شما ثبت نشده، می‌توانید ادعای مالکیت خود را از طریق این سامانه به ثبت برسانید

املاک مشمول ثبت نام در سامانه ثبت ادعا

املاک بدون سند رسمی یا دارای قولنامه: این نوع املاک به صورت غیررسمی از طریق قبض یا توافق‌نامه‌ای به نام قولنامه منتقل شده‌اند و سند رسمی مالکیت ندارند. برای این املاک، فرآیند تبدیل قولنامه به سند رسمی وجود دارد و می‌توان از طریق سامانه ثبت ادعا برای دریافت سند رسمی اقدام کرد.

املاک بدون سند رسمی: این گروه شامل املاکی است که مالک هیچ سند رسمی مالکیتی در دست ندارد. در این موارد، مالک می‌تواند از سامانه ثبت ادعا استفاده کند و تلاش کند تا برای ملک خود سند رسمی دریافت کند.

املاکی با مدارک ناقص: این املاک شاید بخشی از مدارک لازم برای ثبت رسمی مالکیت را داشته باشند، اما به دلیل نقص یک یا چند مدرک ضروری، نتوانسته‌اند مالکیت خود را به طور کامل ثبت کنند. در چنین مواردی، مالک می‌تواند از طریق سامانه ثبت ادعا برای تکمیل فرآیند و اثبات مالکیت اقدام کند. برای تمامی این دسته‌ها، باید مراحلی مثل تهیه نقشه یو تی ام، جمع‌آوری مدارک لازم و تأیید ادعا توسط مقامات مربوطه طی شود تا مالکیت به رسمیت شناخته شود.

هدف گذاری سامانه ثبت ادعا به ثبت رسمی

هدف‌گذاری سامانه ثبت اعدا سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در زمینه قانون الزام به ثبت رسمی معاملات باید به نحوی طراحی شود که تمامی شهروندان بتوانند به راحتی به اطلاعات ضروری درباره حقوق و مسئولیت‌های ثبتی خود دسترسی پیدا کنند. این اطلاعات باید از طریق کانال‌های مختلف رسانه‌ای مانند صدا و سیما، خبرگزاری‌ها، نشریات، فضای مجازی و اپلیکیشن‌های موبایلی منتشر گردد. رئیس سازمان بر اهمیت دیجیتالی‌سازی خدمات و اطلاع‌رسانی به عنوان دو اقدام کلیدی در راستای حمایت از حقوق مردم و کاهش تخلفات در حوزه ثبت تأکید کرده است.

برای دستیابی به این هدف، تولید محتوای باکیفیت و مرتبط با موضوعات مختلف ضروری است تا به موازات اجرای قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، آموزش‌های لازم و درک مفاهیم دانش ثبتی نیز به شهروندان ارائه گردد. در این زمینه، شورای رسانه مسئولیت طراحی کلی اقدامات رسانه‌ای سازمان را در جلسات تخصصی بر عهده خواهد داشت. این اقدامات می‌تواند به افزایش آگاهی عمومی و بهبود فرآیندهای ثبتی کمک شایانی نماید و به ارتقاء فرهنگ ثبت در جامعه بینجامد.

سامانه ثبت الکترونیکی اموال غیر منقول(ثبت ادعا)

سامانه ثبت الکترونیکی یکی از نوآوری‌های مهم در قانون جدید است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طراحی شده تا فرآیند ثبت معاملات املاک غیرمنقول به صورت آنلاین انجام شود. این سامانه دارای اهمیت ویژه‌ای است که می‌توان به چند نکته کلیدی اشاره کرد. نخست، در شروع معامله و زمانی که خریدار و فروشنده به توافق می‌رسند، مشاور املاک موظف است پیش‌نویس قرارداد را در این سامانه بارگذاری کند. این پیش‌نویس شامل اطلاعات دقیقی از طرفین، مشخصات ملک و شرایط توافق شده می‌باشد. به این ترتیب، جزئیات قرارداد به صورت شفاف و دقیق در دسترس قرار می‌گیرد. لازم به ذکر است که این اقدام به معنای عدم مراجعه افراد به دفاتر اسناد رسمی برای انجام معاملات نیست.

دوم، سامانه به صورت خودکار هویت و اعتبار طرفین معامله و همچنین اصالت اسناد را تأیید می‌کند. این تأیید اولیه موجب می‌شود که از قانونی بودن طرفین و صحت ملک اطمینان حاصل شود و از بروز مسائل و اختلافات جلوگیری کند. این اعتمادسازی می‌تواند به خریداران و فروشندگان احساس امنیت بیشتری بدهد. پس از ثبت پیش‌نویس در سامانه، اطلاعات به صورت اتوماتیک به دفاتر اسناد رسمی منتقل می‌شود. در این مرحله، طرفین باید ظرف پنج روز به دفترخانه مراجعه کنند تا مراحل نهایی ثبت و رسمی‌سازی معامله انجام شود. این فرآیند نه تنها سرعت انجام معاملات را افزایش می‌دهد، بلکه شفافیت بیشتری در روندهای قانونی به وجود می‌آورد.

نحوه درخواست سند در سامانه ثبت ادعا

ثبت نام در سامانه: اولین مرحله برای استفاده از سامانه ثبت ادعا، انجام ثبت نام در آن است. در این مرحله، معمولاً شما باید اطلاعات شخصی خود را وارد کنید، از جمله کد ملی و دیگر مشخصات شناسایی. این ثبت نام به شما این امکان را می‌دهد که به امکانات مختلف سامانه دسترسی پیدا کنید و وضعیت ادعای خود را به راحتی پیگیری نمایید. پر کردن فرم ادعا: پس از اتمام ثبت نام، شما باید فرمی را تکمیل کنید که شامل اطلاعات دقیق درباره ملک مورد نظر است. این اطلاعات می‌تواند شامل موقعیت جغرافیایی، ابعاد، نوع ملک و ویژگی‌های خاص آن باشد. همچنین، لازم است توضیحات کاملی درباره ادعای خود، علت و سابقه مالکیت و موارد مرتبط دیگر را ارائه دهید.

ارسال مستندات مرتبط: برای تقویت ادعای خود، ضروری است که مستندات مربوط به ملک را ارسال کنید. این مستندات ممکن است شامل قراردادهای قدیمی، گواهی‌های شاهدان، تصاویر و هر نوع سند دیگری باشد که به تأیید ادعای شما کمک کند. این اسناد باید به طور دقیق و کامل در سامانه بارگذاری شوند تا فرآیند بررسی بهتر انجام شود. بررسی ادعا: پس از ارسال فرم و مستندات، ادعای شما توسط مقامات مربوطه بررسی خواهد شد. این مرحله می‌تواند شامل بازدید از محل ملک، بررسی تطابق اطلاعات موجود با واقعیت‌ها و جمع‌آوری اطلاعات اضافی از منابع دیگر باشد. ممکن است مقامات نیاز داشته باشند تا با شما یا دیگر افراد مرتبط با ملک تماس بگیرند تا اطلاعات تکمیلی را دریافت کنند. صدور سند مالکیت: اگر ادعای شما تأیید شود و مقامات تمامی مدارک و اطلاعات را بررسی کنند، سند مالکیت رسمی به نام شما صادر خواهد شد. این سند به شما این امکان را می‌دهد که به‌عنوان مالک قانونی ملک شناخته شوید و حقوق مالکانه خود را در برابر دیگران اثبات کنید.

نقش مشاوران املاک در ثبت نام در سامانه ثبت ادعا

نقش مشاوران املاک در ثبت معاملات به‌طور قابل توجهی با تصویب آیین‌نامه اجرایی ماده ۳ قانون گسترش یافته است. مشاوران املاک علاوه بر برقراری ارتباط میان خریداران و فروشندگان املاک و اراضی، پس از اجرایی شدن قانون الزام موظف به ارائه اطلاعات دقیق و شفاف ثبتی به سامانه ثبت معاملات یا همان سامانه ثبت ادعا هستند. این اطلاعات شامل هویت و نشانی طرفین معامله، ویژگی‌های کامل ملک، شرایط مالی و توافق‌های موجود می‌باشد.

اهمیت این موضوع در این است که مشاوران املاک نمی‌توانند به سلیقه خود اطلاعات را تغییر دهند یا شروط قرارداد را اضافه یا حذف کنند. زیرا تمامی اطلاعات به‌طور دقیقی در سامانه ثبت می‌شود و هر گونه تغییر نیازمند تأیید طرفین و در نهایت تأیید دفترخانه خواهد بود. این روند به افزایش دقت و شفافیت در معاملات املاک کمک کرده و به حفظ حقوق طرفین کمک شایانی می‌کند. با این اقدامات، اعتماد عمومی به بازار املاک نیز بیشتر می‌شود و افراد با اطمینان بیشتری به انجام معاملات خود می‌پردازند.

وظایف دفاتر اسناد رسمی در قانون ازام ثبت رسمی معاملات

دفاتر اسناد رسمی به عنوان نهادهای قانونی و معتبر، نقش کلیدی در فرآیند ثبت معاملات و مستندات حقوقی دارند. این دفاتر، به عنوان نقطه پایانی برای ثبت و تأیید معاملات، مسئولیت دارند که پس از دریافت پیش‌نویس قرارداد از سامانه‌های مربوطه، تمام اسناد و مدارک را با دقت مورد بررسی قرار دهند. این بررسی شامل تأیید صحت و اعتبار اسناد است تا اطمینان حاصل شود که هیچ گونه نقص یا مشکلی در جنبه‌های قانونی ملک وجود ندارد.

به عبارت دیگر، دفاتر اسناد رسمی باید به طور دقیق تمام جوانب حقوقی را در نظر بگیرند و در صورتی که هر گونه ابهام یا مشکل قانونی مشاهده شود، باید نسبت به اصلاح آن اقدام کنند. این فرآیند نه تنها به حفظ حقوق طرفین معامله کمک می‌کند، بلکه از بروز مشکلات احتمالی در آینده نیز جلوگیری می‌نماید. به همین خاطر، اهمیت این دفاتر در فرآیند ثبت رسمی معاملات غیرقابل انکار است و آنها به عنوان نهادهای معتبر و قابل اعتماد، اعتماد عمومی را جلب می‌کنند.  بنابراین، هر کسی که قصد انجام معامله‌ای را دارد، باید بداند که همکاری با دفاتر اسناد رسمی یک گام اساسی برای حفظ امنیت و اعتبار معاملات است و می‌تواند به ممانعت از بوجود آمدن مشکلات حقوقی و ثبتی در آینده به عمل آورد.

ملاحظات مهم سامانه ثبت ادعا های ملکی

افرادی که از این سامانه بهره‌برداری می‌کنند، باید مطمئن شوند که ادعاهای خود را بر اساس واقعیت مطرح کرده و مدارک لازم را ارائه دهند. در غیر این صورت، ممکن است ادعای آن‌ها پذیرفته نشود. در برخی مواقع، اثبات مالکیت زمین بدون سند نیازمند بررسی‌های قضایی است و باید درخواست مربوطه برای اثبات مالکیت در دادگاه ثبت شود. بنابراین، افرادی که دارای زمین بدون سند هستند، می‌توانند به طور کامل از این سامانه استفاده کرده و فرآیند ثبت مالکیت خود را آغاز کنند. این سامانه یک پیشرفت مهم در راستای رفع مشکلات مربوط به املاک فاقد سند به شمار می‌آید و به افراد کمک می‌کند تا حقوق خود را به رسمیت بشناسند و از مشکلات قانونی جلوگیری کنند.

مزایای استفاده از سامانه ثبت ادعا

محافظت از حقوق مالکیت: سامانه ثبت ادعا به شما این امکان را می‌دهد که از حقوق مالکیت خود به‌خوبی محافظت کرده و از هرگونه تقلب یا تجاوز به اموال خود جلوگیری نمایید. این ابزار به ویژه برای افرادی که دارای املاک غیرمنقولی هستند که هنوز به‌طور رسمی ثبت نشده‌اند، بسیار کارآمد است. تسهیل فرآیند: استفاده از این سامانه باعث می‌شود که مراحل ثبت مالکیت به شکل قابل توجهی سریع‌تر و ساده‌تر انجام شود. به جای گذراندن مراحل پیچیده و زمان‌بر، می‌توانید به‌راحتی و به‌صورت آنلاین اقدام کنید.

کاهش اختلافات: این سامانه می‌تواند به‌طور مؤثری به کاهش منازعات مربوط به مالکیت کمک کند. با ثبت رسمی ادعاها و مدارک، احتمال ایجاد اختلافات و دعاوی حقوقی مرتبط با مالکیت به شکل چشم‌گیری کمتر خواهد شد. دسترسی آسان: دسترسی به سامانه ثبت ادعا از طریق اینترنت به سادگی امکان‌پذیر است. این ویژگی باعث می‌شود که نیازی به مراجعه حضوری به ادارات دولتی نداشته باشید و از هر مکانی به سیستم دسترسی پیدا کنید. با این امکانات، حفاظت از حقوق مالکیت و انجام فرآیندهای مرتبط به‌طور چشم‌گیری تسهیل می‌شود و شما می‌توانید با آرامش خاطر به امور خود رسیدگی کنید.

چالش های سامانه های قبل از سامانه ثبت ادعا

قبل از راه‌اندازی سامانه ثبت ادعا، مشکلات متعددی در رابطه با استفاده از سیستم‌های موجود وجود داشت که به مسائل مربوط به زمین‌های فاقد سند و املاکی با مدارک ناقص توجه نمی‌کرد. یکی از این مشکلات، عدم توجه به املاک بدون سند بود؛ زیرا سامانه‌های قبلی مانند سامانه جامع املاک و کاداستر یا سامانه ثبت من، به گونه‌ای طراحی نشده بودند که کمکی به افرادی که مالک زمین‌های بدون سند رسمی هستند، بکنند. این سامانه‌ها بیشتر بر روی مدیریت املاکی که قبلاً دارای سند رسمی بودند، متمرکز بودند.

علاوه بر این، فرآیند ثبت اسناد در سامانه‌های قبلی معمولاً با پیچیدگی و زمان‌بر بودن همراه بود و بسیاری اوقات نیاز به مراجعه حضوری به دفاتر داشت. این موضوع به ویژه برای افرادی که در مناطق دورافتاده زندگی می‌کنند، چالش بزرگی محسوب می‌شد. از سوی دیگر، وجود مشکلات حقوقی و عدم اطمینان در خصوص مالکیت، موجب می‌شد که افراد دارای املاک غیرمنقول بدون سند همواره در معرض تهدید اختلافات حقوقی و تقلب قرار داشته باشند.

نواقص سامانه های ثبتی پیشین

سامانه‌های قبلی نتوانستند این مشکل را به نحو مؤثری حل کنند و افراد مجبور به استفاده از روش‌های دیگری مانند قولنامه‌ها بودند که خود نیز دارای مشکلات و نقص‌های خاصی بودند. در نهایت، عدم دسترسی عمومی به اطلاعات مربوط به مالکیت املاک نیز از دیگر چالش‌ها بود. در بسیاری از مواقع، اطلاعات مرتبط با مالکیت به‌صورت آنلاین در دسترس نبود و افراد نمی‌توانستند به سادگی وضعیت مالکیت یک ملک را بررسی کنند. این موضوع به افزایش تقلب و بروز اختلافات میان مالکان منجر می‌شد. از این رو، نیاز به یک سامانه کارآمد و جامع احساس می‌شد تا این چالش‌ها را برطرف کند و به افرادی که دارای املاک بدون سند هستند، کمک نماید.

اختلالات فنی در سامانه های پیشین ثبت

برخی از سیستم‌های قبلی مانند سامانه ثبت من، با چالش‌های فنی مواجه بودند که این موضوع بر کارایی آن‌ها تأثیر گذاشته است. به‌عنوان نمونه، گزارش‌هایی در مورد اختلال در بخش امضای الکترونیکی این سامانه وجود داشته است که منجر به تأخیر در ارائه خدمات گردیده است. همچنین، روند طولانی تصویب قوانین و اجرای سامانه‌ها نیز یک معضل به شمار می‌رود. طبق اطلاعات منتشر شده، سازمان ثبت اسناد و املاک یک سال زمان برای راه‌اندازی سامانه ثبت ادعا در اختیار داشته است، که نشان می‌دهد اجرای سامانه‌های جدید می‌تواند زمان‌بر باشد.

با راه‌اندازی سامانه ثبت ادعا، تلاش شده تا این چالش‌ها حل و فصل شود و افرادی که به دلایل مختلف نتوانسته‌اند مالکیت خود را به‌طور رسمی ثبت کنند، بتوانند ادعای مالکیت خویش را مطرح نمایند. این سامانه به کاهش اختلافات حقوقی، تسهیل در فرآیند ثبت اسناد و افزایش امنیت اموال کمک می‌کند و در نهایت به حفظ حقوق مالکانه افراد یاری می‌رساند.

حل مشکلات زمین های بدون سند توسط سامانه ثبت ادعا

سامانه ثبت ادعا یک راهکار نوین و دیجیتالی است که به حل معضلات مربوط به زمین‌های بدون سند کمک می‌کند. در زیر به تشریح نحوه عملکرد این سامانه و نقش آن در مواجهه با چالش‌های موجود پرداخته شده است:

ثبت ادعای مالکیت برای املاک فاقد سند: این سامانه به افراد این امکان را می‌دهد که ادعای خود را درباره املاک غیرمنقولی که سند رسمی ندارند، ثبت کنند. این موضوع برای کسانی که در طول سال‌ها از حمایت قانونی بی‌بهره مانده‌اند، بسیار حائز اهمیت است. ارائه مدارک و مستندات ضروری: کاربران می‌توانند مدارکی که به ادعای خود مرتبط است (مانند قولنامه‌ها، شهادت شهود یا هر نوع سند دیگری) را به سامانه ارسال کنند. این مستندات به عنوان مبنایی برای بررسی ادعا به کار می‌روند. بررسی و تأیید ادعای مالکیت: پس از ثبت ادعا، اطلاعات و مستندات به وسیله مقامات مربوطه مورد بررسی قرار می‌گیرند. این فرایند ممکن است شامل بازدید از ملک، جمع‌آوری اطلاعات اضافی، و بررسی‌های قانونی باشد.

در صورتی که ادعا تأیید شود، روند صدور سند مالکیت آغاز می‌گردد. حفاظت از حقوق مالکیت: با استفاده از این سامانه، افراد قادرند تا حقوق مالکیت خود را در برابر تقلب و تجاوز دیگران محافظت کنند. این امر به کاهش اختلافات حقوقی و افزایش امنیت اموال کمک شایانی می‌کند. ساده‌سازی فرآیند ثبت اسناد: سامانه ثبت ادعا، فرایند ثبت مالکیت را برای افرادی که در مناطق دورافتاده زندگی می‌کنند یا دسترسی به خدمات ثبت اسناد ندارند، تسهیل می‌سازد. این سامانه به صورت الکترونیکی عمل می‌کند و نیازی به حضور فیزیکی در دفاتر دولتی ندارد.

سامانه ثبت ادعا فرصت برای اصلاح وضعیت سندی املاک

برخلاف سیستم‌های قبلی که تنها به مدیریت املاک با سند رسمی می‌پرداختند، سامانه ثبت ادعا به افرادی که دارای ملک بدون سند هستند، این امکان را می‌دهد که با استفاده از روش‌های قانونی وضعیت ملک خود را بهبود بخشند و به سند رسمی دست یابند. در این فرآیند، کارشناسان رسمی دادگستری و نقشه‌برداری به کاربران کمک می‌کنند تا اطلاعات مربوط به ملک خود را به‌درستی ثبت کنند. این خدمات شامل تعیین مختصات، نقشه‌برداری و تهیه گواهی‌های لازم هستند. هرچند سامانه ثبت ادعا با چالش‌هایی روبرو است، اما به‌طور کلی به‌عنوان یک راهکار مؤثر برای حل معضلات مرتبط با زمین‌های بدون سند شناخته می‌شود و به افراد کمک می‌کند تا حقوق مالکیت خود را به‌صورت رسمی ثبت کنند. این اقدام علاوه بر کاهش مشکلات موجود، می‌تواند به افزایش امنیت مالکیت و سرمایه‌گذاری در حوزه املاک منجر شود.

مدارک مورد نیاز برای ثبت نام در سامانه ثبت ادعا

گردآوری مستندات ضروری برای ثبت ادعای مالکیت در سامانه املاک بدون سند، نیازمند دقت و توجه به جزئیات متعددی است. این مستندات باید توانایی اثبات مالکیت شما را داشته باشند و معمولاً شامل موارد زیر می‌شوند:

مدارک تاریخی و محلی: برای اثبات مالکیت، ممکن است به استفاده از منابع تاریخی و محلی نیاز داشته باشید. این مدارک می‌توانند شامل عکس‌های قدیمی از ملک، مستندات بانکی یا تأییدیه‌هایی از همسایگان و افراد محلی باشند که مالکیت طولانی‌مدت شما را تأیید می‌کنند.

مدارک مالی: هرگونه مستندات مرتبط با پرداخت هزینه‌های ملک، مانند قبوض برق، آب، گاز یا مالیات شهرداری، می‌تواند به عنوان شواهد مالکیت شما مورد استفاده قرار گیرد. این مدارک نشان‌دهنده تسلط شما بر این ملک در طول سال‌های گذشته هستند.

مراحل ثبت ادعا در سامانه املاک بدون سند، نیازمند توجه به تمامی این جزئیات و مستندات است تا بتوانید مالکیت خود را به طور کامل و معتبر اثبات کنید.

مدارک قانونی یا قولنامه ها برای ثبت ادعا

در صورتی که در گذشته با فروشنده ملک هر نوع قولنامه یا توافقنامه‌ای دارید، حتماً این مدارک را جمع‌آوری کنید. حتی اگر این اسناد به صورت غیررسمی باشند، می‌توانند در تأیید ادعای شما بسیار مؤثر واقع شوند. در صورت داشتن قولنامه، می‌توانید با مراجعه به سامانه ثبت املاک برای املاک دارای قولنامه، سند رسمی دریافت کنید. تهیه نقشه‌های مرتبط با ملک، مانند نقشه UTM یا هر نقشه‌ای که موقعیت دقیق ملک را نمایش دهد، ضروری است. این نقشه باید توسط کارشناسان رسمی تهیه و در سامانه بارگذاری شود.

پس از تکمیل فرم‌ها و وارد کردن اطلاعات در سامانه، لازم است تمام مدارک جمع‌آوری شده را به واحد ثبتی مربوطه ارسال کنید تا بررسی شوند. ممکن است این فرآیند شامل بازدید فیزیکی از ملک نیز باشد. با دنبال کردن این مراحل، می‌توانید اسناد لازم برای ثبت ادعای خود در سامانه املاک فاقد سند را گردآوری و ارسال کنید و فرآیند دریافت سند مالکیت را آغاز نمایید.

مهلت ۴ ساله سامانه ثبت ادعا به املاک فاقد سند

قانون جدیدی برای ساماندهی وضعیت املاک قولنامه‌ای به تصویب رسیده که به مردم فرصتی چهار ساله می‌دهد تا اسناد رسمی برای املاک خود دریافت کنند. این قانون نه تنها معاملات آینده، بلکه معاملات گذشته را نیز در بر می‌گیرد. بر اساس ماده ۱۰ این قانون، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور باید طی یک سال از ابلاغ قانون، سامانه‌ای به نام «ساماندهی اسناد غیررسمی» راه‌اندازی کند. با ایجاد این سامانه، مردم می‌توانند به مدت دو سال اطلاعات معاملات غیررسمی خود را که پیش از اجرای قانون انجام شده‌اند، در آن ثبت کنند. پس از این مرحله، افراد دو سال دیگر فرصت خواهند داشت تا برای دریافت اسناد رسمی اقدام کنند یا در صورت نیاز، دعاوی خود را در محاکم قضایی مطرح نمایند.

از این پس، تمامی نقل و انتقالات باید به صورت قانونی در سامانه ثبت الکترونیکی و دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. در صورت عدم پیگیری این مراحل، اسناد عادی دیگر معتبر نخواهند بود. این سامانه به عنوان گامی مؤثر در حل مشکلات املاک بدون سند رسمی عمل کرده و به مالکان کمک می‌کند تا مالکیت خود را به شکل قانونی و معتبر ثبت کنند. این بستر قانونی به کاهش مسائل مالکیتی و دعاوی مرتبط با املاک قولنامه‌ای کمک شایانی خواهد کرد. مالکان می‌توانند از این فرصت بهره‌مند شوند و به سهولت اموال خود را ثبت رسمی کنند، حتی اگر پیش از این به دلیل مشکلات مختلف قادر به این کار نبوده‌اند.

ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول با قرارداد‌های یکسان

قانون برای تسهیل در ثبت معاملات ملکی، استفاده از «قراردادهای استاندارد» را ممکن کرده است. این قراردادها به صورت فرم‌های از پیش طراحی شده تهیه شده‌اند و امکان تغییر در مفاد آنها وجود ندارد. به همین دلیل، این نوع قراردادها برای معاملات ساده و معمولی بسیار مناسب می‌باشند. بهره‌گیری از این قراردادها به افراد اجازه می‌دهد تا بدون نیاز به حضور فیزیکی در دفترخانه، معاملات خود را ثبت کنند. این روش به ویژه برای معاملاتی مناسب است که نیاز به بررسی‌های پیچیده ندارند.

قراردادهای استاندارد شامل شرایط ثابت و غیرقابل تغییر هستند که تمامی اصول و شرایط اصلی مربوط به معاملات ملکی را پوشش می‌دهند. به عنوان مثال، جزئیات ملک، هویت طرفین، تعهدات آن‌ها، تاریخ تنظیم سند و شرایط پرداخت در این قراردادها از قبل تعیین شده است. این ویژگی‌ها به کاهش احتمال بروز اختلافات بین طرفین کمک می‌کند چرا که تمام شرایط به روشنی و دقت تعیین شده‌اند. همچنین، به دلیل نظارت‌های سیستمی و اعتبارسنجی‌هایی که در سامانه‌های مربوطه صورت می‌گیرد، خطر تقلب و تخلفات در این قراردادها به حداقل می‌رسد. بنابراین، استفاده از قراردادهای استاندارد نه تنها فرآیند ثبت را ساده‌تر می‌کند، بلکه اعتماد بیشتری را بین طرفین معامله ایجاد می‌نماید و این امر به بهبود کلیه معاملات ملکی کمک شایانی می‌کند.

قرارداد‌های یکسان در سامانه اسناد غیر رسمی (سامانه ثبت ادعا)

قراردادهای الکترونیکی در سامانه ثبت معاملات املاک، از مزایای قابل توجهی برخوردارند که یکی از مهمترین آن‌ها حذف نیاز به حضور فیزیکی در دفاتر اسناد رسمی برای ثبت قراردادها است. پس از توافقات اولیه، طرفین می‌توانند با امضای الکترونیکی قرارداد، اطلاعات مورد نیاز را در سامانه وارد کنند. این سامانه سپس اطلاعات را بررسی کرده و در صورت تأیید هویت و شرایط معامله، قرارداد را به صورت رسمی ثبت می‌کند. با این حال، برخی محدودیت‌ها وجود دارد که ممکن است نیاز به مراجعه به دفاتر اسناد رسمی را الزامی کند، مانند مواردی که ملک به عنوان وثیقه قرار دارد یا مسائل حقوقی خاصی بروز می‌کند.

استفاده از این قراردادها تحت شرایط خاصی مجاز است. برای مثال، معاملات غیرمعوض، املاک در بازداشت، یا معاملاتی که برای افراد زیر ۱۸ سال یا به واسطه ولی، وصی یا قیم انجام می‌شود، از این نوع قراردادها مستثنی هستند. همچنین، در مواردی که ملک نیاز به تأییدیه‌های خاص از سازمان‌های مربوطه دارد، نمی‌توان از این قراردادها استفاده کرد. این محدودیت‌ها برای اطمینان از دقت و صحت معاملات و جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی در نظر گرفته شده‌اند. علاوه بر این، به دلیل فرم استاندارد و غیرقابل تغییر این قراردادها، اگر شرایط خاصی مدنظر طرفین باشد، آنها باید به دفاتر اسناد رسمی مراجعه کنند. این امر به حفظ اعتبار و شفافیت در معاملات کمک می‌کند.

آیین ‌نامه اجرایی قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

قانون جدیدی با هدف بهبود شفافیت و کاهش مشکلات حقوقی در معاملات ملکی به تصویب رسیده که تأکید بر ثبت رسمی و الکترونیکی این معاملات دارد. این قوانین با ایجاد سامانه‌های الکترونیکی شرایطی را فراهم می‌کنند که افراد با اطمینان بیشتری معاملات خود را انجام دهند و از مشکلات حقوقی احتمالی در امان باشند. این قانون مقرر می‌کند که تمامی معاملات املاک باید به‌صورت رسمی و در سامانه‌های تعیین‌شده ثبت شوند. با این کار، امکان تقلب و ادعاهای نادرست در خصوص مالکیت به شدت کاهش می‌یابد. خریداران و فروشندگان ملک می‌توانند با آسودگی خاطر بیشتری به معاملات خود بپردازند و از پیچیدگی‌های حقوقی و مشکلات احتمالی جلوگیری کنند.

پس از گذشت یک سال از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، هر نوع انتقال مالکیت یا حق انتفاع املاک باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد ثبت شود؛ در غیر این صورت، دعاوی مرتبط پذیرفته نمی‌شوند و اعتبار قانونی نخواهند داشت. همچنین، برای فسخ معاملات ثبت‌شده، ارسال اظهارنامه رسمی ظرف ۱۵ روز و اقامه دعوا در ۱۵ روز پس از آن ضروری است. تنها مالکیت‌هایی که به نام فرد در سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ثبت شده‌اند، معتبر شناخته می‌شوند. این قانون به‌ ویژه برای حفاظت از حقوق خریداران و فروشندگان ملک طراحی شده و زمینه‌ای فراهم می‌کند تا معاملات با شفافیت و امنیت بیشتری صورت گیرند.

نقش مراجع قضایی در قانون الزام ثبت رسمی معاملات

نهادهای قضایی و کمیسیون‌ها و شوراهایی که مسئول رسیدگی به امور ملکی هستند، ملزم به اطلاع‌رسانی فوری تصمیمات و احکام نهایی خود در زمینه ایجاد یا سلب حقوق عینی به سازمان ثبت اسناد و املاک کشور می‌باشند. عدم رعایت این دستورالعمل می‌تواند موجب مجازات متخلفان شود. علاوه بر این، نادیده گرفتن اسناد رسمی توسط قضات یا کارمندان دولت، مجازات‌های تعزیری درجه شش را به دنبال خواهد داشت. در نهایت، در صورت وارد آمدن خسارت به دارنده سند رسمی، فرد خاطی موظف به جبران این خسارت‌ها خواهد بود. این مقررات برای تضمین شفافیت و صحت در امور مربوط به املاک وضع شده‌اند تا از حقوق افراد و مالکیت‌ها به طور کامل حمایت شود.

نکات مهم ساماندهی اسناد غیر رسمی برای اموال غیر منقول

برای ساماندهی اسناد غیررسمی مربوط به املاک بدون سند رسمی، ایجاد یک سیستم جهت ثبت ادعاهای مالکیت بسیار مهم است. افرادی که ادعای مالکیت بر این املاک دارند، باید مستندات خود را در این سامانه ثبت کرده و برای دریافت سند رسمی اقدام نمایند. اگر این افراد در زمان تعیین‌شده اقدامی نکنند، ادعاهای آن‌ها در مورد املاک عمومی و دولتی معتبر نخواهد بود. دادگاه‌ها می‌توانند دعاوی مربوط به مطالبه قیمت روز املاک را در صورت وجود اسناد جعلی یا معاملات معارض بررسی کنند. ثبت ادعاها در این سامانه باید با ارائه اطلاعات دقیق جغرافیایی و هویت‌سنجی انجام شود. بررسی این ادعاها بر اساس قوانین موجود صورت می‌پذیرد و نیازمند استعلام از وزارت جهاد کشاورزی یا وزارت راه و شهرسازی است.

بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی مسئول تهیه نقشه‌های جغرافیایی هستند و پس از استعلام از نهادهای مربوطه، این نقشه‌ها را برای صدور سند مالکیت به سازمان ثبت اسناد ارائه می‌دهند. وزارت راه و شهرسازی و بنیاد مسکن باید در واگذاری زمین‌های دولتی و رعایت مفاد قراردادها اقدام کنند. تخلفاتی مانند ثبت اسناد جعلی یا معاملات معارض در سامانه، مجازات‌های مالی و جزایی به دنبال دارد. در مورد آپارتمان‌هایی که شامل جریمه‌های ماده 99 و 100 قانون شهرداری هستند، شهرداری‌ها و بخشداری‌ها موظف به صدور گواهی پایان کار هستند. سازمان ثبت اسناد و املاک می بایست در سند تک برگ تفکیکی هر واحد آپارتمان، جریمه‌های مربوط به قسمت های مشترک و اختصاصی را درج نماید.

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات چه هدفی دارد؟

قانون الزام به ثبت رسمی معاملات که در سال ۱۴۰۱ توسط مجلس شورای اسلامی به تصویب رسید، هدف اصلی‌اش ایجاد نظم و مدیریت بهتر در معاملات اموال غیر منقول در کشور است. این قانون پس از انجام اصلاحات لازم، در اردیبهشت ۱۴۰۳ توسط مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب نهایی رسید و از تیرماه همان سال اجرایی شد. در ایران، به‌کارگیری اسناد عادی برای معاملات اموال غیر منقول به شدت رواج پیدا کرده و در نتیجه بسیاری از این املاک به دلیل عدم ثبت رسمی، با مشکلات قانونی مواجه شده‌اند. عمده اختلافات و دعاوی حقوقی در این زمینه ناشی از نبود اسناد معتبر و رسمی است که می‌تواند مشکلات جدی همچون زمین‌خواری، فرار مالیاتی و فروش مال غیر را به دنبال داشته باشد.

این قانون مقرر می‌دارد که تمامی قراردادهای مربوط به اموال غیر منقول مانند زمین، آپارتمان، ویلا و ساختمان باید در سامانه ثبت الکترونیک اسناد به ثبت برسند. هدف اصلی این قانون، اعتباربخشی به اسناد رسمی و کاهش مشکلات قانونی ناشی از اسناد غیررسمی است. قانون‌گذار با این اقدام به دنبال حل ریشه‌ای مشکلات و دعاوی حقوقی در این حوزه است تا از بروز مشکلات بیشتر جلوگیری کند.

نکات مهم قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

قانون جدیدی که به تصویب رسیده است، به مالکان اموال غیرمنقول این امکان را می‌دهد تا در مدت یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیکی، اسناد خود را به صورت رسمی ثبت کنند. در صورتی که این اسناد ثبت نشوند، هیچ یک از نهادهای اجرایی اسناد غیررسمی را نمی‌پذیرند. تنها کسانی به عنوان مالک شناخته می‌شوند که نامشان در سازمان ثبت اسناد و املاک به ثبت رسیده باشد یا از مالکان رسمی به ارث برده باشند.

علاوه بر این، مشاورین املاک و بنگاه‌ها موظف هستند که توافقات را به شکل پیش‌نویس قرارداد در سامانه الکترونیکی وارد کرده و به دفاتر اسناد رسمی ارسال کنند. دفاتر اسناد رسمی نیز هنگام انتقال ملک، باید تمامی مالیات‌های مربوطه را دریافت کرده و وجوه دولتی و عمومی را از طریق سامانه معتبر به خزانه‌داری کل کشور واریز نمایند. این اقدامات با هدف ایجاد نظم و شفافیت در مالکیت اموال غیرمنقول و پیشگیری از بروز مسائل قانونی در آینده انجام می‌شود.

نقش دستگاه های اجرای در قانون الزام به ثبت رسمی معاملات

دستگاه‌های اجرایی موظفند اطلاعات اموال غیرمنقول عمومی و دولتی را در سامانه‌ای ثبت کنند. سازمان ثبت اسناد نیز باید برای زمین‌های کشاورزی با تصرفات قانونی، سند حدنگاری با کاربری کشاورزی صادر نماید. افرادی که سند رسمی ندارند، تا هشت سال پس از راه‌اندازی سامانه فرصت دارند تا معاملات قانونی انجام دهند. دلالان املاک نمی‌توانند اسناد عادی را برای معاملات تحت این قانون تنظیم کنند و تخلفات آن‌ها منجر به جریمه و تعلیق پروانه کسب خواهد شد. دفاتر اسناد رسمی باید حداقل ۴۴ ساعت در هفته فعالیت کنند تا برای ثبت معاملات در دسترس باشند. در صورت ابطال معامله رسمی، شخص مسئول باید خسارات وارده را جبران کند.

همچنین، سازمان مربوطه باید معاملات مورد نظر در ماده ۱ را بیمه کند. برای املاکی که دارای دستور نقشه مشخص هستند، امکان تنظیم اسناد رسمی تقسیم‌نامه بین مالکان باید فراهم شود و شناسه یکتایی برای هر واحد صادر گردد. این سازمان موظف است مهلت اتمام عملیات ساختمانی را به مالک جدید اطلاع دهد. مراجع صادرکننده پروانه ساختمانی نیز باید دستور نقشه را صادر کنند و سازمان باید امکان ثبت آنی دستور نقشه پروانه ساختمانی و گواهی پایان کار را برای این مراجع فراهم کند.

چه املاکی به استناد قانون الزام در سامانه ادعا ثبت می شود

بر اساس قوانین جدید، ثبت برخی اسناد در سامانه الکترونیکی الزامی است. به طور مثال، اجاره‌نامه‌های اموال منقول با مدت بیش از دو سال باید در این سامانه به ثبت برسند. همچنین، قراردادهای پیش‌فروش ساختمان، چه به صورت کامل و چه به صورت سهمی، نیاز به ثبت در این سامانه دارند. در مواردی که طرفین به فسخ معاملات اموال غیرمنقول می‌پردازند و نیاز به رأی مرجع قضایی یا داوری دارند، می‌توانند تا پانزده روز از حق فسخ خود استفاده کنند و با ارسال اظهارنامه رسمی، درخواست تأیید فسخ را ارائه دهند، حتی اگر فسخ به صورت رسمی ثبت نشده باشد.

برای آپارتمان‌هایی که تحت جریمه‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ شهرداری قرار دارند، شهرداری‌ها و بخشداری‌ها باید گواهی پایان کار صادر کنند. هدف اصلی این قانون، حفاظت از حقوق مالکیت و افزایش شفافیت در معاملات است و به منظور جلوگیری از نقل و انتقالات پنهانی، کلاهبرداری، پولشویی و فرار مالیاتی تصویب شده است. بنابراین، تمامی اسناد مربوط به مالکیت و انتقال اموال باید در سامانه مذکور ثبت شوند. در غیر این صورت، پس از گذشت مهلت معین، اسناد عادی دیگر نشان‌دهنده مالکیت قانونی بر اموال غیرمنقول نخواهند بود و در مراجع قانونی قابل استناد نخواهند بود.