نقشه کاداستر ⚖ 🗺 : به نظامی اطلاق می شود که هدف آن تعیین محدوده های مالکیتی به همراه اطلاعات حقوقی مرتبط به هر ملک می باشد. کاداستر سیستمی است که درآن اطلاعات فنی و حقوقی ضمن تلفیق با یکدیگر نگهدای و مدیریت می شود تا در جهت تعیین موقعیت جغرافیایی و هندسی املاک و عملیات ثبتی همچون تحدید حدود، تفیک، تجمیع، افزاز و رفع اختلافات ملکی مورد استفاده قرار بگیرد.
نقشه کاداستر عبارت است از فهرست مرتب شده از اطلاعات مربوط به قطعات زمین در داخل مرز جغرافیایی هر کشور که شامل نقشه برداری و افزودن سایر مشخصه های نظر حقوق مالکیت، کاربری و اندازه و ارزش به نقشه بزرگ مقیاس بوده و به صوت رسمی به ثبت می رسد.
نقشه کاداستر چیست؟ ⚖ 🗺
نقشه کاداستر عبارت از نقشه ای است که حاوی اطلاعات فنی و حقوقی امول غیر منقول می باشد. حد نگاری از یک سو مفهوم فنی دارد و از یک سوی دیگر مفهوم حقوقی. مفهوم حقوقی نیز از تعارف محدود یا وسیع برخوردار است که در ادامه مقاله تشریح خواهیم کرد. کاداستر عبارتی است که ریشه در حقوق یونان قدیم داشته است و معادل کاپیتاستروم به معنی سرانه و دفتر یادداشت می باشد.
سیستم کاداستر نوعی حقوق ثبت نوین است که طی آن تمامی اطلاعات مربوط به امور هندسی که شامل نقشه برداری می شود و امور توصیفی که شامل حقوق زمین است، مورد گرد آوری، تحلیل، تطبیق و ذخیره قرار می گیرد. به اطلاعات ناشی از حقوق زمین نیز پایگاه داده های زمین اطلاق می شود. بر همین اساس امکان مدیریت بر حقوق زمین و دارایی های غیر منقول از قبیل جنگل ها، اراضی زراعی، ساختمان ها و غیر آنها فراهم می شود.
در سیستم کاداستر علاوه بر شناسایی و ثبت ترکیبی اراضی، فضای برنامه ریزی های کلان اقتصادی، اجتماعی، حقوقی و فرهنگی بوجود آمده و بستر تثبیت و تضمین مالکیت خصوصی و توزیع عادلانه زمین و منابع موجود در آن نیز فراهم می شود. سیستم کاداستر بخصوص کاداستر چند منظوره و دیجیتالی(رقومی) شاخنه ای فرا رشته ای مابین علوم زمینی، علوم جغرافیا، حقوق ثبت و حقوق زمین است که می توان به آن حقوق ثبت نوین لقب داد. این سیستم بدنیال رصد دارایی های غیر منقول، بویژه در مناطق شهری، با هدف توسعه توانمندی های زمین و کنترل آن می باشد.
کاربرد حقوقی نقشه کاداستر
شناسنامه دار نمودن و هویت بخشی به زمین، افزودگی به قدرت مدیریتی و سیاسی دولت ها، توسعه گرایی حقوقی و اقتصادی، و نهایتا کارآمدی سیستم ثبت و سیستم دستگاه قضایی از آورده های سیستم کاداستر محسوب می شود. دو عامل اساسی مبنای طراحی تحقیق کنونی را باعث و عامل شده است. عامل نخست به آسیب شناسی سیستم ثبت فعلی در اداره ثبت اسناد و املاک باز می گردد.
با اغماض از اختیاری بودن ثبت و امکان تنظیم معاملات در قالب سند عادی، عدم وجود یک سیستم حاوی اطلاعات هندسی از زمین که مختصات و حدود اربعه آنرا نمایان سازد و همچنین فقدان سیستم جامع در خصوص شناسایی دارایی های غیر منقول اعم از دارایی های عمومی، خصوصی و دولتی و بعضا نبود سیستم رسمیت بخشی به اموال خصوصی که باعث رواج رانت اطلاعاتی بورس زمین بازی، سو استفاده های کلان از تنگ نا های قانونی و ثبتی امنیت حقوق زمین را تحت الشعاع قرار داده.
نبود سند مالکیت، تعارض در اصول، حدود و حقوق ارتفاقی آنها، عدم امکان دسترسی به اطلاعات قبلی و بعدی زمین، تعارض در ادبیات سازمان های ذیربط و موازی کاری آنها باعث شده تا سیستم ثبت سنتی کارایی لازمه را نداشته باشد و نیاز به یک سیستم ثبت نوین( کاداستر) دو چندان احساس شود. با اجرایی شدن سیستم کاداستر در کشور اطلاعات زمین به صورت برخط، بهنگام می شوند و به کاهش حجم بایگانی ها، تنظیم بازار زمین و بازار سرمایه گذاری کمک شایانی می نماید.به همین خاطر است که امروزه در سطح جهانی سخن از سیستم ثبت جهانی و قائل شدن حق بر توسعه و دسترسی نسبت به زمین در رابطه با بشر امروز و فردا بوده و به تنظیم کاداستر هایی از قبیل کاداستر 2034 همت گماشه شده.
تشریح واژه کاداستر
برخی از محققان بر این باور هستند که کاداستر ریشه در عبارت کاتاتیخون یونانی داشته که به معنای خط به خط یا زیر خط است. درفرهنگ لغت آکسفورد واژه کاداستر انتساب به فرانسه و از فرانسه به یونان قدیم شده است که به معنای ثبت قطعات زمین و دارایی های غیر منقول کشور در نقشه ای موسوم به نقشه کاداستر است. وازه کاداستر به این علت که عبارتی غیر فارسی است در فرهنگ لغت فارسی جایی ندارد و نکته منفی این است که این واژه بین خواص امور ثبتی و حقوقی و بین مدیران رواج دارد.
حتی قانون گذار نیز در ماده 156 قانون ثبت مصوب سال 1310 و آیین نامه اجرایی تبصره 3 ماده مذکور مصوب 1379 از عبارت کاداستر استفاده کرده است. برای اولین بار در قانون برنامه پنج ساله پنجم توسعه جمهوری اسلامی ایران مصوب 1389 و در تبصره بنده 2 از قسمت ح ماده 211، قانونگذار بعد از بکار بردن عبارت حد نگاری در داخل پرانتر از کاداستر استفاده نموده است.
با توجه به توضحیات ارائه شده به نظر می رسد که واژه حدنگاری در زبان فارسی می بایست به جای کاداستر مورد استفاده قرار بگیرد. حد در ادبیات عمومی فارسی به معنای مرز و در اصطلاح نقشه برداری ثبتی به معنای تعیین حدود و ممیزات کمی و کیفی ملک نسبت به خود ملک، حقوق متعلقه به آن و سایر املاک مجاور می باشد. در واژه حد نگار می توان از ثبت حدو و حدود هندسی و حقوقی املاک نام برد.
بنا بر بررسی های تاریخی یک واژه دیگر قدیمی یافت شده به نام کددستیر یا کد دستور که اسم مکان می باشد و هم اکنون در زبان دری و زرتشتی استفاده می شود.واژه دستور و دستیر به مفهوم دستور العمل، قاعده و فرمان است. فرهنگستان فارسی تمایل به انتخاب نام ملک آما نداشته و در نهایت به جای واژه کاداستر، حد نگاری را انتخاب کرده است و مقنن ایران نیز از واژه حــد نگـاری استفاده می کنند.
مفهوم فنی نقشه کاداستر
مقصود از مفهوم فنی نقشه کاداستر، در نظر گرفتن اطلاعت زمینی و جغرافیایی نقشه کاداستر می باشد. با این رویکرد نقشه کاداستر عبارت است از اطلاعات هندسی و توصیفی املاک از قبیل موقعیت جغرافیایی و مختصاتی(گیرنده مولتی فرکانس شمیم)، حدود اربعه و حدود هندسی نقشه در مقیاس بزرگ نقشه ای، اعم از دیجیتال و تحریری می باشد.
سازمان ملل متحد در تعریف کاداستر بیان داشته که کاداستر حاوی اطلاعات نظام مند از اراضی، املاک و دارایی ها غیر منقول است که در بر گیرنده اطلاعات هندسی و توصیفی می باشد. از نگاه فدراسیون بن المللی نقشه برداری (fig) کاداستر عبارت است از فهریت مرتب شده ای از اطلاعات مربوط به قطعات زمین در داخل مرز جغرافیایی یک کشور که شامل نقشه برداری و افزودن سایر مشخصه های زمین نظیر حقوق مالکیت، کاربری، اندازه و ارزش، در قالب نقشه با مقیاس بزرگ بوده و به ثبت رسمی می رسد.
ارائه مقیاس بزرگ نقشه و اطلاعات جغرافیایی و اطلاعات سرزمینی ضمن تضمین صحت و سرعت استفاده از نقشه های کاداستری باعث فراهم آوردن امکان بهره برداری های حقوقی از قبیل اخذ مالیات از اراضی و املاک، اقتصادی و سیاسی را بوجود خواهد آورد. اطلاعات هندسی از یک فرایند نقشه ای و مکانی(جغرافیایی) با کمک علوم مکانی زمین از قبیل GIS و علوم نقشه برداری بهره می برد که عملیات آن در ماده 13 آیین نامه اشاره شده تشریح شده است. عملیات کاداستر شامل عکسبرداری هوایی، تبدیل رقومی عکس به نقشه و عملیات زمینی نقشه برداری و ویرایش و تکمیل زمینی، اضافه کردن اطلاعات زمینی، ترسیم نقشه، کنترل نهایی و راه اندازی سیستم بانک اطلاعات زمین است.
اطلاعات توصیفی نقشه کاداستر
اطلاعات توصیفی نقشه کاداستر شامل دارایی های غیر منقول شامل مشخصات ملک، اطلاعات ملک، اطلاعات مالک، اطلاعات تحدید حدود، اطلاعات انتقالات و اطلاعات سند مالکیت کاداستری می شود. لازم به ذکر است به دلیل غلبه رقومی(دیجیتالی) بودن ترسیم نقشه های کاداستری علاوه بر مشخصه های هندسی، جغرافیایی و مکانی ملک، اطلاعات توصیفی ملک نیز، به صورت بهنگام و برخط توسط عملیات کامپیوتری به ان اضافه می شود.
بنا بر این وجه ممیزه این نوع نقشه های ملکی در قیاس با نقشه های سنتی مشابه، دیجیتالی بودن و مقیاس بزرگ آن می باشد که باعث اعتماد به اطلاعات هندسی و توصیفی نقشه و سرعت انتقال اطلاعات است. کاداستر یا حد ناری به لحاظ حقوقی عبارت از سیستمی از اطلاعات فنی و حقوق داراییهای غیر منقول در آن نگهداری و مدیریت می شود. این نوع سیستم ملاک عمل تمامی نهادها و سازمان های قضایی و ثبتی می باشد، چه اینکه مفاد مواد 17،19،21 از آیین نامه تبصره 3 ماده 156 قانون ثبت بر این مقوله تاکید دارند. از نقطه نظر حقوقی، کاداستر به دنبال پاسخگویی به سوالات اساسی راجع به امول غیر منقول است.
مفهوم محدود نقشه کاداستر
مفهوم محدود کاداستر منصرف به کاداستر ملکی می باشد که آنرا از سایر انواع کاداستر از قبیل کاداستر مالی، کاداستر سیاسی، کاداستر زراعی و کاداستر صنعتی متمایز می کند. این مفهوم از نقشه کاداستر در ماده یک آیین نامه مورد تصریح قرار گرفته است.به موجب ماده یک آیین نامه نقشه کاداستر، به مجموعه عملیات فنی، مهندسی، ممیزی، ثبتی و حقوقی راجع به املاک و اراضی اطلاق می گردد که جریان ثبتی آنها خاتمه یافته است، اعم از اینکه در دفاتر املاک ثبت شده یا نشده باشند به جهت آنکه محدوده و موقعیت املاک و اراضی را مشخص نمایند.
همچنین ارتباط جغرافیایی آنها را با یکدیگر تشان دهد و به منظور تثبیت مالکیت و تسهیل در حل و فصل دعاوی ملکی و ثبت املاک و سایر موارد مربوط به املاک اجرا می گردد. در این تعریف تکیه بر املاک به عنوان یکی از داراییهای غیر منقول می باشد اگرچه که در ادامه تعریف به برخی از آثار پیشگیرانه نقشه کاداستر در عرصه قضا نیز اشاره شده است.
مشاهده می شود که سایر تقسیمات نقشه کاداستر از قبیل کاداستر اراضی، کاداستر جنگل ها و … مورد توجه مقنن نبوده است. برداشت اخیر با دقت نظر در مفاد ماده 156 و تبصره های زیر مجموعه آن که از عبارت املاک استفاده نموده اند نیز تقویت می شود.بند 2 از ثسمت ح ماده 211 برنامه پنجم نیز معنای مضیق و محدود از نقشه کاداستر را عرضه نموده است. سازمان نقشه برداری انگلستان نیز تعریف مشابهی را صورت داده و کاداستر را سیستم حاوی تثبیت و کنترل حقوق مالکانه قلمداد کرده است.
مفهوم گسترده نقشه کاداستر
نقشه کاداستر در مفهوم گسترده به معنای کاداستر چند منظوره می باشد که کلیه دارایی های غیر منقول یک کشور را در بر می گیرد. در این مفهوم، تمامی نقاط یک کشور را در بر می گیرد. در این مفهوم، تمامی نقاط یک کشور از سند مالکیت دیجیتال و نوین برخوردار می باشد و در واقع، سیستم جامع اطلاعات زمین بوجود می آید.
سیستم اخیر از طریق داده های فیزیکی، فضایی، ثبتی و حقوقی باعث توانمدی سازی مکانی شده و عامل بهبود مدیریت زمین می شود. مدیریت زمین یا زمین داری نیز با توسل بر اطلاعات پایه ای بستر مناسبی را برای تصمیم یری مدیریتی، اقتصادی و عمرانی بوجود آورده و باعث آمایش سرزمینی می شود. در مفهوم گسترده از کاداستر تمامی اراضی، املاک، جنگل ها کد گذاری شده و اطلاعات فنی و حقوقی هر یک از آنها از طریق سامانه الکترونیکی و پایگاه داده مکانی هر لحظه بهنگام می شود.
به عبارت دقیق تر هدف از کاداستر ملی شناسنامه دار نمودن دارایی های غیر منقول و هویت بخشی به آنهاست تا از این طریق نه تنها امکان مدیریت کلان مکانی فراهم گردد بلکه از امکان سود جویی، رانت خواری و … جلوگیری شود. تمرکز در نقشه کاداستر ملکی توسط مقنن ایران، فی نفسه امری مطلوب می باشد لکن، با توجه به اینکه نقشه کاداستر در قیاس با ماهیت آن مفهومی چند وجهی و چند بخشی است، کافی و کامل به نظر نمی رسد. کاداستر در ایران، به غیر از کاداستر ملکی، اختیاری است و نه اجباری. بنا بر این شاید یکی از نقص های سیستم نقشه کاداستری در ایران، علاوه بر ضعف مدیریتی آن، فراگیر نبودن کاداستر در وهله نخست و اجباری نبودن آن در وهله بعدی باشد.
نقشه (MAP) در کاداستر
نقشه عبارت است از تصویری اورتوگونال اشعه تصویر موازی و قائم از منطقه ای از زمین که به اندازه معینی کوچک شده (مقیاس) و بر یک سطح افقی نشان داده می شود. بنا بر این تعریف کاشف به عمل می آید که در نقشه علاوه بر انعکاس مختصات زمین اط لحاظ موقع و موضع ضفات هندسی آن نیز بنا به ماهیت و هدف از تهیه نقشه قید می شود.
ملاحظه می گردد که سیر تحول عینیت نقشه از مرحله آنالوگ سنتی یا همان نقشه های کاغذی، تا نقشه های دیجیتالی که مزیت چند لایه ای و چند بعدی را در آنها فراهم آورده است قابل استناد است. نقشه کاداستر از انواع نقشه های غالبا دیجیتالی با مقیاس بزرگ می باشد؛ چه اینکه نقشه ها از نقطه نظر اندازه به سه قسم مقیاس کوچک، مقیاس بزرگ و مقیاس متوسط تقسیم بندی می شوند و نقشه کاداستر از نوع اخیر می باشد.
نقشه ها انواع گوناگونی دارند که بنا به هدف و ماهیت آنها به نقشه های نظامی، زمین شناسی، خاک شناسی، گیاه شناسی، و شهری تقسیم می شوند. لکن نقشه های کاداستری جزء نقشه های پیشرفته از نقشه های ثبتی به شمار می روند. به مجموعه اطلاعات ثبتی، حقوقی، هندسی و فنی نقشه های کاداستر، لایه های کاداستر گفته می شود.لایه های نقشه کاداستر در بر دارنده هر گونه اطلاعات ناشی ناشی از نقشه های کاداستری می باشد. دفتر کاداستر بین المللی و ثبت املاک هلند در تعریف کاداستر به این جنبه از لایه های کاداستر اشاره داشته و مقرر می دارد که کاداستر عبارت است از مجموعه اطلاعات مرتب شده از ثبت اموال غیر منقول کشور.
نقشه کاداستر ملکی
کاداستر ملکی عبارت از ثبت ابعاد هندسی و امور توصیفی راجع به اعیان اموال غیر منقول می باشد. بنا بر این کاداستر ملکی یکی از زیر مجموعه های کاداستر حقوقی می باشد که به موازات کاداستر مالی به عنوان اولیت کاداستر حقوقی به لحاظ تاریخی و یا مدت کوتاهی بعد از آن مورد توجه قرار گرفته است. سابقه کاداستر ملکی به فرمان مورخ 1807 ناپلئون در فرانسه بر می گردد.
این نوع کاداستر ها موقعیت خود ملک و موقعیت ملک را نسبت به املاک مجاور معین می کند و از بروز اختلافات حقوقی از قبیل، اختلافات در اصل یا حقوق مربوط به مالکیت ها، دعاوی تصرف و … جلوگیری به عمل می آورد. در طرح کاداستر 2034 فدراسیون نقشه برداری بین المللی نیز، از کاداستر سه بعدی املاک سخن به میان آمده است. چه این که مدل معماری در جهان به دلیل کمبود زمین و انبوه جمعیت، به مرور، از لحاظ افقی یا دو بعدی در مدل سازه ویلایی به حالت عمودی یا سه بعدی آپارتمانی تبدیل شده است. لذا در کاداستر 2034 املاک بر مبنای واحد شاختکانی تقسیم می شوند و نه بر مبنای قطعه زمین که در کاداستر سنتی مرسوم و معمول بود.
نقشه کاداستر خطی
ماده 2 از آیین نامه ماده 156 قانون ثبت اسناد و املاک در تعریف کاداستر خطی مقرر می دارد در صورتی که تهیه نقشه کاداستر به صورت نقشه های خطی دارای اطلاعات توصیفی و ثبتی تهیه شود، کاداستر خطی محسوب می شود. این نوع کاداستر را کاداستر تشریحی، توصیفی و تقریری نیز می نامند که به لحاظ تنظیم دستی درآن، از قدیمی ترین انواع کاداستر نیز به حساب می آید.
در کاداستر خطی نقشه با ثبت دو مقوله مجزا از هم می باشند. به همین خاطر است که به اسناد چنین ثبت هایی اسناد منگوله دار و یا سند های سیسم سربی نیز اطلاق می گردد.در این نوع کاداستر، شرح ابعاد و موقع املاک با جملات است. نظیر شمالا به طول 10 متر به قطعه 15 فرعی 1254 از اصلی 2395 طرشت و شرقا و غربا و جنوبا به حدود ثبتی تعریف شده.
می بایست خاطر نشان شد که این نوع کاداستر از جمله کاداستر های سنتی و الیته امروزه در سطح جهان غیر کاربردی محسوب می شود.چه این که بدلیل بوجود آمدن فن آوری اطلاعات و پیشرفت تکنولوژی و علوم رایانه ای، جای سیستم کاداستر خطی را سیتم کاداستر دیجیتال سه بعدی و چهار بعدی گرفته است. به همین خاطر است که در آخرین مقرره قانون ملی و در قانون برنامه 5 ساله توسعه صرفا به کاداستر دیجیتالی و رقومی توجه شده است.
نقشه کاداستر رقومی (دیجیتالی)
در صورتی که مجموعه اطلاعات کاداستر در رایانه ضبط و گوشه های املاک و اراضی به صورت مختصات یو تی ام بر مبنای سامانه شمیم به شکل هندسی نمایان شود، کاداستر رقومی محسوب می شود. ماده 2 آیین نامه کاداستر به ثبت اطلاعات هندسی و مختصاتی اشاره دارد. کاداستر رقومی را می توان نوعی از ثبت نوین و الکترونیکی محسوب کرد، این نوع کاداستر به دلیل مزیت های ثبتی که داردد اکنون رایج ترین نوع کاداستر در سطح دنیا محسوب می شود.
در کاداستر رقومی، ابعاد هندسی حدود اربعه و توصیفی املاک و اراضی در یکدیگر ممزوج می شوند گو اینکه هر دو یکی باشند. در کاداستر رقومی داده ها از حالت سخت افزاری منتقل شده و سپس به ساختار شبکه ای تبدیل می شوند. در مثال کاربردی این موضوع می توان به عملیات تخصصی جانمایی پلاک ثبتی مطابق با سوابق ثبتی اشاره کرد.
سند های قدیمی و شاهنشاهی در دست شهروندان است که به دلیل گذشت سالیان طولانی و تغییر بافت شهر و گسترش شهری این مالکین اطلاعی از مکان ملک ندارند. کارشناسان رسمی امور ثبتی و نقشه برداری طی عملیات نقشه برداری ثبتی و کاداستر و تبدیل نقشه هیا ثبتی قدیمی به نقشه رقومی موقعیت این سند را طی یک نقشه کاداستری رقومی جانمایی و مکان یابی می کنند. پس از جانمایی و تهیه نقشه یو تی ام جانمایی موقعیت ملک، مالک به اداره ثبت مراجعه می کند برای تبدیل سند دفترچه ای به سند تک برگ.
تبدیل نقشه ثبتی به نقشه کاداستر
نقشه های ثبتی قدیمی که به صورت شیت های کاغذی هستند در واقع اطلاعات و رفرنس معتبر برای صدور اسناد مالکیت در سالهای خیلی دور بوده اند. در گذشته ها به دلیل عدم دسترسی به سیستم های کامپیوتری و نقشه برداری نوین، نقشه ها یا کروکی های ثبتی ترسیم می شد که بر ان اساس سند های مالکیت صادر می شده. در این نقشه های که به صورت تفکیکی برا مناطق مختلف تهیه شده اطلاعات توصیفی برای جانمایی از جمله نهر ها، گذر ها و میله های ثبتی تعریف شده است.
به دلیل وجود تعداد زیادی از سند های قدیمی که مالکان آنها از مکان ملک بی خبر هستند و نقشه ای در دست ندارند می بایست این سند های جانمایی شده و نقشه یو تی ام موقعیت ملک در قالب نقشه کاداستر برای سند تک برگ تهیه شود. جهت تهیه نقشه جانمایی یو تی ام برای این املاک می بایست نقشه های ثبتی قدیمی را به نقشه های یو تی ام تبدیل کنیم. جهت تبدیل این نقشه های قدیمی به نقشه کاداستر می بایست از عکس و نقشه های هوایی برای ژئورفرنس (زمین مرجع) کردن این نقشه ها استفاده کنیم.
برای تبدیل نقشه ثبتی به نقشه کاداستر کارشناس رسمی در گام اول باید نقشه برداری زمینی عوارض موجود در نقشه ثبتی را توسط گیرنده مولتی فرکانس متصل به سامانه شمیم انجام دهد. در گام بعدی با تهیه و تفسیر عکس و نقشه هوایی موقعیت نقشه ثبتی قدیمی در سیتم مختصات جهانی یا همان یو تی ام قرار داده می شود. در گام آخر خطوط تفکیکی روی نقشه ثبتی به نقشه رقومی کاداستر تبدیل می شود.
