نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام در نقشه برداری 🗺

اولین مرحله در تهیه نقشه یو تی ام، مرحله زمینی که شامل برداشت میدانی چهارگوشه ملک و عوارض مهم با استفاده از دستگاه‌های دقیق نقشه‌برداری است. دوم، مرحله دفتری که شامل کارتوگرافی و پلات و ممهور کردن نقشه‌های نهایی یو تی ام می‌باشد. در مواردی که مساحت زمین کوچک است و مالک به حدود اربعه ملک خود تسلط کامل دارد، تهیه نقشه با دقت بیشتری امکان‌پذیر خواهد بود. ملک مورد نظر به طور کامل دیوارکشی و حصارکشی شده است و به وسیله ملک‌های مجاور احاطه شده است، به طوری که چهار طرف آن بسته شده است. همچنین، مرزهای این ملک با استفاده از عوارض طبیعی مانند نهر یا سنگ چین قابل شناسایی است.

کارشناس رسمی دادگستری، بر اساس اطلاعاتی که مالک در محل ملک به او ارائه می‌دهد، اقدام به برداشت و نقشه‌برداری از ملک می‌کند. این فرآیند با استفاده از دستگاه‌های دقیق نقشه برداری از جمله گیرنده شمیم و توتال استیشن صورت می‌گیرد و نقاط کلیدی ملک برداشت و ذخیره می‌شوند. به همین دلیل، لازم است که گوشه‌ها و حدود ملک پیش از این مشخص و تثبیت شده باشند. کارشناس رسمی نقشه برداری با بهره‌گیری از ابزارهایی نظیر دوربین نقشه‌برداری و گیرنده‌های مولتی‌فرکانس که به سامانه شمیم متصل هستند، این نقاط را به دقت ثبت می‌کند. در نهایت، این اطلاعات در سیستم‌های مربوطه ثبت می‌شود تا به عنوان مرجع قانونی و مستند برای مالک و دیگر ذینفعان در آینده استفاده گردد.

بیستر بخوانید: نقشه یو تی ام چیست؟

سفارش تهیه نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام به درخواست کارفرما و بر اساس فرمت مشخص شده تهیه می‌شود. این فرایند نیاز به دو روز زمان برای نقشه‌برداری و کارتوگرافی دارد. پس از تهیه نقشه یو تی ام، آن را در سایز کاغذ مورد نظر کارفرما چاپ کرده و فایل نقشه را روی سی دی ضبط می‌کنیم و به کارفرما تحویل می‌دهیم. لازم به ذکر است که برای تولید نقشه یو تی ام معتبر، مراجعه به یک کارشناس رسمی دادگستری الزامی است. این کارشناس با استفاده از استانداردهای ثبتی و حقوقی ادارات مختلف، اقدام به برداشت و ترسیم نقشه یو تی ام می‌کند.

همچنین، کارشناس رسمی از جدیدترین ابزارها و تکنیک‌های نقشه‌برداری برای تهیه نقشه ملک شما بهره می‌برد. نحوه تهیه نقشه یو تی ام برای نهادهای مختلف بسته به نیاز آن‌ها و فرمت خواسته شده، متفاوت است. به عنوان مثال، برای املاک مشاعی یا اخذ جواز ساخت از شهرداری، نقشه‌های UTM در دو فرمت مختلف تولید می‌شوند. در برخی موارد، به درخواست نهاد مربوطه، جانمایی نقشه یو تی ام روی عکس‌های هوایی ژئورفرنس مربوط به دهه‌های 30 و 40 نیز انجام می‌گردد.

سوالات متداول مالکین محترم شامل چگونگی تهیه نقشه یو تی ام معتبر و روش‌های سفارش آن است. برای سفارش نقشه یو تی ام، ابتدا لازم است با یک کارشناس رسمی دادگستری در رشته امور ثبتی مشورت شود و نهاد سفارش‌دهنده معرفی گردد. همچنین، ارائه اطلاعاتی نظیر مساحت و منطقه ملک ضروری است. پس از دریافت این اطلاعات، نقشه یو تی ام معتبر ملک شما تهیه خواهد شد. به علاوه، برای نقشه‌برداری یو تی ام، نیاز به نقشه‌برداری زمین و مراحل کارتوگرافی وجود دارد.

بیشتر بخوانید: کارشناس رسمی نقشه یو تی ام

نمونه نقشه یو تی ام (UTM MAP)

فرمت تهیه نقشه یو تی ام به نحوی طراحی شده است که شامل جدول مختصات یو تی ام برای گوشه‌های ملک باشد. این جدول برای املاکی که شکل مستطیلی دارند، به طور معمول شامل چهار سطر است که در هر سطر مختصات یکی از گوشه‌ها با نام آن به زبان لاتین درج می‌شود. برای املاکی که شکل نامنظم دارند، باید تا حد امکان مختصات یو تی ام گوشه‌ها در جدول گنجانده شود تا بتوان پلیگونی دقیق از ملک ترسیم کرد.

 

به طور استاندارد، نامگذاری گوشه‌ها از شمال غربی ملک با حرف A آغاز می‌شود و برای املاکی با چهار گوشه، حروف A، B، C و D به ترتیب مختصات گوشه‌ها را مشخص می‌کنند. در صورتی که ملک دارای گوشه‌های بیشتری باشد، به حروف E، F، G و غیره نیز اشاره می‌شود که هر یک بر روی گوشه مربوطه نقشه درج می‌گردند.

در صورت وجود هرگونه نقص در این موارد، نقشه اعتبار خود را از دست می‌دهد. به عنوان مثال، اگر گوشه‌های ملک با حروف A، B، C و D مشخص شده ولی جدول مختصات UTM وجود نداشته باشد، یا برعکس، اگر جدول وجود داشته باشد اما نام گوشه‌ها بر روی نقشه درج نشده باشد، یا اگر فقط موقعیت ملک نشان داده شده باشد بدون نامگذاری و جدول مختصات، این نقشه به هیچ عنوان قابل قبول نیست.

پس از ترسیم نقشه بر اساس مختصات برداشت شده و جانمایی آن در نقشه تفکیکی، نقشه به یک نقشه با مختصات یو تی ام تبدیل می‌شود. سپس این نقشه به همراه مهر و امضای کارشناس رسمی دادگستری به مالک تحویل داده می‌شود تا برای صدور سند تک برگ اقدام کند. نقشه UTM اطلاعات مهمی برای سازمان‌ها فراهم می‌آورد تا شناسایی دقیق ملک انجام گیرد، شامل مواردی مانند متراژ، موقعیت مکانی، همسایگی و وضعیت کلی ملک که همگی در ارزیابی ملک نقش بسزایی دارند.

نقشه برداری جهت تهیه نقشه یو تی ام

برداشت دقیق وضعیت موجود با استفاده از دوربین‌های توتال استیشن و دیگر تجهیزات پیشرفته نقشه‌برداری، امکان‌پذیر است. به کمک نقشه‌های دقیق و بزرگ‌مقیاس و همچنین گیرنده‌های مولتی‌فرکانس متصل به سامانه شمیم، می‌توان برداشت‌های دقیقی انجام داد. این دستگاه‌ها قادر به انجام محاسبات و سرشکنی هستند که در نهایت به دست آوردن مختصات دقیق و ترسیم و چاپ نقشه منجر می‌شود.

با پیشرفت‌های تکنولوژیکی و افزایش دقت تجهیزات اندازه‌گیری، ارگان‌های مختلف مانند اداره ثبت و شهرداری‌ها با استفاده از مختصات دقیق UTM، به اهداف خود نزدیک‌تر می‌شوند. نقشه‌های UTM دارای ویژگی‌های خاصی هستند که شامل ابعاد و زوایای ملک، مساحت آن، وضعیت انهار و پلاک‌های ثبتی مجاور، وضعیت گذرها و نام‌های آن‌ها می‌باشد. همچنین مشخصات مالک یا درخواست‌کننده نقشه نیز باید درج شود. در صورتی که وکیل مالک درخواست‌کننده باشد، ارائه برگه وکالت رسمی ضروری است.

 

تمام اطلاعات باید بر اساس سند موجود ملک و وضعیت فعلی در نقشه ارائه گردد. همچنین توضیحات مربوط به نشانه‌های بکار رفته در نقشه (لجند نقشه) نیز باید لحاظ شود. برای تهیه این نقشه، بررسی سند ملک توسط کارشناس الزامی است و در صورت وجود اختلاف در مساحت و ابعاد ملک نسبت به سند، لازم است اصلاحات لازم در سند انجام شود.

گاهى در اسناد قدیمی، ابعاد ملک به طور مشخص اشاره نشده و به صورت غیررسمی به توصیف مکان ملک بر اساس املاک همجوار یا عوارض طبیعی مانند کوه و رودخانه پرداخته شده است. در این موارد، تهیه نقشه‌های قدیمی یا کروکی ثبتی ضروری می‌باشد تا بتوان موقعیت و حدود ملک را تعیین نمود. در صورت عدم مشخص بودن حدود اربعه زمین، باید به نقشه کروکی ثبتی مراجعه کرد. این فرآیند ممکن است پیچیده باشد و نیازمند مقایسه تمامی عوارض با شرایط فعلی است، زیرا ممکن است برخی از عوارض در حال حاضر وجود نداشته باشند.

بیشتر بخوانید: کاربرد نقشه یو تی ام

استاندارد های نقشه یو تی ام

از نظر فنی، نقشه  یو تی ام باید بر اساس استانداردهای مشخص و دقیق تهیه شود، به‌طوری‌که دقت آن به سانتی‌متر برسد و فرمت آن مطابق با استانداردهای تعریف‌شده برای نقشه‌های یو تی ام باشد. تمامی اطلاعات ضروری برای کارشناسان اداره ثبت و شهرداری باید در این نقشه گنجانده شود. از جنبه حقوقی نیز، نقشه یو تی ام مبنای صدور سند تک برگی و مجوز ساخت قرار می‌گیرد. به این صورت که ابعاد و مساحت‌های درج‌شده در این نقشه به طور مستقیم وارد سند تک برگی می‌شوند و همچنین مجوز ساختمان و محاسبات مربوط به تراکم و نقشه‌برداری دقیقاً مطابق با این نقشه صادر می‌گردد.

تهیه نقشه یو تی ام نیازمند دقت و ظرافت بالایی است، چرا که کوچکترین خطا در این فرآیند می‌تواند به صدور اسناد رسمی نادرست منجر شود. به همین دلیل، طبق دستورالعمل‌های ادارات ثبت و شهرداری، نقشه‌های UTM باید توسط نقشه‌بردارهای مجاز بررسی دوباره شوند. این اقدام به منظور شناسایی و اصلاح هرگونه خطا در مراحل اولیه انجام می‌گیرد تا از انتقال مشکلات به مراحل بالاتر و صدور اسناد رسمی جلوگیری شود.

نقشه یو تی ام از جنبه‌های حقوقی و فنی اعتبار خاصی دارد و به همین دلیل نظرات و درخواست‌های مالک نمی‌تواند بر تصمیمات کارشناس رسمی تأثیرگذار باشد. بنابراین، از مالکین خواهش می‌شود که به هیچ عنوان درخواست تغییر در ابعاد و مساحت‌ها را مطرح نکنند. اطلاعات موجود در نقشه یو تی ام به‌طور مستقیم از دستگاه‌های نقشه‌برداری و دوربین‌های دقیق استخراج می‌شود. این اطلاعات مبنای ترسیم نقشه یو تی ام قرار می‌گیرند و کارشناس حق تغییر یا دستکاری در داده‌های خام را ندارد. به علاوه، این داده‌ها باید به صورت لوح فشرده به نقشه‌بردار کارشناس اداره ثبت و شهرداری ارائه شود تا صحت و دقت اطلاعات برداشت شده تأیید گردد.

تجهیزات تهیه نقشه یو تی ام

دستگاه‌های نقشه‌برداری، از جمله دوربین‌های توتال استیشن و گیرنده‌های مولتی‌فرکانس متصل به سامانه شمیم، وضعیت کنونی ملک را به‌طور دقیق ثبت و ذخیره می‌کنند. بنابراین، این نقشه‌بردار نیست که ابعاد زمین را تغییر دهد، بلکه مساحت زمین به‌طور مستقیم از داده‌های ذخیره شده در این دستگاه‌ها استخراج می‌شود.

حتی مهندس نقشه‌برداری نیز تا زمانی که ترسیم نهایی انجام نشود، از مساحت دقیق ملک بی‌خبر است و نمی‌تواند بگوید آیا ملک کوچکتر از آنچه مالک انتظار دارد است یا بزرگتر. در نهایت، آنچه که اهمیت دارد، واقعیت موجود ملک است. لذا بهتر است به نظر کارشناسی توجه کرده و نقشه را به طور مستقیم به اداره ثبت یا شهرداری ارائه دهید. نقشه یو تی ام به نقشه‌ای اطلاق می‌شود که بر اساس مختصات دقیق زمین تعریف شده و تمامی نقاط بر روی آن دارای مختصات مشخصی هستند. این مختصات در سیستم مختصات جهانی یو تی ام جمع‌آوری شده و در فرآیند کاداستر برای تعیین موقعیت دقیق ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد.

امروزه از نقشه یو تی ام به منظور صدور سند برای ملک بهره می‌برند، زیرا این نقشه به عنوان مبنای سند تک برگ عمل می‌کند و موقعیت دقیق ملک را بر روی نقشه نشان می‌دهد. برای دریافت سند تک برگ، مالک باید پرونده‌ای تشکیل دهد که در آن علاوه بر مدارک لازم، نقشه یو تی ام نیز باید تهیه شود. این نقشه باید توسط کارشناس رسمی دادگستری در رشته نقشه‌برداری تهیه گردد. کارشناس با استفاده از تجهیزات نقشه‌برداری در محل ملک، مختصات گوشه‌ها و شکستگی‌های ملک را برداشت می‌کند.

بیشتر بخوانید: گیرنده شمیم

کارتوگرافی و ترسیم نقشه یو تی ام

پس از آن، بر اساس مختصات به دست آمده، نقشه ترسیم شده و به نقشه تفکیکی ملک جانمایی می‌شود تا تبدیل به نقشه‌ای با مختصات یو تی ام گردد. این نقشه پس از چاپ و تأیید کارشناس رسمی دادگستری، به مالک تحویل داده می‌شود تا اقدام به صدور سند تک برگ نماید. نقشه UTM اطلاعات مورد نیاز برای شناسایی ملک را به دقت ارائه می‌دهد.

اطلاعاتی همچون متراژ، موقعیت مکانی، همسایگی و وضعیت کلی ملک مورد ارزیابی قرار می‌گیرد. همچنین، نقشه UTM موجب می‌شود تا مساحت دقیق عرصه بر اساس صدم متر مربع تعیین شود و متراژ حدود و همسایگی ملک نیز به دقت بررسی گردد. موقعیت ملک بر اساس حدود مشخص شده و شکستگی‌های مرزی ارزیابی می‌شوند. اطلاعات اضافی مربوط به بنا نیز که توسط نهادهای مربوطه درخواست شده، در این نقشه گنجانده می‌شود.

روش های تهیه نقشه یو تی ام

روش اول برای استفاده از فایل‌های 1/2000 که به سازمان نقشه‌برداری مرتبط است، شامل چند مرحله می‌باشد. در مرحله نخست، ملک مورد نظر با استفاده از دوربین نقشه‌برداری به نام دوربین توتال استیشن برداشت می‌شود. این مرحله به‌منظور تعیین دقیق ابعاد و مساحت ملک انجام می‌گیرد.

در مرحله دوم، نیاز به یک گیرنده ماهواره‌ای متصل به سامانه شمیم وجود دارد که می‌تواند نقطه‌ای از مرکز ملک را به شکل مختصات UTM ثبت کند. این مختصات به‌صورت X,Y نمایش داده می‌شود و نمایان‌گر موقعیت مرکزی ملک است. سپس این اطلاعات در فایل 1/2000 درج می‌شود و بعد از آن باید ملک مشخص شده را پیدا کرد. گام نهایی در این روش، جانمایی نقشه در فایل است که وضعیت کنونی ملک را مشخص می‌کند. در این مرحله، مختصات گوشه‌های ملک نیز در جدول ثبت می‌شود. روش دوم که به‌مراتب ساده‌تر و دقیق‌تر از روش اول است، شامل استفاده از دستگاه‌های جی‌پی‌اس مولتی فرکانس شمیم می‌باشد.

در این روش، دستگاه در حالت آماده به کار قرار می‌گیرد و گوشه‌های ملک برداشت می‌شود. پس از انجام برداشت، مختصات باید استخراج شده و از نرم‌افزار اتوکد برای ترسیم نقشه UTM استفاده می‌شود. تعیین مساحت ملک بر اساس نقشه UTM از اهمیت بالایی برخوردار است، چرا که وضعیت موجود ملک باید بر اساس تعیین دقیق مساحت آن بررسی شود.

نقشه 1/2000 یو تی ام

برخی موارد خاص نیز به درخواست اداره مربوطه بررسی می‌شود که موجب می‌شود مساحت ملک بر اساس اسناد موجود تنظیم گردد. در نهایت، در نقشه ملک باید وضعیت موجود، متراژ و ابعاد آن به دقت بررسی شود. این فرایند اطلاعات کافی را در اختیار ارگان‌های مربوطه قرار می‌دهد و به تسریع پروسه کار کمک می‌کند. کاربرد نقشه یو تی ام بسیار گسترده است و در سازمان‌های مختلف مورد استفاده قرار می‌گیرد. مقیاس‌های مورد نظر برای این نقشه‌ها بین 1:500 تا 1:2000 متغیر است و می‌تواند در بخش‌های مختلف به کار گرفته شود. در سیستم مختصات نقشه UTM، عملیات تحدید برای املاک انجام می‌شود و در نهایت تثبیت و تطبیق ملک صورت می‌گیرد.

بیشتر بخوانید: نقشه یک دو هزارم چیست؟

مقیاس در نقشه های یو تی ام

در فرآیند تهیه نقشه‌های ثبتی، دقت بالای ابعاد، زوایا و طول‌ها از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است و به همین دلیل، تمامی برداشت‌ها با دقت بسیار بالا و به صورت یک به یک انجام می‌شود. این برداشت‌ها به گونه‌ای انجام می‌گیرد که با واقعیت زمین کاملاً مطابقت داشته باشد. برای ثبت این واقعیت‌ها بر روی کاغذ، معمولاً از مقیاس ۱ به ۲۰۰۰ استفاده می‌شود.

برای کاهش خطاهای احتمالی در اندازه‌گیری، تمامی ابعاد و مساحت‌ها به دقت سانتیمتر بر روی نقشه ثبت می‌شود، به طوری که نیازی به اندازه‌گیری دوباره طول‌ها از روی کاغذ نخواهد بود و از بروز خطا جلوگیری می‌شود. این شیوه به ما کمک می‌کند تا واقعیت‌های مربوط به زمین همواره به صورت دقیق و صحیح منعکس شوند و این اطمینان را به وجود می‌آورد که آنچه بر روی نقشه ثبت شده است، با آنچه در واقعیت وجود دارد، همخوانی دارد. بدین ترتیب، استفاده از این روش‌های دقیق، به افزایش اعتبار و دقت نقشه‌های ثبتی منجر می‌شود.

نقشه یو تی ام و سیستم مختصات

نقشه یو تی ام، که مخفف سیستم مختصات مرکاتور معکوس است، نقشه‌ای است که موقعیت دقیق نقاط مختلف بر روی کره زمین را در قالب یک سیستم مختصات جهانی ارائه می‌دهد. این سیستم به نام جرارد مرکاتور، مبتکر تصویر استوانه‌ای، شناخته می‌شود. در این روش، اگر یک صفحه مستطیلی به دور زمین به طول خط استوا بپیچیم و استوانه‌ای با تماس بر خط استوا ایجاد کنیم، می‌توانیم با نورپردازی از مرکز زمین، عوارض سطح زمین را بر روی سطح داخلی این استوانه ترسیم کنیم. سپس با برش استوانه در امتداد یک نصف النهار و مسطح کردن آن، نقشه‌ای دو بعدی از عوارض سطح زمین به دست می‌آید.

در این سیستم، خطاها در امتداد خط استوا به حداقل می‌رسند و فاکتور مقیاس در این مدار برابر یک است. اما هرچه به سمت قطبین حرکت کنیم، این خطاها و اعوجاجات افزایش می‌یابند و به همین دلیل، استفاده از این سیستم محدود به مدار 60 درجه می‌باشد. برای بهبود توزیع خطاها، می‌توان قطر استوانه فرضی را کوچک‌تر در نظر گرفت که در این حالت دو مدار استاندارد تشکیل می‌شود. این نوع طراحی، که به آن مرکاتور متقاطع گفته می‌شود، باعث می‌شود که خطاها در این دو مدار استاندارد صفر و فاکتور مقیاس برابر یک باشد، در حالی که در خط استوا خطا و اعوجاج وجود خواهد داشت.

بیشتر بخوانید: سیستم مختصات چیست؟

سیستم تصویر نقشه یو تی ام

سیستم تصویر Universal Transverse Mercator که به اختصار UTM نامیده می‌شود، نوعی از سیستم مرکاتور جانبی محسوب می‌گردد. این سیستم به منظور کاهش خطاهایی که با فاصله گرفتن از نصف‌النهار استاندارد در روش مرکاتور جانبی به وجود می‌آید، طراحی شده است. UTM به طور خاص برای هر 6 درجه از طول‌های جغرافیایی یک سیستم مختصات مجزا ایجاد کرده و بدین ترتیب سطح زمین را به 60 زون مختلف تقسیم می‌کند. این تقسیم‌بندی باعث می‌شود که اعوجاجات و خطاهای ناشی از تصویرسازی به حداقل برسد و دقت بالاتری در نقشه‌برداری حاصل گردد.

این سیستم تصویر تنها تا عرض‌های جغرافیایی 84 درجه شمالی و 80 درجه جنوبی کاربرد دارد. برای نواحی قطبی، سیستم تصویر به نام Universal Polar Stereographic یا UPS وجود دارد که یک سیستم تصویر صفحه‌ای است و همانند UTM، دارای زون‌بندی خاصی می‌باشد.

زون‌بندی سیستم UTM-UPS به این صورت است که از غرب به شرق شامل 60 زون 6 درجه‌ای بوده و زون اول از طول جغرافیایی 180 درجه آغاز می‌شود. به این ترتیب، طول‌های جغرافیایی از صفر تا 6 درجه به عنوان زون یک شناخته شده و شماره‌ها به سمت شرق به تدریج افزایش می‌یابند. این ویژگی‌ها باعث می‌شود که سیستم UTM به یکی از ابزارهای کلیدی در نقشه‌برداری و جغرافیا تبدیل شود، به طوری که دقت و کارایی بالایی را برای کاربران فراهم می‌کند.

تشریح تخصصی نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام UTM به عنوان یک سیستم تصویر بر پایه مختصات کارتزین دوب بعدی طراحی شده است تا موقعیت یک نقطه را بر روی سطح کره زمین مشخص کند. در این سیستم، هر نقطه بر روی زمین دارای مختصات ویژه‌ای است که در هیچ نقطه دیگری مشابه آن وجود ندارد. هدف اصلی این نوع تصویر، تبدیل یک شکل سه‌بعدی به یک نمایش دو بعدی است. تحلیل این سیستم به معنای ارائه نمایی از کره زمین بر روی یک سطح دوبعدی، مانند کاغذ یا نقشه است.

با استفاده از مختصات طول و عرض جغرافیایی، می‌توان نقاط مختلف زمین را شناسایی کرد، اما ارزش واقعی نقشه UTM به توانایی آن در تقسیم‌ بندی کره زمین به بخش‌های کوچک‌تر و قابل مدیریت برمی‌گردد. این سیستم کره زمین را به ۶۰ منطقه یا Zone تقسیم می‌کند که هر یک پوشش‌دهنده ۶ درجه از طول جغرافیایی هستند. سپس هر یک از این مناطق به ۲۰ بخش تقسیم می‌شود که هر کدام ۸ درجه از عرض جغرافیایی را شامل می‌شوند.

با توجه به اندازه کره زمین، این تکه‌های ایجاد شده می‌توانند به عنوان صفحاتی در مختصات کارتزین در نظر گرفته شوند. به این ترتیب، امکان استفاده از هندسه کلاسیک در این مرحله فراهم می‌شود و یکی از ویژگی‌های اصلی UTM به وضوح نمایان می‌گردد. به عبارت دیگر، به دلیل شکل کروی زمین، هدف نهایی این سیستم ارائه مختصات سه‌بعدی آن در قالبی دو بعدی و مسطح است. برای دستیابی به این هدف، با استفاده از محاسبات پیچیده، بخش‌های مختلف زمین به یک استوانه همسان‌سازی می‌شوند. استفاده از نقشه UTM به‌منظور تعیین موقعیت دقیق ملک، زمین و ساختمان، مورد توجه و درخواست سازمان‌های دولتی مانند شهرداری، اداره منابع طبیعی و وزارت نیرو قرار دارد.

تفاوت سیستم مختصات و سیستم تصویر

سیستم‌های مختصات وظیفه دارند که نقاط موجود در فضاهای یک یا چند بعدی را نمایش دهند. هر سیستم مختصات با تعاریفی که از خود ارائه می‌دهد، فضای مورد نظر را پوشش می‌دهد. به عنوان مثال، سیستم‌های مختصات کارتزین و قطبی نمونه‌هایی از این دسته هستند. همچنین، سیستم بیضوی WGS 84 که به عنوان سیستم مختصات جغرافیایی شناخته می‌شود و موقعیت نقاط را با استفاده از λ و Φ نشان می‌دهد، نیز نوعی از سیستم مختصات به شمار می‌رود.

یک سیستم تصویر شامل معادلاتی است که به ما کمک می‌کند تا تمامی نقاط یک جسم سه‌بعدی مانند زمین را بر روی یک صفحه کاغذ نمایش دهیم. این عمل معمولاً از طریق تصویر کردن نقاط بر روی یک شکل سه‌بعدی که قابلیت تبدیل به صفحه را دارد، انجام می‌شود و به همین دلیل به این سیستم‌ها، سیستم‌های تصویر گفته می‌شود. لامبرت و UTM از جمله نمونه‌های مطرح این سیستم‌ها هستند.

شایان ذکر است که برای نمایش یک نقطه بر روی زمین، ما از سیستم‌های تصویر و همچنین سیستم‌های مختصات جغرافیایی استفاده می‌کنیم. به همین دلیل برخی منابع، سیستم مختصات جغرافیایی را در زمره سیستم‌های تصویر قرار می‌دهند. هنگام انتخاب سیستم تصویر برای یک لایه، علاوه بر سیستم‌های تصویر ذکر شده، می‌توانیم از سیستم مختصات جغرافیایی نیز بهره‌برداری کنیم. به طور کلی، نگاه ما به سیستم‌های تصویر و سیستم مختصات جغرافیایی از منظر تعریف مختصات نقاط ثبت شده در داده‌های مکانی است و تفاوت‌های بین تعاریف آن‌ها از اهمیت کمتری برخوردار است.

بیضوی مبنا در نقشه یو تی ام

برای نمایش وضعیت عوارض زمین به شکل هندسی، لازم است از یک مدل ریاضی استفاده کنیم. این مدل به ما کمک می‌کند تا از نتایج اندازه‌گیری‌های زمینی بهره‌برداری کنیم و در نهایت نقشه‌برداری انجام دهیم. مدل مورد نظر ما یک بیضوی دورانی فرضی است که مرکز آن با مرکز زمین هم‌راستا بوده و به لحاظ فیزیکی به شکل زمین نزدیک‌تر است. این مدل را بیضوی مرجع یا بیضوی مقایسه می‌نامند.

شکل واقعی زمین معمولاً به یک سیب‌زمینی شباهت دارد و دارای برآمدگی‌ها و فرو رفتگی‌های زیادی است. در روند تهیه نقشه، ابتدا باید سطح فیزیکی زمین را به یک سطح هندسی تبدیل کنیم. این تبدیل از طریق برازش یک بیضوی بر روی زمین انجام می‌گیرد که به آن بیضوی مبنا یا Datum می‌گویند. انتخاب بیضوی مناسب که بهترین برازش را بر روی زمین داشته باشد، در نقاط مختلف جهان متفاوت است. در ایران، بیضوی WGS84 به عنوان بهترین گزینه شناخته شده است.

پس از تبدیل زمین به یک سطح هندسی سه‌بعدی، برای تولید نقشه‌های دو بعدی به فرمول‌های ریاضی نیاز داریم که این سطح سه‌بعدی را بر روی یک تصویر دوب بعدی نمایش دهد. در این مرحله، سیستم تصویر تعریف می‌شود که بسته به نیازها و انتظارات از نقشه، انواع مختلفی دارد. یکی از رایج‌ترین سیستم‌های تصویری که در ایران نیز به کار می‌رود، سیستم تصویر Universal Transverse Mercator یا UTM است. این سیستم به ما امکان می‌دهد تا به‌طور دقیق‌تری عوارض زمین را در نقشه‌ها نمایش دهیم و به تحلیل‌های جغرافیایی بپردازیم.

پیمایش نقشه برداری تهیه نقشه یو تی ام

پیمایش باز به نوعی پیمایش اطلاق می‌شود که در آن امکان کنترل خطاهای طولی یا زاویه‌ای، یا هر دو وجود ندارد. در مقابل، پیمایش بسته به وضعیتی گفته می‌شود که در آن امکان کنترل هر دو نوع خطا فراهم باشد. از نظر شکل، پیمایش‌ها به دو دسته تقسیم می‌شوند: پیمایش‌های حلقوی، که در آن ابتدا و انتها با هم هم‌پوشانی دارند، و پیمایش‌های خطی، که در این نوع ابتدا و انتها منطبق نیستند.

با ترکیب این دو دسته، چهار نوع پیمایش قابل تعریف است: پیمایش باز حلقوی، پیمایش باز خطی، پیمایش بسته حلقوی، و پیمایش بسته خطی. یک پیمایش حلقوی زمانی بسته محسوب می‌شود که تمام زوایا و طول‌ها اندازه‌گیری شده باشند و یکی از ایستگاه‌ها دارای مختصات مشخص باشد. همچنین، آزیموت یکی از امتدادها باید مشخص باشد. در صورتی که حداقل یکی از طول‌ها یا زوایا مشاهده نشده باشد، آن پیمایش حلقوی باز خواهد بود.

از سوی دیگر، پیمایش خطی زمانی بسته است که تمامی طول‌ها و زوایای بین اضلاع اندازه‌گیری شده و در ابتدا و انتهای پیمایش، نقاطی با مختصات معلوم وجود داشته باشد. همچنین، آزیموت یک امتداد در ابتدا و انتهای پیمایش باید مشخص باشد. اگر یکی از طول‌ها یا زوایا اندازه‌گیری نشود و یا نقطه آخر مختصات معین نداشته باشد، پیمایش خطی باز به شمار می‌آید. پیمایش‌های باز معمولاً در شرایطی استفاده می‌شوند که دقت‌های نسبی کمتر از 1:5000 مد نظر باشد یا در مواردی که امکان ایجاد پیمایش بسته وجود نداشته باشد، مانند معادنی با یک ورودی. در غیر این صورت، توصیه می‌شود که از پیمایش‌های بسته، چه خطی و چه حلقوی، استفاده گردد.

نقشه یو تی ام چیست و  UTM مخفف چیست؟

یو تی ام UTM یک سیستم مختصات جهانی است که به عنوان Universal Transverse Mercator شناخته می‌شود و به معنای تعیین موقعیت دقیق بر روی سطح زمین است. این سیستم به هر نقطه از کره زمین مختصات خاصی می‌دهد که به آن منسوب می‌شود. نظام کاداستر کشوری که از سال 1389 به ادارات ثبت ابلاغ شده، بر پایه این سیستم طراحی شده است. در این نظام، در گوشه پایین سمت راست سند تک برگی، نقشه کاداستر ملک و مختصات یو تی ام مرکز ملک درج می‌شود. به همین دلیل، اسناد تک برگ جدید به عنوان سند مالکیت کاداستری شناخته می‌شوند.

این سیستم به اداره ثبت اجازه می‌دهد تا موقعیت دقیق گوشه‌های ملک را ثبت کند و بر اساس آن، سند تک برگی صادر نماید. نقشه یو تی ام شامل موقعیت گوشه‌های ملک در سیستم مختصات جهانی یو تی ام است و همچنین ابعاد ملک در چهار جهت اصلی (شمال، شرق، جنوب و غرب) با دقت سانتی‌متر اندازه‌گیری شده و ثبت می‌شود. همچنین مساحت واقعی ملک نیز محاسبه و در نقشه قید می‌گردد. این نقشه باید به تأیید نقشه‌بردار رسمی برسد، و در غیر این صورت، فاقد اعتبار خواهد بود و اداره ثبت آن را قبول نخواهد کرد. به طور کلی، این سیستم و نقشه‌ها نقش مهمی در تعیین مالکیت و مدیریت اراضی دارند و به دقت و شفافیت در ثبت اطلاعات ملکی کمک می‌کنند.

تفاوت نقشه یو تی ام با سایر نقشه ها

تفاوت اصلی نقشه یو تی ام با سایر نقشه‌ها در سیستم مختصات یا شبکه‌بندی آن است. برای اینکه یک نقشه به عنوان نقشه معتبر شناخته شود، باید شامل چند مشخصه اصلی باشد که این مشخصه‌ها در فرآیند نقشه‌برداری اهمیت دارند. سیستم مختصات و مقیاس از عناصر اساسی هر نقشه به شمار می‌روند. اگر بر روی یک نقشه این دو مورد وجود نداشته باشد، آن نقشه تنها یک کروکی به حساب می‌آید و نمی‌توان آن را به عنوان یک نقشه معتبر شناخت. بنابراین، هر نقشه‌ای با هر مقدار اطلاعاتی می‌تواند تحت سیستم مختصات یو تی ام ترسیم شود و به عنوان نقشه یو تی ام شناخته شود.

در خصوص نقشه‌های املاک، ضروری است که ویژگی‌هایی مانند ابعاد، مساحت و زوایا به طور دقیق بر روی نقشه مشخص شوند. نقشه‌های یو تی ام که برای ارائه به اداره ثبت و شهرداری‌ها تهیه می‌شوند، باید دارای خصوصیات زیر باشند:

– سیستم مختصات باید یو تی ام باشد.

– ملک باید بر روی نقشه دو هزارم منطقه، در صورت موجود بودن، جانمایی گردد.

– ابعاد و مساحت‌ها باید با دقت سانتیمتر مشخص شوند.

علاوه بر این، بسته به نیاز درخواست‌کننده، اطلاعات اضافی مانند عرض معابر و گذرهای اطراف یا فاصله تا عوارض خاص و زوایای اضلاع نیز باید درج گردد. برای تهیه نقشه یو تی ام، نیازی به مراجعه به نهادهای مختلف وجود ندارد. تنها کافی است با یکی از کارشناسان رسمی در رشته نقشه‌برداری تماس برقرار کنید. فرآیند کار شامل دو مرحله است را انجام دهد.

ویژگی های نقشه یو تی ام

موضوعی که اهمیت بسیاری دارد، این است که نقشه یو تی ام UTM امکان تعیین دقیق حدود ملک مورد نظر را بر روی زمین فراهم می‌آورد. عوامل مختلفی مانند عوارض طبیعی و مصنوعی، جانمایی پلاک ثبتی و تجهیزات نقشه‌برداری در این زمینه نقش بسزایی دارند و نیاز به کارشناسان نقشه‌برداری را به همراه می‌آورند. نقشه UTM به ما این امکان را می‌دهد که وضعیت ملک را از نظر ابعاد، زوایا، شیب و ارتفاع به دقت بررسی کنیم و ابهاماتی که ممکن است در این زمینه وجود داشته باشد، برطرف شود.

با تعیین مختصات UTM، گوشه‌های ملک به وضوح مشخص می‌شود و موقعیت ملک با دقت بالایی مورد ارزیابی قرار می‌گیرد و در نهایت بر روی کره زمین تثبیت می‌شود. یکی از کاربردهای کلیدی نقشه UTM این است که مشخصات ثبتی ملک را با وضعیت مکانی آن مطابقت می‌دهد و این امر موجب می‌شود ملک تحت شرایط مناسب‌تری مورد بررسی قرار گیرد.

استفاده از مختصات دقیق برای یک ملک، به کاهش اختلافات ملکی کمک می‌کند و در نتیجه جانمایی صحیحی برای ملک به دست می‌آید. تطبیق املاک و جانمایی همواره چالش‌هایی را به همراه داشته‌اند، اما خوشبختانه نقشه‌های UTM این مشکلات را به طور قابل توجهی تسهیل می‌کنند. از دیگر کاربردهای این نقشه می‌توان به تثبیت دقیق پلاک ملک در موقعیت خود اشاره کرد. این نکته حائز اهمیت است که نقشه یو تی ام از ورود موقعیت اضافی به پلاک جلوگیری می‌کند و مساحت مورد نیاز را با دقت سانتیمتر مربع مشخص می‌کند، که این خود نشان‌دهنده ساختار دقیق این نقشه است.

مالکانی که از نقشه یو تی ام بهره‌برداری می‌کنند، دیگر نگرانی‌هایی از قبیل تعارض و تجاوز پلاک خود با پلاک‌های دیگر نداشته و به نوعی جابجایی در این راستا مشاهده نمی‌شود. همچنین، سامانه ثبت الکترونیکی برای پذیرش درخواست‌های سند مالکیت در اداره ثبت، به نقشه یو تی ام  نیاز دارد و این نقشه کمک می‌کند تا وضعیت دقیق موقعیت ملک به روشنی مشخص شود.

ویژگی نقشه یو تی ام کارشناس رسمی دادگستری

تهیه نقشه یو تی ام توسط کارشناس رسمی دادگستری از اهمیت و الزام ویژه‌ای برخوردار است، زیرا این نقشه باید از اعتبار قانونی برخوردار باشد و قابلیت ارائه به ادارات و سازمان‌های مختلف را داشته باشد. به عنوان مثال، در فرآیند تک برگ کردن سند دفترچه‌ای، نقشه‌ای که فاقد مهر کارشناس رسمی باشد، مورد قبول اداره ثبت نخواهد بود و این نکته به وضوح نشان می‌دهد که اعتبار این نقشه‌ها به مهر و تأیید کارشناس رسمی بستگی دارد.

نقشه یو تی ام دارای دو بعد اصلی است؛ بعد هندسی و بعد حقوقی. بعد هندسی به دقت بالا در اندازه‌گیری و مساحی املاک مربوط می‌شود و نقشه‌های یو تی ام باید با دقت میلیمتر تهیه شوند. بعد حقوقی نیز به اعتبار و تأییدیه‌های لازم از سوی کارشناس ذیصلاح مربوط می‌شود، که با مهر و امضای خود، نقشه را از نظر قانونی معتبر می‌سازد. کارشناس رسمی دادگستری، که دارای صلاحیت در امور ثبتی است، تنها مرجع ذی‌صلاح برای تهیه این نوع نقشه‌ها محسوب می‌شود و مسئولیت قانونی برای ارائه نقشه‌های استاندارد و مطابق با نیازهای ادارات مختلف دارد.

علاوه بر این، کارشناس رسمی دادگستری با آگاهی از مسائل حقوقی و ثبتی می‌تواند مشاوره‌های لازم را به مالکین ارائه دهد و به آن‌ها کمک کند تا از مشکلات احتمالی در خرید ملک جلوگیری کنند. با توجه به اطلاعات ثبتی موجود، کارشناسان رسمی می‌توانند وضعیت حقوقی ملک را پیش از خرید بررسی کرده و از بروز هر گونه ضرر و زیان برای خریدار جلوگیری نمایند. هزینه تهیه نقشه یو تی ام توسط کارشناس رسمی، مبلغی ناچیز در مقایسه با هزینه‌های احتمالی ناشی از خرید املاک دارای مشکلات حقوقی است.

ویژگی نقشه یو تی ام رسمی و قانونی

نقشه یو تی ام به عنوان یک ابزار معتبر، نه تنها برای سنجش دقیق مساحت املاک کاربرد دارد، بلکه به بررسی جنبه‌های حقوقی املاک نیز کمک می‌کند. پس از تهیه این نقشه، کارشناس رسمی دادگستری وضعیت ثبتی ملک را بررسی می‌کند تا در صورت وجود هرگونه مشکل، خریدار از آن مطلع گردد. این موضوع به ویژه در خرید زمین‌هایی که ممکن است ملی اعلام شده باشند، اهمیت زیادی دارد و خریدار بدون آگاهی از وضعیت ثبتی ملک در معرض خطر قرار می‌گیرد.

نقشه‌های یو تی ام تهیه شده توسط تیم کارشناسی آلفا مپ دارای تاییدیه‌های هندسی و حقوقی هستند. به عنوان مثال، درج پلاک ثبتی ملک در نقشه به معنای تایید وضعیت ثبتی آن توسط کارشناس مربوطه است. فرض کنید یک شخص قصد خرید زمینی را دارد و می‌خواهد پیش از خرید، اطلاعات حقوقی و هندسی آن را بررسی کند. در این راستا، تهیه نقشه یو تی ام می‌تواند راهگشا باشد.

برای روشن‌تر شدن این موضوع، مثالی واقعی مطرح می‌شود: یکی از مالکین، قبل از خرید یک قطعه زمین به صورت قولنامه‌ای، نقشه یو تی ام ملک را تهیه نکرد و از وضعیت ثبتی آن نیز استعلام نگرفت و صرفاً به فروشنده اعتماد کرد. متأسفانه، پس از خرید، متوجه شد که مساحت ملک حدود 100 متر کمتر از آنچه در قولنامه قید شده بود، بوده و همچنین موقعیت ملک در اراضی ملی قرار داشت. دو مشکل عمده‌ای که با تهیه نقشه یو تی ام قابل حل بود (استعلام ثبتی و استعلام هندسی) برای این خریدار به وجود آمد و چند صد میلیون تومان از سرمایه‌اش در معرض خطر قرار گرفت.

کاربرد های مهم نقشه یو تی ام

استقرار پلاک در مکان مشخص خود، با استفاده از نقشه یو تی ام، به هر قطعه زمین مختصات منحصر به فردی می‌دهد که هیچ فرد دیگری نمی‌تواند ادعای مالکیت بر آن داشته باشد. این ویژگی اطمینان می‌دهد که زمین شما با هیچ زمین دیگری اشتباه گرفته نمی‌شود و از ثبت مجدد آن برای افراد دیگر جلوگیری می‌گردد.

تعیین دقیق مساحت ملک با دقت سانتی‌متر، در صورتی که گوشه‌های زمین به‌درستی مشخص شود، امکان‌پذیر است. در شرایطی که قیمت زمین به طور مداوم در حال افزایش است، آگاهی از مساحت دقیق ملک می‌تواند به خریداران و فروشندگان کمک کند تا از ضررهای مالی ناشی از نادرستی اطلاعات جلوگیری کنند. این اطلاعات دقیق به معاملات ملکی آگاهانه‌تر و مطمئن‌تر منجر می‌شود.

نقشه یو تی ام همچنین کمک می‌کند تا مرزهای ملک به‌طور دقیقی مشخص شده و از هرگونه تجاوز یا جابجایی غیرمجاز جلوگیری شود. با تعیین دقیق حدود زمین و خط مرزی آن با قطعات مجاور، می‌توان از بروز تعارضات و اختلافات ملکی جلوگیری کرد. به‌عنوان یک تصویر کلی، اگر تمامی قطعات زمین در یک منطقه به‌درستی و در محل خود قرار گیرند و مرزها به‌درستی رعایت شوند، اختلافات ملکی به حداقل خواهد رسید. در نتیجه، مالکان می‌توانند از املاک خود به‌راحتی بهره‌برداری کنند و دیگر با مشکلات ناشی از اختلافات ملکی مواجه نخواهند شد. بنابراین، نقشه یو تی ام به عنوان یک مدرک با ارزش در کنار اسناد ملکی، بسیار حائز اهمیت است و باید آن را جدی گرفت.

مهر و امضا کارشناسی نقشه یو تی ام

مهر نقشه یو تی ام باید حتماً از سوی کارشناس رسمی امور ثبتی صادر شود. مهر کارشناسان دیگر رشته‌ها، مانند مهندسان عمران و راه و ساختمان، اعتبار ندارد. متأسفانه، برخی مهندسان از بی‌اطلاعی متقاضیان سوءاستفاده کرده و در تهیه نقشه‌های یو تی ام فعالیت می‌کنند. اما برای اینکه نقشه یو تی ام به‌درستی تهیه شود و تمام استانداردهای لازم برای اداره ثبت را رعایت کند، نیاز به تخصص عمیق در زمینه نقشه‌برداری و امور ثبتی است.

حتی برخی از نقشه‌برداران نیز ممکن است تخصص کافی برای این کار را نداشته باشند، چه برسد به کارشناسان رشته‌های دیگر. بنابراین، سخت‌گیری اداره ثبت در این زمینه منطقی است. نقشه‌های یو تی ام بخشی از سیستم جامع کاداستر کشور هستند که اهمیت ویژه‌ای دارند. مختصات این نقشه‌ها به‌عنوان شناسه جام در پایین سمت راست سند ثبت می‌شود و موقعیت ملک نیز به‌صورت شماتیک در گوشه پایین سمت راست نشان داده می‌شود.

این فرآیند باعث می‌شود که هیچ ملکی نتواند با مختصات یو تی ام مشابه سند بگیرد و مشکلاتی نظیر تداخل زمین‌ها و صدور چندین سند برای یک ملک به‌طور کامل حل شود. این دستورالعمل در تمامی ادارات ثبت به‌اجرا درآمده و تهیه نقشه یو تی ام به‌عنوان مدرک الزامی برای صدور سند تک برگی شناخته شده است. با توجه به اهمیت بالای نقشه یو تی ام و دقت مورد نیاز در گواهی مختصات ملک، ضروری است که در انتخاب کارشناس نقشه‌بردار برای تهیه نقشه یو تی ام ملک خود دقت لازم را داشته باشیم.

نقشه یو تی ام رسمی

ادارات ثبت اسناد و املاک تنها نقشه‌های یو تی ام با دقت و فرمت استاندارد ممهور شده توسط کارشناسان رسمی دادگستری یا نقشه‌برداران نظام مهندسی را می‌پذیرند. لازم به ذکر است که مهر کارشناسان رسمی در رشته‌های عمران و راه و ساختمان مورد قبول این ادارات نمی‌باشد و در نتیجه، نقشه‌ها برگردانده خواهند شد. صدور سند های مالکیت تک برگ تثبیت شده در کاداستر با هدف اجرای طرح جتمع و کشوری کاداستر جهت بالا بردن ضریب امنیتی و تسریع در خدمات به مراجعین انجام گرفته است. این سیستم به عنوان مدیریت الکترونیکی املاک شناخته می‌شود و با مکانیزه کردن خدمات ثبتی، فرآیند ثبت سنتی را به سمت ثبت مدرن هدایت می‌کند.

یکی از ویژگی‌های بارز این سند، غیرقابل جعل بودن آن است که به واسطه درج برچسب هولوگرام و تعویض سند پس از هر انتقال، تضمین می‌شود. در روش جدید، مراجعین با یک بار مراجعه به واحدهای ثبتی و درخواست سند مالکیت، زمان مشخصی برای دریافت مدارک تعیین می‌شود و پس از انجام کارشناسی و تنظیم سند، در همان زمان مقرر، سند مربوطه از طریق پست به درب منزل آنها ارسال می‌گردد.

 نقشه یو تی ام برای درج در سندهای تک برگ

عملیات زمینی که توسط گروه نقشه‌برداران رسمی نظام مهندسی انجام می‌گیرد، شامل مراحل مختلفی است که به دقت و صحت نقشه‌برداری کمک می‌کند. این گروه پس از انجام عملیات کارتوگرافی در دفتر، به استخراج پلاک ثبتی و جانمایی آن می‌پردازند. این فعالیت‌ها باید تحت نظارت نقشه‌بردار کارشناس رسمی دادگستری و امور ثبتی صورت گیرد.

بازدید از ملک و تأیید نقشه‌های یو تی ام UTM نیز بر عهده کارشناس پرونده در اداره ثبت است. ثبت نقشه یو تی ام در سیستم کاداستری سازمان ثبت املاک کشور به عهده کارشناس مربوطه در اداره ثبت می‌باشد. برای تهیه نقشه یو تی ام، مالک باید به یکی از نقشه‌برداران کارشناس رسمی نظام مهندسی یا دادگستری مراجعه کند. پس از بازدید از ملک و انجام عملیات دقیق نقشه‌برداری با استفاده از دستگاه‌های مخصوص، نقشه طبق استانداردهای اداره ثبت تولید و ممهور می‌شود.

بیشتر بخوانید: نقشه یو تی ام سند تک برگ

نقشه یو تی ام سند تک برگی

تمام اطلاعات لازم برای صدور سند تک‌برگی، از جمله جدول مختصات یو تی ام گوشه‌های ملک، باید در نقشه یو تی ام درج گردد. همچنین، نقشه‌بردار باید تمامی اندازه‌ها، از جمله طول‌های ملک در چهار جهت اصلی و مساحت دقیق آن را تأیید نماید. سند تک‌برگی بر اساس مختصات یو تی ام، اندازه‌ها و مساحت ملک که توسط مالک به کارشناس اداره ثبت ارائه می‌شود، صادر می‌گردد. از این‌رو، دقت در تهیه نقشه یو تی ام بسیار حائز اهمیت است، زیرا هرگونه اشتباه در این نقشه می‌تواند به بروز مشکلاتی در سند تک‌برگی منجر شود. بنابراین، انتخاب صحیح نقشه‌بردار برای مالکین بسیار ضروری است تا از بروز مشکلات احتمالی در آینده جلوگیری شود.

همچنین، تهیه نقشه وضع موجود ملک برای اخذ دستور نقشه، که اولین مرحله در فرآیند تخریب و نوسازی املاک است، در برخی شهرداری‌ها الزامی شده است. به‌خصوص در شهرداری منطقه ۱ تهران، مالکانی که دارای ملک‌های زاویه‌دار و با طول‌های نامتقارن هستند، قبل از صدور جواز ساخت و دستور نقشه، به کارشناسان رسمی نقشه‌برداری ارجاع داده می‌شوند. این کارشناسان با استفاده از دوربین‌های نقشه‌برداری، نقشه‌برداری دقیقی از ملک انجام داده و نقشه یو تی ام وضع موجود را ممهور می‌نمایند.

کاربرد های نقشه یو تی ام در املاک

تهیه نقشه یو تی ام جهت پیاده‌سازی دقیق ملک بر روی زمین و حفظ حریم املاک و گذرهای اطراف از اهمیت بالایی برخوردار است. برای تسهیل ساخت ملک، تهیه نقشه معماری دقیق بر اساس ابعاد واقعی ملک ضروری است. همچنین، محاسبه دقیق مساحت ملک به منظور دریافت عوارض تخریب و نوسازی به‌طور صحیح و واقعی انجام می‌گیرد که این امر مانع از پرداخت اضافی مالکان خواهد شد. هم‌چنین، انطباق مساحت پایان کار با مساحت آپارتمان‌ها پس از ساخت موجب کاهش ابهامات مالکان و خریداران واحدهای پیش‌فروشی می‌گردد و می‌توان این موضوع را به‌عنوان یکی از مزایای ملک در زمان پیش‌فروش معرفی کرد.

دیوارکشی به عنوان بهترین روش برای مشخص کردن حدود و مرزهای ملکی به شمار می‌آید. با این حال، فنس یا نیم دیوار نیز می‌تواند به عنوان مرز شناخته شود، مشروط بر اینکه این سازه‌ها قدمت داشته و به طور رسمی تثبیت شده باشند. به عبارت دیگر، همسایگان باید این مرزها را قبول کرده باشند و یا اینکه بر اساس این مرزها، نقشه یو تی ام در اداره ثبت مربوطه تنظیم و تأیید شده باشد.

نقشه یو تی ام به عنوان یکی از مدارک الزامی برای تبدیل سندهای قدیمی دفترچه‌ای به سندهای تک برگی و همچنین برای اخذ مجوز ساخت از شهرداری به شمار می‌آید. این نقشه از نظر حقوقی و فنی از اهمیت بسیار بالایی برخوردار است. به همین دلیل، باید به‌طور رسمی توسط یک نقشه‌بردار متخصص تهیه و تأیید گردد.

در مواردی که پلاک ثبتی ملک در سیستم شهرداری ثبت نشده باشد، ارائه نقشه یو تی ام از وضعیت موجود ملک به همراه نقشه جانمایی پلاک ثبتی و پلاک‌های مجاور آن به‌عنوان مدارک ضروری برای صدور جواز ساخت الزامی است. نقشه جانمایی پلاک ثبتی به‌نوعی تاریخچه ثبتی ملک را به وضعیت فعلی آن مرتبط می‌کند و تأیید می‌نماید که پلاک ثبتی ملک با اطلاعات مندرج در سند هم‌خوانی دارد. این فرآیند به شفاف‌سازی ابهامات مربوط به اصالت سند ناشی از اختلالات در پلاک‌های ثبتی، که در برخی مناطق تهران مشاهده می‌شود، کمک می‌کند و پیش از صدور جواز ساخت ابهامات را برطرف می‌سازد.

نقشه یو تی ام سند تک برگ

از جنبه حقوقی، نقشه یو تی ام به عنوان مبنای صدور سند تک برگی و مجوز ساخت شناخته می‌شود. به این معنا که ابعاد و مساحت‌های تعیین شده در این نقشه به طور دقیق در سند ثبت می‌گردند. همچنین، مجوزهای ساختمانی و محاسبات مربوط به تراکم و دستور نقشه نیز به طور کامل بر اساس این نقشه‌ها صادر می‌شوند. بنابراین، هر گونه اشتباه در تهیه نقشه‌های شمیم می‌تواند به صدور اسناد رسمی نادرست منجر شود. به همین دلیل، نقشه‌های یو تی ام بر اساس دستورالعمل‌های ادارات ثبت و شهرداری، توسط نقشه‌برداران متخصص دوباره بررسی می‌شوند تا در صورت وجود هر گونه خطا در مراحل اولیه، امکان تصحیح آن فراهم گردد و این خطا به مراحل بالاتر و صدور اسناد رسمی منتقل نشود.

نقشه UTM از نظر فنی و حقوقی اعتبار بالایی دارد و در این راستا، نظرات و درخواست‌های مالکین نباید تأثیری بر قضاوت کارشناس رسمی تهیه‌کننده این نقشه داشته باشد. فایل مرجع نقشه یو تی ام شامل داده‌هایی است که به صورت مستقیم از دوربین نقشه‌برداری و جی‌پی‌اس شمیم جمع‌آوری شده است. این اطلاعات پایه و اساس ترسیم نقشه را تشکیل می‌دهند و کارشناس مجاز به تغییر یا دستکاری در این داده‌های خام نیست. همچنین، این داده‌ها باید به شکل یک لوح فشرده (سی‌دی) به نقشه‌بردار کارشناس اداره ثبت و شهرداری ارائه شود تا از صحت و دقت اطلاعات برداشت شده هنگام نقشه‌برداری از ملک اطمینان حاصل گردد. در این راستا، رعایت اصول و استانداردها برای جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی ضروری است.

کاربرد ثبتی نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام نقشه‌ای است که برای صدور سند تک برگی از سوی اداره ثبت مورد نیاز است. این نقشه به طور دقیق موقعیت گوشه‌های ملک را بر روی زمین مشخص می‌کند و اداره ثبت این اطلاعات را در سیستم کاداستری کشور ثبت می‌نماید. بر اساس این مختصات، سند تک برگی صادر می‌شود. شناسه جام این مختصات در پایین سمت راست سند درج شده و همچنین موقعیت ملک به صورت کروکی نیز در پایین گوشه راست سند نمایش داده می‌شود.

این سیستم به گونه‌ای طراحی شده است که هیچ ملک دیگری در این مختصات UTM و با این کد خاص نمی‌تواند به امور ثبتی بپردازد. این ویژگی به طور مؤثری از تداخل زمین‌ها و صدور چندین سند برای یک ملک جلوگیری می‌کند. با توجه به اهمیت نقشه یو تی ام و نیاز به دقت بالا در گواهی مختصات گوشه‌های ملک، انتخاب کارشناس نقشه‌بردار برای تهیه این نقشه بسیار مهم است. کارشناس مورد نظر باید دارای صلاحیت لازم برای تهیه نقشه یو تی ام با استانداردهای ادارات دولتی باشد.

اداره ثبت تنها نقشه‌های یو تی ام که دقت و فرمت استاندارد دارند و توسط کارشناس رسمی دادگستری یا نقشه‌بردار رسمی نظام مهندسی تأیید شده‌اند، قبول می‌کند. به این نکته توجه داشته باشید که مهر کارشناسان رسمی در رشته‌های عمران و راه و ساختمان به هیچ عنوان مورد قبول اداره ثبت نخواهد بود و نقشه‌های تهیه شده به این شیوه، نامعتبر خواهند بود.

نقشه یو تی ام جانمایی ملک

اگر کارشناس اداره ثبت یا شهرداری نسبت به پلاک ثبتی ملک دچار ابهام شود یا به‌دلیل زمان‌بر بودن نتواند پلاک را استخراج کند، از مالک می‌خواهد که نقشه جانمایی پلاک ثبتی توسط نقشه‌بردار کارشناس رسمی دادگستری مرتبط با امور ثبتی تهیه و به اداره ثبت ارائه شود. به این ترتیب، نقشه‌بردار مستقل اطلاعات پلاک ثبتی ملک را از سیستم بانک اطلاعات ثبتی شامل نقشه‌های قدیمی استخراج کرده و در نقشه یو تی ام درج می‌نماید و صحت آن را تأیید می‌کند. این فرآیند منجر به صدور سند تک‌برگی بدون هیچ‌گونه ابهامی از نظر موقعیت مکانی، اندازه‌ها و مساحت، و صحت پلاک‌های ثبتی اصلی و فرعی می‌گردد.

در نقشه‌برداری یو تی ام، علاوه بر اندازه‌گیری‌های دقیق طول و مساحت ملک، بررسی پلاک ثبتی نیز حائز اهمیت است. این بررسی و تأیید صحت موقعیت ملک توسط نقشه‌بردار رسمی انجام می‌شود. در صورتی که تفاوت قابل توجهی میان مساحت یا طول‌های مندرج در سند و وضعیت فعلی ملک وجود داشته باشد، نیاز به بررسی‌های دقیق‌تری خواهد بود. در این راستا، نقشه‌بردار رسمی با نقشه‌برداری از املاک مجاور و عبور از معابر، علت این اختلافات را شناسایی کرده و راهکارهای لازم برای رفع مشکلات سند را ارائه می‌دهد. به این ترتیب، کلیه ابهامات و مشکلات مربوط به اسناد قدیمی باید پیش از صدور سند تک‌برگی حل و فصل گردد تا از بروز مشکلات حقوقی در آینده جلوگیری شود.

اعتبار حقوقی و فنی نقشه یو تی ام

نقشه یو تی ام به عنوان یکی از مدارک ضروری برای تبدیل اسناد دفترچه‌ای قدیمی به سند تک‌برگی و همچنین برای اخذ مجوز ساخت از شهرداری شناخته می‌شود. این نقشه از لحاظ حقوقی و فنی از اهمیت ویژه‌ای برخوردار است. به همین دلیل، لازم است که تهیه آن توسط نقشه‌بردار رسمی و کارشناسی انجام شود و ممهور گردد.

از جنبه فنی، نقشه باید مطابق با استانداردهای فنی مشخص تهیه شود و دقت آن به سانتی‌متر برسد. فرمت نقشه نیز باید طبق استانداردهای تعریف‌شده برای نقشه‌های یو تی ام باشد و تمامی اطلاعات لازم برای کارشناسان اداره ثبت و شهرداری یا نهادهای دیگر در آن گنجانده شود. از منظر حقوقی، این نقشه مبنای صدور سند تک‌برگی و جواز ساخت قرار می‌گیرد؛ به‌طوری‌که ابعاد و مساحت‌های درج‌شده در آن به‌طور مستقیم در اسناد رسمی درج می‌شود و همچنین جواز ساخت و محاسبات تراکم بر اساس این نقشه صادر می‌گردد.

به همین دلیل، حتی کوچکترین خطا در تهیه نقشه یو تی ام می‌تواند منجر به صدور اسناد رسمی نادرست شود. بنابراین، نقشه‌ها باید طبق دستورات ادارات ثبت و شهرداری، توسط نقشه‌بردار ثبت و دفاتر خدمات الکترونیک دوباره بررسی شوند تا هرگونه خطا در مراحل اولیه شناسایی و اصلاح گردد و این خطا به مراحل بالاتر و صدور اسناد رسمی منتقل نشود.

تهیه نقشه یو تی ام زمین و ساختمان الزامی است؟

تهیه نقشه یو تی ام برای زمین و ساختمان قبل از خرید و فروش املاک از اهمیت بالایی برخوردار است. این الزام به دلیل جلوگیری از اتلاف سرمایه شماست. به عنوان مثال، اگر قصد خرید ملکی با شکل هندسی نامنظم را دارید و قیمت آن چند ده میلیون تومان است، چگونه می‌توانید مساحت آن را به درستی محاسبه کنید؟ ممکن است شما 300 متر زمین خریداری کنید، اما در واقع مساحت آن تنها 250 متر باشد. در این صورت، پس از انجام معامله، هیچ اقدامی نمی‌توانید انجام دهید، زیرا در قولنامه‌های دستی معمولاً مساحت به صورت تقریبی ذکر می‌شود و به جزئیات دقیق اشاره نمی‌شود. لذا تهیه نقشه یو تی ام برای حفظ سرمایه شما الزامی است.

علاوه بر این، نقشه یو تی ام امکان بررسی اطلاعات ثبتی ملک را نیز فراهم می‌کند و می‌تواند نشان دهد که آیا ملک مورد نظر دارای مشکلات ثبتی یا مالکیتی است یا خیر. از جمله دلایل مهم برای تهیه نقشه یو تی ام که به مهر کارشناس رسمی دادگستری ممهور می‌شود، می‌توان به موارد زیر اشاره کرد.

دلایل مهم برای تهیه نقشه یو تی ام

۱- تعیین مختصات دقیق ملک: با استفاده از نقشه یو تی ام، ملک شما با مختصات منحصر به فرد بر روی کره زمین مشخص می‌شود و هیچ‌کس نمی‌تواند ادعای مالکیت بر آن را داشته باشد. این موضوع مانع از ثبت مجدد ملک برای شخص دیگری خواهد شد.

۲- محاسبه مساحت دقیق: نقشه یو تی ام امکان اندازه‌گیری دقیق گوشه‌های ملک با دقت سانتی‌متری را فراهم می‌آورد. با استفاده از تجهیزات پیشرفته مانند توتال استیشن و گیرنده مولتی فرکانس، مهندسان نقشه‌برداری می‌توانند مساحت دقیق ملک را محاسبه کنند. با توجه به افزایش مداوم قیمت زمین و اهمیت هر متر مربع، اطلاع از مساحت واقعی ملک می‌تواند به معاملات آگاهانه کمک کند و از زیان احتمالی فروشنده و خریدار جلوگیری کند.

3-عدم تجاوز و جابجایی و تعارض در مالکیت املاک یکی از چالش‌های مهم در این حوزه است. با استفاده از نقشه‌های یو تی ام، می‌توان به طور دقیق حدود ملک و خطوط مرزی آن با قطعات مجاور را تعیین کرد. این روش به کاهش احتمال هرگونه تعارض، تجاوز یا جابجایی خط مرزی، چه عمدی و چه غیرعمدی، کمک می‌کند و از بروز مشکلات در این زمینه جلوگیری می‌نماید.

4-علاوه بر این، تعیین دقیق مرزها به کاهش اختلافات ملکی کمک شایانی می‌کند. تصور کنید که همه قطعات زمین در یک منطقه مانند تکه‌های یک پازل در جای صحیح خود قرار گرفته‌اند و مرزهای بین آنها به درستی رعایت شده است. در این صورت، اختلافات ملکی به حداقل می‌رسد و دیگر مشکلاتی مانند بلاتکلیفی املاک و عدم امکان بهره‌برداری از سوی مالک به دلیل این اختلافات وجود نخواهد داشت. این امر نه تنها به حفظ حقوق مالکین کمک می‌کند، بلکه زمینه را برای بهره‌برداری بهتر و مؤثرتر از املاک فراهم می‌سازد.

دقت و اعتبار رسمی نقشه یو تی ام

همان‌طور که اشاره شد، نقشه یو تی ام از نظر حقوقی و فنی اعتبار خاصی دارد و لذا نظرات و درخواست‌های مالک نباید بر نظر کارشناس رسمی در تهیه این نقشه تأثیر بگذارد. بنابراین از مالکین خواهشمندیم که به هیچ عنوان درخواست تغییر در ابعاد و مساحت‌ها را نداشته باشند. مرجع ترسیم نقشه یو تی ام شامل دیتا هایی است که از دستگاه‌های دقیق نقشه‌برداری تخلیه شده است.

این داده‌ها اساس تهیه نقشه یو تی ام را تشکیل می‌دهند و کارشناس مجاز به تغییر یا دستکاری اطلاعات خام نیست. به همین شکل، این اطلاعات باید به صورت یک لوح فشرده  به کارشناس نقشه برداری ادارات ثبت یا شهرداری تحویل داده شود تا از صحت و دقت نقشه در زمان نقشه‌برداری اطمینان حاصل کنند. دستگاه‌های نقشه‌برداری به‌طور دقیق وضعیت موجود ملک را ثبت و ذخیره می‌کنند. بنابراین، نقشه‌بردار نمی‌تواند اندازه زمین را به دلخواه خود تغییر دهد. مساحت زمین به طور مستقیم از اطلاعات ذخیره‌شده در این دستگاه‌ها استخراج می‌شود. حتی خود نقشه‌بردار تا زمان نهایی شدن ترسیم، از مساحت ملک و اینکه آیا کوچکتر یا بزرگتر از آنچه مالک انتظار دارد، اطلاعی ندارد. آنچه که به دست می‌آید، واقعیت و وضع موجود ملک است.

بنابراین، بهتر است که به نظرات کارشناسی توجه کنید و نقشه را مستقیماً به اداره ثبت یا شهرداری ارائه دهید. در صورتی که در فرآیند بررسی مجدد که توسط کارشناس ثبت یا مهندس شهرداری انجام می‌شود، خطایی که منجر به اختلاف قابل توجه در مساحت شود، شناسایی گردد، این موضوع به‌طور رسمی توسط نقشه‌بردار اداره ثبت و شهرداری به نقشه‌بردار کارشناس اعلام خواهد شد تا برای اصلاح نقشه اقدام کند. این نوع موارد به‌ندرت اتفاق می‌افتد، و می‌توانم با اطمینان بگویم که تاکنون نقشه‌ای از گروه کارشناسی ما به اداره‌های ثبت و شهرداری برگشت داده نشده است. برای اطمینان بیشتر می‌توانید استعلام کنید.