نقشه پلاک ثبتی ⚖: نقشه های ثبتی که به نام کروکی های ثبتی نیز شناخته می‌شوند، در گذشته به منظور مشخص کردن حدود و مرزهای اراضی و املاک ایجاد شده‌اند. این نقشه‌ها با استفاده از شماره‌گذاری و تفکیک بخش‌های مختلف، امکان شناسایی مکان‌های مالکیت را فراهم می‌کنند. در واقع، نقشه‌های قدیمی به گونه‌ای طراحی شده‌اند که یک ناحیه خاص را به قسمت‌های مشخص و مجزا تقسیم می‌کنند. هدف از این تقسیم‌بندی، تسهیل در شناسایی و ثبت مالکیت‌ها بوده است. از این رو، نقشه‌های ثبتی به عنوان ابزارهایی ضروری در زمینه حقوق مالکیت و مدیریت اراضی به شمار می‌روند و در تعیین حدود و حقوق قانونی مالکین نقش بسزایی دارند.
نقشه پلاک ثبتی ⚖
نقشه پلاک ثبتی به نوعی نمایانگر یک کروکی یا طرح قدیمی است که با استفاده از ابزارهای نقشه‌کشی تهیه شده است. عبارت “ثبتی” به معنای ثبت اطلاعات هندسی و حقوقی مرتبط با املاک و اراضی، از جمله حد و مرز قطعات ثبتی و پلاک ثبتی است. در طول تاریخ، انسان‌ها برای مشخص کردن مرزهای املاک خود و تفکیک آنها از محیط اطراف، نیاز به تعیین حد و مرز با استفاده از نقشه و پیاده‌سازی آنها در زمین داشته‌اند.
در گذشته، برای جداسازی و تعیین مرزها، خطوط مرزی را مشخص می‌کردند و برای تثبیت این مرزها، آنها را بر روی نقشه‌ها یا کتیبه‌ها ثبت می‌نمودند. به همین منظور، کروکی‌ها یا نقشه‌های ترسیمی تهیه می‌شدند تا اطلاعات مربوط به املاک به‌طور دقیق و واضح نمایش داده شود. این فرایند نه‌تنها به حفظ حقوق مالکیت کمک می‌کند، بلکه زمینه‌ساز ایجاد نظم و نظام‌مندی در استفاده و مدیریت اراضی نیز می‌باشد.
بخش در نقشه پلاک ثبتی
در نقشه‌های پلاک ثبتی قدیمی، هر منطقه به بخش‌های ثبتی مشخصی تقسیم‌بندی شده و این بخش‌ها بر اساس نقشه‌های تفکیکی یا کروکی‌های ثبتی به قطعات ریزتری جداسازی می‌شدند. این نقشه‌ها دو نوع داشتند: نقشه‌های تفکیکی و کروکی‌های پلاک‌بندی‌شده. اطلاعاتی مانند شماره قطعه تفکیکی و نام مالکان بر روی این نقشه‌ها درج می‌شدند. به این نقشه‌ها می‌توان به عنوان کروکی اولیه یا سند مادر در زمان صدور اسناد اشاره کرد.
تا اوایل سال 1330 که هنوز بخش‌نامه‌ای برای نقشه برداری کاداستر وجود نداشت و اسناد رسمی تفکیکی برای املاک صادر نمی‌شدند، تفکیک املاک و اراضی بر مبنای همین نقشه‌های ثبتی انجام می‌گرفت. اطلاعات هندسی و شماره پلاک‌ها که در گذشته با نام «سنگ» شناخته می‌شدند، در مدارک مالکیت آن زمان که «بنچاق» نام داشتند، قید می‌شد. اصطلاح «سنگ» در آن دوران به مرزهای سنگ چین‌شده بین زمین‌ها اطلاق می‌شد.
بخش و نواحی ثبتی شهر تهران:
– شمال غرب: بخش‌های 10 و 11
– شمال شرق: بخش 2
– تهرانپارس: بخش 11
– شمیران: بخش 11
– قلهک: بخش 11
– شرق: بخش 7
– غرب: بخش 10
– کن: بخش‌های 10 و 11
– جنوب: بخش‌های 1، 4، 5، 6، 8 و 9
– ولیعصر: بخش 3
– جنوب شرق: بخش‌های 7 و 12
– جنوب غرب: بخش 10
– شهرری: بخش 12
تحدید حدود نقشه ثبتی
در زمان‌های گذشته، به دلیل عدم وجود ابزارهای نقشه‌برداری مدرن مانند دوربین‌های نقشه‌برداری و گیرنده‌های چند فرکانسه برای تعیین حدود و مرزها با مختصات UTM، از عناصر طبیعی همچون نهر، رودخانه، کوه و قنوات به عنوان نشانگرهایی در نقشه‌های ثبتی قدیمی استفاده می‌شد. برای مثال، در این اسناد، اشاره می‌شد که حدی به طول 60 متر به نهر وزیری می‌رسد و این نهر به عنوان معیار یا نشانگر ثبتی در نظر گرفته می‌شد.
نقشه پلاک ثبتی چگونه تهیه شده؟
در فرآیند نقشه‌برداری پلاک‌های ثبتی یک منطقه، کارشناسان ثبت و نقشه‌برداری ابتدا یک طرح یا نقشه اولیه از منطقه را با در نظر گرفتن عوارض طبیعی مانند کوه، دره و نهر تهیه می‌کردند. سپس محدوده مورد نظر برای تفکیک به صورت یک چندضلعی ترسیم می‌شده است. پس از آماده‌سازی نقشه کلی، قطعات تفکیکی یا پلاک‌های اصلی مربوط به آن بخش به نقشه قدیمی اضافه می‌شده‌اند.
با توجه به تعداد پلاک‌های مدنظر برای تفکیک، این پلاک‌ها روی نقشه ثبتی ترسیم می‌شدند تا به این ترتیب، یک نقشه تفکیکی یا ثبتی کامل شود. پس از آماده‌سازی نقشه، شماره پلاک‌های فرعی روی آن درج می‌شده است. این مرحله معمولاً همزمان با صدور اسناد مالکیت انجام می‌شده و شماره پلاک‌های ثبتی در نقشه لحاظ می‌شده‌اند.
نقشه پلاک ثبتی مادر
بر اساس تعداد قطعات در پلاک‌های ثبتی فرعی و اصلی، بعد از صدور اسناد مالکیت که به عنوان سند مادر شناخته می‌شوند، پلاک‌های ثبتی مطابق با این اسناد صادر می‌شدند. نقشه‌ها یا کروکی‌های قدیمی، به دلیل استفاده از ابزارهای اولیه نقشه‌برداری، دارای دقت کمتری بودند و شامل شماره قطعات تفکیکی و پلاک‌های ثبتی اصلی و فرعی می‌شدند.
طبق نقشه ثبتی تفکیکی آماده‌شده، هر قطعه زمین با حدود و مساحت مشخصی همراه است. همان‌طور که می‌دانید، اسناد قدیمی به صورت حدی به حدی هستند و این روش از گذشته‌های دور نشأت گرفته است. برای مثال، در سندهای قدیمی، یک حد ملک با اندازه 13 متر به قطعه تفکیکی 31 با شماره فرعی 268 اصلی 67 اشاره شده است.
تاریخچه نقشه پلاک ثبتی
تاریخچه نقشه‌های ثبتی به دوره‌های بسیار قدیمی بازمی‌گردد. در کشفیات باستانی تمدن‌های کهن مشاهده شده که همزمان با ثبت اسناد، حدود و کروکی این اسناد به وسیله لوح‌ها ثبت می‌شده و در آن دوران امری رایج بوده است. ثبت حدود و کروکی املاک بر روی لوح‌های گلی در کلده و آشور ایران قدیم انجام می‌شد.
در زمان‌های گذشته، در دنیای متمدن اصول و قواعدی برای تثبیت و تحکیم معاملات در نظر گرفته می‌شد. از سوی دیگر، دولت‌های متمدن برای اخذ مالیات به مبنایی برای شناسایی املاک و اراضی نیاز داشتند. علاوه بر این، به دلیل ناشناخته بودن مرزهای املاک و اراضی، اختلافات زیادی میان مالکان شکل می‌گرفت. بدین ترتیب، نقشه‌هایی به صورت نقشه‌های ثبتی ثبت و رسم می‌شدند که حدود و مساحت املاک را مشخص می‌کردند.
تهیه نقشه پلاک ثبتی ⚖
تهیه نقشه های ثبتی در گذشته هنگام تفکیک و صدور اسناد مالکیت اولیه انجام می‌شد. به طور کلی، این نقشه‌ها به عنوان کروکی‌های ابتدایی برای تعیین حدود و مرزهای املاک و اراضی عمل می‌کردند. همان‌طور که در ابتدای مقاله اشاره شد، تهیه نقشه‌های ثبتی گام مهمی در تعیین حدود زمین‌ها در زمان‌های گذشته بود. این نقشه‌ها توسط افراد متخصص در زمینه نقشه‌برداری و نقشه‌کشی تهیه می‌شدند.
فرآیند تهیه و ترسیم نقشه‌های ثبتی در گذشته شامل دو مرحله اصلی بود: نقشه‌برداری زمینی و نقشه‌کشی. ابتدا برای ایجاد نقشه ثبتی یک منطقه، حدود کلی آن با استفاده از دوربین‌های تئودولیت اندازه‌گیری می‌شد. این دستگاه‌ها با اندازه‌گیری طول و زاویه، اطلاعات مورد نظر را جمع‌آوری و بر روی برگه‌های کارتوگرافی ثبت می‌کردند. پس از جمع‌آوری داده‌های لازم، اطلاعات به دست آمده به کارتوگراف یا نقشه‌کش منتقل می‌شد تا به ترسیم نقشه‌های ثبتی بپردازد. این نقشه‌ها در مقیاس‌های مختلف ترسیم می‌شدند. در ابتدا، نقشه‌ها فقط شامل مرزهای قطعات بزرگ تفکیک می‌شدند اما به تدریج این قطعات به بخش‌های کوچکتر تقسیم شدند.
اهمیت نقشه پلاک ثبتی
ا توجه به توضیحاتی که درباره نقشه‌های ثبتی و کاداستر ارائه شد، به اهمیت این نقشه‌ها پی بردیم. دلیل اصلی اهمیت نقشه‌های ثبتی قدیمی این است که سندهای مادر بر پایه آنها صادر می‌شوند. معمولاً این نقشه‌ها بر روی کاغذهای قدیمی ترسیم می‌شدند، زیرا در آن زمان ابزارهای الکترونیکی و نرم‌افزارهای نقشه‌کشی در دسترس نبود و از ابزارهای ابتدایی برای ترسیم آنها استفاده می‌شد.
برای بهره‌برداری از نقشه‌های ثبتی قدیمی، نیاز است تا این نقشه‌ها اسکن شده و با نرم‌افزارهای تخصصی ژئورفرنس (زمین‌مرجع) شوند. پس از جایگذاری نقشه‌های ثبتی در سیستم مختصات UTM، به نقشه‌های رقومی اتوکد تبدیل می‌شوند. اکنون می‌توان از این نقشه‌ها برای امور ثبتی مانند جانمایی پلاک ثبتی بهره برد. بانک جامع نقشه‌های ثبتی املاک و اراضی در اختیار ادارات ثبت اسناد و املاک قرار دارد.
اطلاعات نقشه پلاک ثبتی
پس از تهیه نقشه تفکیکی جامع براساس نقشه‌های ثبتی قدیمی، شماره‌هایی مانند شماره قطعه، پلاک فرعی و اصلی برای این نقشه‌ها تعیین می‌شد. با ترسیم و تهیه این نقشه‌ها، به مرور ابعاد دقیق هر قطعه تفکیکی به همراه نام مالک روی نقشه‌های قدیمی نوشته می‌شد.
با توجه به اهمیت نقشه‌برداری در تهیه و ترسیم نقشه‌های ثبتی، توضیحاتی درباره نقشه‌برداری و نقش آن در زندگی افراد از ابتدای تاریخ ارائه می‌دهیم. ممکن است برخی افراد اهمیت نقشه‌برداری را در اطراف خود به خوبی درک نکرده باشند. از آغاز تاریخ بشریت، نقشه‌برداری نقش مهمی در تفکیک و جداسازی محل زندگی از محیط اطراف داشته است.
نقشه برداری در تهیه نقشه پلاک ثبتی
تهیه نقشه‌های ثبتی بدون بهره‌گیری از علوم نقشه‌برداری ممکن نیست. این نقشه‌ها از ابتدا دو بعد هندسی و حقوقی داشته‌اند. بعد هندسی شامل استفاده از هندسه در تهیه و ترسیم نقشه‌ها و جمع‌آوری اطلاعات رقومی است، در حالی که بعد حقوقی به تقسیم‌بندی مناطق به پلاک‌های اصلی و فرعی و نام مالکین مرتبط می‌شود.
در گذشته‌های دور، از ابزاری به نام گروما برای تهیه نقشه‌های شیب‌بندی استفاده می‌کردند. این دستگاه یکی از نخستین ابزارهای نقشه‌برداری در دوران روم باستان بود و در زمین‌های صاف برای تنظیم زوایایی با دامنه محدود به کار می‌رفت. گروما شامل یک میله قائم با دو میله افقی بود که شاقولی دقیق بر سر آنها آویزان می‌شد.
نقش نقشه برداری در نقشه پلاک ثبتی
توسعه عدسی توسط رومی‌ها نقش مهمی در پیشرفت ابزارهای نقشه‌برداری ایفا کرد و به تولید ابزارهای دقیق‌تر منجر شد. رومی‌ها از نخستین کسانی بودند که حرفه‌ای و دقیق به نقشه‌برداری و علوم هندسی پرداختند. در واقع، رومیان اولین کسانی بودند که نقشه‌برداری را به‌عنوان یک حرفه گسترش دادند.
آنها از دانش نقشه‌برداری برای توسعه و گسترش امپراتوری خود بهره بردند و با استفاده از این علم، حدود و مرزهای قلمروشان را مشخص کردند. در روم باستان، الهه‌ای به نام ترمینوس وجود داشت که به عنوان مدافع مرزها شناخته می‌شد. استفاده از مساحی و علوم هندسی در ساخت و سازها به گسترش این امپراتوری کمک بسیاری کرد. رومیان باستان دقیقا مانند مصریان، از نقشه‌برداری برای تعیین حدود زمین‌ها و مالکیت‌ها استفاده می‌کردند. نقشه‌هایی شبیه به نقشه‌های ثبتی و کاداستر تهیه می‌شد تا حاکمان کنترل و تسلط بیشتری بر زمین‌ها داشته باشند و برنامه‌ریزی بهتری برای اخذ مالیات انجام دهند.
تعیین حد و مرز با نقشه ثبتی
در تمامی حکومت‌های پیشرفته دوران باستان که به مسائل مربوط به تعریف و تفکیک زمین‌ها از منظر هندسی نگاه می‌کردند، تعیین موقعیت و ثبت مرزهای املاک و زمین‌های کشاورزی با بهره‌گیری از ابزارهای اولیه نقشه‌برداری انجام می‌شد. این ابزارها با گذشت زمان و مطابق با نیازهای مساحان بهبود یافته و به سمت تکامل حرکت کردند.
همان‌طور که در این مقاله به آن اشاره گردیده است، مصریان یکی از نخستین تمدن‌هایی بودند که برای اهداف حکومتی مقررات‌محور، مرز زمین‌ها را مشخص می‌کردند. مصریان باستان برای اندازه‌گیری طول و تعیین اختلاف ارتفاع در زمین‌ها از ابزاری به نام آندو بهره می‌گرفتند. علاوه بر این ابزار، آنها از طناب، تراز و گوینا استفاده می‌کردند که در ادامه، با اضافه شدن خط‌کش و پرگار، این ابزارها تکمیل شدند.
کاربرد نقشه پلاک ثبتی ⚖
کاربرد نقشه‌های ثبتی در امور مختلف ثبتی و نقشه برداری کاداستر برای تعیین حدود و مرزهای املاک و اراضی بر اساس این نقشه‌ها تعریف می‌شود. نقشه‌های ثبتی به‌عنوان مبنا و مرجع صدور اسناد مالکیت در نظر گرفته می‌شوند و می‌توان آنها را پایه‌ای برای امور ثبتی و کاداستر دانست.
همان‌طور که در ابتدای مقاله به نقشه‌های ثبتی و تاریخچه نقشه‌های کاداستر اشاره شد، این نقشه‌ها ابتدا برای تعیین حدود و اندازه‌های زمین و مشخص کردن میزان مالکیت‌ها تهیه شدند. به‌عنوان مثال، در یک منطقه‌ای با وسعت حدود 30 هکتار، ابتدا یک نقشه کلی از منطقه تهیه می‌شد. این منطقه در گذشته به عنوان یک بخش ثبتی در نظر گرفته شده است.
در این بخش ثبتی، با توجه به ابعاد و اندازه زمین‌های تحت مالکیت افراد، چند پلاک ثبتی اصلی در نظر گرفته شده و هرکدام از این پلاک‌ها به پلاک‌های فرعی تقسیم شده‌اند. با تقسیم‌بندی املاک و اراضی بر اساس پلاک‌های اصلی و فرعی، هر زمین در یک قطعه با مساحت مشخص در قطعات تفکیکی پلاک‌های فرعی تثبیت شده است.
تثبیت عرصه ملک توسط نقشه پلاک ثبتی
با تثبیت جایگاه هر قطعه زمین به وسیله حدود چهارگانه و مساحت دقیق در پلاک‌های ثبتی فرعی و اصلی، عملاً یک نقشه ثبتی معتبر و مستند تهیه و ترسیم می‌شود. هر قطعه در پلاک‌های فرعی به شکل منحصر به فرد شماره‌گذاری شده و از سایر قطعات متمایز می‌گردد. تهیه نقشه ثبتی مذکور به تثبیت میزان مالکیت و شناخت مالک در این نقشه کمک شایانی می‌کند.
نکته‌ای که قابل توجه است، این است که این نقشه‌های ثبتی تفکیکی به طور همزمان با صدور اسناد مالکیت اولیه یا بنچاق‌ها ترسیم شده‌اند. به دلیل نبود ابزارهای نقشه‌کشی دقیق در آن زمان، این نقشه‌ها بر روی کاغذهای قدیمی تهیه و رسم می‌شده‌اند. اهمیت این نقشه‌ها در امور ثبتی کنونی به این دلیل است که آنها عملاً سنگ بنای تقسیمات ثبتی در یک منطقه بوده و اسناد مالکیت سال‌های بعد، با تأسیس سازمان ثبت، براساس این نقشه‌ها صادر شده است.
این نقشه‌های ثبتی در واقع مستنداتی از نقشه‌های تفکیکی بوده‌اند که اطلاعات حقوقی مربوط به مالکیت، شماره پلاک‌های ثبتی اصلی و فرعی، و قطعات آنها به همراه حدود چهارگانه نسبت به پلاک‌های مجاور، در اسناد مالکیت ثبت شده است. همچنین، مساحت و طول اضلاع زمین‌های تحت مالکیت افراد بر اساس ابعاد تعریف‌شده در نقشه ثبتی تفکیکی در اسناد مالکیت ذکر گردیده است.
کاداستر در نقشه برداری ثبتی
طبق ماده 64 قانون ثبت در سال 1349، نقشه‌های ثبتی املاک و اراضی به لحاظ ابعاد و اندازه‌ها یا مرزهای دقیق زمین شامل نمی‌شوند و تنها موقعیت جغرافیایی املاک را نشان می‌دهند. به همین دلیل، برای تعیین و تثبیت حدود اربعه، از نقشه‌برداری زمینی ثبتی یا کاداستر استفاده می‌شود. نقشه‌های ثبتی یا نقشه‌های تفکیکی قدیمی، به صورت هندسی محل قرارگیری قطعات تفکیکی و پلاک‌های ثبتی را در کنار سایر قطعات نمایش می‌دهند. در بعضی از این نقشه‌ها، اندازه اضلاع و مساحت قطعات با مقیاس مشخصی ثبت شده است که هدف آن افزایش دقت نقشه‌های ثبتی قدیمی بوده است.
اطلاعات هندسی برای ترسیم نقشه‌های ثبتی توسط نقشه‌برداران ماهر و با استفاده از ابزارهای قدیمی نقشه‌برداری مانند دوربین تئودولیت و مترهای پارچه‌ای تهیه و ضبط می‌شد. این اطلاعات هندسی از یک بخش ثبتی به مهندسین مساحی یا کارتوگراف ارائه می‌شد تا فرد متخصص بتواند نقشه ثبتی را ترسیم کند.
تهیه و ترسیم نقشه پلاک ثبتی
هدف از تهیه و ترسیم نقشه‌های ثبتی در این بخش از مقاله، استفاده از نقشه‌های ثبتی تهیه شده در دهه‌های ۳۰ و ۴۰ خورشیدی برای کارهای تخصصی کارشناسی رسمی در زمینه نقشه‌برداری و امور ثبتی است. این نقشه‌ها در بررسی پرونده‌های ثبتی املاک مانند اختلافات ثبتی و جانمایی پلاک‌های ثبتی املاک کاربرد دارند.
نقشه‌های ثبتی در واقع کروکی‌هایی هستند که در زمان صدور اسناد قدیمی برای تخصیص پلاک ثبتی به املاک و اراضی ترسیم شده‌اند. این نقشه‌ها روی کاغذهای قدیمی با استفاده از ابزارهای نقشه‌کشی تهیه شده‌اند. به دلیل اهمیت آنها در امور ثبتی مرتبط با املاک، کارشناسان رسمی باید این نقشه‌ها را اسکن کنند و به نقشه‌های رقومی ثبتی تبدیل نمایند. فرایند تبدیل نقشه‌های قدیمی به نقشه‌های رقومی توسط کارشناسان رسمی نقشه‌برداری و امور ثبتی انجام می‌شود. این تحول از اسناد قدیمی به نقشه‌های رقومی طی سلسله مراتب کارتوگرافی صورت می‌گیرد و مشابه آماده‌سازی و تفسیر عکس‌های هوایی است.
نقشه یا کروکی پلاک ثبتی چیست؟
نقشه‌های ثبتی در اصل کروکی‌های قدیمی هستند که پس از اسکن، به عکس تبدیل می‌شوند. این نقشه‌ها با مقیاس‌های مختلف تهیه و ترسیم شده‌اند و با توجه به مقیاس و اطلاعات موجود، کارشناسان رسمی این نقشه‌های اسکن‌شده را به نقشه‌های رقومی تبدیل می‌کنند. بعد از اسکن، نقشه ثبتی که به عکس تبدیل شده، به فرمت تیف تغییر می‌یابد. این فرمت خطوط موجود در عکس را بدون نمایش پس‌زمینه کاغذ نشان می‌دهد. پس از تبدیل نقشه به فرمت تیف، کارشناس نقشه‌برداری با استفاده از نقشه‌های هوایی UTM، عکس مربوطه را در سیستم مختصات UTM قرار می‌دهد.
فرآیند قرار دادن نقشه ثبتی قدیمی در سیستم مختصات UTM به عنوان فرآیند ژئورفرنس یا زمین‌مرجع شناخته می‌شود و این کار در سیستم مختصات UTM انجام می‌شود. نقشه‌های ثبتی تنها شامل حدود اربعه و مشخصات هندسی املاک بوده و در سیستم مختصات قرار نمی‌گیرند. با وارد کردن این نقشه‌ها در سیستم مختصات UTM، امکان مکان‌یابی آنها فراهم می‌شود.