تهیه نقشه ثبتی ⚖: یکی از مراحل مهم در امور ثبتی است که شامل کروکی‌ها و نقشه‌های مربوط به پلاک های ثبتی در یک ناحیه مشخص می‌شود. این نقشه‌ها به دو دسته اصلی تقسیم می‌گردند؛ نقشه‌های تفکیکی و نقشه‌های پلاکی. برای تهیه این نقشه‌ها، مراجعه به یک کارشناس رسمی امور ثبتی الزامی است. نقشه‌های تفکیکی به هر ملک یک شماره قطعه اختصاص می‌دهند و این نقشه‌ها در زمان تقسیم ملک اصلی به وجود آمده‌اند.
تهیه نقشه ثبتی چگونه است؟ ⚖
تهیه نقشه ثبتی فرآیندی است که به‌طور خاص به عهده کارشناسان رسمی دادگستری در زمینه امور ثبتی می‌باشد. این نقشه‌ها، که به عنوان کروکی‌های ثبتی شناخته می‌شوند، به تفکیک پلاک‌های ثبتی و تعیین موقعیت قطعات مختلف در کنار یکدیگر کمک می‌کنند. در برخی موارد، پس از صدور سند برای قطعات تفکیکی، شماره پلاک ثبتی نیز به این نقشه‌ها اضافه می‌شود که به دقت و وضوح آنها می‌افزاید.
با این حال، باید توجه داشت که این نقشه‌ها از نظر دقت در جزئیات ممکن است محدودیتی داشته باشند و بیشتر به نمایش نحوه قرارگیری املاک نسبت به یکدیگر می‌پردازند. برای ارتقاء دقت، در برخی نقشه‌ها، طول اضلاع و مساحت هر قطعه نیز ذکر می‌شود که این اطلاعات می‌تواند به درک بهتر از ابعاد واقعی املاک و موقعیت آنها کمک کند. نقشه‌های پلاکی شامل پلاک‌های ثبتی هستند که به زمان اولیه ثبت ملک در آن منطقه مربوط می‌شوند. این نقشه‌ها بر اساس تعیین حدود پلاک ثبتی تهیه شده و به شناسایی دقیق ملک‌ها کمک می‌کنند. در نتیجه، درک صحیح از این نقشه‌ها برای حفظ حقوق مالکیت و انجام مراحل قانونی ضروری است.
کاربرد تهیه نقشه ثبتی
نقشه‌های ثبتی باید با بهره‌گیری از روش‌های نقشه‌برداری و تجربیات کارشناسی در امور ثبتی به نقشه یو تی ام ثبتی تبدیل شوند. سپس این نقشه می‌تواند به همراه یو تی ام وضعیت موجود یا یو تی ام عکس هوایی برای ارائه نظریه کارشناسی مورد استفاده قرار گیرد. در بسیاری از موارد، مالک اصلی اسناد قدیمی در قید حیات نیست و وارثان نیز از محل ملک اطلاعی ندارند. در این شرایط، تنها راه برای احیای سند، تهیه نقشه یو تی ام به دستور اداره ثبت است که در آن موقعیت دقیق ملک بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی مشخص شده است.
بنابراین، از وارثان ملک‌های قدیمی که اسناد و مدارک قدیمی را در اختیار دارند، درخواست می‌شود که در حفظ و نگهداری برگه‌های ضمیمه به سند اصلی دقت کنند. گاهی یک برگه به ظاهر بی‌اهمیت که فقط شامل خطوط درهم و اعداد و ارقام ناخوانا است، می‌تواند یک نقشه ثبتی قدیمی باشد که در جانمایی ملک بسیار مفید واقع شود.
نقش اصلی تهیه نقشه ثبتی
این نقشه‌های ثبتی نه تنها برای تعیین موقعیت ملک، بلکه برای مشخص کردن تمامی پلاک‌های ثبتی که در کروکی مشاهده می‌شوند، کاربرد دارند. بسیاری از املاک به دلیل عدم رسیدن کارشناسان به نتیجه قطعی در جانمایی، در وضعیت بلاتکلیفی باقی می‌مانند. اما اگر کروکی پلاک‌های قطعه مادر یا توضیحات دستنویس قدیمی موجود باشد، می‌تواند بسیاری از ابهامات را برطرف کند و به کارشناسان کمک کند تا به نتیجه قطعی برسند و نقشه جانمایی را تأیید کنند.
به همین دلیل، ادارات ثبت تنها نقشه‌های یو تی ام که به مهر کارشناس رسمی دادگستری در زمینه نقشه‌برداری و امور ثبتی ممهور شده‌اند را معتبر می‌دانند. زیرا تمامی مسئولیت حقوقی جانمایی ملک بر عهده کارشناس است و او تنها در صورتی می‌تواند نقشه را ممهور کند که به نتیجه قطعی رسیده باشد.
تهیه نقشه ثبتی اسناد قدیمی
بنابراین، حتی اگر در حال حاضر قصد ندارید که اسناد قدیمی را تعیین تکلیف کنید، بهتر است تمامی برگه‌ها، دست‌نوشته‌ها و هر چیزی که به همراه سند به شما رسیده است را اسکن کنید تا برای سال‌های آینده قابل نگهداری باشد. همچنین توصیه می‌شود هر چه سریع‌تر اقدام به تبدیل اسناد قدیمی به سند تک‌برگی و تعیین تکلیف آنها کنید. حتی اگر ملک در تصرف شما نیست و اطلاعاتی از محل ملک ندارید، گروه کارشناسان رسمی امور ثبتی ما همواره با مشاوره رایگان، راه‌حلی برای روشن شدن وضعیت اینگونه اسناد ارائه خواهند داد.
روش تهیه نقشه ثبتی
جهت تهیه نقشه ثبتی و جانمایی موقعیت در محل؛ لطفاً صفحات اسناد موجود را برای ما ارسال کنید تا از مشاوره رایگان بهره‌مند شوید. در صورت تمایل به دریافت خدمات کارشناسی، ما متعهد می‌شویم که در کوتاه‌ترین زمان ممکن، پکیج کامل نقشه و اطلاعات لازم برای اداره ثبت مربوطه را با توجه به وضعیت سند و موقعیت ملک شما تهیه کنیم.
هدف اصلی گروه کارشناسان امور ثبتی ما، تعیین تکلیف اسناد قدیمی و املاک فاقد سند قطعی است که همواره یکی از چالش‌های دیرینه ایران بوده است. با توجه به دستور اخیر برای تدوین بانک اطلاعات کاداستر کشور، امیدواریم که این مشکل حل شود. رفع این معضل می‌تواند مانع بسیاری از زمین‌خواری‌ها و تصرفات غیرقانونی شود و به وارثین واقعی املاک کمک کند تا به حق خود دست یابند. ما را به عنوان وکیل خود در نظر بگیرید و مطمئن باشید که اگر در مراحل اولیه متوجه شویم که اسناد شما به نتیجه نخواهد رسید، به‌طور صادقانه و بدون دریافت هیچ هزینه‌ای شما را از پرداخت هزینه‌های گزاف وکیل و واسطه‌های ملکی معاف خواهیم کرد.
نقشه ثبتی یا کروکی ثبتی چیست؟ ⚖
برای اینکه یک نقشه به عنوان نقشه ثبتی شناخته شود، باید چند ویژگی اساسی داشته باشد:
۱- نقشه باید از نظر صحت، موقعیت عوارض طبیعی و مصنوعی را به درستی نشان دهد و هر عارضه نسبت به دیگر عوارض در مکان مناسب خود قرار گیرد.
۲- نقشه باید جامع باشد و تمامی عوارض موجود بر روی زمین را با توجه به مقیاس و نوع کاربری مورد نظر به تصویر بکشد.
۳- نقشه باید دقیق باشد و ابزارهای اندازه‌گیری با دقت بالا بر اساس مقیاس مورد استفاده قرار گیرند، به طوری که طول‌ها و زوایا به طور دقیق اندازه‌گیری شوند.
تفاوت کروکی با نقشه ثبتی
در حال حاضر، اصطلاح نادرستی که در جامعه به کار می‌رود، “نقشه ثبتی” است، در حالی که باید از عبارت “کروکی ثبتی” استفاده شود. هدف از تهیه کروکی، نمایش صحیح عوارض نسبت به یکدیگر و درج ابعاد واقعی بر روی آن است. در زمان آغاز ثبت املاک در ایران، به دلیل حجم بالای کارها و کمبود ابزارهای دقیق، کروکی‌هایی ایجاد شد که به جای نقشه‌های دقیق، مورد استفاده قرار گرفتند.
این امر منجر به تفاوت‌هایی میان واقعیت یک ملک و نقشه‌های ثبتی قدیمی گردید. برای برطرف کردن این نواقص، پس از انجام جانمایی ثبتی، پیشنهاد می‌شود که وضعیت فعلی ملک با استفاده از سیستم مختصات یو تی ام برداشت شود و این اطلاعات در کنار نقشه ثبتی قرار گیرد. این اقدام به تصحیح حدود ثبتی کمک شایانی خواهد کرد و می‌تواند به بهبود دقت در ثبت و شناسایی املاک منجر شود.
جانمایی پلاک ثبتی با تهیه نقشه ثبتی
جانمایی پلاک ثبتی به معنای تعیین موقعیت دقیق یک پلاک ثبتی بر اساس نقشه‌های ثبتی و اطلاعات موجود در اسناد مربوطه است. نقشه ثبتی در واقع نوعی کروکی است که در آن، شماره‌های قطعه‌ها و ترتیب قرارگیری آنها در داخل زمین اصلی (پلاک ثبتی اصلی) به وضوح نشان داده شده است. برای انجام این عملیات، نقشه‌بردار رسمی نیاز به اطلاعاتی دارد که در صفحات ابتدایی و میانی سند دفترچه‌ای درج شده است.
در مواردی که اصل سند به هر دلیلی مفقود شده باشد، اما کپی خوانا و واضحی از صفحات آن در دسترس باشد، می‌توان از این کپی برای جانمایی پلاک ثبتی استفاده کرد. با این حال، اگر برخی از اطلاعات در کپی خوانا نباشند، بسته به اهمیت آن اطلاعات، ممکن است مشکلاتی در فرآیند جانمایی ایجاد شود. به ویژه، اعداد و شماره‌ها از جمله اطلاعات کلیدی هستند و هرگونه اشتباه در خواندن آنها می‌تواند به اشتباهات جدی در جانمایی پلاک ثبتی بینجامد. بنابراین، دقت در بررسی و خواندن اسناد و نقشه‌ها به منظور انجام یک جانمایی دقیق و صحیح از اهمیت بالایی برخوردار است.
نحوه تدوین نقشه ثبتی
نقشه ثبتی زمانی تدوین می‌شود که زمین مادر طبق نقشه‌های ثبتی موجود، به قطعات مختلف تفکیک می‌گردد. هر قطعه زمین یک شماره مشخص به خود اختصاص می‌دهد که معمولاً به صورت ترتیبی و منظم در کنار یکدیگر قرار می‌گیرند. در زمان مراجعه هر یک از این قطعات به اداره ثبت برای دریافت سند، به آنها یک پلاک ثبتی فرعی تعلق می‌گیرد.
برخلاف شماره‌گذاری قطعات تفکیکی که به صورت پیوسته است، شماره پلاک‌های فرعی بر اساس زمان مراجعه مالکان به اداره ثبت تعیین می‌شود و به همین دلیل، این شماره‌گذاری از نظم خاصی پیروی نمی‌کند. به همین علت، فرآیند جانمایی پلاک ثبتی یا استخراج آن به عنوان یک عملیات پیچیده و زمان‌بر شناخته می‌شود و فقط با دسترسی به داده‌های دقیق ثبت شده در بانک اطلاعات ثبتی ممکن است.
بنابراین، ادعای افرادی که به‌عنوان کارشناس غیررسمی اطلاعات پلاک ثبتی را ارائه می‌دهند، به‌طور کامل نادرست و غیرقابل قبول است. گاهی اوقات، مراجعه‌کنندگان اعلام می‌کنند که مشاوران املاک با دریافت هزینه، اطلاعات پلاک ثبتی را در اختیار آنها قرار می‌دهند. اما همان‌طور که بیان شد، این ادعا از نظر فنی و کارشناسی بی‌پایه و اساس است و نمی‌تواند در هیچ یک از ارگان‌های مربوط به امور ملک و سند مورد استناد قرار گیرد.
تهیه نقشه ثبتی و نقشه یو تی ام
تهیه نقشه ثبتی و نقشه یو تی ام (UTM) از مراحل ضروری برای ثبت و تعیین وضعیت املاک می‌باشد. فقط دانستن شماره پلاک ثبتی ملک برای انجام امور ثبت در ادارات کافی نیست. پلاک ثبتی باید بر روی نقشه یو تی ام که شامل مختصات دقیق چهارگوشه ملک و همچنین نقشه هوایی محدوده می‌باشد، ثبت شود. برای این منظور، صحت و دقت این اطلاعات باید تأیید و ممهور گردد. به همین دلیل، مالکان ملزم به همکاری با یک نقشه‌بردار رسمی دادگستری هستند. این الزام شامل هر دو مرحله، یعنی استخراج پلاک ثبتی و درج آن بر روی نقشه یو تی ام می‌شود.
جانمایی پلاک ثبتی بر اساس اطلاعات شماره قطعه تفکیکی ملک توسط کارشناسان رسمی دادگستری در امور ثبتی انجام می‌گیرد، به شرطی که کارشناس مربوطه این اطلاعات را در بانک داده‌های ثبتی خود داشته باشد. در ابتدا، برای شناسایی حدود تقریبی ملک، وجود نقشه ثبتی محدوده ملک نسبت به سایر قطعات تفکیکی از زمین مادر ضروری است.
تهیه نقشه ثبتی و جانمایی سند قدیمی
تهیه نقشه ثبتی و جانمایی سند قدیمی با انجام عملیات جانمایی پلاک ثبتی، فرآیندی است که در آن سند دفترچه‌ای قدیمی (سند اربعه) ملک به‌صورت دقیق و با استفاده از سیستم مختصات یو تی ام به نقشه‌ای تبدیل می‌شود. در این نقشه، موقعیت دقیق ملک بر روی زمین با حدود و مرز مشخص و مساحت دقیق توسط کارشناس رسمی امور ثبتی تأیید می‌شود. همچنین، مالک ملک می‌تواند برای بازدید کارشناس اداره ثبت، پی‌کنی یا دیوارکشی را انجام دهد.
نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی طبق سند در واقع حکم سند هندسی را برای ملک یا زمین دارد و در هرگونه معامله یا فعالیت اجرایی، از جمله نوسازی و تغییر کاربری، به‌عنوان مبنای معتبر قابل استناد است. در واقع، اسناد دفترچه‌ای قدیمی یا شاهنشاهی بدون نقشه یو تی ام جانمایی سند ، از نظر فنی و حقوقی ارزش معاملاتی ندارد. اما زمانی که این سند به همراه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی ارائه شود، یک مجموعه کامل از نظر حقوقی و فنی را تشکیل می‌دهد.
از این‌رو، در تمامی نهادهای مرتبط با امور ملک و اراضی، از جمله ادارات ثبت، شهرداری‌ها، سازمان زمین شهری و جهاد کشاورزی، ارائه نقشه یو تی ام جانمایی پلاک ثبتی به‌منظور تشکیل پرونده، به‌عنوان یک الزام در نظر گرفته شده است. این اقدام به تحقق حقوق مالکیت و تسهیل فرآیندهای قانونی کمک شایانی می‌کند.
تهیه کروکی ثبتی جهت جانمایی سند
تهیه کروکی ثبتی برای جانمایی سند، یکی از چالش‌های مهم در تعیین وضعیت اسناد قدیمی به شمار می‌آید. در بسیاری از موارد، مالک اصلی ملک در قید حیات نیست و وارثان نیز ممکن است از موقعیت دقیق ملک بی‌خبر باشند. به این ترتیب، برای به‌روزرسانی سند، اداره ثبت دستور به تهیه نقشه یو تی ام (UTM) می‌دهد که در آن موقعیت دقیق ملک بر اساس شماره پلاک اصلی و فرعی مشخص می‌شود.
لذا به وارثان ملک‌های قدیمی که اسناد و مدارک تاریخی در اختیار دارند، توصیه می‌شود تا به نگهداری و حفظ برگه‌های ضمیمه به سند اصلی، از جمله نقشه‌های ثبتی و کروکی‌های تفکیکی توجه ویژه‌ای داشته باشند. گاهی اوقات، یک برگه به ظاهر بی‌اهمیت که شامل خطوط و اعداد ناخوانا است، می‌تواند حاوی اطلاعات ارزشمندی باشد که در فرآیند جانمایی ملک بسیار مؤثر است. این نقشه‌های ثبتی نه تنها برای جانمایی ملک مورد نظر، بلکه برای شناسایی و جانمایی سایر پلاک‌های ثبتی موجود در کروکی نیز کاربرد دارند. در واقع، وجود این نقشه‌های ثبتی به عنوان منابع تاریخی، در صورتی که در دسترس نباشند، فرآیند جانمایی پلاک‌های ثبتی را عملاً غیر ممکن می‌سازد.
تعیین مکان ملک با تهیه نقشه ثبتی
تعیین موقعیت ملک با استفاده از نقشه‌های ثبتی یکی از مسائل کلیدی در حوزه ثبت املاک به شمار می‌رود. بسیاری از املاک به دلیل ابهامات موجود در نظر کارشناسان درباره جانمایی پلاک ثبتی، در وضعیت بلاتکلیفی قرار دارند. اگر از کروکی‌های مربوط به قطعه مادر یا توضیحات دستنویس قدیمی برخوردار باشید، می‌توانید به شفاف‌سازی وضعیت ملک کمک کنید و این امر می‌تواند به کارشناسان اجازه دهد تا به نتیجه‌گیری قطعی برسند و نقشه جانمایی را تأیید کنند. به همین دلیل، ادارات ثبت تنها نقشه‌های یو تی ام (UTM) را که به تأیید و مهر کارشناس رسمی دادگستری در حوزه نقشه‌برداری و امور ثبتی رسیده‌اند، معتبر می‌شناسند. مسئولیت حقوقی تعیین موقعیت ملک بر عهده کارشناس است و او تنها در صورتی می‌تواند نقشه را ممهور کند که به قطعیت در ارزیابی خود رسیده باشد.
حتی اگر در حال حاضر قصد تعیین تکلیف اسناد قدیمی خود را ندارید، بهتر است تمامی مدارک و دست‌نوشته‌هایی که به همراه سند به دست شما رسیده‌اند را اسکن کرده و نگهداری کنید تا در آینده به راحتی قابل استفاده باشند. توصیه می‌شود هرچه سریع‌تر اقدام به تبدیل اسناد قدیمی به سند تک‌برگی و تعیین تکلیف آنها نمایید. حتی در صورتی که ملک مورد نظر تحت تصرف شما نیست یا از محل آن اطلاعی ندارید، کارشناسان رسمی امور ثبتی ما همواره آماده‌اند تا با ارائه مشاوره رایگان، راه‌حل‌هایی برای روشن شدن وضعیت این اسناد ارائه دهند.