سامانه ساغر املاک

سامانه ساغر املاک: این سامانه به عنوان یکی از ابزارهای نوین جهت مدیریت و رسمی کردن مستند مالکیت املاک و مستغلات، نقش بسزایی در بهبود فرآیند خرید، فروش ایفا می‌کند. ساماندهی اسناد غیر رسمی و این سامانه با بهره‌گیری از فناوری‌های پیشرفته اطلاعاتی و ارتباطاتی، بستری را برای کاربران فراهم می‌کند که از طریق آن می‌توانند به راحتی برای رسمی کردن مستندات غیر رسمی مالکیت اقدام کنند. ساماندهی اسناد غیر رسمی که کوتاه شده این عبارات در قالب یک سامانه یا وبسایت ساغر نامیده می شود با هدف ثبتی رسمی کلیه اموال غیر منقول طراحی شده است. در فایل صوتی یا پادکست ذیل توضحیاتی کوتاه راجع به سامانه ساغر بیان شده که می توانید گوش کنید.

چکیده سامانه ساغر املاک

سامانه ساغر املاک یا سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی (ساغر) به منظور سامان‌دهی و نظم‌بخشی به ثبت معاملات و ادعاهای مربوط به املاک غیرمنقول طراحی شده است. این سامانه برای مدیریت و ثبت اسناد غیررسمی بنا شده و هدف آن ثبت ادعاهای مالکیت، منافع بلندمدت و حقوق انتفاع و ارتفاق بر اساس اسناد غیررسمی است که پیش از راه‌اندازی سامانه وجود داشته‌اند. املاکی که قبلاً دارای سند رسمی هستند، نیازی به ثبت دوباره در این سامانه ندارند، مگر اینکه معامله جدیدی صورت گرفته باشد که نیاز به ثبت در سامانه دارد. برای ثبت ادعاها و مستندات، تهیه نقشه یو تی ام (UTM) الزامی است و بدون آن امکان ثبت وجود ندارد؛ این نقشه به منظور تعیین دقیق پلاک ثبتی ملک مورد استفاده قرار می‌گیرد.

مهلت ثبت ادعاها بر اساس اسناد غیررسمی، دو سال پس از راه‌اندازی سامانه است و سازمان ثبت باید تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۴ این سامانه را راه‌اندازی کند. در نهایت، هرگونه ملک یا زمین و هر نوع معامله یا ادعای حقوقی مرتبط با آن باید به صورت رسمی ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر باشد. سامانه ساغر و قانون الزام در واقع تحولی عظیم در حوزه اموال غیر منقول ایجاد می کند. سامانه ساغر به عنوان سامانه موضوع ماده 10 قانون الزام در واقع آغازی بر پایان اسناد غیر رسمی و تحولی تاریخی در تاریخچه سازمان ثبت اسناد و املاک خواهد بود.

سامانه ساغر املاک چیست؟

سامانه ساغر املاک سامانه‌ای است برای ثبت ادعای مالکیت املاک بدون سند، بر اساس ماده ۱۰ قانون جدید الزام به ثبت معاملات غیرمنقول طراحی شده است. این سامانه به افرادی که مالکیت ملکی را دارند اما سند رسمی ندارند، این امکان را می‌دهد که ادعای مالکیت خود را ثبت کنند تا فرآیند بررسی و صدور سند آغاز شود. این شامل مالکیت زمین، بنا و منافع ملک می‌شود، به شرطی که مالکیت بیش از دو سال باشد. مدعی مالکیت، شخصی است که با داشتن مدارکی مانند مبایعه‌نامه، تقسیم‌نامه، نسق زارعانه یا هبه‌نامه، ادعای مالکیت دارد. پس از راه‌اندازی سامانه ساغر املاک، افراد دو سال فرصت دارند تا ادعای خود را ثبت کنند.

اگر این مدت سپری شود، امکان ثبت ادعا در سامانه وجود نخواهد داشت، اما می‌توان از طریق مراجع قضایی پیگیری کرد و در شرایط خاصی، مانند استفاده از سند جعلی یا معامله معارض، قیمت روز ملک را مطالبه کرد. پس از ثبت ادعا، هیچ تغییر یا ادعای دیگری نسبت به همان ملک پذیرفته نخواهد شد. بنابراین، باید دقت کنید که اطلاعات دقیق و صحیحی را ثبت کنید و نقشه یو تی ام تهیه شده توسط کارشناسان رسمی دادگستری ذیصلاح را ضمیمه کنید. در صورتی که نقشه‌تان با املاک دیگر تداخل داشته باشد، سیستم این موضوع را به شما اطلاع می‌دهد، اما این مانع از ثبت ادعای شما نخواهد بود. اشخاصی که بر اساس اصلاحات ارضی یا آرای دادگاه‌ها هنوز سند نگرفته‌اند، یا املاکی که عملیات ثبتی‌شان کامل نشده، لازم است ادعای خود را ثبت کنند. ما در کنار شما هستیم تا در پرونده‌های مربوط به املاک قولنامه‌ای و مسائل مربوط به سند، یاری‌تان کنیم.

هدف از طراحی سامانه ساغر املاک

سامانه ساغر املاک به استناد قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول” با هدف اجباری کردن ثبت تمامی معاملات اموال غیر منقول طراحی شده است. دارایی ‌های غیر منقول شامل زمین، مسکن، مغازه و باغ‌ها می‌شوند. پس از سال‌ها بررسی بین مجلس و شورای نگهبان به دلیل مسائل فقهی، این قانون سرانجام به مجمع تشخیص مصلحت نظام ارجاع شد و پس از تصویب، در تاریخ ۱۴۰۳ به تصویب رسید و ابلاغ شد. براساس این قانون، از یک سال پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، تمامی معاملات اموال غیر منقول باید در سامانه ثبت شوند. عدم ثبت این معاملات موجب می‌شود دعاوی مربوطه در مراجع قانونی قابل رسیدگی نباشند، هرچند از نظر شرعی معامله باطل نیست. سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی باید تا سال ۱۴۰۴ فعال شود و مدعیان مالکیت دارای اسناد غیررسمی موظفند تا سال ۱۴۰۶ مستندات خود را ثبت کنند.

عدم اقدام به موقع باعث می‌شود ادعاها علیه اراضی عمومی و اشخاص با سند رسمی معتبر نباشند، اما امکان پیگیری قضایی برای طلب قیمت روز مال وجود دارد. دلالان املاک نیز باید پیش‌نویس قراردادها را در سامانه ثبت کرده و از تنظیم قراردادهای کاغذی خودداری کنند. تعرفه‌های آنها بر اساس ارزش معاملاتی املاک تعیین می‌شود. همچنین، وکالت بلاعزل برای انتقال مالکیت به مانند سند رسمی در نظر گرفته می‌شود و هزینه‌های آن مشابه است. این قانون تمامی انواع معاملات از جمله مشارکت در ساخت و پیش‌فروش را شامل می‌شود و مراجع قانونی باید به‌روزترین اطلاعات مربوط به تغییرات ملک را در سامانه ثبت کنند. هدف سامانه ساغر املاک ، شفاف‌سازی بازار املاک و کاهش معاملات غیررسمی است و با کاهش ریسک معاملات زمین‌ها، احتمالاً سرمایه‌گذاری‌ها به سمت خرید زمین سوق پیدا می‌کند.

اثر سامانه ساغر املاک بر بازار املاک

تبدیل سند های غیر رسمی به سند رسمی توسط ثبت نام در سامانه ساغر املاک یا همان سامانه ثبت ادعا بازار املاک و مستغلات را به‌شکل گسترده‌ای تحت تأثیر قرار خواهد داد. این قانون با هدف افزایش شفافیت و کاهش دعاوی حقوقی به تصویب رسیده و در روند معاملات و سرمایه‌گذاری‌ها تغییرات مهمی ایجاد می‌کند. یکی از اثرات مهم این قانون، محدود شدن فعالیت‌های سفته‌بازانه در بازار املاک است. با الزام به ثبت رسمی معاملات و نظارت دقیق بر آن‌ها، امکان معاملات غیرشفاف و صوری به شدت کاهش می‌یابد. ترکیب این قانون با قوانین مالیاتی موجب می‌شود که فروش ملک در مدت زمان کوتاه با مالیات سنگین مواجه شود و سودآوری چنین معاملاتی کاهش یابد.

این امر باعث می‌شود سرمایه‌های بی‌هدف کمتر وارد بازار شوند و به ثبات آن کمک کنند. ثبت رسمی معاملات و استفاده از سامانه‌های مرتبط به شکل چشمگیری شفافیت و امنیت معاملات را افزایش می‌دهد. راه‌اندازی سامانه ثبت الکترونیک اسناد، می‌تواند موجب شود که دعاوی مرتبط با قولنامه‌های عادی در سیستم قضایی پذیرفته نشود، که این امر افراد را به ثبت رسمی تشویق کرده و اختلافات ناشی از معاملات غیررسمی را کاهش می‌دهد. همچنین استفاده از نقشه‌های دقیق جغرافیایی به حل اختلافات مرزی کمک شایانی می‌کند.

اثر قانون الزام بر سرمایه گذاری و ساخت و ساز

با اجرایی شدن قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، بازار سرمایه‌گذاری در املاک نیز تغییراتی را تجربه خواهد کرد؛ خرید و فروش آپارتمان برای سفته‌بازی کاهش یافته و سرمایه‌گذاری در زمین‌های کشاورزی و باغات رونق می‌گیرد. شفافیت در مالکیت زمین و عدم اعمال مالیات بر عایدی املاک کشاورزی، این حوزه را به گزینه‌ای جذاب برای سرمایه‌گذاران تبدیل می‌کند. نقش مشاوران املاک نیز دگرگون خواهد شد؛ آن‌ها دیگر نمی‌توانند قراردادهای عادی را تنظیم کنند و باید قراردادها را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد وارد کنند. تعرفه و کمیسیون بر اساس ارزش معاملاتی تعیین می‌شود و دریافت هرگونه هزینه اضافی ممنوع است.

قراردادهای مربوط به ساخت و ساز نیز باید در سامانه ثبت شوند. صدور سند مالکیت برای واحدهای دارای تخلفات جزئی ممکن است، اما برای مواردی که حکم قلع و قمع دارند، امکان‌پذیر نخواهد بود. همچنین اطلاعات پروانه‌های ساختمانی باید به‌صورت آنی در سامانه ثبت شوند تا فرآیند صدور سند مالکیت تسهیل شود. در مجموع، این قانون با تأکید بر ثبت رسمی معاملات و ایجاد سامانه‌های مرتبط، به بهبود شفافیت و امنیت در بازار املاک کمک کرده، سفته‌بازی را کاهش داده و سرمایه‌گذاری‌ها را به سمت گزینه‌های کم‌ریسک‌تر هدایت می‌کند. همچنین نقش مشاوران املاک را به‌طور رسمی‌تر و نظارت‌شده‌تر تغییر می‌دهد.

تهیه نقشه یو تی ام برای سامانه ساغر املاک

یکی از الزامات اساسی برای ثبت نام در سامانه ساغر املاک ، ارائه نقشه یو تی ام است که موقعیت دقیق جغرافیایی املاک را مشخص می‌کند. این نقشه‌ها باید همراه با پلاک ثبتی ملک ارائه شوند. در صورتی که متقاضی پلاک ثبتی را نمی‌داند، نقشه یو تی ام کمک خواهد کرد تا سازمان ثبت اسناد، پلاک ثبتی ملک را شناسایی کند. سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی، بر اساس ماده ۱۰ قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تأسیس می‌شود. این سامانه با هدف ثبت ادعاهای مالکیت و منافع که پیش از تأسیس آن بر اساس اسناد غیررسمی ایجاد شده‌اند، طراحی شده است. متقاضیان باید پس از راه اندازی سامانه مستندات خود را در این سامانه ثبت کنند.

علاوه بر این، نهادهایی مانند بنیاد مسکن انقلاب اسلامی و وزارت جهاد کشاورزی نیز موظف به تهیه نقشه‌های یو تی ام برای اراضی مختلف هستند. این نقشه‌ها برای جلوگیری از تداخل و تعارض در مالکیت‌ها ضروری است. پس از ثبت نقشه‌ها و اسامی متصرفان در سامانه، عموم مردم می‌توانند به این اطلاعات دسترسی داشته باشند. در صورت وجود اعتراض به نقشه‌ها یا مالکیت‌ها، متقاضی باید در مهلت مقرر اعتراض خود را ثبت کرده و پیگیری‌های قضایی را انجام دهد. در صورتی که متقاضیان در مهلت مقرر نسبت به ثبت نقشه یو تی ام و مستندات خود اقدام نکنند، امکان ثبت ادعا در سامانه را از دست خواهند داد و در صورت ثبت ادعای مشابه توسط فرد دیگری، حق اعتراض به او را نخواهند داشت. بنابراین، تهیه و بارگذاری نقشه یو تی ام برای ثبت ادعاهای مالکیتی بر اساس اسناد غیررسمی در این سامانه امری ضروری است که به شفافیت و کاهش دعاوی کمک می‌کند.

هدف سامانه ساغر(ساماندهی اسناد غیر رسمی)

با تصویب قانونی با عنوان الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، بحث دریافت سند برای املاک قولنامه‌ای مانند زمین، باغ، ساختمان و آپارتمان در میان مالکان این املاک و شهروندان داغ شده است. بسیاری از مالکان املاک با سندهای غیر رسمی با سوالات و ابهاماتی روبرو هستند که تلاش داریم در این صفحه به رفع آنها بپردازیم. معاملات املاک با سندهای غیر رسمی سال‌ها ادامه داشته و مشکلاتی را برای خریداران این املاک و دستگاه‌های قضایی به وجود آورده است. به دلیل عدم امکان استعلام رسمی وضعیت حقوقی این املاک، شاهد کلاهبرداری‌هایی در این زمینه و فروش یک ملک غیر منقول به چند نفر هستیم. قانون‌گذار با هدف پایان دادن به معاملات غیر رسمی، قانون الزام را تصویب کرده و برای ماده 10 این قانون سامانه‌ای را برای ثبت املاک قولنامه‌ای ایجاد کرده که به نام سامانه ساغر یا ساماندهی اسناد غیر رسمی شناخته می‌شود.

صدور سند برای املاک قولنامه‌ای و پایان دادن به معاملات غیر رسمی املاک هدفی است که سال‌هاست قوه قضائیه و دولت به دنبال آن هستند. در سال 1390 قانون تعیین تکلیف وضعیت ثبتی املاک فاقد سند اجرایی شد، اما به دلیل عدم الزام آن، نتوانست معاملات غیر رسمی املاک را پایان دهد. با این حال، نمی‌توان از تلاش‌های سازمان ثبت اسناد برای راه‌اندازی سامانه ثبت ملک برای تعیین تکلیف املاک فاقد سند چشم‌پوشی کرد. از زمانی که سامانه ثبت ملک آغاز به کار کرد، تعداد زیادی از املاک قولنامه‌ای با استفاده از قانون تعیین تکلیف سند تک‌برگ دریافت کردند. در سال 1403، با هدف اجرایی کردن ثبت رسمی کلیه معاملات، قانون الزام تصویب شد و سامانه مربوط به این قانون به نام ساغر معرفی شد. امیدواریم تمامی مالکان املاک با سند غیر رسمی در این سامانه ثبت‌نام کرده و سند رسمی دریافت کنند.

سامانه ساغر املاک قولنامه ای

سامانه ساغر بستری مناسب برای افرادی است که ملکشان فاقد سند رسمی است و تنها اسناد غیر رسمی مانند قولنامه و مبایعه‌نامه در اختیار دارند. این سامانه با فراهم کردن امکان ثبت مدارک، از جمله قولنامه، مدارک هویتی و نقشه یو تی ام، به مالکین کمک می‌کند تا به سند رسمی دست یابند. پس از ثبت اطلاعات در سامانه ساغر، مالکین قادر خواهند بود از طریق دفاتر اسناد رسمی مراحل دریافت سند رسمی را پیگیری کنند. استفاده از این سامانه به کاهش دعاوی حقوقی در حوزه املاک کمک شایانی می‌کند.

سامانه ساغر با بهره‌گیری از فناوری هوش مصنوعی، فرآیند ثبت اطلاعات مربوط به مالکیت و هویت متقاضیان را انجام می‌دهد و به نوعی قولنامه یا مبایعه‌نامه را به سند معتبر تبدیل می‌کند. توصیه می‌شود که برای ثبت اطلاعات در سامانه ساغر، کلیه مدارک مالکیت و سوابق انتقال ملک را به‌طور کامل تهیه کنید. همچنین، در برخی موارد ممکن است مالک از پلاک ثبتی ملک خود مطلع نباشد؛ بنابراین، تهیه پلاک ثبتی برای ثبت در سامانه ساغر بسیار مهم است. کارشناس رسمی دادگستری می‌تواند با استفاده از نقشه یو تی ام و جانمایی معکوس پلاک ثبتی، پلاک ثبتی ملک را تعیین کرده و آن را در نقشه جغرافیایی درج کند.

سامانه ساغر املاک و کاربرد آن

سامانه ساغر املاک یک پلتفرم دیجیتال است که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه‌اندازی شده است. این سامانه با هدف رسمی‌سازی اسناد غیررسمی مالکیت در حوزه املاک و مستغلات، مانند قولنامه‌ها و مبایعه‌نامه‌های دستی، طراحی شده و فرآیند صدور سند رسمی را برای این اسناد تسهیل می‌کند. ساغر املاک با توجه به ماده ۱۰ قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” ایجاد شده و هدف آن ترتیب‌دادن و نظم‌بخشی به ثبت تمامی معاملات و ادعاهای مرتبط با اموال غیرمنقول است. این اقدام به شفاف‌سازی در بازار املاک کمک می‌کند و از بروز دعاوی حقوقی و کلاهبرداری جلوگیری می‌نماید. این سامانه به شکل مؤثری باعث سازماندهی و ایجاد شفافیت بیشتر در بازار املاک می‌شود و به کاهش مشکلات قانونی مرتبط با مالکیت و انتقال املاک کمک می‌کند.

سامانه ساغر اداره ثبت اسناد و املاک

سامانه ساغر اداره ثبت اسناد و املاک، یک پلتفرم دیجیتال مدرن است که با هدف تسهیل و بهبود فرآیندهای مربوط به ثبت اسناد غیر رسمی جهت دریافت سند در کشور طراحی و پیاده‌سازی شده است. این سامانه با بهره‌گیری از فناوری‌های نوین اطلاعاتی و ارتباطی، امکان ثبت ادعای مالکیت و بارگذاری اسناد و مدارک جهت اخذ سند را برای شهروندان و کارشناسان حقوقی فراهم می‌کند. از طریق سامانه ساغر، کاربران می‌توانند بدون نیاز به مراجعه حضوری به دفاتر اسناد رسمی، امور مربوط به استعلام، ثبت و پیگیری اسناد و املاک فاقد سند خود را به صورت آنلاین انجام دهند.

علاوه بر این، امکان مشاهده وضعیت پرونده‌های ثبتی و بررسی صحت اسناد بارگذاری شده نیز از دیگر قابلیت‌های این سامانه است. با توجه به اهمیت و حساسیت اطلاعات ثبتی، سامانه ساغر با رعایت استانداردهای بالای امنیت اطلاعات، از حریم خصوصی کاربران خود حفاظت می‌کند. این نوآوری نه تنها کارایی و سرعت خدمات ثبتی را افزایش داده است، بلکه گامی مؤثر در جهت کاهش کاغذبازی و افزایش شفافیت در این حوزه محسوب می‌شود. به‌طور کلی، سامانه ساغر با ارائه خدمات الکترونیکی جامع، نقشی کلیدی در بهبود زیرساخت‌های حقوقی و اداری کشور ایفا می‌کند.

نقش سامانه ساغر در ثبت اسناد

سامانه ساغر ثبت اسناد ابزاری نوین و کارآمد در حوزه ساماندهی اسناد غیر رسمی است که با بهره‌گیری از فناوری‌های اطلاعاتی پیشرفته، فرآیند ثبت، ذخیره‌سازی و بازیابی اطلاعات را بهبود می‌بخشد. این سیستم با هدف تسهیل دسترسی به اطلاعات و افزایش دقت در مدیریت اسناد غیر رسمی طراحی شده است و جهت بارگذاری مدارک برای اخذ سند رسمی در دسترس شهروندان است. یکی از ویژگی‌های بارز سامانه ساغر، قابلیت جستجوی پیشرفته و سریع آن است که امکان دسترسی به اسناد مورد نیاز را در کوتاه‌ترین زمان ممکن برای ادارات ثبت فراهم می‌کند.

علاوه بر این، سامانه ساغر با ارائه امکاناتی نظیر دسته‌بندی اسناد، تعیین سطوح دسترسی و امکان اشتراک‌گذاری امن اطلاعات، به افزایش امنیت و کارایی در مدیریت اسناد کمک می‌کند. این سامانه نقش مهمی در کاهش هزینه‌های ناشی از نگهداری فیزیکی اسناد و همچنین کاهش خطاهای انسانی در فرآیند ثبت و بازیابی اطلاعات دارد. از این رو، استفاده از سامانه ساغر می‌تواند به عنوان یک راهکار موثر در بهینه‌سازی فرآیندهای سازمانی و افزایش بهره‌وری در نهادهای مختلف محسوب شود.

سامانه جامع ساغر املاک

سامانه ساغر املاک که توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طراحی شده است، بستری آنلاین است که برای رسمی‌سازی اسناد غیررسمی مالکیت املاک و مستغلات و تسهیل در صدور اسناد رسمی فعالیت می‌کند. این سامانه به منظور اجرای ماده ۱۰ قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” ایجاد شده و هدف اصلی آن نظم‌بخشی به فرآیند ثبت معاملات و ادعاهای مرتبط با اموال غیرمنقول می‌باشد. از جمله اهداف دیگر این سامانه می‌توان به شفاف‌سازی در بازار املاک، کاهش پرونده‌های حقوقی و جلوگیری از وقوع کلاهبرداری‌های مرتبط اشاره کرد.  سامانه ساغر املاک، انواع اموال غیرمنقول از قبیل زمین، خانه، آپارتمان، ویلا، مغازه، زمین‌های کشاورزی و باغات با کاربری‌های مختلف را شامل می‌شود. همچنین تمامی قراردادهای حقوقی مرتبط با این اموال مانند خرید و فروش، رهن، اجاره، پیش‌فروش و مشارکت در ساخت نیز تحت پوشش این سامانه قرار می‌گیرند.

افرادی که پیش از راه‌اندازی سامانه، اموال خود را بر اساس اسناد غیررسمی نظیر قولنامه، مبایعه‌نامه، تقسیم‌نامه، نسق زارعانه یا هبه‌نامه در اختیار دارند و هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌اند، می‌توانند از طریق این سامانه اقدام به ثبت کنند. املاکی که دارای سند رسمی هستند، نیاز به ثبت مجدد ندارند مگر اینکه معاملات جدیدی برای آنها انجام شود. مهلت قانونی ثبت ادعاها در این سامانه تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۶ شمسی تعیین شده است. اگر فردی ادعای خود را در سامانه ثبت نکند و شخص ثالثی با حسن نیت و سند رسمی ادعای همان ملک را ثبت کند، ادعای اولیه فاقد اعتبار خواهد بود. همچنین، امکان مطالبه قیمت روز ملک تنها از افرادی وجود دارد که عمداً ادعای نادرست یا معامله متعارضی را ثبت کرده‌اند.

املاک مشمول ثبت‌نام در سامانه ساغر املاک

سامانه ساغر املاک مجموعه گسترده‌ای از املاک و مستغلات شامل زمین، خانه، آپارتمان (حتی با قولنامه و بدون پایان کار)، ویلا، مغازه، زمین‌های کشاورزی و باغ‌ها را پوشش می‌دهد و به اموال با کاربری‌های تجاری و مسکونی می‌پردازد. تمامی معاملات مربوط به این اموال، از جمله خرید و فروش، رهن، اجاره (به خصوص اجاره‌های بلندمدت)، اجاره به شرط تملیک، پیش‌فروش و قراردادهای مشارکت در ساخت، تحت پوشش این سامانه قرار می‌گیرند. افرادی که پیش از ایجاد سامانه، ملک یا زمینی را بر اساس اسناد غیررسمی مانند قولنامه، مبایعه‌نامه، تقسیم‌نامه، نسق زارعانه یا هبه‌نامه در اختیار داشتند و هنوز سند رسمی دریافت نکرده‌اند، باید ادعای مالکیت خود را در این سامانه ثبت کنند. برای املاکی که سند رسمی دارند، نیازی به ثبت مجدد وجود ندارد، مگر در صورت انجام معامله جدید که نیازمند ثبت رسمی باشد.

مهلت قانونی برای ثبت ادعاها در سامانه ساغر

سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است تا پایان شهریور ۱۴۰۴ سامانه ساغر املاک را راه‌اندازی کند. پس از آغاز به کار این سامانه، افرادی که ادعای مالکیت بر اساس اسناد غیررسمی دارند، دو سال فرصت خواهند داشت تا مدارک و ادعاهای خود را در این سامانه ثبت کنند. اگر در این مهلت قانونی ادعاهای خود را ثبت نکنند، با پیامدهای جدی مواجه خواهند شد. در این شرایط، دیگر هیچ ادعایی قابل ثبت نخواهد بود و اگر شخص ثالثی با حسن نیت و با سند رسمی ادعای مالکیت کند، ادعای اولیه دیگر معتبر نخواهد بود. تنها می‌توان از افرادی که به طور آگاهانه ادعاهای نادرست ثبت کرده یا معامله‌ای متعارض انجام داده‌اند، قیمت روز مال غیرمنقول را مطالبه کرد. همچنین، بعد از پایان این مهلت، درخواست‌های جدید فقط در صورتی پذیرفته می‌شوند که هیچ ادعایی از سوی اشخاص ثالث یا هیچ معامله رسمی در سامانه ثبت نشده باشد. این فرآیند به منظور ایجاد شفافیت و نظم بیشتر در ثبت مالکیت‌ها و جلوگیری از ادعاهای کذب و معاملات متعارض طراحی شده است.

مدارک لازم برای ثبت ادعا در سامانه ساغر

یکی از موارد مهم برای ثبت‌نام در سیستم ساغر املاک، ارائه نقشه یو تی ام (UTM) است که موقعیت جغرافیایی دقیق املاک را نشان می‌دهد. این نقشه‌ها باید توسط کارشناسان رسمی دادگستری واجد شرایط تهیه شوند. اگر مالک پلاک ثبتی ملک خود را نداند، نقشه یو تی ام می‌تواند به سازمان ثبت اسناد کمک کند تا پلاک ثبتی ملک را تشخیص دهد. همچنین، علاوه بر نقشه یو تی ام و پلاک ثبتی، باید اسناد مرتبط با مالکیت مانند مبایعه‌نامه‌های دستی، اجاره‌نامه‌های دستی، تقسیم‌نامه‌ها، نسق زارعانه یا هبه‌نامه‌ها نیز در سامانه بارگذاری شوند. احراز هویت متقاضیان از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه انجام می‌شود.

سامانه ساغر املاک و تاثیر بر بازار املاک

راه‌اندازی سامانه ساغر املاک و الزامی شدن ثبت رسمی معاملات، تأثیرات گسترده‌ای بر بازار املاک خواهد داشت؟ افزایش شفافیت و امنیت معاملات: با ثبت رسمی تمامی معاملات و امکان پیگیری لحظه‌ای وضعیت املاک، شفافیت در بازار بهبود یافته و خطرات کلاهبرداری و اختلافات حقوقی به طرز چشمگیری کاهش می‌یابد. محدود کردن فعالیت‌های سفته‌بازانه: با الزام به ثبت رسمی و نظارت دقیق، احتمال معاملات غیرشفاف و صوری کاهش می‌یابد. ترکیب این قانون با قوانین مالیاتی می‌تواند منجر به افزایش مالیات بر فروش سریع ملک شود و انگیزه سفته‌بازی را کاهش دهد.

1-هدایت سرمایه‌ها: با شفاف شدن مالکیت و عدم مالیات بر عایدی املاک کشاورزی، سرمایه‌گذاری در زمین‌های کشاورزی و باغات با رونق بیشتری مواجه خواهد شد. این قانون می‌تواند سرمایه‌گذاری‌ها را به سمت گزینه‌های کم‌ریسک‌تر و مولدتر هدایت کند.

2-کاهش دعاوی حقوقی: با عدم پذیرش دعاوی مرتبط با قولنامه‌های عادی در محاکم، افراد به ثبت رسمی تشویق می‌شوند و اختلافات ناشی از معاملات غیررسمی کاهش می‌یابد.

3-تغییر در نقش نهادها: مراجع قانونی موظف به ثبت به‌روزترین اطلاعات تغییرات ملک در سامانه‌های مربوطه هستند و نهادهایی مانند بنیاد مسکن و وزارت جهاد کشاورزی نیز در تهیه نقشه‌های دقیق و نظارت نقش حیاتی خواهند داشت.

 قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول

قانون جدیدی که به تصویب رسیده، تمامی افراد را موظف می‌کند که هر نوع معامله مربوط به اموال غیرمنقول را به شکل رسمی در “سامانه ثبت الکترونیک اسناد” ثبت کنند، که سامانه ساغر نیز جزئی از آن است. این قانون با هدف پایان دادن به معاملات غیررسمی و افزایش شفافیت در بازار املاک تدوین شده است. بر اساس این قانون، اگرچه از نظر شرعی معاملات غیررسمی باطل نیستند، اما هیچ‌گونه شکایت یا دعوایی که مربوط به این معاملات و خارج از ثبت سامانه ساغر باشد، در دادگاه‌ها و نهادهای قضایی، شبه‌قضایی و داوری قابل بررسی نخواهد بود و اعتباری ندارد. به عبارت دیگر، در صورت بروز مشکل در چنین معاملاتی، طرفین باید به صورت شخصی مسئله را حل کنند، زیرا قوه قضاییه به این نوع دعاوی رسیدگی نخواهد کرد. این قانون با هدف حل مشکلات ناشی از معاملات غیررسمی و به رسمیت شناختن روابط رسمی بین افراد از سوی دولت و قوه قضاییه ایجاد شده است.

سامانه ساغر و کاهش کلاهبرداری

اجرای دقیق قانون “الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول” از طریق سامانه ساغر می‌تواند به شکل‌های مختلفی از بروز کلاهبرداری و اختلافات در بازار املاک جلوگیری کند:

1-افزایش شفافیت: با انجام ثبت رسمی برای معاملات و ادعاهای مالکیت در سامانه، اطلاعات مربوط به وضعیت املاک، مانند محدودیت‌های معامله، ملی بودن زمین، و تصمیمات تخریب یا تغییر کاربری، به‌صورت زنده و فوری در دسترس خواهد بود. این امر به خریداران اطمینان بیشتری می‌بخشد.

2-بی‌اعتباری معاملات غیررسمی: با عدم پذیرش دعاوی ناشی از معاملات غیررسمی در دادگاه‌ها، انگیزه برای انجام چنین معاملاتی کاهش می‌یابد و معاملات شفاف‌تر انجام می‌شود.

3-پیشگیری از معاملات متعارض: با ثبت دقیق اطلاعات و نقشه‌های UTM در سامانه، از بروز تداخل و تعارض در مالکیت‌ها جلوگیری شده و احتمال معاملات متعارض به طور قابل توجهی کاهش می‌یابد.

4-مجازات تخلفات: قانون برای ثبت ادعاهای نادرست یا معاملات متعارض، جریمه‌های سنگین مالی و حتی مجازات‌های کیفری مانند جعل اسناد یا تبانی در نظر گرفته است که می‌تواند بازدارنده باشد.

5-بیمه مسئولیت: در صورت توافق طرفین، بیمه مسئولیت می‌تواند زیان‌های ناشی از ابطال سند رسمی به دلیل خطای یکی از طرفین را جبران کند.

6-کاهش سوداگری: با نظارت کامل بر معاملات و امکان اخذ مالیات بر اساس ارزش معاملاتی، این قانون می‌تواند به کاهش فعالیت‌های سوداگرانه و دلالی در بازار مسکن کمک کند.

صدور سند با ثبت ادعا در سامانه ساغر

آیین‌نامه اجرایی ماده (۱۰) قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول به منظور تنظیم و ساماندهی به دعاوی غیررسمی در خصوص مالکیت و حقوق اموال غیر منقول تدوین شده است. این آیین‌نامه در پنج فصل و ۴۱ ماده، چارچوبی نظام‌مند را برای سازمان ثبت اسناد و املاک، مدعیان و سایر نهادهای مرتبط فراهم می‌سازد و از طریق یک سامانه مکان‌محور و دیجیتال، به شفافیت و نظم در حوزه مالکیت اموال غیر منقول کمک می‌کند. هدف اصلی این آیین‌نامه افزایش شفافیت در سیستم حقوقی اموال غیر منقول و کاهش اختلافات ملکی ناشی از دعاوی غیررسمی است.

این سند بر سه محور اساسی تاکید دارد: ثبت ادعاهای مرتبط با مالکیت و حقوق اموال غیر منقول در یک سامانه یکپارچه، جلوگیری از تعارضات حقوقی و جغرافیایی، و تسهیل در تبدیل دعاوی غیررسمی به اسناد رسمی. سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در این فرآیند نقشی اساسی ایفا می‌کند و مدعیان موظفند تا در بازه‌های زمانی مشخص، وظایف خود را انجام دهند.  در این آیین‌نامه، تأکید ویژه‌ای بر افزایش شفافیت و کاهش تعارضات شده است و سازمان ثبت اسناد و املاک، با همکاری سایر نهادهای ذی‌ربط، تلاش می‌کند تا با بهره‌گیری از فناوری‌های روز، روند ثبت و تبدیل دعاوی مالکیت به اسناد رسمی را بهبود بخشد. این آیین‌نامه نه تنها به سازماندهی دعاوی مالکیت کمک می‌کند، بلکه با دیجیتالی شدن فرآیندها، به تسریع و تسهیل امور نیز می‌پردازد.

صدور سند واحدهای آپارتمانی با ثبت نام در سامانه ساغر

در صورتی که در سامانه ساغر یا ثبت ادعا، مالکیت یک واحد آپارتمانی ثبت شده و کمیسیون‌های ماده ۹۹ و ۱۰۰ شهرداری جریمه یا حکم تخریب صادر کنند، شهرداری باید گواهی پایان‌کار صادر کند که شامل اطلاعاتی درباره میزان و علت جریمه‌ها برای بخش‌های مشترک و اختصاصی است. سازمان ثبت اسناد باید این جریمه‌ها را بر اساس مساحت اختصاصی هر واحد در سند مالکیت ثبت کند. انتقال مالکیت این واحدها به دیگران تنها پس از پرداخت جریمه‌های درج شده در سند به نرخ روز امکان‌پذیر است.

اگر برای دریافت گواهی پایان‌کار نیاز به تغییرات یا اصلاحاتی، علاوه بر پرداخت جریمه، باشد، اداره ثبت اسناد تنها پس از انجام این تغییرات و پرداخت هزینه‌های مربوط به بخش‌های مشترک، سند مالکیت صادر می‌کند. در صورت وجود دستور تخریب کامل برای یک واحد، صدور سند مالکیت برای آن واحد ممکن نیست و فقط باید نام شخصی که به‌طور قانونی آن را تصرف کرده به اداره ثبت اسناد اعلام شود. زمانی که ادعای مالکیت ملکی در سامانه ثبت و توسط مرجع معتبر تأیید شود، می‌توان برای آن ملک بدون پرداخت بدهی‌های عمومی همچون مالیات و عوارض شهرداری سند مالکیت صادر کرد؛ اما انتقال مالکیت به دیگران تنها پس از تسویه این بدهی‌ها ممکن است.

راهکار 8 ساله برای ثبت مالکیت املاک فاقد سند

اگر مالکان موفق نشوند در مدت چهارساله که شامل دو سال برای ثبت در سامانه و دو سال برای پیگیری است، اسناد ملک خود را مشخص کنند، اجازه دارند تا حداکثر هشت سال دیگر معاملات عادی را انجام دهند. این معاملات باید تنها از طریق سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی صورت گیرد و روش‌های دیگر معتبر شناخته نخواهند شد. برای این منظور، همه اقدامات لازم برای دریافت سند رسمی مالکیت باید انجام شده باشد و ادعای ثبت شده در سامانه نباید توسط مراجع مربوطه رد شده یا منجر به صدور سند شده باشد. این ادعا نباید به املاکی که دارای سند تک‌برگ حدنگار هستند مربوط باشد. پاسخ استعلام مالکیت از وزارتخانه‌های مرتبط باید به خریدار اعلام و در قرارداد ذکر شود. اگر پاسخ استعلام در زمان معین نرسد، این مسئله مانع انجام معامله نخواهد بود. سامانه به گونه‌ای طراحی شده که در زمان معامله به خریدار اطلاع می‌دهد که مالکیت رسمی منتقل نشده و امکان ابطال آن وجود دارد.

تعاریف و مفاهیم سامانه ساغر املاک

در فصل نخست آیین‌نامه، اصول ابتدایی به‌عنوان پایه‌های حقوقی به‌طور دقیق تشریح شده‌اند تا از هرگونه سردرگمی جلوگیری شود. یکی از این اصول، «قانون» است که به ثبت رسمی معاملات مربوط به اموال غیرمنقول می‌پردازد. مفهوم دیگر، «ادعای ماده (۱۰)» است که شامل ادعاهایی درباره مالکیت، بهره‌برداری از منافع برای بیش از دو سال، و حقوق انتفاع و ارتفاق بدون داشتن سند رسمی می‌شود. «مدعی» به افرادی اطلاق می‌شود که چنین ادعاهایی دارند اما سند رسمی برای اثبات ادعای خود ندارند، همان‌طور که در ماده (۱۱) آیین‌نامه به آن اشاره شده است.

برای تأیید این ادعاها، «مستندات ادعا» ضروری است که می‌تواند شامل مبایعه‌نامه، قولنامه، صلح‌نامه، احکام قضایی یا استشهادیه باشد. تمامی این ادعاها و مدارک در یک «سامانه» دیجیتال و مبتنی بر مکان ثبت و مدیریت می‌شوند که قابلیت بارگذاری نقشه‌های جغرافیایی (UTM) را نیز دارد. این تعاریف به منزله راهنمایی هستند که روند اجرای آیین‌نامه را روشن می‌کنند و بدون آن‌ها فهم دقیق متن دشوار خواهد بود.

نقش محوری سازمان ثبت در سامانه ساغر

فصل دوم آیین‌نامه به تشریح نقش‌ها و وظایف سازمان ثبت اسناد و املاک در راستای طراحی و توسعه سامانه‌ای پیشرفته اختصاص دارد. این سازمان موظف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون، سامانه‌ای مبتنی بر سیستم اطلاعات جغرافیایی (GIS) ایجاد کند که دارای قابلیت‌های چندگانه باشد. این سامانه باید توانایی بارگذاری نقشه‌هایی با مختصات UTM را داشته و اطلاعاتی همچون مساحت، ابعاد و مرزها را در اختیار کاربران بگذارد. علاوه بر این، سامانه قادر به شناسایی تداخلات احتمالی بین ادعاها یا میان ادعاها و اسناد رسمی است. همچنین، این سامانه باید با سامانه‌های کاداستر و جامع املاک و قوانین مرتبط ارتباط برقرار کند.

پس از ثبت یک ادعا، سامانه گواهی الکترونیکی صادر می‌کند که شامل کد رهگیری، تاریخ انقضا و هشدار حقوقی درباره عدم ایجاد حق مالکیت می‌باشد. این ویژگی‌ها به کاربران اطمینان می‌دهد که روند ثبت ادعا به درستی در حال پیگیری است. سامانه به صورت هوشمندانه امکان گزارش‌گیری لحظه‌ای، نظارت بر پیشرفت قوانین و هماهنگی پلاک‌های ثبتی با اسناد موجود را فراهم می‌سازد. در صورت بروز هرگونه ناهماهنگی، به مدعی اطلاع داده می‌شود تا بتواند اصلاحات لازم را انجام دهد. این سامانه به عنوان یک ناظر دقیق، با نظارت بر ادعاها، از بروز تداخلات حقوقی جلوگیری کرده و به این ترتیب، نظم و شفافیت در مدیریت املاک را تضمین می‌کند.

تکالیف مدعیان در سامانه ساغر املاک

در فصل سوم، به تشریح نقش و وظایف اصلی مدعیان در فرآیند ثبت ادعا پرداخته شده است. افرادی که مالکیت یا حقوقی بر اموالی دارند اما سند رسمی ندارند، باید ادعاهای خود را در سامانه مربوطه ثبت کنند، بر اساس ماده ۱۱. این افراد موظفند در مدت زمان مشخص، حداکثر تا دو سال پس از فعال‌سازی سامانه، ادعای خود را به همراه نقشه‌ای جغرافیایی که توسط کارشناسان رسمی تهیه شده و مستندات لازم ارائه دهند، بر اساس مواد ۱۳ و ۱۵. احراز هویت نیز تنها از طریق سامانه ثنا قوه قضاییه صورت می‌پذیرد، مطابق ماده ۴ بند ۱۳.

پس از ثبت ادعا، مدعیان باید طی دو سال یکی از مراحل قانونی نظیر تنظیم سند رسمی، طرح دعوی در دادگاه‌ها یا استفاده از قوانین خاص مثل قانون تعیین تکلیف را پیگیری کنند، طبق ماده ۲۳. نقشه‌ها باید توسط کارشناسان رسمی یا افراد دارای پروانه تهیه شوند و در صورت فوت مدعی، وراث با ارائه گواهی انحصار وراثت تا پنج ماه فرصت دارند تا فرآیند را ادامه دهند، مطابق ماده ۱۹. در صورت عدم ثبت یا اقدام در موعد مقرر، ادعا غیرقابل استناد خواهد بود؛ با این حال، مدعیان قادرند ادعای خود را اصلاح کنند، اگرچه حذف آن ممکن نیست، بر اساس ماده ۳۰. مدعیان مانند دوندگانی در یک مسابقه زمانی هستند که باید از خط شروع که همان ثبت ادعا است عبور کرده و به خط پایان که شامل اقدام قانونی است برسند، وگرنه از دور مسابقه خارج خواهند شد.

سامانه ساغر املاک و هماهنگی با قوانین موجود

فصل چهارم آیین‌نامه به‌منظور هم‌راستایی با قوانین تعیین تکلیف مصوب ۱۳۹۰ و ساماندهی مصوب ۱۳۸۸، تغییراتی در سیستم‌ها اعمال کرده است. بر اساس این تغییرات، پس از دریافت نقشه‌ها، درخواست‌های جدید در مناطق مشخص‌شده پذیرفته نخواهد شد و اگر پرونده‌ای در هیات‌ها در حال بررسی باشد، با انتشار آگهی، مختومه اعلام می‌شود، مطابق با مواد ۳۷ و ۳۸. در شرایط خاص، اگر رأی نهایی صادر شده باشد، آگهی انتشار نمی‌یابد و سند مطابق قوانین قبلی صادر می‌گردد (ماده ۳۹). افزون بر این، پس از پایان مهلت ثبت ادعا، تنها در صورتی که هیچ گونه ادعا یا معامله رسمی وجود نداشته باشد، درخواست‌های جدید پذیرفته می‌شوند (ماده ۴۰). این فصل به‌طور موثری آیین‌نامه جدید را با قوانین قدیمی یکپارچه می‌سازد و از تشتت قانونی جلوگیری می‌کند.

در فصل پنجم، مقررات تکمیلی و همکاری‌های بین سازمانی بررسی شده است. در این قسمت، قوه قضاییه با همکاری مرکز آمار و فناوری اطلاعات خود، سامانه ماده (۱۰) را به سامانه ثنا متصل می‌سازد تا فرآیند احراز هویت، تبادل مدارک و ارسال نتایج دعاوی به سهولت انجام شود (ماده ۴۱). همچنین، کارگزاری‌ها موظف به ارائه خدمات فنی و حقوقی به مدعیان برای تهیه نقشه و ثبت ادعا با تعرفه تعیین‌شده توسط رئیس قوه قضاییه هستند (ماده ۲۸). سامانه پیش‌بینی‌شده نیز امکان گزارش‌گیری فوری و نظارت بر اجرای قوانین را فراهم می‌کند. این فصل به‌صورت هماهنگ و کارآمد، تمامی اجزا را کنار هم قرار داده و با دقتی مثال‌زدنی، عملکرد کلی سیستم را ارتقا می‌بخشد.

نقطا قوت و چالش های سامانه ساغر املاک

آیین‌نامه اجرایی مربوط به ماده (۱۰) از طریق ایجاد یک سامانه متمرکز با رویکرد مکان‌محور، گامی مؤثر در جهت هماهنگی بهتر نظام ثبت اموال غیرمنقول و کاهش اختلافات حقوقی برمی‌دارد. این سامانه با استفاده از نقشه‌های جغرافیایی دقیق و اتصال مستمر به سامانه‌های مرتبط، و با زمان‌بندی‌های منظم، به جلوگیری از تناقضات در اسناد رسمی کمک می‌کند. البته ثبت یک ادعا تنها شرط لازم برای پیگیری قانونی بوده و به معنای مالکیت نیست، همان‌طور که در ماده ۱۸ ذکر شده است.

از جمله نقاط قوت این سامانه می‌توان به افزایش دقت و شفافیت از طریق به‌کارگیری فناوری GIS و کاهش تعداد پرونده‌های قضایی با جلوگیری از ادعاهای تکراری اشاره کرد. با این حال، چالش‌هایی نیز پیش رو است که شامل نیاز به آموزش گسترده به عموم مردم برای آشنایی با فرآیندهای فنی سامانه و لزوم نظارت دقیق بر عملکرد کارگزاری‌ها و کارشناسان رسمی می‌شود. این آیین‌نامه با دیدگاه نوآورانه و استفاده از تکنولوژی، ساختاری منظم برای مدیریت ادعاهای غیررسمی پیشنهاد می‌دهد که موفقیت آن به اجرای دقیق، همکاری میان سازمان‌ها و افزایش آگاهی عمومی بستگی دارد.

املاک مشمول ثبت نام در سامانه ساغر

سامانه ساغر املاک یا ساماندهی اسناد غیر رسمی برای بهبود و نظم‌بخشی به ثبت تمامی معاملات و ادعاهای مربوط به اموال غیر منقول ایجاد شده است. سامانه‌ای برای مدیریت و ثبت اسناد غیررسمی طراحی شده است که هدف آن ثبت ادعاهای مالکیت، منافع بلندمدت، و حقوق انتفاع و ارتفاق بر اساس اسناد غیررسمی است که پیش از راه‌اندازی این سامانه ایجاد شده‌اند. املاکی که سند رسمی دارند، نیازی به ثبت ادعای مالکیت در این سامانه ندارند مگر اینکه معامله‌ای انجام شود که نیاز به ثبت در سامانه داشته باشد.

تهیه نقشه یو تی ام (UTM) برای ثبت ادعاها و مستندات در سامانه ضروری است و بدون آن امکان ثبت وجود ندارد. این نقشه برای تعیین دقیق پلاک ثبتی ملک استفاده می‌شود. مهلت ثبت ادعاها بر اساس اسناد غیررسمی در سامانه، دو سال پس از راه‌اندازی سامانه است و سازمان ثبت موظف است که تا پایان اردیبهشت ۱۴۰۴ این سامانه را راه‌اندازی کند. در نهایت، هرگونه ملک یا زمین و هر نوع معامله یا ادعای حقوقی مرتبط با آن باید به صورت رسمی ثبت شود تا از نظر قانونی معتبر باشد.

لیست املاک مشمول ثبت در سامانه ساغر

 سامانه ساغر املاک گستره وسیعی از اموال غیر منقول را شامل می‌شود، از جمله:

• زمین
• خانه
• آپارتمان: حتی آپارتمان‌هایی که به صورت قولنامه‌ای خرید و فروش می‌شوند و پایان کار ندارند.
• ویلا
• مغازه
• زمین‌های کشاورزی: حتی قطعات کوچک که با تأیید وزارت جهاد کشاورزی به عنوان زمین کشاورزی شناخته می‌شوند و مالک آن‌ها با مالک زمین‌های مجاور تفاوت دارد، می‌توانند سند رسمی با کاربری کشاورزی دریافت کنند.
• باغات
• اموال غیر منقول با کاربری‌های تجاری و مسکونی
• اموال غیر منقول داخل و خارج از طرح‌های عمرانی، مانند طرح هادی روستاها، که شامل اراضی و بناها در این محدوده‌ها و همچنین زمین‌های زراعی و باغ‌های خارج از محدوده قانونی شهرها می‌شود.

لیست قراردادهای مشمول ثبت در سامانه ساغر

این قانون همچنین به تمامی معاملات و قراردادهای حقوقی مرتبط با این اموال می‌پردازد، از جمله:

• هر نوع انتقال مالکیت (مانند خرید و فروش)
• رهن
• اجاره، به ویژه اجاره‌های بلندمدت (بیش از دو سال)
• اجاره به شرط تملیک
• پیش‌فروش: شامل پیش‌فروش‌های سهمی
• قراردادهای مشارکت در ساخت
• هر نوع قراردادی که فردی را به ساخت و تحویل واحد ساختمانی خاصی متعهد می‌سازد.

قانون ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول چیست؟

این قانون، تحت عنوان “قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول“، تمام افراد را ملزم به ثبت رسمی هرگونه معامله مرتبط با اموال غیرمنقول (مانند زمین، خانه، آپارتمان، ویلا، مغازه، زمین کشاورزی و غیره) در سامانه‌ای تحت عنوان “سامانه ثبت الکترونیک اسناد” می‌کند. هدف اصلی این قانون، پایان دادن به معاملات غیررسمی (قولنامه‌ای و مبایعه‌نامه‌ای دستی) و افزایش شفافیت و رسمیت در بازار املاک است. این قانون پس از سال‌ها رفت و برگشت بین مجلس و شورای نگهبان، در نهایت در مجمع تشخیص مصلحت نظام به تصویب رسید و در تاریخ ۱۴۰۳/۰۲/۲۶ ابلاغ گردید.

طبق این قانون و با توجه به مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام، در حالی که معامله غیررسمی به لحاظ شرعی باطل نیست، اما هیچگونه دعوا یا شکایتی مرتبط با این معاملات که در سامانه ساغر املاک ثبت نشده‌اند، در مراجع قضایی، شبه قضایی و داوری قابل استماع نبوده و فاقد اعتبار است. به عبارت دیگر، اگر طرفین در معامله غیررسمی به مشکل بر بخورند (مثلاً عدم پرداخت پول یا عدم تحویل ملک)، قوه قضاییه به این دعاوی رسیدگی نخواهد کرد و طرفین باید مشکلات خود را به صورت شخصی حل کنند. این اقدام به منظور از بین بردن قانون جنگل در معاملات و پذیرش رسمی روابط بین افراد توسط دولت و قوه قضاییه صورت گرفته است.

راه اندازی سامانه ساغر املاک

سامانه ساغر املاک یا سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی سامانه‌ای است که سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است ظرف یک سال از تاریخ ابلاغ قانون (یعنی تا ۱۴۰۴/۰۲/۳۰) آن را راه‌اندازی کند. این سامانه برای ثبت ادعاهای مرتبط با مالکیت عین، مالکیت منافع بیش از ۲ سال، حق انتفاع و حق ارتفاق اموال غیرمنقول که قبل از راه‌اندازی سامانه ایجاد شده و فاقد سند رسمی هستند، در نظر گرفته شده است. افرادی که ملک قولنامه‌ای دارند و می‌خواهند مالکیت خود را اثبات و در نهایت سند رسمی دریافت کنند، باید ادعاهای خود را در این سامانه ثبت نمایند.

فرصت ثبت نام در سامانه ساغر املاک

پس از راه‌اندازی سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی در تاریخ ۱۴۰۴/۰۲/۳۰، مدعیان (افراد دارای ملک قولنامه‌ای) دو سال فرصت دارند (تا ۱۴۰۶/۰۲/۳۰) تا کلیه مستندات و ادعاهای مالکیت خود را در این سامانه ثبت کنند. این مستندات شامل پلاک ثبتی و نقشه دارای مشخصات جغرافیایی (یو تی ام) می‌باشد. در صورت عدم ثبت ادعا در این مهلت، هیچ ادعایی در سامانه قابل ثبت نخواهد بود و در صورت ثبت ادعای مالکیت توسط شخص ثالث با حسن نیت و دارنده سند رسمی، ادعای اولیه قابل استماع و معاوضه نیست. فقط امکان مطالبه قیمت روز مال غیرمنقول از اشخاصی که عالماً نسبت به بارگذاری ادعاهای غیر واقعی یا معامله معارض اقدام کرده‌اند، وجود دارد.

مالکیت املاک و اراضی به صورت قولنامه ای همیشه برای مالکین این املاک یک چالش و نگرانی را به همراه داشته است. غیر رسمی بودن مستند مالکیت یک ملک ممکن است مشکلات حقوقی، جابجایی حد و مرز، اختلاف در حدود اربعه، فروش مال غیر و دیگر مشکلات حقوقی را به همراه داشته باشد. همچنین توجه داشته باشید که املاک با سند غیر رسمی از امتیازات دولتی از جمله اخذ وام، وثیقه گذاری ملک، دریافت انشعابات انرژی محروم هستند. قانون الزام به ثبت رسمی معاملات و سامانه مربوطه که سامانه ساغر نام دارد و قانون تعیین تکلیف املاک فاقد سند که سامانه مربوطه ثبت ملک نام دارد یک فرصت مهم برای اخذ سند رسمی تک برگ املاک فاقد سند می باشد.

نقش مشاورین املاک در معاملات تحت قانون جدید چیست؟

با لازم‌الاجرا شدن این قانون و سامانه ساماندهی اسناد عادی، مشاورین املاک دیگر نمی‌توانند مبادرت به تنظیم سند عادی قرارداد (مبایعه‌نامه دستی) نمایند. دلالان معاملات املاک، اعم از مشاورین و بنگاه‌ها، مکلفند پس از مذاکرات مقدماتی، پیش‌نویس قرارداد را در سامانه ثبت الکترونیک اسناد درج کرده و آن را جهت تنظیم سند رسمی به دفاتر اسناد رسمی منعکس نمایند. این اقدام به منظور شفافیت و ثبت رسمی معاملات و جلوگیری از بروز مشکلات حقوقی ناشی از قراردادهای غیررسمی است. در صورت تخلف از این قانون، مشاورین املاک با جریمه نقدی و تعلیق یا ابطال پروانه کسب مواجه خواهند شد.

تعرفه دلالان معاملات املاک (مشاورین و بنگاه‌ها) پس از لازم‌الاجرا شدن این قانون، بر اساس ضریبی از ارزش معاملاتی املاک موضوع ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تعیین می‌شود، نه بر اساس مبلغ ثمن معامله یا تعرفه‌های اتحادیه‌ها. ارزش معاملاتی بر اساس منطقه‌بندی جغرافیایی تعیین می‌گردد. همچنین، حجم سالانه پیش‌نویس قراردادهای ثبت شده توسط هر مشاور، بر تعیین تعرفه به صورت پلکانی نزولی اثرگذار خواهد بود و سقف تعرفه دریافتی نیز تعیین خواهد شد. دریافت هر مبلغی خارج از تعرفه مصوب ممنوع بوده و جریمه در پی خواهد داشت.

تاثیر سامانه ساغر املاک بر معاملات اراضی کشاورزی

این قانون فرصتی را برای دارندگان اراضی کشاورزی و روستایی که فاقد سند رسمی هستند فراهم می‌کند تا با ثبت ادعا در سامانه ثبت ادعای مالکیت و ارائه مستندات (از جمله نقشه یوتی ام)، نسبت به اخذ سند رسمی (سند مفروض حدنگار با قید کاربری کشاورزی) اقدام کنند. وزارت جهاد کشاورزی، بنیاد مسکن و سازمان امور اراضی در این فرآیند نقش نظارتی خواهند داشت. این اقدام می‌تواند منجر به افزایش تمایل به سرمایه‌گذاری در اراضی کشاورزی و روستایی شود، زیرا ابهامات و ریسک‌های ناشی از معاملات غیررسمی کاهش می‌یابد.

تاثیر سامانه ساغر املاک بر کاهش کلاهبرداری

اجرای صحیح این قانون با الزامی کردن ثبت رسمی معاملات، شفافیت را در بازار املاک افزایش می‌دهد و از بسیاری از کلاهبرداری‌ها و اختلافات حقوقی ناشی از معاملات غیررسمی جلوگیری می‌کند. ثبت ادعاهای مالکیت در سامانه و امکان استعلام لحظه‌ای وضعیت املاک (شامل ممنوعیت معامله، منابع ملی بودن، آرای تخریب و تغییر کاربری) به خریداران اطمینان بیشتری می‌دهد. همچنین، با الزامی شدن بیمه مسئولیت در صورت تقاضای طرفین معامله، خسارات وارده در صورت ابطال سند رسمی به دلیل تقصیر یکی از طرفین، توسط شرکت بیمه جبران خواهد شد. این قانون همچنین با رصد کامل معاملات، امکان اخذ مالیات بر اساس ارزش معاملاتی را فراهم کرده و می‌تواند به کاهش سوداگری و دلالی در بازار مسکن کمک کند.

سامانه ساماندهی اسناد غیر رسمی یا ساغر

سامانه ساغر که به معنای ساماندهی اسناد غیر رسمی می باشد، به عنوان یک پلتفرم آنلاین توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور راه‌اندازی شده است تا فرآیند ثبت و شناسایی اسناد غیررسمی را ساده‌تر کند. اگر مالک ملکی هستید که هنوز سند رسمی آن را دریافت نکرده‌اید، این سامانه به شما این فرصت را می‌دهد تا با بارگذاری مدارک لازم، ادعای مالکیت خود را ثبت کرده و سند رسمی برای ملک خود دریافت کنید. این فرآیند نه تنها اعتبار و ارزش ملک شما را افزایش می‌دهد، بلکه از بروز مشکلات قانونی آینده، مانند اختلافات یا مسائل انتقال و فروش، جلوگیری می‌کند. سامانه ساغر در راستای اجرای ماده ۱۰ قانون الزام به ثبت رسمی اسناد، طراحی شده است و با هدف ساماندهی مالکیت‌های غیررسمی و تأمین امنیت حقوقی راه‌اندازی شده است.

ثبت نام در سامانه ساغر، می‌توانید از مزایای داشتن سند رسمی بهره‌مند شوید و از چالش‌هایی که معمولاً با املاک بدون سند همراه است، پرهیز کنید. این سامانه به شما کمک می‌کند مالکیت خود را به صورت رسمی ثبت کرده و حقوق قانونی‌تان را به طور کامل اعمال کنید. به گزارش سخنگوی سازمان ثبت اسناد و املاک کشور، سامانه ساغر در سه مرحله راه‌اندازی خواهد شد. مرحله اول در دهه فجر ۱۴۰۳ آغاز می‌شود، فاز دوم در اردیبهشت ۱۴۰۴ اجرایی می‌شود و بهره‌برداری کامل از سامانه تا شهریور ۱۴۰۴ به انجام می‌رسد. با تکمیل این سامانه، روندهای ثبت اسناد و املاک بهبود یافته و خدمات مربوطه به شکل کارآمدتری ارائه خواهند شد. این سامانه با تسریع و تسهیل در فرآیندهای مرتبط، خدمات مطلوب‌تری به کاربران خود ارائه می‌دهد.

نحوه استفاده و ثبت نام در سامانه ساغر

برای استفاده از سامانه ساغر املاک، ابتدا کاربران باید در این سیستم ثبت‌نام کرده و به حساب کاربری خود وارد شوند. این سامانه به کاربران اجازه می‌دهد ادعاهای مالکیت بر املاک را ثبت کنند. برای این کار، وارد کردن شماره پلاک ثبتی و ارائه نقشه با مختصات جغرافیایی (یو.تی.ام) الزامی است. احراز هویت از طریق سامانه ثنای قوه قضائیه صورت می‌گیرد. اگر کاربران فقط مختصات جغرافیایی را وارد کنند و شماره پلاک ثبتی را ندهند، سازمان موظف است با استفاده از نقشه، شماره پلاک ثبتی را شناسایی کند.

در ادامه، اسناد مرتبط با ادعاهای مالکیت، مانند مبایعه‌نامه یا اجاره‌نامه‌های دستی، باید در سامانه بارگذاری شوند. پس از این مرحله، مراجع قانونی مسئولیت بررسی این ادعاها و مستندات را برعهده می‌گیرند و نتایج را در سامانه ثبت می‌کنند. این فرآیند به کاربران کمک می‌کند تا اطلاعات مالکیتی خود را به‌طور دقیق و صحیح در سامانه ثبت کرده و از حمایت قانونی برخوردار شوند. این روند به صاحبان املاک اطمینان می‌دهد که اطلاعات مالکیت آن‌ها به‌درستی در سیستم ثبت شده و مورد تأیید قرار گرفته است.

تاریخ آغاز به کار ساماندهی اسناد غیر رسمی (ساغر 1404)

روند آغاز به کار و معرفی سامانه ساغر به عنوان یکی از پروژه‌ های کلیدی فناوری اطلاعات، بیانگر تلاش‌های هماهنگ و گسترده برای پیشرفت زیرساخت‌های دیجیتال توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ایران است. این سامانه با هدف بهبود کیفیت خدمات و افزایش دسترسی کاربران به امکانات گوناگون طراحی شده است. در مراحل ابتدایی، تیم‌های متخصص با بررسی نیازها و تحلیل دقیق بازار، ساختار سامانه را طراحی کردند. در این فرآیند، توجه خاصی به امنیت داده‌ها و ثبات سیستم‌ها شد تا کاربران بدون مشکل از سامانه استفاده کنند.

مراسم رونمایی از سامانه ساغر در تیر ماه 1404 با حضور مقامات دولتی و متخصصان فناوری برگزار خواهد شد. این رویداد فرصتی است برای معرفی کامل ویژگی‌ها و قابلیت‌های منحصر به‌ فرد سامانه ساغر و تأکید بر نقش حیاتی آن در تحول دیجیتال امور ثبتی املاک بدون سند کشور. راه‌اندازی موفق سامانه ساغر نشان‌دهنده تعهد و توانایی قوه قضائیه و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بهره‌گیری از فناوری‌های نوین برای ارائه خدمات بهتر به مردم جهت ثبت قولنامه در سامانه ساغر است. امید است با بهره‌برداری کامل از این سامانه، شاهد افزایش کارآیی و رضایت کاربران در سرتاسر کشور باشیم. این اقدام گامی موثر در مسیر توسعه پایدار و پیشرفت فناوری اطلاعات به شمار می‌آید و می‌تواند به عنوان الگویی برای سایر پروژه‌های دیجیتال در آینده مورد استفاده قرار گیرد.

ثبت نام چه املاکی در سامانه ساغر املاک اجباری است؟

سامانه “ساغر املاک” به منظور ثبت و مدیریت اسناد غیررسمی و دعاوی مرتبط با مالکیت املاک طراحی شده است. این ابزار به شما امکان می‌دهد انواع مختلفی از حقوق مالکیت، از جمله مالکیت کامل، بهره‌برداری، حق انتفاع و حق ارتفاق بر اموال غیرمنقول را ثبت نمایید.  مالکیت کامل به این معناست که شما به‌عنوان صاحب اصلی و قانونی یک ملک، مانند زمین یا آپارتمان، اختیار کامل دارید و می‌توانید به هر نحوی که مایلید از آن استفاده کنید. در مقابل، مالکیت منافع به شما اجازه بهره‌برداری از ملکی را می‌دهد که مالک اصلی آن نیستید؛ مثلاً وقتی خانه‌ای را اجاره کرده‌اید، می‌توانید از آن استفاده کنید، ولی مالک آن نیستید.

حق انتفاع به شما اجازه بهره‌برداری از ملکی را می‌دهد که متعلق به دیگری است؛ به‌عنوان مثال، استفاده از محصولات یک زمین کشاورزی. حق ارتفاق نیز به معنای استفاده از ملک دیگری برای بهره‌برداری از ملک خودتان است، مثلاً عبور از زمین همسایه برای دسترسی به زمین خود. اگر ملکی دارید که قبل از ایجاد این سامانه به دست آورده‌اید و سند رسمی ندارد، ضروری است اطلاعات و مدارک مربوط به آن را در این سامانه ثبت کنید. این اقدام به شما کمک می‌کند تا از مشکلات حقوقی آینده جلوگیری کرده و مالکیت شما به رسمیت شناخته شود. با ثبت این اطلاعات، می‌توانید اطمینان حاصل کنید که حقوق شما در برابر چالش‌های حقوقی محافظت می‌شود.

مهلت‌ ثبت نام املاک قولنامه ای در سامانه ساغر املاک

مطابق با ماده ۱۰ قانون با الزام ثبت رسمی معاملات اموال غیرمنقول، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف می باشد پس از یک سال پس از ابلاغ قانون الزام، سامانه‌ای به نام «سامانه ساغر املاک» را راه‌اندازی کند. پس از گذشت یک سال از آغاز به کار این سامانه، تمامی معاملات و قراردادهای مربوط به اموال غیرمنقول باید به صورت الکترونیکی در آن ثبت شوند. صاحبان اسناد غیررسمی پس از شروع به کار سامانه موظفند طی دو سال مدارک و ادعاهای خود را در آن ثبت کنند. در ادامه، طی دو سال آینده، باید وضعیت اسناد خود را تعیین کرده و در این مدت می‌توانند اسناد رسمی تنظیم کرده یا دعاوی مربوطه را در مراجع قضائی مطرح کنند.

در صورتی که مالکان در این چهار سال نتوانند وضعیت اسناد خود را تعیین کنند، تا هشت سال دیگر امکان انجام معاملات و انتقالات خود را خواهند داشت، اما این فرآیند باید از طریق سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی انجام شود. در غیر این صورت، معاملات خارج از این سامانه در مراجع قضائی و شبه‌قضائی فاقد اعتبار خواهند بود و شکایات مرتبط با آن‌ها پذیرفته نخواهد شد. لازم به ذکر است که تاریخ‌های ذکر شده ممکن است تغییر کنند و برای اطلاع از زمان دقیق اجرای این مقررات، به این صفحه مراجعه کنید.

مهلت قانونی ثبت نام در سامانه ساغر املاک

پس از اتمام مهلت‌های قانونی تعیین‌ شده مطابق با آیین نامه قانون الزام، امکان ثبت ادعاهای جدید در سامانه وجود نخواهد داشت. اگر افراد در مدت مقرر اقدامات لازم را انجام ندهند، ادعاهایشان دیگر قابل پیگیری و استناد نیست. همچنین، این ادعاها در برابر افرادی که با حسن نیت و بدون اطلاع از معاملات قبلی، دارای سند رسمی هستند، اعتبار نخواهد داشت. بعد از اتمام این مهلت‌ها، تنها زمانی درخواست‌های جدید پذیرفته می‌شود که در سامانه هیچ ادعایی از طرف اشخاص ثالث ثبت نشده باشد و هیچ معامله رسمی که مالکیت را منتقل کند، در سیستم ثبت الکترونیکی اسناد ثبت نشده باشد. در صورت عدم رعایت این شرایط، هیأت‌های مربوطه درخواست را نخواهند پذیرفت. اگر همه ادعاهای پیشین رد شوند، درخواست جدید بر اساس قوانین قابل بررسی خواهد بود.

اگر کسی آگاهانه و بدون داشتن حق قانونی، خود یا از طریق دیگری اقدام به ثبت سند عادی در سامانه کند، موظف به پرداخت جریمه‌ای معادل ۲۰ درصد ارزش روز ملک خواهد بود. در صورت بروز تخلفاتی مانند جعل اسناد یا تبانی برای تصاحب یا انتقال غیرقانونی مال دیگران، علاوه بر پرداخت جریمه نقدی، با مجازات‌های مربوط به این جرایم نیز مواجه خواهد شد. این قوانین به منظور جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی و حفظ حقوق مالکیت افراد تدوین شده‌اند. رعایت قوانین و ثبت صحیح و قانونی اسناد، نه تنها به حفظ حقوق مالکیت کمک می‌کند، بلکه از بروز مشکلات و نزاع‌های حقوقی جلوگیری می‌نماید. بنابراین، رعایت قوانین و مقررات در این زمینه اهمیت ویژه‌ای دارد و از وقوع مشکلات حقوقی و مالی جلوگیری می‌کند.

کلام آخر سامانه ساغر املاک

اگر شما ملکی دارید که سند رسمی برای آن ثبت نشده است، سامانه ساماندهی اسناد غیررسمی یا همان سامانه ساغر املاک می‌تواند به شما در دریافت سند رسمی کمک کند. این سامانه توسط سازمان ثبت اسناد و املاک کشور طراحی شده است و هدفش به رسمیت شناختن مالکیت افراد بر املاک بدون سند رسمی است. در صورتی که ملکی بدون سند رسمی دارید، ممکن است هنگام فروش یا انتقال آن با مشکلات قانونی مواجه شوید. سامانه ساغر به شما این امکان را می‌دهد که با ثبت‌نام در آن، برای ملک خود از سازمان ثبت، سند رسمی دریافت کنید. گام اول جهت اقدام به ثبت املاک در این سامانه تهیه نقشه یو تی ام توسط کارشناس رسمی دادگستری است. این سامانه به شما کمک می‌کند تا مالکیت خود را بر املاک غیرمنقول مانند زمین و آپارتمان که سند رسمی ندارند، به طور رسمی ثبت کنید. تبدیل سند دفترچه‌ای به سند تک‌برگی نیز از امکانات این سامانه است، که در چارچوب ماده 10 قانون الزام به ثبت رسمی صورت می‌گیرد. استفاده از این سامانه به شما اطمینان می‌دهد که مالکیت شما به صورت قانونی و رسمی به ثبت رسیده و از مزایای آن بهره‌مند خواهید شد.

پرسش و پاسخ سامانه ساغر املاک

1. پرسش: سامانه ساغر املاک چه مزایایی برای کاربران فراهم می‌کند؟

   پاسخ: سامانه ساغر املاک با ارائه یک پلتفرم جامع و کاربرپسند، امکان ثبت اسناد غیر رسمی جهت اخذ سند را فراهم می‌آورد. این سامانه با بهره‌گیری از تکنولوژی‌های نوین و پایگاه داده‌های گسترده، به کاربران امکان می‌دهد تا املاک مورد نظر خود را به صورت آنلاین ثبت کنند.

2. پرسش: چگونه سامانه ساغر املاک به بهبود فرآیند خرید و فروش ملک کمک می‌کند؟

   پاسخ: سامانه ساغر املاک با ایجاد بستری شفاف و امن با رسمی کردن معاملات، فرآیند خرید و فروش ملک را تسهیل و رسمی می‌کند. این سامانه اطلاعات دقیقی از وضعیت ثبتی، موقعیت‌ها و ویژگی‌های املاک فراهم می‌کند که به خریداران و فروشندگان امکان می‌دهد تا تصمیمات بهتری بگیرند. علاوه بر این، ابزارهای مقایسه و تحلیل داده‌های بازار نیز از طریق این سامانه در دسترس است که باعث کاهش ریسک و افزایش اعتماد در معاملات می‌شود.

3. پرسش: روش‌های امنیتی سامانه ساغر املاک برای حفاظت از اطلاعات کاربران چیست؟

   پاسخ: سامانه ساغر املاک از پروتکل‌های امنیتی پیشرفته مانند SSL و رمزنگاری داده‌ها برای حفاظت از اطلاعات کاربران استفاده می‌کند. همچنین، مکانیزم‌های احراز هویت چندمرحله‌ای و نظارت مداوم بر فعالیت‌های مشکوک، از دیگر تدابیر امنیتی این سامانه است که به کاربران اطمینان می‌دهد اطلاعات شخصی و مالی آنها در برابر تهدیدات سایبری محافظت می‌شود. این تدابیر نه تنها امنیت کاربران را افزایش می‌دهد، بلکه اعتماد به سامانه را نیز تقویت می‌کند.